合肥市御景花园三期营销和五期规划方案报告

1、单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式御景花园三期营销和五期规划方案报告御景花园三期营销和五期规划方案报告谨呈谨呈: :合肥市同智房地产开发有限公司合肥市同智房地产开发有限公司三期营销方案三期营销方案市场分析市场分析基于市场的竞争策略及形基于市场的竞争策略及形象定位象定位三期推盘策略三期推盘策略五期规划方五期规划方案案土地价值分析土地价值分析物业组合物业组合农贸市场选址农贸市场选址现有规划方案建议现有规划方案建议报告结构报告结构市场分析市场分析项目名称项目名称和顺和顺 东方花园东方花园项目位置合肥市长江东路三十埠桥东花园路1号开发商合肥沃尔特置业发展有限公司项目规模占地近70万平米，

2、总建筑面积97万平米物业类型多层、小高层、别墅主力面积87-103价格前期售罄的多层均价3900左右;即将推出的小高层均价约3800。学区肥东新城小学、龙岗中学、新城中学和本案相比的优势1. 开发商老牌国企上市公司，实力雄厚；2. 近百万平米的开发体量，社区内商业配套较完善。劣势周边全是制造业，大环境较差，距离肥东城区和合肥市区都较远，生活不便利。客户群肥东等外地人口、工业区内的人口。销售分析1. 开发周期已近5年，销售约20万平米；2. 4月底有新盘推出，约200套左右，现正在认筹；3. 认筹优惠：5千抵8千，6千抵1万元；4. 开盘预计均价3700-3800左右。项目名称项目名称彩虹新城彩

3、虹新城项目位置合肥长江东路与临湖路交口开发商中铁四局集团房地产开发有限公司项目规模占地432亩，总建筑面积44万平米，共九期；一到三期基本售罄，四期多层认筹中。物业类型多层、小高层、高层主力面积82-122价格前期多层均价3900小高层均价3400学区肥东实验小学、肥东二中和本案相比的优势1. 开发商有一定的知名度和美誉度，中铁集团，多项鲁班奖获得者；2. 学区有优势，实验小学；3. 科技生态节能环保型住宅的理念。劣势1. 周边大环境较差，有很多制造型企业；2. 配套不完善。客户群内部职工福利房、肥东县城及乡镇人口、工业区内的人口。销售分析1.还有近30万平米开发体量，3000多套房源；2.四

4、期销售完的多层价格均价在3800左右；3.6月有小户型入市。项目名称项目名称汇景新城汇景新城项目位置肥东县店埠镇公园路与沿河路交口（店埠公园旁）开发商合肥汇通房地产开发有限公司项目规模占地面积16万平米，总建筑面积30万平米。共五期，现销售五期。物业类型多层，小高层主力面积90-100平米价格多层均价：4700，小高层均价：4000学区红旗小学、城关中学和本案相比的优势1. 前4期基本都已交房，实景已呈现，有说服力；2. 项目距离县政府、步行街距离非常近，商业氛围浓郁，资源优势明显；3. 项目右侧即是店埠公园，环境相对较好。劣势1. 项目五期在项目的最北面，距离交通主干道较远；2. 学区一般。

5、客户群肥东县原住居民、乡镇人口。销售分析1. 项目体量仅剩2栋多层72套未售，尾盘销售。项目名称项目名称瑞士花园瑞士花园项目位置肥东县店埠镇南环路（交警队对面）开发商合肥琪瑞房地产开发有限公司项目规模总用地面积61459.3平方米，总建筑面积134346.5平方米。物业类型高层主力面积89-135平米价格高层均价：4100学区城关小学（中学）和本案相比的优势1. 现房实景；2. 一期已经交房，小区内景观较好；3. 市场口碑较好。劣势1. 项目位置南边是南环路，非常嘈杂，且路况不好；2. 地段不认可；3. 户型较差。客户群县城原住民、农村进城人口、周边的事业单位公务员阶层。销售分析1. 1项目进

6、入尾盘阶段，剩下面积较大，难去化的房源近100多套；2. 户型偏大，总价高。项目名称项目名称瑞泰尚园瑞泰尚园项目位置南环路与金桂路交叉口总用地面积110亩总建筑面积169000平米物业类型26栋多层，7栋高层容积率2.02面积范围77.5-110平米均价多层约4280元销售分析1. 2010.2.6日推出项目一期8栋多层，面积为78-110平米，开盘均价为4080，开盘当天销售率约为55%；2. 首期交房时间为2011年上半年；3. 2010.4.18日推出项目一期另4栋多层。认购优惠方式交定金2000，可优惠2000，签约享受首付款的97折优惠。项目名称项目名称和顺雅苑二期和顺雅苑二期宝源雅

7、居宝源雅居凤凰城凤凰城物业构成多层8栋楼小高层1栋高层4栋总建筑面积：7万平米多层12栋高层2栋总建筑面积约：7万平米多层、高层销售价格多层均价4300高层预计3900左右高层4000左右预计高层价格在4000元左右销售分析1. 8栋多层基本售罄，剩下少量复式房源；2. 4月底，5月初推出高层，面积在90-101平米项目目前基本上售罄暂定5月底6月初开盘其它竞争个案分析其它竞争个案分析市场总结市场总结结论一：市场环境好，周边销售都比较好，如果宏观调控加剧，市场可能会有波动；结论二：本项目形象高于周边项目；结论三：5月份周边项目供应量加大，市场竞争压力大；结论四：周边项目供应以小高层、高层为主，

8、本项目多层具有优势。1. 持续高形象领先对手，保持竞争优势持续高形象领先对手，保持竞争优势2. 以多层作为核心价值以多层作为核心价值三期营销方案三期营销方案市场分析市场分析基于市场的竞争策略及形基于市场的竞争策略及形象定位象定位三期推盘策略三期推盘策略五期规划方案五期规划方案土地价值分析土地价值分析物业组合物业组合农贸市场选址农贸市场选址现有规划方案建议现有规划方案建议报告结构报告结构典型竞争项目形象对比分析典型竞争项目形象对比分析御景花园比肩国际的公园名宅瑞泰尚园倾城公园 教育赢家1、也突出公园卖点，但卖点混乱2、仅罗列卖点，没有拔高项目档次1、形象高、客户认可2、卖点突出，公园品质和顺东方

9、花园97万平米滨水生态高尚生活1、定位虚，没有卖点2、大盘形象不突出，档次低项目前期形象项目前期形象定位分析结论结论1 1、高端品质，拔高形象、高端品质，拔高形象2 2、结合规模，演绎大城、结合规模，演绎大城3 3、产品卖点，多层，市场稀缺、产品卖点，多层，市场稀缺 目前情况分析目前情况分析1 1、高形象、高品质，客户认可、高形象、高品质，客户认可2 2、项目变化，扩大规模、项目变化，扩大规模3 3、三期即将入市，形象更新、三期即将入市，形象更新项目前期形象项目前期形象比肩国际的公园名宅比肩国际的公园名宅肥东最高端的住宅项目肥东最高端的住宅项目树立形象树立形象具体措施：用户外、围墙、道旗、出租

10、车等户外、围墙、道旗、出租车等，进行系统的表述围墙围墙道旗道旗出租车出租车三期营销方案三期营销方案市场分析市场分析基于市场的竞争策略及形基于市场的竞争策略及形象定位象定位三期推盘策略三期推盘策略五期规划方案五期规划方案土地价值分析土地价值分析物业组合物业组合农贸市场选址农贸市场选址现有规划方案建议现有规划方案建议报告结构报告结构三期推盘策略三期推盘策略推盘策略推盘策略操作方式操作方式适应性分析适应性分析策略一集中推盘1、符合预售条件的房源一次性推出1、前期造势充分，客户非常多2、快速低价销售，迅速回笼资金3、如果销售量不大，容易造成剩余单位滞销。策略二小步快跑1、少量推盘2、根据市场反应，加推

11、房源3、提高价格1、客户量适中2、项目保持持续性，且后续操作空间大3、可以根据销售情况，不断提升售价4、有利于达到均好性销售基于本项目特点，建议采用策略2推盘方式推盘方式特点特点摇号1. 容易造势；2. 现场不好控制，易混乱3. 口碑不好，客户不易接受排队1. 现场气氛好，易造势2. 客户逼定强不限定时间，根据客户时间，随时订房1. 秩序容易控制2. 气氛不够3. 现场逼定不够三期推盘策略三期推盘策略考虑到前期摇号，客户反应大，建议采用排队方式价格策略价格策略策略分析策略分析项目一期、二期基于资金回笼，采用相对低的价格策略；三期、四期是项目的利润率，实现高价格、高利润；三期多层产品，市场稀缺，

12、利于提价。层差拉大，3楼、4楼与1楼、6楼的层差在500-600之间；三期多层定价：三期多层定价：4580元元/平米平米具体策略安排具体策略安排1 1、认筹时间：、认筹时间：u2010年5月1日上午8：582 2、认筹房源：、认筹房源：u43#、46#、47#、50#栋多层，共120套3 3、认筹方式：、认筹方式：u客户交纳2万元定金，锁定价格和房源，签预约合同；4 4、优惠、优惠：u当天成功认购的客户，可享受每套3000元的优惠；5 5、认筹前提：、认筹前提：u二期合同签订完6 6、备注：、备注：u如果二期预售证推迟，那么三期认筹表价提高，加大优惠幅度；三期可售房源三期可售房源楼栋楼栋b1b

13、19090平米平米b2b29090平米平米c1c1100100平平米米c3c3110110平平米米b5b59090平平米米d1d1120120平平米米c2c2110110平平米米套数套数面积面积43#43#24套6套6套36套275046#46#12套12套24套228047#47#12套12套24套228050#50#12套12套6套6套36套342044#44#12套12套6套30套282045#45#12套6套6套6套6套36套276048#48#12套12套6套6套36套342049#49#12套12套6套6套36套3360 合 计258套230901.三期可售单位8栋多层，总套数25

14、8套，总面积23090平米；2.本次推售120套，总面积10730平米，以小户型为主，预计总销金额5500万左右。三期营销方案三期营销方案市场分析市场分析基于市场的竞争策略及形基于市场的竞争策略及形象定位象定位三期推盘策略三期推盘策略五期规划方案五期规划方案土地价值分析土地价值分析物业组合物业组合农贸市场选址农贸市场选址现有规划方案建议现有规划方案建议报告结构报告结构宗地指标分析：宗地指标分析：项目为中等规模的（约项目为中等规模的（约1010万平米）商住性质的开发项目万平米）商住性质的开发项目1.项目占地面积72.48亩，其中住宅用地62.48亩，农贸超市10亩；2.项目住宅容积为1.9，农贸

15、超市容积率为2.2；3.项目绿化率住宅地块40%，农贸超市地块没有绿化要求；4.项目宗地用地性质为商业居住。项目属性界定项目属性界定属性属性界定界定地理位置接御景花园三期，临公园景观项目发展东边未来规划建设桥头集路，北面规划建设临泉东路项目规模中等规模（10万平米）资源状况临公园景观带配套要求农贸超市项目临御景公园具有景观资源的中等规模的商住项目项目临御景公园具有景观资源的中等规模的商住项目项目核心问题分解项目核心问题分解什么样的物业组合符合项目的价值最大化？在现有的规划指标下，如何组合物业形态物业形态的组合需满足利润最大化的要求，实现快速销售怎样做土地价值分布，合理进行物业分配？御景花园现有

16、资源如何和项目嫁接？现有土地怎样分布合理的物业，实现土地的最大价值。御景花园现有的公园景观带如何利用到项目中去。物业类型如何做合理的户型分配？农贸市场的规划如何减少对现有景观带的削弱？三期营销方案三期营销方案市场分析市场分析基于市场的竞争策略及形基于市场的竞争策略及形象定位象定位三期推盘策略三期推盘策略五期规划方案五期规划方案土地价值分析土地价值分析物业组合物业组合农贸市场选址农贸市场选址现有规划方案建议现有规划方案建议报告结构报告结构项目土地价值分析项目土地价值分析具有商业价值具有居住价值不考虑农贸市场规划：不考虑农贸市场规划：1. 蓝色标识部分具有商业价值，可设置高层蓝色标识部分具有商业价

17、值，可设置高层和商业和商业2. 红色标识具有居住价值，设置多层住宅红色标识具有居住价值，设置多层住宅三期营销方案三期营销方案市场分析市场分析基于市场的竞争策略及形基于市场的竞争策略及形象定位象定位三期推盘策略三期推盘策略五期规划方案五期规划方案土地价值分析土地价值分析物业组合物业组合农贸市场选址农贸市场选址现有规划方案建议现有规划方案建议报告结构报告结构按照物业类型和容积率分类，合创提出按照物业类型和容积率分类，合创提出3 3个发展方向个发展方向方向方向相关内容相关内容类型1小高层+高层物业类型类型2别墅+高层物业形态类型3多层+高层物业组合形态 能解决核心问题并且能实施才是我们选能解决核心问

18、题并且能实施才是我们选择方向的标准。择方向的标准。别墅开发的案例分析别墅开发的案例分析- -龙岗龙岗 静安新城静安新城项目位置项目位置合肥龙岗开发区新安江路与龙岗大道交叉口项目规模项目规模项目总建筑面积40万平米，具有一定的社区规模产品类型产品类型多层、小高层、高层、别墅、公寓、商业产品价格产品价格普通住宅：1800-4000公寓：3400-3500小高层、高层：2300-2800商业：沿新安江路：5000-10000 沿静安大道：6000-16000别墅：5000-6500以上价格区间，是整个销售周期的价格走势销售分析销售分析 该项目从2004年10月入市一直销售到2009年12月份，基本售

19、罄，整个销售周期达5年。其中别墅的销售周期达2年，虽然整个别墅的总建筑面积只有2万平米，属于联排别墅，销售单价从最初的5000元，提价到去年的6500元，从利润空间来说不是特别的理想。 静安静安 睿园睿园 四合如意四合如意 中式园林建筑中式园林建筑案例总结案例总结销售周期别墅的销售周期明显高于其它物业类型的销售周期销售价格别墅的销售价格没有实现高价，相比其它物业类型来说，利润空间并不理想，周边在售多层价格都在5000元以上社区环境社区环境不适合别墅物业的成长推广形象该项目在整个推广中，试图利用中式园林形象突破小区环境因素的影响，但是市场很难接受，没有得到认可和突破，很难走出区域和小区本身环境带

20、来的弊端各种物业组合的经济测算各种物业组合的经济测算物业组合物业组合开发体量开发体量经济测算经济测算开发成本测算开发成本测算利润利润小高层+高层8万平米按照目前市场价格3700测算3700*8万=2.96亿小高层、高层开发成本约1800元总开发成本：总开发成本：18001800* *8=1.448=1.44亿亿约1.5亿别墅+高层按照容积率1.9测算别墅建筑体量约0.8万方高层建筑体量约7万方按照别墅市场价格7000元测算7000*0.8万=5600万按照目前高层价格3700测算3700*7.2万=2.66亿总销售金额：约3.2亿别墅开发成本约800800*0.8=640万高层开发成本约：20

21、002000*7.2=1.44亿总开发成本：总开发成本：1.51.5亿亿约1.7亿多层+高层按照容积率1.9测算多层建筑体量约2.5万方高层建筑体量约5.5万方按照多层市场价格4600元测算4600*2.5万=1.15亿按照目前高层价格3700测算3700*5.5万=2.03亿总销售金额：约3.18亿多层开发成本约1000元高层开发成本约2000元多层：1000*2.5=2500万高层:2000*5.5=1.1亿总开发成本：总开发成本：1.351.35亿亿约1.8亿注：以上测算没有考虑小区绿化等公共设施用地，主要是按容积率测算，只是预估成本和预估经济指标，测算单价主要按照项目现有价格测算，不排除市场因素导致的价格变动。通过分析合创建议通过分析合创建议多层多层+ +高层的规划更符合项目物业发展方向高层的规划更符合项目物业发展方向三期营销方案三期营销方案市场分析市场分析基于市场的竞争策略及形基于市场的竞争策略及形象定位象定位三期推盘策略三期推盘策略五期规划方案五期规划方案土地价值分