江苏太仓森茂汽车城项目定位报告(144P)

1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2021-10-12版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。：谨呈：太仓森茂汽车城开发有限公司2007SH-047江苏太仓森茂汽车城江苏太仓森茂汽车城项目定位报告项目定位报告本报告是严格保密的。2项目约束条件项目约束条件及客户目标及客户目标问题问题解析解析项目项目界定界定商业物业商业物业发展方向发展方向其他物业其他物业发展方向发展方向项目整体项目整体发展战略发展战略项目定位项目定位报告研究思路报告研究思路问题

2、一：问题一：如何寻找项目最佳商业机会，实现商业物业的持续经营、稳定收益？问题二：问题二： 六幢公寓物业如何定位才能在风险最小的情况下实现利润最大化？基于项目自身约束条件、现实市场情况和未来城市发展规划，提出基于项目自身约束条件、现实市场情况和未来城市发展规划，提出解决方案。解决方案。本报告是严格保密的。3项目约束条件及客户目标项目约束条件及客户目标客户目标客户目标商业部分经营能够长期获得稳定持续发展；商业部分合理的业态布局，在风险最小的情况下创造合理的利润；六栋公寓楼及沿街商铺的销售最大化；提升企业及项目品牌形象；约束条件约束条件地块是商业用地，40年产权；项目容积率1.5；建筑密度50%；一

3、层高度为6.5米、二层高度为5.5米、三层以上高度为5.4米；本报告是严格保密的。4我们对项目的思考我们对项目的思考经营物业经营物业销售物业销售物业要解决的关键问题要解决的关键问题价值价值 如何尽可能快、尽可能多的收如何尽可能快、尽可能多的收回项目投资？（收回投资）回项目投资？（收回投资） 如何实现大体量经营性物业，如何实现大体量经营性物业，获得稳定收益？（实现利润）获得稳定收益？（实现利润）物业物业由于项目地块土地使用权为由于项目地块土地使用权为4040年，项目商业部分与公寓部分年，项目商业部分与公寓部分在运营及业态分部上要化整为零。在运营及业态分部上要化整为零。风险风险短期市场风险短期市场

4、风险长期经营风险长期经营风险本报告是严格保密的。5实现项目开发面临的几个问题实现项目开发面临的几个问题问题一：问题一：确立合理的物业功能组合，使各类物业相互协确立合理的物业功能组合，使各类物业相互协调，实现快速消化调，实现快速消化问题二：问题二：各种物业比例如何确定，将风险控制在最小各种物业比例如何确定，将风险控制在最小问题三：问题三：各种物业类型如何定位各种物业类型如何定位问题四：问题四：如何打造产品特征，保证项目成功如何打造产品特征，保证项目成功问题五：问题五：确定物业价格，产出合理利润确定物业价格，产出合理利润本报告是严格保密的。6本项目运作要遵循的大原则本项目运作要遵循的大原则经营物业

5、经营物业销售物业销售物业 项目要做足容积率，在市场实现的前提下，尽可能增大可销售物业体量。 要抓住现实市场机会，尽量做大商业面积，提高可销售物业价值。 要在市场可行的前提下实现快进快出。 经营性物业要选择投资量少、回收期短的物业; 经营性物业年经营收入必须大于土地租金;本报告是严格保密的。7项目约束条件项目约束条件及客户目标及客户目标问题问题解析解析项目项目界定界定商业物业商业物业发展方向发展方向其他物业其他物业发展方向发展方向项目整体项目整体发展战略发展战略项目定位项目定位报告研究思路报告研究思路问题一：问题一：如何寻找项目最佳商业机会，实现商业物业的持续经营、稳定收益？问题二：问题二：六幢

6、公寓物业如何定位才能在风险最小的情况下实现利润最大化？本报告是严格保密的。8本项目要解决的关键问题本项目要解决的关键问题如何寻找项目最佳商业机会，实现商业物业的持续经营、如何寻找项目最佳商业机会，实现商业物业的持续经营、稳定收益？稳定收益？问题一问题一六幢公寓物业如何定位才能在风险最小的情况下实现利润六幢公寓物业如何定位才能在风险最小的情况下实现利润最大化？最大化？问题二问题二本报告是严格保密的。9项目约束条件项目约束条件及客户目标及客户目标问题问题解析解析项目项目界定界定商业物业商业物业发展方向发展方向其他物业其他物业发展方向发展方向项目整体项目整体发展战略发展战略项目定位项目定位报告研究思

7、路报告研究思路问题一：问题一：如何寻找项目最佳商业机会，实现商业物业的持续经营、稳定收益？问题二：问题二：六幢公寓物业如何定位才能在风险最小的情况下实现利润最大化？本报告是严格保密的。10太仓属江苏省苏州市管辖，地处长三角，位于太仓属江苏省苏州市管辖，地处长三角，位于苏州东部，长江口南岸，拥有良好的区位优势苏州东部，长江口南岸，拥有良好的区位优势u太仓与苏州市区，常熟市、张家港市、昆山市、 吴江市共为苏州管辖。u太仓素有上海“后花园”美誉。太仓东濒长江，南临上海市宝山区、嘉定区，与崇明岛隔江相望，西连昆山市，北接常熟市。 u太仓属长江三角洲冲积平原。全境地势平坦，自东北向西南略呈倾斜。东部为沿

8、江平原，高程3.5-5.8米。西部为低洼圩区，西部2.4-3.8米。u气候宜人。属亚热带南部湿润气候区，四季分明，雨热同期。太仓市太仓市上上海海太太湖湖张家港张家港常熟市常熟市昆山市昆山市吴江市吴江市苏州城区苏州城区苏苏 州州长长 江江浙浙 江江崇明岛崇明岛城市层面城市层面 地理位置地理位置本报告是严格保密的。11太仓总面积太仓总面积823823平方公里，下辖平方公里，下辖7 7个镇个镇u总面积822.906822.906平方公里，其中陆地面积538.466平方公里，水域面积284.44平方公里，其中长江水域面积173.89平方公里。u太仓辖7个镇，人民政府驻地城厢镇城厢镇，该镇也为太仓中心城

9、区中心城区。包含新区、包含新区、新城区、老城区和郊区四新城区、老城区和郊区四个组成部分个组成部分u其中陆渡和浏河接壤上海。u港区为太仓港所在地。城市层面城市层面 行政区域行政区域本报告是严格保密的。12太仓是国家一类口岸城市，交通便利，水运发达，太仓是国家一类口岸城市，交通便利，水运发达，已成为上海国际航运中心组成部分已成为上海国际航运中心组成部分 陆路交通体系发达：高速公路、国道、省道各级公路网络系统陆路交通体系发达：高速公路、国道、省道各级公路网络系统l公路交通至上海、苏州市中心均为50公里左右，到上海虹桥机场仅半小时车程，一小时可达浦东国际机场。l境内每百平方公里拥有高等级公里41.6公

10、里，密度列江苏省首位。l宁太高速公路、苏昆太高速公路、沿江高速、204国道、锡太一级等组成高速公路网络，全市各镇驶上高速公路均不超过15分钟。拥有优良港口资源拥有优良港口资源u共有大小航道50条，总长377公里。u太仓拥有长江岸线38.8公里，其中可建万吨级以上泊位的深水岸线25.5公路，u岸线平直，边滩稳定，终年不淤不冻，深水区开阔稳定，能满足5万吨远洋船u原地回转。u第三、第四代集装箱船舶可全天候直达港口。u国家一类口岸太仓港国家一类口岸太仓港建成大小泊位16个，开辟了国际、国内14条航线，u已成为上海国际航运中心组成部分，距吴淞口仅13海里，u是长江入海口最近的港口。u目前，太仓港已形成

11、了以近洋外贸集装箱运输为主的特色。太仓港太仓港城市层面城市层面 交通交通本报告是严格保密的。13太仓在苏州太仓在苏州5 5个县级市中人口规模较小，历年个县级市中人口规模较小，历年户籍人口保持平稳，外来人口增长迅速户籍人口保持平稳，外来人口增长迅速2005年总人口70.2万，其中外来人口24.49万人年均增幅25%2006年常住人口58.8万人太仓总面积比其他四市略低，太仓总面积比其他四市略低，但人口规模远小于其他县级市但人口规模远小于其他县级市辖区面积（辖区面积（KMKM2 2）昆山：927.7常熟：1266太仓：822.91张家港：998.48吴江：1192城市层面城市层面 人口人口本报告是

12、严格保密的。14太仓经济总量低于同级城市，但发展快速太仓经济总量低于同级城市，但发展快速u2005年江苏省百强县第8位，（昆山市第1位、张家港市第2位、常熟市第3位、吴江市第4位），太仓经济总量低于其他同级城市太仓经济总量低于其他同级城市u太仓经济快速发展， 20062006年年GDPGDP总量总量266.43266.43亿元，同比上亿元，同比上升升23%23%，城市层面城市层面 发展水平发展水平本报告是严格保密的。15经济总量低，人口规模小，因此人均经济水平经济总量低，人口规模小，因此人均经济水平与其他同级城市持平，消费潜力强与其他同级城市持平，消费潜力强2003-20062003-2006

13、年间，太仓居民消费升级趋势日趋明显，轿车、年间，太仓居民消费升级趋势日趋明显，轿车、家居类商品消费进一步扩大。家居类商品消费进一步扩大。 城市层面城市层面 人均水平人均水平u20052005年苏州年苏州5 5个县级市的人均可支配收个县级市的人均可支配收入均在入均在1.71.7万左右，到万左右，到20062006年上升至年上升至1.91.9万万，紧逼上海，紧逼上海 2 2 万的人均水平万的人均水平u但年人均消费金额却低于其他城市，部但年人均消费金额却低于其他城市，部分消费潜力未得到释放分消费潜力未得到释放民间指标民间指标从商场规模与商品种类来看，目前大规模超市与商场不多，但在建大润发、苏宁电器、

14、沃尔玛等大型超市及宝龙商业街、尖沙嘴购物广场等大型商场，商业企业不断积聚，辐射能力不断加强商业企业不断积聚，辐射能力不断加强。从文化娱乐业发展程度来看, 市内高档消费场所不多市内高档消费场所不多，市内只有少量的肯德基、足浴中心、COFFEE吧和海鲜酒楼等。从汽车档次来看，市内公交体系不发达，多私家车多私家车，且多为别克、奥迪、宝马等中高档轿车。本报告是严格保密的。16以第二产业为主，工业发展迅速，德资日资企以第二产业为主，工业发展迅速，德资日资企业发展良好，民营企业综合实力不断提高业发展良好，民营企业综合实力不断提高产业结构以第二产业为主，第二产业占经济总量的61%工业增长迅速，增长率连年攀升

15、，2006年达到32.7%。主导产业包括了石油化工、机械机电、食品、纺织服饰、能源原材料等规模以上民营企业规模以上民营企业2005200520062006工业总产值工业总产值173.8237.65增长率增长率41.40%31.7%占规模以上企业总产值的比重占规模以上企业总产值的比重34.8%34.8%34.1%34.1%民营企业在近几年发展迅猛，主要围绕大型企业发展配套产业及延伸产品。民营企业已成为太仓工业经济发展中民营企业已成为太仓工业经济发展中的中坚力量。的中坚力量。u外资企业以欧美日资企业为主外资企业以欧美日资企业为主，20052005年德资企业发展到年德资企业发展到5656家，使太仓成

16、为国内德资企家，使太仓成为国内德资企业密度最高、发展最好的地区之一业密度最高、发展最好的地区之一 。u2006年，规模以上外资及港澳台完成工业总产值376.96亿元，增长25.8%，占规模以上工业的比重为54.1%54.1%城市层面城市层面 产业结构产业结构本报告是严格保密的。17长三角城市群正在以上海为中心增长级，进行内部资源长三角城市群正在以上海为中心增长级，进行内部资源整合，区域内产业分工趋势得到加强，层次更加清晰、整合，区域内产业分工趋势得到加强，层次更加清晰、完善完善上海上海苏州苏州扬州扬州无锡无锡杭州杭州宁波宁波嘉兴嘉兴常州常州镇江镇江南通南通舟山舟山台州台州泰州泰州湖州湖州绍兴绍

17、兴核核 心心对外窗口对外窗口 第一圈层第一圈层次级辐射中心次级辐射中心第二圈层第二圈层专业产业基地、专业市场专业产业基地、专业市场第三圈层第三圈层原材料基地原材料基地上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业，成为长江三角洲城市群的综合服务中心；同时上海国际大都市的地位得到加强，承但了长三角对外窗口的功能。次级中心城市一方面接受核心城市转移出来的产业，向核心城市提供原材料和市场，同时调整自己在整个城市群内的产业，向低一等级的区域转移产业，带动低一等级区域的经济发展 。集中发展优势产业，形成专业性的产业基地南京南京为产业基地提供原材料，并形成专业市场第三圈层原材料基地，以廉价的人

18、力、物力、丰富的自然资源为核心竞争力。第二圈层依靠廉价的人力资源，对原材料进行低附加值的粗加工，以集群优势、低成本、低利润取胜。依靠人才、信息、技术、成本优势，完成产品的深加工，提高产品附加值。第一圈层核心层依靠便捷的交通枢纽、优良的社会环境、高级人才的聚集、与国际接轨的大平台建设，提高凝聚与展示优势。城市层面城市层面 地位地位本报告是严格保密的。18在长三角城市体系中，太仓将积极把握国际制造业在长三角城市体系中，太仓将积极把握国际制造业转移的机遇，接轨上海，接受上海辐射，以港兴市转移的机遇，接轨上海，接受上海辐射，以港兴市u长三角是长三角是承接国际制造业转移承接国际制造业转移的重要区域。的重

19、要区域。u太仓接壤上海，临长江。将积极太仓接壤上海，临长江。将积极接受上海辐射接受上海辐射，接轨上，接轨上海，选择性的承接国际及上海制造业的转移。海，选择性的承接国际及上海制造业的转移。u未来上海未来上海轨道交通轨道交通有可能通往太仓，太仓与上海联系更有可能通往太仓，太仓与上海联系更加紧密加紧密u太仓港将打造上海国际航运中心组合港中的干线港、长太仓港将打造上海国际航运中心组合港中的干线港、长江枢纽港和江苏第一外贸大港，围绕太仓港积极发展江枢纽港和江苏第一外贸大港，围绕太仓港积极发展物物流产业流产业 。太仓市太仓市上上海海太太湖湖张家港张家港常熟市常熟市昆山市昆山市吴江市吴江市苏州城区苏州城区苏

20、苏 州州长长 江江浙浙 江江崇明岛崇明岛城市层面城市层面 地位地位本报告是严格保密的。19城市规划使太仓各功能区在城市分工体系中的城市规划使太仓各功能区在城市分工体系中的作用更加明确，城市形态优化作用更加明确，城市形态优化 u城市规划未来重点打造建设三大功能区沿江经济带、沿沪经济带和中部经济圈。沿沪产业带沿沪产业带沿江产业带沿江产业带中部中部经济圈经济圈沿沪产业带定位：沿沪产业带定位：包括城厢、陆渡、浏河三镇包括城厢、陆渡、浏河三镇上海国际航运中心的配套组合港国际制造业基地上海休闲度假投资基地沪郊港口新城大力发展与上海配套协作产业大力发展与上海配套协作产业沿江产业带：沿江产业带：上海国际航运中

21、心组合港中的干线港长江枢纽港和江苏第一外贸大港构建沿江基础产业集聚带，建设现代化新港城中部经济圈：中部经济圈：工业工业：重点发展纺织服装、轻工食品、 模具机械加工等产业区 物流物流：发挥沿江高速、苏昆太高速出 口及未来铁路编组站等道口优势 城市层面城市层面 规划规划本报告是严格保密的。20城厢镇新城区开发建设与老城区改造并重，城厢镇新城区开发建设与老城区改造并重，未来太仓中未来太仓中心城区建设主流方向为心城区建设主流方向为东南向东南向，大城区面积不断扩大，大城区面积不断扩大南郊新城区南郊新城区将成为城市功能拓展的主要载体，未来将具备教育、商贸、会展、生活居住、休闲度假等城市功能，逐步形成市文化

22、、教育、体育中心。 老城区老城区的工厂将逐渐北迁，推进旧城改造，完善作为核心区的商业集中功能商业集中功能及居住及居住功能，商业辐射功能加强。u未来政府将组织实施若干重大基础设施项目和社会公共事业项目，完善新区一期的城市功能 。u20102010年规划常住人口年规划常住人口 将将比现在增加比现在增加1010万万u太仓大城区位于城厢镇，未来大城区将包含太仓大城区位于城厢镇，未来大城区将包含老城区老城区、新区、新区( (经济开发区经济开发区) )和和南南郊新城区郊新城区三大组成部分三大组成部分新区新区老城区老城区生产性用地生产性用地向北延伸向北延伸新城区新城区生活性用地生活性用地向东南延伸向东南延伸

23、城城 厢厢太仓目前城市化率62.4，到2010年将达到65%，新增城市面积将达14万方经济开发区经济开发区向北、向东拓展，形成现代产业密集区，形成沿沪经济带的核心。（项目地块位于该区）（项目地块位于该区）城市层面城市层面 规划规划本报告是严格保密的。21太仓城市宏观经济总结太仓城市宏观经济总结n太仓区位良好：位于江苏省东南部，接壤上海，拥有丰富的海岸线资太仓区位良好：位于江苏省东南部，接壤上海，拥有丰富的海岸线资源及太仓港口，上海轨道交通有可能延伸至太仓。源及太仓港口，上海轨道交通有可能延伸至太仓。n太仓经济总量小，但发展迅速。太仓经济总量小，但发展迅速。n人均可支配收入人均可支配收入1.91

24、.9万元万元/ /年，逼近上海，而人均社会消费品支出低于年，逼近上海，而人均社会消费品支出低于周边城市，消费潜力强。周边城市，消费潜力强。n太仓未来面临国际制造业转移，及承接上海制造业的机遇，港口经济太仓未来面临国际制造业转移，及承接上海制造业的机遇，港口经济发展潜力大。发展潜力大。n城厢镇老城区是太仓目前商贸集中地；新区是未来的发展方向城厢镇老城区是太仓目前商贸集中地；新区是未来的发展方向城市层面城市层面 本报告是严格保密的。22项目位于太仓城厢镇城区北面，距离城区项目位于太仓城厢镇城区北面，距离城区2.52.5公里，交通便利，但不在城市发展的主流方向公里，交通便利，但不在城市发展的主流方向

25、u太仓市隶属江苏省苏州市管辖，市人民政府驻地城厢镇u汽车城项目位于城厢镇城区的北面 ，紧邻规划的汽车新客站(有汽车农工站、长途汽车站)北面有高新留学生园区、车管所等 u目前城厢镇有向东发展的趋势，项目不在城区发展的主要发展方向上森茂汽车城森茂汽车城上上海海苏苏 州州太仓市太仓市浙浙 江江区域层面区域层面本报告是严格保密的。23地块经济技术指标地块经济技术指标u占地面积：占地面积：总占地约10万平米u容积率：容积率：1.5u建筑密度建筑密度: :44.5%u用地性质：用地性质： 综合用地产权：产权： 地块产权40年地块层面地块层面北北 京京 路路宁宁 波波 路路毛毛太太 路路太太平平 路路本报告

26、是严格保密的。24项目地块东南面的道路昭示性较好，道路宽敞，项目地块东南面的道路昭示性较好，道路宽敞，通达性强，未来商业排布的首选位置通达性强，未来商业排布的首选位置汽车城地块：汽车城地块：四至四至：东至太平路南至宁波路西至毛太路北至北京路道路交通情况：道路交通情况：项目东面临太仓市的主干道太平路，将来会设有公交站汽车城站，有115公车经过，道路的通达性极好;项目南面为经济开发区的主干道；项目北面为北京路，紧靠高新留学生园区；项目的西面毛太路则未完全畅通，通达性相对较弱汽车城汽车城地块层面地块层面本报告是严格保密的。25属性界定属性界定 描描 述述 诠诠 释释区位属性区位属性q苏州太仓市q经济

27、开发区(新区)中心区q城市北部是新区未来发展的方向，在新区住宅中心q太仓是国家一类口岸城市，交通便利，水运发达，已成为上海国际航运中心组成部分q产业结构以第二产业为主，工业发展迅速，德资日资企业发展良好，民营企业综合实力不断提高q紧邻规划中的住宅新区，但其计划35年内启动，短期内对本项目促进作用不大项目属性项目属性q紧邻经济开发区（新区）的工厂区q周边居住形象较差q生活配套设施匮乏q规模较大的综合体项目q东部紧挨经济技术开发区（新区）工厂区q东、西、南、北面为空地q周遍设施配套大多未建立q总建筑面积约15万平米q交通进入较性好q地块南面临宁波路(太仓新客站)、北靠北京路、西面临毛太路、东临城市

28、主干道太平路q地块内部无可利用资源q地块为综合用地q地块内部平整，基地内无祼露土 q地块产权40年项目属性与区域属性的界定项目属性与区域属性的界定本报告是严格保密的。26项目界定项目界定经济总量快速增长经济总量快速增长 工业经济增速加快，服务业发展迅速工业经济增速加快，服务业发展迅速 商业氛围浓厚的三线城市商业氛围浓厚的三线城市 经济开发区（新区）的不成熟地段经济开发区（新区）的不成熟地段 所在位置交通条件优越、展示性好所在位置交通条件优越、展示性好 较大规模，综合体房地产项目开发较大规模，综合体房地产项目开发本报告是严格保密的。27项目约束条件项目约束条件及客户目标及客户目标问题问题解析解析

29、项目项目界定界定商业物业商业物业发展方向发展方向其他物业其他物业发展方向发展方向项目整体项目整体发展战略发展战略项目定位项目定位报告研究思路报告研究思路问题一：问题一：如何寻找项目最佳商业机会，实现商业物业的持续经营、稳定收益？问题二：问题二：六幢公寓物业如何定位才能在风险最小的情况下实现利润最大化？本项目的主体就是汽车专业市场，我们所分析的商业是项目剩余的商业体量本项目的主体就是汽车专业市场，我们所分析的商业是项目剩余的商业体量本报告是严格保密的。28本项目商业发展方向判研本项目商业发展方向判研商业街区大型百货商业物业商业物业发展方向发展方向大型卖场专业市场方向一：商业街区方向一：商业街区方

30、向二：大型百货方向二：大型百货方向三：专业市场方向三：专业市场方向四：大型卖场方向四：大型卖场本项目的主体就是汽车专业市场，我们所分析的商业是项目剩余的商业体量本报告是严格保密的。2929太仓市商业主要集中于三条商业街：新华西路太仓市商业主要集中于三条商业街：新华西路商业街、人民路商业街以及县府街商业街商业街、人民路商业街以及县府街商业街人民路商业街人民路商业街沿街商业较为集中，商业繁荣度较高，以零售类为主；人流量较大；与新华西路交界处较为繁华，分布有华联商厦、新世界百货、肯德基等；50-99平方米之间的商铺所占比例较大商铺租金在5-6元/平方米/天；售价在14000-15000元/平方米；零

31、售类经营情况较好新华西路商业街新华西路商业街沿街商业主要集中在北面，南面多为大型餐饮以及大型购物中心，整条商业街以零售类为主；50-99平方米之间的商铺所占比例较大商铺租金在4-5元/平方米/天；售价在12000-13000元/平方米；餐饮类经营情况较好县府街商业街县府街商业街商业人气较足；整条商业街以零售类为主50-99平方米之间的商铺所占比例较大商铺租金、售价由西向东逐步递减；租金范围在2.5-5元/平方米/天；售价在10000-13000元/平方米；零售类商户经营情况相对较好县府街商业街县府街商业街人民路商业街人民路商业街新华西路商业街新华西路商业街第五季百货第五季百货新世界百货新世界百

32、货华联商厦华联商厦肯德基肯德基方向一：商业街区方向一：商业街区方向二：大型百货方向二：大型百货方向三：专业市场方向三：专业市场方向四：大型卖场方向四：大型卖场本报告是严格保密的。30新的大体量商业即将推向市场，市中心商业集新的大体量商业即将推向市场，市中心商业集中度逐渐提高中度逐渐提高南洋广场南洋广场103630103630平米商业广场平米商业广场业态：业态：沃尔玛超市，深圳尖沙咀购物广场，影城，美容美体中心，健身中心，书城，儿童乐园等恒荣泰城市广场恒荣泰城市广场8761487614平米城市生活广场平米城市生活广场业态：业态：由大润发超市、两栋11+1和15+1小高层；8层和12层两栋商住楼组

33、成县府街商业街县府街商业街新华西路商业街人民路商业街宝龙城市广场宝龙城市广场3030万平米城市生活广场万平米城市生活广场业态业态：购物、旅游、娱乐、休闲、餐饮、文化、运动、居住、美食、酒店、居住等九大功能互动经营，形成“一站式消费模式”方向一：商业街区方向一：商业街区方向二：大型百货方向二：大型百货方向三：专业市场方向三：专业市场方向四：大型卖场方向四：大型卖场本报告是严格保密的。31整体商业不发达，物业档次较低，居民整体商业不发达，物业档次较低，居民富裕，随着城富裕，随着城市发展、商业档次的提高，消费潜力将逐步被激发市发展、商业档次的提高，消费潜力将逐步被激发p宏观：宏观：经济持续增长，商业

34、需求加大p商圈：商圈：商业主要集中于人民路、新华路、县府街p经营状况：经营状况：新华西路餐饮类商户经营情况较好；人民路、县府街零 售类商户经营情况较好，特别是服装、鞋帽类；p档次：档次：档次较低p规划：规划：规划未完善，自主发展期p业态：业态：整体以沿街店铺零售类商业为主，占总量的62%，档次不高p客户：客户：商铺投资旺盛，投资客以本地人为主，投资客户与商铺使用 客户分离，用于自己经营的买家少；p价格：价格：租金范围在2.5-6元/平方米/天；售价在10000-15000元/平 方米；p供给：供给：新增商业以社区商业和集中商业为主方向一：商业街区方向一：商业街区方向二：大型百货方向二：大型百货

35、方向三：专业市场方向三：专业市场方向四：大型卖场方向四：大型卖场世联认为：项目发展商业的机会是成熟的世联认为：项目发展商业的机会是成熟的本报告是严格保密的。32本项目商业发展方向判研本项目商业发展方向判研商业街区大型百货商业物业商业物业发展方向发展方向大型卖场专业市场方向一：商业街区方向一：商业街区方向二：大型百货方向二：大型百货方向三：专业市场方向三：专业市场方向四：大型卖场方向四：大型卖场本项目的主体就是汽车专业市场，我们所分析的商业是项目剩余的商业体量本报告是严格保密的。33世联认为：从商业发展规律看，太仓百货行业正处于从世联认为：从商业发展规律看，太仓百货行业正处于从传统百货向现代百货

36、过渡中，随着外来百货巨头的进入，传统百货向现代百货过渡中，随着外来百货巨头的进入，太仓的百货行业竞争将趋于激烈太仓的百货行业竞争将趋于激烈发展阶段发展阶段原始形态原始形态传统商业传统商业 现代商业现代商业 广义商业广义商业 表现形态庙会、地摊、集贸市场 百货商场、商业街、批发市场 大型购物中心、便利店、仓储式商店 SHOPPINGMALL、旅游地产、商务地产、物流等综合商业 人均GDP（美元）低于1100 1100-20002000-44004400以上城市化率低于25%25%-45%45%-70%70%以上消费特征关注物质本身及价格关注品质、价格便利性愉悦性、舒适性、流行性产品形态原始、小体

37、量品种繁多、散乱品牌产品涌入，档次高业态丰富，产品附加值高u2006年太仓人均GDP4300美元（按常住人口），城市化率65%（调整后）u大型购物中心、便利店为主商业档次不高，品牌占的比例小u消费者关注价格和便利性方向一：商业街区方向一：商业街区方向二：大型百货方向二：大型百货方向三：专业市场方向三：专业市场方向四：大型卖场方向四：大型卖场本报告是严格保密的。34太仓百货业态分布太仓百货业态分布方向一：商业街区方向一：商业街区方向二：大型百货方向二：大型百货方向三：专业市场方向三：专业市场方向四：大型卖场方向四：大型卖场新世界百货：新世界百货：传统百货，目前经营管理水平落后，暂无调整方向；华联

38、商厦：华联商厦：本土传统百货巨头，目前经营管理水平较好，已开始向现代百货过渡；第五季百货第五季百货：时尚流行百货，经营管理一般；（1）外资百货巨头的进入，将会极大改变太仓市的商业格局，对于昆山市的消费习惯将会有影响；增加本地商业吸引力，逐步改变到外地购物的习惯；改变本地消费者对沿街品牌店的过渡依赖，增加对大型百货店的购物频率，对既有的沿街品牌店形成冲击（2）从外资百货巨头的选址看，都是靠近传统中心商业区、已有一定商业氛围、有潜力成为新的商圈的重要节点。（3）外资百货的进入，填补了本地现代时尚百货的市场空白，加速了本地的商业业态升级;县府街商业街县府街商业街人民路商业街人民路商业街新华西路商业街

39、新华西路商业街第五季百货第五季百货新世界百货新世界百货华联商厦华联商厦本报告是严格保密的。35本项目所在区域现阶段商业氛围缺乏，预计未本项目所在区域现阶段商业氛围缺乏，预计未来会随着周边人口的增加形成一定的商业氛围来会随着周边人口的增加形成一定的商业氛围u商业依托的优势是人气、交通、成熟的办公区及住宅区、周边商业的规划和发展、商业业态的聚积效应等，项项目所在区域商业资源竞目所在区域商业资源竞争力不强争力不强；u区域在相当长的一段 时间内人气不足，商业氛围欠商业氛围欠缺，区域成熟需一定时缺，区域成熟需一定时间。间。u短期内经济开发区对本项目商业带动弱条件条件目前状况目前状况未来未来5 51010

40、年预期年预期人流人流项目周边居住人口少，人流量少，区域当前主要为空地，商业氛围未显露随着新经开区的开发、片区的逐步成熟、居民消费需求的提升，人流量将逐渐增大成熟的办公区成熟的办公区与住宅区与住宅区区域内未形成居住区随着经开区开发，片区未来会逐渐形成一定规模的居住区与办公区周边商业的周边商业的规划和发展规划和发展传统商业氛围缺失随着经开区开发、片区的逐步成熟、人流的聚集，商业氛围会逐步形成新城带动新城带动周边住宅区动工日期未定，带动作用不明显经开区规划预示着太仓城市建设重点已经慢慢北移，远期项目所在区域必将逐步成熟对外辐射力对外辐射力无较强现阶段项目周边商业氛围缺乏；预计未来会随着经开区的建设、

41、周现阶段项目周边商业氛围缺乏；预计未来会随着经开区的建设、周边人口的增加形成一定的商业氛围。边人口的增加形成一定的商业氛围。方向一：商业街区方向一：商业街区方向二：大型百货方向二：大型百货方向三：专业市场方向三：专业市场方向四：大型卖场方向四：大型卖场本报告是严格保密的。36依据本项目的区位条件，传统商业依据本项目的区位条件，传统商业功能定位主要功能定位主要以满足社区服务为主，兼具部分邻里服务商业以满足社区服务为主，兼具部分邻里服务商业u确定商业服务功能是指导商业设置规模和设置等级的关键项目商业功能的设置主要依据其片区成熟程度、项目临街状况、自身规模、片区商业聚集度、对外辐射力等因素影响；本项

42、目所在片区内暂无新开发项目，项目本身不临目前的主要街道，因而商业功能定位主要以满足社区服务为主，兼具部分邻里服务商业；开发模式开发模式成熟区域成熟区域陌生区域陌生区域商业氛围具备较强的商业经营基础基本无任何商业经营氛围服务功能外向型服务，满足城市功能为主内向型服务，满足社区服务功能规模确定依据所在区域、临街状况8001200/千人 经营业态指导型经营业态，社区服务为副社区必备业态为主，少量指导业态成熟区域与陌生区域配套商业开发模式的不同成熟区域与陌生区域配套商业开发模式的不同 ：方向一：商业街区方向一：商业街区方向二：大型百货方向二：大型百货方向三：专业市场方向三：专业市场方向四：大型卖场方向

43、四：大型卖场本报告是严格保密的。37通过对部分专业人士访谈总结出决定购物中心类商家选通过对部分专业人士访谈总结出决定购物中心类商家选址的关键因素，址的关键因素，可以看出可以看出大型百货不是本项目发展方向大型百货不是本项目发展方向直辖市、计划单列市、沿海开放城市、省会、城市人口规模在50万以上；城市边缘区传统商脉的商业区、商务中心区；-以城市商业网点规划做指导；购物中心内因外因建筑自身要求道路要求公司战略要求总规模：3万平米；层数：5层；单层面积：1万平米建筑格局：通透、方正、实用率高；车位：万平米400个最优层高：4.55米；净高3.6米以上两面临街；其中至少一面临城市主要交通道路；昭示性好、

44、进入行强家庭汽车为交通工具；目的地型消费；吸引力场所城市属性区域属性竞争关系政策导向u访谈的商家：u大商集团；u百盛中国；u北京华堂；u西单商场；方向一：商业街区方向一：商业街区方向二：大型百货方向二：大型百货方向三：专业市场方向三：专业市场方向四：大型卖场方向四：大型卖场本报告是严格保密的。38本项目商业发展方向判研本项目商业发展方向判研商业街区大型百货商业物业商业物业发展方向发展方向大型卖场专业市场方向一：商业街区方向一：商业街区方向二：大型百货方向二：大型百货方向三：专业市场方向三：专业市场方向四：大型卖场方向四：大型卖场本项目的主体就是汽车专业市场，我们所分析的商业是项目剩余的商业体量

45、本报告是严格保密的。39零售式专业市场零售式专业市场: :国美电器顺店家电世界百安居在分析了商业地产的分类体系后在分析了商业地产的分类体系后明确批发式专业市场不是本项目商业发展方向明确批发式专业市场不是本项目商业发展方向购物中心批发市场商业地产商业地产物流中心商业街区专业市场批发式专业市场零售式专业市场批发式专业市场批发式专业市场: :华南国际工业原料城虎门国际布料交易中心深圳集银皮革广场专业市场是众多类型相同、属性相同、目标市场相同的商品汇集在一起经营的商业经营场所，是商品流通渠道的重要环节。方向一：商业街区方向一：商业街区方向二：大型百货方向二：大型百货方向三：专业市场方向三：专业市场方向

46、四：大型卖场方向四：大型卖场本项目的主体就是汽车专业市场，我们所分析的商业是项目剩余的商业体量本报告是严格保密的。40通过比较可以看出本项目更适合发展街铺通过比较可以看出本项目更适合发展街铺式专业市场式专业市场集中式专业集中式专业市场市场街铺式专业市场街铺式专业市场说明说明销售销售难度难度 太仓商铺投资需求旺盛、部分经营者也有买铺需求；现有专业市场都只租不售，市场缺乏街铺式专业市场的供给。运营运营成本成本 三层以上商业，必须增加扶手梯等设施，增加运营成本。价值价值实现实现 由于租金的垂直递减规律集中式专业市场难以实现商业价值最大化。业态业态转换转换难度难度 独立商铺可以灵活转换业态，为小业主规

47、避长期风险提供最大的可能性采购采购习惯习惯不符合不符合符合符合访谈中80的经营户认为街铺更符合人们的采购习惯难度大：难度大：难度小：难度小：方向一：商业街区方向一：商业街区方向二：大型百货方向二：大型百货方向三：专业市场方向三：专业市场方向四：大型卖场方向四：大型卖场本报告是严格保密的。41本项目商业发展方向判研本项目商业发展方向判研商业街区大型百货商业物业商业物业发展方向发展方向大型卖场专业市场方向一：商业街区方向一：商业街区方向二：大型百货方向二：大型百货方向三：专业市场方向三：专业市场方向四：大型卖场方向四：大型卖场本项目的主体就是汽车专业市场，我们所分析的商业是项目剩余的商业体量本报告

48、是严格保密的。42大型卖场建筑形式大型卖场建筑形式第一类建筑比例将越来越小，因为这是对土地价值的严重浪费；第一类建筑比例将越来越小，因为这是对土地价值的严重浪费；第二种是大型建筑的群房第二种是大型建筑的群房第三种是进入购物中心，成为一个店中店第三种是进入购物中心，成为一个店中店第二类建筑因为要满足诸多硬件条件，数量也不会太多；第二类建筑因为要满足诸多硬件条件，数量也不会太多；进驻大型的综合购物中心会成为超市、卖场选址的主流趋势，它进驻大型的综合购物中心会成为超市、卖场选址的主流趋势，它与周边商业业态的互补互助，共存共荣能够促使其更长足的发展；与周边商业业态的互补互助，共存共荣能够促使其更长足的

49、发展；第一种是单体建筑第一种是单体建筑世联建议：第三种比较适合本项目世联建议：第三种比较适合本项目方向一：商业街区方向一：商业街区方向二：大型百货方向二：大型百货方向三：专业市场方向三：专业市场方向四：大型卖场方向四：大型卖场本报告是严格保密的。43超市业态在启动区的可行性分析超市业态在启动区的可行性分析-（有利条件、不利条件、机遇、威胁）（有利条件、不利条件、机遇、威胁） 商业部分是否具备进入大型超市的条件？（商业部分是否具备进入大型超市的条件？（SWOT分析）分析）Strength（ 有利条件）有利条件）太仓作为现代化工业强市，人均太仓作为现代化工业强市，人均GDPGDP接近接近40004

50、000美金，美金，有相当强的购买力；有相当强的购买力；本项目交通便捷，且有足够的空间用于规划停车位；本项目交通便捷，且有足够的空间用于规划停车位；Strength（ 有利条件）和有利条件）和Opportunity (机遇机遇)项目所属的区域为经济开发区（新区），在未来本项目周边主要以住宅为主，目前没有商业氛项目所属的区域为经济开发区（新区），在未来本项目周边主要以住宅为主，目前没有商业氛围，新建的住宅小区会逐渐的增多，项目地块位于片区核心位置，商业价值很大，辐射面广；围，新建的住宅小区会逐渐的增多，项目地块位于片区核心位置，商业价值很大，辐射面广；随着太仓新城开发趋势向东、北部进展，人口逐渐向

51、东、北部迁移，本项目商圈将有可能成为随着太仓新城开发趋势向东、北部进展，人口逐渐向东、北部迁移，本项目商圈将有可能成为新的城市商圈核心；新的城市商圈核心；方向一：商业街区方向一：商业街区方向二：大型百货方向二：大型百货方向三：专业市场方向三：专业市场方向四：大型卖场方向四：大型卖场本报告是严格保密的。44超市业态在启动区的可行性分析超市业态在启动区的可行性分析-（有利条件、不利条件、机遇、威胁）（有利条件、不利条件、机遇、威胁） 商业部分是否具备进入大型超市的条件？（商业部分是否具备进入大型超市的条件？（SWOT分析）分析）Weakness（不利条件）（不利条件）本区域属于待开发地区，人气尚未

52、充分形成，需要有一段时间进行市场培育；本区域属于待开发地区，人气尚未充分形成，需要有一段时间进行市场培育；前期对国内外的众多超市商家进行了前期沟通，大部分大型超市对本项目意向不明确；前期对国内外的众多超市商家进行了前期沟通，大部分大型超市对本项目意向不明确；Threat (威胁威胁)大型超市对经营的面积需求大，面积需求在大型超市对经营的面积需求大，面积需求在10000-2000010000-20000平方米，且对开发商提出的条件苛刻、平方米，且对开发商提出的条件苛刻、免租期较长或单位面积租金较低，这样不利于开发商回收资金；免租期较长或单位面积租金较低，这样不利于开发商回收资金；目前在太仓世界五

53、百强企业沃尔玛已进驻，另外大润发也已经进入，对本项目有相当大的影响；目前在太仓世界五百强企业沃尔玛已进驻，另外大润发也已经进入，对本项目有相当大的影响；方向一：商业街区方向一：商业街区方向二：大型百货方向二：大型百货方向三：专业市场方向三：专业市场方向四：大型卖场方向四：大型卖场本报告是严格保密的。45南洋广场（未开业）南洋广场（未开业）沃尔玛超市恒荣泰城市广场（未开业）恒荣泰城市广场（未开业）大润发超市县府街商业街县府街商业街新华西路商业街新华西路商业街人民路商业街人民路商业街时代超级购物中心时代超级购物中心太仓现阶段最好的超市方向一：商业街区方向一：商业街区方向二：大型百货方向二：大型百货

54、方向三：专业市场方向三：专业市场方向四：大型卖场方向四：大型卖场世联认为：大卖场是目前太仓商业的主力世联认为：大卖场是目前太仓商业的主力业态，面临着被外资垄断整体市场的危险业态，面临着被外资垄断整体市场的危险太仓有比较多便利型沿街小超市；外资大卖太仓有比较多便利型沿街小超市；外资大卖场巨头进入太仓市场，内资大卖场目前没有场巨头进入太仓市场，内资大卖场目前没有进入动作，本土缺乏大型企业，太仓市场存进入动作，本土缺乏大型企业，太仓市场存在被外资企业垄断的危险。在被外资企业垄断的危险。联华超市联华超市太仓最大的联华超市本报告是严格保密的。46大型超市选址要求大型超市选址要求序序号号技术指标技术指标具

55、体要求具体要求序序号号技术指标技术指标具体要求具体要求1 1选择区域城市核心商圈、商业中心内或商业新区1212柱间柜（m）88m2 2经营楼层选（层）3层1313燃气管道需要3 3需求面积（m2）10，000-20，000 m21414排污提供独立的排污管道，排烟管道，化粪池及隔油池4 4单层面积（m2）5000 m2 左右1515店前走道开阔5 5层高要求（m）首层层高5.5m，二层以上层高4.5m1616停车位置、数量具体情况而定6 6楼板承重（kg/m2） 500kg/ m21717物业交付装修标准简装/毛坯7 7给排水符合国家标准1818租金承受范围30元/ m2 /月左右（从实际情况

56、酌情考虑）8 8供配电2500KVA1919交付租金形式一般是纯租金9 9中央空调200-220Kcal/ m22020租赁年限15-20年1010店内垂直交通提供自动人形扶梯、货梯2部2121免租期半年以上1111卸货区（m2）300 m22222发展商品牌影响力相当重要世联认为：大型超市不适合本项目世联认为：大型超市不适合本项目方向一：商业街区方向一：商业街区方向二：大型百货方向二：大型百货方向三：专业市场方向三：专业市场方向四：大型卖场方向四：大型卖场本报告是严格保密的。47中型超市商家选址分析中型超市商家选址分析中型超市中型超市内因内因外因外因建筑自身要求道路要求公司战略要求总规模：

57、30005000平米层数： 12层，可在地下建筑格局：实用率高；层高：净高3.6米以上进深：-车位：-依托百货商场；依托大型住宅区人口依托发展；-大型住区商业中心区不在同一个住区内出现；不在同一百货商场内出现；-城市属性区域属性竞争关系政策导向方向一：商业街区方向一：商业街区方向二：大型百货方向二：大型百货方向三：专业市场方向三：专业市场方向四：大型卖场方向四：大型卖场本报告是严格保密的。48超市业态分析超市业态分析业态业态商品结构商品结构经营方式经营方式商业功能商业功能超市超市食品、日用品为主采取自选销售为主，出入口分设，集中收银营业时间12小时以上便利店便利店（精品店）（精品店）食品、小百

58、货为主有小容量，及时性消费以开售自选为主，集中收银营业时间16小时以上，提供精品、即时性食品的辅助设施大型大型综合超市综合超市大众化衣、食、日用品齐全满足一次性购全采取自选销售方式，出入口分设，集中收银停车场面积不低于营业面积的50仓储型仓储型商店商店大众化衣、食、日用品为主，自有品牌，低价格，批量销售采取自选销售方式，出入口分设，集中收银预留大面积的停车场 世联认为：本项目适合发展精品型超市世联认为：本项目适合发展精品型超市方向一：商业街区方向一：商业街区方向二：大型百货方向二：大型百货方向三：专业市场方向三：专业市场方向四：大型卖场方向四：大型卖场本报告是严格保密的。49本项目商业发展战略

59、：本项目商业发展战略：街铺最大化，街铺最大化， 其余商业转换为泛商业物业其余商业转换为泛商业物业近期抓住现实市场机会，以街铺式填补市场空白，获取竞争近期抓住现实市场机会，以街铺式填补市场空白，获取竞争优势，实现商业价值最大化优势，实现商业价值最大化;以独立街铺的形式为小业主远期转换业态、规避长期风险提以独立街铺的形式为小业主远期转换业态、规避长期风险提供最大的可能性供最大的可能性;沿街排布部分商业，近期引入沿街排布部分商业，近期引入(汽车汽车)专业市场，远期等待区专业市场，远期等待区域成熟，实现商业业态转换域成熟，实现商业业态转换;开发战略开发战略造街造坊，铺铺临街造街造坊，铺铺临街，街铺最大

60、化街铺最大化;销售为主，少量持有销售为主，少量持有;街铺街铺+ +精品型超市精品型超市+ +街铺式专业市场街铺式专业市场问题一：如何寻找项目最佳商业机会，问题一：如何寻找项目最佳商业机会，实现商业物业的持续经营、稳定收益？实现商业物业的持续经营、稳定收益？本报告是严格保密的。50项目约束条件项目约束条件及客户目标及客户目标问题问题解析解析项目项目界定界定商业物业商业物业发展方向发展方向其他物业其他物业发展方向发展方向项目整体项目整体发展战略发展战略项目定位项目定位报告研究思路报告研究思路问题一：问题一：如何寻找项目最佳商业机会，实现商业物业的持续经营、稳定收益？问题二：问题二：六幢公寓物业如何