伟业-沈阳沿海国际中心商业项目营销报告-76PPT

1、沿海国际中心沿海国际中心4-5月营销报告月营销报告报报告告结结构构市场解读市场解读沈阳房产市场分析沈阳房产市场分析宏观政策分析宏观政策分析浑南区域市场分析浑南区域市场分析竞品分析竞品分析竞品项目规划分析竞品项目规划分析竞品项目产品分析竞品项目产品分析竞品项目户型分析竞品项目户型分析竞品项目销售分析竞品项目销售分析竞品项目推广分析竞品项目推广分析开盘总结分析开盘总结分析成交分析成交分析客户分析客户分析价格分析价格分析剩余货量分析剩余货量分析项目难点分析项目难点分析营销思路营销思路销售目标销售目标推广策略推广策略销售渠道拓展销售渠道拓展推广渠道拓展推广渠道拓展客户拓展客户拓展产品建议产品建议促销策

2、略促销策略现场包装现场包装报报告告结结构构市场解读市场解读沈阳房产市场分析沈阳房产市场分析宏观政策分析宏观政策分析浑南区域市场分析浑南区域市场分析竞品分析竞品分析竞品项目规划分析竞品项目规划分析竞品项目产品分析竞品项目产品分析竞品项目户型分析竞品项目户型分析竞品项目销售分析竞品项目销售分析竞品项目推广分析竞品项目推广分析开盘总结分析开盘总结分析成交分析成交分析客户分析客户分析价格分析价格分析剩余货量分析剩余货量分析项目难点分析项目难点分析营销思路营销思路销售目标销售目标推广策略推广策略销售渠道拓展销售渠道拓展推广渠道拓展推广渠道拓展客户拓展客户拓展产品建议产品建议促销策略促销策略现场包装现场包

3、装 2006年03月05日 在第十届全国人民代表大会第五次会议上，温家宝在政府工作报告要继续加强房地产市场调控和监管，着力调整住房供给结 构加强住房结构管理 2006年7月13日，建设部165号文正式签发，“住房结构”调控细则出台 90平米以下户型必须占项目总量的70%以上 关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 （“国六条”） 六部门发布规范房地产外资准入和管理意见 关于规范房地产市场外资 准入和管理的意见 在用地供应总量上规定廉租房、经济适用房和中低价位、中小套型普通商 品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。关键词：调整住房结构、控制套型面积、增加保障性住宅供应面积关

4、键词：调整住房结构、控制套型面积、增加保障性住宅供应面积宏观政策分析宏观政策分析政策调控政策调控 根据国务院有关规定，2006年6月1日起各银行开始执行新的住房贷款政策，市民贷款购买90平方米以上的房子，至少要付3成首付。 2007年9月27日，央行、银监会联合制定了房贷新政,通知中要求对已经利用贷款购买住房、又申请购买第二套或者第二套以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随贷款购房套数的增加而大幅度提高。 12月20号央行年内第6次宣布加息,从今天起调高金融机构人民币存款基准利率0.27%,调高贷款基准利率0.18

5、%。调整后，1年期存款基准利率由现行的3.87%提高到4.14%，1年期贷款基准利率由现行7.29%提高到7.47% 。 关键词：提高首付、连续加息、抑制多次置业关键词：提高首付、连续加息、抑制多次置业宏观政策分析宏观政策分析金融调控金融调控政府对房地产市场的控制方式由政策调控转向政策、金融双面调控，并加大金融调控力度逐步抬高购房门槛及贷款利率控制投资及多次置业客群，增加其购房成本，在需求端予以严格控制，打击投资行为通过调整住房结构，在供应端控制套型面积、相对增加供应套数，满足购房目的为满足基本居住要求的购房者的购买需求通过连续金融手段的调控措施打击客户购房心理，导致客户持币观望通过加大保障性

6、住房的供应，平抑房价，调控房价整体涨幅宏观政策分析宏观政策分析宏观政策解读宏观政策解读政策严政策严 调控强调控强手段狠手段狠 力度大力度大政策总结政策总结对本案影响对本案影响供应需求价格区域：90平米户型成为市场供应主流，区域内各项目在产品方面的相互竞争更为激烈本案：受政策影响，本案主力户型面积与市场供应产生重叠，所以本案户型设计将成为销售成败的重要因素之一受政策影响，多次置业客户及投资客户的购买行为将会受到抑制，需求端遭受打压、市场需求量减少价格成为市场敏感因素，价格脱离区域市场将会增加客户接受难度，形成风险合理有效的价格制定将会成为市场兴奋点，减少客户观望周期，促进项目销售，有效降低销售抗

7、性宏观政策分析宏观政策分析报报告告结结构构市场解读市场解读沈阳房产市场分析沈阳房产市场分析宏观政策分析宏观政策分析浑南区域市场分析浑南区域市场分析竞品分析竞品分析竞品项目规划分析竞品项目规划分析竞品项目产品分析竞品项目产品分析竞品项目户型分析竞品项目户型分析竞品项目销售分析竞品项目销售分析竞品项目推广分析竞品项目推广分析开盘总结分析开盘总结分析成交分析成交分析客户分析客户分析价格分析价格分析剩余货量分析剩余货量分析项目难点分析项目难点分析营销思路营销思路销售目标销售目标推广策略推广策略销售渠道拓展销售渠道拓展推广渠道拓展推广渠道拓展客户拓展客户拓展产品建议产品建议促销策略促销策略现场包装现场包

8、装沈阳市商品房与商品住宅成交均价年度对比走势图沈阳市商品房与商品住宅成交均价年度对比走势图 2007年我市商品房销售均价为3565元/平方米，比去年同期微幅上涨4.24个百分点。其中商品住宅成交均价为3382元/平方米，比去年同期上涨4.97个百分点。由沈阳市商品房与商品住宅成交均价年度对比走势图可见，随着我市房地产市场的蓬勃发展、百姓购房热情的提高以及人均可支配收入的逐年提高，我市商品房与商品住宅的成交均价始终保持一种稳中有升的良好态势。 沈阳房产市场分析沈阳房产市场分析 从表中分析可以看出2007年我市商品住宅批准预售面积1350.77万平方米，同比增长27.52% ，商品住宅实际登记销售

9、面积1152.82万平方米，同比增长17.19%。4月与9月由于赶上每年春季与秋季房交会成交量明显放量, 而一进入冬节成交量明显萎缩,说明沈阳市场销售周期受地域性季节影响较大.沈阳房产市场分析沈阳房产市场分析 2007年我市商品房共批准预售面积1607.36万平方米，同比增长27.85%；全年商品房实际登记销售面积1303.24万平方米，同比增长17.71%；全市商品房累计可售面积为1323.13万平方米，比去年同期增长29.85%； 沈阳房产市场分析沈阳房产市场分析20072007年年112112月沈阳不同套型商品住宅供销结构表月沈阳不同套型商品住宅供销结构表 套型面积套型面积 上市面积上市

10、面积 所占比例所占比例 销售面积销售面积 所占比例所占比例 （平方米）（平方米） （万平方米）（万平方米） （% %） （万平方米）（万平方米） （% %） 60 60 132.29132.299.8%9.8%107.88107.889.36%9.36%606090 90 413.55413.5530.64%30.64%357.06357.0630.97%30.97%9090120 120 493.24493.2436.54%36.54%380.54380.5433%33%120120144 144 197.05197.0514.6%14.6%203.08203.0817.63%17.63%1

11、44 144 113.64113.648.42%8.42%104.27104.279.04%9.04%合合 计计 1349.771349.77100%100%1152.831152.83100%100% 2007年1-12月套型面积在90-120平方米的上市面积为493.24万平方米,占全部商品住宅上市总量的36.54%。60-90平方米的商品住宅上市面积为413.55万平方米，所占比重为30.64%。随着“90/70”政策的落实，2007年我市商品住宅户均供给面积为88.95平方米，比2006年又减少了0.82平方米，这说明我市商品住宅的供给结构进一步得到了优化，有效落实了国家的宏观调控政策

12、。 2007年我市商品住宅户均成交面积为90.86平方米，比2006年又减少了2.02平方米，商品住宅的销售结构不断优化，从不同套型、不同价位商品住宅销售结构看，中低价位、中小户型的商品住宅已经成为了我市房地产市场的消费主流。 沈阳房产市场分析沈阳房产市场分析价格（元价格（元/ / ) ) 20072007年年20062006年年 上市面积上市面积 （万（万 ） 所占比例所占比例 （% %） 上市面积上市面积（万（万 ） 所占比例所占比例 （% %） 20002000以下以下 89.489.46.62%6.62%128.77 128.77 12.16 %12.16 %2000-3000 200

13、0-3000 29229221.62%21.62%337.34 337.34 31.85 %31.85 %3000-4000 3000-4000 384.02384.0228.43%28.43%380.94 380.94 35.96 %35.96 %4000-5000 4000-5000 431.4431.431.94%31.94%152.35 152.35 14.38 %14.38 %5000-6000 5000-6000 119.05119.058.81%8.81%43.83 43.83 4.14 %4.14 %60006000以上以上 34.7934.792.58%2.58%16.02

14、16.02 1.51% 1.51% 合计合计 1350.661350.66100%100%1059.25 1059.25 100% 100% 价格（元价格（元/ / ) ) 20072007年年20062006年年 销售面积销售面积（万（万 ） 所占比例所占比例 （% %） 销售面积销售面积 （万（万 ） 所占比例（所占比例（% %） 20002000以下以下 84.1384.136.96%6.96%89.50 89.50 9.10 %9.10 %2000-3000 2000-3000 286.97286.9723.74%23.74%341.08 341.08 34.67 %34.67 %30

15、00-4000 3000-4000 403.19403.1933.35%33.35%384.80 384.80 39.12 %39.12 %4000-5000 4000-5000 302.78302.7825.05%25.05%123.78 123.78 12.58 %12.58 %5000-6000 5000-6000 95.9295.927.94%7.94%31.36 31.36 3.19 %3.19 %60006000以上以上 35.8235.822.96%2.96%13.16 13.16 1.34% 1.34% 合计合计 1208.811208.81100%100%983.68 983

16、.68 100%100%沈阳市不同价位商品住宅上市和成交情况年度对比表沈阳市不同价位商品住宅上市和成交情况年度对比表从不同价位商品住宅上市情况表看，2007年我市40005000元/平方米的商品住宅的上市量最大，成为我市房地产市场的主导供应价格，其所占总供应量的31.49%，比2006年(14.38%)相比大幅上涨了17.11%。 从不同价位商品住宅销售结构看，2007年我市价格区间在30005000元/平方米的商品住宅成交量比较集中，占总量的51.7%。另外，6000元/平方米以上的商品住宅成交面积占总销售面积的2.96%,比2006年出现小幅度的上涨1.62% 。随着我市居民购房需求的不断

17、旺盛及人均可支配收入的逐年提高，居民对于房价的承受能力有所增强。沈阳房产市场分析沈阳房产市场分析沈阳房地产市场综述沈阳房地产市场综述 沈阳房产市场分析沈阳房产市场分析1、商品房入市量与销售量继续增长，市场需求量旺盛、商品房入市量与销售量继续增长，市场需求量旺盛 2007年我市全年商品房批准入市面积1607.36万平方米，同比增长27.85个百分点。商品房登记销售面积1303.24万平方米，同比增长17.71个百分点。目前，我市房地产市场上呈现出供需两旺的良好态势 2、商品住宅成交热点郊区化进程加快、商品住宅成交热点郊区化进程加快 随着于洪区、东陵区、浑南新区和沈北新区的快速发展，二环外区域已经

18、成为我市 商品住宅销售新的热点。由于市中心的高房价及土地资源的稀缺，我市房地产市场 郊区化进程明显加快，2007年我市楼盘热销区域进一步向郊区扩散。 3、我市房屋价格继续保持稳中有升的良好态势、我市房屋价格继续保持稳中有升的良好态势 2007年我市商品房销售均价为3565元/平方米，比去年同期微幅上涨4.24个百分点；其中商品住宅销售均价为3382元/平方米，比去年同期增长4.97个百分点。我市存量房成交均价为2452元/平方米，比去年同期上涨11.96个百分点；其中存量住宅成交均价为2402元/平方米，比去年同期上涨11.14个百分点。由此可见，我市房屋成交均价依然处于稳中有升的良好态势。

19、4、我市商品住宅供销结构进一步得到优化、我市商品住宅供销结构进一步得到优化 随着“90/70”政策的落实，2007年我市商品住宅户均供给面积为88.95平方米，比2006年又减少了0.82平方米，同时，2007年我市商品住宅户均成交面积为90.86平方米，比2006年又减少了2.02平方米，商品住宅的销售结构不断优化，从不同套型、不同价位商品住宅销售结构看，中低价位、中小户型的商品住宅已经成为了我市房地产市场的消费主流。 报报告告结结构构市场解读市场解读沈阳房产市场分析沈阳房产市场分析宏观政策分析宏观政策分析浑南区域市场分析浑南区域市场分析竞品分析竞品分析竞品项目规划分析竞品项目规划分析竞品项

20、目产品分析竞品项目产品分析竞品项目户型分析竞品项目户型分析竞品项目销售分析竞品项目销售分析竞品项目推广分析竞品项目推广分析开盘总结分析开盘总结分析成交分析成交分析客户分析客户分析价格分析价格分析剩余货量分析剩余货量分析项目难点分析项目难点分析营销思路营销思路销售目标销售目标推广策略推广策略销售渠道拓展销售渠道拓展推广渠道拓展推广渠道拓展客户拓展客户拓展产品建议产品建议促销策略促销策略现场包装现场包装地块名称占地面积（平方米）容积率规划用途竞得人HNG0728浑南产业东区33-1号地块412521.7混合住宅沈阳浑南置业格澜德房地产开发有限公司HN0634号111004.62.5混合住宅香港友佳

21、房地产发展有限公司HN0720浑南新区G10号地块77216.52.0住宅沈阳浑南置业嘉实房地产开发有限公司HN0713 浑南新区C地块175347.72.混合住宅北京首创置业HN0727浑南新区C18地块100243.92.6混合住宅益华投资有限公司HN0727浑南新区C22地块290367.32.2混合住宅益华投资有限公司HN0616浑南新区B41号地块150832.51.7住宅沈阳嘉榆房地产开发有限公司HN0722浑南新区D6-3号地块102747.0商业沈阳华泰中都置业有限公司HN0627浑南新区产业东区07-1号地块90003.5商业沈阳德宝汽车服务有限公司HN0633号86727.

22、45商业保利达地产宝益（沈阳）有限公司HN0727浑南新区C12地块121345.63.5商业益华投资有限公司2007年年1-12月浑南土地供应摘牌情况月浑南土地供应摘牌情况浑南区域市场分析浑南区域市场分析2007年浑南区域的土地供应量达到1173611.5平方米，供应量较大，预计08年至09会有多个项目入市，未知性及不可预见性较大，区域竞争将会较为激烈从表中可以分析出，2007年整体浑南市场商品住宅去化面积共计87.97万平，其中4月与9月由于有房交会带来全年销售高峰整体区域市场单月去化面积都在10万平以上。2007年浑南区域市场平均每月月均去化面积在7.33万平方米, 预计随着2008年浑

23、南区域随着新开楼盘的增加,7.33浑南区域市场分析浑南区域市场分析从表中数据可以看出,2007年上半年浑南商品住宅价格除4月份销售均价较高外,其它月份相对比较平稳,但是到了2007年下半年整体浑南区域市场销售均价每月都在明显的向上攀升,这也与2007年下半年浑南市场各大知名开发商新项目开盘从而带动了整体市场的销售均价有关,例如万科、金地等。2007年浑南市场平均每月销售均价在3651.2元/平，从下半年价格跳升情况来看，预计到2008年6月最高月成交均价将达到4500元/平，预计2008年全年平均每月销售均价将达到3800-3900元/平。3651.23651.2浑南区域市场分析浑南区域市场分

24、析报报告告结结构构市场解读市场解读沈阳房产市场分析沈阳房产市场分析宏观政策分析宏观政策分析浑南区域市场分析浑南区域市场分析竞品分析竞品分析竞品项目规划分析竞品项目规划分析竞品项目产品分析竞品项目产品分析竞品项目户型分析竞品项目户型分析竞品项目销售分析竞品项目销售分析竞品项目推广分析竞品项目推广分析开盘总结分析开盘总结分析成交分析成交分析客户分析客户分析价格分析价格分析剩余货量分析剩余货量分析项目难点分析项目难点分析营销思路营销思路销售目标销售目标推广策略推广策略销售渠道拓展销售渠道拓展推广渠道拓展推广渠道拓展客户拓展客户拓展产品建议产品建议促销策略促销策略现场包装现场包装区域竞争市场界定区域竞

25、争市场界定目前在浑南区域内与沿海国际中心形成直接竞争的项目主要有6个对手，在售的项目有：SR新城/万科新里程/金地国际花园/坤泰新界/等，未售项目有泛美华庭/亿丰广场。五里河五里河核心商务区核心商务区浑河沿岸浑河沿岸二级辐射区二级辐射区浑河沿岸浑河沿岸二级辐射区二级辐射区本案万科新里程坤泰新界金地国际花园泛美华庭亿丰广场SR.新城竞品分析竞品分析区域竞品地段价值研判区域竞品地段价值研判项目名称项目名称项目区位项目区位泛美华庭泛美华庭一级辐射区与奥体中心、国际会议中心隔街相望距离奥体800米,距离地铁500米万科新里程万科新里程二级辐射区浑南核心区，接连浑南大道、长青街距离奥体3500米,距离地

26、铁6000米坤泰新界坤泰新界二级辐射区沈阳浑南大道9号，奥体中心正面距离奥体50米,距离地铁1500米亿丰广场亿丰广场一级辐射区紧邻奥体，地铁，会展中心南侧距离奥体100米,距离地铁100米金地国际花园金地国际花园二级辐射区浑南中路,奥体中心西侧800米距离奥体1500米,距离地铁2800米S RS R新城新城二级辐射区沈营路11号,紧邻机场高速路距离奥体800米,距离地铁200米沿海国际中心沿海国际中心一级辐射区一级辐射区紧邻奥体，地铁，地处金廊沿线紧邻奥体，地铁，地处金廊沿线距离奥体距离奥体500500米米, ,距离地铁距离地铁5050米米竞争项目以奥体为市场切入点;本项目，居住的方便性优

27、于区域内的其他项目。竞品分析竞品分析项目名称项目名称泛美华庭泛美华庭亿丰广场亿丰广场SR国际新城国际新城万科新里程万科新里程坤泰新界坤泰新界金地国际花园金地国际花园沿海国际中心沿海国际中心占地面积占地面积7.55万17万27.5万5万一期占地15万占地11万8.9万建筑面积建筑面积46.2万60万120万11.5万总建面100万，其中一期建面36万，二、三期现未规划 总建面22万56万产品类型产品类型住宅、酒店、写字楼、商业网点商住楼、五星酒店、写字楼、高端住宅、商业网点住宅、商业住宅一、二期住宅,三期有酒店住宅住宅、商务公寓、五星酒店、写字楼、商业网点分类面积分类面积住宅建面11万、商业建面

28、35万政府干预,规划未定住宅一期建面22万,二期建面29万,三期四期未定住宅建面11.5万一期住宅建面15万,二、三期未定住宅建面22万一期总建面10万，二期规划未定分期分期/在售在售情况情况分二期开发,现在销售一期分三期开发,现在销售一期分四期开发,现在售二期二期,现售一期分三期开发,现售一期分二期,现售一期分二期,现售一期现推面积现推面积36877平26900平177600平48500平94359平46080平40827.80平主要竞争项目当前供应量约为本项目在规模上并不具有优势，而在产品类型上，亿丰广场受政府干预，最终规划未定，而泛美华庭入市时间未定，本项目仍可以的。区域竞品总体规划情况

29、分析区域竞品总体规划情况分析竞品分析竞品分析区域竞品项目规划情况分析区域竞品项目规划情况分析项目名称项目名称泛美华庭泛美华庭亿丰广场亿丰广场SRSR国际新城国际新城万科新里程万科新里程坤泰新界坤泰新界金地国际花园金地国际花园沿海国际中心沿海国际中心建筑形式建筑形式点式高层板式高层点式、板式高层板式高层,小高层点式、 板式高层、小高层板式高层板式高层 容积率容积率 （住宅）（住宅）4.563.534.362.2一期2.4 25.09绿化率绿化率25.70%规划未定对外宣传78%，实地考察预计35%35%一期45%35%40%楼间距楼间距50米调整中55-83米40-100米30-80米25-40

30、米60米通过对主要竞争项目的市场调研可以看出本项目建筑密度较高，；而从方面可以看出，。竞品分析竞品分析区域竞品产品情况分析区域竞品产品情况分析项目名项目名称称泛美华庭泛美华庭亿丰广场亿丰广场SR国际新城国际新城万科新里程万科新里程坤泰新界坤泰新界金地国际花园金地国际花园沿海国际中沿海国际中心心点式、点式、板式板式点式点式板式高层板式高层点式、板式点式、板式板式板式叠式和板叠式和板式式板式板式板式高层板式高层进深距进深距离离12米米不详不详11-13米米14米米12米米12.6米米16层高层高2.9米米2.9米米2.9米米2.82.9米米2.9米米2.9层数层数34层层25层左右层左右24层层/

31、30层层22层、层、23层、层、18层层6层层9层层10层层14层层15层层28层层4层、层、6层、层、7层、层、18层、层、25层层33层层32层层套数套数共共1135套套,主力户型主力户型92平约平约744套套首推首推450套认购，套认购，总套数和总套数和规划未定规划未定共共2200套套,首首推推1362套套,目目前所剩户型前所剩户型多为多为140-160平的大户型平的大户型共共600套套,主主力户型力户型90平占平占300套套868套套,主主力户型力户型100平左右占平左右占312套套共共1600套，套，推推420,91.43平占所平占所推房的推房的64套套.一期共一期共1216套。户型

32、套。户型53与与70平占平占608套套通过对主要竞争项目的市场调研可以看出本项目方面是不具备竞争优势的。竞品分析竞品分析区域竞品主力户型分析区域竞品主力户型分析泛美华庭泛美华庭亿丰广场亿丰广场SRSR国际新城国际新城万科新里程万科新里程坤泰新界坤泰新界金地国际花园金地国际花园919139396565575785854040919187876060沿海国际中心沿海国际中心1301305353666660601751751061069090120120200200 99991461469292市场供应户型之间，属于偏实用的中舒适度设计； 在重点项目当中，泛美华庭、金地国际花园、坤泰新界与本项目形成

33、直接的竞争关系。 的户型与区域内竞争项目的户型面积较为接近，存在。竞品分析竞品分析项目项目名称名称泛美华庭泛美华庭亿丰广场亿丰广场SR国际新城国际新城万科新里程万科新里程坤泰新界坤泰新界金地国际花园金地国际花园沿海国际中心沿海国际中心户型户型面积面积60、66、92、129、14638.7、43、55.3、71.4、54、85.9、91.2、57、65、106、107、122、128、135、136、137、164、17660、90、12046、85、99、100、101、108、122、128、132、140、141、161、20087、9153、70、89、107、109、114、120、

34、131户型户型配比配比80平以下的占所有户型的33.3%, 80-100平的占33.4%，100-120平的没有 120以上的占33.3%80平以下占首推户型的66.7%,80-100平的占33.3%，其他部分规划未定80平以下的占二期户型22%， 80-100平的没有. 100-120平的占8.8%， 120以上的占71.2%，80平以下占所有户型14%，80-100平占50%， 100-120平的占36%, 120平以上的没有80平以下的占首推户型 11.05% 80-100平占20.7% 100-120平占9.7% 120以上的占58.55%80以下的没有, 80-100平的占首推户型的

35、 43.9%，100-120的没有 120以上的占56.1%，二期户型面积不详80以下的占首以下的占首推户型的推户型的50% 80-100平占平占13.3%， 100-120平占平占30.9% 120以上的占以上的占5.8%销售销售情况情况未开盘未开盘70%,所剩余的多为140-160以上的大户型.73%，小户型60平北向现在滞销未开盘，已经开始认购，认购当天卖出200张VIP卡95%，高层只剩87平不到7套。小户型去化比小户型去化比较慢，较慢，区域竞品户型结构分析区域竞品户型结构分析结合竞争市场主力户型和本表，可以看出80-100平米的户型去化速度较快，从周边竞品项目所剩户型看，万科新里程所

36、剩的部分小户型60平北向户型已经滞销去化非常缓慢，金地高层已经基本去化95%，目前只剩87平户型不到7套。SR所剩的多数为大户型140-160平以上。本项目从目前销售情况看，小户型所占比重较大且去化较慢，从前两波成交客户上来看，本项目小户型低价策略在市场上反映并不是十分明显，因此建议应在产品设计上进行深度思考，目前已经不是单纯价格因素导致去化缓慢。竞品分析竞品分析区域竞品户型细节分析区域竞品户型细节分析同面积区间竞品项同面积区间竞品项目对比目对比89（与竞争项目同等户型类比）沿海国际中心沿海国际中心优优1.不是传统户型、2.南北通透、3.户型功能齐全,得房率高、 4.4.5M开间2 2劣劣1.

37、主卧内摆不了大衣柜、2.北侧儿童房光线很暗坤泰新界坤泰新界84优优1.赠送露台、2.四明户型、 3.户户有阳光3 3劣劣1.无法南北通风.泛美华庭泛美华庭92优优1.四明户型4 4劣劣1.把山.、2.传统户型、3.浪费面积、4.主卧才10平左右、5.卫生间太小SRSR国际新城国际新城90优优1.双卧朝南、 2.户型方正、5 5劣劣1.把山,厅暗、2.客厅很小、 3.浪费面积金地国际花园金地国际花园1号楼87优优1.双朝南设计、2.赠送景观露台、3.南北通透1 1劣劣1.把山寻找当前市场上产品空白段，把握市场机会点。同质化产品竞争优势各异，但在本项目中具体的细节优势强劲在整个竞争项目中绝对性竞争

38、优势不明显，与其他项目不构成威胁。通过对周边项目的深化分析，各个项目与本案产品有竞争上具有相似性。竞品分析竞品分析区域竞品产品特点分析区域竞品产品特点分析项目名称项目名称泛美华庭泛美华庭亿丰广场亿丰广场SR国际新城国际新城万科新里程万科新里程坤泰新界坤泰新界金地国际花园金地国际花园沿海国际中心沿海国际中心是否四明是否四明32.8%为四为四明户型明户型30%是四明是四明 70%为四明为四明80%是是80%为四明为四明户型户型80%是是25%为四明户为四明户型型是否南北通是否南北通透透32.8%为南为南北通透北通透20%南北通南北通透透50%南北通透南北通透76%南北通透南北通透 80%是是90%

39、是是25.01%为南北为南北通透通透赚送花园赚送花园/露露台台/飘窗飘窗露台露台1/2赠赠送、飘窗送、飘窗无无无无一楼送花园，一楼送花园，露台免费送露台免费送部分赠送部分赠送1/2赠送赠送露台与入户花露台与入户花园都园都1/2赠送赠送公摊率公摊率25%不详不详,未最未最终确定终确定18%-23%20%15-20%20%20%是否功能分是否功能分区明确齐全区明确齐全是，但部分是，但部分布局不合理布局不合理布局不合理、布局不合理、功能分区不功能分区不齐全齐全是是是是是是是是是是通过对主要竞争项目的市场调研可以看出，相对于市场而言，；竞品分析竞品分析区域竞品推广情况分析区域竞品推广情况分析项目名称项

40、目名称泛美华庭泛美华庭亿丰广场亿丰广场SR国际新城国际新城万科新里程万科新里程坤泰新界坤泰新界金地国际花园金地国际花园沿海国际中心沿海国际中心重要推广重要推广阶段与节阶段与节点点面市时点面市时点2007年年8月初月初2006年年8月月2005年年2007年年6月月2007年年6月初月初 2007.62007.8.30蓄水时点蓄水时点2007年年8月初月初2006年年8月月2006年初年初2007年年6月月2007年年6月初月初2007年年6月月2007.10.20认购时点认购时点预计预计12月月2007.1.262006年年10月月2007年年8月初月初 未认购，预计未认购，预计12月月200

41、7.8.252007.11.18开盘时点开盘时点预计预计12月月未定未定2006年底年底2007年年8月月18未开盘，预计未开盘，预计08年年2007.11.32008.3推广手段推广手段报广、短信、网报广、短信、网络、围挡、道旗、络、围挡、道旗、杂志、电视、车杂志、电视、车体体车体，路牌、车体，路牌、道旗、杂志、道旗、杂志、网络、报广、网络、报广、短信短信报广、短信、网报广、短信、网络、围挡、道旗、络、围挡、道旗、杂志、杂志、报广、短信、报广、短信、网络、围挡、网络、围挡、路牌、杂志路牌、杂志车体、网络、车体、网络、道旗、围挡、道旗、围挡、路牌、短信路牌、短信报广、短信、报广、短信、网络、围

42、挡、网络、围挡、道旗、杂志、道旗、杂志、路牌、灯箱候路牌、灯箱候车亭车亭 报广、车体，报广、车体，道旗、围挡、道旗、围挡、短信、网络、短信、网络、道路指引、分道路指引、分众传媒众传媒主要推广手段主要推广手段报广、户外、短报广、户外、短信、车体信、车体户外、报广户外、报广报广、短信、报广、短信、短信、报广短信、报广道旗、路牌、道旗、路牌、车体车体户外、报广户外、报广短信、报广、短信、报广、户外户外蓄客周期蓄客周期7个月个月6个月个月1年半年半1年年8个月个月10个月个月5个月个月区域市场竞争项目推广手段较为传统；相对于本项目蓄水时间短，户外推广力度不足的情况，加大项目优势产品针对市场进行差异化推

43、广手段是本项目当前的关键问题；同时结合市场开展项目独特人文的SP/PR活动打造市场传播平面，实现项目迅速引爆的基点。竞品分析竞品分析项目名称项目名称泛美华庭泛美华庭亿丰广场亿丰广场SR国际新城国际新城万科新里程万科新里程坤泰新界坤泰新界金地国际花园金地国际花园沿海国际沿海国际中心中心现均价未开盘未开盘板式高层4960蝶式高层46004900，景观楼王5600未开盘高层49505000现最低价未开盘380040234400未开盘高层44664398现最高价未开盘无53005900未开盘高层54095755入市均价预计4800420038004600高层4900-5500多层5800-640049

44、00 4895推盘套数推378套450套左右推1362套，600套868套420套 480套销售率未开盘未开盘60%73%未开盘整体70%，高层95% 26.5%区域市场竞品销售情况分析区域市场竞品销售情况分析区域内竞争项目的;,以及，赢得了一定的市场；针对本项目目前现状伟业建议继续用86平来做标杆，而小户型所剩余户型从现在来看去化比较慢，成交客户情况分析可以分析出小户型由于是北向已经不光是价格这一单一因素决定滞销，因此建议应在产品改良上进行思考。并同时加大推广力度，增加户外导引，活用促销策略例如精装不涨价。竞品分析竞品分析竞品分析竞品分析竞品项目与本项目价格比较竞品项目与本项目价格比较 同样

45、楼层同样楼层8 8层层6060平成交价格比较平成交价格比较项目名称项目名称面积面积朝向朝向成交价格成交价格万科新里程万科新里程60平平西北西北4600沿海国际中心沿海国际中心69.3平平西北西北4812 同样楼层同样楼层9层层90平户型成交价格比较平户型成交价格比较 项目名称项目名称面积面积朝向朝向成交价格成交价格万科新里程万科新里程96平平南北通透南北通透4950金地国际花园金地国际花园91.42平平南北通透南北通透5049沿海国际中心沿海国际中心89平平南北通透南北通透5181 同样楼层同样楼层8层层120平左右户型成交价格比较平左右户型成交价格比较 项目名称项目名称面积面积朝向朝向成交价

46、格成交价格万科新里程万科新里程120平平南北通透南北通透4500沿海国际中心沿海国际中心120平平南北向南北向5469项目名称项目名称整体高层成交均价整体高层成交均价万科新里程万科新里程4900金地国际花园金地国际花园4924沿海国际中心沿海国际中心5067坤泰新界坤泰新界预计预计5月开盘高层（月开盘高层（4900-5500）泛美华庭泛美华庭预计预计5月开盘入市均价月开盘入市均价4800各项目高层整体成交均价比较各项目高层整体成交均价比较 从以上本项目与周边项目价格比较来看，无论是同楼层同面积同朝向户型成交均价比较还是整体高层成交均价比较来看，本项目都远高于周边其它项目，因此建议本项目在今后的

47、价格攀升速度上不要过快，目前已经成为区域内价格相对较高的楼盘，如果价格提升过快将会给销售带来一定的阻力。 结结 论论 市场对。 到今年年底区域内将有多个项目开盘，竞争楼盘主力户型多以，市场竞争激烈； 朝向因素成为市场消费者普遍关注的问题，尤其以万科90平米户型及金地87平米户型为例，； 目前区域住宅价格集中在4900元/平米-5000元/平米之间； 沈河区、和平区的南部区域及浑南新区是主要的蓄客群，市调过程中结合销售人员的讲解，发现客群对，普遍关注市中心繁华区域； 竞争项目的多数推广周期都在8个月以上，而本项目的推广正真于今年10月份才开始并推广周期没有连续，蓄客周期较短，需。基于本体，重新审

48、视项目优劣势基于本体，重新审视项目优劣势奥体核心区，复合大盘u地处金廊之首，奥体核心地处金廊之首，奥体核心u距离规划中的地铁很近距离规划中的地铁很近u沿海具有一定的品牌优势沿海具有一定的品牌优势u联袂金廊沿线项目，打造城市建筑综合体联袂金廊沿线项目，打造城市建筑综合体S Su作为沿海第一个项目，知名度低作为沿海第一个项目，知名度低u有效蓄客期短有效蓄客期短u受苏抚铁路、汽车站场的影响受苏抚铁路、汽车站场的影响u区域配套不成熟，人气较差区域配套不成熟，人气较差u容积率高，居住舒适度低容积率高，居住舒适度低W WO OT Tu0808奥运会带动区域经济发展；奥运会带动区域经济发展；u浑南区域规划逐

49、步完善，成为高品质浑南区域规划逐步完善，成为高品质项目聚集地项目聚集地 u地铁二号线已经开始施工地铁二号线已经开始施工u区域内目前竞争激烈区域内目前竞争激烈u明年奥运的召开将会影响项目施工明年奥运的召开将会影响项目施工u据悉浑南大道的扩建也可能影响项目施工据悉浑南大道的扩建也可能影响项目施工u政策的不稳定性对市场的影响政策的不稳定性对市场的影响利利用用优优势势克克服服不不足足挖挖掘掘机机会会规规避避威威胁胁宣传项目未来，规避劣势宣传项目未来，规避劣势通过市场定位的差异性竞争策略通过市场定位的差异性竞争策略, ,减弱减弱直面竞争风险，实现快速去化直面竞争风险，实现快速去化报报告告结结构构市场解读

50、市场解读沈阳房产市场分析沈阳房产市场分析宏观政策分析宏观政策分析浑南区域市场分析浑南区域市场分析竞品分析竞品分析竞品项目规划分析竞品项目规划分析竞品项目产品分析竞品项目产品分析竞品项目户型分析竞品项目户型分析竞品项目销售分析竞品项目销售分析竞品项目推广分析竞品项目推广分析开盘总结分析开盘总结分析成交分析成交分析客户分析客户分析价格分析价格分析剩余货量分析剩余货量分析项目难点分析项目难点分析营销思路营销思路销售目标销售目标推广策略推广策略销售渠道拓展销售渠道拓展推广渠道拓展推广渠道拓展客户拓展客户拓展产品建议产品建议促销策略促销策略现场包装现场包装积累客户：125组认筹客户：58组开盘成交：30

51、套报价均价：5529元/平方米实际均价：5200元/平方米开放房源：386套销控：31套实际开放：355套开盘总结分析开盘总结分析开盘分析一居二居三居合计套数1910130此次开盘因小户型产品低总价优势成交客户以小户型产品为主；其中69 平米因第二样板间改为二居影响，本户型销量最高；89平米二居户型价格提升抑制了原畅销产品的销量，但并未挤压小户型产品销售；100平米以上户型因价格因素客户流失量较大沈阳市市场目前改善居住条件的两居产品为认可度最高的主流产品，市场投资意识较弱沈阳市市场目前改善居住条件的两居产品为认可度最高的主流产品，市场投资意识较弱开盘总结分析开盘总结分析成交产品分析朝向朝向东东

52、西西推出推出99118已售已售172 本次主要推售产品东西向户型无差价，客户选择余地过大，东向户型成交量远高于西向户型开盘总结分析开盘总结分析小户型成交产品分析来访量成交未成交1253095原因数量比例价格4143.1%产品2526.4%税金33.2%家庭因素66.3%贷款22.1%工期44.2%其他11%待定1313.7%合计95100%未成交分析：推广吸引人群为低端客群，与销售价格不符开盘总结分析开盘总结分析客户分析本次实际成交价格低于表单均价，来访客群为低端人群，多选择认可类型中低价产品本次实际成交价格低于表单均价，来访客群为低端人群，多选择认可类型中低价产品3.30开盘12.02开盘一

53、居成交均价4868.69元/平米一居成交均价4776.44元/平米二居成交均价5203.77元/平米二居成交均价4934.64元/平米三居成交均价5671.95元/平米三居成交均价4930.75元/平米总体成交均价5053.51元/平米总体成交均价4902.3元/平米本次开盘与07年12月开盘成交均价比，均价涨幅151.21元/平米二居户型因价格提升抑制了该户型销量；三居户型因价格提升迅猛，来访客群未认可该价格开盘总结分析开盘总结分析成交价格分析C4套数面积总额总量22420164.021亿已售615314.742617万未售16314849.287383万在新增产品开放前按在新增产品开放前按

54、50%计算，预计月成交计算，预计月成交7500万元万元C6套数面积总额总量25620657.81.03亿已售1285426.152685万未售12815331.657615万剩余货值共计约1.6亿元开盘总结分析开盘总结分析剩余产品分析结结 论论 价格非小户型产品销售不畅的唯一因素； 推广形象较低端，来访客群整体购买力不足；主推产品市场竞争力不足。报报告告结结构构市场解读市场解读沈阳房产市场分析沈阳房产市场分析宏观政策分析宏观政策分析浑南区域市场分析浑南区域市场分析竞品分析竞品分析竞品项目规划分析竞品项目规划分析竞品项目产品分析竞品项目产品分析竞品项目户型分析竞品项目户型分析竞品项目销售分析竞品

55、项目销售分析竞品项目推广分析竞品项目推广分析开盘总结分析开盘总结分析成交分析成交分析客户分析客户分析价格分析价格分析剩余货量分析剩余货量分析项目难点分析项目难点分析营销思路营销思路销售目标销售目标推广策略推广策略销售渠道拓展销售渠道拓展推广渠道拓展推广渠道拓展客户拓展客户拓展产品建议产品建议促销策略促销策略现场包装现场包装目前项目难点目前项目难点 金廊概念自2005年提出至今近三年时间，规划工程规模较大、工期较长，沈 阳市民对金廊工程信心不足；浑南居住区逐渐被市场接受，但目前区域内居住生活配套设施严重不足；随着区域市场价格增涨，部分客群选择北部城区低价位区域购房。一、位置：二、客群： 目前本项

56、目市场形象较低，推广形象不佳，吸引客群整体水平较低；目前成交客户购买的多为本项目中低价位产品；流失客户中大部分因价格因素放弃。项目难点分析项目难点分析目前项目难点目前项目难点 本项目为板、塔结合型建筑，居住舒适性不足，与周边竞争项目对比产品竞 争力不足； 因整体区域市场未成熟，以自住为主的客群对综合体社区认可程度不高；沈阳市房地产市场处于发展过程中，因整体市场价格相对较低，对高容积率 产品接受程度不高。三、产品：四、价格： 本项目价格定位与实际情况不符，高于同区域竞争项目，价格竞争力不足；品牌效应不足以支撑目前销售价格；项目综合品质不足以将项目定义为区域价格标杆 契税变化影响客户成交。开盘总结

57、分析开盘总结分析目前项目难点目前项目难点 根据沈阳市目前城市发展程度，主流客群以选择改善居住条件及解决居住小 二居户型为主； 投资市场环境不成熟，小户型独居产品未被市场认可； 非南向户型对于北方城市认可度不高。五、户型：六、推广： 市场推广形象较差，与销售价格不符；推广手段单一，推广体系不完善；媒体选择无持续性，仅选择时效性媒体不利于项目形象树立 品牌形象推广滞后。开盘总结分析开盘总结分析目前项目难点目前项目难点 客户积累期短，积累量不足；来电、来访客户受推广影响准确率较低。七、销售：八、回款： 成交客户以按揭为主，全部回款需产品封顶； 代理费结算问题直接影响销售团队士气；开盘总结分析开盘总结

58、分析报报告告结结构构市场解读市场解读沈阳房产市场分析沈阳房产市场分析宏观政策分析宏观政策分析浑南区域市场分析浑南区域市场分析竞品分析竞品分析竞品项目规划分析竞品项目规划分析竞品项目产品分析竞品项目产品分析竞品项目户型分析竞品项目户型分析竞品项目销售分析竞品项目销售分析竞品项目推广分析竞品项目推广分析开盘总结分析开盘总结分析成交分析成交分析客户分析客户分析价格分析价格分析剩余货量分析剩余货量分析项目难点分析项目难点分析营销思路营销思路销售目标销售目标推广策略推广策略销售渠道拓展销售渠道拓展推广渠道拓展推广渠道拓展客户拓展客户拓展产品建议产品建议促销策略促销策略现场包装现场包装营销思路营销思路u

59、销售目标销售目标u 推广策略推广策略u 销售渠道拓展销售渠道拓展u 推广渠道拓展推广渠道拓展u 产品建议产品建议u 客户拓展客户拓展u 促销策略促销策略u 现场包装现场包装销售目标销售目标五月销售目标：五月销售目标： 1.5亿亿 四月销售目标：四月销售目标： 7500万万推广策略推广策略Step 1 塑造形象 震撼面市Step 2 既有资源 充分利用Step 3 定向覆盖 精准营销Step 4 整合渠道 立体传播推广阶段划分推广阶段划分第一阶段（第一阶段（ 4.14.30 ）销售目标销售目标：7500万推广受众：推广受众：全沈阳高端客户宣传主题：宣传主题：“买房送精装，精装不涨价买房送精装，精

60、装不涨价”推广渠道：主要宣传渠道:1、纸媒纸媒 作为大众传播载体，广泛传递项目宣传主题信息。2、短信短信 点对点的传播，真接锁定客户对本项目的了解。配合推广：1、户外户外 告知沿海钜作，拦截客户。（楼体/道路指引/路旗）2、网络网络 项目形象的持久保持点，信息发布的基础平台。（新浪网、搜房网等门 户网站）3、分众楼宇电视分众楼宇电视 通过分众传媒直接对写字楼高端客户进行定向信息传递主线活动：主线活动：1、春季房交会春季房交会 释放产品信息对广泛的客群进行宣传，树立高端产品形象2、市内巡展市内巡展 在太原街沃尔玛或市政府卓展购物中心进行定向巡展，直接面对市内高端客户进行产品宣传3、区域论坛区域论