江苏扬州感知养老示范园项目建议书

1、江苏扬州感知养老示范园项目建议书2011年5月目录第一章总论11.1项目概况1.1.2建设单位概况2.1.3可行性研究报告编制目的 21.4可行性研究报告编制依据3.1.5编制原则3.1.6编制范围.3.1.7可行性研究结论4.1.8投资估算及技术经济指标5.第二章项目建设背景与必要性 62.1项目背景分析6.2.2项目建设必要性 7.第三章市场分析93.1投资环境分析 9.3.2供求情况分析9.3.3交通情况和国家粮食安全分析 9第四章项目地区概况104.1区域位置104.2自然环境104.3气候概况104.4经济和农业发展状况 .1.1第五章项目建设规划和产品方案 135.1厂址选择135

2、.2建设内容135.3产品产量14第六章土地利用 146.1十地状况146.2投资强度146.3容积率156.4建筑系数156.5行政办公及生活服务设施 156.6绿地率15第七章建设方案167.1总体规划设计 1.67.2仓储功能区方案1.67.3生产加丁工艺流程 1.77.4物流配送中心1.9第八章总图布置208.1总图布置的依据和原则 208.2总平面布置208.3交通运输228.4给排水工程228.5消防238.6供配电248.7绿化工程258.8采暖工程25第九章节能分析269.1相关法律法规 269.2相关规范标准和资料269.3项目能源消耗种类和数量分析 279.4节能措施299

3、.5节水措施30第十章环境保护3210.1编制依据3210.2环境现状3210.3环境影响3310.4评价与审批35第十一章劳动安全与卫生消防3611.1建设过程中的劳动安全卫生 .3611.2运营车间的消防和安全36第十二章组织管理与运行机制3912.1组织管理.3.912.2经营管理模式3912.3经营管理措施3912.4人力资源配置 40第十三章项目实施进度与质量保证体系 4213.1项目实施计划4.213.2项目实施进度安排 42第十四章工程招投标4314.1招投标依据 4314.2招标内容.4.314.3招标基本情况43第十五章投资估算与资金筹措4415.1投资估算4415.2资金筹

4、措 .4.6第十六章项目投资效益分析与评价 4716.1评价依据4716.2基础数据与参数4716.3销售收入与税金估算 4816.4总成本费用估算 4816.5利润与利润分配5016.6项目财务分析 5016.7财务评价结论 51第十七章社会效益评价5217.1项目的实施符合国家应对全球粮食危机保障国内粮食市场稳定的要求.5217.2项目的实施对调整当地粮食产业结构具有积极作用 5217.3项目的实施有利于促进当地经济发展和农民增收 5217.4项目的实施增强了企业地区影响力 52第十八章结论和建议5318.1 结论5318.2 建议53附表54、总论1、项目名称：扬州感知养老示范园2、项目

5、法人：中国江苏国际经济技术合作公司（中江国际）江苏中江国际房地产公司3、建设地点：扬州市公道镇邵伯湖西岸4、建设内容：养老住宅组团、公共服务组团、商品交 易组团及配套建设等。5、 建设规模：园区总建筑面积240.28万平方米。6、概算投资：1000338.53万元7、效益分析：本项目全部投资经济效益净现值所得税后为169386.37万元。二、项目建设必要性（一）项目背景1、建设单位概况：中国江苏国际经济技术合作公司是 经国务院批准成立的大型外经贸企业，是集国际国内工程承 包、工程咨询、房地产、国际贸易、劳务合作为一体的综合 性跨国经营集团，拥有50多个分支机构，其中有境外机构30多个，是江苏省

6、的重点企业之一。中江国际至今已有 30年的经营历史，具有对外承包工 程劳务合作经营权、进出口贸易经营权、国家建设部确定的 房屋建筑工程施工总承包一级资质，国家商务部确定的承担 国家援外成套项目施工任务和物资项目A级实施企业资格。中江国际已在世界上 80多个国家和地区开展了业务。 自1995 年以来连续被美国工程新闻记录评为世界最大的 225 家 国际承包商之一，已进入全国 30 家最大的外经企业和 500 家最大的进出口企业行列，已通过 ISO9001 质量管理体系、IS014001环境管理体系、OHSAS18001职业健康安全管理体系的认证。2、建议书编制依据（ 1 ）中华人民共和国国民经济

7、和社会发展第十一个五 年规划纲要 ；（ 2）中国老龄事业发展“十一五”规划 ； （3）江苏省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲 要；（ 4）江苏省老龄事业发展“十一五”规划；（ 5）中共江苏省委、江苏省人民政府关于加快我省 老龄事业发展的意见 （ 苏发20095 号） ；（6）国家发展计划委员会办公厅计办投资200215 号投资项目可行性研究指南 （试用版 ）；（7）国家计委和建设部颁发的建设项目经济评价方 法与参数（第三版）；（8）扬州市城市总体规划 （20022020）；（ 9）扬州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；（ 10）项目单位提供的有关资料。3、项目建设的必要性及建设条件

8、（ 1 ）项目建设具有充分的必要性据第六次全国人口普查显示：我国60岁以上老年人口超过了 1.7亿，占总人口 13.26 %，比2000年上升了 2.93 个百分点，老龄化程度正在急遽加剧。建设符合新时代需要 养老社区，让老年人欢度幸福晚年，是非常必要和紧迫的。本项目符合扬州有关国民经济和社会发展总体规划、专 项规划、区域规划等要求，项目目标与规划内容衔接和协调。 公道镇区域内建立本项目，具备发展老年服务产业的基础条 件。同时对扬州经济的快速发挥，具有较为明显的吸聚功能、增值功能、优化功能和可持续功能，对周边地区的发展具有 影响、辐射和示范功能。本项目建设是十分必要的。2、项目建设符合总体规划

9、项目总体建设方案符合扬州市总体规划以及扬州市邗 江区公道镇概念规划的要求，道路布局合理，各项工程技术 指标恰当，配套设施完善。并能适应公道镇整体发展要求。3、项目建设具有良好的建设条件扬州市委、市政府以及扬州市邗江区公道镇政府对项目 的建设予以高度重视，政府各部门将给予项目大力支持和配 合，可确保项目顺利实施， 本项目具备良好的开发建设条件。（二）基本条件：拟建地址用地条件： 邵伯湖天伦乐园规划范围内现状用 地限制较少，以一般农田和水域（主要是鱼塘）为主，约占 总用地的90浓上，南部现有一个小型生态休闲设施。地貌条件：邵伯湖天伦乐园地势平坦，规划范围内无山体，现有零星建筑基本以一层为主，视野开

10、阔，地质条件适 宜建设。现状交通：邵伯湖天伦乐园目前有两条小路连接镇区，西侧有一条二级公路连接扬州，内部有几条土质道路，交通 支撑条件初步形成。（三）项目建设的意义江苏是经济大省，文化大省，也是老年人口大省。据统计，2009年底全省60岁以上的老年人口已达 1258万，占人 口总数的17%，并以每年 3%的速度在递增。如何贯彻“六 个注重”，实施“八项工程”，在新起点上又好又快推进 “两 个率先”，积极应对老龄化带来的挑战，变挑战为机遇，助 推感知养老发展，是长期面临的重大任务。因此，积极抓住 新时期新机遇，认真研究我省老年产业的发展现状，做好江 苏感知老年产业的开发工作非常必要。三、项目建设

11、规模和建设内容本项目建设内容主要包括养老住宅组团、公共服务组团、商品交易组团及配套建设等组成。（一）养老住宅组团。建设一个多元化、多层次的养老 空间，包括高档养老社区、居家养老社区、机构养老社区和 福利型养老社区。1、高端养老社区：位于居住区南端，东临邵伯湖，周 围由快速交通景观道路环绕。本社区是有意来此养老的成功 人士及投资人群打造的集居住、商务、休闲娱乐为一体的高 端社区。2、居家养老社区：由三个组团构成，是本项目老人居 住与养老最为主要的空间形式，是实现现代新型养老的重要 空间载体。本社区主要为具有一定经济能力、身体较为健康的老 人、老人家属，以及专门为老人提供上门服务的人员居住。3、机

12、构养老社区：该社区主要采用机构型养老为主的 模式，在其中布置敬老院、 托儿所、 疗养院、 老年公寓等设施， 为老人提供全方位、 多层次的服务， 是对居家型养老的补充。主要针对人群：对老龄照顾依赖程度较高，同时缺乏或 没有家庭照顾资源的老人，如介助老人、介护老人等；也包 括一些具有一定经济基础，又愿意享受高质量的专业服务的 老人。4、福利养老社区：该社区以居住功能为主，同时布置 福利院等由政府主办的养老机构，是一种以传统福利养老模 式为基础的居住组团，是对前两种模式的补充。主要针对人群：福利型养老社区主要针对那些基本丧失 经济来源、生活不能自理的、需要靠社会福利基金救济的老 人，如鳏寡老人等。（

13、二）公共服务组团包括学校、医院及护理、老年娱乐机构及酒店等。1、学校：学校是促进年轻人和老年人互动的最好平台， 园区规划引进全国排名前 10 的老年大学，入驻开办分校。 重点解决集聚区四个问题：培养专业老年服务管理人才；通 过四年一次大学生轮替，搭建老年人与年轻人的互动平台 为专家型老年人士提供演讲、传授经验的场所 ; 通过大学这 个平台，为部分老人提供年轻时憧憬而未能如愿的专业知识 学习机会。2、医院及护理：集聚区要吸纳国际知名专业老年医护 机构，或国内三甲以上医院开办分院，集疾病诊疗、康复护 理、保健保养、 心理咨询为一体， 吸引老年群体向园区聚集。3、老年娱乐机构：一是室内活动场所，根据

14、调研，园 区老年室内活动中心包括阅览室、 播放厅、 舞厅、 乒乓球室、 羽毛球室、棋牌类活动室、休息室等。二是户外活动场所， 服务内容包括门球场多处、游泳池（或室内）多处等。4、酒店：按照五星级酒店设置，布局合理、内外装修 高档、中央空调设施及公共区域配套等。（三）商品交易组团 包括老年商品交易中心、会展中心、创意中心及其它辅 助建筑。1、老年商品交易中心：建设集老年食品、日用品、特 需用品、保健品、老年医药、进口老年商品、老年服务为一 体的商品城，提供老年产品批零展销和信息服务，使其成为 老年商品的集散地，向世界范围辐射。这个中心的搭建解决 集聚区三个问题： （ 1）集聚税源，解决集聚区可持

15、续发展问 题；（2）畅通集聚区与国际国内信息交流。市场是国内外社 会经济、政治、文化等信息的集散地，通过市场这个平台， 使社区老人的信息始终处于前端； （3）庞大的市场空间既为 老年人提供舒心的购物环境，也为老年人提供与经营人员互 动的场所。在长三角区域建立这样的商品交易中心，具有非 常大的战略意义。2、会展中心。会展中心承担两种职责：第一是从理论 上探讨有中国特色的养老体系的建立；第二是从实践上加强 老年商品和服务的流通。为加强老年人以及老年人照料体系 的建设，拟建立长期性的“国际老年论坛” ，在借鉴国外养 老体系的基础上探讨建立有中国特色的养老体系，加强信息 交流。并配合老年商品交易中心，

16、不定期举办老年用品服务 展。3、创意中心。老年城的建设将会吸引居住大量管理型 和文化型老人，充分利用这些老年专家的优势，开发老人的 人力资源优势，为整个国际老年城提供咨询服务，实现老年 人“老有所为” 、再创辉煌的心愿。并与有机农业示范园的 融合，扩大创意产业的发展空间。4、其它辅助建筑：如办公用房，综合活动室用于接待、社区会议、儿童及老人活动、社区服务站、提供社区便民服 务项目。（四）配套建设1、道路及配套：主要由道路和沿路建设的配套设施等， 建设机动车道、非机动车道、人行道、公共停车场、管线走 廊和安全通道、路肩、护栏、街路标牌、道路建设及道路绿 化控制的用地及道路的其它附属设施，道路规划

17、面积为 321.75 亩。2、园林绿化：主要为道路两侧绿化及沿河绿化景观等， 规划绿化面积 828.3 亩。四、投资估算及资金筹措（一）总投资规模估算园区总建筑面积 240.28 万平方米，建筑主体包括高端 住宅、 居家养老住宅、 机构养老住宅、 福利养老住宅、 学校、医院及护理机构、老年娱乐机构、酒店、老年国际商品交易中心、会展中心、创意中心及其他辅助建筑等。1、工程费用763851.97万元（1）土建工程费390088.00万元（2）设备及安装费用316252.00万元（3）配套工程费用57511.97万元2、工程建设其他费用118679.96万元（1）土地费用51000万元土地费用根据

18、“扬州感知养老示范园合作开发意向协议 书”以每亩 30 万元确定。2）建设单位管理费：根据财建 2002394 号，建设单位管理费为 1446.85 万元（3）建设监理费（按建安的0.6 %计取）4583.11 万（4） 勘察设计费：参照计价格200210号工程设计收 费基价表，（按建安的100元/平方米计取），需设计费为24028 万元。（5）可行性研究费及环境影响评价费等：根据计价格19991283 号、计价格2002125 号，本项目收费暂定50万元。（6） 综合规费：按建安的150元/平方米计36042万元3、预备费：44126.60万元由于本项目体量巨大，建设项目重多，存在比较大的不

19、可预见费用，因此基本预备费用按工程费用和工程其他费用 的5%考虑，为44126.60万元，暂不考虑涨价预备费。4、建设期利息：贷款20亿元，利率按6.14%，利息当 年支付，建设期利息 73680万元。项目总投资：1000338.53万元（二）投资主体及资金筹措本项目建筑面积 240.28万平方米，建设业态较多，建 设周期8年，为此，本项目拟采用分期开发、滚动开发的思 路进行资金筹措。项目拟贷款20亿元，分别于2012-2014年进行，每年 贷款5亿元，建设期每年支付当年利息。争取政府启动资金 2亿元用于园区基础设施建设，在2012年投入，项目在开发过程中产生的税后利润再用于后期工程的开发投资

20、。五、效益分析（一）经济效益1、效益与成本估算（ 1）效益估算本项目的财务分析除福利型住宅外其他住宅和经营性 项目主要以出售和出租的方式。具体为：福利机构收入，按照每位老人年均支付 3 万元，以项目 建设第四年服务老人 5000 人测算，以后每年以 3%递增。医院和学校以出租的形式计入收入，学校从 2017 年开 始计算，；医院从 2019 年开始计算。租金暂估为 0.3 元/ 天/ 平方米，每五年增长 3%。以出售形式计算收入的项目，销售面积按前两年建筑面积的 40%和上年建筑面积的 60%计算。高端养老住宅2017 年开始销售，单价8000 元/ 平方米，每年增长 3%。居家养老住宅201

21、3 年开始销售，单价6000 元/ 平方米，每年增长 3%。机构养老住宅2015 年开始销售，单价6000 元/ 平方米，每年增长 3%。护理机构用房2015 年开始销售，单价6000 元/ 平方米，每年增长 3%。老年娱乐机构2014 年开始销售，单价7000 元/ 平方米，每年增长 3%。酒店 2018 年销售，单价 10000元/ 平方米老年商品交易中心 2013 年开始销售，单价 8000 元/ 平 方米，每年增长 3%。会展中心 2016 年销售，单价 7000 元/ 平方米。 创意中心 2018 年销售，单价 7000 元/ 平方米。 （2）成本费用估算 本项目销售费用按其经营收入

22、的 3%核算。 本项目土地使用权价值约 37500 万元按 30 年分期摊 销。 人工工资按每人每年 3 万元计算，建设期内人员按 200 万元估算，正常运营期就业人员按 800 万元估算。 银行贷款利息按年利率 6.14%计算，总贷款 200000 万 元，在建设期中第一年至第四年每年投入 50000 万元。 折旧摊销费用等 折旧摊销费用统一从 2019 年开始计提。房屋折旧费 自有产权房屋折旧按折旧年限为 30 年、残值率为 5%计 算，设备按折旧年限 10 年、残值率为 10%计算，经营期内每 年折旧费约为 3909.13 万元。无形资产摊销费 本项目无形资产主要为土地资产，土地摊销年限

23、为 30 年，经营期内每年摊销费约为： 1700 万元。2、财务评价 （1）全部投资项目财务评价 经济效益净现值 （ENPV）本项目全部投资经济效益净现值所得税后为169386.37万元。 经济内部收益率（EIRR）本项目全部投资经济内部收益率所得税前为19.33%，税后为 18.39%。 经济投资回收期本项目全部投资静态投资回收期税前为5.88年，税后为5.88年。特别注明：本项目中有福利养老住宅、学校和医院在评 价时业主单位拥有完全产权，在评价期间内仅对租金进行计 算。对本项目的财务分析与评价影响较大。（二）社会效益分析1、促进国际老年主题合作交流以世界老年论坛为基础，开展论坛、会展、贸易、科研 等合作交流，提升我国应对老龄化时代的能力，并成为老龄 化研究和老年产业发展的核心平台。2、提升扬州的城市职能养老问题作为一个国际性议题，在世界老年论坛这