工业新区商务港项目资金申请报告

1、 工业新区商务港项目申请报告1前前 言言 为加快*市工业新区经济的发展，改善地区环境，配合*市的城市整体规划，*房地产开发有限公司拟对位于*市工业新区 1 号路以北地块进行开发建设一个集商业、休闲、美食和居住于一体的高档社区，以填补*市工业新区大型生活小区的空白。 2009 年，*房地产开发有限公司以招标方式取得了项目土地使用权，根据规划，项目总建筑面积为 62800 平方米。为控制项目投资效益和风险，编制本项目的申请报告。 工业新区商务港项目申请报告2目 录第一章第一章 项目申报单位及项目情况项目申报单位及项目情况 .4第一节 项目申报单位概况.4一、项目投资方基本情况 .4二、项目申报单位

2、基本情况 .5第二节 项目概况 .6一、项目名称 .6二、项目申报单位及法人代表 .6三、项目经营期限 .6四、项目建设地点 .6五、项目建设背景 .6八、编制依据 .8九、主要编制内容 .9第二章第二章 项目建设方案项目建设方案 .10第一节 建设规模与目标.10第二节 建筑方案.10一、项目主要建设内容 .10二、项目主要建设规模 .11第三节 结构方案.13一、抗震设防 .13二、结构体系 .14三、基础方案 .14第四节 公用设施方案.14一、暖通空调 .14二、给水 .15三、燃气 .16四、电气 .16五、排水 .17第五节 项目实施进度.17第三章第三章 投资估算和资金筹措投资估

3、算和资金筹措 .19第一节 投资估算.19一、估算依据 .19二、估算说明 .20三、建设投资估算 .20四、流动资金估算 .21第二节 注册资本.22第三节 资金筹措.22第第三三章章 市市场场分分析析.23第一节 2008 年全国房地产情况.23 工业新区商务港项目申请报告3第二节 *房地产开发现状.25第第五五章章 发发展展规规划划、产产业业政政策策和和行行业业准准入入分分析析 .31一、发展规划分析 .31二、产业政策分析 .32三、行业准入分析 .32第六章第六章 建设用地及相关规划建设用地及相关规划 .34第一节 土地资源分析.34第二节 项目选址及用地方案.35一、建设地点 .3

4、5二、占地面积 .35三、土地利用状况 .35四、占用耕地等情况 .35第三节 土地利用合理性分析.35第四节 征地拆迁和移民安置规划方案.36第七章第七章 环保、节能和劳动安全环保、节能和劳动安全 .37第一节 环境保护.37一、污染源 .38二、防治措施 .38第二节 节能.39一、围护结构节能措施 .39二、采暖节能措施 .39三、节水措施 .39四、节电措施 .40第三节 劳动安全.40一、防火、防爆、防毒 .40二、用电设备安全及防雷措施 .40三、防机械伤害安全措施 .41四、防噪音卫生措施 .41五、用水卫生及劳动保护措施 .41第四节 环境绿化.41第八章第八章 经济影响分析经

5、济影响分析 .43第一节 经济费用效果分析.43一、基础数据 .43二、从项目层次上分析 .43三、从区域社会层次上分析 .44第二节 行业影响分析.45第九章第九章 社会影响分析社会影响分析 .47第十章第十章 结论结论 .48 工业新区商务港项目申请报告4附件：1、工程咨询资质2、工程咨询委托书3、建设单位开发资质4、营业执照5、项目选址意见书6、土地证7、银行资信证明8、建设环评影响报告附表：1、投资估算表2、损益表3、现金流量表4、综合评价表 工业新区商务港项目申请报告5第一章第一章 项目申报单位及项目情况项目申报单位及项目情况第一节第一节 项目申报单位概况项目申报单位概况一、项目投资

6、方基本情况一、项目投资方基本情况本项目投资方为*业控股集团有限公司，*业控股集团有限公司成立于 2003 年 11 月，注册资本 5000 万元人民币，总资产规模超过 7.8 亿元人民币，是一家按照现代企业制度组建，集贸易、工业制造、实业投资、资本运作等多个行业为一体的综合性控股集团公司。*控股自成立以来，坚持可持续发展的投资理念，与时俱进，紧跟中国经济和社会发展的步伐，投资城市基础设施项目（包括房地产等） 、再生资源循环经济示范项目（包括废旧轮胎再循环利用、废包装纸加工再利用、废旧塑料加工利用等） 、高科技节能环保项目（高科技纳米防漏气轮胎）等，都取得了不俗的业绩。公司现有控股参股公司：中国

7、口天衣轮胎有限公司、杭州宝腾汽车贸易有限公司、辽宁浙商实业有限公司、杭州易新电能源有限公司、*环教育服务有限公司、杭州中德水利管理有限公司、台州凯莱汽车用品有限公司、浙江千利安汽车科技有限公司、*广通建设有限公司、*房地产开发有限公司、中德循环经济示范点等。 工业新区商务港项目申请报告6二、项目申报单位基本情况二、项目申报单位基本情况*房地产开发有限公司，隶属于*业控股集团有限公司。*房地产开发有限公司成立于 2008 年，法定代表人：屠文军，注册资本 1000 万元，具有房地产开发企业暂定三级资质证书。*房地产开发有限公司现有职工 29 人，中高级职称员工 15 人，初级职称员工 5 人，是

8、一支作风稳健、经验丰富、积极进取的团队。公司组织健全，实行董事会领导下的总经理负责制，是符合现代企业制度规范运作的专业房地产开发企业。*房地产开发有限公司拥有丰富的商业物业运作经验，目前以开发大型综合性商业物业为主导业务，争取在三到五年时间里成为国内知名商业地产开发专家。目前重点开发项目“*工业新区商务港” ，项目位于*工业新区北部，东临青威高速公路的延伸段，南侧为工业新区规划的环形干道，西面和背面靠山，项目区是整个工业园北面的出入口部位，是整个工业区的门户部位。占地约300 亩，交通极其便利，商务港特殊的地理位置，决定它不仅承担着工业新区商务、商业、居住等配套服务功能，同时，也是拉动*城市向

9、南发展，连系两区，积聚城市功能和人气的重要空间物质载体。本项目由全国著名的中国美术学院风景建筑设计研究院设计，确保品质优良，届时将成为*市工业新区档次最高、品牌最全的商务、商业、居住广场。 工业新区商务港项目申请报告7第二节第二节 项目概况项目概况一、项目名称一、项目名称*工业新区商务港项目二、项目申报单位及法人代表二、项目申报单位及法人代表项目申报单位：*房地产开发有限公司法定代表人：屠文军三、项目经营期限三、项目经营期限经营期限为 50 年，自营业执照签发之日起计算。四、项目建设地点四、项目建设地点项目拟建地点位于*工业新区 1 号路北，东临青威高速公路的延伸段，南侧为工业新区规划的环形干

10、道，西面和北面靠山。五、项目建设背景五、项目建设背景*自成立地级市以来，随着经济的迅速发展，*市人民生活水平和质量有了较大提高。*风光秀美，四季分明，依山傍海，是旅游避暑胜地。1996 年*被联合国评为全球改善人居环 工业新区商务港项目申请报告8境 100 个范例城市之一。1998 年，又被评为中国优秀旅游城市。2004 年被联合国评为最适合人类居住的城市。*有着天生丽质的自然美。阳光、海水、沙滩是这个城市美为骄人的资源。国家环保总局对全国 54 个沿海城市的海水水质监测结果表明：*是 22 个水质优的城市之一。这一稀缺资源对世人的吸引力越来越大。每年有 300 多万的海内外游客赴*休闲度假，

11、居住养生。从*市来看，是我国近年来旅游业发展最迅速的城市之一。 在过去的 20 年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥着越来越重要的作用。*的生态市貌和与时俱进的青春活力，让世界瞩目。近年来*城市发展日新月异，城市品位显著提升。卫生城市、旅游城市、最适合人类居住的城市将*推向全国、乃至世界。随着改革开放步伐的不断加快，*市社会经济各方面取得了长足发展，尤其是房地产业发展迅速。房地产业是

12、国民经济中关联度较高的先导性、基础性产业，它的发展对扩大内需、拉动经济增长具有重要的作用。据统计，住宅业每增长 10%，可以带动 gdp增长 0.5 个百分点，同时还可以增加就业机会，促进经济发展和社会进步。自 1998 年国家实现住房制度改革以来，房地产业迅速 工业新区商务港项目申请报告9崛起，国家把房地产开发作为新的经济增长点加以培植，特别把住宅建设列为房地产开发的重点，并陆续出台了一系列政策措施以加快推动商品住宅的建设。住宅建设投资占全社会固定资产投资的比重逐步提高，对经济的拉动作用越来越强。改革开放初期我国城镇居民人均居住面积不到七平方米，到 2007 年末中国城镇居民人均居住面积已经

13、超过二十八平方米。在不到三十年周期里面，我国城镇常住人口从 1.9 亿人增长到了 5.9 亿人。从 1999 年到 2007 年， 9 年内商品房竣工面积超过五十亿平方米，住新房的家庭人口就达 2.2 到 2.4 亿人。预计到 2020 年中国的城镇居民将达到 8.5 亿。城市的人口数量不断增加，促使着房地产行业的快速发展，为本项目的发展奠定了基础。根据市场需求，为了满足市场需要，繁荣*的城市建设确定开发建设此项目。本项目拟建于*工业新区，位于*市工业新区中心黄金地带，距环靑威公路约 2000 米、距离*汽车站、火车站 10 千米。具有优越的地理位置、浓厚的文化氛围、便捷的交通条件、完善的配套

14、设施，周边拥有成熟的工业园区。项目距*新港 12 公里、飞机场 30 公里、烟台飞机场 80 公里。*家家悦、*韩国国际学校、*工业新区管委、银行等均在项目辐射区内。土地用途为住宅、商业，使用权类型为出让，使用权终止日期住宅为 70 年，商业为 40 年。 工业新区商务港项目申请报告10八、编制依据八、编制依据1、项目申报单位委托编制项目申请报告的委托书；2、国家有关法律、法规、规划、方针及产业政策和投资政策；3、现行有关技术规范、规定、标准；4、*工业新区商务港规划总平面图；5、城市规划、土地、环境保护等行政主管部门出具的有关文件；6、项目申报单位提供的其他有关资料。九、主要编制内容九、主要

15、编制内容1、项目基本情况2、建设方案3、建设用地与相关规划4、资源利用和能源耗用分析5、生态环境影响分析6、经济和社会效果分析 工业新区商务港项目申请报告11第二章第二章 项目建设方案项目建设方案第一节第一节 建设规模与目标建设规模与目标根据*市城市总体规划，*房地产开发有限公司在*工业新区 1 号路北，开发建设*工业新区商务港项目。项目总用地面积 51301 平方米，规划建筑面积 62800 平方米，其中住宅建筑面积 31360 平方米，商业建筑面积 31440 平方米。停车位 563 个。*工业新区商务港项目建成后，可为社会提供多种户型的住宅共计 320 套，商业建筑面积 23440 平方

16、米。该项目的建设符合国家产业政策和地方区域性经济规划，适合当地经济发展要求，对满足城乡居民日益增长的消费需求，促进*市房地产业的健康发展具有积极意义。 工业新区商务港项目申请报告12第二节第二节 建筑方案建筑方案*工业新区商务港项目，是由*房地产开发有限公司投资兴建的集商务、商业、居住等功能为一体的大型综合性地产项目。建成后将是*工业新区规模最大的综合性地产项目。一、项目主要建设内容一、项目主要建设内容 拟建项目由北面的高层住宅区和南面得商务办公区组成，其中高层住宅区是由 8 栋 11 层的住宅楼组成；商务办公区是由 3 栋7 层的办公楼及 2 栋 11 层的办公楼组成。二、项目主要建设规模二

17、、项目主要建设规模*工业新区商务港项目规划方案具体分述如下：1、规划用地面积 51301 平方米（包括道路） 。2、规划建筑面积 62800 平方米，其中住宅区楼建筑面积31360 平方米，商务办公区建筑面积 31440 平方米。整个地块建筑由高层住宅区和商务办公区组成，其中高层住宅区由 8 栋 11 层的小高层组成，每栋高层住宅建筑面积为 3920平方米，底层商业建筑面积 3000 平方米；商务办公区由 3（每栋5320 平方米）栋 7 层的多层办公楼、2 栋（每栋 5220 平方米）11层的小高层办公楼以及 2040 平方米的底层商业组成，停车位 563个。3、容积率：1.30 工业新区商

18、务港项目申请报告134、建筑密度：21%5、绿地率：37.5% 工业新区商务港项目申请报告14经济技术指标51301(包括道路)总用地面积48294(不包括道路)62800面积（）/栋栋数合计（）占地面积容积率建筑密度绿地率停车位指标停车（辆）3920（11 层）8高层住宅区3000（底层商业）34360313401.1014.5%50%（90 平方米以上）1 车位/100 平方米建筑面积（90 平方米）1 车位/户3365320（7 层）35220（11 层）2总建筑面积其中：商务办公区2040（底层商业）28400169541.6733%25%0.8 车位/100 平方米建筑面积227容积

19、率1.3建筑密度21%绿地率37.5%90 平方米以上80 户面积9760户数90 平方米及以下240 户面积21600 工业新区商务港项目申请报告15住宅套型建筑面积结构比例一览表住宅套型建筑面积结构比例一览表项 目户型面积()户数(户)建筑面积()面积比例(%)1住宅建筑面积31360.002住宅户数-3203套型建筑面积小于 902402160070.00%a 户型90.002402160070.00%4 4套型建筑面积大于 9080976030.00%f 户型1152023007.33%g 户16%h 户型12034408012.01%由此可见，套型建筑面积小

20、于 90的住宅面积占总面积比例达 70.00%，完全满足建设部出台的关于落实新建住房结构比例要求的若干意见的规定。第三节第三节 结构方案结构方案一、抗震设防一、抗震设防本工程最高建筑 18 层，工程复杂程度一般，按现行的“中国地震烈度区划图”和“建筑抗震设计规范 gbjn-89”的有关规定，*地区地震基本烈度为 7 度，本工程按 7度抗震设防考虑。 工业新区商务港项目申请报告16二、结构体系二、结构体系本次建设项目各单元均为框架结构，楼板的结构形式为现浇钢筋混凝土板。屋面为现浇钢筋混凝土坡屋顶上铺英红彩瓦，墙体采用加气混凝土砌块。三、基础方案三、基础方案根据场地的岩土工程条件及建筑物自身特点，

21、建议采用天然地基，以强风化基岩作为基础持力层。基础采用钢筋混凝土独立基础或箱筏基础。第四节第四节 公用设施方案公用设施方案一、暖通空调一、暖通空调（一）冷热负荷：商务区采用中央空调系统；住宅采用分体空调和普通散热器。1、商场夏季冷负荷为 975 万大卡，新风量为 15 m3/h 人；冬季热负荷为 607 万大卡。2、住宅热指标按 53w/m2计算，总热负荷为1662kw。（二）冷热源：本项目热源由市热电厂引入低温循环水管道直接供热，供回水温度为 5060；冷源为由制冷机制成的 5的冷水供系统使用。3、住宅部分 工业新区商务港项目申请报告17（1）室外系统：采用枝状管网，各用户入口加自力式流量控

22、制器。管道采用直埋敷设。入口及室内采用半通行地沟。（2）室内系统：每栋楼内各单元设置独立系统。各系统立、支管均采用同程式，各户支管采用水平串联跨越式。分户控制箱设在楼梯间内。各系统立管均设于各户管井内。各户水平支管均埋地敷设。二、给水二、给水（一）用水量：本项目建成运营期，住宅 320 户，每户按 3 人考虑，用水量标准按 190 升/人日，最高日用水量为182 立方米/日，最大时用水量 18 立方米/时。商务区 600 人，用水量标准按 50 升/人日；客人 2000 人，用水量标准按 20升/人日，最高日用水量为 70 立方米/日，最大时用水量 7立方米/时。考虑洗车、绿化等未预见用水量按

23、 10%计，则项目最高日用水量为 277 立方米/日，最大时用水量为 27 立方米/时。（二）水源：本项目的供水源为城市自来水，由东侧城市自来水管道就近接入本工程红线内水表井，城市供水压力为 3kg，水质符合国家标准。（三）给水系统：为满足供水压力要求，本工程给水系统竖向分两个区：一层至三层为下区，由室外给水管网直 工业新区商务港项目申请报告18接供给；四层以上为上区，由屋顶水箱直接供给。水箱生活出水管上设置紫外臭氧一体化饮水消毒器，生活热水采用热水供应系统，系统采用上行下给全循环式。三、燃气三、燃气（一）拟采用天然气供应，规划户数 320 户。（二）管网：由东侧港华燃气引入低压管网输送至用户

24、，用户分户计量，管网枝状布置。四、电气四、电气（一）该项目住宅建筑面积 31360 平方米，320 户，电力负荷按 8kw/户计，同时系数 0.3；商业建筑面积 31440平方米，电力负荷按 40w/ m2计，则小区用电负荷约为3758kw。（二）该工程用电负荷等级为一级，采用一路 10kv 高压电源加一台自备柴油发电机组供电，变压器采用31000kva+2630kva 干式变压器，320kw 自备柴油发电机组作为消防设备、保安监控、应急照明的备用电源。（三）商业区、住宅区部分采用高效电子节能灯，室外楼顶设室外装饰照明。在电梯前室、楼梯间、商场内疏散通道安装电源集中式应急照明及疏散指示标志。（

25、四）在物业用房设有消防控制中心，在有关部位设置消防报警探头、手动报警按钮、消防对讲电话、消防广播 工业新区商务港项目申请报告19等，并对消防电梯、消防泵、阀、风机等设备进行自动控制。（五）商务区主要出入口、车库、仓库等重要部位安装电视摄象机及红外线探头。保安中心设于一层。（六）设置综合布线系统。在商业区、住宅区等场所设置双口语音/数字信息点，通过接口灵活改变使用功能。自控系统对各种设备进行监控和管理。（七）本建筑按一类建筑防雷，屋顶上设有环状避雷带，三层以上部位每三层设置避雷环以防侧击雷。接地极利用建筑物基础，接地电阻不超过 10。五、排水五、排水（1）室外排水系统：室内生活污水在室外汇集，经

26、过化粪池处理后排入渤海路城市污水管网。屋面雨水采用内排水系统，经排水立管排至室外雨水管道；室外道路雨水，由室外雨水管汇集，最后将所有雨水排入城市雨水管网。（2）室内排水系统：本工程污水与废水为合流系统，0.00 以上污水采用重力自排法；0.00 以下污水采用污水泵提升排法。第五节第五节 项目实施进度项目实施进度为了科学、合理地实施该项目的建设，尽早实现商品房的销售、业主的入住及经营户的使用，待项目申请报告 工业新区商务港项目申请报告20核准后，应尽快委托进行初步设计和落实资金，同时做好项目前期准备工作。另外，为确保工程进度和投入运行后达到预期效益，应合理安排工期、做好市场宣传及人员培训工作。*

27、工业新区商务港项目根据目前项目进展情况，计划从 2009 年 6 月开工，至 2010 年 12 月全部完成，建设工期估计约 18 个月。项目实施进度计划安排如下：2009 年 1 月2009 年 3 月底：计划完成工程前期报建、设计工作；2009 年 4 月2009 年 5 月底：计划完成项目的招投标工作；2009 年 6 月2009 年 10 月底，计划完成基础工程；2009 年 11 月2010 年 8 月底：计划完成主体工程；2010 年 9 月2010 年 11 月底：计划完成室内外装修及室外配套工程；2010 年 12 月：计划完成竣工验收，交付使用。 工业新区商务港项目申请报告2

28、1第三章第三章 投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措第一节第一节 投资估算投资估算一、估算依据一、估算依据1、该项目的设计任务书。2、前期工程费用、其他费用和部分基础设施建设费用主要依据*市行政审批中心管理办公室、*市建设委员会和*市物价局联合发布的*市基本建设程序和收费指南 。3、土地费用、部分基础设施建设费用、建设单位管理费、销售费用和不可预见费主要通过调查当地相类似工程，研究分析得出的。4、建筑安装工程费用主要依据（1） 山东省建筑工程综合定额 （一） 、 （二） 、 装饰分册 ；（2） 山东省建筑工程费用定额 ；（3） 山东省安装工程综合定额 ；（4） 山东省安装工程费用定额 ； 工业

29、新区商务港项目申请报告22（5） *市单位估价表 ；（6）*市建设咨询服务业协会发布的关于发布各类工程造价参考指标的通知威建协发20056 号；（7）定额中没有的子目以市场（厂家）现行价为准；（8）当地同类建筑的单位造价估算；（9）现行投资估算的有关规定。二、估算说明二、估算说明1、建安工程费：参照当地同类结构建筑的单位造价估算。2、建设单位管理费：按总投资估算表中 14 项之和的 1.0%计列；3、设计费：取建安工程费用的 3.0%计列；4、工程监理费：取建安工程费用的 1.0%计列；5、土地费用：按每亩 80 万元计列；6、不可预见费用（即预备费）：只考虑基本预备费，基本预备费按总投资估算

30、表中 17 项之和的 3.0%计列；三、建设投资估算三、建设投资估算1、总估算额经估算，本项目建设投资总额为 16000 万元，其中土 工业新区商务港项目申请报告23地费用 5760 万元，前期工程费 98.57 万元，基础设施配套费 2599.80 万元，建安工程费用 6908 万元，建设单位管理费用 100 万元，销售费用 100 万元，工程其他费用 259.77万元，不可遇见费 173.86 万元。建设投资估算详见辅助报表 1总投资估算表。2、建设投资构成分析建设投资构成分析详见下表建设投资构成分析表序号项 目金 额（万元）所占比例（%）建设投资总额16000100.001土地费用576

31、036.00%2前期工程费用98.570.62%3基础设施配套建设费用2599.8016.25%4建安工程费用2599.8016.25%5建设单位管理费用100.000.63%6销售费用100.000.63%7工程建设其他费用259.771.62%8不可预见费用173.861.09% 工业新区商务港项目申请报告24四、流动资金估算四、流动资金估算该项目由*房地产开发有限公司负责开发建设、销售，项目建成后成立物业管理公司进行物业管理，负责小区的保安、卫生及维修等工作 。物业管理公司实行经理负责制，采用向小区业主收取 物业管理费的方式运作，财务实行独立核算，自负盈亏。 因此，作为项目开发建设单位不

32、需要考虑流动资金。第二第二节节 注册资本注册资本*房地产开发有限公司的注册资本为 1000 万元。第三节第三节 资金筹措资金筹措本项目需投入总资金 16000 万元。所需资金全部由项目单位自筹 14000 万元，差额部分的 2000 万元由*房地产开发有限公司向银行申请贷款解决。 工业新区商务港项目申请报告25第第三三章章 市市场场分分析析第一节第一节 2008 年全国房地产情况年全国房地产情况一、房地产开发完成情况1-12 月，全国完成房地产开发投资 30580 亿元，同比增长 20.9%，增幅比 1-11 月回落 1.8 个百分点。其中，商品住宅完成投资 22081 亿元，同比增长 22.

33、6%，回落 2.6 个百分点，占房地产开发投资的比重为 72.2%。1-12 月，全国房地产开发企业房屋施工面积 27.4 亿平方米，同比增长 16.0%；房屋新开工面积 9.8 亿平方米，增长 2.3%；房屋竣工面积 5.9 亿平方米，下降 3.5%。其中，住宅竣工面积 4.8 亿平方米，下降 4.2%。 工业新区商务港项目申请报告261-12 月，全国房地产开发企业完成土地购置面积 3.7亿平方米，同比下降 8.6%；完成土地开发面积 2.6 亿平方米，同比下降 5.6%。 二、商品房销售和空置情况 1-12 月，全国商品房销售面积 6.2 亿平方米，同比下降 19.7%。其中，商品住宅销

34、售面积下降 20.3%；商品房销售额 24071 亿元，同比下降 19.5%。其中，商品住宅销售额下降 20.1%。 截至 12 月末，全国商品房空置面积 1.64 亿平方米，同比增长 21.8%，增幅比 1-11 月提高 6.5 个百分点。其中，空置商品住宅 9069 万平方米，同比增长 32.3%，增幅提高9.4 个百分点。 三、房地产开发企业资金来源情况 1-12 月，房地产开发企业本年资金来源 38146 亿元，同比增长 1.8%。其中，国内贷款 7257 亿元，增长 3.4%；企业自筹资金 15081 亿元，增长 28.1%；其他资金 15082 亿元，同比下降 16.4%。其中,个

35、人按揭贷款 3573 亿元，下降29.7%。 四、70 个大中城市房屋销售价格指数 工业新区商务港项目申请报告27 12 月份，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比下降0.4%，环比下降 0.5%。新建住宅销售价格同比下降 0.8%，环比下降 0.7%。 分类型看，与上年同月相比，经济适用房销售价格上涨 0.6%；商品住宅销售价格下降 0.9%，其中普通住宅销售价格下降 0.9%，高档住宅销售价格下降 1.1%。与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降 0.8%，其中普通住宅销售价格下降 0.6%，高档住宅销售价格下降1.6%。 分套型看，90 平方米及以下的新建住宅销售价格

36、同比下降 0.4%，环比下降 0.1%。 分地区看，与上年同月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有 48 个，其中涨幅较大的城市是：银川 9.1%、温州8.1%、金华 6.9%、北海 6.6%、三亚 6.1%；价格下降的城市有 21 个，其中深圳下降 18.1%、广州下降 9.4%、南京下降5.8%、重庆下降 5.2%、桂林下降 5.2%。与上月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有 4 个,价格涨幅在 0.1%-0.3%之间；价格下降的城市有 50 个，其中徐州下降 4.2%、岳阳下降 3.2%、广州下降 3.1%、长春下降 2.6%、湛江下降2.5%。 工业新区商务港项目申请报告28第二节第二节

37、 *房地产开发现状房地产开发现状*是三级城市房地产发展状态，市场起步较晚，房地产消费以本市居民为主。2001 年以前主要以老城区改造项目为主，2003 年随着土地价格的提高，房价上涨近 1000元/ m2，2005 年，房价再次上涨 1000 元/ m2，2006 年至2008 年趋于平稳。根据房管局网上资料：2008 年一季度，全市完成房地产开发投资 1164 亿元，比 2007 年增长10.1，增速上升 2.8 个百分点；市区完成房地产开发投资 8.31 亿元，比上年增长 6.95，增速下降 1.1 个百分点。*市的房地产销售面积与竣工面积同步增长。2008 年全市房地产开发完成施工面积

38、414.87 万 m2,同比增长8.58%，竣工面积 206.14 万 m2,同比增长 8.65%；市区完成施工面积 305.26 万 m2，同比增长 8.86%,竣工面积 143.51万 m2，同比下降 2.46%。一、楼市价格分析*市 2008 年全市销售面积 122 万 m2，全市商品住房销售均价 4000 元/ m2，同比增长 3.7%，市区商品住房销售均价 4500 元/ m2，同比增长 4.9%。09 年，价格没有大起大落现象，涨幅趋于平稳，基本与地价相呼应。二、销售收入预测基于上述市场容量及价格走势分析，本案地块房屋均 工业新区商务港项目申请报告29价暂估 3000 元/m2，商

39、业用房暂估 6000 元/m2，总销售额为 2.8 亿元。三、市场机遇根据经济发展规律，*已处于工业化初期向中期迈进的阶段和快速发展的转折点。根据*市统计局资料显示，2007 年全市实现地区生产总值（gdp）1583.45 亿元，按可比价格计算，比上年增长 15.3%。其中，第一产业增加值 127.8 亿元，增长4.3%；第二产业增加值 978.19 亿元，增长 15.6%；第三产业增加值 477.46 亿元，增长 17.8%。三次产业增加值占gdp 的比重分别为 8.07%、61.78%和 30.15%。按户籍平均人口计算，全市人均 gdp 达到 63226 元，同比增长 14.8%。工业生

40、产保持较快增长。规模以上工业企业（全部国有和年主营业务收入 500 万元及以上的非国有工业企业）达到1833 个。实现增加值 840.93 亿元，增长 17.1%，其中，国有企业完成增加值 11.7 亿元，集体企业完成增加值 76.69亿元，分别增长 12.3%和 14%；股份合作制企业完成增加值42.51 亿元，增长 21.5%；股份制企业完成增加值 307.36亿元，增长 16.5%；外商及港澳台投资企业完成增加值308.43 亿元，增长 18.3%；其他经济类型企业完成增加值94.25 亿元，增长 17%。大中型工业企业完成增加值 348.87 工业新区商务港项目申请报告30亿元，增长

41、12.5%。轻工业完成增加值 365.1 亿元，增长16.3%；重工业完成增加值 475.83 亿元，增长 17.8%。主要工业产品产量大幅提高。我市规模以上工业企业生产的 110 种大类产品中，有 61 种产品产量呈增长态势，占 55.45%，其中增幅前五名的产品分别是：灯具及照明装置增长 144.4%，通信及电子网络用电缆增长 89.8%，打印机增长 61.2%，汽车增长 38.8%，橡胶轮胎外胎(轮胎外胎) 增长 37.8%。皮鞋、印刷机、民用钢质船舶、日用玻璃制品、丝织品、布、原盐、交流电动机等产品产量也都保持 10%以上的增长速度。工业经济效益进一步提高。全年规模以上工业企业实现主营

42、业务收入 3619.8 亿元，比上年增长 27.2%；实现利税总额 262.33 亿元，增长 28.4%；实现利润总额 171.88 亿元，增长 27.5%。产品销售率 98.75%，提高 0.2 个百分点；成本费用利润率 5.33%，提高 0.23 个百分点；全员劳动生产率 167460 元/人，增长 23.3%；资本保值增值率120.22%，下降 0.51 个百分点；总资产贡献率 18.21%，提高 1.25 个百分点；资产负债率 50.75%，提高 0.24 个百分点；流动资金周转次数 3.84 次，提高 0.32 次。反映工业经济效益整体水平的综合指数为 234.91，提高 9.19

43、个点。建筑业生产稳步增长。在全部 353 家三级及以上（新资质）建筑企业中，有施工任务的 319 家，完成建筑业总 工业新区商务港项目申请报告31产值 98.36 亿元，比上年增长 11.7%，其中，国有及国有控股企业完成建筑业总产值 36 亿元。三、城市居民收入增加，生活水平提高全年城镇居民人均可支配收入 16285 元，增长 16.5%；农民人均纯收入 7737 元，增长 13.1%；城镇居民人均消费性支出 12007 元，增长 14.3%；农民人均生活消费支出4426 元，增长 10.5%。四、城市规模的扩容提速*市目前城市人口约 88 万人，计划 5 年内中心城市人口突破 100 万，

44、建成区面积达到建成区面积 129 平方公里，建成区绿化覆盖率达 46.28%，人均公园绿地面积达23.75 平方米。五、本案独特性地理位置的独特性和不可复制性。由于本项目位于*市工业新区黄金地段，将是工业新区第一个大型的房地产住宅项目，因而拥有地理位置及首发巨大优越性，加之宏伟的大社区规划，一定是未来*市工业新区的高档居住区，并使具购买力的购房者趋之若骛。随着国家严格管理土地政策的进一步出台和落实，一线城市的土地市场价格必将越来越高，有发展眼光和前瞻性的房地产公司已经或将逐步转向二、三级城市市场，这必将推动这些地域土地价格的上涨；同时这些区域的土地 工业新区商务港项目申请报告32价格本身随着当

45、地经济和建设的迅猛发展，房地产市场的逐步升温，也会呈上升趋势。由于本项目位于*市工业新区黄金地段，随着该区域的大规模建设和发展，周边环境的巨大变化，地价的升值将蕴藏着较大的空间，从而在一定程度上推动房价的上升。六、市场存在的风险因*市区目前仅 88 万人口，5 年增长到 100 万人，购买本项目的潜在业主三分之二应该在市区，故市场容量是一个比较大的瓶颈。另一方面由市场容量有限所带来的开发周期较长，从而体现政策的多变性、无法预见性和较差的延续性。因本项目占地面积较大，须相当长的一段时间才能完成整个项目的建设和经营，期间国家各项政策和标准尤其是土地政策、建筑标准等均可能发生较大的变化，在一定的程度

46、上会增加建筑成本，从而对本项目造成影响，所以不能忽视政府未来干预的可能性。另外，建筑材料及建筑市场人力成本在未来存在上涨的可能性，进而增加建造成本，也削减了本项目对利润的预期。房地产开发具有周期性，房价并非一路向上，在未来十年的销售中也会出现房价下降的走势。同时国家宏观调控在进一步细化和落实中，出台任何一项举措都将对本案开发、销售产生巨大影响，国家贷款利率的进一步上调，将会对本案成本增加造成直接影响。 工业新区商务港项目申请报告33第第五五章章 发发展展规规划划、产产业业政政策策和和行行业业准准入入分分析析一、发展规划分析一、发展规划分析国家十一五发展规划中指出：健全普通商品住房与经济适用住房

47、、廉租住房相结合的城镇住房供应体系。同时国家十一五发展规划也鼓励东部地区率先发展。2005 年，*市城市规划突出抓好超前规划、强化管理、优化环境、依法行政，为推进区域经济发展、拓展城市发 工业新区商务港项目申请报告34展空间、提升城市品位奠定了基础。修编完成了新一轮*市城市总体规划，明确了城市发展总目标、规模及海岸带空间管制规划等内容，提出了市域“一个主中心、两个副中心、 三条发展轴带、五个协作区、十个重点中心镇”的 a 字形城市群空间结构。*市总体规划目标要把*打造成为卓越的人居精品城市、海滨旅游名城、历史文化与自然和谐共存的可持续发展城市。本项目所在地*工业新区，主要用地布局为：加强海滨环

48、境保护，建设*高科技产业研发中心；加强区内公共设施建设，提高居住和商业、文化等生活用地的比例，变单一的产业开发区为具有较强复合功能的城市中心区。*市城市总体规划严格控制海滨和山地开发。居住用地开发以不破坏山体林地为原则，降低中心区密度。本项目属房地产开发项目，开发建设用地为荒地，符合*市城市总体规划要求，同时本项目的建设为改善居住条件，美化人居环境，提高城市总体环境质量起到了重要的作用。二、产业政策分析二、产业政策分析国家有关政策提出，自 2006 年 6 月 1 日起凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积 90 平方米以下住房 工业新区商务港项目申请报告35（含经济适用房）面积所占比重

49、，必须达到开发建设总面积的 70%以上；对过去已审批但未获得施工许可证的项目，凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。本项目 90 平方米以下住宅面积所占比例为 70.00%，符合国家产业政策，顺应了经济发展的潮流和方向。符合国务院产业结构调整指导目录（2005） 中第二十六条“城市基础设施及房地产”中第二项“国家公寓示范工程建设”的产业发展要求。同时也符合山东省2010 年远景目标纲要中指出“把居民公寓作为房地产开发的重点，高档、平价公寓相结合，加快公寓商品化步伐，形成房地产开发、使用、流通、增值的良好循环”的要求。三、行业准入分析三、行业准入分析*房地产开发有限公司符合行业要求的具有1

50、000 万元以上的注册资本，同时本项目也符合取得 10 亩以上房地产开发项目的土地使用权的准入标准。综上所述，项目符合国家及山东省行业发展规划，符合*市城市发展总体规划，项目选址合理。在国家住房制度改革等一系列方针政策逐步贯彻落实的环境下以及*市经济规模的快速扩张、城区人口的迅速膨胀、当地居民人均收入迅速提高的背景下，项目的实施是必要的。 工业新区商务港项目申请报告36第六章第六章 建设用地及相关规划建设用地及相关规划第一节第一节 土地资源分析土地资源分析本项目主要进行普通房地产开发建设，不属于资源开发类项目。土地是一种稀缺资源，在房地产开发中应合理开发利用土地资源。*房地产开发有限公司拥有该

51、土地使用 工业新区商务港项目申请报告37权，按照城市土地规划使用要求，开发建设*工业新区商务港项目。土地是民生之本、发展之基。我国是一个人多地少的发展中国家，土地问题始终是现在建设进程中的一个带有全局性、战略性的重大问题。严格土地管理，推进节约、集约用地，是我们面临的一项长期而紧迫的任务。土地是不可再生资源。随着城市化建设的不断发展，节约土地资源，已成内地城市管理决策者和各界人士普遍关注的一大社会问题。我国目前正处在工业化和城镇化飞速发展阶段，随着经济社会发展和人口增加，基础设施和生态建设都不可避免要占用一部分土地，这就需要严格土地管理，大力推进节约集约用地，保护和利用好每一寸土地。本项目用地

52、符合*市土地总体利用规划和年度计划，将严格按照土地规划确定的各项工程技术指标进行开发建设。第二节第二节 项目选址及用地方案项目选址及用地方案一、建设地点一、建设地点本项目拟建地点位于项目拟建地点位于*工业新区 1号路北。 工业新区商务港项目申请报告38二、占地面积二、占地面积本项目总用地面积 51301 平方米。三、土地利用状况三、土地利用状况土地现状为平地，基地内有较好的自然景观，地势平坦，具有较高的利用率。四、占用耕地等情况四、占用耕地等情况该项目不占用耕地；无压覆矿床和文物情况；靠临大海，有利于防洪和排涝；不影响通航及军事设施。第三节第三节 土地利用合理性分析土地利用合理性分析*工业新区

53、商务港位于*市工业新区 1 号路北，属于*市工业新区黄金地带，具有优势的地理位置、浓厚的文化氛围、便捷的交通条件、完善的配套设施，且依山傍水。 无论地理位置或天然条件，本项目都拥有很大的升值潜力。该地点有以下有利条件：1、地理位置适宜，符合城市规划及土地利用规划要求。2、占地规模合理，符合集约和有效使用土地的要求。3、靠临公路，交通便利；周边环境适宜，自然景观和 工业新区商务港项目申请报告39生态环境良好，远离工业及噪音污染。4、可规划面积充足，场地地形、地质等条件能满足设计及建设要求。5、拟建场区给排水、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施均有条件配套齐全。第四节第四节 征地拆迁和移民安置规

54、划方案征地拆迁和移民安置规划方案本项目无征地拆迁和移民安置情况。第七章第七章 环保、节能和劳动安全环保、节能和劳动安全第一节第一节 环环境境保保护护本项目拟建于*市工业新区 1 号路北，东面青威路，该处周边环境状况良好，无严重污染的企业。项目所在区 工业新区商务港项目申请报告40域环境空气质量良好，场地附近地下水及地表水水质较好，在施工建设工程中，要严格执行环境保护的有关规定：l、环境空气执行 gb3092.851996环境空气质量标准二级标准。2、地下水执行 gb/t1484893地下水质量标准iii类标准。3、环境噪声执行 gb309693城市区域环境噪声标准2 类标准。4、地表水(gb3

55、8382002)地表水环境质量标准iii类标准。5、外排废水执行污水综合排放标准(gb89781996)一级标准。6、施工期建筑施工场界噪声执行建筑施工场界噪声限值(gb1252390)标准。7、食堂人灶执行饮食油烟排放标准(gb184832001)标准。一、污染源一、污染源本项目使用期主要污染源为生活废水、固体废物。施工期间主要污染因素为施工垃圾、施工扬尘和施工噪声。 工业新区商务港项目申请报告41二、防治措施二、防治措施（一）生活废水本项目营运期产生废水主要为运营过程产生的各类废水，来源于洗浴、餐饮、居住、商场及其它公共场所，主要含cod、悬浮物、氨氮、动植物油等，废水经化粪池简单沉淀处理

56、后排入城市污水管网。（二）固体废物本项目营运期产生固体废物主要来源于洗浴、餐饮、居住、商场及其它公共场所产生的各类垃圾，实行垃圾袋装处理后，由物业管理公司组织专人收集外运。（三）施工垃圾、施工扬尘和施工噪声加强施工期的各项管理，及时清运施工垃圾，做到文明施工，夜间施工严格执行环保管理部门的有关规定。另外，尽早对场地进行硬化和绿化。项目场区规划垂直绿化，地面种植花草树木等，将大大改善场区及周边生态环境。综上所述，项目使用期公用配套设施齐全，施工期采取了有效措施，对周围环境影响较小。因此，该项目生态环境良好。 工业新区商务港项目申请报告42第二节第二节 节能节能一、围护结构节能措施一、围护结构节能

57、措施该项目在建设过程中，将加大围护结构节能措施。如填充墙可全部采用保温墙体，外墙局部加建筑保温板切断冷桥，达到 490 砌墙保温效果。外门窗一律采用塑钢或铝合金门窗、中空玻璃、进口或国产优质铁件，达到现有铝合金门窗 45 倍的保温隔音效果。二、采暖节能措施二、采暖节能措施（一）室外系统：各用户入口加自力式流量控制器，使远端用户与近端用户均在设计流量下运行。避免了以往外网系统近端过热远端又达不到设计温度的弊病，解决了外网水平失调问题。（二）室内系统：室外阀门采用碟阀，室内阀门采用球阀。开关灵活，关闭严密，解决了以往阀门关闭不严，开关不灵，漏水严重的问题。三、节水措施三、节水措施洗脸盆配置加气龙头

58、，以此增大水流表观体积，限制流出水头，大便器采用节水型大便器。 工业新区商务港项目申请报告43四、节电措施四、节电措施所选用电设备均为国家允许生产出售的较先进节能设备，变配电设备要安装电容补偿自动装置，尽量提高功率因数，减少电耗。另外，企业要加强管理，完善各种规章制度，加强节水、节电宣传工作，减少跑、冒、滴、漏造成的不必要浪费。第三节第三节 劳动安全劳动安全一、防火、防爆、防毒一、防火、防爆、防毒在项目规划总图设计布局中，各建筑物均根据其火灾危险性特征采取防火措施，考虑了各建筑物的安全间距及消防通道，各建筑物内设置安全疏散通道和安全门，以及火灾报警系统；加强设备和管道的密封，建筑物的耐火等级要

59、符合规范要求，室内外应设置一定数量的消防器材等有效措施。二、用电设备安全及防雷措施二、用电设备安全及防雷措施配电设备及房间内用电设备金属外壳均可靠接地，电源在进入各建筑物处零线均作重复接地。各建、构筑物均按第三类防雷要求采取措施，防雷接地电阻均不大于 10。 工业新区商务港项目申请报告44三、防机械伤害安全措施三、防机械伤害安全措施在有可能产生人身伤害的机械设备处设安全防护罩和防护挡板，在易发生机伤和电伤处设安全标志，严禁在运转设备上放置杂物及工具，并对各种设备定期检修，以免因长期失修造成事故。四、防噪音卫生措施四、防噪音卫生措施选用合理的低噪设备，同时在设计中应充分考虑防震、减震、消音等事项

60、，并根据实际情况采取隔离操作、必要时穿戴防噪声用品上岗操作等防护措施。五、用水卫生及劳动保护措施五、用水卫生及劳动保护措施生活用水应达到生活饮用水卫生标准 。物业管理人员都配备劳动保护用品，建立职工健康档案等。同时，加强对职工和居民的安全卫生教育管理，强化安全卫生意识，确保人们安全生活。第四节第四节 环境绿化环境绿化良好的绿化不仅能创造优美的生活环境，而且在防止污染、保护环境方面也有特殊的作用。本项目坚持点、线、面相结合的原则，把组团庭院绿化、道路绿化和小区中心花园绿地有机结合起来，充分发挥绿化防护功能和改善生 工业新区商务港项目申请报告45态环境的作用，同时具有花、香、果、绿四大观赏特性，以