预测房地产价格报告

1、预测房地产价格报告中博评估公司2010年8月12日土地估价技术报告第一部分 总述一、估价项目名称：鄂尔多斯市红太阳生态旅游度假村有限责任公司土地使用权抵押价格评估二、委托估价方：鄂尔多斯市红太阳生态旅游度假村有限责任公司三、受托估价方: 鄂尔多斯市中博房地产价格评估有限责任公司，法定代表人：李永秀，地址：鄂尔多斯市金辉大厦A座4楼。联系话:8319611四、估价目的：为在工商银行阿拉腾支行抵押贷款提供土地使用权价格依据五、估价依据1、中华人民共和国土地管理法2、中华人民共和国房地产管理法3、城镇土地估价规程4、城镇土地分等定级规程5、地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知6、国土资源部

2、关于作好当前土地登记和城镇地藉调查工作的通知（国土资发200031491.01号）7、委托方提供的：国有土地使用证8、估价人员掌握和收集的当地市场资料和现场勘查资料六、估价基准日：2010年8月12日预测房地产价格报告中博评估公司2010年8月12日七、估价日期：2010年8月12日八、地价定义：估价对象的实际用途为仓储用地，宗地内实际开发程度为场地平整，宗地外实际开发程度为“六通”即通上水、通下水、电力、通讯、道路、供暖及宗地内场地平整。本报告所出具的土地使用权价格内函是指在评估基准日为2010年8月12日，设定土地开发程度为宗地外“六通”即通上水、通下水、电力、通讯、道路、供暖及宗地内场地

3、平整，土地用途为仓储用地，土地法定最高出让年限50年。九、需要特殊说明的事项1.本评估结果作为委托方向土地管理部门办理土地使用权他项权证，不作他用。2.本报告评估结果的有效期为壹年，自评估基准日期起计，如要过期使用，必须进行调整或重新评估。3.估价对象土地使用权性质为出让，用途为仓储用地。4.本报告评估结果是在满足地价定义前提条件下的宗地价格，未来土地使用权属性质改变及其整体不能按照商服用地用途持续使用等一切改变，均不能使用本结果。5.估价结果是在满足地价定义条件下，宗地达到净地标准的土地使用权公开市场价格。预测房地产价格报告中博评估公司2010年8月12日6.国有土地使用证为委托方提供，由委

4、托方对其真实性负责。7.对估价结果和估价工作可能产生的影响：宗地外基础设施的开发水平、宗地用途发生变化，估价结果应作相应调整。8.其他需要特殊说明的事项：本估价结果不应被视为是估价对象未来可实现价格的保证上，报告使用有应合理理解并妥当使用本报告。16预测房地产价格报告中博评估公司2010年8月12日第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析一、 委托估价方 ：鄂尔多斯市红太阳生态旅游度假村有限责任公司二、 估价对象：罕台镇布日都村南仓储物流园区、物流三路南鄂尔多斯市红太阳生态旅游度假村有限责任公司仓储用地。三、 估价对象概况：1、土地登记状况（1）土地位置: 罕台镇布日都村南仓储物流园区、物流三

5、路南（2）土地用途:仓储（3）土地面积: 31491.01平方米 （4）四至: 北至物流三街中心线，南至鄂尔多斯市物流配送中心，西至物流二路中心线，东至物流三路中心线（5）土地等级：四级（6）地号：40-01-1C40-01（7）土地权属性质：国有（8）终止日期：2058年04月01日2、土地权利状况：委估宗地的土地所有权属国家所有,土地证书编号:东国用（2010）第出让300号。3、土地利用状况：估价对象现规划仓储用地。预测房地产价格报告中博评估公司2010年8月12日四、影响地价的因素说明（一）一般因素1、地理位置东胜区位于内蒙古鄂尔多斯高原中部偏东；地处东经109º082011

6、0º2300，北纬39º391039º5818。东与准格尔旗交界，南与伊金霍洛旗毗邻，西与杭锦旗接壤，北与达拉特旗相连。东胜城区位于鄂尔多斯市市境东部羊场壕，北距包头96公里，东北距呼和浩特188公里，是鄂尔多斯市政府所在地。2、自然环境东胜区属于极端大陆性气候，冬长夏短，四季分明。东部地区多年平均气温，为5.5，一月平均气温11，极端最低气温29，8，7月平均气温20.60，极端最高气温35；西部地区平均气温5.2，1月平均气温-12.9，极端最低气温-32.6，7月平均气温21.3，极端最高气温35.8。年日照时数3 1003 200小时。无霜期较短，平均11

7、6135天，年日均气温在5.5C以上的持续时间为1852天。年日均气温在O以上的持续时间为219.6天。降水保证率低，年度变化大，多年平均325.8400.2毫米，并由东至西逐渐减少，又多集中在7、8两月，有时降雨强度大，东部易造成山洪，西部易造成内涝，年最大降水量达709.7毫米(1961年)，最少为198.5毫米。最大积雪厚度280毫米(1978年2月22日)。3、自然资源东胜区物产丰富，素有煤海之称。鄂尔多斯地区的煤炭储量可达到1 200亿吨，占全国煤炭总储量的17。而东胜煤田的储量就有727.52亿吨。境内储量约186亿吨，煤层厚，埋藏浅，宜于斜井或平洞开采。潮脑梁、塔拉壕、添漫梁、羊

8、场壤等地均有分布，在本市的矿产资源中居首位，全境地下几乎都有煤炭埋藏。东胜煤田的煤属不粘结煤，分为精煤和普通民用煤两种。精煤，具有低硫(1以下)低灰分(6左右)、高发热量(5 0007 000大卡公斤)的优点。普通民用煤，俗称煨炭，主要分布在东部地区，年产量约700多万吨。还有油页岩、天然气、软质耐火粘土、黄铁矿、石英砂等矿产。野生动物资源主要有国家一级保护动物遗鸥。自治区二级保护动物白天鹅、鸿雁、大雁、石鸡、野鸡，另外还有狐狸、兔等。野生植物主要以禾本科植物为主，有饲用植物188种，药用植物139种。东部地区的发菜、地耳、黄芩较多。4、土地状况东胜区位于鄂尔多斯市中东部，总面积2 200平方

9、公里，地势西高东低，可分为东西两个区域，东部为丘陵沟壑区，海拔高度1 2691 584.6米；西部为波状高原区，地势较为平缓，西、北、东三面略高，中南部较低，近似盆地。是毛乌素沙地的延伸地带，风蚀沙化严重，海拔高度1 3671 615米。平均海拔1 460米，东北预测房地产价格报告中博评估公司2010年8月12日略高于西南，外围为丘陵所环绕。5、行政区划东胜区位于鄂尔多斯市中东部，总面积2 200平方公里，辖6个镇、6个街道办事处。总人口25.73万人，其中城镇人口20.45万人，占79.48%，农村人口5.28万人，占20.52%；男性为13.21万人，占51.34%，女性为12.52万人，

10、占48.66%。有蒙、汉、满、回等21个民族。平均海拔1 460米，地形西高东低，西部为波状高原区 ，占总面积的57%；东部为丘陵沟壑区，占总面积的43%。（二）区域因素1、区域概况 待估宗地位于罕台镇布日都村南仓储物流园区、物流三路南，宗地总面积31491.01平方米,其所在区域属东胜区四级地段，该区域地价的绝对水平很高。（三）个别因素 待估宗地位于罕台镇布日都村南仓储物流园区、物流三路南，宗地总面积31491.01平方米,宗地外土地开发程度为“六通”（通路、通电、通上下水、通讯、通暖）宗地内土地开发程度为“六通一平”（通路、通电、通上下水、通讯、通暖及场地平整）。预测房地产价格报告中博评估

11、公司2010年8月12日第三部分 土地估价结果及其使用一、估价原则1、客观、公正、科学、合法原则依据有关法律、法规，站在客观的立场上，全面调查了解当地房地产市场情况，实事求是分析资料的有效性、真实性，选择评估方法和评估因素及估价参数，保证评估结果客观、公正、准确、合理。2、最有效使用原则所谓最有效使用原则，是指既考虑经济效益，又考虑社会环境效益，科学合理地利用土地的原则。因此，在评估过程中，符合城市规划条件之下，根据土地的区位条件和产生的预期效益，确定委估对象的最佳用途。3、分析原则地价受自然、社会、经济、政策等诸多方面的影响，因此，在评估时要充分考虑影响地价的因素，抓住主导因素进行仓储分析比

12、较，评估出比较合理并切合实际的价格。4、替代原则根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，既有两个以上互有替代性的预测房地产价格报告中博评估公司2010年8月12日商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代的规律，某快土地的价格，受其他具有相同使用价格的地块,既同类型具有替代可能的地块价格所牵制.换言之,具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。5、估价时点原则土地与其它商品一样，其价格是随着价格构成因素的变化而变化，影响地价的因素，除了自身效用，稀缺性

13、及个别因素外，还受其一般因素，区域因素以及土地市场的有效需求等的影响，随着这些因素的变化，地价也在随其变化。因此，在地价评估中，必须明确其估价期日，并随时把握影响地价各因素的变化规律，掌握地价走势与变动幅度，以便把要采用的地价资料修正到估价期日的水平，保证其结果准确性。二、估价方法1、估价方法的选择根据城镇土地估价规程以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合所收集的有关资料，同时考虑当地地产市场发育程度选择评估方法。由于待估宗地位于罕台镇布日都村南仓储物流园区、物流三路南，为仓储用地，适宜选用基准地价系数修正法、市场比较法评估其地价。2、基准地价法主要依据待估宗地处于鄂尔多斯市东胜区基

14、准地价覆盖范围内，且该区域有较完整的基准地价修正体系，可采用基准地价系数修正法进行修正。1）基准地价的确定根据东胜区土地定级和基准地价成果情况，经评估人员现场勘查，确定委估宗地属于四级用地，查基准地价表知本区域的仓储用地性质的基准地价为500元/平方米，土地使用年限为法定最高50年.城市基准地价是政府对各级土地或均质区段及其仓储、仓储、仓储等土地利用类型分别评估出的土地使用权平均价格。其地价对应的是评估基准日的低价水平，随着时间推移，土地市场的低价水平会有所变化，因此在采用基准地价系数修正法评估时，必须对其作相应的出让年期而具体宗地者的使用年期的是各用途土地使用权的最高出让年期，而具体宗地的使

15、用年期可能各不相同，因此必须进行年期修正。具体宗地的区域因素和个别因素与其所处区域地块的平均水平也会有差异，因此还必须进行区域因素及个别因素修正。即委估宗地地价基准地价×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×土地使用年期修正系数。2） 评估测算a. 交易日期修正交易日期修正系数，基准地价为2008年元月份公布实施，至估计时日已2.8年，经评估机构调查，近几年委估宗地年地价递增率平均约为20%，交易日期修正系数为：1.18b. 区域因素及个别因素修正区域因素及个别因素比较分析表区域因素区域分值项目分值个别因素区域分值项目分值周边环境2020

16、土地形状1515仓储公共配套设施1515临路情况109基础设施1515规划管理条件1515繁华程度1514土地平整程度1212对外交通便捷度1515地质水文状况1010公共交通便捷度1010基础设施完备程度2022城市规划限制1010的势1817分数合计10099分数合计100100仓储考虑区域因素修正系数为0.99，个别因素修正系数均为1.00。年期修正系数为：1.委估宗地地价500×118×99%×100%×100%584元/平方米根据以上评估过程，对于委估仓储用地，用基准地价系数修正法测算的地价为584元/平方米。3.市场比较法又称市场法、比较法，

17、是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似土地进行比较，对这些类似土地的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。市场比较法本质是以土地的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。由于是利用已被市场验证的类似土地的成交价格来求取估价对象的价值，按理来说，市场比较法应是一种最直接、最有说服力的估价方法，其估价结果应最容易被人们接受。市场比较法现场调查表（见下页） 待估宗地及 实例比较因素待估宗地实例A实例B条件说明修正指数d条件说明修正指数d条件说明修正指数d位 置罕台镇布日都村南仓储物流园区、物流三路南圪堵社(时达小区)东胜区纺织8号街坊220号交易价格（元/m2）1757 1748土地用途

18、仓储100仓储100仓储100交易方式正常100正常100正常100交易日期2010.82010.71002010.6100土地使用年期（年）701007010070100区域因素距县市中心距离3.5千米983.8千米984千米98商服繁华度一般96一般97一般97基础设施状况完备100完备100完备100交通条件便捷100便捷100便捷100环境条件优99优99优99个别因素宗地形状基本规则100基本规则100基本规则100宗地面积31491.01100202.15100156.32100临街状况临巷道98临巷道98临巷道98容积率1.281001.51000.87100目前规划限制仓储10

19、0仓储100仓储100修正后区域因素与个别因素连乘的积(指数d/指数b)连乘的积0.9128(指数d/指数b)连乘的积0.92227(指数d/指数b)连乘的积0.92227案例比准价格1616元/m2 1620元/m21612元/m2备注：市场比较法现场调查表预测房地产价格报告中博评估公司2010年8月12日4、地价的确定根据以上计算结果，两种计算方法计算结果相差不是很大，结合所掌握的当地土地市场情况，均能反映估价对象价格，取市场比较法价格的权数5，取基准地价系数修正法价格的权数5之和作为委估地块的最终单价，即：出让土地单价=584×50%+1616×50%=1100元/平方米宗地面积=31491.01平方米出让土地总价=1100元/2×31491.012=34640111元三、估价结果和估价报告的使用 1、本报告及估价结果仅为