南京水游城调研

1、目录南京水游城项目调研1.区位分析2.项目基础信息3.商业布局4.项目动线分析5. 内部分析6.项目总结方凯国际（中国）商业投资管理有限公司PART1区位分析方凯国际（中国）商业投资管理有限公司区位分析地理位置地理位置: 南京水游城是一个大型综合性商业项目，建筑面积16.7万平方米，位于健康路和中华路交叉路口、夫子庙商圈核心地段，距离南京商业集群新街口2公里，处在城市中心轴线上，方凯国际（中国）商业投资管理有限公司PART2项目基础信息方凯国际（中国）商业投资管理有限公司项目基础信息项目定位项目定位： 水游城的商品规划以针对城市中端消费阶层的旗舰店的组合与多业态、多功能的组合，构筑一座提供新生

2、活方式的“时间消费型商业设施”，设施内部功能与业态的相互关联效果为市民、游客提供一个全新的“都市生活舞台”，形成一家家庭成员都可以得到快乐与满足的“家庭娱乐休闲中心”。方凯国际（中国）商业投资管理有限公司项目基础信息项目概述项目概述：占地面积：26770总建筑面积：167333商场建筑面积：100000总投资：15亿元地点：夫子庙商圈与新街口商圈的交汇处。方凯国际（中国）商业投资管理有限公司项目基础信息项目概述项目概述：“水游城”是以流动的水为主体，营造的一个集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化等为一体的休闲购物主题公园。其中包括若干国际品牌的主力店及次主力店，业态以时尚、新潮为主流；一流的院

3、线影城；餐饮包括异国风情美食街，大型特色餐饮，咖啡座、甜品屋、面包坊、茶餐厅地方以及风味小吃，根据不同消费群体分设于各个楼面。方凯国际（中国）商业投资管理有限公司PART3商业布局方凯国际（中国）商业投资管理有限公司商业布局体块与业态商业布局：商业面积9.6万方，实际使用面积5万方。购物零售仅占60%，餐饮占20%，娱乐占15%，其他的生活服务（如美容美发等）占5%.负二楼以家庭娱乐为主，有3456平方米的体育专业大型店、地方风味美食街、健身美体美容、城市超市等；负一楼则是多种类铺货餐厅，如生活品位、时尚购物、特色小店等；一楼是成熟时尚服饰；二楼是生活方式；三楼则是儿童、家庭生活；四楼是影院配

4、套街，如游戏天地、生活体验、主题餐厅等；五楼则是主题餐厅，酒吧等方凯国际（中国）商业投资管理有限公司商业布局业态分布负二楼 五福门，日风拉面，美食广场，土大力，美食广场，BHG超市， 金津咖喱，方凯国际（中国）商业投资管理有限公司商业布局业态分布负一楼 MUJI,生态家，林清轩，I GO，礼物概念，美美主义餐厅，果燃掂甜品店，化妆品集合点，欧美药妆，OMI，双子魔术，釜山料理，麦当劳，LAMY，莲悦，味千拉面，COSTA，宜芝多方凯国际（中国）商业投资管理有限公司商业布局业态分布一楼 i.t，Quiksilver，CK underwear，SEPHORA，LEVIS，GUESS，Byford，

5、P one company，sofft，Steve Madden，Navigare，DOCKERS，ILIONNO，欧爵咖啡，MANGO，Folli Follie，swatch，PIANO MOOD，promod，ZARA ，sisley，Express 130 French Connection，G-STAR，Killtec，adidas originals，Kgold，星巴克Starbucks Coffee，red earth，AREZZO，H&M，HILFIGER DENIM，Calvin Klein Jeans 方凯国际（中国）商业投资管理有限公司商业布局业态分布二楼 ONLY/ver

6、o moda，BASIC HOUSE，NINE WEST，Bench Body，ODBO，Blanc R.G，Olive des Olive，Lapargay，scofield，Oikos，UNIQLO优衣库，INDIVI/FA:GE，Proportion，组曲，WHY，Millies，ZARA，TEENIE WEENIE，E.Land，Pink Mars，优佰购小物屋，LOSACOS，SELECTED，H&M 方凯国际（中国）商业投资管理有限公司商业布局业态分布三楼 Cabbeen,Jack Jones,Honeys,MIGAINO,FOI,Honey me,卡尔菲特,Lee,NEE,Mar

7、k Fairwhale,JINAVA,GXG，rolian mille，Baby Shop，CHEVIGNON，小木马，MK REPORTER，Donna Moore，Unban Tag，菁意嘉华，宝岛眼镜，ETAM，so basic，塔可美食餐厅，电玩，idef.zuo 方凯国际（中国）商业投资管理有限公司商业布局业态分布四楼 川味観，新华书店，天才宝贝早教中心，沙萱美发，爱丽思住居馆，玉皇宫，crocs，LOCK LOCK，OQO，宝贝天使专业儿童摄影，babyart创艺宝贝早教中心，Health&Beauty SPA，源色牧场，萱子饰品，金芭妮，玛花纤体，尚指颜美甲，UNISEX，横店影

8、视电影城，时尚生活区方凯国际（中国）商业投资管理有限公司商业布局业态分析五楼 上海小南国锦氏(东南亚菜)蕉叶,品味轩,假日酒店在商家林立的大都市南京，水游城以其“差异化并存”的运营理念，保持了和传统主力商圈的均衡发展态势。方凯国际（中国）商业投资管理有限公司PART4项目动线分析方凯国际（中国）商业投资管理有限公司项目动线分析通道宽度统计二层尺度示意图方凯国际（中国）商业投资管理有限公司项目动线分析水平动线 从图中可以看出水游城购物中心出入口较多，由于部分出口过于临近，容易造成人流分散，不能很好的构成回型动线。且红色主动线人流较大，蓝色辅动线客流较小，存在部分死角。方凯国际（中国）商业投资管理

9、有限公司项目动线分析垂直动线内容数量/尺寸单位交通主动线扶梯4组电梯厅开间宽3m通向地下一层室外楼梯宽3.5m交通节点宽9m安全通道宽方凯国际（中国）商业投资管理有限公司PART5内部分析方凯国际（中国）商业投资管理有限公司内部分析空间高度内容尺寸单位层高度1层层高4.5m1层净高3m负1层层高4.8m负1层净高3m负1层层高6m负1层净高方凯国际（中国）商业投资管理有限公司内部分析设计亮点景观与氛围的营造 宽8米，长280米的人工景观运河是水游城的建筑组织轴线。水游城的“水”，不应该仅仅理解为液态的水。置身水游城，你完全是融入了一座水的城市。方凯国际（中国）商业投资管理有限公司内部分析设计亮

10、点独具一格，观众可从里三层、外三层、高三层从各个角度观看表演，成为商厦一景，它将通过365天全天候演出活动，通过不同主题的活动、节日庆典装饰、环境、舞台、表演照明灯使其长时保持新鲜感，从而打造一个“永不落幕的都市剧场”。方凯国际（中国）商业投资管理有限公司内部分析停车场停车场共两层，共4万方，860个停车位。货运通道的停车场的限高是3.1米，但是标准货运停车场是在4米左右，它低于标准限高导致一些大型的货车无法进入。方凯国际（中国）商业投资管理有限公司内部分析空间高度建筑面积是9.6万方，停车场是4万方，共860个停车位。按照每一万方100个停车位，应该设置560个停车位。但是现在设置了860个

11、停车位，我觉得是有利也有弊吧。利：为了之后的设计有更好的规划空间。弊：有面积的浪费使用。方凯国际（中国）商业投资管理有限公司内部分析停车场在停车场这边有一处是清理车子的地方，方便一些车主清理自己的爱车。这2部电梯是直接到达水游城假日酒店的，属于酒店专用电梯。方凯国际（中国）商业投资管理有限公司外部分析设计亮点它的空调外机是做在类似于宣传墙的中间，可以起到隐蔽的效果，而且可以看出有的主力店（ZARA）的空调外机是单独的放置。方凯国际（中国）商业投资管理有限公司外部分析视觉识别系统视觉识别系统：是运用系统的、统一的视觉符号系统，对外传达企业的经营理念与形象 信息，是企业识别系统中最具有传播力和感染力的要素，可快速而明确地达成认知与识别的目的。方凯国际（中国）商业投资管理有限公司PART6与水游城假日酒店的分析方凯国际（中国）商业投资管理有限公司PART6项目总结方凯国际（中国）商业投资管理有限公司项目小结SWOT分析优势劣势机会威胁Strength1、交通便利，有着丰富的文化底蕴。2、距离市中心仅3.3km，靠近夫子庙3、高素质人群的消费力支撑Weakness1、地处南京新街口商圈与夫子庙商圈的交汇处,无明显的地理位置优势。2，它设置的停车场的位置