乐清市基准地价更新评估报告 乐清市基准地价更新评估

1、1乐清市基准地价更新评估报告乐清市基准地价更新评估报告(送审稿)2第一章第一章乐清市概况乐清市概况 .1第一节第一节乐清市概况乐清市概况 .1一、乐清市历史、文化、社会经济.1二、交通运输.6第二节第二节乐清市土地利用空间格局乐清市土地利用空间格局 .7第三节第三节基准地价更新的必要性基准地价更新的必要性 .10一、乐清市社会经济发展对土地利用的影响.10二、原基准地价标准不适应新的市场需要.11第二章第二章基准地价更新评估技术设计基准地价更新评估技术设计.13第一节第一节基准地价更新范围和目标基准地价更新范围和目标 .13一、基准地价更新范围.13二、基准地价更新目标.13第二节第二节基准地

2、价更新基本依据和基本原则基准地价更新基本依据和基本原则 .14一、更新依据.14（一）理论依据.14（二）法规文件依据.18（三）行业标准及技术标准.18（四）其他资料依据.18二、基准地价更新评估的基本原则.193第三节第三节基准地价定义和内涵基准地价定义和内涵 .22一、基准地价定义.22二、基准地价的内涵构成.23三、基准地价的基准条件.23第四节第四节基准地价表达方式基准地价表达方式 .25第五节第五节基准地价更新技术路线基准地价更新技术路线 .26第六节第六节基准地价更新成果内容基准地价更新成果内容 .27一、文字报告成果.27二、基准地价表.28三、基准地价图.28四、标准宗地分布

3、图.错误！未定义书签。错误！未定义书签。第三章第三章资料调查与分析资料调查与分析.29第一节第一节资料调查内容资料调查内容 .29一、影响土地质量资料.29二、地价资料.30三、背景资料.31第二节第二节资料调查方法和步骤资料调查方法和步骤 .32第三节第三节调查资料的技术处理调查资料的技术处理 .344第四节第四节还原利率的确定还原利率的确定 .35第四章第四章样点地价测算样点地价测算.37第一节第一节样点交易参数修正样点交易参数修正 .37一、交易时间修正.37二、土地开发程度修正.38第二节第二节样点地价测算方法和测算样点地价测算方法和测算 .39一、样点地价测算方法.39二、样点地价计

4、算和修正.48第三节第三节样点地价统计和标绘样点地价统计和标绘 .48一、样点地价的分类统计.48二、样点数据检验和处理.48第五章第五章土地级别调整土地级别调整.50第一节第一节级别调整原则和依据级别调整原则和依据 .50一、级别调整基本原则.50二、土地级别调整依据.50第二节第二节级别调整方法级别调整方法 .51第三节第三节土地级别调整结果及其分析土地级别调整结果及其分析 .52一、级别调整结果.525二、结果分析.52第六章第六章商业用地基准地价更新评估商业用地基准地价更新评估.54第一节第一节商业用地及其地价特点商业用地及其地价特点 .54一、商业用地特点.54二、商业用地地价特点.

5、55第二节第二节乐清市商业用地路线价测算乐清市商业用地路线价测算 .55第三节第三节乐清市级别商业用地级别价测算乐清市级别商业用地级别价测算 .62第四节第四节商业用地基准地价确定商业用地基准地价确定 .65第七章第七章住宅用地基准地价更新评估住宅用地基准地价更新评估.67第一节第一节住宅用地及其地价特点住宅用地及其地价特点 .67第二节第二节四城镇住宅用地区片基准地价测算四城镇住宅用地区片基准地价测算 .68一、测算方法.68二、乐清市住宅基准地价测算.69第三节第三节住宅用地基准地价确定住宅用地基准地价确定 .72第八章第八章工业用地基准地价更新评估工业用地基准地价更新评估.78第一节第一

6、节工业用地及其地价特点工业用地及其地价特点 .786第二节第二节工业级别基准地价测算工业级别基准地价测算 .78一、评估方法.79二、估算过程.79第三节第三节工业用地基准地价确定工业用地基准地价确定 .88第九章第九章宗地地价修正系数表编制宗地地价修正系数表编制.91第一节第一节影响宗地地价因素分析影响宗地地价因素分析 .91第二节第二节宗地地价修正系数表编制程序宗地地价修正系数表编制程序 .94一、确定宗地地价修正体系目标.94二、确定修正体系内容.95第三节第三节宗地地价修正系数表编制宗地地价修正系数表编制 .99一、商业用地路线价宗地地价修正系数表编制.997第一章第一章乐清市概况乐清

7、市概况第一节第一节乐清市概况乐清市概况1、乐清市历史、文化、社会经济乐清位于浙江省东南部沿海，东临乐清湾，南临瓯江。全市陆地面积 1174平方公里，海域面积 270 平方公里，辖 21 个建制镇，10 个乡，人口 116 万。这里气候温和，水土肥沃，自然资源丰富，素有“旅游胜地”、“鱼米之乡”之称，在温州、台州、宁波、舟山沿海走廊中，乐清历来是主要的经贸集散地。 乐清历史悠久，人文荟萃。远在四千年前，东瓯先民即在此繁衍生息，流下了许多石斧、石锛、石矛、石犁、石坠等石器。乐清历史上曾有过王十朋、翁卷、李孝光、赵士桢、章纶、高友玑等名人。王十朋为南宋开科状元，翁卷为南宋“永嘉四灵”诗派的杰出代表，

8、李孝光为元朝一代文豪，元史称他“以文章负名于世”，赵士桢为明代杰出兵器专家，其火器发明列为当时世界先进。铸于宋元佑七年的能仁大镬，属亚洲第一大镬，它折射出了乐清市悠久而璀璨的历史文化之光。乐清是中国市场经济发育最早、经济发展最具活力的地区之一，改革开放以来，乐清人扮演 “弄潮儿”的角色，以敢为天下先而闻名四方，率先建立了以股份制为主要组织形式的现代企业管理制度社会发展形态，引起了海内外新闻界、经济界、学术界的普遍关注。从 1993 年开始，乐清跨入综合实力百强县（市）行列。2004 年全市国内生产总值 252.5 亿元，城镇居民人均可支配收入 245618元，农村居民人均纯收入 7547 元，

9、人民生活水平达到了中国政府提出的“小康”生活标准。 乐清已形成一个城镇群，以市政府所在地乐成镇为中心，全市分布着多个经省政府批准的对外开放重点卫星镇，这些卫星镇分布合理，建设颇具规模，其中柳市、乐成、虹桥、北白象四地经济综合实力跻身温州“十强”、浙江“百强”行列。 乐清于 93 年经国务院批准撤县设市后，便开始雄心勃勃地编制现代化中等城市的总体规划，原先这些若即若离的城镇，大多成了新市区的一部分。乐成片为政治文化科教中心，柳市、北白象片为工业中心，虹桥片为商贸中心，七里港片为储运中心，翁垟片为石化中心，雁荡山和中雁荡山为旅游渡假中心，乐清的这种城市格局被专家称为组团式城市。如今，一个集工贸、旅

10、游、港口为一体的现代化中等城市，正悄然崛起于东海之滨。乐清市被命名为国家火炬计划智能电器产业基地、中华全国钻头（建工）产业基地和中国电器之都。 乐清是温州经济模式的发祥地。早在 20 世纪 70 年代中期，家庭作坊、个体工业已在乐清市兴起。80 年代出现了股份合作企业，现已逐步走向规范化。股份合作经济给乐清工业经济发展开创了“黄金时代”，全市现已建成工业小区25 个，标准厂房 310 万平方米，有近 1500 家企业进入工业园区，分布在 104国道乐清段两侧，构成长达 50 多公里的“工业走廊”，集团公司 51 家，其中38 家为全国无区域集团，6 家企业跨入了全国知名乡镇企业行列，形成了以低

11、压电器、电子、机械、仪表、服装、皮革、船舶修造、工艺美术等为主导行业的工业体系。9乐清市场网络健全，全市拥有生产资料和消费品贸易专业市场 80 多个，其中较大规模的 10 多个。柳市低压电器、虹桥电子元器件专业市场分别被称为“低压电器之都”、“电子元器件基地”。全市现有 30 万人在全国各地经商、办企业、建市场、建立了覆盖全国的市场信息网和乐清产品营销网络。随着“质量立市，科技兴业”意识的确立，拳头产品不断问世。质量科技型经济加快发展，高新技术产业化进程加快。在国家长征系列捆绑式火箭、核潜艇和正负电子对撞机中，都有乐清生产的配件。全市已有 78 家企业通过了 iso9000 质量体系认证，其中

12、一家企业还通过了 iso14000 环保体系认证。“正泰”、“德力西”被认定为中国驰名商标，“天正”“人民”等 11 个商标被认定为浙江省著名商标。2002 年，实施国家重点新产品计划 3 个，火炬计划 11 项，星火计划 5 项，省级新产品试制 128 项；累计获得专利产品 2647 项。 乐清被国务院列为首批对外开放县市后，便把目光瞄准了国际市场，外向型经济蓬勃发展。2004 年，全市完成工业总产值 545.11 亿元，比上年增长 14.3%。其中国有及年销售收入在 500 万元以上的非国有工业企业（简称规模企业）完成33.71 亿元，增长 19.2%，占全部工业总产值的比重由上年的 54

13、.4%提高到62.0%，规模企业增加到 847 家，年销售产值超 1000 万元企业 553 家，5000万元以上企业 117 家，亿元以上企业 53 家。土地适度规模经营为乐清首创，并且发展势头强劲，目前，全市 1/3 以上耕地掌握在 3200 多户规模经营户手里，其中经营百亩以上的各类农场 352 家，土地适度规模经济继续朝着农田园林化、设施机械化的方向发展。乐清教育、文化发展迅速，民间办学极富特色，现有民办中小学和职业技术学校 29 所，幼儿园10548 所，建立了乐清广播电视台，创办了乐清报，涌现出了一批有影响的艺术家，乐成和虹桥两镇还被命名为浙江省“东海文化明珠”。 乐清山水形胜，拥

14、有雁荡山、乐清湾、七里港等三大资源优势。 雁荡山史称“东海第一山”，以“山水奇秀”著称于我国十大名山之中，素有“海上名山”、“寰中绝胜”之誉，景区分布着 600 多个景点，面积 450 平方公里，1982 年被列为全国首批重点风景名胜区之一。年游客流量达 100 多万人次。 雁荡山奇峰怪石，飞瀑流泉，充满天然韵味，为笔墨难以形容。灵峰夜景，移步换形，惟妙惟肖，为国内所独有；灵岩古洞石室，悬崖叠嶂，奇峰秀石，卓尔不群；大龙湫气势磅礴，变幻莫测，流水落差 197 米，列全国第一。灵峰、灵岩、大龙湫三大景区荟萃了雁荡的精华，被称为“雁荡三绝”。北宋科学家沈括、明代旅行家徐霞客、清代诗人袁枚、近代康有

15、为、孙科、蔡元培、现代郭沫若、邓拓等文化名人都对雁荡山咏叹不已。 中雁荡山是乐清的又一处国家级风景名胜区，玉甑峰威镇一方，气势逼人，若登高揽胜，则有君临天下、目空一切之感。从雁荡山到中雁荡山，它们呈南北走势，联袂构成了一条国内少有的旅游画廊，处处风流，妙处难以言说。乐清山胜，水也灵。乐清湾是国内罕见的“海洋牧场”，拥有海涂 20 余万亩，浅海水域 18 万亩。盛产黄鱼、带鱼、鲳鱼、墨鱼、弹涂鱼和梭子蟹、蝤蛑、蛏子、对虾等，是一个鲜活的经年收获的海湾。11乐清湾海水养殖产量居浙江省首位，特别是蛏子和对虾养殖，在全国占有重要地位，乐清市清江镇为国家试点的养殖基地，其发展前景十分美好。被称为乐清海上

16、门户的黄华七里港区，是我国 20 个重点港口之一。海岸线长 142 公里，可建造万吨级以上泊位 36 个。现已建成七里港一期工程，港口年吞吐能力达 401 万吨，七里港以其独特的地理位置将成为建设中的温州大港核心。近年来，乐清的基础设施日臻完善。在距离市中心 25 公里的半径范围内有黄华七里港和温州两座大港，有距乐清较近的温州机场和的路桥机场，有与全国铁路网相连的金华至温州铁路终点站，北京至福州的 104 国道南北横穿乐清全境，在建的黑龙江同江至海南三亚沿海高速公路乐清段已全线通车。位于磐石镇的温州电厂一期工程已投入运行，沪-浙-闽-穗大容量光缆干线在乐清市境内的乐成镇和雁荡镇切口。全市程控电

17、话交换机容量达 49.4 万门,建成了宽带小区和精品信息化小区 72 个。城镇自来水普及率达 100%。均名列浙江省前茅。乐清正以其优越的地理位置、良好的基础设施和强大的综合实力，围绕现代化中等城市建设总目标，实施工业园区化、农业产业化、城市现代化、区域均衡化、环境优化战略，积极营造改革开放的思想环境、繁荣健康的文化环境、团结和谐的社会环境、优美整洁的生活环境，大力推进沿海岸线的“海上乐清”和港口建设，沿 104 国道线的工业走廊和文明走廊建设，沿雁荡山脉的旅游画廊和山老区开发建设，积极营造改革开放的思想环境、繁荣健康的文化特色、时代特征、乐清特点的发展路子，把乐清建设成一个经济发达、文化繁荣

18、、社会进步、人民富裕的现代化中等城市。12乐清市经济持续快速健康发展，总体经济运行呈现出增长快、效益好的特点。初步统计，2004 年，全市实现生产总值 252.5 亿元，按可比价计算比上年增长，14.8%。其中第一产业增加值 12.04 亿元，比上年增长 1.6%；第二产业增加值151.44 亿元，增长 16.4%；第三产业增加值，89.02 亿元，增长 14.1%。三次产业结构由上年的 5.3：59.5：35.2 调整为 4.7：60.0：35.3。人均gdp21777 元（按户籍人口计算）。社会事业全面进步，城市建设步伐不断加快，市政设施日臻完善，环境卫生有了明显改善，城市面貌发生了较大的

19、变化，科技、教育、文化、卫生、体育、计划生育、环境保护等各项社会事业进一步发展，人民生活继续改善，社会治安基本稳定。2、交通运输交通建设步伐加快，运输能力不断增强。全市新建、改造路面、改建县乡公路共 20 个项目，总里程 64.73 公里，总投资 25374 万元，已完成投资 3200万元，建成里程 29.67 公里。加强了公路养护工作，及时补救了 14 号台风所造成的侵害，保证了公路的安全畅通，全市实际好路率专业公路达到 59.5%。年末全市公路通车里程达 662 公里。邮政电信业务进一步扩大。全年完成邮电业务总量 9.43 亿元，比上年增长8.5%；程控交换机总容量达 45.19 万门，比

20、上年增长 7.8%；年末电话用户数达 47.24 万户，比上年增长 13.0%，其中市内电话（含小灵通）19.13 万户，增长 10.5%；移动电话 75.81%万户，增长 26.7%。13 加快旅游设施投入，雁荡山知名度进一步提高。继雁荡山荣获“国家地质公园”称号后，我市积极开展申报世界地质公园工作，并投资 1600 多万元建成雁荡山地质博物馆，完成了大龙湫、灵峰景区三线改造，并拆除了部分违章建筑，景区面貌大为改观。全市共接待国内外游客达 159.65 万人次，比上年增长 33.3%，旅游业总收入达 9.74 亿元，比上年增长 71.2%。第二节第二节乐清市乐清市城镇体系分布和规模城镇体系分

21、布和规模1、乐清市城镇体系分布乐清市城镇发展尚处于生长集聚期，中心城市区由沿 104 国道的乐成、柳市、虹桥和北白象等城镇组合而成。随着 104 国道和山区旅游交通线的拓宽改造，以及远景规划（2010 年）期内沿海高速公路和温甬铁路的建成，必将促使沿 104 国道主发展轴、沿（瓯）江及沿海二级发展轴和沿山区三级发展轴的交通区位和经济区位条件的进一步优化，形成“e”字型的生产力框架格局，从整体上控制着市域城镇体系的发展。今后 1015 年内将形成主发展轴沿线以城镇串珠式发展为特点的主体格局，市域中心城区和次中心区（大荆）南北呼应；沿海、沿江城镇与主发展轴城镇带之间形成经济上联结互动的关系，共同构

22、建丘陵地区“城镇群”；西北部山区将通过政府扶贫倾斜和依靠山区旅游业的发展，兴起零星分布的几个地方小城镇，逐步成长为山区社会经济发展的新的“增长点”。与此同时， 城镇地域分工与职能将更趋明确：（1）市域中心城市区为全市政治、经济、文化、信息的中心，以发展第三产业和第二产业为重点，中心吸引与辐射功能增强。（2 ）副中心城市（大荆镇）具有辅助主中心延伸其吸引和辐射功能14的作用。以工业为龙头，强化商业服务业功能，将建成北部广大山区的经济、文化中心，带动山区脱贫致富。（3）二级城镇为地方中心城镇， 以发展第二产业为重点，须突出区位与产业优势，加强相互间有机联系，增大经济依存度。（4）沿江、沿海城镇立足

23、区位优势，发展港口、 石油化工和水产及加工业。山区城镇，发挥旅游资源优势，发展以旅游开发和旅游服务为重点的第三产业。2、城镇规模及排序城镇集聚和工业化带来的城市化都是随着人类社会经济发展而出现的社会现象，也是社会发展客观经济规律的本质反映。由于城镇成长与布局对区位具有强烈的选择性，因此，乐清市城镇在临海、沿江（河）及沿交通主干线等区位条件相对优越的地区呈现带型扩展。同时，城镇的成长与布局又具有区域性，这是由区域特定的自然条件、区位因素及经济政策环境等因素的综合影响所决定的。乐清市城镇化发展的基本特点是：（1）多山地，少平原的地形格局， 地势高低起伏，城市的绝大部分位居狭窄的沿海平原，因此，境内

24、交通主干线沿地形走向贯穿平原中部，而较少形成网状。区域性生产布局和城镇建设通常依赖于交通区位，也大都集中在平原地区，并沿交通干道两侧呈带型扩展。（2）城镇化带型扩展的速度和规模取决于区域经济增长速度与发展水平。本地区素有务工经商的好传统，改革开放以来，又得益于沿海区位优势和国家优惠政策，市场经济快速发展，投资环境不断改善，经济实力明显增强，促使区域性基础设施建设、工业成组布局与人口的大量集聚，从而大大加速了城镇化发展进程。（3）本地区人多地少，在市场经济机制的驱动下，当地大批农村剩余劳动力或离土不离乡，就地办厂，或离土又离乡，走向“非农化”。因此，产业结构转换所引起的就业结构的变化，15尤其是

25、城镇人口的增长及其非农化，客观上成为推进城镇化快速发展的一支巨大力量。城镇化综合度是衡量一定时期内区域各城镇区位条件、经济水平和发展规模等的一项综合指标，它是城镇等级划分的基本依据，适合于城市首位度低、城镇尚处于极化生长期的经济发达区的县域城镇体系划分。表 1-2-1 是乐清市城镇综合度分值表。表 1-2-2 是采用乐清市工农业总产值和人口规模进行标准化加权平均算出的规模指数。综合分析表 1-2-1 和表 1-2-2，将乐清市 22 个乡镇划分为四个级别，见表 1-2-3。表 1-2-1 乐清市城镇综合度分值表城镇综合分值城镇综合分值城镇综合分值乐城镇98.12柳市镇94.35虹桥镇93.21

26、北白象镇91.08大荆镇87.53蒲岐镇84.73七里港镇82.62翁洋镇81.95黄华镇79.22白石镇77.66磐石镇75.65象阳镇75.25芙蓉镇68.65南岳镇67.90雁荡镇67.85清江镇63.71南塘镇61.62湖雾镇60.45石帆镇53.14淡溪镇52.48仙溪镇52.15表 1-2-2 乐清市城镇规模排序表2003 年2004 年名称工业生产总值（万元）农业生产总值（万元）人口数量规模指数工业生产总值（万元）农业生产总值（万元）人口数量规模指数修正规模指数柳市镇124104750621559862.631824078606599080.002.912.77北白象镇77216

27、5101121082202.028307079371988791.911.97乐成镇584715220281062141.82624975257501466532.021.92虹桥镇5801258631898131.745780329524968031.651.69翁洋镇13702218722526090.9216579319556554200.930.92黄华镇1402584121359590.861757733621363040.880.87大荆镇675009160572360.78788758368659980.840.81象阳镇1378852898328180.869190938803

28、52560.650.75七里港镇961001498225880.75947031493247020.650.70磐石镇628562309160080.65892962667165950.730.69雁荡镇1067014424501530.60818612457524260.600.60蒲岐镇4680010899338830.57498678656339580.540.5516清江镇415007983322470.53447548273360550.540.53石帆镇373872014311140.49708413066323800.580.53白石镇550001758277260.543725

29、62086275540.440.49芙蓉镇364711586244390.45557051712255810.500.47南塘镇309485022223000.43440596324221500.470.45淡溪镇279773061247870.42425023629252930.450.43天成乡360001794201410.44165566283189070.320.38仙溪镇63172358263930.32189042839270260.370.35南岳镇432017548235930.36329813063242080.330.35湖雾镇202143146205120.361333

30、52706199280.290.33表 1-2-3 乐清市城镇级别划分表级别乡、镇名称一级镇乐成镇、柳市镇、虹桥镇、北白象镇二级镇大荆镇、七里港镇、白石镇、黄华镇、翁垟镇、象阳镇、芙蓉镇、磐石镇、蒲岐镇、雁荡镇、清江镇三级镇天成乡、南塘镇、南岳镇、淡溪镇、石帆镇四级镇湖雾镇、仙溪镇第三节第三节基准地价更新的必要性基准地价更新的必要性1、乐清市社会经济发展对土地利用的影响乐清是我国经济发展活力最强和速度最快的区域之一。城镇化快速发展主要取决于经济文化背景和宏观政策环境两大因素：（1）从文化渊源和历史背景来看，自宋代以来海外贸易已有所发展，深受“永嘉学派”功利思想的世代影响，传统的经商意识浓厚。大

31、批华侨在国外谋生，外向型经济具有一定的基础。（2）改革开放以来， 在国家投资少，没有现代大工业带动和没有中心城市经济辐射的情况下，温州人从实际出发，坚持生产力标准，靠民间启动、自我发展，生产营销网点遍及全国乃至世界各地，走出了一条独具特色的经济发展路子“温州模式”。特别是 1992 年以来，生产力又一次获得解放，以家庭工业为特17色，专业市场为龙头的个体、私营和股份合作制企业蓬勃发展，促进了众多小城镇的快速发展壮大。（3）多种形式的企业协同发展， 资金集中，促进了基础设施条件的进一步改善和生产的地域专业化。尤其是城镇道路的新建、扩建和港口的开发建设，使交通便捷化，投资环境优越化，从而促使人口的

32、进一步集聚和产业不断扩张。（4 ）城乡之间、产业之间的联系日益密切，凭借经济及交通区位的内在联系，有利于推进区域整体城镇化水平的提高及其带型发展格局的形成。浙江省是人多地少的省份，人均耕地 0.5 亩，而温州人均占有耕地更少。作为中国民营企业的发祥地的温州有着激烈的土地供需矛盾，一边是快速的经济发展，一边是土地供应紧张，加剧了供需矛盾，这使得土地价格节节攀升。而抬高的地价反过来影响社会经济的发展，成为社会经济发展的瓶颈。2、原基准地价标准不适应新的市场需要原基准地价是 2000 年测算的结果，距此次基准地价基准日已近 6 年。但近几年来，随着城镇规划的实施，城区面积的扩大，旧城改造和城镇基础设

33、施投入，土地价格均有不同程度的上升，部分区域地价有了较大的变化，原有的基准地价体系在实际的运用过程中，不能满足土地管理的实际需要，给土地管理工作带来一定的困难。土地市场始终是一个动态市场，随着社会、经济发展，地价将随之发生相应的变化。按照城镇土地估价规程的要求，城镇基准地价两年需及时更新调整，国土资源部工作方案也明确规定基准地价每三年需更新一次。特别是近几年乐清市在科学发展观的指引下，以构建和谐社会为目标，立身本市的发展，逐步改善土地利用结构，提高土地的利用效率使得土地市场得到有效培育和发展。随着社会经济的发展，相对应地价总体水平也随之发生变化，原地价成果难以适18应日常地价评估和土地市场管理

34、的需要 ，原地价成果限于当时的市场条件及认识水平，评估方法、技术水平与现时比较存在一定的差距，故基准地价成果更新势在必行。根据原浙江省土地管理局浙土发199874 号文件浙江省基准地价更新、上报审核、公布的实施意见和浙江省人民政府浙政发200161 号浙江省人民政府关于加强国有土地资产管理的通知精神，基准地价更新是建立一个更为科学、更为适用的基准地价体系。19第二章第二章基准地价更新评估技术设计基准地价更新评估技术设计第一节第一节基准地价更新范围和目标基准地价更新范围和目标1、基准地价更新范围1.乐成、柳市、虹桥和白象四城镇规划建成区；2. 蒲岐镇、白石镇、象阳镇、翁垟镇、磐石镇、七里港镇、黄

35、华镇、淡溪镇、石帆镇、大荆镇、仙溪镇、湖雾镇、雁荡镇、芙蓉镇、清江镇、南塘镇、南岳镇共 17 个建制镇和天成乡规划建成区以及大桥工业园区、中心工业园区、磐石工业园区、蒲岐工业园区、清江工业园区、天成石帆工业园区等六个工业园区。2、基准地价更新目标本项目研究的目标可以概括为：1. 通过本次更新，了解乐清市地产市场发育情况，弄清乐清市土地交易和房地产开发中土地价格的形成机制和变化趋势，掌握乐清市土地利用空间变化格局和演变规律；2. 借助计算机技术和地理信息系统技术，依据地产市场交易资料和土地质量条件，划定乐清市各镇的土地级别与区片，更新评估其基准地价；3. 通过基准地价研究和测算，建立一个更为科学

36、、合理、符合当地实际，且较为适用的基准地价体系，使得新的基准地价标准成为乐清市土地管理中的有效工具和手段；204. 建立宗地价格评估参照标准和地价修正体系，为企业改制、清产核资、土地相关税费的征收和地价管理提供科学依据；5. 创建土地估价信息系统、建立地价动态监测体系，提高土地价格信息社会化服务水平，为乐清市土地管理、城市建设和社会经济发展服务；6. 力求在严格按照国家质量监督检验检疫总局 2001 年 11 月 12 日发布的城镇土地分等定级规程和城镇土地估价规程的要求的基础上，根据乐清市的房地产市场发育情况和特征，做出相应的专题研究；7. 运用计算机辅助和 gis 空间分析方法以及数据库管

37、理等方法和技术，力求在土地级别调整和基准地价的方法上和技术上有新的突破。第二节第二节基准地价更新基本依据和基本原则基准地价更新基本依据和基本原则1、更新依据基准地价更新评估是具有很高的技术性和理论性要求，因此其更新评估工作必须在一定的理论依据、法规文件依据、技术依据和资料依据的指导和规范下进行。（1） 理论依据1.地租地价理论 马克思主义认为，地租是直接生产者在生产中所创造的剩余产品被土地所有者占有的部分，是土地所有权在经济上实现的形式。并将地租按其形成条件和原因不同，分为级差地租、绝对地租和垄断地租。西方经济学家认为地租是“土21地在生产利用中自然产生的或应该产生的经济报酬”；是“作为使用土

38、地的代价”，是使用土地而支付的价格，即土地生产力的报酬。 地价理论是建立在地租理论基础上的，马克思主义的地价理论可以概括为：土地虽然不是劳动产品，没有价值，但有使用价值，并有价格；土地可分为土地物质和土地资本，土地物质是纯粹的未投入劳动的自然土地，土地资本是固定在土地中的物化劳动和活劳动投入，土地价格是地租的资本化。在量的规定上符合下列公式：土地价格=地租利息率。现代西方经济学的土地价格理论主要有以下三种：一是土地供求理论，认为地价是土地供求均衡时的价格即交换价值。其决定因素是土地的供给和需求量，在土地需求量不变的前提下土地供给增加，地价下跌；土地供给量减少时，则地价上扬。二是土地收益理论，认

39、为地价是土地收益即地租的资本化，地租是指经济地租，即土地总收益扣除总成本的余额，计算公式为：地价=（土地总收益-总成本）还原利率土地总收益是指正常管理水平、正常市场状况、最佳土地利用时的收益，总成本是指各种税收、营运成本、投资折旧、资本利息等。还原利率一般与通行利率投资风险有关。三是效用价值论，即商品价值的大小取决于该商品的效用的高低，效用高则其价值量就大，反之则小。以上的地租和地价理论为各种土地权利价格评估提供了直接的理论基础。222.区位理论区位理论是分析事物在空间上的方位和距离的关系，研究一定社会经济活动中诸事物的空间分布特征的一个重要的理论。区位理论认为，城市土地与其它生产要素的主要差

40、别在于土地会由于其相对位置的变动而产生不同的使用价值，不同的经济收益和不同的地租由于土地区位差异，使得同类行业在不同的区位上获得的经济收益差异巨大，即使是同一位置，而由于行业的不同也会导致经济收益差异明显。因此，城镇土地的收益水平和资本地价(地租、地价)几乎完全取决于土地的宏观、中观和微观区位条件，而土地的利用方式在很大程度上要受制于地租地价水平。城市土地区位对地价的影响作用于是极端重要的，区位优劣是衡量地租、地价高低的标尺。而地租、地价也在成为土地使用方式的杠杆和指示器。在市场机制下，城市中各种活动对土地的使用竞争必然激烈，并通过土地供给，以土地需求的市场价格变化和自身能从土地上获得的经济利

41、益来决定各自活动的最佳区位，以致形成地租和地价远离市中心逐渐降低，城市土地利用呈同心圆分布的理论模式。高级商务（金融、事务所等）在市中心具有较高的竞争能力，可以支付高于其它任何活动的地租，故其用地位于市中心区，依次向外的是商业服务业、工业、住宅、郊区农业用地。区位理论揭示了一定区域内人类经济活动与社会、自然等其他生物和要素间的相互内在联系和空间分布规律。土地作为人类活动的场所， 在这些内在联系和空间分布规律影响下形成了不同的生产力和空间布局形式，表现为不同地租地价的地块之间有距离和方位特征，还具有确定的空间分布规律。掌握了土地和土地的空间分布规律对土地基准地价评估有很大帮助。因此在估价时以区位

42、理论作23指导，根据土地的区位条件及其在市场交易中形成的地价和土地收益，就能较准确地评估出待估土地的价格。区位分析可以分解为不同的距离来讨论。一方面，距离的不同，会使不同的地段本身具有最佳或适宜发展的利用方式，如此可以发挥房地产的最佳经济效益；另一方面，不同的用地单位选址，会衡量其经济效益和支付能力，从中确定适合的位置。城市房地产最终或最优区位的选定是由以上两个方面相互作用决定的。3.机会成本理论根据西方经济学理论，把一定资源用于生产某种产品时所放弃的另一种产品的数量就是这某种产品的机会成本。运用机会成本的概念可以对一定土地资源权利状态下不同作用所能达到的经济收益或效用进行比较，以便得到在运用

43、这一土地资源时，达到最大可能的收益。在土地估价时，我们也可以借助机会成本理论来进行。例如，土地因改变用途而丧失掉的代价，即为现在用途的资源的机会成本，它实际上是以放弃某种用途的收益作为现在用途的资源价格。比如，原农业用地因征地改作城市建设用地时，原农业用地的收益，就是现在建设用地的机会成本，这亦是为何要支付征地补偿费的原因。4.资金时间价值理论资金的时间价值指资金随着时间的推移而产生的增值。它是社会创造价值能力的一种表现形式，其具体形态是利润和利息。由于资金具有时间价值，所以现在的一笔资金要比未来的一笔等额资金更富有价值。因此在估价时，必须要考虑到，发生在不同的时点的资金的可比性，为此有必要把

44、不同时点发生的现金流在等值基础上进行折算。即在估价时必须要考虑资金的时间价值。245.城市规划理论城市规划是一定时期内城市发展的目标和计划，是城市建设的综合部署，也是城市建设的依据。城市规划要对城市内部的用地规模、结构、时间安排、发展计划、建筑物层数、建筑密度、间距、容积率等都有明确和详细的规定，确定了城市土地利用的总框架，是城市土地估价的约束条件。基准地价的更新评估要结合城市规划，尽量使城市规划意图体现在估价过程和估价结果中，科学、准确、合理地确定地价评估结果。（2） 法规文件依据1中华人民共和国土地管理法；2中华人民共和国城市房地产管理法；3国家、省、市 、县的其它有关税费的法律、法规和文

45、件；4地价监测点技术规范。（3） 行业标准及技术标准1城镇土地定级规程；2城镇土地估价规程；3原浙江省土地管理局 1998 年 74 号文件关于印发“浙江省基准地价更新、上报审核、公布的实施意见”的通知；（4） 其他资料251. 乐清市土地利用现状调查资料；2. 乐清市土地利用总体规划资料；3. 乐清市人口、社会、经济、交通方面统计资料；4. 乐清市土地统计资料；5. 20022005 年乐清市房地产市场信息资料，主要包括租赁、买卖、商品房销售、土地出让、转让、征地拆迁补偿、房地产开发、出租、抵押，以及企业改制等市场交易的地价和房价资料；6. 2001 年乐清市基准地价资料；7. 乐清市土地利

46、用现状图和近中期规划图；8. 土地定级资料。2、基准地价更新评估的基本原则基准地价更新评估的基本原则是土地评估工作人员在评估工作中应当遵守的法则、标准或应注意的问题。基准地价更新评估的基本目标是根据发展变化的土地市场适时调整基准地价，确保基准地价能够保持现势性，真实反映土地市场中的地价水平和变动趋势，对地价进行宏观调控，为政府制定管理措施和投资者进行投资决策提供依据。为了实现这一目标，基准地价的更新评估应根据土地市场中影响地价的因素以及土地价格水平的变化强度范围制定相应的技术路线，在具体的评估过程中应遵循以下原则：1.因地制宜原则26 地产是土地的经济形态，体现土地的产权关系，它既具有土地的法

47、律属性，又具有作为资源和资产土地的自然和经济双重属性。因此，土地具有使用的永久性和个别性、以及位置的固定性等。正由于这些特点，土地价格不同于一般商品价格完全取决于供求关系的均衡，而表现出地域性、垄断性的价格趋向。故在基准地价更新评估中，必须充分考虑城镇的区位条件，因地制宜地进行更新评估。2.连续性原则 基准地价反映的是一定时期土地使用权的平均价格，不同时期土地市场、房地产政策、法规等都会变化，必然引起地价水平的经常变动。因此，土地市场是一个动态市场，地产价格随着时间的推移会发生变动；但价格的变动总有一个过程，是一个连续不断的过程。现行地价是历史地价的延续，现行基准地价同样也是原来基准地价的延续

48、。因此，在对基准地价的更新评估中，应充分利用原有的资料，根据土地市场、土地区位条件的更新加以调整与修正；同时，尽量将有关工作进行标准化处理，并输入计算机辅助系统，努力为今后的成果更新创造有利条件。3.期望收益原则房地产交易双方各自所能够认可的交易价格，都是建立在各自对未来房地产收益预测分析的基础上，过去房地产的收益仅仅作为预测的背景依据。因此，土地价格在很大程度上是以将来收益的预测为基础的，这就要求我们在估价时要分析预测影响土地价格变化的各种因素。不仅要了解该土地过去的收益和原基准地价形成时的土地收益，而且还要对土地市场现状、发展趋势、宏观的社会形势等各种因素对土地市场的影响进行细致分析和预测

49、，把握当前土地市场特征所能带27来的预期收益与基准地价评估时的预期收益的相互变化关系，以准确预测该土地现时市场特征下的预期收益价格。4.综合平衡原则土地价格评估有许多方法，不同的评估方法所依据的原理、角度是不同的，用多种方法进行土地价格评估，其所得的结果往往是不一致的。就目前我国土地评估的实际工作来看，由于我国土地市场建立较晚，市场发育欠成熟，不确定因素对地价的影响以及土地市场的不规范将导致评估时很难把握地价水平；同时土地估价方法体系也处于不断发展与完善之中。这就有必要采用多种方法进行多途径调整、平衡，使调整的基准地价能更好地反映土地市场特征。在基准地价更新评估中，应以种方法为主，同时采用其它

50、方法进行验证、比较，这样才能形成比较合理而公正的基准地价。另外，土地价格是受多种因素影响的，其自身的分布规律，不同类型用地由于对影响因素的敏感性的不同而表现出不同的分布规律，所以评估的基准地价应反映出各类用地的总体地价变化趋势，揭示出各类用地经济效益的区位差异。对基准地价的更新评估应特别注意地价的总体分布规律，局部调整的价格应体现并兼顾地价总体分布规律，不同类型用地应能反映各自的分布规律。因此进行基准地价更新评估应进行区域间不同类型用地综合平衡，保持调整后的基准地价有合理的分布格局，使得调整前后的基准地价不致于有很大的跳跃。5.易操作性原则28 基准地价更新评估，应遵循简便、实用、易操作的原则

51、，制定相应的技术路线和方法。在体系设计方面，必须考虑应用基准地价能在较短的时间内科学、快速、有效地完成宗地地价评估任务。 上述各项原则是有机联系的，不能片面强调某一方面忽视另一方面，在评估的整个过程中应结合运用这些原则，不断提高评估工作的质量。虽然评估的结果因受各种因素往往同客观存在的价值有一定的差距，但在评估中，只要我们坚持上述各项原则，选用科学的估价方法，所得出的评估结论就应该能反映其客观实际情况，也容易得到社会各方的认同。第三节第三节基准地价定义和内涵基准地价定义和内涵1、基准地价定义根据城镇土地估价规程、浙江省土地管理局浙土发199874 号通知以及基准地价评估应用经验，本次更新评估基

52、准地价定义为：“基准地价是政府定期制定公布的各土地利用类型（商业、住宅、工业等）现状条件下的一定年期土地级别或均质地域平均土地使用权收益的单位面积价格”。城市基准地价按照城市主要用地类型评估，按商业、住宅、工业等用途区分，各用途的使用年期确定为法定最高出让年限（见表 2-3-1），它具有平均性、综合性、时间性、区域性、级差性、公开性等特点。表 2-3-1 各种用地类型法定出让年限用地类型法定最高出让年限（年）商业用地40住宅用地70工业用地50292、基准地价的内涵构成根据浙江省土地管理局浙土发199874 号通知，基准地价的内涵构成包括以下三大部分：(1)国家土地所有权收益的资本化部分。从理

53、论上讲，是绝对地租、级差地租 i 和垄断地租的构成部分，是自然界形成的垄断产生的；(2)土地外部间接投资开发(即基础设施、公用服务设施等项目)所贡献的地租（纯收益）的资本化部分。理论上是部分级差地租 ii 的构成部分；(3)土地内部直接投资开发所贡献的地租（纯收益）的资本化部分。3、基准地价的基准条件基准地价是各城镇按不同均质区域评估的各类用地土地使用权的单位面积平均价格，反映地价城镇总体地价水平，具有相应的基准条件，即基准地价与基准条件是相对应的，同一均质区域采用不同的基准条件评估的地价水平高低是不同的。由于我国土地估价工作起步较迟，估价方法体系也不断处于发展之中，以前各地完成的估价成果往往

54、缺乏对基准条件的明确界定或缺乏统一的原则，从而影响了成果的应用效果，尤其是表现在：城镇内部不同土地市场中由于交易地块特征、交易方式不同，导致交易地价不统一，地价相差悬殊，它们之间基准地价水平不可比。由于不同城镇基准地价的基准条件界定不同，评估的地价水平分布规律往往出现与城镇经济水平、区位条件分布规律错位的现象，故不利于从区域宏观层次把握基准地价总体水平，而且影响政府宏观调控和管理土地市场的效果。为此，本次乐清市对基准条件作明确、统一的界定，并建立相应的基准地价体系，以利于解决不可比性问题，使不同城镇的地价水平具有横向可比性及同一城镇不同时期评估的地价结果具有纵向可比性，提高和拓展估价成果的实用

55、性，30同时便于建立全省乃至全国范围内有可比性的科学合理的地价体系，达到规范和科学管理地产市场，把城镇土地使用制度的改革引入科学的轨道。根据浙江省国土资源厅要求及相关规定，从当地土地市场实际出发，确定四城镇和其他 18 个建制镇、集市的基准条件：1. 基准地价的基准日为 2005 年 12 月 1 日；2. 基准地价的使用年期为各类用地出让使用权的法定最高年限，即商业用地为 40 年，住宅用地为 70 年，工业用地为 50 年；3. 根据乐清市实际土地利用状况和城市规划对各类用地要求及不同的土地开发状况，设定土地开发程度标准为“五通一平”，即宗地外通路、通上水、通下水、通电、通讯和宗地内场地平

56、整；4. 宗地内部土地开发状况为已在使用的开发完好的熟地状态；5. 建筑密度和容积率设定：城区大宗地商业用地容积率为 2.0，建筑密度为50%；住宅小区用地容积率为 1.8，建筑密度为 30%，立地楼建筑密度为100%，容积率为 5.0；工业用地建筑密度为 50%，容积率为 1.0。商业路线价中，增加小宗地街面房用地容积率为 1.0，建筑密度为 100%这种情况的地价；6. 各类用地的地价影响因素均为一般状态；7. 建制镇各类用地基准条件具体见表 2-3-2、表 2-3-3。表 2-3-2 乐清市基准地价的基准条件用地类型容积率建筑密度标准深度使用年限开发状态商业用地级别价2.050%40 年

57、五通一平31路线价（临街）1.0100%6m40 年五通一平区片价1.830%70 年五通一平住宅用地区片价5.0100%70 年五通一平工业用地区片价1.050%50 年五通一平注： “五通一平” 指宗地外通路、通上水、通下水、通电、通讯和宗地内场地平整。第四节第四节基准地价表达方式基准地价表达方式本次评估依据城镇土地估价规程，基准地价按照商业、住宅、工业分类评估。总体而言，三类用地的地价空间分布规律是一致的，即距城市中心近、基础设施完备、交通便利的区位，地价高；反之，地价低。而三类用地地价对其影响因素的敏感性程度不同，使三类用地地价空间分布具有较明显的特征：商业用地地价由于对人流量、道路宽

58、度、进深、店铺分布及规模因素相当敏感，因此，在城市中心和主要繁华街道商业用地地价最高，沿街道向四周(非繁华街道)迅速下降；住宅用地地价对繁华度、道路交通状况等因素的敏感性较商业要差，所以，住宅用地地价由城市中心优区位、高地价逐渐向四周递减，而工业用地地价变化最不敏感。根据三类用地的地价空间分布特征及实际应用的可操作性，乐清市基准地价评估结果分 2 个层次表达。即首先评估商业路线价，然后以商业路线价为基础形成商业的级别基准地价；住宅用地以区片价为基准地价表达方式;工业用地由于对区位条件反映最不敏感，故也只用区片价表示。根据城镇土地估价规程要求，基准地价表达方式如下表 2-4-1。表 2-4-1

59、乐清市基准地价表达方式用地类型四城镇一般建制镇商业用地路线价、级别价路线价32住宅用地区片价区片价工业用地区片价区片价第五节第五节基准地价更新技术路线基准地价更新技术路线乐清市土地级别调整和基准地价更新的技术路线是依据两个规程，结合乐清市土地估价发展的最新成果，采用多种分析方法，注重实用性、可操作性和地价更新连续性，使更新成果不仅能较好地与当地土地市场现状相衔接，而且为今后进行基准地价再更新和保持基准地价的历史继承性打好基础。按照本次基准地价更新评估的目标和原则，乐清市基准地价更新采用市场样点地价测算结合专家咨询的思路进行。更新评估的技术思路是：对乐清市地产市场进行宏观分析，了解地产市场的发展

60、状况以及城市空间演变过程，确定城市的发展方向，同时掌握原有基准地价应用过程中存在的问题和需要更新的内容。调查市场交易资料，测算市场交易中各类别样点地价，先用土地区位条件、样点地价对发生变化的局部土地级别界线进行调整；运用市场交易价格、租赁价格等资料评估路线价、级别基准地价。其技术路线框图如图 2-5-1 所示。33图 2-5-1 乐清市土地级别调整与基准地价更新技术路线第六节第六节基准地价更新成果内容基准地价更新成果内容乐清市基准地价更新工作成果主要包括三个部分。1、文字报告成果土地级别调整与基准地价更新方案设计分析乐清市地产市场状况调查土地定级因素、样点数据、图件土地级别初步划分、样点地价测