物业管理前期准备

1、模块一模块一 物业管理的前期介入物业管理的前期介入一、物业管理前期介入一、物业管理前期介入 是指物业服务企业在接管物业之前就介入，是指物业服务企业在接管物业之前就介入，参与物业的规划、设计和建设阶段，从物业参与物业的规划、设计和建设阶段，从物业管理的角度提出意见和建议，以便建成后的管理的角度提出意见和建议，以便建成后的物业能满足业主和使用人的要求，并且有利物业能满足业主和使用人的要求，并且有利于后期管理工作的进行。于后期管理工作的进行。一般说来，前期介入，越早越好。物业管理是一种对物业全过程的一般说来，前期介入，越早越好。物业管理是一种对物业全过程的管理，其首要环节就是物业管理的前期介入。管理

2、，其首要环节就是物业管理的前期介入。二、物业管理前期介入的作用：二、物业管理前期介入的作用：1）有利于促进那些物业竣工后返工无望的工程质量难点提前得到妥善解决。2）有利于对所管物业的全面了解3）有利于为后期管理做好准备三、物业管理前期介入的工作内容三、物业管理前期介入的工作内容与实施与实施立项决策阶段规划设计阶段施工安装阶段预销售阶段解决开发什么？能否开解决开发什么？能否开发的问题发的问题。配套设施；水电气等的配套设施；水电气等的供应容量；安保系统；供应容量；安保系统；垃圾处理，建材选择等垃圾处理，建材选择等。解决开发什么？能否开解决开发什么？能否开发的问题。发的问题。公示、管理咨询、签定公示

3、、管理咨询、签定合同。合同。前期物业管理前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。(详见详见2003.9.1实施实施的的前期物业管理招投标管理暂行办法前期物业管理招投标管理暂行办法）国家提倡按照建管分离的原则，通过招投标方式选聘前期物业管理公国家提倡按照建管分离的原则，通过招投标方式选聘前期物业管理公司。司。新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前指定临时管理规约，向新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前指定临时管理规约，向物业买受人明示并说明。物业买受人明示并说

4、明。自前期物业服务合同签定之日至新建商品住宅交付使用之日发生自前期物业服务合同签定之日至新建商品住宅交付使用之日发生的前期物业管理费用由出售单位承担；自新建商品住宅交付使用的前期物业管理费用由出售单位承担；自新建商品住宅交付使用之日至前期物业服务合同终止之日发生的前期物业服务费用，按之日至前期物业服务合同终止之日发生的前期物业服务费用，按照合同约定承担。照合同约定承担。二、前期物业管理与物业管理前二、前期物业管理与物业管理前期介入的区别期介入的区别参与管理的身份不同参与管理的身份不同作用不同作用不同参与人员不同参与人员不同三、物业服务企业的组织形式三、物业服务企业的组织形式组织形式组织形式又称

5、组织结构形式，即组织结构设置的具体模式。典型的组织形式有：典型的组织形式有： 直线制组织结构 职能制组织结构 直线职能制组织结构 事业部制组织结构 矩阵制组织结构四、物业服务企业的主要机构职能四、物业服务企业的主要机构职能一般情况下物业服务企业设有5部1室。各自的职能：（1）总经理）总经理贯彻落实董事会决议、决定，全面负责企业的领导与管理工作。负责主持总经理办公会议职权内的各种工作事务，督促企业各方面工作的顺利进行。负责组织、编制企业年度、季度财务预算，做好财务审核监督。负责企业重要的公关和重点接待工作，处理重大事务和活动安排。负责企业下属人员的录用、任免、晋升、奖惩等工作。完成董事会负责授权

6、交办的其他工作，并对其结果负责。（2）办公室）办公室建立健全行政管理运作制度，并监督企业各项规章制度的贯彻执行负责企业的日常行政管理、档案资料管理。组织编制办公用品和劳保用品的计划。协调企业各部门之间的工作。负责组织社区文化活动的开展。后勤管理。接待来访公共关系、招集会议等。（3）财务部）财务部依据国家的有关法规、政策、制度、文件，建立健全企业会计核算制度、财务管理制度。监督企业资金运行状况，定期做出财务分析报告，为总经理决策提供财务依据。组织拟订物业管理各项费用标准的预算方案。审核控制各项费用的指出，杜绝浪费。负责各类收费工作。负责与税务、工商、银行等部门的沟通联络。（4）保安部）保安部建立

7、健全物业安全保卫的组织机构。制定和完善各项安全保卫岗位责任制。负责物业管理区域的安全保卫、交通秩序。做好物业管理区域内的安全防范工作、消防工作。做好保安人员的配备与培训工作（5）工程部）工程部负责工程前期介入。负责物业管理区域内的房屋建筑附属设施、共用设施和设备维修、养护、管理工作。做好建筑物本身维修养护和管理工作。做好自用设施、设备的特约有偿维修服务。负责监督检查房屋装饰、装修管理工作（6）客户服务部）客户服务部负责受理住户咨询、投诉、回访及住户需求信息传达。负责管理区域内卫生保洁、环境美化，水、电、气抄表，礼仪服务。负责提供住户需求服务。负责物业管理区域内年度满意率的调查。负责策划和从事各

8、种经营服务项目利用管理区域内设施、商业网点、会所等开展的便民服务。负责无业的租赁工作。负责商业信息的整理工作。负责市场拓展工作。模块三、人员选聘与培训工作分析工作分析员工招聘员工招聘员工的培训与开发员工的培训与开发绩效考评绩效考评员工的奖励与惩罚员工的奖励与惩罚员工的报酬与福利员工的报酬与福利二、物业管理从业人员素质要求与职业道德二、物业管理从业人员素质要求与职业道德 一、物业管理从业人员的素质要求一、物业管理从业人员的素质要求（一）应该是具有社会主义觉悟，具有高尚道德的人。（二）管理人员必须具有专业知识和专业技能。（三）物业管理人员应具有较高的个人素质。 二、物业管理从业人员的职业道德二、物

9、业管理从业人员的职业道德忠于职守，尽职尽责兢兢业业，热情服务积极主动，讲求实效实事求是，办事公道遵守纪律，奉公守法谦虚谨慎，文明礼貌刻苦学习，提高素质钻研业务，掌握技能模块四模块四 物业区域的规章制度物业区域的规章制度物业区域的规章制度是指物业管理区域内的各种行为规范。物业区域的规章制度的作用物业区域的规章制度的作用：明确管理主体的权利和责任，规范管理主体行明确管理主体的权利和责任，规范管理主体行为为。规范管理主体及参与者的行为。理顺他们之间规范管理主体及参与者的行为。理顺他们之间的关系的关系。规范管理物业管理公司内部行为。规范管理物业管理公司内部行为。物业管理公司的内部管理制度物业管理公司的内部管理制度员工管理制度员工管理制度各部门职责各部门职责员工岗位职责员工岗位职责企业领导制度企业领导制度运作制度运作制度物业管理公司外部管理制度物业管理公司外部管理制度物业管理规约物业服务合同综合性管理规定专向性管理规定住户手册 李先生要买房，在与家人商量时，在深圳工作的儿子告诉他一些选房的经验，其中一条就是要选那些物业管理前期介入的房产，特别是前期介入较早的房子。李先生不以为然，他说物业管理是业主住进去后，物业服务企业向业主提供的管理和服务。前期介入为谁服务？由谁来出钱？这项费用要是加到房价中，房子不是更贵吗？ 试分析李先生