房地产定价原则

1、住宅项目定价方法（科学、详尽）-）住宅项目定价方法探讨在住宅项目定价实践中，其定价方法较多，其中主要有成本加成定 价法，它指的是在项目单位成本的基础上加上一定比例的目标利润作为 项目的单位售价，其公式为p=c x（i+皿1，但这种定价方法仅仅考虑成 本与企业的目标利润，而不考虑需求和市场竞争状况，其结果是住宅要 么卖不出去，要么企业不能获取较大的利润。竞争定价法，它指的是以 竞争对手的价格作为基础的定价方法，这种方法考虑了市场需求和行业 竞争状况，在房地产竞争激烈的今天，其住宅的需求弹性较小和供大于 求的情况下，为了不破坏整个市场价格的平衡，这是一种较常采用的定 价方法，但这种方法仅从竞争对手

2、价格这一单一指标进行考虑，这样就 显得过于笼统，没有很好地按区域、住宅物业形态等因素进行市场细分， 故在项目定价实际应用中将会遇到障碍。此外，还有尾数定价法，以及 差别定价法。在本文中，主要介绍一种能够运用于房地产企业中实际可 操作的定价方法，它其实是对竞争定价法的一种深化和延伸。在这里， 称之为类比量化定价法。该定价方法指的是对住宅价格有影响的主要因素按其影响因素的 不同分别确定权重，并对其中的每一单个因素根据其优劣赋予不同的分 值，然后选择与本项目类似的项目进行类比后分别一一赋予分值，其次 根据权重乘以相应分值求和得出各项目的总分，再次通过所得出的各项 目的总分与已知项目的均价按最小二乘法

3、建立函数关系式得出拟售住 宅项目的均价，最后根据位置、楼层、景观、朝向等进行价格调整确定 出每一单元的拟售价格。该方法其优越性在于将其定价影响因素进行了 量化，而赋予的分值又仅仅是通过调查对比得出，而不是采取专家打分 法使得分值的随意性和波动性都比较大，而且充分考虑了市场需求和行 业竞争状况。一、影响因素、指标及其分值的确定笔者共列出了 12个主要影响因素， 分别是位置、价格、配套、交通、 物业管理、周边环境（景观、污染）、城市规划、楼盘规模、建筑风格 及立面、户型、发展商品牌和实力、广告，其分值分别为1、2、3、 4、5。分值越大，表示等次越高，详见下表 1。表1住宅项目影响因素、指标与分值

4、2定级因索扌旨标分值位置距所在片区中吃区的远近2星差1远）！卫“很差 （:远）2 ： G 般 3 : D. 很好（:近M；玖最好1近： 5A百兀以上为等皱划分基础.H价榕是否 具有忧势.A最同1 : B很咼2 ； C 一般字；口很低4：£星低 5配套A城館基础设施：供水r器卡水"供气*供 电.B.社会服务设fig ：文化教育"医疗卫生- 文娱体育、邮电、公园绿地.A-,垠不芫i善1 ； B、不亢酋2 : C. 一股3 : D.很完善4： E.量芫善5交通*大中小巴士路綾数量氐距公交站远近° C站点数量.D.大中小巴舒服程度.&最少（远）1 ；玖很

5、少1 远）2 ； 6 般 3 : D 很多（近）4； E. MC JS： 5物业昔理A.保安 B.洁洁T牛.C、机电。D绿化 率麼养护状况 R牺业背理费1元/月人只 是否人车分硫口 G物业管理商资质。A*,呈差1 : Br很差2 : Ur 一般3 : Dr很好4； K M 5?5周边环埴A.是舌有良好鬲蛊观贵源，如山晨、江杲、 视野等 Bs是否有空气、噪音、度物、废水 污染-A.最差1 : B.很差2 : C. 般3 ； D.很好4； K S 好5城市规划A.规划期限（远中近期人Bs规划完善程 度。C规划所在区域重要性程度.D规划现A*.最不完善1 ； Bs不沅善2 ； a ft? 3 ： D

6、* 很芫善4 ；比最充善5搂盘规模瓜总建頼面积f在建及未建人B、总占地 面积o G戶数.A.最小1；氐很小2； C. 一般 3 : Ds 很大 4； Es S 大T建筑凤格及立 面Ar是否§ a星否新颖” Cs是否咼档nDv 官紆适程*A.最差1 : B、很差2 : a flg 3: Dk 很好 4 ； E.最 好5尸型A.客厅柚室的结构关乘.B.厨房和廁 馳细4关系.a 是否有BS房.D.实用 电大小Ah呈差1 : B.狠差2；C. 8S3； D.很好 4； &.最 好5发JK裔品牌L 資产B.开发摆益莎少C、0 ess. a品牌mA. ftS 1 ；B. 4R«

7、2：C. TK3；D、««4； E « 好T广吿 啟面大小.b广吿類車.aAh 燔豪(4 > 1 ： B.很 X( <bJ2；C. flfi 3 ； D. 很好t大大 5-可编辑修改-、权重的确定表2住宅项目影响因素权重计算表（0? 9评分法）3笔者运用价值工程中的0-9评分法来确定权重影响因素位 置价格配 套交 通物业管理SSg亠户 型开发IE品牌r 告得 分权 重位置X4.55666（573g9974.50.125价格4.5X566667889974.50.125配套44X55556778呂64.D0.108交通334X4.54.34.556677

8、54.50.092物业首理3344.5X4.54.55667754.50.092周边环境334454.5X4.55667754.5D.092城市规划334454.54.5X5667754.50.092楼盘规棋2234444X556645.0D.07(5建筑凤格 及立面11233334X455534.5 058户型1123333445X5534.50058品牌0012222344X45245D.041广告0122223444.5X245D,041合计594D1三、项目均价的确定通过表2确定的各影响因素的权重和拟售项目及类比项目所赋予的 分值，由公式得出各项目的总分，其中 n表示项目影响因素的项数

9、，Wi 表示权重，Fi表示分值，其计算如表3。表3类比量化定价法计算表影响因素权重 (Wi )拟售项目分值CF,o)类比项目1分值 CFil)类比项目2分值 位置0. 125价格0.125配套0. 1OB交通0. 092物业管理0 092边环境0 092城市规划0.092楼蛊规模0.076淫疏凤格及立面0.050尸型0. 056开发商品牌0.041广吿0. 041合计13fl然后根据表3得出的数据，运用最小二乘法建立回归方程，即P=a+bS4,其中P为项目均价，S为项目得分，确定参数a和b后，代入拟售项目 的得分，即可得拟售项目的均价。四、住宅项目各单元定价上述定价只是制定出一个小区或一栋楼的

10、基准平均价格，而对具体 的某一单元而言，由于位置、层高、区位、朝向、景观、户型等的不同， 对购房者来说，就有着不同的效用。所以需将各单元分别定价，以不同 的价格来体现效用的高低。1、项目位置价格调整系数项目位置价格调整系数是指在一个小区中，根据各栋楼宇的位置、 坐向、临街状况、楼间距、与小区花园、公共配套服务设施的距离等来 综合 调整价格系数。如南北朝向、较大的楼间距、临近配套设施、外 观漂亮的楼宇的价格就会相对高些，如表 4所示表4项目位置价格调整系数表楼蘇号ABCD I 楼宇位置卄n+k-k-Kl4 4 4注：其中m、k一般在5%以内，如果位置差异特别大，可取更大 的系数，但一般不超过15

11、%。2、项目楼层价格调整系数项目楼层价格调整系数是指根据居民的生活习惯、楼层高低所体现 的通风采光、视野等差异来调整的楼宇价格。在我国，如果是六层多层 住宅，一般是一、六层较便宜，二、五楼层居中，三、四层最贵；而对 高层住宅，一般是越高越贵。针对不同楼层其价格调整系数见表 5。表5项目楼层价格调整系数表5注：m=k/N，其中k为不同楼层系数之最大值，一般取10%-15%如果有另楼遮挡本楼，则在另楼的最高层处上下，本楼的楼层系 数会有一个较大的跳跃。根据项目位置价格调整系数和项目楼层价格调整系数，利用公式类 比量化法的楼宇均价X ( 1+项目位置价格调整系数)X ( 1+项目楼层价 格调整系数)

12、得出各栋楼各层的均价，笔者将此价格称之为楼层均价。3、项目水平价格调整系数(1) 项目区位价格调整系数区位价格调整系数指的是那种靠近电梯、过道的单元由于易受噪音 干扰、而此位置单元不如远离电梯、过道的单元所形成的价格调整系数， 一般此价格调整系数上下不要超过 1%。(2) 户型价格调整系数户型价格调整系数是指从它的功能分区是否合理，采光通风如何，是性宅形式楼层数二层 楼三层 楼楼五层 楼六层 楼七层 楼高层楼1Flx亠-2x3x亠2x-C N£2 > m2F0+2x+2x+1X+1X+1X-C N/2-1 Jm3F0+3x+3x+3x C N/2-2 1m4F-3x+2x-h4

13、x-(N/2-3 )M5F0+1X C N/2-4 Jm6F-5x2x-(N3 )ItL7F5x ( N72-6 >ItLC NZ2-1 J F-mCJ F0+m «(N-2)F+ ( N/2-2 >m(Nl)F+ C N/2-1 )NF+N/2m否有暗房，是否有恰当的面积配合比等方面来进行价格调整的系数。其 价格调整系数一般不要超过3%。(3) 单元朝向价格调整系数单元朝向价格调整系数是指根据单元的朝向、采光、平面布局、消费习惯等而进行的价格调整系数。朝向通常是指客厅的朝向，根据朝向 的不同，其价格调整系数见表6。表6单元朝向价格调整系数表单朝向单元朝向朝向南朝向北朝向

14、东朝向酋单元朝向价 格 调整系数4乂+2乂-2z双朝向单元朝向南北向东西向单元朝向价 格调整系数+3X宣杂朝向单元朝向东南西南东北西北单元朝向价 格 调整系数+2 乂（4）景观价格调整系数景观对于住宅购买者而言，常具有决定性的影响力，对那种能够临 望公园、水景、山景、自然或人造的景观单元，通常相对没有景观的单 元而言，价格要高出许多。故景观价格调整系数就是指由于不同单元的 景观差异所造成的价格调整系数。其价格调整系数一般不要超过15%,对多面景观也最多不要超过 20%。综合项目的区位价格调整系数、户型价格调整系数、单元朝向价格 调整系数、景观价格调整系数得出项目水平价格调整系数。然后用每栋楼的各层楼的楼层均价 X （ 1 +项目水平价格调整系数），即 得各单元的初步价格。五、各单元价格的微调上述各单元的初步价格X相应各单元的面积之和得出整个项目的总 价，用总价除以总面积所得的调整后均价与我们前面通过类比量化定价 法所得出的均价有一定的出入。我们可以用以下方法进行微调。1、当调整后的均价大于通过类比量化定价法得出的均价时，一是 用每套单元均价除以系数k,其中系数k=