学人大厦租金评价实施报告

1、山东大学学人大厦租金评估报告书鲁舜评报字（2015 ）第3711001号评估机构名称：山东舜天信诚资产评估有限公司报告提交日期：二O六年一月十日注册资产评估师声明 3资产评估报告书.摘要 4资产评估报告书 5一、委托方、资产占有方概况 5二、评估目的 6三、评估范围和对象 6四、评估价值类型和定义 6五、评估基准日 6六、评估依据 6七、评估方法 7八、评估实施过程 8九、评估假设 9十、评估结论10十一、评估结论使用说明 11十二、评估报告日 11关于资产评估报告书附件使用范围的声明 1315注册资产评估师的承诺函 14资产评估委托方与产权持有者承诺函注册资产评估师声明一、我们在执行本资产评

2、估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独 立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是 客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。二、评估对象涉及的资产由委托方、被评估单位申报，所提供资料的真实性、合 法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方 没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。四、我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估 对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，但评估报告并没有确认产权的意思 表示。五、我们出具的评估报

3、告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的 限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说 明及其对评估结论的影响。租金评估报告书.摘要鲁舜评报字（2016 ）第3711001号山东舜天信诚资产评估有限公司接受山东大学的委托，根据资产评估准则的要求，本着独立、客观和公正的原则，遵循有关法律、法规的有关规定，按照公认的资 产评估方法，对山东学府酒店管理有限公司学人大厦的年租金价格进行了评估工作。 被评估单位对所提供的财务资料及法律权属资料的真实性、合法性、完整性承担责任, 我们的责任是对该楼在2015年12月31日这一评估基准日的租金价格进行评估，并 发表专业

4、意见。现将资产评估情况及评估结果摘要报告如下：1、评估目的：为山东大学确定租金价格提供参考。2、评估范围及对象：山东大学校园内的学人大厦的租赁价格。3、价值类型：市场价值4、评估基准日：2015年12月31日5、评估方法：市场法和收益法6、评估结论：经评估学人大厦年租金的评估价值为104.7万元。以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结 论，应当阅读评估报告正文租金评估报告书鲁舜评报字（2015 ）第3711028号山东大学：山东舜天信诚资产评估有限公司接受山东大学的委托，根据资产评估准则的要 求，本着独立、客观和公正的原则，遵循有关法律、法规的有关规定，按照公认的

5、评 估方法，对山东学府酒店管理有限公司学人大厦的年租金价格进行了评估工作。现将 资产评估情况及评估结果报告如下：一、委托方、资产占有方概况本次评估的委托方和资产占有方均为山东大学山东大学是教育部直属重点综合性大学，是国家首批重点建设的“211工程”和“85工程”大学，学校总占地面积8000余亩，形成了一校三地（济南、青岛、威海） 八个校园（济南中心校区、洪家楼校区、趵突泉校区、千佛山校区、软件园校区、兴 隆山校区及青岛校区、威海校区）的办学格局。现有4所附属医院，3所非隶属附属医院，11所教学、实习医院。拥有在职教职工 7782人（不含附属医院）。各类全日 制学生达6万人，其中，全日制本科生

6、41103人，研究生16607人，留学生1813 人。学校汇聚了一批杰出人才，共有教授1107人，博士生导师907人。学人大厦位于山东大学校园内，由山东学府酒店管理有限公司经营。山东学府酒店管理有限公司是山东大学投资的全资公司，经营管理有学府大酒店、学人大厦、学景大酒店、学林大酒店。学人大厦位于山东大学山大新校（济南市历城区山大南路27号）院内，是山东 大学进行学术交流、对外接待的窗口，学人大厦登记为山东学府酒店管理有限公司的 分公司，营业执照注册号 370100100004415，负责人潘超平，经营范围包括住宿、 大型餐馆。二、评估目的使用权价值进行评估，目的是为山东大学转让该技术提供价值参

7、考。三、评估范围和对象山东学府酒店管理有限公司四、评估价值类型和定义根据评估目的、市场条件、评估对象等因素，同时考虑价值类型与评估假设的相 关性，确定本次资产评估的价值类型为：市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、评估基准日本项目资产评估基准日是 2015年10月31日。本次资产评估基准日的确定是根据相关经济行为的安排，本着有利于保证评估结果有效地服务于评估目的，减少和避免评估基准日后的调整事项，经委托方与评估机 构协商确定的。六、评估依据(1) 经济行为依据山东山大胶体材料有限责任公司与山东大学签

8、订技术转让合同书；(2) 法律法规依据中华人民共和国公司法（2006年10月27日修订）（3）评估准则依据1、资产评估准则一一基本准则（财政部财企200420号）；2、资产评估职业道德准则一基本准则（财政部财企200420号）；3、资产评估准则一一评估报告（中评协2007189号）；4、资产评估准则一一评估程序（中评协2007189号）；5、资产评估准则一一业务约定书（中评协2007189号）；6、资产评估准则一一工作底稿（中评协2007189号）；7、 注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见（中评协200318号）；8、资产评估准则 无形资产、专利资产评估指导意见（中评协2008217

9、号）；9、资产评估价值类型指导意见（中评协2007189号）；10、企业国有资产评估报告指南（中评协2008218号）等。（4）权属依据山东山大胶体材料有限责任公司与山东大学签订技术转让合同书；（5）取价依据1、可行性研究报告；2、评估人员市场调查的资料。七、评估方法（一）评估方法的选择无形资产的评估方法包括市场法、成本法和收益法三种方法。本次评估中，一方面，由于委评专有技术具有唯一性和先进性，缺少类似市场交易案例，难以采用市场 法评估；另一方面，该项专有技术实际发生的开发成本，在财务核算过程中存在不完 整性，无法准确运用成本法评估。因此，从评估工作的可操作性和评估结果的可验证 性考虑，本次选

10、用收益法评估。（二）收益法具体描述本次评估采用的收益法-即技术分成模型进行评估，具体方法是对专有技术实施 后未来有限年期由该向技术所带来的超额收益（技术分成）折现（资本化）。公式如下：J= 3Ri/（1+r） i式中：J为专有技术价值；i为预测年度；Ri为第i年专有技术净收益；r为适用折现率。专有技术净收益二年销售收入x收入提成率。八、评估实施过程（一）明确评估业务基本事项与委托方就产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者、评估目的、评估对 象与评估范围、价值类型、评估基准日、评估报告使用限制、评估报告提交时间及方 式、评估服务费总额、支付时间和方式等重要事项进行商讨，予以明确，签订业务约

11、定书。（二）编制评估计划评估工作计划包括确定评估的具体步骤、时间进度、人员安排，拟定资产评估技 术方案等。（三）核实评估对象了解委评专有技术的基本情况，进行产权核实，关注资产权属。（四）收集评估资料从委托方、被评估单位以及政府部门、各类专业机构、其他相关部门和企业、市 场流通环节等取到获取相关资料，对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理。（五）评定估算1、根据选取的收益法，选取相应的参数进行分析、计算和判断，形成初步评估 结论；2、对形成的初步评估结论进行综合分析，形成最终评估结论。（六）编制和提交评估报告1、根据法律、法规和资产评估准则的要求编制评估报告，经评估机构内部三级 审核确定资产评

12、估报告书；2、在不影响对最终评估结论进行独立判断的前提下，与委托方或者委托方许可 的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通后，向委托方提交资产评估报告书。九、评估假设在评估过程中，我们遵循以下评估假设条件；如评估假设不成立，将对评估结论 产生重大影响。1、公开市场假设、持续经营假设；2、国家现行的方针政策无重大改变；3、国家现行的利率、税负等无重大变化;十、评估结论按照上述评估评估程序和方法，经计算得出的该专有技术于2015年10月31日的评估价值为104.7万元。评估价值计算表计算年度生产能力（万 m2）单价（万元）金额（万元）提成率提成额（万兀）折现率折现系数现值（万元）2015.110

13、2.94%014.48%102016.1101202.94%014.48%0.873502017.11612722.94%2.1214.48%0.7631.622018.119121082.94%3.1814.48%0.66652.122019.1127123242.94%9.5314.48%0.58225.552020.1127123242.94%9.5314.48%0.50864.852021.1150126002.94%17.6414.48%0.44427.842022.1150126002.94%17.6414.48%0.38816.852023.111001212002.94%35.

14、2814.48%0.33911.962024.111001212002.94%35.2814.48%0.296110.452025.111001212002.94%35.2814.48%0.25869.122026.111001212002.94%35.2814.48%0.22597.972027.111001212002.94%35.2814.48%0.19746.962028.111001212002.94%35.2814.48%0.17246.082029.111001212002.94%35.2814.48%0.15065.312030.111001212002.94%35.2814.

15、48%0.13154.642031.111001212002.94%35.2814.48%0.11494.052032.111001212002.94%35.2814.48%0.10043.542033.111001212002.94%35.2814.48%0.08773.092034.111001212002.94%35.2814.48%0.07662.7合计136916428104.7十一、评估结论使用说明1、报告中的评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则 确定的公允价值，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。2、本次评估结论没有考虑将来可能承担的抵押、担保

16、、诉讼赔偿等事宜，以及 特殊的交易方可能追加付出的价格等事项，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策 发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。3、评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。4、评估结论的使用有效期为一年，自评估基准日2015年10月31日起至2016 年10月30日止。十二、评估报告日本次评估报告提出日期为2015年11月20日。评估机构法定代表人：注册资产评估师:注册资产评估师:山东舜天信诚资产评估有限公司二一五年一月二十日关于资产评估报告书附件使用范围的声明本资产评估附件仅供资产评估主管机关、 企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、

17、行政法规规定，本资产评估附件的全部或部分内容 不得提供给其他任何单位或个人，也不得见诸于公开媒体。山东舜天信诚资产评估有限公司二一五年一月二十日注册资产评估师的承诺函山东大学：受贵单位的委托，我们对山东大学拥有的“纳米纤维滤膜的宏量可控制备小试”专 有技术权，以2015年10月31日为基准日进行了评估，形成了资产评估报告。在本 报告中披露的假设条件成立的前提下，我们承诺如下：一、具备相应的执业资格。二、评估对象和评估范围与评估业务约定书的约定一致。三、对评估对象及其所涉及的资产进行了必要的核实。四、根据资产评估准则和相关评估规范选用了评估方法。五、充分考虑了影响评估价值的因素。六、评估结论合理。七、评估工作未受到干预并独立进行。注册资产评估师签字:注册资产评估师签字:五年十一月二十日资产评估委托方与产权持有者承诺函山东舜天信诚资产评估有限公司：因 专有技术使用权转让 事宜需要，现委托贵公司对该经济行为所涉及的“纳米 纤维滤膜的宏量可控制备小试”专有技术使用权价值进行评估。为