小产权房法律问题的研究

1、七第7小组我们毕业啦其实是答辩的标题地方组长组员陈春伶胡一曼王桂玲王琼刘皓 房地产法律实务综述 一：北京市某有限责任公司取得了A地块的开发使用权 二：讨论小产权房的法律问题征收，招标，出让A地块概述：A地块原为甲集体所有的建设用地，即集体土地建设用地，也就是乡（镇）村建设用地，是指乡（镇）村集体经济组织和农民个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。集体土地建设用地的使用要严格按照法律的规定合理使用，国家为了乡（镇）村公共设施好公益事业建设的需要，可以按照法定程序通过土地征收的方式收回集体建设用地。计提土地建设用地使用权被依法收回后，土地使用者所享有的建设用地使用权即告终止。征地告知确认

2、征地登记调查结果拟定征地补偿安置方案预存征地补偿费用组织用地申报材料各程序的具体流程农村土地征收法律程序征地告知拟征收农民集体所有的土地，北京市国土资源部门应当将拟征地的面积、用途、位置、补偿标准、安置途径等情况，以书面形式告知被征地被征用地集体经济组织。确认征地登记调查结果征地书面告知后，北京市人民政府组织相关部门对拟征收土地的权属、地类、面积和地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查清点，调查结果须与被征地集体经济组织、地上附着物产权人签字确认。拟定征地补偿安置方案北京国土资源部门会同有关部门依据有关规定、土地征收补偿安置标准和调查确认结果，拟定征地补偿安置方案。土地征收补偿安置方案包括下

3、列内容：a：土地的权属、地类、面积；b：土地征收补偿安置费的标准、数额；c：地上附着物补偿标准、数额；（不包括拆迁安置等费用）d：失地人员的具体安置方式;e：其他补偿安置措施。预存征地补偿费用被征地的集体经济组织对征地补偿安置方案有异议并要求听证的，北京市国土资源行政部门应当按照国土资源听证规定的程序和有关要求组织听证；没有异议的，北京市土地储备中心根据征地补偿安置方案核定的费用标准将征地补偿费、耕地开垦费、征地管理费和失地农民社保费用全额缴入预存征地补偿款专户组织用地申报材料征地补偿款预存后，北京市国土资源行政部门应当按照有关规定编制“一书四方案”，连同以下材料报市国土资源局审查。a：京市人

4、民政府请示文件b：建设用地“一书四方案”c：土地权属、地类、面积汇总表、人均耕地变化情况表、建设拟征（占）地土地权属汇总表d：城乡规划意见e：集体所有权证f：征地听证告知材料g:预存社保费用的资金凭证i：补充耕地验收文件及补充耕地位置图j：土地勘测定界技术报告和土地勘测定界图k：标注征地位置的土地利用现状图、规划图招标出让申请流程。1 。招标出让的申请：原土地使用者申请土地出让的，原土地使用者须准备相关文件、资料，向市国土房管局提出土地出让招标申请。2 。招标出让的受理：市国土管理局接受原土地使用者的申请后，对符合规定要求的予以受理，由土地出让部门根据年度土地出让计划对项目进行初审。3 。招标

5、土地的初审：市土地储备中心收购储备的土地，直接向市国土房管局土地出让部门报送相关文件、资料，土地出让部门对项目进行初审。4 。招标出让的批转：市国土房管局对符合年度土地出让计划、具备出让条件的项目转市土地储备中心办理出让前期准备工作。招标基本程序。1.公开招标应当发布招标通告。招标公告应当通过报刊或者其他媒介发布招标通告应当载明下列事项：(1)招标人的名称和地址；(2)招标项目的性质、数量；(3)招标项目的地点和时间要求；(4)获取招标文件的办法、地点和时间；(5)对招标文件收取的费用；(6)需要公告的其他事项。 2。采用邀请招标程序的，招标人一般应当向三家以上有兴趣投标的或者通过资格预审的法

6、人或者其他组织发出投标邀请书。 采用议标程序的，招标人一般应当向二家以上有兴趣投标的法人或者其他组织发出投标邀请书 招标人或者招标投标中介机构根据招标项目的要求编制招标文件。招标文件应当载明以下事项：(1)投标人须知；(2)招标项目的性质、数量；(3)技术规格；(4)投标价格的要求及其计算方式；(5)评标的标准和方法；(6)交货、竣工或提供服务的时间；(7)投标人应当提供的有关资格和资信证明文件；(8)投标保证金的数额或其他形式的担保；(9)投标文件的编制要求；(10)提供投标文件的方式、地点和截止日期；(11)开标、评标、定标的日程安排；(12)合同格式及主要合同条款；(13)需要载明的其他

7、事项。投标 。投标人应当按照招标文件的规定编制投标文件。投标文件应当载明下列事项：(1)投标函；(2)投标人资格、资信证明文件；(3)投标项目方案及说明；(4)投标价格；(5)投标保证金或者其他形式的担保；(6)招标文件要求具备的其他内容。 。 投标文件应在规定的截止日期前密封送达投标地点。招标人或者招标投标中介机构对在提交投标文件截止日期后收到的投标文件，应不予开启并退还。招标人或者招标投标中介机构应当对收到的投标文件签收备案。 投标人有权要求招标人或者招标投标中介机构提供签收证明。 投标人可以撤回、 补充或者修改已提交的投标文件; 但是应当在提交投标文件截止日之前，书面通知招标人或者招标投

8、标中介机构投标人登记及标书编制的流程 。1.投标人登记：投标人在规定时间内办理登记手续索取招标文件和其他有关资料。2.标书的编制：投标人按招标文件的要求编制标书，投标人为单位的，法定代表人书面签字并加盖公章；投标人为个人的，由投标人签名。3.标书的送达：投标人在招标文件规定的投标时间内将标书密封投入指定标箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但投标人应当挂号邮寄，并且以投标截止日前招标人收到方为有效。开标。 开标应当按照招标文件规定的时间、地点和程序以公开方式进行。 开标由招标人或者招标投标中介机构主持，邀请评标委员会成员、投标人代表和有关单位代表参加。 投标人检查投标文件的密封情况,确

9、认无误后,由有关工作人员当众拆封、验证投标资格，并宣读投标人名称、投标价格以及其他主要内容。 投标人可以对唱标作必要的解释，但所作的解释不得超过投标文件记载的范围或改变投标文件的实质性内容。开标应当作记录，存档备查。 评标与定标。1.评标应当按照招标文件的规定进行。 2.招标人或者招标投标中介机构负责组建评标委员会。3.评标委员会由招标人的代表及其聘请的技术、经济、法律等方面的专家组成，总人数一般为5人以上单数,其中受聘的专家不得少于三分之二。3.与投标人有利害关系的人员不得进入评标委员会。4. 评标委员会负责评标。5.评标委员会对所有投标文件进行审查，对与招标文件规定有实质性不符的投标文件，

10、应当决定其无效。6.评标委员会可以要求投标人对投标文件中含义不明确的地方进行必要的澄清，但澄清不得超过投标文件记载的范围或改变投标文件的实质性内容。 7.评标委员会应当按照招标文件的规定对投标文件进行评审和比较，并向招标人推荐一至三个中标候选人。中标人确定后，出让人应与中标人签订成交确认书，中标人按照确认书约定的时间与出让方签订国有土地使用权出让合同，并依出让合同付清土地使用权出让金，然后依法办理土地登记，领取国有土地使用权证书。 1.确定中标人：评标委员会会对投标文件评审完成后，向投标人推荐中标人，招标人根据评标结果最终确定中标人。 2.中标通知：市国土房管局确定中标人后，向中标人发出中标通

11、知书，并退还其他投标人的履约保证金。 3文件移交：发出中标通知书后5日内，市土地储备中心将项目的全部文件整理后移交给市土地利用中心。 4.签署合同：市土地利用中心按照招标文件和中标人的标书拟定国有土地使用权出让合同，并由中标人交纳合同定金，领取国有土地使用权出让合同。 5.社会公布：招标出让结果在招标活动结束后10个工作日内向社会公布，公布场所可以是市土地交易市场或者其他指定场所、媒介。 签署出让合同的流程何为小产权房小产权房的性质是什么小产权房从哪里来到那里去解决小产权房问题的法律路径“李玉兰案”给我们的启示小产权房的法律问题何为小产权房小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地小产

12、权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。小产权房的性质 在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。小产权房产生的原因政府管理的缺失我国在改革之初，就存在小产权房，在我国住房私有化改革进程中，政府管制的重心移向对城市房地产行业的控制上，忽视了对农村住房问题的监管。政府对房地产的管制失控以及城市房价的持续上涨，一方面

13、，使得一些房地产开发商不得不转移阵地，另寻出路;另一方面，城市居民对政府管制住房问题的能力失去信心,自发地转向周边的郊区和农村去购买住房。导致小产权房大量的出现。 房地产业的畸形发展 我国实行住房商品化改革以来，由于政府对房地产市场宏观调控的失控，导致房地产市场畸形发展,房价一路飙升，城市住房结构失衡，而我国城市住房保障制度相对滞后，迫使一些低收人家庭不得不转向城市边缘地带去寻找住房。而小产权房大多是由村、镇自己开发，不存在土地出让金、土地征用费、耕地占用税等成本，而且不需要缴纳相关的房地产开发的各项税费，其平均价格只有商品房30%-40%， 低廉的价格是导致购房者对小产权房趋之若鹜的最主要原

14、因。小产权房产生的原因法律规范的不足我国正处于社会经济的转型时期和法治的建立和完善时期，因为法律自身的局限性和滞后性，难免出现新旧法律之间的冲突和漏洞问题，又常伴有法律与社会经济发展脱节的现象，在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。中央没有明确的政策，地方不敢出政策，问题被悬置。所以，一部分人钻法律空子，另一部分人则法律观念薄弱，都把小产权房这个问题推上了解剖台。 楼市限购令严管商品房，小产权房赢机会 有很多城市实行房屋限购，没有“名分”的小产权房，不会被计入购房套数，也没有购买条件限制。因此，小产权房成为购房者不得已的另一选择。小产权房到哪里去一：加大居民住房保障力度，严惩违规建

15、设行为要加大廉租房、公租房等保障房建设力度，减少对土地财政的依赖，对那大肆开发和破坏耕地的地方政府应该予以惩处。 二：平抑房价过快增长，对小产权房进行合理疏导 如果地方政府一边坚持守住18亿亩耕地红线问题，而另一边却无法遏制地方政府倒卖土地发财的脚步，在治理小产权的同时，这种矛盾不能化解。对于现存的小产权房，要进行合理的疏导，不可一味的打压，例如，可将这些房屋变成政府应承担社会保障责任的经济适用住房或廉租房，用于当地的社会保障。解决问题的法律路径一：建立以物权法为核心的土地权利制度物权法第151 条规定：集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。153 条规定：宅基地使用

16、权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。可见，物权法对于农村集体土地自由流转的问题并没有“一棍子打死”，而是把集体建设用地使用权、宅基地使用权的设计交给了土地管理法和“国家有关规定”，这给未来宅基地使用权流转放开及小产权房合法化留下了法律空间。 二： 真正落实宪法，逐步修改土地管理法规 其一，既然宪法规定土地使用权可以依法转让，就应把国有土地和集体土地放在同等地位。其二，目前农民的土地财产权实际是一种残缺的产权，宪法和法律规定农民的土地和宅基地归集体所有，他们当有权决定自己的土地尤其是宅基地的用途，只要不是占用耕地且符合合理规划，农民可以自由决定将土地使用权转让给任意第三人。

17、因此，对于土地管理法第四条“国家实行土地用途管制制度”的规定也应适当修改。解决问题的法律路径三：建立，健全“小产权房”管理的法律法规体系1：分别对待：分别对待，制定救济性政策允许合法“小产权房”上市流转分类具体分类解决办法规划圈内普通住宅的小产权房别墅类住宅通过补办手续的方式，缴纳土地出让金后赋予其合法的身份。可加征奢侈品消费税等税费予以限制惩罚规划圈外建设占用的土地不属于耕地性质且难以通过开发、整理、复垦为耕地的土地建设的小产权房通过补办相关手续，使用其合法化非法占用耕地建设的小产权房违反土地利用规划的必须坚决拆除解决问题的法律路径2：完善农村房屋和土地登记制度我国现有的法律中，房屋所有权的

18、流转必须要以登记为要件。根据农村特点，结合村集体的社团化改革，建立农村房屋和土地登记制度，既能起到公示公信的公权效果，也有利于解决交易人之间的合同矛盾，提供了司法保障的可能。 3：建立国家对“小产权房”拆迁补偿的法律制度及加强“小产权房”房屋质量监管法规 建立国家对“小产权房”拆迁补偿的法律制度，有利保护“小产权房”购买者的合法权益。 小产权房的建设可能根本没有经过房屋质量验收等程序，一旦出现房屋质量问题，买受人的利益很难得到维护。加强“小产权房”房屋质量监管法规，有利于保护购房者的生命财产权。法院应该忠诚于法律限制集体土地建设用地使用权流转并不合理现有的土地制度损害了农民的土地利益小产权房问

19、题关系重大李玉兰案的启示法院应该忠诚于法律A 在我国这个没有司法审查法律权的国家，不能像美国一样通过司法诉讼改变法律，因此只有忠诚于法律，虽然这法律并不是完善的法律，存在许多弊端，但法院只能忠诚于法律，即使它是恶法。关于法律的改变在我国只有立法机关才有权利去改变，法院是无权的。假如法院可以随意的扭曲法律的意思，的确在一些案件上也许可以更好地实现公平，但它因此就改变了法律的权威，可能导致司法权的滥用，从长远和大局上看，这不利于法治国家的建设。法院应该忠诚于法律B在本案中，虽然李玉兰与马海涛签订的合同是自愿是真的，并且由村委会的同意，但这却违反了国家的关于农村宅基地使用权的的强制性规定“城镇居民不得到农村购买宅基地，农村住宅用地只能分配给本村村民。”李玉兰明显的不能拥有这所房子的宅基地使用权。合同的有效与否，不仅仅只能看两个人的意思自治，