合富锦绣3月重庆隆鑫第一江岸六期项目营销策划提案

1、谨呈：隆鑫地产有限公司隆鑫第一江岸六期项目营销策划提案版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归合富锦绣公司所有，未经公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。重庆合富锦绣地产顾问有限公司2011年3月为保障本次沟通的顺利进行，请您将通讯工具关闭或调至振动。please closing your mobile，thanks！本案逻辑思维导图地块解读项目认知初步研判政策层面别墅市场滨江别墅营销模式推广策略渠道策略定价方法定价分析价格建议销售组织推盘计划开盘策略发展机会及方向项目定位客群定位 营销组织及 推盘操作建议 项目定价 项目推广 项目定位 市场场分

2、析项目初步研判第一章第一章项目初步研判项目初步研判地块解读项目认知初步研判项目解读地理位置项目位于南岸区南滨路板块，南滨路板块作为南岸区的重要居住板块，将来会在5年内打造成为江南居住大社区本案u滨江资源是本项目外部环境中最大的资源优势；u整个板块集聚了隆鑫第一江岸、恒基翔龙江畔、雅居乐花园等品牌性项目，区域板块价值逐步提升；u市政配套有市政公园、交通便捷，但生活配套较为缺乏项目周边情况：项目紧邻的两个地块分别是昌隆滨江上院和恒基的翔龙江畔。u翔龙江畔是由香港恒基地产打造，通过我们上面个案分析中我们已经得知其打造方向是小高层和高层物业，品质较高，内部社区环境也属于一流产品。u滨江上院的开发商虽品

3、牌不高，但其产品却是选择的品质花园洋房，而且社区规模也略大于我们。项目解读周边环境分析项目解读项目初步认知项目名称计量单位批准指标数 值规划总用地面积m22113321133居住户数户72居住人数（每户按3.2人）人231总建筑面积m224592.072住宅建筑面积m211610.75容积率0.650.595停车泊位辆152建筑密度%4530.65建筑高度m1812.60绿地率%3030.39从指标可以看出，本案体量相对较小，容积率较高、绿地率偏小、密度偏大对于别墅物业来说，产品的基本素质相对于大型高端别墅物业较差。地块技术指标项目解读项目产品项目产品为四联排和六联排组合的联排别墅，户型单一，

4、面积区间在144-170 ，总计72户，其自身配套比较单一，仅有幼儿园作为支撑。套型套型面积（平方米）套数（套）套型总面积（平方米）套型面积比（%）套数比（%）阳台面积（平方米）a户型a1149.17127357.7016.2069.4410.07a2144.973241.9812.50a3154.7768.4010.07b户型b1166.21143692.6221.0630.5611.28b2170.71812.3611.28合计7211050.32100100观点一观点一本案在别墅产品中容积率较高、绿地率偏小、密度偏大，在用地规模较小的同时，很难打造一个相符于别墅产品的社区环境，所以我们需

5、要打破别墅常规竞争方式，虽然江景资源是我们营销中考虑的重要问题，但我们还要考虑如何在意象上营造我们的产品，产品虽小，但小而精，有文化内涵。在营销定位层面只有走渠道化策略观点二观点二本案产品属于别墅，但同时又有别于别墅对于社区环境的高要求。所以我们要做到精准寻找目标客户群，放大产品概念，提升产品价值，做好产品意象经营，截留意向客户。项目初步研判结论项目初步研判结论第二章第二章市场分析市场分析政策层面别墅市场滨江别墅政策背景分析2009，全国房地产市场整体呈现“v形反弹，初仍处于挣扎阶段；但借助国家经济激政策的“东风，依靠充沛的信贷供应，楼市迅速回暖，3、4月份开始，全国市场快速回暖，投资增幅逐月

6、提高，商品房成交断攀升； 2009全国商品房销售面积9.3713亿平方米，但远超2008的6.2亿平方米，还轻松跃过20077.6亿平方米的历史高点。 而随着2009价的断攀升，国家在2010伊始，开始加大楼市调控，全面抑制房价上涨。 2010楼市宏观调控先后经历调控“密集期”、“淡化期”、“强化期”三个阶段，政策出击一次比一次强,强化期一直延续到2011年。市场分析重庆目前别墅市场现状滨江物业发展研究分析个案楼盘解析本案与各楼盘横向比较城市发展政策动态市场分析结论市场分析重庆目前别墅市场现状滨江物业发展研究分析个案楼盘解析本案与各楼盘横向比较城市发展政策动态市场分析结论发布时间发布单位政策内

7、容2011.1.20央行2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点20111.19国务院行政强拆被取消，对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格20111.27国务院扩大住房保障制度覆盖面，增加公共租赁住房供应。2011.1.28重庆市人民政府住房交易价在均价3倍以下的，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%2011.2.4各地政府全国共36个城市出台限购令2011.2.9央行自9日起上调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整2011.2.9住建部住房公积金贷款利率

8、调整：五年期以上调至4.50%2011.2.10三大国有银行除农行首套房贷利率仍按8.5折执行外，京城其他三大国有商业银行已相继取消了房贷利率优惠。2011.2.18央行中国人民银行决定，从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2011.315国土资源部国土资源部在2011年城市住房用地管理和调控重点工作中，将“控价格，防地王”摆上了桌面。3.18央行中国人民银行决定，从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点3.22发改委商品房销售明码标价规定的通知切实加强房地产市场价格监管，着力解决商品房销售中存在的标价混乱、信息不透明

9、、价格欺诈等问题3.23发改委决定自5月1日起降低和规范住房交易手续费、施工图设计审查费、部分行业环境影响评价收费和招标代理服务费等收费标准和行为。可减轻企业和居民负担41亿元。2011年度严控政策继续加强，先后出台房产税、限购令。尤其两会后，政府更加明确调控楼市的决心和力度。对此，合富认为，对于重庆整个楼市，鉴于刚性需求的存在，此次宏观调控更多的是打击客户的消费心理及信心。市场分析重庆目前别墅市场现状滨江物业发展研究分析个案楼盘解析本案与各楼盘横向比较城市发展政策动态市场分析结论2003年2月18日国土资源部出台的一个紧急通知清理各类园区用地、加强土地供应调控。国土资源部首次提出：“停止别墅

10、类用地的土地供应。过量供应的地方，要认真进行清理。” 2006年5月31日，国土资源部下发关于当前进一步从严土地管理的紧急通知。再次重申，从即日起，全国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。2010年5月21日，重庆出台“渝十条”：我市将严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地，并将高档住房土地增值税预征率上调到2%。积极引导开发企业将高档住房项目调整为普通商品住房项目，逐步减少大套型高档住房上市量。短期来看，别墅市场供应量较大，稀缺性体现不明显；长期来看，受供求关系影响，必将带来别墅物业价格的上涨限墅令将进一步增加别墅物业的稀缺性，并刺激部分物业占位型客户的

11、需求。战略与经济时间政策2010年5月8月批准成都、重庆集体建设用地可流转。国家十二五发展计划出台，部署滇中城市群和黔中经济区规划。2010年5月批准设立两江新区，6月正式挂牌成立。2009年5月国务院批准成都市统筹城乡综合配套改革实验总体方案2009年1月确立重庆为全国五大城市，国务院下发关于推进重庆城乡改革和发展的意见，将重庆发展上升为国家战略问题。2007年6月设立重庆和成都全国统筹城乡综合配套改革试验区。2000年3月国家西部开发办正是挂牌运作。u重庆地位已经上升至国家战略地位，房地产市场会在重庆保持一个健康稳定的发展历程，受整体环境影响，高端物业如别墅类产品同样受益于这个战略要求。u

12、重庆如果达成战略目标，其经济必将呈现跨越式发展。作为重要的经济组成部分，房地产市场近年内必将呈现快速发展趋势，从而为土地和楼盘赋予了相当广阔的升值空间市场分析重庆目前别墅市场现状滨江物业发展研究分析个案楼盘解析本案与各楼盘横向比较城市发展政策动态市场分析结论产业与人口u基于重庆重要地位，重庆已经成为产业发展转移的重要口岸，在迅速集聚人才、产业、资金的过程之中，这不仅仅意味着重庆人的财富迅速增长，更意味着更广泛的非重庆籍外来客源迅速增加。从而导致消费意识和生活居住意识迅速转变，购买力也迅速提高。u从麦肯锡模型图我们可以看出，重庆人口会迅速激增，房地产空间其空间依然巨大，房地产市场包括高端物业产品

13、（别墅）需求会随之剧增，长线来看，别墅依然会成为稀缺高价值产品。 市场分析重庆目前别墅市场现状滨江物业发展研究分析个案楼盘解析本案与各楼盘横向比较城市发展政策动态市场分析结论市场分析重庆目前别墅市场现状滨江物业发展研究分析个案楼盘解析本案与各楼盘横向比较城市发展政策动态市场分析结论未来几年将继续保持15%左右的高增幅，为近年的房地产市场无疑奠定了坚实的基础。重庆市gdp走势示意图(亿元)市场分析重庆目前别墅市场现状滨江物业发展研究分析个案楼盘解析本案与各楼盘横向比较城市发展政策动态市场分析结论发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均gdp（美元）8003000300040004

14、00080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型城市处于房地产快速发展阶段，至2012年将步入平稳发展阶段。人均gdp与房地产发展关系重庆市人均gdp走势示意图(元)市场分析重庆目前别墅市场现状滨江物业发展研究分析个案楼盘解析本案与各楼盘横向比较城市发展政策动态市场分析结论u 根据09年市经信委发布的全新的信息产业规划，重庆市将力争到2016年，实现信息产业产值破万亿元大关。u 未来四年，重庆市it产业要实现以三倍于gdp增速增长，到2012年主

15、营业务收入超过3000亿元，占工业总产值20%，有望取代汽摩，成为全市第一支柱产业，产业结构进一步升级。年份实际利用外资总额进驻重庆的世界五百强企业数量实际利用内资总额2006年6.96亿69家298亿2008年27亿102家843亿2009年18亿113家762亿2012年60亿200家2000亿n2007年，80万以上物业， 别墅1417套n2009年，100万以上物业，7364套（别墅3689套）n2010年（上半年），120万以上物业，4138套（别墅2441套）住房消费：财富阶层占3%份额，客群绝对值逐年上涨。市场分析重庆目前别墅市场现状滨江物业发展研究分析个案楼盘解析本案与各楼盘横

16、向比较城市发展政策动态市场分析结论数据显示，2009年重庆的固定资产投资总额突破5000亿元，同比增速为31%，首次增速超过30%，达到历史最高水平。近五年，房地产投资占固定资产投资比重年均25%，支柱产业的地位不可动摇。重庆市固定资产投资走势示意图(亿元)2012-2020年是重庆宏观经济飞速发展，市场局面逐步打开的过程，本案的开发时间，是重庆走向开放的起步期。别墅发展沿革重庆市场别墅产品的发展沿革经历了四个阶段第一阶段：盲目开发期时间从八十年代末到九十年代初 。产品如南岸区的加拿大国际花园、五公里商学院后面的翠湖山庄、以及长江大桥南桥头的玫瑰山庄等。这段时期的产品在设计理念、营销手段上都比

17、较落后，缺乏经验，同时对市场的了解不充分，留下的大多都是教训 。第二阶段：市场调整期时间从90年代中期到2000年。别墅市场处于一个谨慎和冷淡阶段，花园小区开始出现。出现了具有里程碑意义的项目锦绣山庄。很多开发商也从中吸取了别墅开发经验。在产品设计方面出现飞跃。 第三阶段：重新启动期时间从2000年到2002年。重庆的房地产市场已经初具规模。这一时期不光开发水平有较大的提高，消费者的消费心理和承受能力也日趋成熟，高端产品的需求群体也在不断的扩大。全国第三次别墅开发热潮来临 。产品类型趋向丰富，同期在市场上出现的有华立天地豪园、龙湖香樟林、帝景名苑等知名项目。 第四阶段：市场发展期时间从2002

18、年至今。开发企业纷纷开始进军重庆别墅市场，据不完全统计，这段期间重庆市场上推出的别墅项目大概有100个以上。别墅类型及风格也更加丰富，出现了独立、双拼、联排、叠加、宅院式等多种形态。在风格上也更加的多样化企业在注重吸收国外产品精髓的同时，融入进了本地文化的内涵，卖点也越来越丰富，北美风格、欧洲风情、中式别墅、人文别墅、艺术别墅、田园别墅等。从2002年之后发地产市场持续升温，尤其是近两年的不正常发展，导致政府频出调控政策，从市场和政策的双重角度考虑，重庆市场短线可能动荡，但长线坚挺，尤其是高端用地限制会使别墅更加紧俏。市场分析重庆目前别墅市场现状滨江物业发展研究分析个案楼盘解析本案与各楼盘横向

19、比较城市发展政策动态市场分析结论在售别墅分布市场分析重庆目前别墅市场现状滨江物业发展研究分析个案楼盘解析本案与各楼盘横向比较城市发展政策动态市场分析结论协信阿卡迪亚中海北滨1号佰富高尔夫别墅28阙坡岭顿小镇南山1号保利小别墅，小泉森林海万科悦府东原香山万科渝园西郊庄园、上邦国际首钢、美丽山融创奥山伯爵中国国际总部富力城龙湖.东桥郡大学城板块经开两路板块北部新区板块南山板块南滨路板块北滨路板块沙滨路板块 重庆的别墅市场呈散点式组团分布，从重庆整个城市版图来看，我们可以大致分为三个板块：北区、西区和南区。市场分析重庆目前别墅市场现状滨江物业发展研究分析个案楼盘解析本案与各楼盘横向比较城市发展政策动

20、态市场分析结论大学城区特征：联排面积在150-230平方米，双拼在250-300平方米联排总价在 150-300万之间,双拼在250-350万之间。该区项目别墅主要以丰富的人文环境，文化底蕴为依托，以未来为导向。两路片区特征：联排面积在180-250平方米之间，叠拼在150-200平方米之间.联排总价在240-360万之间，叠拼总价在180-250万之间该区以独特的区位优势和发展形势为依托。自然资源相对薄弱。九龙坡： 联排面积在180-350平方米之间，独栋在400-1000平方米联排总价在180-500万之间，独栋总价在500-1000平方米之间，该区别墅主要近郊高级度假为主，具有代表性的有

21、西郊庄园、协信彩云湖等细分板块中，大学城和北部新区、南岸区已经成为别墅市场的主流板块北部新区特征：联排面积在200-300平方米之间，双拼在250-440平方米之间。联排总价在200-500万之间，双拼总价在400-800万之间。该区主要区位优势和自身产品品牌为主。南岸区特征：联排面积在200-300平方米，独栋在500-700平方米联排价格在200-350万之间，独栋在600-1200万之间 该区别墅大多依靠南山，以优美的自然环境和独特的居住环境为主要卖点 楼盘 区域 开发商 占地规模 面市时间 28厥 南岸区 重庆天景臵业有限公司 约60亩 2010年上半年 富力南山公馆南岸区有限公司重庆

22、富力城房约45亩2010年海昌加勒比 南岸区 海昌集团重庆极地实业有限公司 276亩 2010年 中冶北麓原 北部新区 中冶臵业重庆有限公司 180余亩 2011年 鲁能领秀城 南岸区 鲁能集团 约2000亩 2011年东海汤山别院 巴南区 重庆东海地产开发公司 未知 2011年俊峰童家桥项目 沙坪坝区 重庆俊峰臵业有限公司 未知 2011年从项目占地规模来看，重庆市场的别墅项目大多占地500亩以下，主要集中在200-500亩之间；1000亩以上的纯别墅项目只有5个，分别分布在北部新区、南岸区和九龙坡区，土地取得时间较早。从2010年别墅市场的表现来看，别墅用地供应不足，越来越趋向小规模化。但

23、2011年市场仍然竞争激烈。 市场分析重庆目前别墅市场现状滨江物业发展研究分析个案楼盘解析本案与各楼盘横向比较城市发展政策动态市场分析结论市场分析重庆目前别墅市场现状滨江物业发展研究分析个案楼盘解析本案与各楼盘横向比较城市发展政策动态市场分析结论板块楼盘名称建筑面积（平米）容积率价格（元/平米）建筑类别渝北北部新区万科渝园1378620.69 13000联独双万科悦府780390.56待定独双叠东原香山1900000.56 10000联独栋融创奥山伯爵堡68620.4917000联排独栋融科橡树湾350000.66500万/套联排首钢美利山二671340.64待定联双拼江北佰富高尔夫别墅610

24、000.28待定独栋中海北滨一号1460001.17670万/套联双拼渝中协信阿卡迪亚4800000.49600万/套独栋大学城龙湖东桥郡3800001.00待定联双拼富力城公园别墅574070.679925元联排九龙坡常青藤缇香小镇5333330.40均12000独栋五星国色天香600001.50均7200元联 独西郊庄园466170.45586万/套独栋上邦国际社区8700000.29均13000联独双叠南岸区南山1号225570.85348万/套联排28阙427500.25均30000独栋坡岭顿小镇1861450.46600万起独栋同景国际香阁华颂780000.80待定联叠拼中国重庆国际

25、总部基地6500001.30待定独联叠巴南区保利小泉别墅833370.25580元/套独栋小泉森林海170000.80均价7300联 独汇景湾3100000.75均价6500独双叠从市场开发量分析，目前别墅市场联排是主流，独栋稀少，总开发体量在400万平米左右，平均规模在17万平米左右，别墅市场平均均价在1.5万左右。根据土地拍卖情况，未来可能还要增加100万平米左右。市场竞争力度依然激烈。从别墅产品的类别分析，市场放量及消化最大的是“联排别墅”，其次是“独栋别墅”、“叠拼别墅”的市场接受度比较低。到2010年，重庆预售和在售别墅项目上升至30多个，联排、叠拼成为主流别墅产品、随着土地的宏观政

26、策影响，独栋产品已经越来越稀少。 市场分析重庆目前别墅市场现状滨江物业发展研究分析个案楼盘解析本案与各楼盘横向比较城市发展政策动态市场分析结论u至2010年末，重庆市2010年的别墅项目统计有30多个存世，销售面积达到400余万方，均值面积17万方以上，整体品质偏上，主流产品类型是联排别墅。u从2010年别墅用地拍地情况和2010年别墅项目库存情况来看，2011年和2012年别墅放量总量不会低于200万方，未来市场竞争压力会加大，将会分化出专门的别墅板块。别墅市场的平均规模会变小，所以依然会以联排为主，并有向精细化、低密度打造趋势发展。 市场分析重庆目前别墅市场现状滨江物业发展研究分析个案楼盘

27、解析本案与各楼盘横向比较城市发展政策动态市场分析结论从别墅产品的户型结构分析，重庆别墅市场以三、四房为主，设置双厅双卫或三卫。中档别墅和经济型别墅2-4层。 负一层一般布局以储藏室、车库、工具间或游戏室为主；一层布局以公共空间为主，主要布置厨房、餐厅、起居室、客人房、工人房等；二层通常会考虑用做半私密、私密空间，如家庭厅、次卧室等；三层则主要为私密空间，包括主卧室、书房、露台和阁楼等。户型特征更倾向于实用型，300平米以下户型去化速度最快。重庆联排别墅户型均以三、四房为主，三层结构，主力户型面积在200350平米左右，其次是140-200平米，去化速度最快市场分析重庆目前别墅市场现状滨江物业发

28、展研究分析个案楼盘解析本案与各楼盘横向比较城市发展政策动态市场分析结论270-380 12000-13000 新概念别墅 140-200 8000-10000 叠加别墅 200-300 10000-20000 联排别墅 350-600 20000-30000 独栋别墅 主力总价（万元） 主力单价（元/） 别墅类型 从整个别墅市场的销售情况分析，别墅市场主流户型，总价段集中在150450万之间，联排总价集中在200300万之间，联排单价在1万2万之间。450万是销售中总价的敏感点。450万以上的客户更注重自然资源、建筑品质和生活方式方面的内容，销售速度也随之递减。 市场分析重庆目前别墅市场现状滨

29、江物业发展研究分析个案楼盘解析本案与各楼盘横向比较城市发展政策动态市场分析结论重庆目前别墅现状总结分析市场供应特征：在售别墅项目呈散点式组团分布特征，尚未形成强势或霸主性的版块和别墅楼盘；但大学城与北部新区已经发展成为主流板块；产品方面均带赠送，赠送面积在3045%之间；市场竞争特征：项目区域内几无别墅竞品，但相邻项目的高层或花园洋房品质较高，会形成竞争。类似口岸北滨路品牌度要高于本区域，别墅规模也高于本案，会对项目产生冲击。市场供求特征：近五年重庆别墅市场整体发展迅速，供销情况一路走高，联排别墅接受度最好；畅销户型集中在170330平米之间，总价段集中在170450万之间，450万是总价敏感

30、点。未来发展趋势：未来别墅的主要供应区依然集中在北区、南区和西区，形成三足鼎立态势；别墅总价上涨趋势明显，别墅价值越来越被市场接受，客户也越来越高端，导致别墅更向低密度物业挺进。滨江物业板块构成分析作为滨江型物业，在任何一个城市都是最可贵的资源。纵览重庆滨江型物业，我们可以大概分为北滨路、沙滨路、弹子石、九滨路和南滨路5个大的滨江板块。 北滨路板块弹子石板块南滨路板块九滨路板块沙滨路板块南滨路板块：代表楼盘融侨城、第一江岸、翔龙江畔、雅居乐、两江壹號、海棠晓月、武夷滨江、珊瑚水岸、东原长江畔等，总体量在200万方左右；板块核心价值就是滨江价值，并且在项目销售中得到充分体现；版块内客户认同度高且

31、对外辐射能力强，已经形成了投资客户以及改善性高层换房需求的集中地，其中投资性客户（包含非纯投资）占到65%以上，拉动了整个板块的成交价格；综上所述：目前板块区位价值和滨江价值明显，对外辐射能力较强，不管从目前在售物业和未来供应产品来看，板块内改善性高层物业竞争力较强。南滨路北南滨路中南滨路南 市场分析重庆目前别墅市场现状滨江物业发展研究分析个案楼盘解析本案与各楼盘横向比较城市发展政策动态市场分析结论本案强化点滨江物业竞争关系分析板块一级竞争北滨路板块板块二级竞争弹子石板块板块潜在竞争沙滨路板块现有板块核心价值滨江价值的竞争（目前北滨路板块滨江价值和区域价值更具优势）目前同品质楼盘的特别是一线江

32、景物业同产品类型之间的竞争对外地投资客户吸引力的竞争未来供应同类型产品的竞争日益凸显的板块核心价值滨江价值的竞争目前同品质同产品（一线江景主力户型）类型的竞争对外地投资客户吸引力的竞争未来供应体量大，同类型产品的竞争激烈未来区域滨江价值提升后的竞争未来产品供应量大，改善型高层物业之间的竞争对外地投资客户吸引力的竞争重庆江岸线虽然绵长，但由于市区滨江资源的减少，其竞争关系越来越边缘化，市区滨江资源弥足珍贵！ 市场分析重庆目前别墅市场现状滨江物业发展研究分析个案楼盘解析本案与各楼盘横向比较城市发展政策动态市场分析结论楼盘横向比较表一（别墅盘）：小区配套：商业及商务配套约26万平米，一个约4.5万平

33、米的五星级度假酒店。另外同景国际城香阁华颂内还有一所中学、两所小学、四所糼儿园、5个社区中心。中式建筑风格（川西南味浓）150-160190万/套12000元/平米110000同景国际城香阁华颂小区配套：11000超大的中庭景观，独有的五进系统、手工石雕等景观造型中式巴渝风140-190230万/套13000元/平米199800万科渝园小区配套：各种配套设施，像羽毛球场、健身房、超市、咖啡厅、茶室等。完善、周到的物业管理，项目聘请的是重庆首批取得一级资质的重庆深国贸物业管理公司，采用人防与技防相结合的管理模式，高科技智能化管理系统（像周界报警系统、闭路监控系统、电子巡更系统等）配合物管人员24

34、小时不间断的维护和巡逻，以保证小区安全。另外，项目还提供管家服务以方便解决业主生活中遇到的各种问题。中式徽派风格210-270175万/套约7300元/平米20000小泉森林海小区配套：享受富力城215万方商业配套、五星级假日酒店、甲级写字楼英伦人文风格160-168200万/套12000元/平米79199富力城公园别墅小区配套：6班幼儿园、活动中心、商业设施、门诊所、物业 小区内规划的幼儿园托斯卡拉风情270-300270万/套8000-180000元/平米380000龙湖东桥郡项目规划建筑风格户型面积项目总价项目均价占地面积项目名称本案在预估价格上不具备优势；本案在规划上具有一些缺憾； 市

35、场分析重庆目前别墅市场现状滨江物业发展研究分析个案楼盘解析本案与各楼盘横向比较城市发展政策动态市场分析结论楼盘横向比较表二（滨江高层）：滨江高层物业价格偏高，本案优势明显；同时滨江高层物业的规划和打造并不差，会带来竞争；本案如何定位？如何宣传才能从欲望的角度吸引他们购买！小区配套：游泳池，标准网球场、篮球场、健身中心、老年活动中心、棋牌室、儿童游乐场。104-120197-228万/套19000元/平米60万小区配套：商业配套、五星级假日酒店、甲级写字楼22-300250-338万/套20000元/平米72618小区配套：1.5万方的商业区、1000方的超级市场120-142144-170万/

36、套12000元/平米123334小区配套：区商业、幼儿园、老年活动中心、青少年活动中心、游泳池、羽毛球场、篮球场、乒乓球场、健身步道113-116124-174万/套14000元/平米70万小区配套：滨江主题商业街、五星级酒店、融侨广场、10万方商业星级酒店永辉超市、14万方融侨公园、4万方内湖90-140100-325万/套11000元/平米95147项目内部规划户型面积项目总价项目均价占地面积两江一号东原1891龙湖丽江华润二十四城融侨城项目名称 市场分析重庆目前别墅市场现状滨江物业发展研究分析个案楼盘解析本案与各楼盘横向比较城市发展政策动态市场分析结论楼盘楼盘 区域区域 占地规模占地规模

37、 规划规划 面市时面市时间间 28厥 南岸区 约60亩 现代中式风格的独立别墅，容积率为0.33，约108套。 2010年富力南山公馆南岸区开发有限公司约45亩项目位于南山风景区，规划为全精装修的独立、联排别墅物业2010年海昌加勒比 南岸区 276亩 项目位于南山风景区，是以水主题公园为核心的综合旅游地产项目，规划有高层、洋房、别墅，目前洋房物业已面市，别墅项目规划建筑面积约1万，容积率为0.55 2010年 中冶北麓原 北部新区 180余亩 项目位于北部新区鸳鸯组团，建筑风格为现代北欧风格，规划为高层公寓、电梯洋房、联排别墅等物业 2011年 鲁能领秀城 南岸区 约2000亩 项目位于茶园

38、新区，规划为西班牙风格的洋房、别墅等物业 2011年东海汤山别院 巴南区 未知 项目定位为温泉地产项目，目前正在规划期间。 2011年俊峰童家桥项目 沙坪坝区 未知 项目位于童家桥，规划为洋房、别墅项目，目前处于规划阶段 2011年楼盘横向比较表三（规模）：本案规模偏小，对品质的延展性差；未来依然会有高档别墅物业面市，短时间竞争依然激烈； 市场分析重庆目前别墅市场现状滨江物业发展研究分析个案楼盘解析本案与各楼盘横向比较城市发展政策动态市场分析结论从上面分析看，总体市场虽然被看好，但短线竞争不能避免，尤其是在同类产品之内，本案不可避免的具有一些抗性，接下来我们继续研究一下重庆同类产品的各种属性。

39、我们可以从以上对比中提出我们鲜明的卖点城市核心滨江别墅横向比较总结在别墅中我们说，我们是城市滨江。 在滨江高层中，我们是别墅。 市场分析重庆目前别墅市场现状滨江物业发展研究分析个案楼盘解析本案与各楼盘横向比较城市发展政策动态市场分析结论个案表现龙湖东桥郡目前推出第3期龙湖东桥郡3期香溪岸即将于3月底加推五批次房源，户型面积从220-400左右，目前vip卡正式办理中，办卡须持本人身份证及50万元资金证明。价格状况毛坯交房标准50%绿化率2011.5交房时间1容积率11000均价2011.03最新推出时间368户数38万平方米总建筑面积38万平方米占地面积大学城商圈联排、双拼3层加负一楼层数别墅

40、物业类型项目占地面积380000平方米，570亩。容积率为1.绿化为50% 东临富力城，西至融城华府。地处在重庆大学和重庆第三军医大学，重庆科技学院之间。大学城的基础设施是普通的居住区无法代替的。项目概况设计单位重庆新龙湖物业有限公司物业公司400-606-6969销售电话沙坪坝西永组团u2-7/02地块楼盘位置重庆龙湖凯安地产发展有限公司开发商龙湖东桥郡项目名称景观配套 ：为托斯卡纳风情别墅教育环境： 教育配套完善、丰富。4大高校片区汇聚了重大、重医、重师、美院、重庆科技学院等十余所高校。可步行上学。从该项目步行至其它高校在1030分钟之内。项目配套：6班幼儿园、活动中心、商业设施、门诊所、

41、居委会、物业 小区内规划的幼儿园。交通情况：沙坪坝步行街到大学城，需要30分钟车程；江北到到大学城，需要35分钟车程（双碑大桥，双碑隧道通车后，只需要25分钟）；九龙坡到大学城，需要40分钟车程；南岸到大学城，需要40分钟车程； 轨道：地铁1号线与地铁7号线，但预计2013年开通。铁路：城区铁路2号线。公交路线有276（璧山-石辗盘）等。 市场分析重庆目前别墅市场现状滨江物业发展研究分析个案楼盘解析本案与各楼盘横向比较城市发展政策动态市场分析结论个案表现富力城公园别墅富力城公园别墅在售户型区间富力城公园别墅在售户型区间160-168别墅，折后均价别墅，折后均价12000元元/，暂无其他优惠。，

42、暂无其他优惠。价格情况价格情况毛坯毛坯交房标准交房标准30%绿化率绿化率2011-12-30 交房时间交房时间0.67 容积率容积率12000元元/均价均价2011-01-22推出时间推出时间272 户户户数户数57407平方米平方米总筑面总筑面积积79199平方米平方米 占地面积占地面积大学城大学城商圈商圈44栋栋3+1层联层联排排 楼层状楼层状况况联排联排物业类型物业类型富力城公园别墅是富力地产在重庆打造的第二个纯别墅项目，延续了前期c区别墅所采用的英伦人文风格，但在产品品质、园林景观等方面都做了大幅提升，是富力城c区别墅的升级版。集富力地产16年别墅修为，6大城市别墅地标的精华，打造重庆

43、城市中心首个公园别墅。项目地处重庆大学城的最核心地段，属于城市中心别墅，东临木鱼石公园，西靠重庆医科大学，南临商业中心及地铁站，北临后勤工程学院。项目概项目概况况1：1停车停车位位广州天力物业管理有限公司重庆分公司广州天力物业管理有限公司重庆分公司物业公物业公司司销售销售电话电话沙坪坝大学城中路沙坪坝大学城中路46号号(重庆师范大学对面重庆师范大学对面)楼盘位楼盘位置置重庆富力城房地产开发公司重庆富力城房地产开发公司开发商开发商富力城公园别墅富力城公园别墅楼盘名字楼盘名字景观配套：400亩大学城中央公园、1000亩木鱼石公园、5平方公里白鹭保护园、 3平方公里西部风情园、3平方公里寨山坪生态农

44、业园、3平方公里高尔夫球场等教育环境：大学：重庆大学、重庆医科大学、重庆师范大学、四川美术学院等共十余所重庆知名高校；中学：一中、八中、大学城一中及qsi国际学校；小学：富力南开小学和人民小学；幼儿园：重庆市政府机关幼儿园。项目配套： 215万方商业配套、五星级假日酒店、甲级写字楼等。交通情况：富力城公园别墅交通配套:主城核心区到大学城规划开通10余条公交线路: 266；456 ；565；888 ；906；907；908等。璧山大学城隧道工程已通车；璧山至永川的快速干道也已启动，大学城与渝西走廊的联系将更为紧密。 市场分析重庆目前别墅市场现状滨江物业发展研究分析个案楼盘解析本案与各楼盘横向比较

45、城市发展政策动态市场分析结论个案表现万科渝园万科渝园叠拼别墅最后万科渝园叠拼别墅最后20席，席， 套内套内9760元元/起，最高起，最高15350元元/。联院别墅将面世，最大。联院别墅将面世，最大8.2米面米面宽，宽，6米挑空。米挑空。价格情况价格情况毛坯毛坯交房标准交房标准35%绿化率绿化率2012-06 交房时间交房时间0.69 容积率容积率13000元元/平方米平方米均价均价2011-01-06 推出时间推出时间500 户户户数户数137862平方米平方米总筑面积总筑面积199800平方米平方米 占地面积占地面积商圈商圈别墅别墅 楼层状况楼层状况别墅、联排、独栋别墅、联排、独栋物业类型物

46、业类型万科渝园是重庆万科房地产开发有限公司在重庆开发的第一个纯别墅项目，位于重庆市渝北区西南政法大万科渝园是重庆万科房地产开发有限公司在重庆开发的第一个纯别墅项目，位于重庆市渝北区西南政法大学正对面，地处重庆渝北两路工业园区，紧邻回兴交通中心枢纽，是主城核心区、重点发展区之一，东临学正对面，地处重庆渝北两路工业园区，紧邻回兴交通中心枢纽，是主城核心区、重点发展区之一，东临机场高速公路，西接宝圣大道，毗邻江北核心机场高速公路，西接宝圣大道，毗邻江北核心cbd与蓬勃发展的北部新区，至享畅阔交通。旁邻西南政法与蓬勃发展的北部新区，至享畅阔交通。旁邻西南政法大学渝北校区、海联学院、南方翻译学院等高校，

47、琅琅书香为居住带来安宁而浓厚的文化氛围。距离观音大学渝北校区、海联学院、南方翻译学院等高校，琅琅书香为居住带来安宁而浓厚的文化氛围。距离观音桥步行街约桥步行街约10分钟车程、解放碑约分钟车程、解放碑约20分钟车程。所在区域已经成为重庆新的发展中心。分钟车程。所在区域已经成为重庆新的发展中心。 项目概况项目概况1：1停车位停车位万科物业物业公司物业公司销售电话销售电话渝北宝圣大道渝北宝圣大道666号号(西南政法大学对面西南政法大学对面)楼盘位置楼盘位置万科万科开发商开发商万科渝园万科渝园楼盘名字楼盘名字教育环境：项目地处两路大学城，周围高校环绕，紧邻西南政法大学，周边还有海联学院渝北职教中心，川

48、外，南方翻译学院、华星外语学院，重庆一中渝北分校，渝北实验三小等。项目配套：小区周边的配套设施十分齐全，有重百超市、大型农贸市场、建设银行、中国银行、农业银行、浦发银行、妇幼保健院、渝北回兴医院、西南医院渝北分院以及邮局等生活、娱乐配套设施。交通情况: 地处国道210旁，到达各个区域十分方便，同时车行5分钟可到达江北机场,10分钟到达龙头寺火车站、观音桥步行街,20分钟到达解放碑cbd。交通快速便捷,中环快速干线也近在咫尺。 市场分析重庆目前别墅市场现状滨江物业发展研究分析个案楼盘解析本案与各楼盘横向比较城市发展政策动态市场分析结论个案表现翔龙江畔项目买点： 区位发展：南坪的迅速巨变，很快会蔓

49、延到滨江； 景观配套：简约的设计风格，美丽的江景，休闲的景观配套； 项目交通：项目正好处在交通结点上，出行相当便利； 商务配套：日常日用配套，酒店、写字楼、商业配套；项目关联： 同属性：同属南滨路板块，拥有相同的景观资源； 差异点：两个项目业态不同，翔龙江畔由高层和小高层组成，面积规模较大，更容易打造均好性。而本案规模小，内部环境很难升级。本案价格也高于翔龙江畔。虽然业态不同，但在一定程度上可能会产生竞争。 市场分析重庆目前别墅市场现状滨江物业发展研究分析个案楼盘解析本案与各楼盘横向比较城市发展政策动态市场分析结论个案表现昌隆南滨上院项目买点： 区位：南坪的迅速巨变，很快会蔓延到滨江； 产品：

50、成熟的社区景观，彰显品质的花园洋房，美丽的江景； 公园：项目背靠规划中的市政公园；项目关联： 共性：都处于南滨路，两地块相邻，外部资源共享优势； 异性：南滨上院规划的是纯花园洋房，如果处于同一开发时间轴上会产生竞争； 市场分析重庆目前别墅市场现状滨江物业发展研究分析个案楼盘解析本案与各楼盘横向比较城市发展政策动态市场分析结论个案表现融侨城项目共性：两项目同属南岸区并且都依江而建；在产品打造上都趋于中高层的人群，定位较高。开发公司同属有实力负责任的大公司。坐拥长江，享有同样的美丽江景。项目异性：融侨城规模大，配套全。南滨路氛围已见成熟，而本案刚起步，规模小。虽然融侨城的打造有利于整个区域的知名度

51、的提升，但是融侨城的产品打造高度却会直接与本案带来竞争。 市场分析重庆目前别墅市场现状滨江物业发展研究分析个案楼盘解析本案与各楼盘横向比较城市发展政策动态市场分析结论个案表现融创奥山伯爵堡项目买点： 区位: 两江新区对这个区域的影响，两江新区的热炒会提升价值； 产品：独特的建筑风格和生活意境为项目会加分很多； 交通：轻轨三号线会为项目增值很多；项目关联： 共性：两项目价位接近，物业形态相同。两项目在产品打造上都趋于中高层的人群，定位较高。开发公司同属有实力负责任的大公司。 异性：融创奥山伯爵不属于滨江别墅，。融创奥山伯爵依托奥林匹克花园大背景，影响力较大。相较融创，本项目地理位置良好，地处南坪

52、商圈位置，交通便利。 市场分析重庆目前别墅市场现状滨江物业发展研究分析个案楼盘解析本案与各楼盘横向比较城市发展政策动态市场分析结论个案表现保利小泉别墅项目点评：项目位于重庆市巴南区南泉风景区内，距重庆市中心15公里，距南坪经济技术开发区13公里。周边环境优美且地处南山南泉风景区之门户景区“小泉景区”，对于这样的旅游地产未来的发展前景很好，适合投资。 市场分析重庆目前别墅市场现状滨江物业发展研究分析个案楼盘解析本案与各楼盘横向比较城市发展政策动态市场分析结论个案表现南山1号项目点评：项目位于南岸以东2公里的南山风景文化核心区福寿路，目前交通配套不是很成熟，但项目北面的是50000亩的原生态森林已

53、经被政府保护，明令禁止开发地产项目。由于他的独特性应该会受到不少投资客户的追捧。 市场分析重庆目前别墅市场现状滨江物业发展研究分析个案楼盘解析本案与各楼盘横向比较城市发展政策动态市场分析结论个案表现上邦国际社区 项目点评:项目处于国家4a级旅游景区内，项目规模比较大。自身配套完善，拥有5万余方的大型商业配套，同时上邦国际为区域内第一个以高尔夫为主题的纯别墅项目。至06年开始国家对别墅拿地，高尔夫用地施行“双禁”后，市场上的别墅供应量明显下降，意味着这样的物业将极为稀少。在这种通胀压力下，上邦会受到投资客户的特大的关注。 市场分析重庆目前别墅市场现状滨江物业发展研究分析个案楼盘解析本案与各楼盘横

54、向比较城市发展政策动态市场分析结论个案表现同景国际城香阁华颂项目买点：项目配套：项目位于茶园新区区域范围内， 茶园新区26万平方米中央商务区星光广场，百货旗舰店、大型超市、各式主题主力店/专卖店、精品名店街；大型娱乐、电影院、各类特色餐饮同景国际城15万方集中式商业集群，近距离打造繁华生活，写字楼、酒店、购物中心尽享同属于一个社区的繁华生活！教育配套：共计十余所学校，加上同景国际城提供从幼儿园到中学全城优质教育，南坪试验幼儿园、珊瑚小学、第二外国语学校等七大所品牌教育机构就在家旁。交通情况：同景国际城香阁华颂目前有345路（南坪铜元局茶园新区）公交车及中巴直达，小区配有业主交通车。长江东水门大

55、桥完工后，茶园与解放碑的距离仅为9.5公里，通行时间最多为15分钟左右。朝天门大桥连接江北五里店与南岸弹子石地区，慈母山隧道施工已接近尾声，预计2010年底即将完工通车，届时茶园与江北的车程不超过20分钟，从茶园15分钟可达到火车北站，20分钟达到江北机场。目前通向茶园的内环高速路将纳入城市干道。 （三）项目点评项目位于茶园新区区域范围内，周边配套比较完善容积率偏大，绿化率偏低 市场分析重庆目前别墅市场现状滨江物业发展研究分析个案楼盘解析本案与各楼盘横向比较城市发展政策动态市场分析结论个案表现西郊庄园项目买点：项目配套：会所、餐厅、茶楼、自耕农场、小超市、网球场、游泳池、停车场。项目户型共计6

56、种，每户均有地下室全独栋：a、b、d、e、f、g面积从242 m2593 m2，每种户型平均有不低于130多平米的地下室，别墅总计104套，坡地别墅花园面积380720。物管费3元/m2，地下室不另行收费。周边配套：西郊庄园附近楼盘有天赐温泉、海兰云天、金凤高尔夫、上邦高尔夫。生态旅游风景区有海兰云天风景区、白鹭自然保护区、皇田花卉、天赐温泉、长海生态旅游风景区。环境空气质量好，氧的含量是市区的3倍，负氧离子含量高。生态资源丰富，度假、休闲、商务会议场所较多。交通情况：西郊庄园地处西部新城，为政府继北部新区后第二个极力打造的热点居住区域。功能定位为都市后花园、近郊高尚休闲度假村。香格里拉西郊庄

57、园所在的含谷地区位于成渝高速南侧、距二环高速走马开口近1公里，市区、机场往来自如。多路公交车直通主城，未来7号轻轨线经过西郊庄园。西郊庄园距离含谷镇车站仅700米的路程，随时有中巴前往石桥铺、杨家坪等商圈。 市场分析重庆目前别墅市场现状滨江物业发展研究分析个案楼盘解析本案与各楼盘横向比较城市发展政策动态市场分析结论个案表现协信阿卡迪亚项目买点：公建配套：会馆、游泳池、桑拿自然景观：平顶山、嘉陵江教育配套：:区级学校重庆市渝中区大坪中学、高联招学校重庆市渝中区大坪第六十六中学、国家级重点高等院校重庆市后勤工程学院。新加坡知名双语教学幼教品牌才儿坊(已签约)五大鼎级会所：商务会所、运动会所、休闲会

58、所、生活配套区、餐饮休闲区商业配套：生活超市（2000） 意向商家：永辉超市、新世纪超市、重百超市生活配套（1200）足浴养生（260）意向商家：北海道、清迈咖啡馆（100）意向商家：星巴克、啡可、意洛交通情况：协信阿卡迪亚位于渝中新区内核，居于城市的几何中心渝中区、江北区、九龙坡区、沙坪坝区和高新区之间。距离观音桥商圈、沙坪坝商圈、南坪商圈、杨家坪商圈只需约15分钟车程。距离解放碑商圈、朝天门商圈只需20分钟车程。公共交通827（六店子电大）215（双碑朝天门）265（远祖桥朝天门）等环伺周边，出行便捷。 公交路线齐全，brt快速公交干线也在项目旁设有站点。 市场分析重庆目前别墅市场现状滨江

59、物业发展研究分析个案楼盘解析本案与各楼盘横向比较城市发展政策动态市场分析结论重庆的别墅产品档位层次比较分明，以细腻见长，风格各异，以国外风格为主，偏中式风格较少；个案推导产品总结重庆山水资源丰富，江岸线长，一般别墅的景观资源都比较好，所以产品的竞争力主要体现在产品细节以及商务配套风情街打造方面；产品立面的色彩搭配方面根据川渝特殊的冬季少阳光的因素，一般都会设置能够调和的靓丽线条，不会一律偏暗偏冷；多数产品都有大面积的户型和花园赠送；本案在产品的本质层面具有很多缺憾，只有将产品放大在整个隆鑫社区，深度挖掘产品内涵价值，营造我们的营销亮点才能最快去化； 市场分析重庆目前别墅市场现状滨江物业发展研究

60、分析个案楼盘解析本案与各楼盘横向比较城市发展政策动态市场分析结论市场分析指导营销思路在别墅圈：规划上不具备优势，唯一优势就滨江、城市核心。在滨江物业：别墅用地紧缺，高层价格攀高。发展方向在产品上：营造产品文化概念，完善提升别墅形象。在营销上：避免广义营销的在别墅内竞争，走渠道策略。第三章第三章项目定位项目定位发展机会及方向价值挖掘与提升项目定位客群定位个案引证个案名称占地容积绿化与本案共性与本案异性28阙一期40亩0.2550%1、同属别墅物业；2、滨江物业；1、28阙有独栋支撑，项目延伸性更好；2、项目密度低，环境打造更好；3、相对本案距离市中心圈更远；中冶北麓原总共180亩左右综合容积率2