1月惠州保利达江北项目产品定位思考

1、第页11/2011保利达江北项目产品定位思考保利达江北项目产品定位思考第页2从江河说起第页3美丽的塞纳河畔，奢华、蓬勃、熙熙攘攘的商业街区，古老的优雅与现代的富有在这里交相辉映，成为巴黎人的向往名闻遐迩的泰晤士河上，十几座风格各异的大桥如同史诗般记录着伦敦的荣辱、兴衰与进退，她缔造了伦敦长久的繁荣与发展，也见证了其世界最大金融中心之一的辉煌此外，欧洲多瑙河、莱茵河畔、香港维多利亚港、上海黄浦江这些城市都因水而美，因水沉淀茫茫历史的巨变沧桑，更演绎生生不息的都市繁华 第页4第页5因此，江河比起一座城市的其他任何建筑，更显她的生命力江河恒久远，文化永流传 第页6正所谓仁者乐山，智者乐水自古以来临水

2、而居就是人们世代推崇的理想生活方式第页7一眼江景，价值何止百万。上海、广州、重庆几乎每个有幸拥有江河湖海的城市，无不如此汤臣一品，相伴黄浦江金海湾，相伴珠江廊桥水岸，相伴长江似乎“江景”两个字，已然意味着身价、地位、品质第页8东江东江惠州文化旅游带封面景观惠州文化旅游带封面景观第页9东江东江惠州江景豪宅核心资源惠州江景豪宅核心资源从金裕碧水湾，到合生帝景湾，到光耀翡翠湾，再到富力丽港中心，东江美景无疑是他们 成为不同时间段惠州商品房价格标杆最核心的价值支撑随着东江文化旅游带规划目标的进一步落实，东江的资源影响力将得到进一步升级。东江必然成为惠州打造全国东江必然成为惠州打造全国“度假天堂，商旅之

3、都度假天堂，商旅之都”的核心价值资源，东的核心价值资源，东江沿线也必然发展成为江沿线也必然发展成为惠州高尚人居的惠州高尚人居的“热土热土”。第页10回到项目的本体价值解构第页11项目认知：项目认知：城市中心区最后的一线滨江居住地城市中心区最后的一线滨江居住地本本案案惠城三环以内惠城三环以内最后的城市一线滨江最后的城市一线滨江区域区域，江北最后的滨江豪宅诞生地。，江北最后的滨江豪宅诞生地。医院、学校等城市配套设施的设立，医院、学校等城市配套设施的设立，放大了区域的城市资源价值。放大了区域的城市资源价值。第页12逐渐稀缺的滨水资源，永远的惠州豪宅标签逐渐稀缺的滨水资源，永远的惠州豪宅标签水运财，临

4、水而居，是惠州豪宅的水运财，临水而居，是惠州豪宅的独特标签，随着滨江地块的逐渐稀独特标签，随着滨江地块的逐渐稀少，昔日唾手可得的滨江资源也日少，昔日唾手可得的滨江资源也日益稀缺。益稀缺。项目认知：项目认知：滨水之都，让你的生活在此靠岸滨水之都，让你的生活在此靠岸第页13项目认知：项目认知：7171万建面的超级大盘万建面的超级大盘占地面积：占地面积：191831191831建筑面积：建筑面积：710875710875容积率：容积率：r r3.713.71一期占地：一期占地：4286242862一期建面：一期建面：167162167162本项目规模较大，相对本项目规模较大，相对于片区周边的项目，具

5、于片区周边的项目，具有绝对的规模优势。有绝对的规模优势。项目名称项目名称占地占地建面建面水云居水云居29760297609591795917卢浮公馆卢浮公馆23955239556644566445周边项目指标一览周边项目指标一览第页14历数惠州的城区大盘（历数惠州的城区大盘（4040万平米以上），均已造就市场典范万平米以上），均已造就市场典范帝景湾（建筑面积帝景湾（建筑面积4040万平米）万平米）成就惠州第一城市豪宅，惠州市场的标杆典范荷兰水乡（建筑面积荷兰水乡（建筑面积6060万平米）万平米）惠州第一城市大盘，光耀藉此跻身品牌开发商之列东湖花园东湖花园（建筑面积（建筑面积63万平米）万平米）

6、惠州第一社区大盘，18期缔造了城市传奇保利达项目的开发，必将成就惠州房保利达项目的开发，必将成就惠州房地产市场的又一豪宅巅峰地产市场的又一豪宅巅峰项目认知：项目认知：大盘视野，王者风范大盘视野，王者风范第页15项目认知：项目认知：思考：思考： 项目先天素质与惠州传统滨江豪宅资源极为类似，客户群将有共同之处，在产品定位上是否可以互相借鉴？ 7171万建面大盘万建面大盘/ /城市核心居住区城市核心居住区/ /最后一线滨江居住区最后一线滨江居住区未来城市顶级滨江豪宅的领军之作未来城市顶级滨江豪宅的领军之作 第页16个案分析：合生帝景湾开发商开发商广东合生帝景房地产有限公司广东合生帝景房地产有限公司占

7、地（）占地（）2020万万地址地址 惠城区江北区文昌一路惠城区江北区文昌一路1 1号号( (东江大桥北东江大桥北) )建面（）建面（）6060万万代理商代理商绿化率绿化率40%40%物业管理物业管理康景物业康景物业总户数总户数15681568户户物管费物管费1.81.8元元/ /月月均价（元均价（元/ /）1600016000（帝（帝1 1号）号）建筑类型建筑类型高层高层 建筑风格建筑风格欧式欧式项目分期项目分期四期四期总栋数总栋数3838栋栋配套配套中小学中小学: :惠州一小、黄冈中学；综合商场惠州一小、黄冈中学；综合商场: :丽日购物广场江北店；银行丽日购物广场江北店；银行: :中国银行、

8、工中国银行、工商银行、建设银行、农业银行；医院商银行、建设银行、农业银行；医院: :第一人民医院、妇女儿童医院；其他第一人民医院、妇女儿童医院；其他: :市民乐园、市民乐园、体育馆、博物馆、科技馆、会展中心、文化中心体育馆、博物馆、科技馆、会展中心、文化中心项目项目 户型户型 面积区间面积区间 供应套数供应套数 套数占比套数占比 供应面积供应面积 面积占比面积占比 销售套数销售套数 销售周期销售周期月销售速率月销售速率 存量套数存量套数 销售率销售率 帝帝1 1号号五房五房285.68-417.66285.68-417.6631231296.30%96.30%112030.22112030.2

9、294.38%94.38%1991991717个月个月11.71 11.71 11311363.78%63.78%复式复式460.11-607.03460.11-607.0312123.70%3.70%6667.16667.15.62%5.62%7 70.41 0.41 5 558.33%58.33%合合 计计324324100.00%100.00%118697.32118697.32100.00%100.00%20620612.12 12.12 11811863.58%63.58%第页17个案分析：金裕碧水湾开发商开发商惠州市金裕房产开发实业有限公司惠州市金裕房产开发实业有限公司占地（）占地

10、（）1717万万地址地址 江北文昌二路惠州大桥北侧江北文昌二路惠州大桥北侧（丽日购物广场旁）（丽日购物广场旁）建面（）建面（）4040万万代理商代理商绿化率绿化率54%54%物业管理物业管理金裕物业金裕物业总户数总户数16001600户户物管费物管费1.21.2元元/ /月月均价（元均价（元/ /）70007000（三景园）（三景园）建筑类型建筑类型多层、小高层、高层多层、小高层、高层 建筑风格建筑风格欧式欧式项目分期项目分期三期三期总栋数总栋数4040栋栋配套配套内部配套：金裕小学、幼儿园内部配套：金裕小学、幼儿园中小学中小学: :惠州一小、黄冈中学；综合商场惠州一小、黄冈中学；综合商场:

11、:丽日购物广场江北店；银行丽日购物广场江北店；银行: :中国银行、工中国银行、工商银行、建设银行、农业银行；医院商银行、建设银行、农业银行；医院: :第一人民医院、妇女儿童医院；其他第一人民医院、妇女儿童医院；其他: :市民乐园、市民乐园、体育馆、博物馆、科技馆、会展中心、文化中心体育馆、博物馆、科技馆、会展中心、文化中心项目项目 户型户型 面积区间面积区间 供应套数供应套数 套数占比套数占比 供应面积供应面积 面积占比面积占比 销售套数销售套数 销售周期销售周期月销售速率月销售速率 存量套数存量套数 销售率销售率 金裕碧水湾金裕碧水湾三房三房137.79-142.5137.79-142.58

12、28219.66%19.66%11500.5411500.5415.51%15.51%74741010个月个月7.47.48 890.24%90.24%四房四房127.59-174.65127.59-174.6515215236.45%36.45%22258.8322258.8330.01%30.01%91919.19.1616159.87%59.87%五房五房148.32-231.98148.32-231.9816716740.05%40.05%35531.6935531.6947.91%47.91%79797.97.9888847.31%47.31%复式复式251.62-464.12251

13、.62-464.1216163.84%3.84%4877.034877.036.58%6.58%10101 16 662.50%62.50%合合 计计417417100.00%100.00%74168.0974168.09100.00%100.00%25425425.425.416316360.91%60.91%第页18个案分析：富力丽港银湾开发商开发商惠州富力房地产开发有限公司惠州富力房地产开发有限公司占地（）占地（）5810158101地址地址 惠城区江北东江二路惠城区江北东江二路1 1号（第一小学旁）号（第一小学旁）建面（）建面（）292953292953代理商代理商绿化率绿化率40%4

14、0%物业管理物业管理天力物业天力物业总户数总户数950950户户物管费物管费2.22.2元元/ /月月均价（元均价（元/ /）90009000（带精装）（带精装）建筑类型建筑类型高层高层 、超高层、超高层建筑风格建筑风格现代现代项目分期项目分期二期二期总栋数总栋数2 2栋（住宅）栋（住宅）配套配套内部配套：万丽酒店、会所内部配套：万丽酒店、会所中小学中小学: :惠州一小、黄冈中学；综合商场惠州一小、黄冈中学；综合商场: :丽日购物广场江北店；银行丽日购物广场江北店；银行: :中国银行、工中国银行、工商银行、建设银行、农业银行；医院商银行、建设银行、农业银行；医院: :第一人民医院、妇女儿童医院

15、；其他第一人民医院、妇女儿童医院；其他: :市民乐园、市民乐园、体育馆、博物馆、科技馆、会展中心、文化中心体育馆、博物馆、科技馆、会展中心、文化中心项目项目 户型户型 面积区间面积区间 供应套数供应套数 套数占比套数占比 供应面积供应面积 面积占比面积占比 销售套数销售套数 销售周期销售周期月销售速月销售速率率存量套数存量套数 销售率销售率 富力富力丽港银湾丽港银湾三房三房145.29-151.7145.29-151.729297.71%7.71%4392.894392.895.10%5.10%29292121个月个月1.38 1.38 0 0100.00%100.00%五房五房184.2-3

16、14.88184.2-314.8834734792.29%92.29%81666.9581666.9594.90%94.90%32632615.52 15.52 212193.95%93.95%合合 计计376376100.00%100.00%86059.8486059.84100.00%100.00%35535516.90 16.90 212194.41%94.41%第页19个案分析：光耀翡翠湾开发商开发商光耀集团有限公司光耀集团有限公司占地（）占地（）3349433494地址地址 惠城区东平半岛惠城区东平半岛1313号小区号小区（邻近东平公园）（邻近东平公园）建面（）建面（）1135541

17、13554代理商代理商绿化率绿化率34.7%34.7%物业管理物业管理第一太平戴维斯第一太平戴维斯总户数总户数383383户户物管费物管费2.32.3元元/ /月月均价（元均价（元/ /）联排别墅：联排别墅：1200012000高层：高层：80800000建筑类型建筑类型联排别墅、高层联排别墅、高层建筑风格建筑风格洋房：欧式洋房：欧式别墅：现代别墅：现代项目分期项目分期荷兰水乡第四期荷兰水乡第四期总栋数总栋数1111栋栋配套配套内部配套：荷兰艺术广场、休闲会所内部配套：荷兰艺术广场、休闲会所中小学中小学: :北师大附小、惠阳高级中学；综合商场北师大附小、惠阳高级中学；综合商场: :吉之岛；银行

18、吉之岛；银行: :中国银行、工商银行、中国银行、工商银行、建设银行、农业银行；医院建设银行、农业银行；医院: :第三、第四人民医院；其他第三、第四人民医院；其他: :东平公园、滨江沙公园东平公园、滨江沙公园项目项目 户型户型 面积区间面积区间 供应套数供应套数 套数占比套数占比 供应面积供应面积 面积占比面积占比 销售套数销售套数 销售周期销售周期月销售速月销售速率率存量套数存量套数 销售率销售率 光耀翡翠湾光耀翡翠湾五房五房192.79-255.04192.79-255.0434034088.77%88.77%72408.0972408.0988.50%88.50%3083081616个月个

19、月19.25 19.25 323290.59%90.59%别墅别墅203.1-250.24203.1-250.24434311.23%11.23%9409.679409.6711.50%11.50%42422.63 2.63 1 197.67%97.67%合合 计计383383100.00%100.00%81817.7681817.76100.00%100.00%35035021.88 21.88 333391.38%91.38%第页20项目名称项目名称户型户型面积面积销售套数销售套数所用时间所用时间销售率销售率均价均价帝一号帝一号复式复式460.11-607.03460.11-607.037

20、 71717个月个月63.7863.78% %1 16 6000000五房三厅五房三厅285.68-417.66285.68-417.6619919958.6358.63% %1 14 4000000富富力力丽港中心丽港中心三三房二厅房二厅145.29-151.7145.29-151.7292921个月100100% %90900000五房二厅五房二厅184.2-314.88184.2-314.8832632693.9593.95% %翡翠湾翡翠湾五房二厅五房二厅192.79-255.04192.79-255.043083081616个月个月90.5990.59% %8 8000000金裕碧水

21、湾金裕碧水湾三房二厅三房二厅137.79-142.5137.79-142.574741010个月个月94.24%94.24%70007000四房二厅四房二厅127.59-174.65127.59-174.65919159.87%59.87%五房二厅五房二厅148.32-231.98148.32-231.98797947.31%47.31%复式复式251.62-464.12251.62-464.12101062.50%62.50%惠城传统滨江豪宅销售回顾惠城传统滨江豪宅销售回顾销售速率统计：销售速率统计：n合生帝景湾合生帝景湾帝一号整体销售速率：帝一号整体销售速率：12.1212.12套套/ /

22、月月n富力丽港中心富力丽港中心产品整体销售速率：产品整体销售速率：16.9016.90套套/ /月月n光耀翡翠湾整体销售速率：整体销售速率：21.8821.88套套/ /月月n金裕金裕碧水湾碧水湾整体销售速率：整体销售速率：25.425.4套套/ /月月惠城区传统的滨江豪宅主要以惠城区传统的滨江豪宅主要以137151137151的三房、的三房、127174127174的四房、的四房、184400184400的五房大平层为主。整体销售率尚可，但随产品面积的加大，销售速率在下降。的五房大平层为主。整体销售率尚可，但随产品面积的加大，销售速率在下降。第页21在目前市场前景不明情况下，低风险在目前市场

23、前景不明情况下，低风险开发模式是市场条件下的必然目标开发模式是市场条件下的必然目标项目必须快速销售，实现项目自身的项目必须快速销售，实现项目自身的资金链内部循环，保证后续的滚动开发资金链内部循环，保证后续的滚动开发一切基于开发商的目标一切基于开发商的目标利润最大化项目要在快速销售同时保证合理价格以项目要在快速销售同时保证合理价格以及尽可能的实现财务层面的丰收及尽可能的实现财务层面的丰收迅速回笼资金保利达在惠州的首个地产开发项目，保利达在惠州的首个地产开发项目，项目形象和企业形象均有要求项目形象和企业形象均有要求低风险开发高形象高形象惠城区传统滨江豪宅的销售速度无法满足项目迅速回笼资金及低风险开

24、发的需要，项目需打造出与众不同的产品类型，建立起高端的物业类型和新的价格评判体系第页22基于回笼资金及保证利润的开发目标之下，本案的一期开发策略需基于回笼资金及保证利润的开发目标之下，本案的一期开发策略需稳健为主稳健为主作为城市核心居住区最后的滨江居住区，产品宜以作为城市核心居住区最后的滨江居住区，产品宜以舒适型豪宅产品为主舒适型豪宅产品为主较快的销售速度是后续开发的基础，产品需较快的销售速度是后续开发的基础，产品需以主流的户型产品入市以主流的户型产品入市产品定位策略产品定位策略第页23第一部分一期产品定位主要内容主要内容content第页24如何定位产品，通过一期建立起项目整体豪宅形象如何定

25、位产品，通过一期建立起项目整体豪宅形象 1、随大势 2、借热点先看市场的热销产品一期产品定位一期产品定位第页25 时间时间 户型户型 20072007年供应年供应20082008年供应年供应20092009年供应年供应20102010年供应年供应面积比面积比套数比套数比面积比面积比套数比套数比面积比面积比套数比套数比面积比面积比套数比套数比单房2%2%5%5%2%2%5%5%3%3%9%9%一房6%6%15%15%8%8%18%18%6%6%13%13%5 5% %1212% %两房9%9%14%14%13%13%19%19%15%15%22%22%2424% %2929% %三房37%37%

26、37%37%38%38%35%35%32%32%32%32%4242% %4040% %四房19%19%15%15%13%13%10%10%17%17%12%12%1616% %1111% %五房7%7%4%4%11%11%6%6%8%8%4%4%2 2% %1 1% %复式8%8%4%4%7%7%3%3%5%5%2%2%3 3% %3 3% %别墅11%11%5%5%8%8%3%3%7%7%3%3%6 6% %3 3% %根据2007年-2010年惠城区市场供应的情况来看，市场主流供应的产品为三房，且每年供应占比变化不大；两房产品供应呈现逐年递增的趋势，正在成为仅次于三房的市场主流供应产品；

27、单房及一房产品每年市场供应量较稳定，面积占比较少，均在10%以下；四房产品每年市场供应占比在10%-20%之间，从近几年的面积、套数占比情况来看，还是略有所降低略有所降低；五房、复式产品以及别墅产品每年市场供应占比在10%左右，从面积占比上来看，别墅产品在逐年下降，套数比也在逐渐下降。近年市场供应户型占比变化趋势1 1第页26 时间时间 户型户型 20072007年成交年成交20082008年成交年成交20092009年成交年成交20102010年成交年成交面积比面积比套数比套数比面积比面积比套数比套数比面积比面积比套数比套数比面积比面积比套数比套数比单房单房2%2%5%5%2%2%5%5%3

28、%3%10%10%一房一房6%6%15%15%8%8%18%18%7%7%13%13%4 4% %9 9% %两房两房10%10%14%14%14%14%20%20%19%19%24%24%2525% %3131% %三房三房38%38%38%38%42%42%37%37%36%36%33%33%4343% %4040% %四房四房20%20%15%15%14%14%10%10%18%18%12%12%1 17 7% %1212% %五房五房7%7%4%4%10%10%6%6%8%8%4%4%2 2% %1%1%复式复式7%7%4%4%4%4%2%2%3%3%1%1%2 2% %3 3% %别

29、墅别墅11%11%5%5%6%6%3%3%7%7%3%3%7 7% %3 3% %根据2007年-2010年惠城区市场成交的情况来看，市场主流需求产品为三房，且每年成交需求较稳定；而两房产品需求比例呈现逐年递增的趋势，正在成为仅次于三房的市场主流需求产品；单房、一房产品每年市场成交面积占比均在10%以下且需求较稳，但2010年出现了幅度下滑；四房产品每年市场成交占比在15%上下，需求较稳；五房产品在10%以下，需求呈明显递减；别墅产品每年市场成交占比在10%以下，且呈现每年微量下滑的趋势。近年市场成交户型占比变化趋势1 1第页27惠城市场供需趋势小结u惠城区市场自07年10年，市场供应的主流产

30、品均是三房，每年的占比相对相对稳定。两房产品的占比在逐年增加，成为市场仅次于三房的主力产品。u四房及以上大平面产品、别墅产品的套数与面积占比在供需两端均呈现微量下滑的趋势【从整体市场供需发展趋势的角度出发，市场需求最大的是三房，其次为两房，四房及以上大平面产品有微量下滑的趋势。第页28u2010年江北片区总供应套数6616套，总供应面积63.4万。总成交面积4301套，总成交面积40.6万。u根据2010年江北市场的供应与销售的情况，可以看到片区内主要供应与需求户型均为100120100120与与120144120144面面积段的三房产品为主，合计近五成半，其次为积段的三房产品为主，合计近五成

31、半，其次为60806080及及8010080100。144144以上的大户型供应较少，约占以上的大户型供应较少，约占16%16%。u【江北片区的主流需求面积段较整个惠城区的面积段大，但主流供需的户型仍为三房，其次为两房与四房。2010年江北片区主流供需产品2 2第页29市场供需趋势对本案产品的启示【以市场需求量最大的主流产品为开发的方向，将能有利于规避未 来市场的风险，因此从惠城整体市场及江北片区整体供需趋势的角 度出发： 本案户型初步研判：本案户型初步研判：一期作为项目首次入市的产品，需保证较快的销售速度，一期作为项目首次入市的产品，需保证较快的销售速度，建议以市场主流的三房为主，搭配部分两

32、房、四房及复式产品建议以市场主流的三房为主，搭配部分两房、四房及复式产品第页30如何定位产品，通过一期建立起项目整体豪宅形象如何定位产品，通过一期建立起项目整体豪宅形象 1、随大势 2、借热点借鉴近期市场热点项目户型一期产品定位一期产品定位第页31万科城中信水岸城一期中信水岸城一期33次开盘，销售次开盘，销售480480套，销售率套，销售率87%87%基础资料基础资料位置：东江新城规模：总建153万容积率：2.3建筑类型：高层首次开盘：2010年10月1日总推售套数：550套总销售套数：480套整体均价：5800元/销售成功分析 一线西枝江江景一线西枝江江景+ +超大规模社区超大规模社区+ +

33、中信品牌号召力中信品牌号召力+ +满足中产阶级的购买力满足中产阶级的购买力1栋2栋3栋4栋5栋6栋7栋户型户型面积区间面积区间 供应套数供应套数套数比套数比两房84-8835046.17%三房103-10921428.23%四房116-13516021.11%复式133-243344.49%合计758100%第页32万科城珑湖湾一期珑湖湾一期22次开盘，劲销近次开盘，劲销近6 6亿亿一期一期二期二期基础资料基础资料位置：惠沙堤二路规模：总建27.6万容积率：2.0建筑类型：别墅、小高层、高层首次开盘时间：2011年1月1日整体均价：8500元/形象定位：世界级中央湖湾别墅区主力户型：主力户型：

34、130150130150占占30%30%，其次为，其次为120130120130占占24.4%24.4%，110-120110-120占占21.1%21.1%销售成功因素分析销售成功因素分析因素一：金山湖、西枝江双水景，自然资源极为优越因素一：金山湖、西枝江双水景，自然资源极为优越因素二：创新性产品，南北通透、赠送入户花园及内庭院因素二：创新性产品，南北通透、赠送入户花园及内庭院因素三：高端形象展示，满足惠州高端置业客户身份需求因素三：高端形象展示，满足惠州高端置业客户身份需求因素四：五星级会所，五星级的后勤服务因素四：五星级会所，五星级的后勤服务第页33中信水岸城与珑湖湾位置较为接近，珑湖湾

35、资源与市政配套资源优于水岸城，而中信地产品牌远超方直地产，但珑湖湾却以超出水岸城近3000元的价格，且销售速度快于水岸城；产品方面，水岸城以84120经济居家型的两房三房为主，而珑湖湾则以110150的舒适型三房、四房为主，珑湖湾的豪宅居氛围更加纯粹；从珑湖湾与水岸城的销售比较，对惠城区豪宅客户进行分析，发现惠城豪宅客户对于价格的敏感度较低，但对于居住纯粹度、项目形象及配套有较高的要求。本案户型二次修正：本案户型二次修正：项目的拥有惠城最佳的一线江景，自然资源超越水岸城，媲美珑湖湾，项目的拥有惠城最佳的一线江景，自然资源超越水岸城，媲美珑湖湾，具备打造惠州顶级豪宅的基本素质。户型产品建议以舒适

36、型三房、四房的大户型为主，打具备打造惠州顶级豪宅的基本素质。户型产品建议以舒适型三房、四房的大户型为主，打造纯粹的高端居住社区，满足市场高端自住客户需求。造纯粹的高端居住社区，满足市场高端自住客户需求。借鉴热点项目对本案产品的启示第页34户型定位推导总结u 目前市场的主流产品三房的面积段在115122，两房在7787，四房在155以下。建议本案以市场主流的三房搭配部分四房及顶层penhouse产品入市，在市场主流面积段基础上适当增加10%20%，提高其舒适度；u市场平面产品的面积在缩小的同时，功能正在多样化。同面积多功能化及少面积同功能是创新的方向；本案在户型设计方面需吸取最新的户型创新方向，

37、建议户户带入户花园，增加赠送面积；u外立面、园林及部分产品需增加豪宅符号，提高市场的关注度。第页35一期产品的面积段建议第页36舒适型居家型经济型过渡型四房170-180150-165135-145125-135三房125-135110-12585-10076-85二房85-9570-8560-6955-60平面产品的面积段建议平面产品的面积段建议各户型面积段市场定位分析图 以上面积段均为可售的建筑面积；舒适型居家型经济型过渡型四房主主三房主辅二房主辅各产品的组合策略 主要以舒适型的面积段为主，适当增加进深与开间，提高舒适度； 兼顾部分居家型产品，扩大客户面第页37户型类型建筑面积（ 3）附加

38、值竞争力空中别墅舒适型220-300带入户花园、采用凹阳台赠送餐厅或者次卧/双阳台，部分楼层可考虑赠送露天花园 四房4房2厅3卫+工人房舒适型170-180带入户花园、采用凹阳台赠送餐厅或者次卧/双阳台，错层阳台 4房2厅2卫居家型150-160带入户花园、采用凹阳台赠送餐厅或者次卧/双阳台，错层阳台 三房3房2厅2卫舒适型135-144采用凹阳台赠送一个次卧/入户花园/双阳台 3房2厅2卫居家型120-135采用凹阳台赠送一个次卧/入户花园/双阳台 平面产品的面积段建议平面产品的面积段建议 面积赠送方式需设计院参照最新民用建筑设计规范；第页38各类面积段的配比建议第页39各类型产品的面积占比

39、确定各类型产品的面积占比确定u由于项目涉及三房、四由于项目涉及三房、四房及复式产品，因此从房及复式产品，因此从0707年年1010年的总成交统年的总成交统计中抽出这三种产品作计中抽出这三种产品作为统计主体进行比例统为统计主体进行比例统计计u0707年年1010年成交面积占年成交面积占比，三房为比，三房为65.16%65.16%，四，四房为房为28.28%28.28%，复式为，复式为6.56%6.56%。【对本案的启示：【对本案的启示：l考虑到豪宅项目需适当考虑到豪宅项目需适当提高各类产品的舒适度，提高各类产品的舒适度，建议三房的比例建议为：建议三房的比例建议为：5055%5055%l市场趋势中

40、，四房比例市场趋势中，四房比例建议为建议为40%.40%.l复式的比例控制在复式的比例控制在5-8%5-8%以内以内100%100%范围内的校正范围内的校正 时间时间 户型户型 20072007年成交年成交20082008年成交年成交20092009年成交年成交20102010年成交年成交面积比面积比套数比套数比面积比面积比套数比套数比面积比面积比套数比套数比面积比面积比套数比套数比单房单房2%2%5%5%2%2%5%5%3%3%10%10%一房一房6%6%15%15%8%8%18%18%7%7%13%13%4 4% %9 9% %两房两房10%10%14%14%14%14%20%20%19%

41、19%24%24%2525% %3131% %三房三房38%38%38%38%42%42%37%37%36%36%33%33%4343% %4040% %四房四房20%20%15%15%14%14%10%10%18%18%12%12%1 17 7% %1212% %五房五房7%7%4%4%10%10%6%6%8%8%4%4%2 2% %1%1%复式复式7%7%4%4%4%4%2%2%3%3%1%1%2 2% %3 3% %别墅别墅11%11%5%5%6%6%3%3%7%7%3%3%7 7% %3 3% %第页40户型类型建筑面积（ 3）功能面积占比空中墅空中并联单位240270支撑项目形象，提

42、升利润24%48%空中复式220-300支撑项目形象，提升利润24%四房4房2厅3卫+工人房舒适型170-180支撑项目形象，后期提升利润15%40%4房2厅2卫居家型150-160现金牛产品，迅速回收资金25%三房3房2厅2卫舒适型135-144现金牛产品，迅速回收资金35%5255%3房2厅2卫居家型120-135现金牛产品，迅速回收资金1720%一期产品面积配比建议1.建议至少赠送15%左右的面积，提高产品的附加值,户户赠送入户花园，双阳台；2.顶层复式建议设计成penhouse单位，赠送游泳池及私家花园；3.此户型配比仅供参考，具体各户型面积配比由设计院根据规划设计方案最终确定。第页4

43、1主要内容content第二部分项目规划建议第页42133米201米91米192米92米154米188米154米园园林林园园林林1.1.一期建筑排布建议一期建筑排布建议高度高度8080米米，建建议议3232层层, ,碟状楼，碟状楼，两梯四户，两梯四户，三房三房为主为主东南东南高度高度4545米米，此四栋，此四栋建议建议11+111+1层，顶层层，顶层penhousepenhouse。每大栋。每大栋包含两个板式两梯两户的单元，包含两个板式两梯两户的单元，户型由户型由150160150160及及170170180180的四房组成的四房组成东东江江项目主会所项目主会所建议项目采用并排式点状布局形式，

44、保证户户可望江景，以住宅与住宅中间构成一个内部院落空间，有利于内部景观环境的营造同时保证每户单位的景观均好性；结合项目地形条件，建议住宅主要以东南向为主，保证通风与采光；小区主会所位于jbn37-5#的南端，以休闲、娱乐、文化、交流类别功能为主，对外营业建议顶层设置penhouse此排布图仅为建议，最终排布方式以设计院最终规划设计为准主入口主入口主入口主入口高度高度8080米米，建建议议3232层，层，3 3个板个板式两梯两户的单式两梯两户的单元并联，三房为元并联，三房为主主高度高度8080米米，建建议议3232层层, ,碟状楼，碟状楼，两梯四户，两梯四户，三房三房为主为主高度高度8080米米

45、，建议建议3232层层, ,碟状楼，碟状楼，两两梯四户，居家型梯四户，居家型三三房为主，建议可做房为主，建议可做部分楼层两套拼成部分楼层两套拼成一套的一套的并联大平层并联大平层高度高度8080米米，建建议议3232层，层，3 3个板个板式两梯两户的单式两梯两户的单元元并联而成并联而成，三，三房为主房为主高度高度8080米米，建建议议3232层层, ,碟状楼，碟状楼，两梯四户，两梯四户，三房为三房为主主第页43惠城滨江豪宅楼盘的建筑风格分析：目前，惠城区沿江楼盘渐趋高档品质，尤其是沿江畔的楼盘，都十分追求立面形象给人的整体品质感整体品质感；建筑风格上多为传统的豪宅欧式风格欧式风格，而珑湖湾则为a

46、rt-deco风格风格，水岸城为现代简约现代简约；但大部分楼盘对于立面材质的处理还仅局限于粉刷涂料和普通外墙瓷砖粉刷涂料和普通外墙瓷砖的层次。水岸城现代简约帝景湾欧式翡翠湾欧式2.2.建筑风格建议建筑风格建议珑湖湾art-deco第页442.2.建筑风格建议建筑风格建议1、立面造型简约造型简约，商业裙楼采用幕墙系统，塔楼采用大分格墙面瓷砖与优质涂料搭配， 充分表达建筑端庄大气的品质；2、阳台或卧室玻璃窗可采用大面积落地弧形窗大面积落地弧形窗，这样可视觉会更广阔、外观会更气派、而且采光效果会比较好；3、在一些影响立面效果的设备间设置百页隐形窗百页隐形窗，如空调位、相关管线的“隐藏”；4、 高层并

47、联单元建议设计成波浪形阳台，提高立面的美观度高层并联单元建议设计成波浪形阳台，提高立面的美观度建议：建议：现代简约风格现代简约风格，注重品质的打造，注重品质的打造第页452.2.建筑风格建议建筑风格建议 立面时尚、现代，极具视觉冲击力，标识性、昭示性十足。线条简洁明快、局立面时尚、现代，极具视觉冲击力，标识性、昭示性十足。线条简洁明快、局部适当弧度元素。部适当弧度元素。第页463.3.会所建议会所建议1、本案总建面达71万，分为四期开发，每一期的体量巨大，且本案未来会所将兼顾项目业主及周边商务接待的功能，因此建议采取主会所+分会所的形式，满足未来的商务休闲需要；2、一期作为项目的首次启动，需要

48、以较高的形象入市，因此建议项目主会所设置在一期jbn37-5#地块的主入口旁，面积约3000，体现项目的豪华与大气，同时二、三、四期每期均设分会所；3、分会所建议设置在架空层利用架空层的空余面积实现泛会所功能的配置，约1000。主会所整体风格打造会所作为楼盘的重要组成，合纵联行建议：本项目会所的装修风格要具有现代简约式风格，融入西方古典文化元素。 通过古典的一些符号和元素，更加反衬出现代简约风格的高雅与时尚。分会所功能分布建议功能功能位置位置面积面积游泳池游泳池 1楼（室外）约300平米台球室台球室2楼架空层约400平米健身房健身房2楼架空层约100平米儿童乐园儿童乐园2楼架空层约70平米乒乓

49、球室乒乓球室2楼架空层约80平米棋牌室棋牌室2楼架空层约50平米会所服务办公室会所服务办公室2楼架空层约50平米总计:约1000平米第页47一般欧式园林需要较大的中心广场，用以体现皇家的奢华与气度，而本项目的地块较为狭长型，无法满足欧式大广场的场地需要，因此欧式园林不适合本项目；东南亚风格园林对项目地块的要求不高，主要通过小品、雕塑及水系来展示园林的精致及美观，并体现其实用性；东南亚园林目前在惠州被广泛应用，市场接受度较好，建议本项目采用此种园林。 主题式园林规划主题式园林规划东南亚风格园林东南亚风格园林，通过小品、硬质和水系进行整体打造，通过小品、硬质和水系进行整体打造4.4.园林规划建议园

50、林规划建议第页48 旱溪、旱湖就是在人造溪、人造湖设计建造时候，先是素土捣实，再碎石垫层，最后混凝土，最后把天然石头放在之上，无论是溪流底部、还是湖泊底部都是这么施工。这样一来，即使在没有水的时候，露出来的依然是一种景观：天然原石景观，就避免没水时难看的状况出现。 第一重第一重社区景观空间社区景观空间 纯公共领域，由商业街、主出入口等组成，鼓励人们停留交往。 第二重第二重邻里组团庭院邻里组团庭院 半公共领域，为组团内住户所享有，由步行系统串联，形成序列式园林空间。 第三重第三重私家立体绿化私家立体绿化 纯私家空间， 每三层设置的空中花园、架空层园林、屋顶花园， 花台、小椅、秋千、石几让生活情趣

51、昂然。 结合每期的组团特色，延伸景观支线，构筑结合每期的组团特色，延伸景观支线，构筑“三重三重”生态景观生态景观4.4.园林规划建议园林规划建议第页49 架空层园林（未来将构成看楼通道的重要组成部分）架空层园林（未来将构成看楼通道的重要组成部分）通过通过木格栅、盆栽小品、休闲桌椅、壁画、精致灯具、小水景、汀步木格栅、盆栽小品、休闲桌椅、壁画、精致灯具、小水景、汀步处理方式结合处理方式结合全面展现主题园林全面展现主题园林+ +泛会所的健康人居生活氛围泛会所的健康人居生活氛围4.4.园林规划建议园林规划建议第页50商业形态定位：商业形态定位：外向型社区商业街外向型社区商业街业态定位：业态定位：一层

52、纯街铺一层纯街铺面积结构建议面积结构建议商铺做到可以自由分割、组合，高度为6米左右的街铺形式，宽度3-4米，进深在12米左右。定位说明：定位说明：项目周边环境不具备设置中大型商业的条件沿街商铺为主要特点，可租可售，体现经营灵活的特点；休闲性、餐饮类中高档服务性商业为主；主要以满足社区自身居民生活配套需求为主；尽量避免中大型集中式商业设置，不利于今后的经营管理，经济效益也相对不高。5.5.商业定位建议商业定位建议 2009 union property, all rights reserved 思 想 践 行 未 来2010，回顾惠州楼市回顾惠州楼市附件1accessories 2009 uni

53、on property, all rights reserved 思 想 践 行 未 来惠城区房地产市场2010年总结 截至截至20102010年年1212月下旬，惠城区月下旬，惠城区20102010年共成交住宅面积约年共成交住宅面积约280280万平米，较万平米，较20092009年的年的319319万万环比下降了环比下降了15.06%15.06%。周期内成交量波动较大，。周期内成交量波动较大，进入进入1010月份以后，成交量快速下滑月份以后，成交量快速下滑。 截至截至20102010年年1212月下旬，惠城区月下旬，惠城区20102010年共成交住宅整体均价约为年共成交住宅整体均价约为53

54、875387元元/ /，最高价，最高价57465746元元/ /，最低价为，最低价为49144914元元/ /。周期内市场成交均价稳步上扬周期内市场成交均价稳步上扬。 2009 union property, all rights reserved 思 想 践 行 未 来户型户型供应套数供应套数供应面积（）供应面积（）套均面积套均面积( () )面积占比面积占比一房一房36533653182954.1182954.150.0850.085.47%5.47%两房两房87168716782297.03782297.0389.7589.7523.43%23.43%三房三房11964119641376

55、600.311376600.31115.06115.0641.22%41.22%四房四房34553455536575.14536575.14155.3155.316.06%16.06%五房五房39839882133.0982133.09206.36206.362.45%2.45%复式复式12031203114088.81114088.8194.8394.833.41%3.41%别墅别墅10551055260842.93260842.93247.24247.247.80%7.80%其他其他12125257.875257.87438.15438.150.16%0.16%合计合计3045630456

56、3340749.283340749.28109.69109.69100%100%惠城区房地产市场2010年总结新增供应新增供应的产品中，以两房、三房为主，分别有新增供应的产品中，以两房、三房为主，分别有87168716套和套和1196411964套，两者合计套，两者合计供应面积约供应面积约73.2173.21万，占整体供应量的万，占整体供应量的73%73%，以满足自住需求的中等户型依以满足自住需求的中等户型依然是市场供应的主流产品然是市场供应的主流产品。 2009 union property, all rights reserved 思 想 践 行 未 来面积段面积段供应套数供应套数供应面积

57、供应面积6060平米以下平米以下35573557157064.13157064.1360-8060-80平米平米36173617259816.83259816.8380-10080-100平米平米68776877613792.59613792.59100-120100-120平米平米48824882542338.45542338.45120-144120-144平米平米71537153929678.58929678.58144-160144-160平米平米13901390208936.67208936.67160-180160-180平米平米11951195201601.4201601.418

58、0180平米以上平米以上17851785427520.63427520.63合计合计30456304563340749.283340749.28惠城区房地产市场2010年总结新增供应可以看出：可以看出：60608080的创新型两房（一般通过偷面积实现）、的创新型两房（一般通过偷面积实现）、8080100100的舒的舒适型两房、适型两房、100100120120平米的紧凑型三房以及平米的紧凑型三房以及120120144144的舒适型三房均为市的舒适型三房均为市场供应的主流产品场供应的主流产品。 2009 union property, all rights reserved 思 想 践 行 未

59、来户型户型成交套数成交套数成交面积（）成交面积（）套均面积（）套均面积（）套数占比套数占比一房一房2777277713100313100347.1747.1711.82%11.82%两房两房6074607451839051839085.3485.3425.85%25.85%三房三房85048504987098987098116.07116.0736.19%36.19%四房四房30903090477150477150154.42154.4213.15%13.15%五房五房848848181094181094213.55213.553.61%3.61%复式复式1109110914528814528

60、8131.01131.014.72%4.72%别墅别墅934934218186218186233.6233.63.97%3.97%其他其他16516550953.850953.8308.81308.810.70%0.70%合合 计计23501235013e+063e+06115.28115.28100%100%惠城区房地产市场2010年总结成交20102010年成交最好的是三房户型，共成交年成交最好的是三房户型，共成交85048504套，成交面积约套，成交面积约98.7198.71万，约万，约占整体成交量的占整体成交量的36%36%，说明目前市场上，说明目前市场上紧凑型的三房户型最受客户青睐紧