万科集团存货核算规范

1、上海万科集口存货核算规范万科集团存货核算规范（阅读：7）1 .目的：为加强存货管理，规范集团存货核算，便于对集团存货结构和存货存 量的分析及披露，依据企业会计制度、房地产开发业务会计处 理规定、公开发行证券公司信息披露编报规则第11号一从事房 地产开发业务的公司财务报表附注特别规定等规定，制定本办法。2 .范围：适用于集团内所有全资企业、控股经营企业及受托经营企业。3 .职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集 团内各公司负责具体实施，并对实施过程中发生的问题及时向总部财 务管理部反馈。4 .方法与过程控制存货的分类集团内地产及物业公司的存货分类情况见下表:公司 类别

2、存货 类别说明会计科目核算要求地产公司拟开发 土地购入的、尚未动工但已 决定将之发展为出售或出 租物业的土地开发成本一拟开 发土地（核算项 目）开发间接费存货跌价准备在核算项目的项目 属性中增加占地面 积及可售建筑面 积，并至少每季度 依照实际情况进行 调整。在建开 发产品已开工但尚未办理竣工决 算手续的、以出租或出售 为开发目的的物业开发成本（除 “拟开发土地” 核算项目）完工开 发产品己办理竣工决算手续、待 出售的物业，包括住宅、 商铺、写字楼、配套资产等完工开发产品按可售建筑面积采 用数量金额核算。 不包括在可售建筑 面积中的车位应按 个数采用数量金额 核算。出租开 发产品已办理竣工决算

3、手续、用 于出租或自我经营的物业出租开发产品开发产品摊销物业 公司物业工 程承接物业工程发生的各项 支出。对业主委员会、开物业工程发商及业主提供的管理用 房、商业用房进行装饰装 修发生的支出，也包括在 内。地产 及物 业公 司原材料地产公司的库存甲供材 料；各物业管理处为物业 管理需要购入的各种材料原材料应采用数量金额核 算低值易 耗品不能作为固定资产的各种 用具物品，如一具等低值易耗品集团内其他行业公司的存货分类和所用会计科目可根据本行业业务特点自行设 置。各类存货的核算拟开发土地及在建开发产品的核算科目设置“开发成本”及“开发间接费”科目核算拟开发土地及在建开发产品 的实际开发成本，其明细

4、设置参见下表：一级科目二级科目三级科目四级科目核算项目备注开发成本土地获得价款按各成本、费用项目再进行 细分（具体核算内容、核算 方法详见万科集团房地产 企业成本核算指导）各成本核算对 象成本核算 对象可分层 次设立。开发前期准备费各成本核算对 象主体建筑工程费各成本核算对 象主体安装工程费各成本核算对 象红线内市政工程 费各成本核算对 象环境及配套设施 费各成本核算对 象开发间接费各成本核算对 象自一级科目开发间接费 转入开发间接 费项目名称工程管理费按各成本、费用 项目再进行细分 （具体核算内 容、核算方法详定期转入开 发成本营销费用资本化利息物业管理完善 费见万科集团房 地产企业成本核

5、算指导）其他上述成本核算对象可分层次设立，具体设置参见下图:项目 在建一_住宅商铺f 在建二宝一写字楼f 拟开发土地* f 待分摊成本*拟开发土地等同于万科集团成本核算指导中的“待建工程”核 算项目本规范将主要详细阐述“开发成本一土地获得价款”的核算方法， “开发成本”其他明细科目的有关核算内容、核算方法，详见万科集团 房地产企业成本核算指导。“开发间接费”是核算房地产成本的过渡性科目，用于归集和分配与项目 开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出，以及与 楼盘推广销售有关并发生在开盘前费用支出。期末，“开发间接费”余额 按一定标准分配计入各成本核算对象，借记“开发成本”科目，

6、贷记“开 发间接费”科目。该科目期末无余额。其具体核算方法，详见万科集团 费用核算规范。核算说明A、拟开发土地“开发成本”科目的“拟开发土地”核算项目余额即为拟开发土地的 实际成本，其具体内容包括：总体未开工项目的地价款和前期费用； 分期开发的项目，其后期尚未开工部分的地价款和前期费用。项目开工前支付的款项，记入“开发成本”相应明细科目的“拟开发土地”核算项目下。期末（各公司应至少每季度进行一次成本预提，以下相同），对于土地获得价款，应按照获得土地使用权证部分拟开发土地的对应合同金额大于帐面金额部分，进行费用预提，分录如下：借：开发成本一土地获得价款拟开发土地（以下省略部分明细）贷：预提费用次

7、月月初，再将上述分录按原途径反向冲回。项目整体开发时，应将拟开发土地的实际成本全部转入“在建开发产 品”类中；项目分期开发时，应将“拟开发土地”中开工部分对应的成 本转入“在建开发产品”类中。其中，土地获得价款的转出金额按当期开 工面积对应的合同金额（具体转出分配方法参见万科集团房地产企业成 本核算指导第六章），作分录如下：借：开发成本一土地获得价款一在建期贷:开发成本一土地获得价款一拟开发土地其后再支付土地获得价款，应记入“开发成本一土地获得价款一拟开 发土地”的借方；期末，如“开发成本一土地获得价款一拟开发土地”的 科目余额在贷方，则按其贷方金额，进行费用预提，分录如下：借：开发成本一土地

8、获得价款一拟开发土地贷：预提费用次月月初，再将上述分录按原途径反向冲回。前期费用可比照土地获得价款进行处理。B、在建开发产品“开发成本”科目余额减去“拟开发土地”的成本，即为“在建开发产品”的实际成本。项目办理竣工决算手续后，应将其成本从“在建开发产品”类转入“完工开发产品”类，其中土地获得价款的转出金额按“在建开发产品”的土地获得价款金额乘以当期完工部分面积占已转入在建部分面积的比例（具体转出分配方法参见万科集团房地产企业成本核算指导第六章），作分录如下：借：完工开发产品贷：开发成本一土地获得价款一在建期其它成本、费用项目按成本核算指导进行处理。完工开发产品的核算科目设置“完工开发产品”科目

9、核算完工开发产品类存货的库存实际成本。科 目的明细设置如下：一级科目:级科目三级科目核算项目完工开发产 品项目名称具体苑或栋或期以及 配套资产名称住宅、商铺、写字 楼、配套资产核算说明A、项目办理完竣工决算手续后，按开发项目的功能和用途，由“开发成 本”科目转入“完工开发产品”的相应明细科目的借方。B、完工开发产品按其功能设置核算项目，便于简化明细会计科目及汇总 统计本单位住宅、商铺、写字楼、配套资产的总数额。配套资产如会所、车位、游泳池、网球场、幼儿园等均应在三级 明细科目中单独反映，同时必须指向核算项目中的“配套资产”，以 便于对其汇总。C、根据配套资产的效益及经营方式，可将其分为两类：公

10、益类：只能自我经营、不能出售或整体出租的配套资产，如会所、 游泳池、网球场、学校等。为避免产生低效资产，今后新开发 项目的此类配套资产不应再留成本，而应摊入相应可售产品成 本；目前帐面留存的此类配套资产比照经营类进行处理。经营类：具有经营价值、可以出租或出售的配套资产，如地下车位、可 以出租的幼儿园等。此类配套资产可以预留成本，其金额一般 按不分摊地价和管理费用的实际建造成本：但如该配套资产的 实际建造成本高于预期收益，也可按与预期收益配比的一定金 额预留成本。对于单独计算容积率的地上车库，不作为配套资 产核算，而是在“完工开发产品”的“商铺”核算项目中核 算。经营类配套资产的会计处理具体如下

11、：配套资产项目竣工后，按应预留成本，由“开发成本”科 目转入“完工开发产品”下具体明细会计科目的“配套资产” 核算项目，分录如下：借：完工开发产品一项目一配套资产一配套资产（核算项 目）贷：开发成本同时，上述配套资产，如拥有产权证，转入“固定资产” 的“房屋及建筑物”类，按年计提折旧；没有产权证的，转入 “出租开发产品”的相应明细，分录如下：借：出租开发产品一项目一配套资产一配套资产（核算项 目）贷：完工开发产品一项目一配套资产一配套资产（核算项 目）D、完工开发产品对外出售时，应于销售实现时，按售价记入“主营业务 收入”科目；同时，按其帐面价值借记”主营业务成本”科目，贷记 “完工开发产品一

12、项目一期（或苑或栋或配套资产名称）”科目下相 应核算项目。E、完工开发产品用于出租时，应将其成本全部转入“出租开发产品”类 中。出租开发产品的核算科目设置“出租开发产品”科目核算出租开发产品类存货的原值；“开发产品 摊销”科目核算出租开发产品的累计摊销。科目的设置明细如下：一级科目二级科目三级科目核算项目出租开发产 品开发产品摊 销项目名称具体苑或栋或期以及 配套资产名称住宅、商铺、写字 楼、配套资产核算说明A、各单位应于确定完工开发产品的出租用途并签定出租合同、协议时， 将有关事宜报总部财务部审核，在获得总部财务部同意后，按开发项 目的功能，将其由“完工开发产品”科目转入“出租开发产品”的相

13、 应明细科目的借方。除对外出售外，已确认的“出租开发产品”不得 随意转出；如因出租用途变化等原因确需转出的，应征得总部财务部 同意。出租开发产品不包括租期半年以下、年出租收入金额30万元以下的 开发产品。不拥有产权证的配套资产，均在本科目核算。B、“出租开发产品”及“开发产品摊销”各明细科目及核算项目的核算 要求，与“完工开发产品”科目相同。C、出租开发产品应按一定年限进行摊销，其摊销金额在“开发产品摊销” 科目核算。住宅出租一般不计提摊销；配套资产无论出租还是自我经营，均按 年的期限进行摊销；出租的商铺、写字楼，参照集团固定资产的25年 折旧年限、4%预留残值标准进行摊销。各类资产均应在转入

14、“出租开发产品”当月，按月进行直线摊销， 分录如下：借：其他业务支出贷：开发产品摊销一项目一期（或苑或栋或配套资产名 称）D、出租开发产品的修理费用记入“其他业务支出”科目。收到租金收入时，计入“其他业务收入”科目。出租开发产品对外出售，应于销售实现时，按售价记入“主营业务 收入”科目；同时，按其摊余价值借记”主营业务成本”科目，按出 租开发产品的累计摊销，借记“开发产品摊销一项目一期（或苑或栋或 配套资产名称）”科目下的相应核算项目，按出租开发产品原价，贷记 “出租开发产品一项目一期（或苑或栋或配套资产名称）”科目下相应 核算项目。原材料的核算科目设置“原材料”科目核算地产公司及物业管理处库

15、存材料的实际成本。其明细 设置如下：级科目公司类别二级科目三级科目原材料地产公司开发项目名称材料的用途或大类物业公司材料的用途或大类核算说明A、 “原材料”科目的借方核算原材料采购的实际成本；贷方核算原材料 领用的实际成本；余额为在库原材料成本。B、领用原材料时，地产公司借记“开发成本”等科目，贷记”原材 料”；物业公司借记“主营业务成本”、“物业工程”等科目，贷记 “原材料”。低值易耗品的核算低值易耗品在“低值易耗品”科目核算。各公司可按领用的部门或用途下设明细 会计科目。各公司应根据具体情况，对低值易耗品采用一次摊销或五五摊销的方法。一次摊 销的低值易耗品，在领用时将其全部价值摊入有关的成

16、本费用；采用“五 五摊销法”的低值易耗品，应设置“在库低值易耗品”、“在用低值易耗 品”、“低值易耗品摊销”三个明细科目进行核算。物业管理处低值易耗品的摊销价值全部计入“主营业务成本”科目；物业公司低值易耗品的摊销记入“管理费用”科目；地产公司低值易 耗品的摊销按领用部门及用途计入“管理费用”、“开发成本”等相关成 本、费用科目。物业工程的核免物业公司对外承接物业工程发生的各项支出在“物业工程”科目核算。该科目按 工程项目设置明细账。企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造工程发生的各项支 出，借记本科目，贷记“银行存款”、“库存材料”等科目。工程完工， 其工程款经业主委员会或开发商、业主签证确认后进行转账，借记”代管 基金”科目，贷记“主营业务收入一物业大修收入”科目；结转已完物业 工程成本，借记“主营业务成本一物业大修成本”科目，贷记本科目。存货的期末计价季度、中期期未或年度终了，各公司应对存货进行全面清查，如由于存 货毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等原因，使存货的成本高 于可变现净值，应按其高于部分，计提存货跌价准备，借记“管理费用一存 货跌价损失”科目，贷记“存货跌价准备”科目。对