房地产投资课件-不动产投资经验分享(李景辉)

1、房地产投资经验分享Real estate investment courseware2房地产投资基础写字楼投资房地产投资好处投资商业地产什么是房地产投资？3在目前众多个人投资项目中，房地产已成为一种 日益受到重视的投资工具，逐渐被更多的家庭纳入理财计划中。房地产投资的概念 房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动服务和消费所进行的投资活动。房地产投资有哪些类型？4从房地产的投资形式角度：直接投资、间接投资。从房地产投资的用途角度：地产投资、住宅房地产

2、投资、商业房地产投资、工业房地产投资等。从房地产投资经营方式角度：出售型房地产项目投资、出租型房地产项目投资和混合型房地产项目投资。房地产投资机会与风险5u房地产属于实业的范畴，一般认为通货膨胀对实业的影响较小，所以一旦通货膨胀到来，房地产的价值可以随着物价上涨而“水涨船高水涨船高”。u房地产具有耐久性耐久性，所以房地产是投资（尤其是长线投资）很好的项目，是获利比较大获利比较大的投资工具，它对抵抗通货膨胀、增加个人收益具有极大的作用和功效。u房地产投资开发的每一个过程均存在着不确定性因素，因而也存在着风险风险。由于市场上各种不确定因素的作用，使投资可能会朝着与投资者愿望相反的方向发展。房地产投

3、资的风险6流通性流通性风险风险购买力风险购买力风险市场风险市场风险交易风险交易风险自然风险自然风险受到社会经济发展趋势和国家相关政策影响资金流动性差，变现性也较差信息不对称所造成的风险资金压力大导致个人经济不济房地产投资的好处？71 1、安全：抗通胀、保值增值、安全：抗通胀、保值增值2 2、个人、家庭信誉增强、个人、家庭信誉增强3 3、融资杠杆、融资杠杆房地产投资的八大顺序81 1、商铺、商铺2 2、小型公寓、小型公寓3 3、豪宅、豪宅4 4、普通住宅、普通住宅5 5、写字楼、写字楼6 6、别墅、别墅7 7、度假村、度假村8 8、旅游胜地、旅游胜地房地产投资的八大标准91 1、地段、地段、还是

4、地段、地段、地段、还是地段2 2、实力的开发商、实力的开发商3 3、商业租户的品质、商业租户的品质4 4、物业管理要好、物业管理要好5 5、首付和期限、首付和期限6 6、买新房不买旧房、买新房不买旧房7 7、投资就近原则、投资就近原则8 8、套现率快、出租率高、套现率快、出租率高做好投资配置101 1、保险、保险2 2、民间金融、民间金融3 3、债券、基金、债券、基金4 4、股票、股票5 5、房地产、房地产房地产投资注意事项11房地产投资需要大量的资金大量的资金垫付，如果没有雄厚的资金实力，或者若没有一定的筹资能力，就不能投资于房地产。其次在投资前要在对租赁市场调查租赁市场调查的基础上，对租赁

5、市场有一定的把握，避免投资的盲目性。市场价格主要受供求关系影响，所以，投资房地产最根本的还是要看市场的供求状况如何，尤其是租赁市场的需求变动和价格走势，来决定投资时机是否成熟。 房地产投资注意事项12目前供个人投资者选择的投资种类投资种类主要有住宅、商铺、公寓、写字楼等；一般来说，当一个地区的经济出现繁荣和快速增长时，投资商业用房及公寓都会有较好的回报；与投资商业用房相比，投资住宅会比较安全；只要区位不是特别偏远，升值也会比较稳定。房地产投资注意事项13综合考虑该项目开发商的实力、地点、周边环境、房型以及物业管理等方面的问题。房地产投资注意事项14即投资者用现款或分期付款的方式直接向房地产开发

6、商购买住房，并适当装修、装饰后出售或出租，以获取投资回报，是一种传统的投资方式，也是迄今为止住房投资者最常用的一种方式。如何将房产出租出去，寻求合适的租户，按时收取房租，就成为投资者关心的问题。随着房地产中介市场的不断壮大和成熟，客观上也为房地产个人投资带来新的机遇。房地产投资注意事项15 如果投资者完全用自有资金买房，若房屋不能及时变现，投入的资金就会被套牢；如果是通过贷款支付房款，就背上了长期支付利息的包袱。 因此在选择房产作为投资工具的同时，要具备对风险的承受力和规避风险的能力。尤其是对于部分以借贷形式投入房产的投资者，更应本着“稳健”的原则，有关金融专家表示，用于房屋住房还贷的比例，不

7、宜超过家用于房屋住房还贷的比例，不宜超过家庭收入的庭收入的4040。 写字楼的五个购买原则161 1、要分开产证、贷款时可灵活操作、要分开产证、贷款时可灵活操作2 2、楼龄不要太长，最好在、楼龄不要太长，最好在5 5年内，不然评估价年内，不然评估价上不去上不去3 3、要有频繁的交易流通记录，否则评估时没有、要有频繁的交易流通记录，否则评估时没有价格对比参照价格对比参照4 4、5A5A级写字楼只在一线城市购买：租户品质级写字楼只在一线城市购买：租户品质（集中金融、外贸、商业发达、有高档客户）（集中金融、外贸、商业发达、有高档客户）5 5、不购买面积单位划分过小的楼盘、不购买面积单位划分过小的楼盘

8、如何进行商业地产投资？17大牌、老牌、名牌为什么要选择名牌开发商？原因是什么？案例：万达广场 吾悦广场 万象城 大悦城 首先考虑的是融资，名牌开发商背后有很强的融资能力，流通价值是关键！如何进行商业地产投资？18如何进行商业地产投资？19选点：位置、位置，好位置如何进行商业地产投资？201、消费人群的取向清晰，功能定位明确（业态）2、针对买主，消费者3、根据政府的片区规划4、开发商在根据政府的规划在进一步规划我这栋楼让什么样的人群来消费，这栋楼的主体是用来干什么（功能定位）案例：万达广场案例：万达广场 吾悦广场吾悦广场 世贸财富中心世贸财富中心如何进行商业地产投资？21商家品质：意味着充足的现

9、金流（如：租金收入等等）意味着物业评估好未来的商家是否对应市场定位 如何进行商业地产投资？22核心：流通产证越多，流通率越高，风险越小u产证越多越好，好处；产证越多越好，好处；u购买环节滚动操作；购买环节滚动操作；u抓机会，部分操作，灵活机动；抓机会，部分操作，灵活机动；u融资时，在不同的银行争取政策。融资时，在不同的银行争取政策。如何进行商业地产投资？23范围：定位限制：比如限制影响业态规划的，如限制餐饮、排烟系统等。独立：享受商圈的利好，但不受整体商圈负面的影响，可独成一体，由自己决定。如何进行商业地产投资？24银行心目中的价值（银行资源库最全面、包括开发商、业态、消费群等，好决定增值预期

10、）评估价是买项目时金融方案的关键按钮如何进行商业地产投资？25如何进行商业地产投资？26投资中规避风险、获得收益的建议27楼市的发展存在周期性，加强对市场的调查研究，正确判断楼市的周期，就能正确找到楼市投资的准确商机准确商机。在合适的时机，以相对较低的价格介入有升值潜力的房产。投资中规避风险、获得收益的建议28在落实投资前，对目标房产所在地段进行考察非常重要，考察内容包括三个方面： 第一、了解目标房产所在地段未来的规划； 第二、了解目标房产的升值潜力； 第三、了解租客的类型和需求，掌握租金波动情况，核算年回报率。 投资中规避风险、获得收益的建议29如写字楼投资者均以租金回报作为获利手段，但其较

11、容易受市场大环境影响，如金融危机、住宅泡沫爆破、股市大幅波动等。这些现象容易导致写字楼大幅空置、租金下滑、二手卖盘激增，甚至会引发只租不售局面的逆转。因而具有长期持有物业的强烈心态，保障收益、避免空置最为关键。投资中规避风险、获得收益的建议30投资楼市除时机和地段外，品种的选择同样重要。除商品房外还可以尝试其它房产品种，例如房改房、拍卖房，不同的品种有不同的升值空间。 也可向房地产投资方面的专家咨询，获取专业意见，可以有效地维护投资者投资的稳健性，降低风险，获得较高的收益。投资中规避风险、获得收益的建议31投资楼市收益丰厚但资金回收周期长，因此投资者要正确评估自己的投资承受能力，可以选择长线投资和短线操作并行。“不要将鸡蛋放在一个篮子里”，通过投资组合投资组合来分散风险。投资中规避风险、获得收益的