我国个人住房抵押贷款的信用风险与保险防范

1、我国个人住房抵押贷款的信用风险与保险防范2010年11月第25卷第6期西安石油大学(自然科学版)JoumalofXia11ShiyouUnivemi(NaturalScienceEdition)Nov.2010V01.25No.6文章编号:1673-064X(2010)06-0091-05我国个人住房抵押贷款的信用风险与保险防范刘树枫,袁海林2(1.西安财经学院经济学院,陕西,西安710061;2.西安建筑科技大学管理学院,陕西西安710054)摘要:随着我国房地产业的蓬勃发展,个人住房抵押贷款量得到了迅速扩张,其风险也日渐显现.基于我国个人住房抵押贷款的发展现状,针对购房者的违约行为分析我国

2、住房抵押贷款信用风险的形成原因,提出了建立住房抵押贷款保险机制,防范住房抵押贷款信用风险的措施.关键词:住房抵押贷款;风险;保险中图分类号:F830.572文献标识码:A自20世纪末期我国逐步停止住房实物分配,全面实行住房分配货币化以来,住房抵押贷款迅速增加.1998年我国个人住房抵押贷款总额为426亿元,到2004年达到1.6万亿元,2005年急升至4.91万亿元,7年增长了115倍,仅2006年上半年,房贷总额已达3.4万亿元¨.从需求方来看,这种迅猛增长主要是源于住房分配货币化制度带来的居民住房需求快速膨胀以及人们对于借贷消费观念的转变.从供给方来看,各大商业银行将个人住房抵押

3、贷款采用房产抵押,并在抵押的基础上进行按揭的方式,作为安全性较高的优良信贷资产方式而大力发展.但住房贷款存在资金来源小与资金投放量大,资金来源分散与资金投放集中,资金来源短期与资金投放长期的矛盾,如果处理不当,很容易引发严重的金融风险.居民的住房抵押贷款一直被认为是"优质资产",直到美国的住房次级抵押贷款风险发生后,这一观点才开始受到质疑,居民住房抵押贷款的潜在风险已经开始暴露.1国内外研究现状住房抵押贷款的风险问题也一直是学术界的热点问题.Jung从贷款价值比和贷款利率2个方面分析,认为贷款价值比和贷款利率与违约风险之间存在正相关关系.即贷款价值比越高,违约风险越大;贷款

4、利率越高,违约风险越大.Mortonl3使用康涅格州的545个贷款样本建立了3个逐步判别函数分析违约行为,发现借款人的家庭状况,专业技能,其他债务状况等也对违约行为有显着影响,其中家庭抚养人数为最显着因素.DengYongheng,QuigleyJohnM等用基于期权的风险模型分析违约情况时发现,失业,离婚,死亡等重大突发事件也是影响违约风险的显着因素.Gau建立了一套个人住房抵押贷款违约风险评价标准.何晓晴,谢赤,吴晓【6J把利率波动和住房价格波动看成住房抵押贷款信用风险的最重要影响因素,并认为当前应以防范为主,建议设计有针对性的"损失缓解"机制,包括积极的宽限政策,无限

5、责任抵押政策,积极的违约罚金政策和增加借款的信用成本.赵凯,牛刚则认为在当前个人住房抵押贷款中,银行还要面临投资风险,即银行在发放个人住房抵押贷款风险管理中自身产生的风险.臧国华,徐晗笑对个人抵押贷款潜在信用风险进行了分析,建议提高包括第二套住房在内的以后相应各套房的按揭乘数,严格执行个人信用等级的评估,建立和完善个人征信系统来防范其间的信用风险.李鹏雁,王雅林针对住房抵押贷款收稿日期:2010-0910基金项目:陕西省教育厅科学研究计划项目"陕西省住房保障制度及发展模式研究"(编号:08JK047)作者简介:刘树枫(1968一),女,教授,博士,主要从事房地产金融,保险方

6、面的研究.E-mail:liushufeng68一92一西安石油大学(自然科学版)的风险问题,应用层次分析法,通过我国住房抵押贷款风险评价指标体系的设计,及对我国住房抵押贷款风险评价指标权重的计算,得出住房抵押贷款风险权重由大到小的排序为抵押物风险,信用风险,流动性风险,环境风险和抵押贷款条件风险.总体来看,国外研究比国内要早,无论是在相关理论还是实证工具方面都比较成熟.本文主要从信用角度出发,研究借款人违约时的信用风险,根据借款人违约时主观意愿的不同,将违约行为分为3大类:被迫违约行为,理性违约行为与恶意违约行为,分析这3种行为产生的原因,研究住房抵押贷款信用风险的生成根源,从而为建立健全住

7、房抵押贷款风险的防范机制提供依据.2我国个人住房抵押贷款发展现状所谓个人住房抵押贷款就是指借款人支付一定的首付款,获得房屋的所有权并将其抵押给银行以此取得银行贷款,并按一定方式分期偿还贷款及利息¨.发展个人住房抵押贷款业务有利于增强购房人的购买力,它主要由两部分贷款组成,一部分是公积金贷款,另一部分是商业性按揭贷款.本文主要研究商业性按揭贷款.个人住房贷款是个人消费贷款的重要组成部分,我国最早始于2O世纪80年代.此后的10多年中,特别是1998年住房货币化分配体制改革以来,中国的个人住房贷款市场有了蓬勃发展,1998年末居民个人住房贷款只有426.2亿元,2004年末增加到1.6万

8、亿元,平均年增长率为83.0%,其中1998年至2002年,年均增长率更是达到了112.8%.根据央行2007年金融稳定报告,截至2006年底我国个人住房贷款余额为2.77万亿元,占贷款余额的8.9%,占到GDP的1/10.住房贷款趋势图见图1.1,骚辐图1个人住房贷款增长趋势图从图1可以看出,我国个人住房贷款增长趋势强劲.2009年第2季度,中国人民银行货币政策分析小组撰写的中国货币政策执行报告披露:"截止2009年6月末,全国商业性房地产贷款余额为6.21万亿元,其中房地产开发贷款余额2.35万亿元,购房贷款余额为3.86万亿元."3住房抵押贷款信用风险的行为分析我国商

9、业银行开展住房贷款的业务流程通常是,由购房者向银行提出贷款申请,银行通过审核相关资料受理后,对抵押的房产价值进行评估,然后确定贷款金额并签订贷款合同.以上业务流程,由于房地产价格波动,利率变动,借款人收人变化以及银行内部管理等因素的影响,商业银行会面临不同类型的风险,包括信用风险,流动性风险,利率风险,提前还款风险,法律风险和操作风险等.其中,信用风险也称作违约风险,是指借款人不愿或没有能力按时还本付息,导致银行贷款损失的风险.它是银行开展个人住房抵押贷款业务过程中面临的最主要风险.按借款人违约时主观意愿的不同,违约行为分为3大类:被迫违约行为,理性违约行为与恶意违约行为¨¨

10、;.针对这3类违约行为分别进行分析.'3.1被迫违约行为被迫违约行为是指借款人由于客观原因造成支付能力不足,无法如期偿还住房贷款本息的违约行为.被迫违约行为产生的主要原因是借款人的收入和每月还款额的相对变化,而非房地产市场价格的变动.因为通常情况下,借款人通过签订房屋买卖合同和贷款合同,已经将首付款和住房贷款本金固定下来,还款金额与现行房地产市场价格无关.当然,在实行浮动利率的前提下,假设贷款利率升高,借款人可能会面临每月还款额增加的压力,但由于利率升高对整个经济的影响重大,所以可以预计利率升高将会是缓慢的过程.由此可见,借款人本身的收入状况是导致被迫违约行为的更重要因素,如果借款人出

11、现重大疾病,意外事故,伤残或死亡,离异,失业,投资失败等重大事件,导致收入骤减,无法再继续按照原贷款合同及时偿还贷款本息时,被迫违约行为有可能产生.王福林¨利用杭州某国有商业银行的数据研究了抵押贷款的违约行为,也得出了类似的结论.当然,良好的借债能力以及累积的家庭金融资产在一定程度上可以减少被迫违约行为发生的可能性.刘树枫等:我国个人住房抵押贷款的信用风险与保险防范一933.2理性违约行为理性违约行为是指借款人基于经济利益的考虑而主观上愿意违约的行为.借款人做出违约决定,不是因为客观原因造成支付能力不足,而是对成本和收益进行权衡,根据经济利益原则进行理性判断.当借款人主观上认定继续偿

12、还贷款的代价高于违约的损失,或者说继续偿还贷款所得利益低于违约的利益,并且预期这种情况将延续较长一段时间时,理性违约行为就会发生.这种情况可以通过一个小案例进行说明.个人住房贷款合同赋予了借款人在任何时候有3种选择:提前付清,可视为按贷款余额买回物业期权;主动违约,可视为以不偿还贷款余额的条件出卖物业期权;继续履约.理性借款者是根据经济上哪个方案更有利来进行选择的¨引.当第t期房价H(t)小于贷款余额F(t)时,提前付清的成本C=F(t);主动违约的成本C2=日();继续履约的成本C3=M(f)=A(f)X(1+n)"一1li(1+)".其中:A(i)为合同规定的

13、月偿还额,/7,为尚需偿付次数;i为资金机会成本,对资金丰裕者,i为其运用资金的最高收益(与投资住宅同等风险的项目),对资金不足者,i为筹资的最低成本;(t)为贷款价值.当C2<c.且<c,选择违约对借款人在经济上最有利,因此理性违约发生的必要条件是:日(z)<F(f)并且日(f)<(t).由此可以看出,当房价快速下降时,主动违约的概率较大.而当房价快速上升时,借款人通常不会主动违约,即使无力偿还,可能也会通过转让房产来还清贷款,收回成本.3.3恶意违约行为恶意违约行为是指借款人主观上恶意违约或第三方采取欺诈手段,利用个人住房抵押贷款骗取

14、银行信贷资金的行为.恶意违约行为往往和房地产开发商的"假按揭"联系在一起,即房地产商虚构众多"购房者"的资料,以这些"购房者"的名义向银行申请个人住房抵押贷款,将所得的贷款用作房地产开发或挪作它用.这些"购房者"中,有些人并没有实际的支付能力,收人证明等资料通常也是虚构的,甚至是根本不存在的假身份.此外,开发商通常还采用提高房价和重复出售的手段来骗取银行资金,其中提高房价是指开发商以高于实际出售价格的高价与购房人(借款人)签订房屋买卖合同,并以此申请贷款,再暗中对购房人进行补贴,从银行多贷出的资金实际上转移给开发商

15、使用.重复出售是开发商将已出售的房屋再次或多次出售,并向银行骗取贷款.一旦开发商的资金链条断裂,或从最初开始就没有还贷意愿,银行将遭受巨大的损失.以上对各类信用风险的运作机理进行了分析,但这些信用风险如何形成?其深层原因又是什么,尚需进一步的分析.4住房抵押贷款信用风险的形成与防范4.1住房抵押贷款信用风险的形成在完全信息的情况下,银行可以跟购房者签订一份完备的合同来避免违约造成的损失.但现实中往往是信息不对称的,在个人住房抵押贷款市场上债权人和债务人所掌握的信息资源不同,债务人对自己的个人信用状况,家庭财产状况,房产特征及其未来违约倾向等真实情况有比较清楚的认识,而债权人因存在搜寻成本很难获

16、得这方面的真实信息.这种不对称程度越大,在个人住房抵押贷款市场中产生逆向选择与道德风险的可能性就越大,贷款银行的信息成本就越高,市场的交易费用也就越大.特别是对我国而言,由于个人的信用评级体系还没有建立,商业银行很难通过市场获得债务人的真实信息.而且,国内对住房抵押贷款违约时有关抵押物处置的法律法规还不完善,处置过程十分困难.所以一旦发生道德风险,银行遭受损失是必然的.因为信息的不对称,购房者与银行签订的贷款契约是不完全契约(不完全契约是相对于完全契约而言的,是指由于人的有限理性,外在环境的复杂性,不确定性,信息的不对称性和不充分性使契约中包含有缺陷和遗漏,可能不会提及某些情况下各方的责任,而

17、对另一些情况下的责任只做出粗略或模棱两可的规定¨).特别是在我国国有银行商业化改革转型期,信息的严重不对称使个人住房抵押贷款契约的不完全性更加突出,再加上个人信用体系缺失,外部法制环境不健全以及国有银行的管理体制与风险控制机制不完善等因素的存在,使国有银行在个人住房抵押贷款市场快速扩大和Et渐繁荣的背后面临极高的潜在违约风险.当前我国个人住房抵押贷款不良贷款日益增多以及假按揭事件的大量出现,其根源在于债权人与债务人间的信息不对称和信贷契约的不完备.此外,抵押物住房作为一种能够长期使用的财94刘树枫等:我国个人住房抵押贷款的信用风险与保险防范参考文献:1王来福,郭峰.中国住房抵押贷款信

18、用风险:理论分析与实证研究J.数学的实践与认识,2009(6):4l_53.2JungAF.Termsofconventionalmortgageloansonexist-inghousesJ.JoumalofFinance,1962(17):432-443.3MortonTG.A.DiscriminantfunctionanalysisofresidentialmortgagedelinquencyandforeclosureJ】.JournalofAmericanRealEstateandUrbanEconomiesAssociation,1975,3(1):73-90.4DengYH,Q

19、uigleyJM,VanOrderR,eta1.Mortgagedefaultandlowdownpaymentloans:ThecostsofpublicsubsidyJ.RegionalScienceandUrbanEconomies,1996,26(34):263-285.5Gau.AmilythepresentageloanriskresearchJ.WorldFinancialStudy,2002(5).6何晓晴,谢赤,吴晓.住房按揭贷款违约风险及其防范机制J.社会科学家,2005(6):65-67.7赵凯,牛刚.论住房抵押贷款风险及其防范措施J.中国金融,2002(8):3031.

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