第二章房地产金融基本知识

1、第二章 房地产金融基本知识 房地产金融 第二章第二章 房地产金融基本知识房地产金融基本知识第一节第一节 房地产金融的分类及特征房地产金融的分类及特征第二节第二节 利率、收益率利率、收益率第三节第三节 担保融资担保融资第一节第一节 房地产金融的分类及特征房地产金融的分类及特征一、房地产金融的分类一、房地产金融的分类 1按经营性质划分（1）政策性房地产金融 政策性金融是指按政策规定办理的与房地产有关的各种货币资金的筹集、融通和结算等信用活动。（2）自营性房地产金融 自营性房地产金融是指银行与非银行金融机构在国家政策允许的范围内办理的与房地产有关的资金筹集、融通和结算等信用活动。 2按融通方式划分（

2、1）直接金融 房地产直接金融是指不经金融中介机构作媒介而由资金供给者和房地产资金需求者双方直接协商所进行的融资。 直接金融方式主要有：政府发行的住房建设债券、住房公债、土地债券、投资基金，房地产公司发行的股票、债券、房地产投资券等。（2）间接金融 房地产间接金融是指经过金融中介机构参与的资金融通活动。 间接融资的主要形式有：银行吸收的各种长期存款、短期存款，向房地产开发企业提供的土地开发贷款、商品房开发贷款、短期流动资金贷款以及向居民个人发放的住房消费贷款等。3按放款形式划分 信用放款：是指凭借款人的信誉，无须提供任何担保的融资活动。 担保放款：是指借款人需提供第三人担保，或提供财产作担保的融

3、资活动，即人和物的担保。二、银行的房地产金融业务二、银行的房地产金融业务1、资产业务根据银行运用资金的方式，可分为房地产投资业务和房地产放款业务 根据放款内容不同，可分为房地产开发经营性贷款、居民个人住房消费性贷款； 根据款项还款期限，可分为短期放款和中长期放款；2负债业务 负债业务，即银行通过负债业务，吸取资金的业务。银行拥有的资本越雄厚，越能增强自身的经济活力。 银行的负债业务主要有：存款业务、借款业务、金融机构往来业务等。 3表外业务 表外业务，即银行通过代替客户承办支付和其他委托事项而收取手续费的业务。 房地产表外业务主要有房地产信托业务、房地产租赁业务、房地产咨询业务和房地 产代理业

4、务等。三、房地产金融的特点三、房地产金融的特点1、集中性2、资金周转期长3、资金运动固定性4、资金增值性5、风险性 第二节第二节 利率、收益率利率、收益率 一、利率一、利率 利率是在一定时期内(一般为一年)所获得利息额和所资金额之比率，即利息额与本金之比。用公式表示为： i=I/P100% 式中：i利率； I一定时期的利息； P贷款本金。 (一一)单利与复利单利与复利 单利法只以本金计算利息，不考虑利息在投资情况下使用的利率，基本计算公式如下： I=Pin式中，n为借贷时间的单位。 例2-1：某人在银行存入1000元的存款，存期2年，年利率为6%，如果按单利计算，则2年后的本利和是多少。 复利

5、法计算利息是把定期结算的利息加入本金，逐期滚动计算。基本计算公式如下： F=P(1+i)n 式中：F为本利和。 例2-1：某人在银行存入1000元的存款，存期2年，年利率为6%，如果按年计复利，则2年后的本利和是多少。 例2-2 年利率为12，贷款额为10 000元，期限为一年，复利计息，分别以一年1次计息；一年4次按季利率计息；一年12次按月利率计息，则一年后的本利和分别为：一年1次计息 F10 000元X(1+12) 11 200元一年4次计息 F10 000元X(1+3)4 11 2551元一年12次计息 F10 000元X(1+1)12 11 2683元例2-3：对过去几年里同类房地产

6、的出售价格进行调查，结果显示，房地产的价值每年递增3%，如果这种趋势持续下去，那么，一幢今天价值750 000元的房产10年后将卖多少钱。 (二二)名义利率与实际利率名义利率与实际利率(考虑通货膨胀率考虑通货膨胀率) 实际利率是指物价不变、货币购买力不变条件下的利率，在通货膨胀情况下是剔除通货膨胀因素后的利率。 名义利率是没有剔除通货膨胀因素的利率，也称票面利率。 名义利率与实际利率之间的关系是： 实际利率=（1+名义利率）/（1+通货膨胀率）-1 名义利率实际利率+通货膨胀率 (三三)名义利率与名义利率与实际利率实际利率率率(利率单位与计息利率单位与计息周期不一致周期不一致) 以复利法计算利

7、息时，由于前期结算的利息要加入本金计算利息。但在实际应用中，计息周期有年、季、月等。当利率标明的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率的区别。 例2-4 某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为0.5，通常称为“年利率6，每月计息一次”。这里的年利率6称为“名义利率”。 当按单利计算利息时，名义利率和实际利率是一致的；当按复利计息时，上述“年利率6，每月计息一次”的实际利率则为617，高于名义利率(6)。 例2-5 年利率为12，贷款额为10 000元，期限为一年，复利计息，分别以一年1次计息；一年4次按季利率计息；一年12次按月利率计息，则一年后的本利和分别为：一年1次计息

8、F10 000元X(1+12) 11 200元一年4次计息 F10 000元X(1+3)4 11 2551元一年12次计息 F10 000元X(1+1)12 11 2683元大华的帐户大华的帐户（投资（投资6年，共投入年，共投入3.6万元万元)小明的帐户小明的帐户（投资（投资34年，共投入年，共投入20.4万元万元20岁岁0.7021岁岁1.4022岁岁2.1023岁岁3.0024岁岁3.9025岁岁5.0026岁岁5.60.727岁岁6.31.428岁岁7.02.129岁岁7.93.030岁岁8.83.9.60岁岁260260 二、资金等效值与现金流量图二、资金等效值与现金流量图(一一)资金

9、等值的概念资金等值的概念 资金等值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值，也可以解释为“某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值”。 (二二)现金流量图现金流量图 现金流量图是用以反映项目在计算期内流人和流出的现金活动的简化图示。它将现金的收入和支出按照发生的时间阶段画在时间的标度上，并且标明所要计算的问题，即标明什么是已知、什么是所求。 三、收益率三、收益率 收益率(YieldRates)是一个投资回报率。它通常被表示为一个复合年百分率 ，表明了投资项目在某一计算周期内的连续收益能力。 折现率是收益率的一种类型，是一个将未来收益或收入转

10、换成现值的收益率。内部收益率(Internal Rate of Return，简写IRR)代表了某一固定资本投资在其持有期内实际获得的或预期可获得的收益率。内部收益率的计算公式为：式中：Ci现金流人量； Co现金流出量； (CiCO)t 项目在t年的净现金流量； t0项目开始进行的时间点； n-计算期。0() (1)0tnttCICOFIRR 全部投资收益率(Yo)反映了全部已投入资本的收益水平。 全部投资收益率的计算公式 yO=M rM+(1-M)YE 式中：y。全部投资收益率； M贷款价值比率，即抵押贷款额占房地产价值的比率； rM一抵押贷款利率； YE自有资金所要求的收益率。 权益投资收

11、益率(YE)是衡量投资者投入自有资本或自有资金收益水平的指标。 权益投资收益率的计算公式: YE=(yO-M rM)/(1-M)式中：y。全部投资收益率； M贷款价值比率，即抵押贷款额占 房地产价值的比率； rM一抵押贷款利率； 第三节第三节 担保融资担保融资一、担保与反担保一、担保与反担保 (一一)担保及担保形式担保及担保形式 担保是指以债务人或第三人的特定财产，抑或特定人的信用作为债权的担保，以保障特定的债权得以实现的行为。 担保的形式主要有五种，即保证、抵押、质押、留置和定金。1、保证 保证是指第三人为债务人的债务履行作担保，由保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行

12、债务或者承担责任。2、抵押 抵押是指债务人或者第三人在不转移占有的情况下，以其确定的不动产或动产作为债权的担保。当债务人不履行债务时，债权人有权依据担保法的规定，以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。3、质押 质押是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，以该动产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依据担保法的规定，以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。4、留置 留置是指在保管合同、运输合同、加工承揽合同以及其他法律规定可以产生留置的合同中，债权人已按照合同的约定占有了债务人的动产，当债务人不按照合同约定期限履行债务时，债权人有权依照担保法的规定留置该财产，以

13、该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。5、定金 定金是指合同当事人之间一方向对方给付一定数量的金钱作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者回收，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还现金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。担保与反担保的区别 (二二)反担保反担保 反担保是指担保人(第三人)为债务人向债权人提供担保时，由债务人或其他人向担保人提供的确保追偿权实现的一种担保制度。 反担保的方式有：求偿保证、求偿抵押、求偿质押。 1求偿保证 求偿保证是指主债务人之外的保证人与担保人(反担保权人)约定，当担保人取得对债务人的追偿权而债务人不向其履行债务时，

14、由保证人按照约定向担保人(反担保权人)履行债务或承担责任的反担保方式。 2求偿抵押 求偿抵押，是指债务人或其他人以其财产作抵押，确保第三人追偿权实现的一种担保，是债务人或其他人就其财产所设定的物权，其最为显著的标志是不转移标的物的占有权。 3求偿质押 求偿质押，是指债务人或其他人将其动产或权利凭证交给第三人占有，确保第三人追偿权实现的担保。求偿质押包括动产质押和权利质押两种。（三）担保与反担保的区别1、担保的对象不同：担保对象是债权，反担保对象是追偿权2、担保的方式不同：担保有五种方式3、担保的主体不同：担保主体是债务人或担保人；反担保主体是债务人或保证人。 二、保证贷款 (一)保证及其法律关

15、系 保证是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或承担责任的行为。1、保证是一种合同。2、保证是担保他人履行债务的合同。3、保证责任表现为代为履行债务或承担责任。 广义上的保证法律关系包括：1、债权人与债务人之间的关系2、保证人与债权人之间的关系3、保证人与债务人之间的关系 狭义的保证法律关系仅指保证人和债权人之间的关系。 (二)保证的特征：从属性、相对独立性、无偿性和单务性及补充性1、从属性 (1)保证成立上的从属性。 (2)保证范围上的从属性。 (3)保证转移上的从属性。 (4)保证消灭上的从属性。2、相对独立性 (1)保证债务虽不能大于或者强于主债务，但其内容

16、亦未必都与主债务完全相同。 (2)保证人可就自己的保证债务提供担保。 (3)保证合同的无效、撤销或解除，主债权债务关系并不因此受到影响。 (4)保证合同特有的抗辩权，只为保证人所独有，主债务人无此权利。3、无偿性和单务性 在保证关系中，仅保证人对债权人负保证债务，债权人对保证人并不负对价给付义务。反担保是指第三人为债务人向债权人提供担保时，债务人应第三人的要求为第三人所提供的担保，旨在保障第三人追偿权的实现。4、补充性(1)保证债务并非主债务不履行时才发生的附条件债务。(2)当债务人不履行债务时，债权人首先应向债务人请求履行。（三）保证人 保证人，就是指按照保证合同，在保证关系中承担保证责任的

17、人。 1保证人的范围 保证人可分为： 自然人 法人 其他组织 (1)企业法人。它是以营利为目的的法人。企业法人作为保证人，以其所有的或经营管理的财产承担保证责任。其分支机构和职能部门不能充当保证人。 (2)机关法人。国家机关的主要职责是依法履行管理社会的公共职能，进行日常的公务活动，而且国家机关的财产和经费由国家财政划拨，以保障国家机关正常履行其职责。 (3)事业单位、社会团体法人。事业单位法人是指从事非营利性的、社会各项公益事业的各类法人，如从事新闻、出版、广播、电视、电影、教育等事业的法人；社会团体法人是由其成员自愿组织的，从事社会公益、学术研究、宗教等活动的各类法人。 以公益为目的的事业

18、单位、社会团体，如学校、医院、幼儿园等不得充当保证人，私立学校、私立医院也不能充当保证人。领有企业法人营业执照、营业执照或国家政策允许从事经营活动的事业单位、社会团体，如出版社、律师事务所可以充任保证人。 其他组织，是指合法成立，有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，它们可以充任保证人。包括：依法登记领取营业执照的私营独资企业、合伙企业、联营企业、中外合作经营企业；经民政部门核准登记的社会团体；经核准登记领取营业执照的乡镇、街道、村办企业。 2保证人的代偿能力 代偿能力是指保证人依保证合同约定代为履行债务或承担赔偿责任的能力。目前理论界和司法实践一般认为不具有代偿能力的民事主体若为

19、合同提供担保，则保证合同应该认定为无效。 三、质押贷款三、质押贷款 (一一)质押概述质押概述 1、质押的含义 质押，是指债务人或第三人将出质的财产或权利交债权人占有，作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人有权以该财产或权利折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。质权的性质：1、质权是一种物权2、质权是一种他物权3、质权是一种担保物权动产的特点有哪些？ 2质押的特征(1)质权以占有为公示方法不需登记。 (2)质权的标的为动产或财产权利，但不包括不动产。(3)质权具有留置效力，并就标的物直接支配以实现质权。 (二二)动产质押贷款动产质押贷款 动产质押是指债务人或第三人将其动产移交债权人占有，将该财

20、产作为债权的担保。动产质押的标的物，是出质人必须移交质权人占有的财产，作为质押的标的物应具备如下条件： 1必须有可让与性 2必须是特定化的动产 (三三)权利质押贷款权利质押贷款 权利质押是指以所有权以外的可让与财产权为标的而设定的担保。可以质押的权利可分为：票据等有价证券、股票和股份、知识产权、其他权利。其他权利包括一般债权、不动产收益权等。 1、权利质押与动产质押的区别 (1)质押的标的不同 (2)质押设定的方式有所不同 (3)质权保全和实现的方式有所不同 2票据等有价证券的质押 根据担保法的规定，可以作为权利质押标的的票据有汇票、本票、债券、存款单、仓单、提单。 (1)汇票。汇票是指由出票

21、人签发的，委托付款人在见票时或在指定日期无条件支付确定金额给收款人或者持票人的票据。汇票又分为银行汇票和商业汇票。 (2)本票。本票是指申请人将款项交存出票银行，由出票银行签发并承诺在见票时无条件支付确定金额的票据。在我国，本票仅指银行本票。银行本票分为不定额本票和定额本票。本票的付款期限是2个月。 (3)支票。支票是指由存款人签发的，委托其开户银行在见票时无条件支付确定的金额给收款人或持票人的票据。支票的付款期限为10天。 (四四)股权质押贷款股权质押贷款 股权质押，属权利质押的一种，是指出质人以其所拥有的股权为质押标的物而设立的质押。 1股票质押 (1)股票质押的设定。股票是由股份公司签发

22、的证明股东所持股份的凭证，股份代表着股东对公司资本的权利。 (2)股票质押融资的经济作用。主要包括以下三个方面： 第一，采取股票质押贷款融资将增强公司或证券公司的资金实力，并增大其规范经营的动力 第二，股票质押贷款在使银行信贷资金合法进入股市的同时，还可以发挥银行对股市的监管作用。 第三，用股票质押方式融资对股票市场有助涨与止跌的作用。讨论：股票的风险影响股票价格的因素 (3)股票质押的特点第一，质物价格的不稳定性。第二，质物价值是一个预期值。第三，担保功能较强。 (4)股票质押的效力和实现股票质权人享有以下权利： 第一，质权人有分配盈余的收取权。 第二，留置出质股票的权利。 第三，制止出质人

23、非法转让股票，以保全股权质权的权利。 第四，质权人享有股票代位物上的代位权。 第五，质权人有优先受偿权， 出质人享有的权利： 第一，表决权。 第二，新股优先认购权。 第三，余额返还请求权。 质权实现的方式有三种，即折价，变卖，拍卖，其实现方式的特点： 第一，根据证券法和公司法的有关规定，对质押的标的股票进行处置，必须通过证券交易所进行，不适用折价、拍卖等方式。 第二，如果商业银行因行使质权而取得上市公司的股票，则必须于取得之日一 年内予以处分。(5)股票质押贷款中的风险控制机制 第一，从主体资格上，从事股票质押贷款的证券公司必须是依法设立的综合性证券公司，经纪性证券公司不得以其经纪业务中的股票

24、融资。股票质押的证券公司应具备以下条件：资产具有充足的流动性；其自营业务符合中国证监会规定的有关风险控制比例；已按中国证监会规定提取足额的交易风险准备金；在近一年内经营中未出现重大的违规违纪行为，现任高级管理人员和主要业务人员无任何重大不良记录；上一年度公司经营正常，未发生经营性亏损；未挪用客户交易结算资金。 第二，从质押物上，用于股票质押贷款的质押物，应是在证券交易所上市流通的、综合类证券公司自营的人民币普通股票和证券投资基金券。以下几种股票不能作为质押物：上一年度亏损的上市公司股票；前6个月内股票价格波动幅度超过200的股票；可流通股股份过度集中的股票；证券交易所停牌或除牌的股票；证券交易所特别处理的股票；证券公司持有一家公司已发行股份5以上的，该证券公司不得以该种股票质押，但证券公司因包销购入售后剩余股票而持有5以上股份的，不受此限。 第三，在股票质押贷款的规模证券公司股票质押贷款管理办法规定，贷款人发放的股票质押贷款余额，不得超过其资本金的15；贷款人对一家证券公司发放的股票质押贷款余额，不得超过其资本金的5。 第四，在质押股票的规模和组合 ，规定一家商业