大竹项目市调报告分析

1、 大竹项目周边商业情况分析报告大竹项目周边商业情况调查分析市调地点：以坂田阳光湾畔百货为中心，东南西北四个方向管辖范围三公里以内部分区域。对周边主要竞争对手（民治COCOCITY、8号仓、和成世纪广场、坂田、民治天虹、国惠康、大新百货、佐阾香颂）以及临近的街铺、周边社区配套进行调研考察。市调目的：1、 了解坂田街道状况，新旧商圈的分析；2、 了解商圈各社区的人口分布情况、大竹项目周边交通状况。3、 分析调研社区配套、商业圈的街铺经营状况、商圈内的强势与弱势项目、购物中心、商场、街铺的租金情况。4、通过商圈了解，数据的搜集，规划大竹项目的定位。调查方式：实地走访调查、询问、交谈、地产中介等方式。

2、一、龙岗坂田街道简介1、坂田街道是龙岗区西部门户，地处罗湖、福田、龙华新区交界处，东连布吉、南邻福田、西连接龙华、北靠平湖。辖区面积28.51平方公里，辖坂田、杨美、马安堂、五和、南坑、大发埔、岗头、雪象、四季花城、九个工作站4个大型社区、5个村落有14个居民小组、16个居委会。2014年末常住人口48.2万人，其中户籍人口3.6万人，有各类大中型企业2000多家。2、坂田商圈概况：（1）、之前坂田商业圈会集中在吉华路双方向道，其中以坂田商业广场、国惠康百货以及周边街铺为中心构成了坂田整体商业氛围。随着14年6月吉华路新建了新的商业体坂田天虹商场，使得目前坂田商业广场大新百货、国惠康百货从硬件

3、设施、购物环境品牌结构已经无法达到消费者的需求，经营日渐萧条。大新百货目前一楼由物业自行招商管理，二三楼大新百货自行招商管理，空铺较多，目前了解到里面铺位租金定在120元/，（按照建面计）而且大部分服装品牌打出“转让”字样。坂田天虹商场目前还是以百货商场经营模式的社区服务中心，并没有购物中心的味道。在建的佳华领汇广场到16年完工，可以这么说在坂田的商圈目前还没有一家购物中心商业体！（2）、下图就是我们此次市调主要商圈方向，以我们阳光湾畔（五和大道为中心），以三公里为距离分东、南、西、北四个主方向进行调研。五和大道北方向至万科城、华为小区，途径过坂田天虹商场、预计2016年中开业佳华领汇广场）。

4、南面至星河丹提，途径星光之约、家和花园、2017年即将开业星河雅宝COCOPARK项目；西至南贤商业广场途径经过8号仓奥特莱店、民治天虹、民治大润发、民治COCOCITY项目、佐阾香颂购物中心；东至诺德中央大道商业街、2016年万科广场紫悦山项目，对于五和大道东方向目前还没有商业购物中心，可以说目前还是一项空白。大竹云峰项目位于此核心地段项目，必定会成为坂田新商圈的新地标！二、商圈各社区人口及分布状况1、项目的核心商圈覆盖了五和、四季花城、坂田、大发埔社区，以及包括大光勘村、里石排村、水斗坑村、和磡村、光雅园村村落。核心商业圈人口约为41万人。（2015年8月市场调研所了解到的数据）核心商圈大

5、型社区及村落状况大型社区简介概况五和五和辖区范围东至坂田南路，南至雅园路，西至四季花城交界处，北至新布龙路，辖区总面积1.44平方公里，总人口40409人，其中户籍人口982人。管辖和勘、大光勘、光雅园3个居民小组和坂田商住规划5区、6区、7区、9区、11区、以及和磡新村，珠江旭景花园小区，五和社区共有房屋741栋，16714套。四季花城坂田街道“四季花城”社区居委会位于万科四季花城，总面积37万平方米，成立于2002年7月11日，管辖人口5855余户，约20000人，其中常住人口有17000余人，以户籍人口居多。万科四季花城辖区总面积86.8万平方米，其中已开发土地占66.6%，所管辖的区域

6、包括“万科四季花城”、“万科第五园”（包括第七期璞悦山、九期紫悦山）、管辖人口12565余户，约44000人，算上四季花城合计约18420户约64000人，社区内配套设施齐全，有小学1所、幼儿园2所、法律服务站、文化中心、图书室、社区健康服务中心各一个，体育活动场地、公园、广场、活动室各2个，大型超市4个。坂田坂田社区位于深圳市龙岗区坂田街道中心处，东至清平路、南至平南铁路、区规划三号路、西至五和大道，北至贝尔路：占地总面积2.75平方公里，总人口58000人，其中户籍人口1300人。管辖坂田居民小组、田村工业园、宝利工业园、坂田村工业区、台湾花园、大同市场、万科城、中海日晖台。大发埔大发埔社

7、区管辖范围东至五和大道，南至平南铁路、西至西环西路、梅观高速（与龙华交界处），北到贝尔路：辖区总面积1.1万平方公里，总人口61000人，其中户籍人口1667人。管辖大发埔、里石排、水斗坑3人居民小组和第一工业区、第二工业区、龙璧工业区、福群集团等。村落简介概况大光勘村大光勘村位于坂田街道五和社区，坂雪岗大道和永香路交叉口处，项目投资137179.8万元。拆除用地89156.9，建设用地57729.4，其中住宅面积210000，保障性住房27300，商业面积54170，商业性办公31980，公共配套设施9250，开工日期2014年7月，竣工日期2016年12月，总工期29个月里石排村位于坂田中

8、心商业区，以商业为主。辖区面积约0.3平方公里，户籍人口74人，暂住人口约近1万人，有小区住宅79栋，商住楼198栋，街面商铺约400间，主要交通要道吉华路、布龙路、五河大道均从此通过，区内各道路四通八达。水斗坑村位于临近坂田商业区，共有两个出入口分别连接吉华路与五和大道，交通便利。水斗坑村是由外来人口集居、自然形成的一个百家姓村落。水斗坑村分三个区，分别是东区、西区和泰山东，占地约8万平方米，住宅区内总面积11106平方米，现有房屋260栋，住户约2000户，居住人口2万余人，其中相当一部分是华为员工。和磡村位于坂田五和大道和磡北路，属于农民房包括有旺宅楼、金田大厦、永盛楼、华府大厦、共有2

9、60栋，4880户，居住人口在16000人。光雅园村位于坂田区五和大道，楼盘建筑年代2000年，小产权公寓房。光雅园村属于小产权房，住户有300人。周边配套有童心怡幼儿园、育英学校、广联购物广场。2、 大竹项目周边的交通状况地铁交通：项目毗邻地铁5号线坂田站约800米，步行即可抵达；区域内地铁5号线可以接驳深圳北站，并可实现4号线换乘，规划中的10号线距离项目近的站点雅园站，距离该项目有1公里，未来开通后可实现3站进福田。道路交通：目前靠永香路段的大巴在线路规划中，周边路网四通八达，接驳南坪快速，约25分钟到达福田CBD，约半小时到达全城商贸核心，正在进行规划建设的新彩大道和坂银通道开通后，将

10、进一步缩短项目与各大中心区距离，是实至名归的CBD中心生活圈。三、商业圈的购物中心、商场、街铺等社区配套、租金状况、分析商业圈的强弱项目通过对五和大道周边三公里范围的商业圈的走访调研，现将各行业经营发展情况如下：1、 经营的强项目（较多的项目）（1）、经营的士多店、地产中介较多，儿童幼教主要分布在各个花园小区内，士多店主要以：美宜佳、E站、家乐通为主；地产中介：中原、世华、世联行、链家等。儿童幼教（蒙台梭利）分布在较高档的社区内。（2）、药店、餐饮店较多，药店主要集中在人流量密集的社区内、餐饮主要以街边的各种小吃、快餐类为主，周边村落、工业区较多，消费层次偏低；（3）、美发、手机店较多，主要分

11、布在五和大道、吉华路商业圈、民治大道等商业街道。（4）、银行网点：中行、建行、工行、民生银行、分布在吉华路、坂雪岗大道主干道上。（5）、以阳光湾畔为中心西北南面都分布有大型的购物中心、商场；北面最近的有代表性的和成世纪广场、坂田天虹、筹备佳华领汇广场；西面最近的8号仓、民治天虹、民治COCOCITY、包括有大润发、佐阾香颂购物中心等，南面正在筹建星河雅宝COCOPARK项目，预计2017年开业。东面就是我们大竹项目。2、经营的弱项目（较少的项目）（1）、经营咖啡店、甜品店偏少，除了在购物中心、百货商场，具有特色的咖啡店偏少的；（例如：星巴克、太平洋、COSTA、埃克斯等）（2）、特色的粤式酒楼

12、偏少，尤其是在新旧商业圈内比较少的；（3）、黄金、珠宝店、足浴养生馆、妇婴用品店、（爱婴岛）健身馆（瑜伽）、休闲清吧、书店、等项目还是偏少的。3、商业圈购物中心、商场、街铺等社区配套租金状况分析大族项目周边商业情况调查表路线/方向铺位名称/品牌位置面积经营情况租金情况备注五和大道匆匆那年清吧五和大道旁2F(街铺）300之间清吧为主题，装修有特色、有书屋、休闲、娱乐适合年轻人消费群体。唯独是晚上营业。坪效在120元/月清吧休闲为主、适合看书、会友、符合情侣消费，人均消费在100元/人；猫客甜品五和地铁口B处，和磡北路（街铺）30是一家甜品、饮品、小吃、桌游一体休闲会友场所。坪效在230元/，转让

13、费在20万店门面装修设计风格独特，符合商场的定位，平均每人消费在50元/人尊宝比萨五和地铁口B处，和磡北路（街铺）70上下两层主营比萨为主，价位比必胜客便宜，比萨莉亚贵一些租金在8000元/月据了解目前在深圳有11家分店，较近的五和地铁口、华南路、人均消费50元，店面不需要很大，符合商场的定位。铺位名称/品牌位置面积经营情况租金情况备注钱塘春景和成世纪广场3F5802015.9月份开业，属于杭州菜系，类似于绿茶。租金坪效150元/月装修环境优雅，属于杭州菜系、人均消费在80元左右。与西湖春天、外婆家、绿茶属于统一菜系。麻辣香锅和成世纪广场2F60属于湘菜与川菜的结合，在深圳有购物中心有多家分店

14、租金坪效250元/月/属于餐饮连锁品牌，人均消费60元左右。符合商场定位。小黑牛自助畅吃乐和成世纪广场3F500自助烤肉、火锅在和成世纪广场经营不错，吃饭限时1.5小时，翻台率较高。租金坪效200元/月目前在深圳商场、购物中心有连锁分店、分时间段中午58元/位，晚市68元/位，深受年轻人喜爱。在深圳有30家店香港果C益佰和成世纪广场3F40香港甜品品牌三大之一分别是许留山、满记甜品、果C益佰租金坪效200元/月属于水果类甜品之一，人均消费在30元左右。目前在全国有500家分店，深受年轻人喜爱，深圳多数以加盟商合作，品牌公司在广州，目标定位品牌。萨莉亚和成世纪广场1F300-350意式连锁餐饮品

15、牌，环境较好，经营状况较好。租金坪效350元/月，扣点+租金方式合作连锁意式餐饮品牌，人均消费30元/人，在商场、购物中心均有合作，符合年轻人的消费。三目町寿司和成世纪广场1F50以经营寿司为主，在和成世纪广场1楼租金坪效350元/月/，管理费20元/月经营较好，平均每月销售额20万元/月星巴克坂田天虹1F186一楼位置，经营状况好。分片区拓展管理，目前了解洽谈万科广场项目。租金坪效150元/月/、扣点7%-9%，管理费20元/月合作方式扣点、租金方式，两者取高。花具炝香鱼庄坂田天虹4F250类似于大丰收鱼庄，装修风格较时尚，经营状况良好。租金坪效50元/月/+管理费10元/月/花具炝香鱼庄以

16、鱼锅为主，类似于大丰收、庆园丰收、在和成世纪目前开一家店，人均消费50元/人。铺位名称/品牌位置面积经营情况租金情况备注柏聆海港大酒楼坂田天虹4F949除了丹桂轩意外，在坂田比较上档次的粤菜酒楼，经营状况良好。租金坪效50元/月/+管理费10元/月/坂田除了丹桂轩之外，比较上档次的大酒楼，装修环境较好，人均消费近100元。符合商场定位品牌。湘府湘城坂田天虹4F445湖南菜系，在天虹经营状况较好！租金坪效50元/月/+管理费10元/月/湘府湘城具有特色的湘菜馆，装修环境较好，人均消费在50元/人。春晓熙宴精品川菜坂田天虹4F290川菜为主，经营状况较好，装修风格独特。租金+管理费70元/月主营川

17、菜，人均消费在50元/人鼎时尚坂田天虹2F20港式小吃为主，在天虹、海雅、益田假日、COCOpark均有合作，港式连锁小吃，直营与加盟各占一半。租金坪效350元/月/，管理费20元/月鼎时尚属于港式小吃的连锁分店，人均消费在20元/人，价格低廉。选址主要以成熟商圈为主。面积要求在50以上。马爸爸潮味馆坂田天虹2F10.5经营潮汕粉面、小吃为主，目前在坂田天虹一家。经营面积不大租金坪效450元/月/，管理费25元/月马爸爸潮味馆属于潮汕小吃类，主要经营潮汕粉面为主，受年轻人喜爱。大新购物广场吉华路旁一层由物业承租，经营国美电器、2层-4层经营大新百货，面积3万平方米，二层服饰、皮具、童装、三层经

18、营箱包、书籍、床用品等，5层经营南国艺恒影城目前租赁自收银模式，购物环境差、经营品牌低档，多数都是个体散户在经营。租金坪效120元/，两押一租，管理费15元/月商场经营多年，硬件设施、购物环境、相对于较差。国惠康百货吉华路旁位于坂田文化广场2楼-4楼，经营面积1.4万。目前状况一般，二楼经营超市、黄金、珠宝、化妆品、眼镜、三楼经营男女休闲服饰、童装、皮鞋皮具、床用租金坪效120元/商场经营多年，硬件设施、购物环境、相对于较差。路线/方向铺位名称/品牌位置面积经营情况租金情况备注吉华路双向、坂雪岗大道服装精英部落吉华路旁150吉华路街铺地段租金坪效120元/-150元/街铺转让费8万-15万之间

19、汉宫养生坊坂田街道400-500之间足浴休闲会所租金坪效在200元/-220元/足浴与中医理疗为主万科城小区街铺坂雪岗大道、贝尔路万科城小区里面居住4000户，居住人口近1万人，住房与租房各占一半，租房价格5000元，住房价格40000元/，主要以华为的人居多，万科城里面分小西门与大西门为主要通道，街铺租金200元-250元/之间，（根据位置不同）转让费在5万-20万之间，里面具有特色的“爱上饭”湘菜、“百度烧烤”、“北方饺子馆”、“丝域养生馆”、“丹桂轩”、“皇茶”饮食餐厅转让费会更高。总结分析五和大道北面市调数据分析，和成世纪广场、坂田天虹商场餐饮配套品牌还是作为合作方向的主流品牌、（例如

20、：柏聆海港酒楼、小黑牛、鼎时尚、萨莉亚、果C益佰、大家乐）靠吉华路旧商业区，周边街铺主要经营士多店、奶茶、药店、婚纱摄影、大众服装、皮鞋皮具、手机专卖店、水果店、餐饮店主要以各色小吃快餐类为主，整体消费群体偏低，例如：大型的粤菜酒楼、黄金、珠宝店、足浴养生馆、瑜伽、休闲清吧、书店、咖啡店等项目还是偏少的。五和大道西春华四季园民康路与华南路交汇处春华四季园总面积43万，总规划居住3500户，居住人口接近1万人，目前此片区房屋均价在38000元/，春华四季园已民康路为主要商业街通道为主，里面的商铺构成有房产中介（7家）、服装、母婴店、“儿童之家”、药店、小吃餐饮等组成，根据位置不同，租金的坪效在1

21、50元-250元/之间，每间铺头的转让费在15万-20万之间。相对于“儿童之家”项目蒙台梭利创办人，此项目在购物中心、社区店普及较多。万科四季花城五和南路与布龙路交汇处万科四季花城总共分1-7期，规划居住5855户，居住人口近20000人；社区里面的配套项目：地产中介、万家小超市、幼教、丝域养发馆、美容美发、银行、药店、服装等组成。根据位置不同，租金坪效在200元250元/，相比较地产中介、银行租金坪效会高一些。里面缺少的特色餐饮项目，据了解可能是因为排污、排烟扰民受限制。8号仓民康路与华南路交汇处8号仓位于民康路与华南路交汇处，项目总面积8万平方米，地下两层、地上三层，停车位约1800个。集

22、购物、美食、休闲、娱乐、教育、亲子功能的奥特莱城。负一层主营餐饮、运动、休闲地带、家居用品、一层经营：名品、精品女装、箱包、皮鞋皮具、餐饮；二层经营：男装、休闲男装、男士皮具、少淑装、内衣饰品、餐饮、三层经营：太平洋影城、餐饮、童装馆、儿童城等。九毛九（山西面馆）8号仓450好租金坪效150元/月与扣点8%、管理费50元/月两者取其高，目前与购物中心合作较多。目标餐饮品牌。人均消费70元/人路线/方向铺位名称/品牌位置面积经营情况租金情况备注鱼满塘8号仓三层355经营较好租金坪效200元/月，管理费50元/月目前在深圳有7家门店，蛇口沃尔玛、石厦北、8号仓、龙华百佳、壹海城、沙井，人均消费70

23、元/人五和大道西老西安8号仓负一层335陕西风味，经营较好租金坪效200元/月，管理费50元/月租金与扣点两者取高camel、龙狮戴尔8号仓负一层15012万/月纯扣：12%，活动时涉及到让扣，只扣8%三家户外品牌，哥伦比亚月均销售20万，背面销售16万/月雅戈尔8号仓二层8016万/月纯扣;14%周末的成交率偏高，基本进店的顾客都有成交。据了解服装区根据品牌定位不同扣点在8%-15%之间，餐饮的租金根据位置不同，基本在200元/月250元/月，管理费在60元/月，按照实用面积计，目前在3层靠太平洋影城旁边规划位置做餐饮。五和大道西南星河雅宝COCOPark项目龙岗梅板大道与雅宝路交汇处星河雅

24、宝COCOPark项目位于龙岗梅板大道，与福田、宝安、龙岗三区交界处，建筑面积8万，地下两层、地上四层及顶层花园，住宅与COCOPark项目预计在2017年开业，目前设有3幢44层住宅，均价在61000元/，项目还未正式完工，周边经营的街铺位置较少，目前租金坪效应在100元/月之内。民 治 大 道佐阾香颂购物中心民治大道布龙路交汇处佐阾是深圳绿景集团打造首个邻里社区的购物中心品牌，2013年5月1日开业，建筑面积5.5万平方米（4.3万商业体+1.2万停车位）共分三层：地下一层，地上两层。各业态分布情况：主力店铺+餐饮+生活配套+零售+服装+首饰珠宝+儿童娱乐，主力店铺构成：华润万家、优衣库、

25、大地数字电影、永旺茉莉幻想。伟厨民治大道布龙路交汇处600湖南菜系，经营状况好。租金坪效120元/月主营湖南菜系，深受消费者喜爱，人均消费60元/人禾绿回转寿司民治大道布龙路交汇处200良好纯扣10%，（管理费25元/月）禾绿回转寿司经营面积比较大，在深圳享有一定的知名度。屈臣氏佐阾1F450良好纯扣8%主营保健与美容产品优衣库佐阾1F1310良好纯扣10%，（管理费25元/ 快销时尚休闲品牌铺位名称/品牌位置面积经营情况租金情况备注星巴克佐阾1F187经营状况好纯扣：8%-10%（管理费20元/月）属于目标品牌Rotiboy佐阾1F60加盟商做，烘培烤包，在COCOCITY是直营店操作。租金

26、24000元/月（包括管理费）目前在深圳有5家店，在佐阾销售额月均6、7万；大地影院佐阾1F3000经营状况好租金坪效60元/月，管理费20元/月在深圳有多家合作系统。（包括南山西丽、宝安观澜、沙井等地）old navyCococity1F1500属于美国盖璞公司旗下的品牌，目前在深圳COCOCITY 纯扣：10%-12%（年限递增）GAP旗下的品牌，目前old navy在深圳cococity有一家店，据了解会与其他系统合作。自然醒Cococity1F80生活家居快时尚连锁品牌，经营品种繁多。租金坪效在250元/（管理费50元/月属于深圳本土生活家居品牌，目前在购物中心均有合作，性价比高。乐凯

27、撒比萨Cococity1F150（室内面积约120，外摆面积30）2014年10月份进驻cococity ，专注经营榴莲比萨为主，还有配置一些色拉、小吃为主纯扣：9%-12%（年限递增）租金坪效：300元/月两者取高，收益逐年递增，在购物中心均有合作，人均消费50元/人。杰克琼斯Cococity1F350月均销售在40万纯扣：10%-12%（年限递增）进驻后销售业绩表现平稳地铁四号线红山站约400米（九方购物中心）九方购物中心地铁四号线红山站九方购物中心龙华店2014年9月27日开业，商业建筑面积10万平，地上3层，地下1层，停车位2000个，负一层：餐饮、儿童配套、家居生活；一层：餐饮、服装

28、、皮鞋皮具、儿童配套；二层：主力餐饮、服装、皮鞋皮具、家居生活；三层：电影院、儿童配套、服装、餐饮；九方购物中心乐凯撒比萨九方二层107.85经营较好扣点;10%-12%,租金坪效190元/，（管理费80元/两者取其高，合同签订5年。面包新语+喜乳酪九方一层134.62经营较好纯提：8%-9%，租金坪效260元/，（管理费80元/两者取其高，逐年有递增。铺位名称/品牌位置面积经营情况租金情况备注趣味壹品九方三层27.25属于特色小吃纯扣;10%，租金坪效270元/，（管理费80元/）两者取其高，3年合同，逐年有递增。丝域养发九方二层108.74美发，在一些购物中心有合作纯扣：15%，租金坪效180元/月，9（管理费80元/两者取其高，收益逐年递增，合同3年中国国际旅行社九方三层25.17旅行社租金坪效160元/两年期合同，租金第二年递增。目前旅行社线上推广较多，对于现在实体店开店处于谨慎。南山区南海大道花园城购物中心南海大道花园城购物中心花