珠海中原2007年9月份地产调研报告

1、珠海房地产月度分析报告（2007年09月）珠海中原市场研究部目 录一、房地产相关政策3二、宏观市场分析5三、城市建设及房地产发展动态8四、土地市场10五、当月房地产市场透视10一、          房地产相关政策l         9月1日，国务院关于修改物业管理条例的决定（下称决定）颁布，该决定将于今年10月1日起施行。根据物权法，国务院对物业管理条例进行了多处修改，修改内容主要涉及到业主、业主大会和业主委员会。由于规定了

2、业主大会或者业主委员会作出的决定对业主具有约束力，为防止这种行为可能侵害到业主的权益，决定赋予了被侵害权益业主获得司法救济的权利，决定对此规定，“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”如果业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规，物业所在地的区、县政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。对于业主大会“筹集和使用专项维修资金”和“改建、重建建筑物及其附属设施”这两项事项的决定程序，决定规定了更加严格的程序，上述两项决定“应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3

3、以上的业主同意。”此外，根据物权法的有关规定，决定还将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规 约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。l         9月3日上午，市委副书记、市长钟世坚主持召开七届28次市政府常务会议，原则通过了关于进一步加强我市房地产市场监管的若干规定。规定要求，未取得预售许可证之前，开发商不得进行任何形式的“内部认购”、“购房VIP卡”；取得预售许可证后，必须在10日内销售，不得囤积房源，捂盘惜售。钟世坚强调，加强房地产市场监管，是政府的重要职责，各有

4、关部门必须明确责任，真正把加强房地产市场监管的各项任务落实到实处，增强政策的执行力。主要内容如下：对未取得预售许可证之前进行任何形式的“内部认购”、“内部预订”、“购房VIP卡”以及未取得预售许可证擅自销售房屋、收取预售款等违法违规销售行为，严格按照城市商品房预售管理办法、广东省商品房预售管理条例的有关规定处理;房地产开发企业取得预售许可证后，必须在10日内，采取公开、公平、公正的方式销售，不得囤积房源，捂盘惜售;房地产开发企业在取得商品房预售许可证之前不得发布商品房销售广告;房地产开发企业在取得商品房预售许可证开始售房时，必须在售楼处醒目位置悬挂或张贴商品房价目表，严格执行明码标价制度，不得

5、在明码标价之外加收任何未予标明的费用。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等建设费用，一律计入开发建设成本之中，不得在房价之外另行收取;凡属房地产开发企业自行委托的中介服务，所需费用全部由房地产开发企业负担，不得转嫁给购房人。l         中国人民银行6日宣布，为加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，中国人民银行决定从9月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。当前，流动性过剩矛盾已成中国经济中存在的突出问题。中国建设银行总部

6、研究部经理赵庆明表示，央行上调存款准备金率，主要的目的还是冻结流动性。当前货币供应量依然高增，上调存款准备金率是抽走银行资金，减少放贷最有效的方法。当前，针对银行体系流动性总体宽松的情况，央行主要通过存款准备金率、发行央行票据进行公开市场操作等手段进行对冲。此次上调存款准备金率，意味着央行将再次深度冻结银行约千亿元资金。今年以来央行已连续7次上调存款准备金率，累计3.5个百分点，合计冻结约万亿元资金。如今，普通类金融机构执行存款准备金率标准将提高到12.5%，已逼近10年来13%的历史高点。l         中国

7、人民银行14日宣布，决定自9月15日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率，这将是央行今年以来第五次加息。根据决定，自2007年9月15日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.60%提高到3.87%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的7.02%提高到7.29%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.18个百分点。央行表示，此举旨在加强货币信贷调控，引导投资合理增长，稳定通货膨胀预期。l         9月17日

8、上午，市委副书记、市长钟世坚主持召开七届30次市政府常务会议，要求不断完善社区工作硬件设施。作为承接政府及社区事务而预留的社区办公用房，将列入我市城市发展规划当中。开发商不建或建后改变功能的，将会面临房屋预售、登记等方面的诸多“红灯”。l         17日有消息称，央行拟将第二套住房首付比例提至四成，同时，商业用房首付比例由目前的四成提高至五成。知情人士表示，上述政策的确正在研究中，不过尚未最终敲定。有关政策考虑还包括进一步提高房贷利率、收紧开发商贷款等等。二、    

9、      宏观市场分析1、房地产开发经营状况2007年8月珠海商品房成交均价为6143元/ m2，其中住宅均价为6110元/ m2，商品房均价比7月大幅上涨了1242元/ m2，住宅均价也比7月上涨了1252元/ m2，价格有与上月相比有很大波动，主要由于8月份城区开盘的大多为城市印象等高档楼盘，提高了总体均价。8月，商品房施工面积环比上月有所下降，为19.64万m2。本月商品房竣工面积为15.24万m2，环比7月下降了40个百分点。在销售方面，8月商品房销售面积和7月相比有大幅的下降，为27.09万m2，销售额却有16.25亿元，比7月24

10、.75亿元只少8.5个亿，可见8月份市场主体还是价格偏高的中高档楼盘。附表 2007年8月房地产开发与经营指标名称1-7月8月1-8月同比增长（%）商品房施工面积(万平方米)700.4119.64720.0518.6其中：住宅603.5617.2620.7619.0办公楼5.9605.96208.8商业营业用房33.331.4934.82-25.2商品房竣工面积(万平方米)148.5715.24163.8119.9其中：住宅124.6410.56135.217.4办公楼0.592.32.8991.4商业营业用房8.690.949.63-18.2商品房销售面积（万平方米）160.7327.091

11、87.8261.4其中：住宅154.3226.6180.9266.6办公楼0.660.180.842.4商业营业用房4.50.264.76-21.1商品房销售额（万元）866595166409103300487.8其中：住宅81619016252397871395.4办公楼3322945426769.5商业营业用房434482841462895.5商品房空置面积（万平方米）47.714.0551.76-23.3其中：住宅21.393.925.29-35.9办公楼5.7505.75-12.4商业营业用房15.540.1515.69-5.2数据来源：珠海统计局2、商品房交易情况2007年8月份商品

12、房可预售楼盘数目为8个，商品房可供预售面积为10.51万m2，在预售楼盘数目和面积方面都比7月有所减少。二手房交易方面，8月份交易面积23.05万 m2，同比上升了8.5个百分点。在二手房交易金额方面，8月份为8.53亿元，比6月份的4.19亿元多出一倍左右。附表 7月商品房交易指标名称1-7月8月1-8月同比增长（）商品房可供预售宗数（宗）73 881-4.7商品房可供预售面积（万平方米）176.8610.51187.3728.4二手房交易面积（万平方米）83.8123.05106.868.5二手房交易金额（万元）2569158533634225133.0数据来源：珠海统计局珠海商品住房交易

13、在过去一个月里保持价量齐升的势头。市统计局和市房产登记中心昨天联合发布8月份珠海市商品住房交易价格，数据表明，8月香洲区商品住房预购均价首破8000元/平方米，为8117元/平方米，上涨8.08%。     8月全市新建商品住宅交易均价6095元/平方米，比上月上涨7.55%，其中香洲区7212元/平方米，斗门区3083元/平方米，比上月分别增长5.6%和6.32%；金湾区2703元/平方米，比上月下降5.44%。     8月全市商品住房预购均价6874元/平方米，比上月上涨9.75%，其中香洲区由于东方傲景峰、

14、每一间花园、一水岸名园、龙腾湾山庄、仁恒星园等高价楼盘的拉动，预购均价首次突破8000元，为8117元/平方米，上涨8.08%；斗门区3408元，上涨7.7%；金湾区3030元/平方米，下跌4.4%。    在二手楼方面，8月全市二手住宅交易价格3401元/平方米，比上月上涨5.57%，其中香洲区3721元/平方米，斗门区1231元/平方米，金湾区1197元，比上月分别上涨3.95%、12.91%和16.52%。      统计数据还表明，近几个月房价上涨速度明显加快。6-8月新建商品住房交易均价的月环比增速分别为

15、8.32%、6.07%和7.55%。此数据比上半年月环比平均3-4个百分点的增速，明显加快。     虽然房价上升，但市场仍保持刚性需求，表现在市场成交持续增加。6-8月全市新建商品住房交易面积分别为30.6万平方米、36.3万平方米和41.0万平方米，此数据比上半年月均成交26.2万平方米，也有明显增加。   数据来源：珠海特区报3、固定资产投资2007年8月固定资产投资呈现平稳增长态势，8月全社会完成固定资产投资额约26.47亿元，同比增长29.9。8月房地产开发投资总额约为8.92亿元，同比去年同期增长89.9个百分点

16、。房地产开发投资占同期固定资产投资的比重为33.7，比7月的29.4有小幅上升。附表 8月 固定资产投资（万元）指标名称1-7月8月1-8月同比增长（）全社会固定资产投资总额1692121264663195678429.9其中：基本建设93166015105410827148.7更新改造1712192443119565016.9房地产开发5768648924866611289.9#住宅50379081637585427138.8#办公楼41329805112211.2#商业营业用房21624-23251929924.9其中：第一产业4120412-73.7第二产业810260137817948

17、0779.3#制造业68774210444879219029.2第三产业881449126846100829555.5数据来源：珠海统计局三、          城市建设及房地产发展动态1、城市建设：l         9月17日上午，经过挖掘机一个多小时的清拆，南屏镇十二村屏西路旁15000多平方米的违章建筑、窝棚、无证废品收购站被一一拆除。至此，拖延了5年无法动工兴建的市政道路屏西路终于清除了障碍，进入动工程序。屏西路从南

18、屏桥头一直延伸至南屏珠海大道岔路口，全长1300多米，属于规划中的市政道路。2002年以来，屏西路一侧兴建起10多间违章建筑、窝棚和无证废品收购站，聚居了一批三无人员，各种垃圾废品和生活污水随处排放，直接影响了附近居民的生活环境。2005年底，屏西路已完成了招投标工作，但却因为无法彻底清拆这些违章建筑而无法动工兴建。 为贯彻落实“135行动计划”，南屏镇委、镇政府昨日联合多个政府部门、百多名工作人员对该卫生死角进行了全面彻底的清理整治。l         近日，珠海市唐家湾分区规划正式通过市政府审批。这为区镇合一后

19、的高新区描绘了高标准的城区规划建设蓝图。高新区在今年初的工作会议上提出了唐家湾新城建设“两年打基础，五年见成效，十年基本建成”的目标。为推进发展，加快新城建设的启动，高新区紧紧抓住规划这个龙头，与市规划部门密切配合，组织编制唐家湾地区分区规划。唐家湾新城建设将依据规划抓住机遇，营造良好的投资环境，形成独具特色的城市格局，以达到迅速提升环境质量与经济总量的目标。唐家湾地区的发展目标是成为珠三角西岸重要的功能节点和滨海生活中心，适合创业、居住、休闲娱乐，具有最佳生态环境的滨海新城。本次规划范围包括现状唐家、金鼎、淇澳岛的陆域及水域范围，东至珠江珠海口、西至中山三乡、南至凤凰山、北至中山翠亨，总面积

20、约139平方公里。唐家湾地区规划空间结构可以总结为“一核一轴一带”。一核为留诗山城市核心区。结合管理体制调整的有利条件，在留诗山填海区形成一个功能完整的公共设施聚集区，增强城市向心力，促进金鼎、唐家分区发展的城市格局向城市核心区融会；一轴为港湾大道发展轴。市区内串连各主要功能区的最重要城市发展轴线，也是城市风貌体现的重要载体；一带为金凤路大型设施聚集带。此区域集中了赛车场、高尔夫、珍珠乐园等大型康体娱乐设施，也是高校及轻轨站点所在地，是唐家湾体现城市特色及人流活动集中、交通集散便捷的重要城市功能带。唐家湾地区布局为八个主要城市组团：唐家居住组团、唐家综合组团、金唐公共服务组团、留诗山中心组团、

21、金鼎综合组团、金鼎工业居住组团、银坑居住组团、淇澳旅游服务组团。在区域协调方面，唐家湾将与周边城区在交通衔接、生态保护、旅游开发、科教资源共享等方面，取得更密切的协作；特别要借助临近主城区的优势，进一步加强与主城区在交通、产业方面的联系，利用主城区的经济优势和人气，带动自身的发展。l         因资金问题停工8年的广珠铁路将于9月28日在珠海再次举行开工仪式。广珠铁路纵贯广州、佛山、江门、珠海四市，正线全长187公里，全线共设大田、官窖、丹灶、西樵、鹤山、江门南、古井、斗门、珠海西、高栏港10个站个站，201

22、1年建成通车。广珠铁路以货运为主，预留客运接口。2、房地产开发商及代理商动态l         9月1日远大美域二期7A,7B,交楼标准和样板间盛大开启，接受预约登记参观。总共推出四个样板房，风格有中式，美式，欧式。据了解，远大美域二期将于十一前后推出20套，均价9000元/(含约3000元精装修)，现已内部认购完。l         9月1日龙腾湾继续推出3栋2单元的34套单位。推出1单元的样板房。当天开盘来访客户一般，据销售人员称为

23、早上8点时人很多，当日11点2单元02房14层以上的单位售完。均价9500元/。(含约1500元精装修)l         9月2日,仁恒星园一期二批单位接受意向登记,下周六将于仁恒星园销售接待中心将举行一期二批单位选房顺序号的抽签活动。l         9月8日上午十点,在仁恒星园销售接待中心举行了一期第二批单位选房顺序号的抽签活动，整个抽签活动在香洲区公证处监管下进行、相关部门人员、意向客户代表及媒体等参与见证，当天亲临现场的客户

24、将近百人。l         9月，云山诗意“鉴·赏”云山文化节开幕，每周末上演精彩国粹节目。l         9月12日下午，我市召开珠海年第一批经营性宗土地挂牌出让答疑会，吸引了近多家企业集体亮相，其中具有相当实力的众多外资企业也纷纷低调现身。位于前山河西岸、前山大桥南侧的珠国土储“”地块成为关注的焦点.该地块总面积万平方米，规划土地用途为住宅、商业、酒店、办公、酒店式公寓。业界预言该地块将成为新地王。l &#

25、160;       9月16日,金湾区中珠早晨及荷塘物语首次开盘,均为现场抽号现场选房,客户反应非常热烈,推出的单位在当天中午则消化80%以上.均价分别为3700元/,3050元/。l         9月16日,位于新香洲的仁恒星园隆重开盘,此次推出228套的大户型单位,当天销售情况乐观,均价为9650元/,含800-1500元/的精装修. 截止中午时分已售出179套。l       

26、;  9月16日,位于前山的京华奥园开盘,但由于开盘时销控表即展示剩下不到一半的单位,因而有客户对开盘情况质疑,导致售楼部秩序混乱,中午时出动警察维持.下午售楼部关闭。l         9月22日，远大美域二期盛大开盘。l         9月22日，23日，云山诗意举行“家和团圆庆中秋”嘉年华活动，届时有布袋木偶戏表演，赏灯游园等活动。四、       

27、   土地市场1、         土地供应情况暂无2、土地交易情况暂无五、          当月房地产市场透视1、当月新开楼盘透视本月共推售住宅602套，总建筑面积约为37.43万m2，总推售面积为8.79万m2。其中新香洲仁恒星园开盘推售4.13万m2，高层均价9650元/；金湾区中珠早晨和荷塘物语分别开盘推售1.3万m2 及0.83万m2 ，均价各为3700元/、3050元/；前山京华奥园开盘推售1

28、.29万m2 ，楼盘均价在6350元/；唐家龙腾湾开盘推售1.25万，楼盘均价9500元/。2、楼盘比较列表 楼盘名称档次总楼面面积(m2)9月推售套数单位面积(m2)发售日期9月均价（元/ m2）发展商龙腾湾高档12380064三房:127.6-142.4四房:144-180.92007-09-019500华策集团仁恒星园一期第二批高档97000228三房143.84143.9四房165.44-169.492007-09-169560仁恒置业有限公司荷塘物语中档6080032一房：8184二房：79-89.56三房：123132四房：1432032007-09-163050珠海市金旗房地产开

29、发有限公司中珠早晨中档33120148二房:57.0-91.79三房:119.9-123.9四房: 98.48-130.72007-09-163700中珠股份有限公司京华奥园中高档59570130两房：75-77三房：89-932007-09-166350珠海市广拓置业有限公司数据来源：中原监测数据龙腾湾开发商珠海市华策集团有限公司位置珠海市唐家镇唐淇路13号销售电盘日期2007年9月1日均价9500元/交房标准精装物业类型住宅建筑面积123800绿化率45%容积率1.174总户数653车位数量地下556户型结构三房:127.6-142.4四房:144-180.9户

30、型设计特点由55栋独立别墅、42栋联排别墅和8栋高层住宅组成，高层住宅一梯一户，以127-142的3房为主力户型周边配套社区以生活会所、商业中心、健身运动带打造完善生活、运动及商务功能，周边生活超市、中山大学、珠海六中、珠海最高规格医院中大五院，生活配套齐备，区域交通便利，紧靠港湾大道，距繁华闹市5公里，距高尔夫球场和国际赛车场8公里,临近京珠高速公路。港、珠、澳大桥建成后，社区将处于港、澳半小时经济辐射圈的核心地带。综合分析龙腾湾高层住宅采用一梯一户，私家电梯入户，保障住户安全和私密。小区三面环山一面临海且小区内（龙潭、凤水）两个人工湖相呼应，使得小区环境幽雅。仁恒星园开发商珠海仁恒置业位置

31、珠海香洲区三台石路东人民西路南侧销售电3868888开盘日期2007年9月16日均价9650元/ 交房标准精装标准层高3米物管费2.5元/平方米占地面积6.27万平方米总建筑面积9.7万平方米建筑密度10.6%容积率1.55绿化率56%销售代理自销户型结构三房143.84143.9四房165.44-169.49项目定位高档小区配套小区公园、会所、室内泳池周边配套金融：中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、交通银行。 学校：市十二小、二中、九中、一中高中部。 购物：华润万家、旺角百货、广富市场、富华广场。行政单位：香洲区政府、地方税务局、规划局、法院、交通局 休闲设

32、施：体育中心、山猪坑公园、青少年妇女活动中心。综合分析项目位于珠海市新行政文化中心新香洲，地块规模宏大。该项目是由杰盟建筑设计（新加坡）有限公司设计。此次，珠海仁恒与杰盟的携手合作，继续保持仁恒地产一贯严谨专业的品质管理，并结合一流的规划设计，倾力打造仁恒.星园住宅项目，使之成为珠海高尚住宅社区。整个项目由9栋16-22层高层住宅和1条商业步行街组成.装修标准在8001500每平。中珠早晨开发商珠海中珠股份有限公司位置金湾区红旗广安路170号销售电7799618开盘日期2007年9月16日均价3700元/交房标准毛坯物业类型住宅建筑面积33120占地面积18818绿

33、化率36%容积率1.76总户数378户型结构二房:57.0-91.79三房:119.9-123.9四房: 98.48-130.7户型设计特点由6栋多层退台洋房、1栋小高层组成。主力户型为57130，配有双阳台、双庭院、双露台。周边配套金湾一小,红旗中学,城市职业技术学院,珠海实验中学,省科干学院,商业:003广场,百福汇,12条线路公交便利。综合分析由珠海中珠股份有限公司开发的中珠早晨坐落于珠海市金湾区红旗广安路中心地带。项目总占地面积为1.88万平方米,建筑面积约3.3万平方米.由6栋多层退台洋房、1栋小高层组成。周边商业配套便利。主力户型为57130，配有双阳台、双庭院、双露台。项目东起南

34、屏路口,西至湖心路口的珠海大道改建工程,届时将不到30分钟到达拱北,交通便利.荷塘物语开发商珠海市金旗房地产开发有限公司位置珠海市金湾区红旗镇南翔路东即金湾一小旁销售电7221999开盘日期2007年9月16日均价3200元/交房标准毛坯建筑类型多层及小高层占地面积38729.6建筑面积61911.56容积率1.58绿化率36%总户数234户型结构一房：8184二房：79-89.56三房：123132四房：143203户型设计特点全一梯两户、南北向设计；户型方正、实用率高达90%，面积从89-204各异，两房以上单位均有嵌入式阳光花园，入户花园+阳光花房+超大景观阳

35、台为其户型特色之最，超大生态阳台贯穿客厅及卧室，充分享受自然清风和私家园艺空间。周边配套金湾一小、实验中学高中部、珠海艺术学校、省科技干部学校;交通畅达，紧临珠海大道、离香洲区仅20分钟车程，周边长途客运站、穿梭广东省内无障碍；侧临金湾商业中心红旗镇黄金商业圈综合分析该项目地处金湾区未来行政中心，行政配套日趋完善；其教育资源丰富、金湾一小、实验中学高中部、珠海艺术学校、省科技干部学校环绕其周围；交通畅达，紧临珠海大道、离香洲区仅20分钟车程，周边长途客运站、穿梭广东省内无障碍。京华奥园开发商珠海市广拓置业有限公司位置前山明珠南路东侧，北京酒店北侧销售电话07568585333开盘日期2007年

36、9月16日均价6350元/交房标准毛坯建筑类型高层占地面积2万建筑面积5.957万容积率2.98绿化率36%总户数234户型结构两房：75-77三房：89-93周边配套周边教育配套完善（市一级幼儿园、小学、重点中学、暨南大学珠海分校）;多条交通线路，交通网络完善明珠路为珠海要交通要道，通往珠海各区域，交通四通八达。广珠轻轨在明珠设有前山站综合分析京华奥园占据城市核心位领地，拥享繁华前山中心生活配套，项目总建筑面积70000余平方米，由4栋1718层高住宅组合而成，共有600户雅居人家。为中式建筑，建成后，小区内亭台水榭，玉带环腰，一派经典中式园林风情。发表 2007-09-21 09:36 珠

37、海中原市场研究部 阅读(13) | 评论 (0) | 编辑 收藏 2007年9月18日 金湾区在售(预售)楼盘情况一览表楼盘名称户型推售套数均价（元/）装修标准销售率开发商物业管理公司物管费（元/）地址售楼部电话荷塘物语一房：8184二房：79三房：123132四房：143203323050毛坯100珠海市金旗房地产开发有限公司保利物业未知金湾区红旗镇南翔路东（金湾一校旁）07567221888 愉翠雅园三房:82-97.86复式:97.86962800毛坯65%珠海红旗城市建设综合开发公司未知0.5珠海市红旗镇南翔路65号0756-77902227790122中珠早晨两房

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39、7262129和泰美居两房三房983200毛坯80%和泰房地产开发有限公司未知0.5表 2007-09-18 14:47 珠海中原市场研究部 阅读(898) | 评论 (0) | 编辑 收藏 2007年8月21日 珠海热点楼盘信息一览表楼盘名称区位户型在售套数均价（元/）装修标准（元/）销售率开发商物业管理公司物管费（元/）地址金域蓝湾1期老香洲两房92-100三房153-165四房205-209六房复式290-30517710468毛坯100珠海市万科房地产有限公司万科物业2.9老香洲情侣中路299号城市印象新香洲四房171-172 复式263

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