上海市房地产市场容量测算

1、上海市房地产市场容量测算正略钧策管理咨询 顾问 纪来镇 引言某个区域房地产市场容量的大小受诸多因素影响，通常包括以下几个方面：1) 人口因素：区域内居民年龄结构、本地居民与外来人口的比例以及外来导入人口的数量2) 收入因素：区域居民的收入水平、收入结构3) 价格因素：区域内商品房销售价格水平、商品房租赁价格水平4) 城市发展因素：城市化发展的速度、动拆迁带来的需求增长5) 消费特征因素：住房消费习惯（对于租赁居住和购买居住的偏好）、区域内投资投机性需求所占比重笔者试图从收入与房价的关系出发，构筑不受市场影响的房地产容量计算模型，本文的

2、计算思路如下：1) 统计上海市的常住人口数量，包括上海市户籍人口和外来人口结构；2) 计算上海市2007年不同收入水平下的房价收入比，通过不同阶层收入水平与房价的对比计算2007年可购房人口数量；3) 由可购房人口数量和上海市人均使用面积计算2007年上海市总体购房需求量；4) 通过2007年总购房数量扣除已购房数量（可选取1999-2007年商品住宅销售面积或套数），最终得出上海市未来市场容量（静态数据）；5) 同时考虑到城市化率的增长、人口增长以及动拆迁带来的增长，得出上海市未来市场容量（动态数据）；6) 放松假设条件下的数据修正

3、。以上计算过程基于以下假设：1) 假设一：刚性需求假设，没有重复置业，没有投资投机性需求，每个家庭只购买一套住房；2) 假设二：房价收入比假设，消费者对于购房只关注价格与收入的关系，只要价格符合收入承受水平，就产生购买需求；3) 假设三：房价收入比以目前（本文采用2007年）数据为准，且未来不发生变化；（一） 上海市常住人口的数量图表12000-2007年上海市常住人口 2000年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年年末常住人口（万） 1

4、608 1 778 1 815 1 846 1 878 1 906 1 935户籍人口（万） 1 309 1 340 1 347 1 355 1 362 1 370 1 377#户籍人口增长率（） 5.57 5.54 5.62 5.50 5.50 5.50 5.50外来人口居住半年以上（万） 299 438 467 490 515 535

5、 557#外来人口增长率（半年以上人口）（%）  9.20 6.60 5 5 4 4【数据来源】2008年上海市统计年鉴，正略钧策根据上海市人口和计划生育事业发展“十一五”规划的目标，到2010年，全市常住人口规模将保持在1900万人左右，但是按照目前的增长速度，上海常住人口的增长将超过预期。受到政策导向和控制，近年上海的户籍人口增长率始终保持在5.5-5.6左右的增长速度，预计未来户籍人口的年增长率仍然保持在5.5；上海市常住人口的增长主要体现在外来人口的迁入，但是随着城市生活成本的上升和上海是对于导入人口更加严

6、格的控制，未来外来人口增长率会逐渐放缓，预计未来会保持在4-5%左右的增长水平。（二） 上海市房价收入比图表22000-2007年上海市房价收入比 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年市区人均使用面积(m2) 16.3 17.3 18.1 19.0 20.4 21.3 22.0 32.20平均房价(元/m2) 3565.4 3722.3 3

7、994.1 5118.4 6489.0 6842.0 7196.0 8361.0人均全部年收入(元) 11 718 12 883 13 250 14 867 16 683 18 645 20 668 23623房价收入比 4.96 5.00 5.46 6.54 7.93 7.82 7.66 11.40【数据来源】2008年上海市统计年鉴，正略钧策【注】房价收入比=平均房价*(人均使用面积

8、*每户人数)/（人均年收入*每户人数）=平均房价*人均使用面积/人均年收入按照人均使用面积为32平方米计算，2007年上海的房价收入比为11.4，明显超过其他城市的平均水平。那么这个数据是否是绝对偏高的一个数据呢？以西方发达国家为例，他们的房价收入比偏低，但他们的住房私有率却是偏低的，这与他们的住房消费习惯有关。与之相反，发展中国家房价收入比普遍较高，而住房私有率却偏高，目前我国房价收入比为7-8，而住房私有率已超过83%。如果以台湾地区为例（我们经济发展阶段与二十年前的台湾有诸多相似之处），在房价高峰期的1989、1990两年，台湾房价收入比为10左右，其中台北在12上下，其后房价泡沫破灭，

9、房价收入比回落，近10年来一直在6上下徘徊。台湾居民住房私有率一直处于世界前列，1980年时为73.5%，到2005年更是上升到87.3%，这一情况与大陆类似。由此来看，上海市房价水平已经超出了消费者收入水平和购买能力，已经明显出现泡沫。图表32007年上海市不同收入阶层所占比重以及购房承受能力指  标 总平均 低收入 中等偏下 中等收入 中等偏上 高收入按可支配收入划分各阶层（元/人） 23 623 10 297 15 131 20 249 27 286 47 1

10、49各阶层所占比例 100% 10% 20% 30% 25% 15%平均每户家庭人口 （人/户） 3.01 3.15 2.97 3.02 3.01 2.89平均家庭年收入(元/户) 71104 32435 44940 61153 82132 1362612007年商品房销售价格(元/户) 8361 8361 8361 8361 8361 83612007年人

11、均使用面积（平方米） 32 25 28 32 34 382007年平均住房价格（元） 810365 658429 695301 808007 855665 9182052007年不同家庭房价收入比 11.40 20.30 15.47 13.21 10.42 6.74年还款额占收入比重（20年） 72% 128% 97% 84% 65% 43%【数据来源】20

12、08年上海市统计年鉴、正略钧策【注】1、按2007年房价数据按揭计算，首付30%，贷款70%，按揭20年，利率根据最新央行商业贷款利率7.83%，采用等额本息法计算2、等额本息还款方式是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。通常认为，按揭比20年情况下，年还款额占收入比重为30%以内，属于比较容易支付的；年还款额占收入比重为30-50%，属于可以支付阶层；年还款额占收入比重大于70%的情况下，认为是难以支付的；但是剔除掉2007年房价上涨过快引起的房价收入比畸高的因素，乐观估计，上海市达到购房要求收入水平的消费者达到70%左右的水平；保守预计，上海市达到购房要求收入水平的消费者

13、达到40%左右的水平。（三） 2007年上海市商品住宅总体购房需求量图表42007年上海市商品住宅总体购房需求量 保守 基本 乐观年末常住人口（万） 1835.3#户籍人口（万） 1368.1#外来人口半年以上人口（万） 467.3城市化率 85.8%城市户籍人口（万） 1173.3 城市户籍人口人均户人数(人) 2.7 城市常住人口人均建筑面积(平方/人) 32 32 32！户籍人口购买比例 40% 60% 70%！外来常住人口购买比

14、例 20% 40% 50%实际购买人口（万） 562.77 890.88 1054.94初步估算总需求面积(万方) 18008.70 28508.29 33758.08初步估算总需求套数(万套) 208.43 329.96 390.72【数据来源】2008年上海市统计年鉴、正略钧策【注】1、2007年上海居住满5年的外来人口占总外来人口的比重为20%左右，居住满1年以上的外来人口占60%；2、可购房人口=城市户籍人口*按收入计算城市户籍人口可购房比例+外来人口*按居住期限计算

15、外来人口可购房比例3、2007年住房总需求（面积）=可购房人口*人均建筑面积；2007年住房总需求（套数）=可购房人口/人均户数（四） 上海市未来房地产市场容量测算（静态条件）图表52007年上海市未来房地产市场容量测算 保守 基本 乐观初步估算总需求面积(万方) 18008.70 28508.29 33758.08初步估算总需求套数(万套) 208.43 329.96 390.72未来需求套数 -27.85 93.67 154.43未来需求面积 -240

16、6 8093 133431999-2007年上海市商品住宅销售面积(万方) 204151999-2007年上海市商品住宅销售套数(万套) 236按照2007年计算未来需求需要销售时间（年） -0.73 2.47 4.06按照2002-2007年两个周期的销售平均值计算未来需求销售时间（年） -0.90 3.02 4.98【数据来源】2008年上海市统计年鉴、正略钧策在对购房群体进行保守计算情况下，会得到未来需求的负值，其产生的原因有三个：1、1999-2006年上海房地产市场投资投机性需求占有较

17、大的比重，特别是2003-2004年散户投资者和机构投资者大量涌入上海，直到“国八条”出台之后上海房地产的投资和投机水分得到一定程度的抑制，资金开始转向其他城市；2、重复购房，上海本地居民具有较强的重复置业的购买特点，改善性居住是支撑上海购房消费的主力，同样也大大增加了上海市整体的购房需求总量；3、目前房屋价格已经超过了实际收入的承受水平，导致目前市场容量测算不足。特别是由于前两个原因，导致笔者基于以上假设的条件下，对于上海房地产总体容量预估不足，出现了保守情况下未来需求的负值。（五） 上海市未来房地产市场容量测算（动态条件）图表62007年上海市未来房地产市场容量测算（动态条件）&

18、#160;2000年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年城市化率 74.60% 84.50% 85.80% 87.00% 88.00% 89.00% 90.00%城市常住人口 1199.6 1519.2 1574 1626.5 1673.4 1717.5 1763城市常住人口增长（万人）  55 54.8 52.4

19、0;47 44.1 45.5按照60%的购买比例计算  33 32.9 31.4 28.2 26.5 27.3！未来每年新增需求面积  1056 1052.17 1006.39 901.55 847.53 873.34！未来每年新增需求套数  12.22 12.18 11.65 10.43 9.81 10.11动拆迁带来的购房需求套数（万套） 6.8

20、0;7.4 7.7 6.3 6 6 6！未来每年新增需求套数总计  19.62 19.88 17.95 16.43 15.81 16.11【数据来源】2008年上海市统计年鉴、正略钧策在现有市场需求消化的同时，未来市场容量的增长主要由城市化进程、户籍人口增长、外来人口迁入以及本市动拆迁所带来，每年约有45-50万人口的增长和6.5万套的动拆迁需求，相应每年新增房地产需求量为15-20万套左右。（六） 放松假设条件下的数据思考1 . 笔者关于未来上海市房地产市场容量的测算