聚龙地产巢湖太湖山路项目项目理解及初步思考38p

1、聚龙地产 巢湖 太湖山路项目项目理解及初步思考谨呈：聚龙地产2010年1月合富辉煌房地产（安徽）2021-11-62此次汇报需要明确的问题此次汇报需要明确的问题p 项目自身商业价值如何？项目自身商业价值如何？p 项目所在区商业氛围如何？项目所在区商业氛围如何？p 城市商业规划对本项目商业定位有何影响？城市商业规划对本项目商业定位有何影响？p 巢湖本地商业案例对项目有何启示？巢湖本地商业案例对项目有何启示？2021-11-63报告需要分析的内容汇总报告需要分析的内容汇总目录目录调研内容调研内容分析结论分析结论项目商业价值研判项目商业价值研判项目四至及各地块商业价值项目四至及各地块商业价值？区域商

2、业氛围区域商业氛围区域商业现状区域商业现状？城市商业发展机会城市商业发展机会城市概况及商业发展规划城市概况及商业发展规划？本地案例借鉴本地案例借鉴城市主要在售、在营商业城市主要在售、在营商业？项目定位建议项目定位建议？2021-11-64b b地块地块裕裕溪溪路路太湖山路太湖山路a a地块地块a a地块技术经济指标地块技术经济指标总用地面积总用地面积29565.7829565.78容积率容积率2.02.0建筑密度建筑密度35%35%绿化率绿化率25%25%总建筑面积总建筑面积59131.5659131.56b b地块技术经济指标地块技术经济指标总用地面积总用地面积33295.0933295.0

3、9容积率容积率1.51.5建筑密度建筑密度30%30%绿化率绿化率30%30%总建筑面积总建筑面积49942.63549942.635项目分为项目分为a a、b b两地块，内部有拆迁，两地块，内部有拆迁，开发条件开发条件不完备不完备项目本体项目本体p 本项目位于巢湖市本项目位于巢湖市经济技术开发区经济技术开发区；p 项目以太湖山路为界，分为项目以太湖山路为界，分为a a、b b两个地块两个地块，a a地块位于火车站与汽车站之间；地块位于火车站与汽车站之间；b b地块位于地块位于太湖山路与裕溪路交叉口西南角；太湖山路与裕溪路交叉口西南角；p a a地块现为城中村，还未拆迁；地块现为城中村，还未拆

4、迁；b b地块中也地块中也存在少量城中村建筑尚未拆除，存在少量城中村建筑尚未拆除，开发条件尚不开发条件尚不完备完备；2021-11-65b b地块地块裕裕溪溪路路太湖山路太湖山路a a地地块块a a地块东地块东汽车站进站路汽车站进站路a a地块西地块西火车站站前路火车站站前路a a地块南地块南太湖山路太湖山路b b地块东地块东裕溪路裕溪路b b地块西地块西回迁楼回迁楼b b地块南地块南回迁楼回迁楼a a地块北地块北铁路铁路b b地块北地块北太湖山路太湖山路项目四至：项目周边项目四至：项目周边新城形象新城形象正在形成之中正在形成之中项目本体项目本体2021-11-66a a世世纪纪大大道道裕裕溪

5、溪路路太湖山路太湖山路b b汽车站汽车站巢巢湖湖路路龟山路龟山路半汤路半汤路p 裕溪路裕溪路：向北通往高速公：向北通往高速公路、向南通往庐江等县镇，对路、向南通往庐江等县镇，对外交通便捷；外交通便捷；p 太湖山路太湖山路：通往合肥；：通往合肥；p 世纪大道世纪大道：通往市区和湖：通往市区和湖区；区；道路交通：路网通达性好，道路交通：路网通达性好，外向交通外向交通优势明显优势明显项目本体项目本体长江路长江路高速公路高速公路合肥方向合肥方向火车站火车站市区方向市区方向庐江方向庐江方向路网发达、外向交通路网发达、外向交通优势明显，利于形成优势明显，利于形成商业辐射面；商业辐射面；2021-11-67

6、世纪阳光家园世纪阳光家园金科世家金科世家嘉和花园嘉和花园世纪阳光花园世纪阳光花园世纪新都世纪新都凤凰名城凤凰名城天巢广场天巢广场城市之光城市之光徽商御花园徽商御花园明珠宝坻明珠宝坻世纪广场世纪广场世纪新都世纪新都巢湖大市场巢湖大市场金科世家金科世家区域人气：除车站带来的流动人口外，项目周边居住小区分布比区域人气：除车站带来的流动人口外，项目周边居住小区分布比较分散，较分散，人气不旺人气不旺项目本体项目本体2021-11-68商业价值：路网通达性好，商业价值：路网通达性好，外向交通外向交通优势明显优势明显项目本体项目本体指标指标a地块地块b地块地块地块形状地块形状较方正较方正狭长，适合沿街排布狭

7、长，适合沿街排布容积率容积率2.0规划楼层较高，商业价规划楼层较高，商业价值拉低值拉低1.5规划楼层较低，商业价值较高规划楼层较低，商业价值较高沿街面沿街面沿街面较短，商业价值沿街面较短，商业价值不易展现不易展现两面临街，沿街面广，商业容易两面临街，沿街面广，商业容易展现展现进深进深进深大，商业价值等级进深大，商业价值等级逐渐减弱逐渐减弱进深短，商业价值等级较高进深短，商业价值等级较高规划难度规划难度较大较大较小较小商业价值商业价值a b商业形态商业形态适合发展适合发展集中商业集中商业，弱化由于大进深造成的弱化由于大进深造成的商业等级减弱商业等级减弱适合发展适合发展沿街商业沿街商业，发挥地，发

8、挥地块沿街面广的优势块沿街面广的优势2021-11-69汽车站汽车站火车站火车站n 太湖山路商业业态落后，且档次较差，人气依靠周边居太湖山路商业业态落后，且档次较差，人气依靠周边居住社区的客群。住社区的客群。n 裕溪路基本无商业氛围，仅有的商业则以城中村的形式裕溪路基本无商业氛围，仅有的商业则以城中村的形式出现。出现。n 巢湖大市场是巢湖唯一的专业五金、建材市场，因此也巢湖大市场是巢湖唯一的专业五金、建材市场，因此也成为世纪大道旁相对人气较旺的商业。成为世纪大道旁相对人气较旺的商业。巢湖大市场巢湖大市场裕溪路裕溪路商业氛围：区域商业氛围：区域餐饮餐饮类商业发达，类商业发达，建材建材类商业开始向

9、专业市场过渡类商业开始向专业市场过渡项目本体项目本体2021-11-610目录目录调研内容调研内容分析结论分析结论项目商业价值研判项目商业价值研判项目四至及各地块商业价值项目四至及各地块商业价值a地块：集中商业地块：集中商业b地块：沿街商业地块：沿街商业区域商业氛围区域商业氛围区域商业现状区域商业现状？城市商业发展机会城市商业发展机会城市概况及商业发展规划城市概况及商业发展规划？本地案例借鉴本地案例借鉴城市主要在售、在营商业城市主要在售、在营商业？项目定位建议项目定位建议？2021-11-611p太湖山路位于太湖山路位于b b地块北侧、地块北侧、a a地块南地块南侧，连接老城区等三区的的主要干

10、道侧，连接老城区等三区的的主要干道p道路车流量及人流量均较大、商业道路车流量及人流量均较大、商业价值在项目周边各道路中居于首位。价值在项目周边各道路中居于首位。p太湖山路商业氛围明显高于其它区太湖山路商业氛围明显高于其它区域，但在项目端价值不佳。域，但在项目端价值不佳。b b地块地块a a地地块块太湖山路太湖山路太湖山路：区域太湖山路：区域主干道主干道，日杂店铺沿街分布，档次较低。，日杂店铺沿街分布，档次较低。区域商业区域商业2021-11-612b b地块地块裕裕溪溪路路a a地地块块通往半汤政务新区通往半汤政务新区连连接接老老城城区区p 裕溪路位于裕溪路位于b b地块东侧，是连地块东侧，是

11、连接老城区、半汤政务新区与经开接老城区、半汤政务新区与经开区的主要通道之一；区的主要通道之一；p 车流量充足，但人流较少；车流量充足，但人流较少；道道路价值短期内不易体现路价值短期内不易体现裕溪路：连接老城区、政务区、经开区的裕溪路：连接老城区、政务区、经开区的主干道主干道，道路两侧，道路两侧大部分为农舍，几乎没有商业分布。大部分为农舍，几乎没有商业分布。区域商业区域商业2021-11-613世世纪纪大大道道假日银滩银通富侨养足堂海吉雅蓝湖香樟世纪百乐门百度沸城金碧辉煌沙漠绿洲高山流水紫金城n洗浴洗浴nktv/会所会所/酒吧酒吧n茶社茶社/ 咖啡咖啡巢湖大市场巢湖大市场安广商务宾馆安广商务宾馆

12、巨龙宾馆巨龙宾馆安广商务酒店安广商务酒店世纪广场世纪广场世纪大道两侧世纪大道两侧世纪大道世纪大道巢湖大市场巢湖大市场金科世家围墙金科世家围墙安广商务酒店安广商务酒店世纪商贸城世纪商贸城巢湖商贸城：在建的以五金、建材、巢湖商贸城：在建的以五金、建材、百货为主要业态的大型专业批发市场。百货为主要业态的大型专业批发市场。天巢广场天巢广场世纪大道：火车站正对面通往市区的主干道，批发、住宿、休闲世纪大道：火车站正对面通往市区的主干道，批发、住宿、休闲娱乐等占有重要地位，娱乐等占有重要地位，人气较旺人气较旺。区域商业区域商业2021-11-614项目位置项目位置 金科世家金科世家城市之光城市之光天巢广场天

13、巢广场世纪商贸城世纪商贸城开发情况：传统开发情况：传统底商、商街底商、商街为主，整体开发水平一般为主，整体开发水平一般区域商业区域商业项目名称项目名称商业面积商业面积（万平方）（万平方）价格（元价格（元/ /平方）平方）商业形态商业形态后续供应后续供应（万平方）（万平方）金科世家金科世家0.30.3一层一层12000-1300012000-13000，二层，二层70007000。三层。三层40004000住宅底商住宅底商0.150.15世纪商贸城世纪商贸城8.58.5未开盘未开盘8.58.5天巢广场天巢广场1010未开盘未开盘特色商业街、百货商特色商业街、百货商场场1010城市之光城市之光8

14、87500-120007500-12000内街、住宅底商内街、住宅底商0 0p 商业形态：底商、商业街为主；商业形态：底商、商业街为主；p 商业体量：个别楼盘商业体量过大，商业体量：个别楼盘商业体量过大，对本项目存在直接竞争；对本项目存在直接竞争；p 销售价格：一层价格销售价格：一层价格1200012000元左右，元左右，二三层价格迅速递减；二三层价格迅速递减；传统定位难以拔高传统定位难以拔高二、三层商业价格二、三层商业价格2021-11-615路名路名项目名称项目名称租金租金太湖山路租金太湖山路租金火车站西侧火车站西侧平均租金平均租金23-2723-27元每平米元每平米/ /月月世纪大道租金

15、世纪大道租金世纪广场至大市场段世纪广场至大市场段上下两层上下两层18-2018-20元每平米元每平米/ /月月汽车站对面租金汽车站对面租金金科世家东侧商铺金科世家东侧商铺一层一层1818元每平米每月，二层元每平米每月，二层1010元每平米元每平米/ /月，三层月，三层6 6元每平米元每平米/ /月月太湖山路商业太湖山路商业世纪大道商业世纪大道商业金科世家东侧商业金科世家东侧商业经营情况：整体经营情况：整体租金水平较低租金水平较低，出租率不高出租率不高。区域商业区域商业回报率仅为回报率仅为4-5%4-5%，区域商业发展初级区域商业发展初级2021-11-616区域商业现状小结区域商业现状小结p

16、形态落后形态落后：底商、商业街为主，形象差；：底商、商业街为主，形象差；p 低档同质低档同质：业态多以餐饮、家居建材、小旅馆等为主，档次低；：业态多以餐饮、家居建材、小旅馆等为主，档次低；p 回报偏低回报偏低：按目前价格计算，回报率仅为：按目前价格计算，回报率仅为4-5%4-5%，很难吸引投资客；，很难吸引投资客；不利因素不利因素p 车站效应车站效应：汽车站、火车站可以带来丰富人流，现有项目距离车站较远，：汽车站、火车站可以带来丰富人流，现有项目距离车站较远，难以借势；难以借势；p 辐射能力辐射能力：太湖山路和裕溪路均为城市主干道，对内对外交通便利，项目：太湖山路和裕溪路均为城市主干道，对内对

17、外交通便利，项目定位准确可形成较大辐射面；定位准确可形成较大辐射面；p 缺乏领袖缺乏领袖：区域商业停留在低档同质竞争态势，缺乏领袖项目带动区域商：区域商业停留在低档同质竞争态势，缺乏领袖项目带动区域商业升级；业升级；发展机会发展机会区域具有较大的商业发展潜力区域具有较大的商业发展潜力2021-11-617目录目录调研内容调研内容分析结论分析结论项目商业价值研判项目商业价值研判项目四至及各地块商业价值项目四至及各地块商业价值a地块：集中商业地块：集中商业b地块：沿街商业地块：沿街商业区域商业氛围区域商业氛围区域商业现状区域商业现状具有较大的商业发展潜力具有较大的商业发展潜力缺乏领袖项目带动商业升

18、级缺乏领袖项目带动商业升级城市商业发展机会城市商业发展机会城市概况及商业发展规划城市概况及商业发展规划？本地案例借鉴本地案例借鉴城市主要在售、在营商业城市主要在售、在营商业？项目定位建议项目定位建议？2021-11-618n 巢湖市内景点分布广泛，市区巢湖市内景点分布广泛，市区内主要景点有内主要景点有紫薇洞、半汤温泉紫薇洞、半汤温泉等；另外如忠庙、汤池等也是比等；另外如忠庙、汤池等也是比较著名的旅游度假区。较著名的旅游度假区。城市性质：巢湖市是皖江北岸中心城市城市性质：巢湖市是皖江北岸中心城市和省会经济圈副中心城市之一，是以滨湖旅和省会经济圈副中心城市之一，是以滨湖旅游和现代制造业为主要特色的

19、山水宜居城市。游和现代制造业为主要特色的山水宜居城市。城市职能：旅游休闲度假服务中心。现城市职能：旅游休闲度假服务中心。现代制造业基地、商贸物流中心、区域交通门代制造业基地、商贸物流中心、区域交通门户与区域交通枢纽户与区域交通枢纽城市定位城市定位：旅游度假城市，合肥后花园：旅游度假城市，合肥后花园城市概况城市概况2021-11-619p巢湖近五年社会消费品总额以逐年巢湖近五年社会消费品总额以逐年递增的态势发展，递增的态势发展，08年末已达到年末已达到151亿元，亿元，09年年1-8月达到月达到108亿元。亿元。p巢湖消费品零售总额与周边城市相巢湖消费品零售总额与周边城市相比较，仍然处于落后水平

20、，消费潜力比较，仍然处于落后水平，消费潜力仍有较大发展空间。仍有较大发展空间。居民消费居民消费：消费总量增长，但消费水平偏低，消费市场需要引导：消费总量增长，但消费水平偏低，消费市场需要引导城市概况城市概况2021-11-620商业大厦商业大厦商之都商之都新华书店新华书店凤凰商城凤凰商城安德利购物中心安德利购物中心苏果超市苏果超市项目位置项目位置巢湖大市场巢湖大市场p 巢湖市城区规模相对较小，商业网点主要分布在老城区范围内；巢湖市城区规模相对较小，商业网点主要分布在老城区范围内；p 超市、百货等主要大型商业网点集中分布在人民路、巢湖中路、健康路及团结路两侧；超市、百货等主要大型商业网点集中分布

21、在人民路、巢湖中路、健康路及团结路两侧；p 城市商业是城市商业是单核心单核心商圈的现状格局；商圈的现状格局；南巢商业街南巢商业街世纪华联世纪华联健康路健康路团结路团结路巢湖中路巢湖中路p人民路商圈：人民路商圈：历史最悠久，配套历史最悠久，配套最成熟，辐射全市最成熟，辐射全市人口，但整体档次人口，但整体档次不高，业态凝聚度不高，业态凝聚度弱，租金最高。弱，租金最高。（在正在改造中。）（在正在改造中。）p主要商业街：主要商业街：沿街而建，道路一沿街而建，道路一通，就成了通，就成了“商业商业街街”，整体档次中，整体档次中档，租金水平中等。档，租金水平中等。商圈格局商圈格局：目前巢湖市商业呈现：目前巢

22、湖市商业呈现单商圈单商圈格局格局城市概况城市概况2021-11-621p在城市商业网点总体规划上，在城市商业网点总体规划上，将城市分为：将城市分为：p一主、一次、两片、社区四一主、一次、两片、社区四个层级的网点结构；个层级的网点结构；p一主：指一个城市级主要商一主：指一个城市级主要商业中心（人民路商圈）；业中心（人民路商圈）；p一次：指一个城市级商业次一次：指一个城市级商业次中心（半汤政务文化中心）；中心（半汤政务文化中心）；p两片：指东塘片区和贾塘圫两片：指东塘片区和贾塘圫两个区域型商业中心；两个区域型商业中心；p1111个社区型商业中心。个社区型商业中心。本项目本项目贾塘圫商圈贾塘圫商圈半

23、汤政务新区半汤政务新区人民路商圈人民路商圈东塘商圈东塘商圈商业规划商业规划：一主、一次、两片、社区：一主、一次、两片、社区”四个层级的商业网点四个层级的商业网点规划，提升一个老城商业中心，重点发展一个商业次中心。规划，提升一个老城商业中心，重点发展一个商业次中心。城市概况城市概况项目受多个商圈辐射，商业定位方向异常灵活项目受多个商圈辐射，商业定位方向异常灵活2021-11-622目录目录调研内容调研内容分析结论分析结论项目商业价值研判项目商业价值研判项目四至及各地块商业价值项目四至及各地块商业价值a地块：集中商业地块：集中商业b地块：沿街商业地块：沿街商业区域商业氛围区域商业氛围区域商业现状区

24、域商业现状具有较大的商业发展潜力具有较大的商业发展潜力缺乏领袖项目带动商业升级缺乏领袖项目带动商业升级城市商业发展机会城市商业发展机会城市概况及商业发展规划城市概况及商业发展规划消费市场需要引导消费市场需要引导项目定位方向灵活多样项目定位方向灵活多样本地案例借鉴本地案例借鉴城市主要在售、在营商业城市主要在售、在营商业？项目定位建议项目定位建议？2021-11-623城市主要在售商业体城市主要在售商业体项目位置项目位置人民路商业街人民路商业街东方新世界东方新世界 金科世家金科世家城市之光城市之光天巢广场天巢广场世纪商贸城世纪商贸城城西农副产品交易中心城西农副产品交易中心主要在售商业基本上处于传统

25、商圈（老城区）内且体量大业态丰富，预示着巢主要在售商业基本上处于传统商圈（老城区）内且体量大业态丰富，预示着巢湖市的商业正逐渐走上了购物中心的发展车道。湖市的商业正逐渐走上了购物中心的发展车道。东方新世界东方新世界人民路商业街人民路商业街天巢广场天巢广场2021-11-624城市主要商业规模（在营在售）城市主要商业规模（在营在售）名称名称业态（规划）业态（规划）规模规模业种业种备注备注商之都商之都百货百货4 4万万服装、箱包等精品购物服装、箱包等精品购物已开业已开业安德利安德利百货、超市百货、超市5 5万万服装、箱包、电器等服装、箱包、电器等+ +超市超市已开业已开业世纪联华世纪联华百货、超市

26、百货、超市1.51.5万万购物购物+ktv+ktv+超市等超市等已开业已开业巢湖大市场巢湖大市场专业批发市场专业批发市场8 8万万家装材料、家居家装材料、家居已开业已开业南巢商业街南巢商业街专业批发市场专业批发市场1.81.8万万服装服装+ +家居家居+ +箱包箱包+ +日化等日化等已开业已开业人民路步行街人民路步行街购物中心、百货购物中心、百货2121万万服装、餐饮、购物、娱乐、休服装、餐饮、购物、娱乐、休闲等闲等改造过程中改造过程中天巢广场天巢广场购物中心、商街购物中心、商街1010万万购物中心购物中心+ +超市超市在售中在售中城西农产品交易中心城西农产品交易中心专业批发市场专业批发市场3

27、.63.6万万农副产品批发农副产品批发招商招商+ +销售销售巢湖商贸城巢湖商贸城专业批发市场专业批发市场8.58.5万万五金、建材、百货五金、建材、百货招商招商+ +销售销售东方新世界东方新世界购物中心、商街购物中心、商街1010万万服装、餐饮、购物、娱乐、休服装、餐饮、购物、娱乐、休闲等闲等招商招商+ +销售销售合计合计百货、超市等百货、超市等73.473.4万万主要商业体量近主要商业体量近74万，改造中的人民路商业万，改造中的人民路商业街占街占1/4强。强。安德里购物中心安德里购物中心世纪联华世纪联华人民路商之都人民路商之都南朝商业街南朝商业街城西农产品交易中心城西农产品交易中心巢湖商贸城

28、巢湖商贸城2021-11-625在营商业体简介在营商业体简介 ：世纪联华世纪联华以超市为龙头的综合性商业以超市为龙头的综合性商业世纪联华：15000平方米苏宁电器： 5000平方米音乐频道： 5000平方米购物： 10000平方米 巢湖目前唯一的具有购物中心雏形的购物场所巢湖目前唯一的具有购物中心雏形的购物场所：超市超市+ +电器电器+ +娱乐娱乐+ +购物购物+ +旅馆旅馆2021-11-626在售商业体简介：在售商业体简介：东方新世界东方新世界以酒店、办公为主的综合性商业以酒店、办公为主的综合性商业东方新世界东方新世界居巢区团结路以北，健康路以南占地约81340平方米总建筑面积超过30万平

29、方米总投资约12亿元， 商业 1 0万平方米酒店 3万多平方米酒店公寓 2万多平方米写字楼 2万平方米住宅 14万平方米商铺预售价 2万-3万元/平方米名店城、超市大卖场、电器城、欢乐天地、名店城、超市大卖场、电器城、欢乐天地、精品百货、女人街、流行前线、文化运动城精品百货、女人街、流行前线、文化运动城、手机大世界、手机大世界、it it主题商业街、特色餐饮区主题商业街、特色餐饮区、酒店配套、社区商业中心、酒店配套、社区商业中心 集商业、高档酒店、酒店公寓、写字楼、高品质住宅等多种业态为一体的大集商业、高档酒店、酒店公寓、写字楼、高品质住宅等多种业态为一体的大型城市综合体型城市综合体2021-

30、11-627项目周边世纪广场项目周边世纪广场b b地块地块a a地地块块商业形态落后，经营惨淡商业形态落后，经营惨淡世纪广场世纪广场p世纪广场位于火车站正门，世纪广场位于火车站正门，本项目本项目a a地块西侧；建设时间地块西侧；建设时间较早，但缺乏有效管理，目前较早，但缺乏有效管理，目前人气少，商业氛围更是缺乏，人气少，商业氛围更是缺乏，其作为广场的功能未能得到有其作为广场的功能未能得到有效发挥。致使其西侧存在大量效发挥。致使其西侧存在大量死铺。死铺。世纪广场西侧商业世纪广场西侧商业世纪阳光小区底商世纪阳光小区底商世纪广场标志雕塑世纪广场标志雕塑2021-11-628目录目录调研内容调研内容分

31、析结论分析结论项目商业价值研判项目商业价值研判项目四至及各地块商业价值项目四至及各地块商业价值a地块：集中商业地块：集中商业b地块：沿街商业地块：沿街商业区域商业氛围区域商业氛围区域商业现状区域商业现状具有较大的商业发展潜力具有较大的商业发展潜力缺乏领袖项目带动商业升级缺乏领袖项目带动商业升级城市商业发展机会城市商业发展机会城市概况及商业发展规划城市概况及商业发展规划消费市场需要引导消费市场需要引导项目定位方向灵活多样项目定位方向灵活多样本地案例借鉴本地案例借鉴城市主要在售、在营商业城市主要在售、在营商业商业项目众多，竞争激烈商业项目众多，竞争激烈综合性商业项目逐渐兴起综合性商业项目逐渐兴起项

32、目定位建议项目定位建议？项目整体属性界定项目整体属性界定2021-11-629项目整体属性界定项目整体属性界定充分依托城市发展契机，凸显项目充分依托城市发展契机，凸显项目城市功能属性城市功能属性外展城市形象，内强外展城市形象，内强区域配套区域配套承载着完善巢湖市城市功能和优化产业布局、打造城市交承载着完善巢湖市城市功能和优化产业布局、打造城市交通枢纽中心、提升区域商业凝聚力、有着创新建筑风格的通枢纽中心、提升区域商业凝聚力、有着创新建筑风格的纯商业体。纯商业体。项目使命项目使命2021-11-630城市主要商业体回顾及项目定位关键词城市主要商业体回顾及项目定位关键词项目定位关键词提炼项目定位关

33、键词提炼立足区域面向巢湖立足区域面向巢湖完善城市功能的完善城市功能的创新产品结构创新产品结构批发批发+ +百货百货+ +餐饮等复合餐饮等复合大型商业体大型商业体业态业态复合度高复合度高城市城市区域区域安德利购物中心安德利购物中心东方新世界东方新世界巢湖大市场巢湖大市场人民路步行街人民路步行街本项目本项目复合度低复合度低区域区域2021-11-631项目定位项目定位p项目属性：项目属性：提升区域商业凝聚力，凸显城市功能，展示城市形象；提升区域商业凝聚力，凸显城市功能，展示城市形象；p项目差异：项目差异：打造开放式产品形态，复合专业市场和购物休闲体验；打造开放式产品形态，复合专业市场和购物休闲体验

34、；p项目发展：项目发展：项目最有可能在城市现有产业构成的基础上，开启一个巢湖商业项目最有可能在城市现有产业构成的基础上，开启一个巢湖商业领域的一片新蓝海。领域的一片新蓝海。 巢湖市首个开放式轻纺采购中心巢湖市首个开放式轻纺采购中心先声夺人，以体验式先声夺人，以体验式的概念导入市场，同的概念导入市场，同时体现硬件产品的创时体现硬件产品的创新。新。专业商品批发专业商品批发市场，具有较市场，具有较好的延展性。好的延展性。以中心以中心/ /城来体现凝聚，城来体现凝聚，包容包容“购物体验购物体验”等等要素。要素。2021-11-632建筑形态意向建筑形态意向总用地面积总用地面积29565.7829565

35、.78容积率容积率2.02.0建筑密度建筑密度35%35%绿化率绿化率25%25%总建筑面积总建筑面积59131.5659131.56项目用地指标项目用地指标建筑面积初判建筑面积初判以用地条件来看，项目建筑基地面积为：以用地条件来看，项目建筑基地面积为：1034810348，以总建筑面积以总建筑面积5913159131计算，本项目地上可建造计算，本项目地上可建造5.75.7层。层。人流动线人流动线卸货区卸货区商场入口商场入口规划设计建议：规划设计建议：1 1、沿火车站、汽车站、太湖路设置沿街商铺，、沿火车站、汽车站、太湖路设置沿街商铺，层高定为层高定为5.65.6米，体现项目的通透感；米，体现

36、项目的通透感；2 2、项目东北角设卸货区在（负一层），车行动、项目东北角设卸货区在（负一层），车行动线沿项目东侧与汽车站之间设置；线沿项目东侧与汽车站之间设置；3 3、沿项目东西南三面设商场主入口，人行动线、沿项目东西南三面设商场主入口，人行动线沿三边设置；沿三边设置；上下货车流线上下货车流线2021-11-633建筑形态示意图片建筑形态示意图片规划设计示意规划设计示意0101规划设计示意规划设计示意0202内部街区示意内部街区示意0101内部街区示意内部街区示意0202内部街区示意内部街区示意0202其他规划设计建议：其他规划设计建议：1 1、中庭的设置：项目中心设立中庭，可填实以增加使、中

37、庭的设置：项目中心设立中庭，可填实以增加使用面积，与周边商街用连廊连接，形成露天的开唱空间用面积，与周边商街用连廊连接，形成露天的开唱空间2 2、观光电梯和手扶梯的布局围绕提升每间商铺的均好、观光电梯和手扶梯的布局围绕提升每间商铺的均好性的原则，促进商铺的销售。性的原则，促进商铺的销售。2021-11-634b地块项目整体属性界定地块项目整体属性界定充分依托裕溪路与太湖路充分依托裕溪路与太湖路主干道优势主干道优势，凸显本项，凸显本项目目区域配套功能区域配套功能，与市区业态向区隔。，与市区业态向区隔。以老城区、政务文化新区和经济技术开发等往来人流为依托、承载着以老城区、政务文化新区和经济技术开发等往来人流为依托、承载着提升区域商业配套、给外来游客留下深刻烙印的使命。提升区域商业配套、给外来游客留下深刻烙印的使命。项目使命项目使命2021-11-635b b地块项目定位地块项目定位p项目属性：项目属性：地处太湖山路与裕溪路（金湖大道）交汇处，地处太湖山路与裕溪路（金湖大道）交汇处，l l型地形，以创新型地形，以创新产品呈现的凸显巢湖城市特质的差异化特色商街；产品呈现的凸显巢湖城市特质的差异化特色商街；p项目差异：项目差异：面向巢湖及游客的、体现城市特质的、以创新产品为依托的商务面向巢湖及游客的、体现城市特质的、以创新产品为依托的商务休