济南别墅市调报告

1、目录目录 济南别墅市场现状济南别墅市场现状 济南别墅案例分析济南别墅案例分析 济南别墅市场趋势济南别墅市场趋势 济南别墅市场现状济南别墅市场现状 济南别墅案例分析济南别墅案例分析 济南别墅市场趋势济南别墅市场趋势济南别墅市场现状济南别墅市场现状 别墅，是一种身份的象征，是人们理想居住的终极梦想，所以受到了人们的喜爱。但它属于居住产品中的稀缺类型，好比阳春白雪，所以以非主流的形式存在于市场。 济南别墅市场发展至今，经历了一个不断演进的过程。尤其是近几年随着人们收入水平的提高，房地产业的迅猛发展，别墅产品日益成熟，济南别墅也走向了更高端。济南别墅市场现状济南别墅市场现状国科国际高尔夫别墅文昌山庄金

2、宫山庄加州花园千佛山熙园国华东方美郡中海奥龙观邸中海紫御东郡龙园城鲁商御龙湾黄金崮云湖高尔夫别墅早期别墅城市别墅近郊别墅济南别墅市场现状济南别墅市场现状 济南出现比较早的别墅项目以金宫山庄、加州花园、文昌山庄、过客国际高尔夫别墅等项目为主，这些项目大都是依托纯天然的自然景观，要么临水，要么靠山，满足的是居住者对自然环境的需求。因为当时市场别墅整体供应较少，没有形成气候，销售也一直不温不火。 直到2006年，位于环山路附近的千佛山熙园、舜耕山庄东边的国华东方美郡等别墅项目因为依托千佛山山脉，自然环境优美，项目离城近，能近距离享受成熟城市配套，以及产品设计比以前更加人性化等，受到了市场热捧，创下了

3、济南别墅销售史上的辉煌纪录。 2008年，被称为“城市别墅专家”的中海地产正式进军济南。它在济南开发的第一个项目中海紫御东郡持续热销的同时，奥体片区项目中海 奥龙观邸，也创下济南别墅销售最高纪录。济南别墅市场现状济南别墅市场现状 同时，由于西部大学城、园博园的带动及章丘的大力建设发展，郊区别墅项目也都有了较大起色，鲁商御龙湾、龙园城等项目，纷纷高调入市，掀起了近郊别墅的热潮。 伴随济南城市的规划发展、房地产市场的日益成熟和相关政策的出台，济南别墅市场经历了一个由近郊到市区，再由市区到近郊的过程。 近年别墅项目的品质有了大幅提高，许多成型的产品模式和理念，使得别墅产品走向更加完美。同时，发展商开

4、始注重在细节上下功夫，一草一木都要精挑细选，并且在户型设计、园林规划上极大采取了人性化设计。别墅以其独特的造型设计、产品规划以及依傍的自然人文环境在打动着寻求个性居住人群的心。品质的提高以及别墅的稀缺性，使越来越多高端客户的视野投向了别墅项目。因此，高端住宅市场需求不断升温，出现了产品越高端越受宠的现象。 济南别墅市场现状济南别墅市场现状中海奥龙观邸中海紫御东郡龙园城鲁商御龙湾黄金崮云湖高尔夫别墅蓝石大溪地中建瀛园建邦原香溪谷康桥圣菲漫山香墅外海蝶泉山庄中海国际社区天马相城东部南部西部东西发展，南部扩张济南别墅市场现状济南别墅市场现状 目前济南别墅市场基本划分为三个主要板块，东部、南部和西部，

5、上图可以看出，济南别墅市场的发展重心在西南。 近两年，西部别墅市场逐渐热闹起来，别墅项目较为集中，除了蓝石大溪地处于一个比较尴尬的位置以外，西部其他项目基本都处在长清大学城板块内，不仅可以享受大学城的文化氛围，而且还可以分享园博园优美的自然环境，静谧生活由此开始。 南部的别墅项目，一直是高端客群关注的焦点，项目距离城市中心较近，生活配套完善，交通便捷，同时也可享受南部山区的清新空气和山林美景。 东部的别墅市场，目前主要靠中海项目支撑和拉动，同时也带动了整个济南别墅市场的发展，借助东部板块的强势依托，中海 奥龙观邸成为目前济南最高端、售价最高的别墅项目。 济南别墅市场现状济南别墅市场现状 济南别

6、墅案例分析济南别墅案例分析 济南别墅市场趋势济南别墅市场趋势济南别墅市场现状济南别墅市场现状中海奥龙观邸中海紫御东郡龙园城鲁商御龙湾黄金崮云湖高尔夫别墅蓝石大溪地中建瀛园建邦原香溪谷康桥圣菲漫山香墅外海蝶泉山庄中海国际社区天马相城东部南部西部东西发展，南部扩张济南别墅案例分析济南别墅案例分析物业类型类独栋、双拼、联排、四组院容积率0.5物业地址长清大学科技园，园博园东临绿化率39.3%总建面14万总占地16万建筑风格现代简约中式风格开盘时间09/09面积区间类独栋：380600双拼：340380联排：214260组院：220270均价130001100095007000楼盘点评卖点：开发商鲁商

7、置业，本土知名开发商毗邻数千亩景观湖及国家级园博会，千亩山林环绕其间人文资源：15所大学坐落周边，文墨浩瀚之地，自然山水之间，形成了项目最具特色的亮点产品创新，组院别墅劣势：距离城市中心有一定距离生活配套设施不足，医疗不便营销推广VIP卡认筹，金卡5万抵10万一期别墅，一次性付款可享受2万元的优惠二期景观组团全面升级，产品说明会于索菲特大酒店举行报广投放齐鲁晚报、山东商报道旗、短信、网络宣传等济南别墅案例分析济南别墅案例分析物业类型双拼、联排、高层容积率1.63物业地址历下奥体中心东500米绿化率40%总建面46万，其中别墅8万占地23.6万建筑风格英式新古典主义风格开盘时间09/10面积区间

8、双拼：420470联排：375425均价30000元/楼盘点评卖点：开发商中海品牌效应紫玉东郡项目别墅及高层的畅销，给市场留下了良好的认知前期的项目老业主及前期积累的老客户，丰富了客户资源项目所处奥体、文博核心区域的地理位置优势“龙图腾”的设计内涵，依“龙行清泉”的规划理念，整体规划遵循龙形地势，别墅区整体布局呈“二龙戏珠”的形态、距离市区很近，属于城市别墅劣势：没有独栋产品，一定程度上影响了别墅区的整体品质；营销推广认筹即享20万抵30万优惠、别墅加推，执行30万抵50万蓄卡优惠购联排别墅赠送地下面积、齐鲁晚报不定期报广投放短信、网络、道旗等宣传济南别墅案例分析济南别墅案例分析物业类型类独栋

9、、双拼、联排、电梯洋房容积率0.8物业地址经十西路绿化率71%总建面40万总占地47万建筑风格西班牙建筑风格开盘时间10/10面积区间250670均价未定楼盘点评卖点：拥享江北最大湿地公园济西湿地，占据独特的生态及自然资源优势毗邻城市交通大动脉经十西路，区域内预留轻轨线路，快速BRT公交畅达四方共享55平方公里西客站片区配套劣势：所处地段偏离城市中心生活配套尚有缺失营销推广内部认购报广投放齐鲁晚报、济南时报、山东商报道旗、网络宣传等济南别墅案例分析济南别墅案例分析物业类型独栋、双拼、联排容积率0.8物业地址舜耕山庄以东、旅游路以南绿化率40总建面90总占地11万建筑风格北美建筑风格开盘时间07

10、/08面积区间280350均价17000-24000元项目简介国华东方美郡项目是由山东国华时代投资发展有限公司开发的一个大型别墅项目。项目三山环抱，周边是罗袁寺、厥子山、西姑山三山环抱，位置极佳。小区规划有会所及相关配套。设计餐饮、娱乐、健身等。小区内建有游泳设施、高尔夫练习场、网球俱乐部。建有环山小径，可以通到山上进行晨练和晚间散步。周边配套舜耕中学、银座双语幼儿园、济南大学、山东财政学院、中华女子学院和山东工艺美院等；国际商务会展中心、舜耕山庄；门诊、药店楼盘点评卖点：景观资源丰富，依托千佛山山脉，三山环抱 周边生活配套设施齐全纯别墅居住区，定位高端济南别墅案例分析济南别墅案例分析物业类型

11、联排、小高层公寓、花园洋房容积率1.13物业地址英雄山路与二环南路交英雄山路与二环南路交汇处往西汇处往西300米米 绿化率71%总建面23万总占地300亩亩建筑风格西班牙建筑风格开盘时间2009/10面积区间260320开盘：开盘：265万起万起均价13000-14000元楼盘点评卖点：拥享江北最大湿地公园济西湿地，占据独特的生态及自然资源优势毗邻城市交通大动脉经十西路，区域内预留轻轨线路，快速BRT公交畅达四方共享55平方公里西客站片区配套劣势：所处地段偏离城市中心生活配套尚有缺失营销推广内部认购报广投放齐鲁晚报、济南时报、山东商报道旗、网络宣传等济南别墅案例分析济南别墅案例分析物业类型高层

12、住宅、双拼墅、联排高层住宅、双拼墅、联排别墅别墅 容积率1.65物业地址历下花园路与奥体中路交历下花园路与奥体中路交汇处汇处 绿化率35.3%总建面34万平万平总占地17万建筑风格开盘时间2010/3面积区间230420 240万-390万（开盘）均价15000元/平(现)项目简介中海紫御东郡位于东部新城核心居住区历下区花园东片区，项目占地约17万平方米，总建筑面积约34万平方米，东邻奥体中路，南行5分钟可达奥体中心，南邻花园路，西行6分钟可达洪楼广场，随着城市建设“东拓”步伐加快以及2009年全运会的举办，该区域发展前景十分看好 周边配套交通便利，东临奥体中路南行交通便利，东临奥体中路南行5

13、分钟可达奥体中心与龙奥大厦，南临花园路西行分钟可达奥体中心与龙奥大厦，南临花园路西行6分钟可达洪楼广场。分钟可达洪楼广场。 楼盘点评卖点：济南别墅案例分析济南别墅案例分析产品分析产品分析济南别墅案例分析济南别墅案例分析所属区域项目名称规模建筑风格产品类型面积区间开发商东部章丘中海奥龙观邸46万英式新古典双拼联排420-470375-425山东中海华创地产天马相城58万欧式双拼为主300以上济南华昱置业有限公司龙园城25万英伦风格独栋联排400-447178-264深圳龙园地产齐鲁涧桥40万英伦风格联排220-270山东胜名房地产南部鲁能漫山香墅15万西班牙双拼联排组院叠院-180-240山东鲁

14、能亘富开发有限公司外海蝶泉山庄20万新古典联排叠加280左右山东省新天地房地产济南别墅案例分析济南别墅案例分析所属区域项目名称规模建筑风格产品类型面积区间开发商西部长清鲁商御龙湾14万简约中式类独栋双拼联排组院380-600340-380214-260220-270山东省鲁商置业有限公司中建瀛园23万现代中式双拼联排叠加196-490中建信和地产建邦原香溪谷65万意大利托斯卡纳风格类独栋联排组院-280-400200-240济南建邦有限公司黄金崮云湖高尔夫别墅6万欧式独栋双拼260-570山东黄金-260-305130-180济南别墅案例分析济南别墅案例分析所属区域项目名称项目规模建筑风格产品

15、类型面积区间开发商东部原山9号2.6万西班牙双拼联排400-500山东省华森置业南部峰景上院5万现代中式双拼联排叠加-济南香江置业中海国际社区300万英伦风格双拼联排320-400中海地产集团有限公司西部长清康桥圣菲27万西班牙双拼联排400-500300左右山东康桥置业有限公司蓝石大溪地40万西班牙类独栋双拼联排250-670济南蓝石置业有限公司济南别墅案例分析济南别墅案例分析n 整体供应量充足，纯别墅项目中以龙园城规模最大，其次为鲁商御龙湾别墅项目，其 余均为大型综合社区；n 建筑风格以欧式、英式为主，也有西班牙、新古典主义和中式风格，项目采用的建筑 风格比较广泛；n 产品类型除了有传统的

16、独栋、双拼、联排和叠加别墅以外，还有创新的类独栋和组院 等户型，考虑到项目品质及容积率的关系，在售产品多为双拼和联排别墅；n 面积区间从布局较为紧凑的130多平方米到豪华舒适的600平米不等；n 知名开发商项目带动区域别墅市场热度，如东部的中海奥龙观邸、龙元城，西部的鲁 商御龙湾、中建瀛园，南部的外海蝶泉山庄和漫山香墅。济南别墅案例分析济南别墅案例分析n 2011年之前别墅整体供应量不大，未来别墅市场竞争不会太过激烈，市场将走向平淡；n 建筑风格以西班牙风格为主，重点项目中海国际社区则为英伦风格；n 产品类型以双拼、联排为主，别墅中的高端产品独栋别墅极为稀缺；n 待售项目主要集中在南部、西部区

17、域 。南部的中海国际社区为极富别墅开发经验的知名开发商运作，值得期待；西部近郊别墅，周边自然环境、园博园及大学城人文资源是项目一大卖点，未来西部将会成为济南最“热闹”的别墅区；济南别墅案例分析济南别墅案例分析价格分析价格分析济南别墅案例分析济南别墅案例分析所属区域项目名称在售产品销售均价所属类别东部章丘中海奥龙观邸双拼、联排30000元/城市别墅天马相城双拼为主460万/套起近郊别墅龙园城联排、叠加一户一价齐鲁涧桥联排-南部鲁能漫山香墅叠院14000元/城市别墅外海蝶泉山庄联排、叠加316万/套起西部长清鲁商御龙湾双拼、联排9500-13000元/近郊别墅中建瀛园类独栋、双拼400万/套起建邦

18、原香溪谷联排、组院-黄金崮云湖高尔夫别墅独栋、双拼停售名门世家联排、叠加-城市别墅济南别墅案例分析济南别墅案例分析产品类型产品类型济南别墅案例分析济南别墅案例分析 目前在售别墅项目类型主要有独栋、双拼、联排、叠加；还有近年来创新的类独栋、组院等形式。n 独栋独栋别墅即上有独立空间，下有私家花园领地，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落；在售项目独栋别墅面积较大，均在350以上；独栋别墅最大的优点在于四面采光，全明设计；地上两层设计，有的设计了半地下室，布置影音室，健身房、储藏室及设备间，独栋别墅均赠送独立庭院；一般的布局方式为一层布置起居室、餐厅、厨房、公共卫

19、生间、卧室及车库，相对面积较大的独栋别墅，一层可能会设计会客厅或者布置两个卧室，其中一个卧室为套间；二层布置家庭厅、二到三个卧室，其中至少一个为套间，结合户型布局，二层还会设计观景露台；目前独栋别墅的布局方式较为固定，设计缺少亮点；由于楼梯连接上下层及各个功能区的布局相对分散，一层面积浪费较多，还没有较好的解决方案。济南别墅案例分析济南别墅案例分析地下一层暗卫北向客厅，采光相对南向差南北露台设计挑空起居室，空间感强走廊面积浪费加多n 独栋独栋济南别墅案例分析济南别墅案例分析南向车库，浪费朝阳面面积布局较为紧凑，基本无面积浪费客厅层高高于标准层，大尺度设计主卧室布局较差建筑面宽北向大于南向，没有

20、充分利用采光面。n 独栋独栋济南别墅案例分析济南别墅案例分析n 独栋独栋济南别墅案例分析济南别墅案例分析n 双拼在售双拼别墅面积区间在300500；大部分双拼别墅采用两跨面宽设计，进深较大，可能会出现暗房间；地上二到三层设计，半地下车库，半地下层一般设计多功能厅、设备间、储藏室等；双拼别墅动静分区较好，一般一层设计客厅、餐厅和公共卫生间，二楼设计家庭厅、书房、卧室及露台，有的面积较大的户型会在三层专门设计豪华主人套房，专属空间，体现尊贵感；个别双拼别墅，为了增大采光面，体现大尺度设计感，会加大建筑开间，采用三跨设计，虽然是双拼别墅，但有独栋的感觉，这也是双拼别墅的一种创新设计。济南别墅案例分析

21、济南别墅案例分析n 双拼双拼济南别墅案例分析济南别墅案例分析门厅面积浪费中西厨设计搭配设计客厅、会客厅调空设计，增强空间感和舒适度主卧豪华套间，主人的专属空间建筑面宽大于进深，采光面大，便于设计n 双拼双拼济南别墅案例分析济南别墅案例分析n 联排联排别墅面积区间集中在180300，中海奥龙观邸和建邦原香溪谷部分联排别墅面积较大，约400左右；多以4联排或6联排布局，有独立的庭院，两头户型，三面采光，庭院面积相对较大；联排别墅多以三层布局为主，部分较大户型有四层布局；一层为公共区域，上层布置家庭厅、书房及卧室，顶层布置主人套房，基本不在设计其他功能间；联排别墅东西不能采光，通常的做法是通过楼梯井

22、采光，减少黑房间的出现。目前也有一些联排别墅在房间内引入室内花园，不仅解决了房间的通风采光问题，也将景观植入室内，提升了居住的品质。济南别墅案例分析济南别墅案例分析入户穿越厨房、餐厅到达起居室，动线过长楼梯采光井设计，室内间接采光主卧套间分南北布局，整体感被破坏动静分区明确，整体布局较为紧凑，无面积浪费济南别墅案例分析济南别墅案例分析内庭花园设计，将阳光鲜氧引入室内卫生间门正对餐厅尊贵主卧套间，南北观景露台，完全的主人私塾空间引入了楼梯井采光和室内花园，解决了联排别墅容易出现的黑房间问题，所有功能空间都可通风采光济南别墅案例分析济南别墅案例分析n 叠加叠加别墅是多层复式的一种表现方式，是别墅产

23、品中较为低端的建筑形式，通常是在别墅项目中为了增大容积率而设计的；叠加别墅一般以两层或三层形式设计，有上下两户或者三户叠加；建筑超过四层的，通常会设计电梯，以提高产品品质；户型设计方面，与普通的复式住宅功能布局类似，每户均增加了露台的设计，一楼会有入户花园赠送；在售项目叠加别墅较少，面积区间为130260。济南别墅案例分析济南别墅案例分析n 创新户型p 类独栋：介于独栋别墅和双拼、联排之间的一种表现形式，是有了间距的超级联排，或者是间距缩小的独栋别墅。从形态上说，类独栋都是独立封闭墙体，在建筑上只有很小一部分相联，或廊道、或储物间、或装饰梁等； 从居住上说，类独栋拥有如独门、独户、独院等独栋别

24、墅的特点，比双拼、联排更加具有私密性和独立性；从价格上看，并不会比双拼、联排贵很多，可以说是用“联排价格享受独栋舒适”。济南别墅案例分析济南别墅案例分析p 组院：常以4组院或者6组院的形式出现；由4个或者6个别墅围合成一个庭院，各户通过分户墙或者平台、装饰柱相连接的类独栋围合式别墅。济南别墅案例分析济南别墅案例分析建筑风格建筑风格济南别墅案例分析济南别墅案例分析n 欧式风格欧式风格以黄金崮云湖高尔夫别墅为代表。欧式别墅设计时强调的是与周围环境的和谐与统一。 真正的别墅应该是融在自然环境里，需要你在自然环境里寻找才能发现的，欧式别墅就很好的做到了这一点。 欧式风格别墅在外观上既有浪漫典雅的一面，

25、又有简洁大气的一面，同时也不乏清新明快的感觉，对房子的空间感比较注重。在别墅市场起步初期，欧式风格被广泛应用，但表现手法上显得较为粗糙。随着别墅市场日趋成熟，欧式别墅的风格设计呈现多样化，且更加注重细节的处理，使别墅建筑造型也更加生动。济南别墅案例分析济南别墅案例分析济南别墅案例分析济南别墅案例分析n 新古典风格新古典主义风格以中海奥龙观邸和外海蝶泉山庄为代表。高雅而和谐是新古典建筑风格的代名词。白色、金色、黄色、暗红是新古典主义风格中常见的主色调，少量白色糅合，使色彩看起来明亮、大方，使整个空间给人以开放、宽容的非凡气度，让人丝毫不显局促。 新古典主义风格别墅，将怀古的浪漫情怀与现代人对生活

26、的需求相结合，兼容华贵典雅与时尚现代，使东方的内敛与西方的浪漫相融合，别有一番尊贵的感觉，展现别墅建筑的个性美和文化品位。济南别墅案例分析济南别墅案例分析n 西班牙风格西班牙风格别墅以蓝石大溪地和康桥圣菲为代表。西班牙崇尚奔放的情怀，浪漫与自由是它的理想。将这种理念导入居住，以融洽自然的邻里关系为出发点，讲究形式的美感与空间的流畅，加上现代生活所崇尚的自然质朴，就使得西班牙风格的别墅散发出地中海生活的浪漫与自然情调，并且从骨子里透出贵族的高傲与奢侈，进而创造出纯粹个性化的世界。西班牙别墅设计时有很多曲线弧度的造型，屋顶多为红色的筒瓦，墙体厚重，多为白色或米色，门洞窗洞一般为拱形。济南别墅案例分

27、析济南别墅案例分析n 英式风格英式风格别墅代表为龙园城和齐鲁涧桥两个项目。英式别墅在风格上秉承古典主义对称与和谐的原则，强调门廊的装饰性，注重细节的处理，营造一种华丽精致的形象气质，体现的是一种优雅尊贵的生活。 在具体的表现形式上，英式别墅常以古典门廊、屋檐上有齿饰、窗户上分割细小窗格、四坡屋顶的建筑形态出现。英式别墅外观古朴典雅、内部注重装饰，讲求实用、造型别致奇特，布局合理。英式别墅散发着历史的厚重和自然的质朴；单纯的外型、三角形屋顶、精细斜网窗格、精致大烟囱、简单的装饰是其建筑的主要特点，充分体现着原味自然、格调质朴的乡村生活气息。济南别墅案例分析济南别墅案例分析济南别墅案例分析济南别墅

28、案例分析n 中式风格中式风格别墅以鲁商御龙湾为代表。中式风格讲究布局对称均衡，端正稳健，而在装饰细节上崇尚自然情趣，花鸟、鱼虫等的精雕细琢，富于变化，充分体现出中国传统美学精神。中式别墅的粉墙黛瓦简约直白而又不失时尚，园林景观起承转合，深邃含蓄，曲折多变，在有限的空间中获得无限的意境目前济南中式别墅表现手法多为汲取中式建筑中的典型元素加以改造，采用现代建筑手法化繁为简。济南别墅案例分析济南别墅案例分析n 意大利托斯卡纳建筑风格意大利托斯卡纳建筑风格在济南运用较少，只有建邦原香溪谷项目一个托斯卡纳建筑风格是乡村的、简朴的、优雅的。斑驳不匀的墙壁、凹凸有致的墙体，深绿色的百叶窗、褐红色的陶瓦屋顶，

29、高低朝向各不相同产生一种节奏感的视觉效果。拱门、红瓦坡屋顶、线脚、铁艺、烟囱、露台、百叶窗、木质廊架都是托斯卡纳建筑的鲜明特点。托斯卡纳别墅将充盈美感的建筑空间与自然空气、阳光园林的延伸设计巧妙融合成一体，蕴含着浪漫、厚重、质朴与热情，强烈而又含蓄的彰显出异域的田园浪漫色彩。济南别墅案例分析济南别墅案例分析 济南别墅市场现状济南别墅市场现状 济南别墅案例分析济南别墅案例分析 济南别墅市场趋势济南别墅市场趋势济南别墅市场趋势济南别墅市场趋势 作为房地产领域最高端的产品，别墅一直以来是人们置业的终极目标。别墅用地日渐稀缺，别墅在居住功能的开发，文化品味的把握，建筑科技的应用、创新设计以及对不可复制城市资源的整合运用方面，也均达到了一定的高度。但别墅是满足中产阶级以上人群的居住产品，他们对居住需求的挑剔追求决定了别墅未来依然在于创新。济南别墅市场趋势济南别墅市场趋势n 济南别墅项目多进入销售平稳/滞销期由于房地产调控，别墅市场也陷入冰冻期，在这个阶段，大多数在售别墅项目将集中仍然通过各种推广方式吸引高端客群。别墅市场进入平稳或滞销期。n 别墅品牌、品质尤为重要济南别墅市场经历