项目市场调查研究报告(56页)

1、XX地产市场研究地产市场研究XX地产市场研究篇地产市场研究篇XX城市研究篇城市研究篇XX城市研究篇城市研究篇XXXX人口变化趋势人口变化趋势XXXX概况、功能定位及地位概况、功能定位及地位XXXX经济发展经济发展XX-火车拖来的城市XX功能定位及地位功能定位及地位XX自古就有“黔滇门户”、“全楚咽喉”之称，发挥着“承东启西、南引北联”的重要作用。XX火车编组站具有7300个车皮编组能力，是全国九大铁路编组站之一，可直达北京、上海、广州等大城市，年发送旅客342万人次，货物52万吨。优越的区位，便捷的交通，使得XX成为内陆地区重要的交通、通讯枢纽和物流中心。XX概况、功能定位及地位概况、功能定位

2、及地位XX自然地理概况自然地理概况XXXX生态环境良好，山川秀美，名胜古迹众多，民俗风情迷人，是湖南省的重点生态环境良好，山川秀美，名胜古迹众多，民俗风情迷人，是湖南省的重点旅游城市之一。全市现有国家级文物保护单位旅游城市之一。全市现有国家级文物保护单位3 3个，省级文物保护单位个，省级文物保护单位1515处，省处，省级风景名胜区级风景名胜区5 5个，省级森林公园个，省级森林公园3 3个，省级自然保护区个，省级自然保护区1 1个。个。 XXXX属中国南方重点林区之一，森林覆盖率属中国南方重点林区之一，森林覆盖率65.3%65.3%，活立木蓄积量，活立木蓄积量55105510万立方米，万立方米，

3、居湖南省第一居湖南省第一 黔中郡遗址黔中郡遗址 凤凰山风景区凤凰山风景区 芷江抗日战争受降地芷江抗日战争受降地 XX概况、功能定位及地位概况、功能定位及地位XX市政交通状况分析市政交通状况分析XXXX市目前没有高速公路市目前没有高速公路, ,市区主市区主要靠迎丰路及人民路两条主要要靠迎丰路及人民路两条主要干线连接。干线连接。在未来的湖南省高速公路网在未来的湖南省高速公路网“三纵六横的建设规划中三纵六横的建设规划中, ,将开将开通通XXXX至娄底至娄底全长全长251251公里的高速公里的高速公路，同时邵阳至公路，同时邵阳至XXXX、XXXX至新至新晃晃 、吉首至、吉首至XXXX作为各大高速公作为

4、各大高速公路的支段也将陆续开通，将路的支段也将陆续开通，将XXXX与上海、杭州、昆明、包头等与上海、杭州、昆明、包头等各大城市连接起来。各大城市连接起来。XX概况、功能定位及地位概况、功能定位及地位XX行政区规划分析行政区规划分析XX概况、功能定位及地位概况、功能定位及地位鹤城区鹤城区XX市共划分有十四个县级行市共划分有十四个县级行政区：政区：鹤城区，洪江区，中方县，鹤城区，洪江区，中方县，芷江县，新晃县，麻阳县，芷江县，新晃县，麻阳县，安江县，黔城区，辰溪县，安江县，黔城区，辰溪县，会同县，靖县，通道县，溆会同县，靖县，通道县，溆浦且，沅陵县。浦且，沅陵县。鹤城区目前即为鹤城区目前即为XX市

5、市区市市区XX市区市区XX经济发展指标分析经济发展指标分析XX概况、功能定位及地位概况、功能定位及地位近几年近几年XXXX经济发展速度迅猛经济发展速度迅猛,GDP,GDP年增速达到年增速达到11.6%,11.6%,投资环境也随之得到很大改善投资环境也随之得到很大改善, ,固定资产投资和房地产投资额年增速达到固定资产投资和房地产投资额年增速达到35%35%、28%28%XX经济概况经济概况XX经济发展经济发展XXXX产业开发具备一定基础，支柱产业逐步壮大。产业开发具备一定基础，支柱产业逐步壮大。20052005年，年，XXXX市国市国内生产总值内生产总值296.4296.4亿元，一、二、三产业比

6、重为亿元，一、二、三产业比重为23.323.3：31.231.2：45.545.5。初步形成了医药、林产、化工、食品加工、电力及电化学等支柱初步形成了医药、林产、化工、食品加工、电力及电化学等支柱工业，农业产业化水平逐步提高，以商贸物流为主的第三产业迅工业，农业产业化水平逐步提高，以商贸物流为主的第三产业迅速发展。速发展。 近三年近三年XXXX市产业总值对比表市产业总值对比表单位：亿元单位：亿元年年度度第一产第一产业业增长增长%第二产第二产业业增长增长%第三产业第三产业 增长增长%2002004 463.863.84.54.576.376.315.415.4119.4119.411.111.1

7、2002005 570.270.25.55.591.291.217.017.0133.8133.811.311.32002006 675.175.15.55.5109.1109.114.814.8149.8149.812.612.6XX支柱产业发展支柱产业发展XX经济发展经济发展从从XX产业的从业人员比重来看产业的从业人员比重来看,制造业、教育业、建筑业和公共管理所占比重较大制造业、教育业、建筑业和公共管理所占比重较大其余支柱产业还有采矿业、电力及能源供应业、交通运输业、批发零售业、社会福利及保障等。其余支柱产业还有采矿业、电力及能源供应业、交通运输业、批发零售业、社会福利及保障等。XX未来产

8、业发展未来产业发展XX经济发展经济发展在XX市2006年国民经济和社会发展计划执行情况及2007年计划草案的报告中对未来XXXX市产业发展的规划市产业发展的规划 明确提出：明确提出：突出新型工业化，推动产业集群发展。突出新型工业化，推动产业集群发展。其中重点强调，加强工业园区的建设，促进现代商贸物流业及金融业、旅游业的发展；其中重点强调，加强工业园区的建设，促进现代商贸物流业及金融业、旅游业的发展； 规划中的西南商贸物流中心规划中的西南商贸物流中心通道原生态侗文化通道原生态侗文化XX地产市场研究篇地产市场研究篇市场机会与风险研究市场机会与风险研究房产相关政策房产相关政策城市规划城市规划XX市区

9、房地产研究市区房地产研究XX市区人口概况及特点市区人口概况及特点 XX中心城市目前有人口约40万人，预计2020年，中心城人口将达到60万人，平均每年人口增长幅度约4%。 从新增人口来源看，XX所辖周边郊县以及农村人口是其新增人口的主要组成部分。 2006年，XX城镇居民人均可支配收入为8442元，增长9.8%。随着人均收入的增长，对住房的需求层次不断提升。据当地调查数字显示，全市城镇有60的居民对现有的住房不够满意，有30以上的居民有换购住房的愿望。XX市区人口未来发展走向市区人口未来发展走向 未来几年将是XX城区人口数量不断增大的几年，预计年均人口增加数量将在1.6万人左右，未来五年内新增

10、人口将在8万人以上。 随着人口的不断增加，人口对住房的需求也将不断增大，按照人均住房面积20平方米计算，新增人口需求住房面积建筑面积将在160万平方米以上。金融政策金融政策国有土地使用权转让交易：营业税、附征的城建税、附征的教育费附加共计5.5、印花税万分之五、土地增值税按增值额的30一60或1对不能提供完整有效计税凭据，按交易金额1核定征收)，个人所得税按应纳税所得额的20或1(对不能提供完整有效计税凭据，按交易金额1核定征收)。商品房购买交易(一手房交易)：营业税、附征的城建税、附征的教育费附加共计5.5、印花税万分之五、土地增值税按增值额的30-60或l(对不能提供完整有效计税依据，按交

11、易金额l核定征收)。XX市房地产税收一体化地税涉税事项市房地产税收一体化地税涉税事项对个人购买自用普通住宅执行减免征收契税的优惠政策，即执行2%的税率。普通住宅标准。享受减半征收契税优惠政策的普通住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积不足144平方米际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。三是对不具备以上三个条件的非普通住宅，从今年7月1日起，在办理房地产产权登记时，按我省适用税率4%全额缴纳契税。关于加强对个人购买自用普通住宅契税征收管理的通知关于加强对个人购买自用普通住宅契税征收管理的通知 外来投资优惠政策外来投资优惠政策 凡投资数额较大，并对

12、我市经济建设和公益事业作出重大贡献的外来投资者，可授予“荣誉市民” 称号，特邀出席我市的重大庆典和重要会议。市政府发给“一牌一证一卡”。“一牌”即外来投资企业合法权益保护牌；“一证”即外来投资 者证；“一卡”即外来投资企业缴费登记卡。对外来投资者实行优待：对外来投资者实行优待：实行“一个窗口办事”制度；实行“一个口子收费”制度 ；实行执法检查报批制度 ；实行问题限时办结制度 优化外来投资服务环境，简化办事程序，提高办事效率：优化外来投资服务环境，简化办事程序，提高办事效率：凡在我市举办的外来投资企业，可以依法通过出让、转让、租赁等方式取得土地使用权。对出让取得的国有土地使用权可以依法转让、出租

13、、继承或作为合作合资经营的折股投资。土地使用的最高年限为：居住用地70年，工业、农业综合开发、教育、科技、文化、卫生、体育等用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地为50年。外来投资项目用地：外来投资项目用地：XX城市规划概述城市规划概述城市规划城市规划从整体规划来看，整个城市处于“东文西商”的格局。从目前情况看，规划相对城市发展局部滞后现象依然存在，表现为：、规划的控制作用还不突出。、违背规划的现象时有发生。、体制问题导致一些规划失控。XX十一五城市规划十一五城市规划根据十一五规划，XX今年月将出台新一轮规划调整：发展方向：重点对城市发展方向、路网布局、用地性质进行局部调整，发

14、展思路：按照“一江两岸、东文西商、南延北扩、靓河纳山”的城市发展思路，以建设“中国大西南交通枢纽”、“区域性商贸物流中心”作为XX未来城市的基本座标，建立适应XX城市发展需要的布局框架。同时，根据XX发展实际，统筹考虑鹤中洪芷城镇群发展，按XX城市100万人口、100平方公里建设用地的规模，编制好城市发展战略规划。规划目标：通过规划调控和引导城市建设与发展，逐步将XX建设成为宜居的山水生态城市和五省(市、区)周边区域性中心城市。 城市规划城市规划阶段划分阶段划分时间时间阶段名称阶段名称阶段特征阶段特征第一阶段第一阶段0404以前以前商品房萌芽阶段商品房萌芽阶段1 1、出现了商品房、出现了商品房

15、, ,几乎全部为简单多层产品；几乎全部为简单多层产品；2 2、少数富裕的本地人以及企事业单位职工成为第、少数富裕的本地人以及企事业单位职工成为第一批购房者一批购房者. .3 3、价格变化缓慢。、价格变化缓慢。第二阶段第二阶段04-0604-06年年商品房起步发展阶商品房起步发展阶段段1 1、产品类型逐渐多样化、产品类型逐渐多样化, ,小高层小高层, ,高层高层, ,花园洋房产花园洋房产品相继出现；品相继出现；2 2、产品质量及小区规划有明显提高、产品质量及小区规划有明显提高, ,电梯房概念电梯房概念深入人心；深入人心；3 3、购房者类型增多、购房者类型增多, ,外地买房人开始出现。外地买房人开

16、始出现。4 4、价格上涨速度加快。、价格上涨速度加快。第三阶段第三阶段0707年年- -今今商品房快速发展阶商品房快速发展阶段段1 1、产品类型较丰富，小高层，高层已在市场占据、产品类型较丰富，小高层，高层已在市场占据一定地位，别墅小区出现，市内几个住宅区域逐一定地位，别墅小区出现，市内几个住宅区域逐渐形成渐形成2 2、市场竞争加剧，产品细节进一步提高，小区配、市场竞争加剧，产品细节进一步提高，小区配套功能愈加完善。套功能愈加完善。3 3、外地购房者数量增多，投资型客户开始出现，、外地购房者数量增多，投资型客户开始出现，买方市场初步形成。买方市场初步形成。4 4、价格上涨速度继续加快，达到了历

17、史高峰期。、价格上涨速度继续加快，达到了历史高峰期。XX商品房发展阶段划分商品房发展阶段划分XX房地产市场概述房地产市场概述XX市区房地产研究市区房地产研究XX当前房地产特点概述当前房地产特点概述目前价格较低，但增幅较大产品已有明确分类，但产品质量、营销推广还处于较低的水平上市场需求以自住为主，未形成完善的市场循环体制单个供应项目体量较小，但项目数量较多房地产市场发展初期，但呈快速增长趋势XX市区房地产研究市区房地产研究分布特点分布特点XX房地产市场发展特征房地产市场发展特征河西区域河西区域市中心区域市中心区域湖天区湖天区区域区域怀北区域怀北区域城东区域城东区域XXXX房地产项房地产项目主要分

18、布目主要分布在河西、市在河西、市中心、湖天中心、湖天开发区、怀开发区、怀北、城东北、城东5 5个区域个区域本项目本项目XX市区房地产研究市区房地产研究u 河西区域：雍景豪庭、滨江花园、紫园、湘渝世家河西区域：雍景豪庭、滨江花园、紫园、湘渝世家u 市中心区域：天龙御园、盛世家园、银湾小区、鲁班市中心区域：天龙御园、盛世家园、银湾小区、鲁班雅苑、琼天广场、顺天国际、教师新苑雅苑、琼天广场、顺天国际、教师新苑u 怀北区域：新源里菁菁园、幸福家园、龙泉雅苑怀北区域：新源里菁菁园、幸福家园、龙泉雅苑u 湖天开发区区域：华夏湖天、湖天一色、绿海明珠、湖天开发区区域：华夏湖天、湖天一色、绿海明珠、u 城东区

19、域：金溪房都、顺意家园城东区域：金溪房都、顺意家园XX市区房地产研究市区房地产研究产品特点产品特点多层小区多层小区n 外立面均为涂料，档次较外立面均为涂料，档次较低低n 大部分为简约型建筑，无大部分为简约型建筑，无明确的建筑风格。明确的建筑风格。n 基本为基本为5-65-6层板楼，无电层板楼，无电梯。梯。n 主力户型为主力户型为140-160140-160平方平方米之间的三居米之间的三居 、四居、四居n 基本无园林规划，普通基本无园林规划，普通绿化覆盖，部分小区设立儿绿化覆盖，部分小区设立儿童休闲区童休闲区n 部分小区设有底商等生活部分小区设有底商等生活必需配套，大部分小区依赖必需配套，大部分

20、小区依赖周边公共配套周边公共配套小高层、高层小区小高层、高层小区n 外立面大多为涂料，但色彩外立面大多为涂料，但色彩搭配较好，部分项目开始应用搭配较好，部分项目开始应用墙砖。墙砖。n 大部分为现代简约型建筑，大部分为现代简约型建筑，已有一些清晰的建筑风格已有一些清晰的建筑风格n 基本为基本为22-3822-38层塔楼，有电层塔楼，有电梯。梯。n 主力户型为主力户型为140-180140-180平方米平方米之间的三居、四居之间的三居、四居n 部分小区有相对完整的园部分小区有相对完整的园林规划，会所等林规划，会所等. .新开发的小新开发的小区基本都设有成熟的规划及配区基本都设有成熟的规划及配套设施

21、套设施XX市区房地产研究市区房地产研究供应特征供应特征XX市区房地产研究市区房地产研究近几年近几年XX市平均每年的房屋施工面积在市平均每年的房屋施工面积在250万平方米以上，万平方米以上，07年上半年施工量较少年上半年施工量较少销售现状销售现状目前在售大部分楼盘均已接近尾盘，市场存量不多。目前在售大部分楼盘均已接近尾盘，市场存量不多。XX市区房地产研究市区房地产研究价格特点价格特点多层价格增长相对缓慢，但多层价格增长相对缓慢，但0606年以后增幅加快年以后增幅加快高层价格持续快速增长势头高层价格持续快速增长势头XX市区房地产研究市区房地产研究客群特点客群特点政府公务员政府公务员军队军队国企事业

22、单位职工国企事业单位职工周边住户周边住户私营企业主私营企业主周边省市、县城企业主周边省市、县城企业主本地高收入人群本地高收入人群特点：特点：用于自住用于自住多为二次置业多为二次置业四居四居160160平方米左右平方米左右特点：特点：用于自住用于自住一次置业一次置业三居三居140平方米左右平方米左右XX客户客户多层项目客户多层项目客户高层、小高层高层、小高层项目客户项目客户XX市区房地产研究市区房地产研究个案分析个案分析天龙御园天龙御园 位置：南临花溪路，北临太平溪，东靠锦溪路，西接香洲绿化广场。 地处XX市中心，地理位置优越，周边500米内有两所重点学校：三中和三完小；重点医院：XX市第一人民

23、医院。天龙御园天龙御园个案分析个案分析 规划：占地面积3万平方米，建筑面积10万平方米，共5栋32层塔楼。 天龙御园天龙御园个案分析个案分析1XX市首个引入建筑节能设计的项目。建筑外墙做保温隔热处理，窗户玻璃采用隔热隔音的断桥铝合金中空玻璃。3引入了会所概念，当地只有极少数项目具备，包括社区活动中心、游泳池、健身房等项目。2安全智能管理系统在当地也位于前列，引入了指纹门禁系统。 产品产品 户型 主要户型面积区间：150-200平方米，主力户型为180平方米四居，二梯四户，平层为主。另有少部分350平方米的复式-740余平方米的空中别墅户型。 天龙御园天龙御园个案分析个案分析五室二厅：建筑面积2

24、07.39平方米四室二厅：建筑面积183.71平方米天龙御园天龙御园个案分析个案分析 价格 2007年1月开盘，开盘起价1600元/平方米，2007年7月起价1780元/平方米，均价2100元/平方米，价格半年内增长了约11.2%，平均月增长1.87%。 目前该楼盘的平均销售价格在XX同类住宅产品中居于前列，位置、节能环保材料的运用是其主打卖点，也是其高价格的主要支撑。 天龙御园天龙御园个案分析个案分析销售 整个项目销售期分为两期，一期推出1、3、4号楼，期房销售；二期推出2、5号楼，现房销售。 一期2007年1月开盘，约350套左右。从销售速度看，平均每月销售10套左右。二期现房推出，推出时

25、间约2008年初。 该项目整体户型偏大，总价相对较高对，对其销售速度有一定的影响。 天龙御园天龙御园个案分析个案分析 客户 当地做生意的私营业主为主，政府机关为另一个主要来源。50%按揭贷款，50%一次性付款。一次性付款比例较高，反映了当地人购房观念相对保守，也反映了房价收入比处于一个比较合理的水平。均为自住，多为几代人住在一起，无投资客。天龙御园天龙御园个案分析个案分析 借鉴借鉴建筑节能产品的建筑节能产品的运用以及其它新技运用以及其它新技术的引入。术的引入。现房销售以增强购现房销售以增强购房者对开发商的信房者对开发商的信心，树立品牌度。心，树立品牌度。对本案启示对本案启示 规避规避户型面积偏

26、大，造成了一定的销售压力。均为32层塔楼，行列式楼体布局，缺乏韵律感。个案分析个案分析银湾小区银湾小区 位置：XX市迎风东路与顺天路交汇处。 周边重点学校：三中和四中、迎丰路小学、星光试验学校。银湾小区银湾小区个案分析个案分析 规划：占地面积7.4万平方米，建筑面积15万平方米，8栋多层、两栋9层小高层、两栋22层高层。 户型 主力户型面积：多层130-160平方米，高层、小高层160平方米以上。 银湾小区银湾小区个案分析个案分析银湾小区银湾小区个案分析个案分析销售情况分期产品类型开盘时间开盘价铬（元/平米）现时价格（元/平方米）销售率一期多层2003年650 100%二期小高层2006年初1

27、300140090%三期高层2006年底1600180050%多层1300150070%银湾小区银湾小区个案分析个案分析销售情况 该项目销售情况良好，三期第一批多层在2006年12月23日开盘当天完成两千万的销售业绩；三期二批多层于2007年4月21日公开选房活动当日完成80%销售量。 从推广方式看，该项目主要依靠口碑传播。位置、工程质量、开发商品牌度是其销售良好的主要推动因素。银湾小区银湾小区个案分析个案分析 客户 当地做生意的私营业主为主，政府机关为另一个主要来源。60%按揭贷款40%一次性付款。均为自住，多为几代人住在一起，无投资客。银湾小区银湾小区个案分析个案分析开盘价（元/平方米）推

28、出情况多层多层小高层小高层高高层层分期情况银湾小区银湾小区个案分析个案分析 借鉴借鉴重视工程质量，注重口碑，树立品牌度。多层-小高层-高层+多层的产品开发模式反映了目前区域房地产产品的发展趋势。户型面积适中，促进了销售。对本案启示对本案启示 规避行列式布局，缺乏韵律感。园林景观单一。个案分析个案分析东方新城东方新城 位置：主城区东侧，西临城市主干道迎丰路。道路交通通达，周边配套齐全。个案分析个案分析 规划：占地面积5万平方米，建筑面积8万平方米，容积率1.6，均为6层板楼。 东方新城东方新城 户型 主力户型面积：127-137平方米三居房型。东方新城东方新城个案分析个案分析东方新城东方新城个案

29、分析个案分析产品产品XX首家采用管道直饮水。管道直饮水。XX首家采用新型能源：管道轻烃燃气 。东方新城东方新城个案分析个案分析销售情况 价格：该楼盘2006年10月开盘，开盘价格900元/平方米，2007年7月销售价格1400元/平方米，平均每月增长约5.6%。 销售情况：该项目分两期开发，一期开1-12号楼，共300套左右，目前销售率已达80%，平均每月销售套数20套左右；二期推出13-18号楼，预计2007年8月开盘。 户型面积相对较小、总价相对较低、新产品的采用是该项目销售良好的主要原因。东方新城东方新城个案分析个案分析 客户 政府机关公务员为主，企事业单位工作人员次之。60%按揭贷款，

30、40%一次性付款。公务员为主要群体，因此选用公积金贷款的购房者比例相对较大。均为自住，无投资客。东方新城东方新城个案分析个案分析 借鉴借鉴新能源及新科技的新能源及新科技的引用。引用。户型相对较小，销户型相对较小，销售速度快。售速度快。多层仍是当地主流多层仍是当地主流产品。产品。小区引入了幼儿园小区引入了幼儿园。对本案启示对本案启示 规避规避整体规划单一，无整体规划单一，无特点。特点。未来房地产市场判断未来房地产市场判断. 小高层、高层将引领近期房地产市场，但多层仍将成为需求主流。小高层、高层将引领近期房地产市场，但多层仍将成为需求主流。将由目前的过于追求档次逐渐向以需求为出发点设计产品。将由目前的过于追求档次逐渐向以需求为出发点设计产品。. 价格进入快速上升阶段，但上升空间有限，单价价格进入快速上升阶段，但上升空间有限，单价3000元将元将成为市场阶段性支撑高点。成为市场阶段性支撑高点。 自住需求仍为市场主流，投资市场近期很难形成。自住需求仍为市场主流，投资市场近期很难形成。 未来未来5年新增人口需求将在年新增