《物业经营管理》第三章第四节讲义

1、一、投资回收与投资回报二、财务评价指标体系三、赢利指标的计算方法四、清偿能力指标的计算方法第四节 房地产投资财务评价指标一、投资回收与投资回报房地产投资的收益或总回报，包括投资回收和回报。投资回收：是指投资者对其所投入资本的回收，投资回报：是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。第四节 房地产投资财务评价指标一、投资回收与投资回报例如，金融机构在向居民提供抵押贷款时，借款人在每月的还款额中，一部分是还本，另一部分是付息，对于金融机构来说，借款人还本的部分就是其贷款（投资）回收部分，借款人所支付的利息，就是金融机构所获得的贷款（投资）回报。第四节 房地产投资财务评价指标一、投资回收与投资

2、回报例如，就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润。 第四节 房地产投资财务评价指标二、财务评价指标体系（一）赢利能力指标1.静态指标（投资回报率、现金回报率、静态投资回收期）2.动态指标（财务内部收益率、财务净现值、动态投资回收期）（二）清偿能力指标借款偿还期、偿债备付率、资产负债率第四节 房地产投资财务评价指标二、财务评价指标体系（一）赢利能力指标盈利能力指标，是用来考察项目盈利能力水平的指标。 1、静态指标定义：是在不考虑资金时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标。运用：这些指标计算简便，通常在概略

3、评价时采用。 第四节 房地产投资财务评价指标二、财务评价指标体系2、动态指标定义：是考虑了资金时间价值因素的影响，对发生在不同时间的效益、费用计算资金的时间价值，将现金流量进行等值化处理后计算评价指标。第四节 房地产投资财务评价指标（一）赢利能力指标二、财务评价指标体系2、动态指标适用：动态评价指标，能比较全面地反映投资方案整个计算期的经济效果，适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目。第四节 房地产投资财务评价指标（一）赢利能力指标二、财务评价指标体系（二）清偿能力指标清偿能力指标，是指考察项目计算期内偿债能力的指标。除了投资者重视项目的偿债能力外，为项目提供融资的金融机构，

4、更加重视项目偿债能力的评价结果。 第四节 房地产投资财务评价指标二、财务评价指标体系房地产投资项目财务评价指标体系如下表所示。第四节 房地产投资财务评价指标赢利能力指标清偿能力指标静态指标动态指标投资回报率财务内部收益率 FIRR借款偿还期现金回报率财务净现值 FNPV偿债备付率静态投资回收期Pb动态投资回收期Pb资产负债率【例题多选题】静态赢利能力指标一般有（ ）A、财务内部收益率B、现金回报率C、静态投资回收期D、投资回报率【正确答案】BCD三、盈利指标计算方法（一）动态指标1财务净现值财务净现值（NPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic将项目计算期内各年的净现金流量折算

5、到开发活动起始点的现值之和。第四节 房地产投资财务评价指标三、盈利指标计算方法（一）动态指标1财务净现值基准收益率（MARR），是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率。第四节 房地产投资财务评价指标三、盈利指标计算方法财务净现值的计算公式为：第四节 房地产投资财务评价指标（一）动态指标1财务净现值三、盈利指标计算方法第四节 房地产投资财务评价指标式中：NPV项目在起始时间点的财务净现值；CI现金流入量； CO现金流出量；ic基准收益率或设定的目标收益率。三、盈利指标计算方法运用：如果NPV大于等于0，说明该项目的获利能力达到或超过

6、了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。如果NPV小于0，则项目不可接受。第四节 房地产投资财务评价指标（一）动态指标1财务净现值三、盈利指标计算方法2财务内部收益率财务内部收益率（IRR），是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。其计算公式为： 第四节 房地产投资财务评价指标（一）动态指标三、盈利指标计算方法式中 CI现金流人量； CO现金流出量； （CI-CD）t项目在第t年的净现金流量； t0项目开始进行的时间点； n计算期，即项目的开发或经营周期（年、半年、季度或月）。第四节 房地产投资财务评价指标三、盈利指标计算方法经济含义，

7、在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。 第四节 房地产投资财务评价指标（一）动态指标2财务内部收益率三、盈利指标计算方法第四节 房地产投资财务评价指标内插法求得财务内部收益率公式：（一）动态指标2财务内部收益率三、盈利指标计算方法式中：il当净现值为接近于零的正值时的折现率；i2当净现值为接近于零的负值时的折现率；NPV1采用低折现率时净现值的正值；NPV2采用高折现率时净现值的负值。 第四节 房地产投资财务评价指标三、盈利指标计算方法（一）动态指标2财务内部收益率注意：式中i1和i2之差不应超过1%2%，否则，所求得的内部收益

8、率失真。第四节 房地产投资财务评价指标三、盈利指标计算方法（一）动态指标2财务内部收益率意义：项目投资所能支付的最高贷款利率。内部收益率与行业基准收益率ic比较，当IRR大于ic时，则认为项目在财务上是可以接受的。如IRR小于ic则项目不可接受。第四节 房地产投资财务评价指标三、盈利指标计算方法3动态投资回收期定义：动态投资回收期（Pb），是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。第四节 房地产投资财务评价指标（一）动态指标式中 Pb动态投资回收期。第四节 房地产投资财务评价指标对房地产投资项目来说，动态投资回收期自投资起始点算起，累计净

9、现值等于零或出现正值的年份,即为投资回收终止年份，其计算公式为： 3动态投资回收期三、盈利指标计算方法运用：在项目财务评价中，动态投资回收期（Pb）与基准回收期（Pc）相比较，如果PbPc，则开发项目在财务上就是可以接受的。动态投资回收期指标一般用于评价出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目。 第四节 房地产投资财务评价指标（一）动态指标3动态投资回收期三、盈利指标计算方法（二）静态指标1静态投资回收期期定义：是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。一般以年表示，对房地产投资项目来说，静态投资回收期自投资起始点算起。第四节 房地产投资财务评价指标三、盈利

10、指标计算方法（二）静态指标1静态投资回收期公式：第四节 房地产投资财务评价指标三、盈利指标计算方法第四节 房地产投资财务评价指标（二）静态指标2现金回报率定义：是指房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。类型：税前现金回报率等于净运营收益扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资；税后现金回报率等于税后净现金流量除以投资者的初始现金投资。三、盈利指标计算方法3投资回报率定义：投资回报率指房地产置业投资过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投人的权益资本的比率。第四节 房地产投资财务评价指标（二）静态指标三、盈利指标计算方法类型：在不考虑物业增值收益时

11、：投资回报率（税后现金流量投资者权益增加值）权益投资数额第四节 房地产投资财务评价指标（二）静态指标3投资回报率三、盈利指标计算方法类型：当考虑物业增值收益时：投资回报率（税后现金流量投资者权益增加值物业增值收益）权益投资数额。 第四节 房地产投资财务评价指标（二）静态指标3投资回报率四、清偿能力指标计算方法（一）利息计算方法按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息；还款当年按年末偿还，按全年计息。每年应计利息的近似计算公式为： 第四节 房地产投资财务评价指标四、清偿能力指标计算方法还本付息的方式包括以下几种：1一次还本利息照付：借款期间每期仅支付当

12、期利息而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息；2等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息；第四节 房地产投资财务评价指标（一）利息计算方法四、清偿能力指标计算方法还本付息的方式包括以下几种：3等额还本付息，在规定期限内分期等额摊还本金和利息；4一次性偿付，借款期末一次偿付全部本金和利息；5“气球法”，借款期内任意偿还本息，到期末全部还清。第四节 房地产投资财务评价指标（一）利息计算方法四、清偿能力指标计算方法（二）借款偿还期借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目具体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间

13、。 第四节 房地产投资财务评价指标四、清偿能力指标计算方法（三）偿债备付率定义：偿债备付率（Debt Coverage Ratio，DCR），是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。其计算公式为：第四节 房地产投资财务评价指标四、清偿能力指标计算方法要求：对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2。当指标小于1.2时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还已到期的债务。 该指标的计算对出租经营或自营的房地产投资项目非常重要。 第四节 房地产投资财务评价指标（三）偿债备付率四、清偿能力指标计算方法（四）资产负债率资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。其表达式为：第四节 房地产投资财务评价指标四、清偿能力指标计算方法运用：资产负债率高，则企业的资本金不足，对负债的依赖性强，在经济萎缩或信贷政策有所改变时，应变能力较差；第四节 房地产投资财务评价指标（四）资产负债率四、清偿能力指标计算方法运用：资产负债率低，则企业的资本金充裕，企业应变能力强。房地产开发属于资金密集型经济活动