冷库房产技术报告

1、房产估价技术报告一、个别因素分析1、房产概况 估价对象位于山东省临沂市金雀山六路西段，山东中鲁烟叶有限公司院 内的房屋建筑物。 包括已办理房权证的有餐厅会议室、 办公楼、平房、打叶车间、 选叶车间、北大门门卫、锅炉房、前季节工宿舍楼、后季节工宿舍楼，原房产权 证载总建筑面积为 17325.67 平方米，新测总建筑面积为 16459.24平方米；宗地 上还建有无房权证的有旧办公楼、车库及办公室、选叶车间（新增） 、国家储备 库、新技改厕所、技校招待所，新测总建筑面积为 38994 平方米。本次以上述已 办理房权证和没有办理房权证的所有建筑物为估价对象，本次为不含建筑物所占 土地价值且是新实测建筑

2、面积的评估价值。2、房产权利及建筑物状况餐厅会议室（礼堂）：该建筑物为框架结构， 单层工业建筑， 建成于 1988 年 12 月，已办理房权证，所有权人为临沂烟叶复烤厂，证载建筑面积为 2078.1 平方米， 新实测建筑面积为 1261.47 平方米，已使用 20.3 年，尚可 使用年限为 39.4 年。承重构件为预制柱、 预制梁、 预制屋面板， 檐高 8.7 米，围护结构为红砖墙，木门铁窗，内墙刷大白，外墙为水泥沙浆抹面， 水泥地面 ,普通电气照明，属于结构完好房。办公楼（储备平房） ：该建筑物为砖混结构，共四层，该建筑物建成 于 1998 年 12 月，已办理房权证，所有权人为临沂烟叶复烤

3、厂，证载建 筑面积为 1964.17 平方米， 新实测建筑面积为 1980 平方米， 已使用 10.6 年，尚可使用年限为 39.4 年，现浇承重构件，层高 3.5 米，围护结构为 红砖墙，室内地板砖，包门窗梆，二楼有木墙裙 ,普通电气照明，结构完好。平房：该建筑物为砖瓦结构， 建筑物建成于 1994 年 3 月，已办理房 权证，所有权人为临沂烟叶复烤厂，建筑面积为 37.08 平方米，和现场 实测面积符合。水泥檩条，钢梁，卷帘门，砖围护，檐高3.6 米， 普通电气照明，结构完好。打叶车间：该建筑物为框架结构， 单层工业建筑， 建筑物建成于 1995 年 3 月，已办理房权证，所有权人为临沂烟

4、叶复烤厂，证载建筑面积为 5939.07 平方米， 新实测建筑面积为 5895.3 平方米，现浇柱、现浇梁、 预制屋架、槽型屋面板，檐高 10.68 米，红砖围护结构，木门钢窗，内 墙刷大白，外墙为水泥沙浆抹面，水泥地面， 普通电气照明，结构完好 。选叶车间 （挂秤车间 ）：该建筑物为框架结构，单层工业建筑，建成于 1986 年 12 月，已办理房权证，所有权人为临沂烟叶复烤厂，证载建筑 面积为 2866.32 平方米， 新实测建筑面积为 2876.12 平方米。承重结构 为现浇柱、现浇梁、预制屋架、槽型屋面板，檐高 10.68 米，红砖围护 结构，木门钢窗，内墙刷大白，外墙为水泥沙浆抹面，水

5、泥地面， 普通电 气照明，结构完好。北大门（门卫）：砖混结构，建成于 2002 年 12 月，已办理房权证， 所有权人为临沂烟叶复烤厂，建筑面积为 42 平方米， 和现场实测面积符 合。红砖围护，内外贴瓷砖，地面瓷砖，木门窗， 普通电气照明，结构完 好，锅炉房：该建筑物为框架结构， 建成于 1986 年 6 月，已办理房权证， 所有权人为临沂烟叶复烤厂，建筑面积为 384 平方米，和现场实测面积 符合。证载为单层工业厂房，实际为二层，一层檐高 3.86 米，二层檐高 10.8 米，二层工业建筑。红砖墙围护，木门铝合金窗，内墙刷大白，外 墙为水泥沙浆抹面，水泥地面。 普通电气照明，结构完好。前季

6、节工宿舍楼：该建筑物为砖混结构，共五层，建成于 1999 年 8 月，已办理房权证，所有权人为临沂烟叶复烤厂，建筑面积为 1999.55 平方米 ,和现场实测面积符合。现浇承重构件，层高 2.9 米，围护结构为 红砖墙，带走廊及扶手，走廊柱贴瓷砖，内外墙大白， 普通电气照明，结 构完好。后季节工宿舍楼：该建筑物为砖混结构，共五层，建成于 1999 年 5 月，已办理房权证，所有权人为临沂烟叶复烤厂，建筑面积为 1999.55 平方米 ,和现场实测面积符合。现浇承重构件，层高 2.9 米，围护结构为 红砖墙，带走廊及扶手，走廊柱贴瓷砖，内外墙大白， 普通电气照明，结 构完好。旧办公楼：该建筑物为

7、框架结构，共三层，建成于 1983 年 12 月， 新实测建筑面积为 1800 平方米，已使用 25.6 年，尚可使用年限为 34.4 年。 承重构件为现浇柱、现浇梁、预制楼板、层高 3.5 米，围护结构为红砖 墙，木门铝合金窗，内墙刷大白，外墙为水泥沙浆抹面，水泥地面、大 厅大理石地面、部分房间有地板砖 , 普通电气照明，属于结构完好房 。车库及办公室：该建筑物为砖混结构，建成于 2001 年 12 月，新实 测建筑面积为 120 平方米，没有办理房产权证。红砖围护，水泥地面， 卷帘门，木窗，办公室檐高 3.2 米，车库檐高 5 米， 普通电气照明，结构 完好。选叶车间（新增）：该建筑物为框

8、架结构， 单层工业建筑， 建成于 2001 年 8 月，新实测建筑面积为 1934 平方米， 没有办理房产权证。 该建筑物 是以原打叶车间和选叶车间的柱为承重结构， 新加盖彩钢瓦屋面板， 普通 电气照明，结构完好。国家储备库：该建筑物为框架结构，单层工业建筑， 建成于 1983 年 12 月，新实测建筑面积为 33000 平方米，没有办理房产权证。承重构件 为预制柱、预制梁、预制屋面板，檐高 5.3 米，围护结构为红砖墙，木 门铁窗，内墙刷大白，外墙为水泥沙浆抹面，水泥地面。 普通电气照明， 结构完好。技校招待所：该建筑物为砖混结构，局部框架结构，共四层，建成 于 1997 年 12 月，建筑

9、面积为 2000 平方米，没有办理房产权证。承重 结构为现浇柱、现浇梁、预制楼板、层高 3.5 米，内外墙大白，走廊楼 梯大厅水磨石地面，地板地面，铝合金门窗， 普通电气照明，结构完好房。新技改厕所：砖混结构，建成于 2001 年 8 月，建筑面积为 140 平 方米，没有办理房产权证。红砖围护，内外贴瓷砖，地面瓷砖，百叶窗， 普通电气照明，结构完好房。2、房产权利及建筑物状况 估价对象截止到估价时点，估价对象已办理合法权利文件房屋所有权证 。 经现场勘察及综合分析，确定估价对象为完好房。二、区域因素分析1、区域位置 兰山区位于山东省东南部，沂蒙山区南缘，沂河冲积扇上。为临沂市政府驻 地，面积

10、 650.37 平方公里，人口 90万人，是临沂市的经济政治中心。东隔沂河 与河东区相望，西与费县接壤，南邻罗庄区，北靠沂南县。估价对象位于兰山区与罗庄区交汇处，处于临沂立交桥、距离铁路线不足几 百米，南边罗庄区工业区，北边紧接兰山区，东边是临沂五金批发城，西边是正 在开开发的承德陶瓷是全国最大的产业基地。2、区域基础设施条件临沂市基础设施条件完备。 2006年我市全面启动了南坊新区建设和沂、祊河 道桥建设，大力实施了“畅通、绿化、光亮、蓝天”四大工程，进一步改造完善 了老城区的基础设施。市区道路状况良好，市辖区人均道路面积达到 16.57 平方 米，自来水普及率 95.45，集中供热率 49

11、，燃气普及率 93.54 ，绿化覆盖 率提高到 32.7 ，人均公共绿地面积 14.51 平方米，城区空气污染指数良好率达 到 63.9 。并深入开展了城市环境综合整治，占道经营、违法建筑等现象得到治 理，城市垃圾无害化处理率达到 91.99 。供水：根据临沂市现有的供水条件， 按供水水源类型、 供水水质、供水水压、 供水保证率四个指标，将全市划分为五类供水区，即供水良好区、较好区、一般 区、较差区、无供水区。经评估人员现场勘察待评估房产周围区域为供水较好区。排水：临沂市区排水分为市政管网排水、暗沟排水、地势高低自然排水三种 方式，估价对象区域属市政管网排水，生活污水和雨水能够较快的排出。供电

12、：估价对象区域为临沂市兰山区供电局供电。 通讯：估价对象周围区域为临沂网通公司营业区，信号强，能满足人们生活 需要。3、交通状况 临沂市交通十分便利，已形成海上、空中、公路、铁路相衔接的立体网络。 已经复航的临沂机场为国家二级机场，是鲁南地区最大的民航机场。境内以 4 条 过境国道 和 14 条省道干线为主，形成四通八达的公路网，建成的京沪高速公路 和日东高速公路在临沂市内形成一个十字形，公路通车总里程达到 20022.37 公 里，公路总体水平和每平方公里密度超过全国平均水平。兖石铁路、坪岚铁路和 即将建的哈尔滨至长江三角洲的沿海铁路大通道在境内交汇贯穿东西南北。4、环境条件根据临沂市环境质

13、量综合评价结果，临沂市环境质量评价分成基本无污染区、 轻度污染区、一般污染区、较重污染区、重污染区五类。三、市场背景分析近年来，特别是跨入 2004年，临沂市场经济发展迅猛，城市发展呈现良好的 势头，在全市范围内大量兴建住宅小区、大型商场等，整个城市的配套设施更加 完善，水、电、暖、气都能满足人民的生活需要；公路、铁路、航空等运输干线 都有了极大的改观，人民的生活水平的提高，极大的刺激了生活消费，整个市场 环境呈现良好的前景。四、最高最佳使用分析 最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的 论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。本估价对象的使用方 式符合法

14、律规定，在技术和经济上都能得到许可，所以达到了价值最大量，符合 最佳最高使用原则。五、估价方法选用根据房地产估价规范，通行的估价方法有市场比较法、 收益法、假设开发 法、成本法、基准地价修正法等，有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场 比较法为主要方法，有收益房地产应采用收益法，作为其中的一种方法进行估价。 在无市场依据或市场依据不充分而不适宜用市场比较法、收益法、假设开发法进 行估价的情况下，可采用成本法进行估价。本项目的估价技术思路与方法为：根据评估目的，按照国家有关法律、法规 及房地产估价规范的要求，结合委估资产的实际情况， 本次评估的评估方法为成 本法。先求取建筑物的重置成本，再扣除

15、折旧，即为委估房产的评估价值。六、房产估价测算过程考虑本次评估目的， 并结合委估资产的实际情况， 决定采用重置成本法进 行评估。具体是先求取建筑物的重置完全价值， 根据已使用年限并结合现场打 分判定其完损等级综合计算成新率，重置完全价值与成新率之积即为评估值， 其计算公式为：建筑物评估值二重置完全价值X综合成新率1、重置完全成本法的确定：对重置成本的确定，主要根据现场勘查记录、山东省建筑工程综合定额、 取费标准、 调整系数、 评估基准日建筑材料市场价格， 并考虑了需计算在成本 以内的其他费用(包括：地址勘察费、设计费、质量监督费、劳动保险费等) 和资金成本， 对委估资产进行评定估算确定重置成本

16、。 按上述方法计算， 确定 其重置完全价值。其公式为： 重置完全价值 =建安工程费用 +前期费用及其他费用 +资金成本2、建筑物的成新率 成新率采用完损等级打分法和耐用年限法结合的综合成新率， 其计算公式 如下：综合成新率二完损等级打分法成新率x 60%耐用年限法成新率X 40%其中完损等级打分法成新率是通过对建筑物各部完损情况的察看和原设 计、施工质量、维护保养现状分析，依据房屋完损等级评定标准 ，按房屋 结构：基础、承重结构、非承重结构、屋面、地面；装饰：门窗、内外粉饰、 顶棚、 细木装修；设备：水卫、电照、暖气等各部位打分确定。案例：建筑物清查评估明细表第 2 项办公楼 该建筑物为砖混结

17、构，共四层，建成于 1998 年 12 月，已办理房权 证，所有权人为临沂烟叶复烤厂，证载建筑面积为 1964.17 平方米， 新 实测建筑面积为 1980 平方米，已使用 10.6 年，尚可使用年限为 39.4 年， 现浇承重构件，层高 3.5 米，围护结构为红砖墙，室内地板砖，包门窗 梆，二楼有木墙裙 ,普通电气照明，结构完好。根据现场勘查记录、山东省建筑工程综合定额、取费标准、调整系数、评 估基准日建筑材料市场价格确定建筑物的重置建安造价为 700 元/ 平方米，前 期和其它费用为 38.5 元/ 平方米，一年期的资金成本的取费系数为 5.4%，建 设期按半年考虑，那建筑物重置单价为 758元/ 平方米。重置完全成本=758平方米X 1964.17 = 1489704元年限法确定的成新率为 =(50-10.6)/50=78.84% 依据房屋完损等级评定标准 的要求评定， 该类砖混结建筑物完损等级 打分法权重：结构 0.55；装饰 0.3；设备 0 . 1 5 ，评估人员根据进行现场勘察 分析得出：结构部分得分 85；装饰部分 85；设备部分 85。现场成新率为二结构得分X 0.55+装饰得分X 0.3+设备得分X 0.15最后对理论成新率和现场成新率进行加权平均 ,综合成新率为： 78.84%X 40%+85%X 60