广州太古汇项目前期策划报告

1、广州报业文化广场香港恒昌测量行可行性研究chapter 2：市场研究目录目录chapter 1 : 背景n 写字楼n 酒店chapter 3：成本财务n 商场背景chapter 宏观宏观 中观中观 . 微观微观 . 广州市广州市 天河区天河区 项目周边区域项目周边区域研究次序研究次序华南地区中心城市珠江三角洲核心城市沿海经济发展带重要城市 广州大连上海广州广西广东海南广州珠海香港深圳广州的地位广州的地位统计时间：1999年120191201910932109322024020240广州广州上海上海深圳深圳人均可支配收入人均可支配收入（单位：元/ 人）（单位：元/ 人）人口 : 广州 685万人

2、 上海1311万人 深圳 395万人资料来源：资料来源：广州统计信息广州统计信息2000年年城市社会经济概况城市社会经济概况2,0632,0634,0354,0351,4381,4383.043.04 3.083.083.643.64广州广州 上海上海 深圳深圳 广州广州 上海上海 深圳深圳国内生产总值（单位：亿元）国内生产总值（单位：亿元）人均国内生产总值（单位：万元人均国内生产总值（单位：万元/人）人）10011001159015904674671.51.51.21.21.21.2广州广州上海上海深圳深圳广州广州上海上海深圳深圳社会商品零售总额（单位：亿元）社会商品零售总额（单位：亿元）人

3、均社会商品零售总额（单位：万元人均社会商品零售总额（单位：万元/人）人）3021302125972597103510354.414.411.981.982.622.62广州广州上海上海深圳深圳广州广州上海上海深圳深圳城镇居民银行存款余额（单位：亿元）城镇居民银行存款余额（单位：亿元）城镇居民人均银行存款余额（单位：万元城镇居民人均银行存款余额（单位：万元/人）人）12311231597597广州广州深圳深圳机场客运吞吐量机场客运吞吐量（单位：万人）（单位：万人）资料来源：资料来源：广州统计信息广州统计信息2000年年统计时间：1999年城市社会经济概况城市社会经济概况2282281170117

4、0157157700700广州广州深圳深圳国际旅游国际旅游者( 万 人)者( 万 人)国内旅游国内旅游者( 万 人)者( 万 人)广广 州州深深 圳圳辐射范围华南地区珠江三角洲及香港职能分工华南地区经济、商业、文化、交通中心珠江三角洲信息、金融、物资流通枢纽国内人员出入境限制无有其它全国三个设有特许外汇金融区的城市之一对比分析对比分析旧城区东组团南组团44 地铁地铁1号线号线 地铁地铁2号线号线 地铁地铁3号线号线 轻轨轻轨4广州城市广州城市空间结构空间结构广州东站体育中心珠 江 新 城旧城市中心越秀、荔湾区越秀公园海珠广场天河区新城市中心市政府城市中心东移城市中心东移n新城市中央商务区（新城

5、市中央商务区（cbd）n全国三个特许外汇金融区之一全国三个特许外汇金融区之一n广州市交通运输中心广州市交通运输中心天河区地位天河区地位323243434848494919901990199519951998199819991999年末总人口（单位：万人）年末总人口（单位：万人）统计时间：1999年12788127881152811528115511155111693116931493414934131171311714118141181339313393东山区东山区荔湾区荔湾区越秀区越秀区海珠区海珠区天河区天河区芳村区芳村区白云区白云区黄埔区黄埔区职工年人均工资( 单位：元）职工年人均工资(

6、单位：元）2084920849 2166021660182481824814001140012310723107199101991017707177072415224152东山区东山区荔湾区荔湾区越秀区越秀区海珠区海珠区天河区天河区芳村区芳村区白云区白云区黄埔区黄埔区人均国内生产总值 ( 单位：元）人均国内生产总值 ( 单位：元）资料来源：资料来源：广州统计信息广州统计信息2000年年天河区社会经济概况天河区社会经济概况体育中心购书中心天河城广场时代广场中信广场大都会广场天河娱乐广场广州东站134珠江新城至旧城区至新机场至黄埔至番禺市场研究chapter 定位：高档区位：商业中心区规模：大于2

7、万平方米研究对象选择研究对象选择综合商场 百货大楼 写字楼 五星级酒店新商务中心区传统商务区旧商业中心区n 综合商场 天河城广场 天河娱乐广场 时代广场 中天购物城 世界贸易大厦 荔湾广场 n 百货大楼 友谊商店 广州百货大厦 新大新东山广场n 写字楼 中信广场 大都会广场 时代广场 金利来中心 广东国际大厦（63层） 高盛大厦 世界贸易大厦 好世界广场 健力宝大厦n 酒店 白天鹅宾馆、中国大酒店、花园酒店、广东国际大厦(63层)研究对象研究对象商场chapter 2-a商场供应商场供应 92年至今年至今有效供应9%其他91%有效供应 50万m2总 供 应 574万市区综合商场租赁走势市区综合

8、商场租赁走势0100200300400500600700空置率租金：rmb/m2.月0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%首层租金500600606650平均租金215339379399空置率40%33%27%21%1997年1998年1999年2000年上半年元/月.m2元/月.m2资料来源：广州珠江恒昌策划部资料来源：广州珠江恒昌策划部天河区综合商场租赁走势天河区综合商场租赁走势0100200300400500600700800900空置率租金：rmb/m2.月0%5%10%15%20%25%30%35%首层租金700775680738平均租金250433434454空置

9、率20%25%30%21%1997年1998年1999年2000年上半年元/月.m2元/月.m2资料来源：广州珠江恒昌策划部资料来源：广州珠江恒昌策划部高空置率原因高空置率原因n市场推广不力市场推广不力n经营管理不当经营管理不当 . n交通不便交通不便 综合商场行业组合综合商场行业组合按建筑面积按建筑面积百货/ 超市25%服饰精品15%家居18%娱乐11%餐饮19%服务3%其他9%资料来源：广州珠江恒昌策划部资料来源：广州珠江恒昌策划部行业面积行业面积11843118433403340317441744147714771209120911011101914914979782820 020002

10、000400040006000600080008000100001000012000120001400014000百货百货游乐场游乐场电影院电影院酒楼西餐酒楼西餐卡拉o k 舞 厅卡拉o k 舞 厅家居家居快餐快餐服装服装精品皮具精品皮具平方米/ 铺位平方米/ 铺位按建筑面积按建筑面积资料来源：广州珠江恒昌策划部资料来源：广州珠江恒昌策划部行业分布行业分布百货百货百货百货服装服装酒楼西餐酒楼西餐酒楼西餐酒楼西餐快餐快餐快餐快餐家居家居精品皮具精品皮具通讯影音器材通讯影音器材游乐场游乐场文体用品文体用品电影院电影院卡拉o k 舞 厅卡拉o k 舞 厅0%10%20%30%40%50%60%70%

11、80%90%100%-1层1层2层3层中间楼层次顶层顶层百货服装酒楼西餐快餐家居精品皮具通信影音器材游乐场文体用品美容个人服务图书音像电影院珠宝卡拉o k 舞 厅其他按建筑面积按建筑面积资料来源：广州珠江恒昌策划部资料来源：广州珠江恒昌策划部铺位平均面积铺位平均面积(包含百货超市包含百货超市)按建筑面积按建筑面积资料来源：广州珠江恒昌策划部资料来源：广州珠江恒昌策划部1983198315115122722747747768668611771177188618860 050050010001000150015002000200025002500-1层-1层1层1层2层2层3层3层中间楼层中间楼层

12、顶层下一层顶层下一层顶层顶层平方米/ 铺位平方米/ 铺位铺位平均面积铺位平均面积（除百货超市（除百货超市)按建筑面积按建筑面积资料来源：广州珠江恒昌策划部资料来源：广州珠江恒昌策划部82828585939362162111771177262426240 050050010001000150015002000200025002500300030001层1层2层2层3层3层中间楼层中间楼层次顶层次顶层顶层顶层平方米/ 铺位平方米/ 铺位消费力 规 模 交 通 消费群体辐射范围数量 档 次 区 域 购 买 力区域形象综合商场综合商场商户组合消费行为一 站 式 消 费百货业在商场中具存在价值行 业 多

13、 样 化一次购足信任名优百货购物 娱乐/休闲/团聚发展商 区 位 扩大辐射范围 交 通 规避直接竞争竞争对手项目与周边物业互补档次功能内涵经营特色项目定位项目定位商圈辐射范围扩至珠三角商业“聚核”区 区 位 发 展 商 品牌、实力、经验综合性 高档次珠江三角洲商旅中心天河中心区区域购买力强高尚社区商圈范围商圈范围核心商圈轨道辐射范围人口538-615万人边缘商圈珠江三角洲人口2524万人 预测时间：2005年44资料来源：资料来源：广州城市规划广州城市规划珠江三角洲经济区规划研究珠江三角洲经济区规划研究商场规模商场规模测算模型测算模型1999年地铁一号线辐射区 商场吸引人口商场规模系数计算可支

14、持商场规模可支持商场规模 10 (天河城天河城) + 662% (时代广场时代广场)+ 3.380% (中天购物城中天购物城) =16.3 6（万（万m2)t=11.3（万人（万人/万万 m2） 核心商圈人口核心商圈人口 185.3（万人）（万人）2005年地铁二、三号线及轻轨开通商场规模商场规模测算模型测算模型可支持商场规模可支持商场规模 47.554.5(万万m2)项目可支持规模项目可支持规模 8.715.1 (万万m2 )t= 11.3(万人万人/万万m2)核心商圈人口核心商圈人口 538615(万人万人)项目所在区域已有商场项目所在区域已有商场10(天河城天河城)+6(时代广场时代广场

15、)+ 3.3 (中天购物城中天购物城)=19.3(万万m2)可能竞争对手可能竞争对手 20 (万万m2)商场规模-其他影响因素n 项目辐射力增强项目辐射力增强n 经济发展经济发展n 消费潮流消费潮流商场规模规模n 设计、经营、管理设计、经营、管理 等方面的制约等方面的制约零售餐饮休闲娱乐服务商场功能设置建议商场功能设置建议百货25%服饰20%其他零售24.5%按建筑面积14%69.5% 13.5% 3%酒店chapter 2-b50%50%55%55%60%60%65%65%70%70%中国大酒店中国大酒店东方宾馆东方宾馆白天鹅宾馆白天鹅宾馆广东国际大厦广东国际大厦花园酒店花园酒店199819

16、9819991999五星级酒店五星级酒店 开房率开房率98年平均-61%99年平均-65%资料来源：广州市旅游局资料来源：广州市旅游局0 0100100200200300300400400500500600600700700800800900900中国大酒店中国大酒店东方宾馆东方宾馆白天鹅宾馆白天鹅宾馆广东国际大厦广东国际大厦花园酒店花园酒店单位：元/房.日五星级酒店五星级酒店 平均房价平均房价-99年年99年平均-697元/房.日资料来源：广州市旅游局资料来源：广州市旅游局16261626819819210321030 0东山荔湾越秀天河酒店房间数写字楼面积写字楼面积( (万万m2)m2)五

17、星级酒店五星级酒店 写字楼写字楼-99年年83835 56969126126国际大厦花园酒店白天鹅宾馆中国大酒店东方宾馆区域东山荔湾越秀天河房间数/ 万m2写字楼20181310资料来源：广州市旅游局资料来源：广州市旅游局具 国 际 品 牌 的 商 务 酒 店现状定位整 体 经 营 状 况 一 般天河区无五星级酒店缺乏高级商务酒店面 积*：40,000m2 客房数 ：400间酒店规模建议酒店规模建议*面积包括车库、设备用房分摊写字楼chapter 2-c写字楼供应写字楼供应 92年至今年至今有效供应16%其他84%有效供应 59万m2总 供 应 322万市区市区 写字楼租赁走势写字楼租赁走势7

18、678808284868890租金：元/m2.月0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%空置率平均租金83818389空置率44%31%31%20%1998年下半年1999年上半年1999年下半年2000年上半年资料来源：广州珠江恒昌策划部资料来源：广州珠江恒昌策划部天河区天河区 写字楼租赁走势写字楼租赁走势7880828486889092租金：元/m2.月0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%空置率租金83848590空置率39%26%25%17%1998年下半年1999年上半年1999年下半年2000年上半年资料来源：广州珠江恒昌策划部资料来源：广州

19、珠江恒昌策划部d行业组合行业组合按企业个数按企业个数制造业办公27%it行业27%其他3%银行.金融保险6%房地产3%法律2%信息咨询专业服务15%行政公共事业2%贸易15%文化教育1%资料来源：广州珠江恒昌策划部资料来源：广州珠江恒昌策划部行业面积行业面积 按建筑面积按建筑面积0100200300400500600700800900金融i t行业制造业办公房地产法律贸易信息咨询资料来源：广州珠江恒昌策划部资料来源：广州珠江恒昌策划部国际水平的国际水平的智能化写字楼智能化写字楼定位信息技术革命信息技术革命新经济新经济信息技术写字楼写字楼行业组行业组合合外向经济wtowto外向型外向型信息型信息

20、型行业发展趋势广州广州区域中心城市区域中心城市写字楼项目定位写字楼项目定位整体功能面积分配方案方案 2方案方案 3方案方案 1 商场商场 12万万写字楼写字楼7万万 商场商场 12万万写字楼写字楼3万万酒店酒店4万万 商场商场 10万万写字楼写字楼5万万酒店酒店4万万单位：平方米备注:以上面积均包括地下车库、设备用房分摊成本财务分析chapter 物业分成总表物业分成总表写字楼30, 000 小计小计30,00030,000 广州日报广州日报面积( m面积( m2 2) )艺术中心20, 000 文化中心写字楼10, 000 图书馆30, 000 小计小计60,00060,000 项项 目目政

21、府物业政府物业总建筑面积总建筑面积总计总计280,000280,000 方案一方案一方案二方案二方案三方案三商场120, 000 120, 000 100, 000 写字楼30, 000 70, 000 50, 000 酒店40, 000 - 40, 000 小计小计190,000190,000 190,000190,000 190,000190,000 发展商物业发展商物业物业功能分类比例物业功能分类比例方案一方案一比例比例方案二方案二比例比例方案三方案三比例比例建筑总面积建筑总面积总计总计280,000280,000 100%100%280,000280,000 100%100%280,0

22、00280,000 100%100%汽车停车库( 小车车位 8 5 0 个 )34, 000 34, 000 34, 000 摩托车，自行车车库5, 000 5, 000 5, 000 设备房7, 500 7, 500 7, 500 小计小计46,50046,500 16.6%16.6%46,50046,500 16.6%16.6%46,50046,500 16.6%16.6%艺术中心16, 679 16, 679 16, 679 文化中心写字楼8, 339 8, 339 8, 339 图书馆25, 018 25, 018 25, 018 小计小计50,03650,036 17.9%17.9%

23、50,03650,036 17.9%17.9%50,03650,036 17.9%17.9%商场100, 071 100, 071 83, 393 写字楼25, 018 58, 375 41, 696 酒店33, 357 - 33, 357 小计小计158,446158,446 56.6%56.6%158,446158,446 56.6%56.6%158,446158,446 56.6%56.6% 广州日报 广州日报 写字楼 写字楼25,01825,018 8.9%8.9%25,01825,018 8.9%8.9%25,01825,018 8.9%8.9% 发展商物业 发展商物业政府物业政府物

24、业项 目项 目车库及设备房车库及设备房方案一方案二方案三开发成本开发成本方案二方案一方案三项目收益及资产价值项目收益及资产价值方案一与方案二资产价值相近方案二成本最低方案三资产价值最低而成本最高财务分析小结财务分析小结g方案 i方案 ii资产价值成本功能设置其他考虑因素相近商场、酒店、写字楼n 广州日报社自有写字楼面积3万m2n 3万m2政府物业可能迁出n 酒店的设置有利于项目长远发展商场、写字楼相近方案比较方案比较 方案一建议商场120000写字楼30000酒店40000图书馆30000写字楼 10000艺术中心20000写字楼30000(平方米)发展商政府广州日报t休闲娱乐休闲娱乐1000

25、1000其他高楼层8600a：3600b：50002游乐场17000总计高楼层5200a-c各1000d-j各4408电影院首层220022001溜冰场楼层分布建议合计（m 2）建筑面积（m2）个数b餐饮餐饮高楼层400040001高档中餐酒楼500500其他中楼层1000各约5002咖啡座酒吧地下层、中楼层1000各约5002快餐16500总计中、高楼层3000各约15002异城风情餐厅首层高楼层7000a：2000b：50002美食广场楼层分布建议合计( m2 )建筑面积（ m2 ）个数b服务业服务业中、高楼层500其它个人服务高楼层2000美发美容3500总计低楼层200商务中心中楼层8

26、00银行楼层分布建议建筑面积（ m2 ）b可预见在建可预见在建/拟建商场拟建商场 楼盘楼盘区域区域发展商发展商定位定位总建面积( m总建面积( m2 2) )商场面积( m商场面积( m2 2) )建设进度建设进度落成日期落成日期 如期完工机会如期完工机会冠天广场天河铁道部市建委中冠公司( 港)中低档189, 24221, 564裙楼完工2001年大正佳商业广场 天河大鹏房地产中低档400, 000100, 000 拟动工 2004年小名汇商业大厦 荔湾英华房地产中低档100, 000 33, 000建至1 5 层2000年底大恒宝华庭荔湾恒基中低档100, 000 24, 000建至裙楼2001年大黄沙g 地块荔湾和黄中高档153, 450 50, 000 已拆平2005年 大北京大厦越秀保利集团中档 34, 552 10, 732 封顶外墙装修2001年大合计合计977,244977,244239,296239,296资料来源：广州珠江恒昌策划部资料来