物业管理服务费定价与收费PPT学习教案

1、会计学1物业管理服务费定价与收费物业管理服务费定价与收费2021/8/102第1页/共95页2021/8/103物业服务费用定价核心物业服务费用定价核心-合同约定合同约定物业服务合同应当与业主协商确定，物业服务合同应当与业主协商确定，协商的基础在于大家业主共同决协商的基础在于大家业主共同决策策第2页/共95页2021/8/104v原原条例条例的的“双过半双过半”：v物权法物权法的的“新双过半新双过半”：为了给以后的司法审判保留有效证据，为了给以后的司法审判保留有效证据，双过双过半投票权决策应该实行实名制半投票权决策应该实行实名制第3页/共95页2021/8/105第4页/共95页2021/8/

2、106第5页/共95页2021/8/107第6页/共95页2021/8/108第7页/共95页2021/8/109月计薪天数月计薪天数：n（365天天-104天）天） 12月月21.75天天第8页/共95页2021/8/1010装修费装修费康乐设施费康乐设施费低值易耗品耗费、杂项费用低值易耗品耗费、杂项费用第9页/共95页2021/8/1011n12月月-表明是计算每月电梯运行表明是计算每月电梯运行费用费用n电费单价电费单价-供电部门所收取的每供电部门所收取的每度用电的单价度用电的单价第10页/共95页2021/8/1012杂草清运费杂草清运费园林景观再造费，包括补苗、花卉园林景观再造费，包括

3、补苗、花卉盆景布置等盆景布置等第11页/共95页2021/8/1013水池清洗、检验费水池清洗、检验费其它费用其它费用第12页/共95页2021/8/1014第13页/共95页2021/8/1015第14页/共95页2021/8/1016第15页/共95页2021/8/1017第16页/共95页2021/8/1018第17页/共95页2021/8/1019同意同意”第18页/共95页2021/8/1020项 目 行次及关系上报数核增数核减数核定数一、人员费用（元）1=(2：4) (一)工资2 (二)社会保障费3 (三)其它支出4二、共用部分运行维护费(元)5其中(一)电梯日常运行维护费6=(7

4、：11) 1、电费7 2、维护费8 3、设备保险费9 4、年安检费10 5、其它支出11(二)二次供水设施运行维修费12 =(13：15) 1、电费13 2、日常维护费14 3、其它支出15第19页/共95页2021/8/1021项 目 行次及关系上报数核增数核减数核定数三、绿化养护费（元）16四、清洁卫生费（元）17五、秩序维护费（元）18六、共用部分保险费（元）19七、办公费（元）20八、管理费分摊（元）21九、固定资产折旧费（元）22十、业主同意其他费用（元）23十一、扣除电梯及二次供水日常运行维护费的物业服务运行总成本（元）24 =1+5+(16：23)-6-12十二、服务小区应收费面

5、积（平方米）25 其中：(一)配有电梯物业应收费面积26(二)配有二次供水设施物业应收费面积27第20页/共95页2021/8/1022项 目 行次及关系上报数核增数核减数核定数十三、扣除电梯及二次供水设施日常运行维护费的平均单位面积物业服务成本（元/平方米）28=2425十四、平均单位面积电梯服务运行成本（元/平方米）29=626十五、平均单位面积二次供水服务运行成本（元/平方米）30=1227第21页/共95页2021/8/1023第22页/共95页2021/8/1024第23页/共95页2021/8/1025第24页/共95页2021/8/1026第25页/共95页2021/8/1027

6、第26页/共95页2021/8/1028第27页/共95页2021/8/1029户管理户管理住宅专项资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施住宅专项资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金设备保修期满后的维修和更新、改造的资金第28页/共95页2021/8/1030第29页/共95页2021/8/1031第30页/共95页2021/8/1032业主大会成立之后业主大会成立之后业主大会依法业主大会依法通过使用方案通过使用方案经业主委员会审定后实施经业主委员会审定后实施第31页/共95页2021/8/1033v原物业管理条例的2/3投票权v物权法的双2/3投票

7、权v为了给以后的司法审判保留有效证据，为了给以后的司法审判保留有效证据，三分三分之二投票权应该实行实名制之二投票权应该实行实名制第32页/共95页2021/8/1034批管理、财务预决算管理、审计批管理、财务预决算管理、审计监督、业主的查询和对账等制度监督、业主的查询和对账等制度第33页/共95页2021/8/1035罪；第一百六十一条提供虚假财罪；第一百六十一条提供虚假财会报告罪；第一百六十二条妨害会报告罪；第一百六十二条妨害清算罪等清算罪等第34页/共95页2021/8/1036第35页/共95页2021/8/1037第36页/共95页2021/8/10386.6.社会捐赠或政府津贴拨款的

8、费用社会捐赠或政府津贴拨款的费用第37页/共95页2021/8/1039第38页/共95页2021/8/1040第39页/共95页2021/8/1041第40页/共95页2021/8/1042第41页/共95页2021/8/1043第42页/共95页2021/8/1044第43页/共95页2021/8/1045发展能力状况指标发展能力状况指标营业增长率、资本积累率营业增长率、资本积累率第44页/共95页2021/8/1046第45页/共95页2021/8/1047第46页/共95页2021/8/1048按照经营期间时间的不同分为：按照经营期间时间的不同分为：月度报告、季度报告、年度报告、月度报

9、告、季度报告、年度报告、专题报告专题报告第47页/共95页2021/8/1049第48页/共95页2021/8/1050根本利益为出发点根本利益为出发点第49页/共95页2021/8/1051第50页/共95页2021/8/1052第51页/共95页2021/8/1053第52页/共95页2021/8/1054第53页/共95页2021/8/1055第54页/共95页2021/8/1056第55页/共95页2021/8/1057第56页/共95页2021/8/1058n注意二年注意二年诉讼时效诉讼时效催款通知催款通知书书电话与业电话与业主沟通主沟通最后通知最后通知书书按法律程按法律程序裁决序裁

10、决律师函催交律师函催交支付令催支付令催交交简易法庭催简易法庭催交交普通法庭催普通法庭催交交留置权催留置权催交交第57页/共95页2021/8/1059第58页/共95页2021/8/1060n 如如“最后催款书最后催款书”发出发出1515天仍天仍未收到款项，管理部将到法院申未收到款项，管理部将到法院申请支付令、提起小额诉讼追讨欠请支付令、提起小额诉讼追讨欠款、滞纳金及一切有关费用。款、滞纳金及一切有关费用。（采取法律行动）。（采取法律行动）。第59页/共95页2021/8/1061有价证券的数量和所根据的事实、有价证券的数量和所根据的事实、证据。证据。第60页/共95页2021/8/1062第

11、61页/共95页2021/8/1063第62页/共95页2021/8/10647.物业管理企业修改为物业管理企业修改为“物业服务物业服务企业企业”第63页/共95页2021/8/1065第64页/共95页2021/8/1066v专有部分以外的共有部分享有共有权。因这种共有为“按份共有”故亦称“共用部分的持份权”v专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。也称“业主大会组织的成员权”第65页/共95页2021/8/1067第66页/共95页2021/8/1068第67页/共95页2021/8/1069v原原条例条例的的2/3投票权投票权：v物权法物权法的双的双2/3：第68页/共95页2021/

12、8/1070v原原条例条例的的“双过半双过半”：v物权法物权法的的“新双过半新双过半”：第69页/共95页2021/8/1071第70页/共95页2021/8/1072第71页/共95页2021/8/1073了房屋了房屋业主业主业主非业主的界定严格以产权证书业主非业主的界定严格以产权证书（或售房合同）和（或售房合同）和中华人民共中华人民共和国婚姻法和国婚姻法界定界定第72页/共95页2021/8/1074业主总人业主总人数数产权证书拥有者产权证书拥有者 未婚人士未婚人士已婚，属于夫已婚，属于夫妻个人财产妻个人财产已婚，属于夫已婚，属于夫妻共同财产妻共同财产夫妻产权证夫妻产权证书署名者书署名者夫

13、妻产权证夫妻产权证书未署名者书未署名者未拥有产权证书者未拥有产权证书者 签订了售房合同并获得实签订了售房合同并获得实际交付者际交付者第73页/共95页2021/8/1075办理了产办理了产权登记权登记 业主业主身份类业主身份类别别没有办理没有办理产权登记产权登记 没有办理产权证书，没有办理产权证书，但已签署售房合同，但已签署售房合同，并且发展商已经客观并且发展商已经客观上实际交付了房屋的上实际交付了房屋的仍然是房屋所有权人仍然是房屋所有权人。但其所有权行使受到但其所有权行使受到一定限制，即不能流一定限制，即不能流转、交易、抵押转、交易、抵押不得对抗第三人不得对抗第三人第74页/共95页2021

14、/8/1076第75页/共95页2021/8/1077第76页/共95页2021/8/1078第77页/共95页2021/8/1079墙墙体体地地板板天天花花墙墙体体中中心心线线第78页/共95页2021/8/1080墙墙体体地地板板天天花花墙墙体体中中心心线线第79页/共95页2021/8/1081设备、设施设备、设施第80页/共95页2021/8/1082第81页/共95页2021/8/1083屋屋顶顶外外墙墙地地下下室室外外墙墙停停车车位位DEFCBA楼楼梯梯第82页/共95页2021/8/1084第83页/共95页2021/8/1085第84页/共95页2021/8/1086第85页/共95页2021/8/1087第86页/共95页2021/8/1088第87页/共95页2021/8/1089第88页/共95页2021/8/1090第89页/共95页2021/8/1091解读：解读：住宅维修资金滚存使用范围明住宅维修资金滚存使用范围明显扩大，有助于增加维修资金的来显扩大，有助于增加维修资金的来源途径，一定程度上提高了资金的源途径，一定程度上提高了资金的增值收益能力，减轻了业主负担增值收益能力，减轻了业主负担第9