第四部分房地产金融-修改后

1、第四部分 房地产金融第四章第四章 住房金融住房金融 第一节 住房金融概述 第二节 我国的住房公积金制度 第三节 我国住房金融发展分析本章教学目的 了解住房金融的含义，掌握其特征和分类 掌握我国住房公积金制度的性质、特点、使用过程和管理制度，分析我国住房公积金存在的问题 探讨我国住房金融进一步发展的思路第一节 住房金融概述一、住房金融的含义一、住房金融的含义 广义：指与所有的住房建设、流通、消费、修缮等经济活动有关的各项资金的融通活动的总和，包括与住房建设、流通、消费、修缮等经济活动有关的货币信用、货币流通、保险以及货币清算等活动，其中最重要的是货币信用活动。 狭义：指与居民或消费性的非营利性住

2、房机构的住房建设、流通、消费、修缮等经济活动有关的货币信用、货币流通、保险以及货币清算等各项资金融通活动。 不同点：资金融通的对象不同。 狭义的住房金融的融资对象只包括居民和消费性的非营利住房机构；广义的住房金融的融资对象则包括所有的经济主体。第一节 住房金融概述二、住房金融的基本特征二、住房金融的基本特征 和一般金融的共同点：本质是使家庭在购买住房的经济活动中有效动员盈余的家庭储蓄流向赤字家庭。 不同于一般金融的特征：（一）住房金融的核心是住房消费信贷（二）住房金融的融资对象主要是居民，贷款具有零散性（三）住房金融的资金融通具有长期稳定性（四）住房金融的资金融通具有较强的政策性 1.通过政府

3、的税收政策对购买自有住房融资提供补贴 2.成立政策性的住房金融机构 3.发展政策性的住房金融工具第一节 住房金融概述三、住房金融的分类三、住房金融的分类1.正式的住房金融和非正式的住房金融（按照住房金融业务是否由正式的住房金融机构举办）2.政策性住房金融和商业性住房金融（按照住房金融是否根据政府特殊的政策举办）*我国的住房公积金就属于典型的政策性住房金融3.住房金融结构的类型：开放式、封闭式和混合式（按照住房金融机构和住房金融工具的资金来源、运作方式的不同）第二节 我国的住房公积金制度 我国住房金融结构属于开放式、封闭式相结合的混合型住房金融结构，其中商业性住房金融机构的资金直接来自金融市场，

4、政策性的住房金融制度主要是建立公积金制度。 1991年，上海率先建立了住房公积金 1994年，国务院发布了国务院关于深化城镇住房制度改革的决定 1998年发布的住房公积金管理条例就住房公积金的性质、管理原则、管理体制等做出了全面的规定 2001年至今，我国住房公积金总额持续增长，归集、贷款业务快速发展，住房公积金制度的社会效益逐步显现。第二节 我国的住房公积金制度 住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。 住房公积金是住房分配货币化、法制化、社会化的主要形式。第二节 我国的住房公

5、积金制度一、住房公积金的性质和特点一、住房公积金的性质和特点（一）住房公积金的性质（一）住房公积金的性质 住房公积金的本质属于工资，是住房分配货币化的重要形式。单位按职工工资的一定比例为职工缴存住房公积金，实质是以住房公积金的形式给职工增加了一部分住房工资，从而达到促进住房分配机制转化的目的。 住房公积金全部归职工个人所有，但其所有权是限制性所有权，职工对公积金的占有、使用、收益和处分四项全能的形式受到一定程度的限制。第二节 我国的住房公积金制度（二）住房公积金的特点（二）住房公积金的特点1.义务性：即强制性，是指凡在职职工及其所在单位都须按规定的存缴基数、存缴比例建立并按月缴存住房公积金。2

6、.互助性：住房公积金具有储备和融通的特性。3.保障性：住房公积金定向用于职工住房，并可通过安全运作实现合理增资。第二节 我国的住房公积金制度二、住房公积金的归集、使用和提取二、住房公积金的归集、使用和提取（一）住房公积金的归集（一）住房公积金的归集1.缴存公积金的对象：国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工。2.缴存住房公积金的工资基数：职工本人上一年度月均工资，包括计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资、特殊情况下支付的工资。3.缴存比例：职工个人缴存（或职工单位资助职工缴存）住房公积金的数额占职

7、工上一年度月平均工资的比例。我国实行动态调整机制，一般不得低于5%。第二节 我国的住房公积金制度4.住房公积金月缴存额：职工本人上一年度月平均工资分别乘以职工和单位住房公积金缴存比例后的和。 住房公积金月缴存额=（职工本人上一年度月平均工资*职工住房公积金缴存比例）+（职工本人上一年月平均工资*单位住房公积金缴存比例）5.住房公积金的查询和对账：住房公积金管理中心要为每一位缴存住房公积金的职工发放住房公积金的有效凭证，以此全面反映职工个人住房公积金账户内住房公积金的增减、变动和结存情况。第二节 我国的住房公积金制度（二）住房公积金的使用（二）住房公积金的使用*住房公积金使用的三个原则：定向使用

8、原则；安全使用原则；严格时限的效率原则。1.职工个人对住房公积金的使用：职工个人在住房公积金缴存期间，依法住房公积金的行为。其行为特点是：（1）职工享有对其住房公积金的占有和使用的权利（2）职工享有其住房公积金的收益权（3）职工享有对住房公积金的支配和使用权。2. 管理中心住房公积金的使用：管理中心以归集的住房公积金为基础，在保证职工提前支取的前提下，依法运用住房公积金的行为。其基本要求是：安全性。第二节 我国的住房公积金制度（三）住房公积金的提取（三）住房公积金的提取1.职工住房消费的提取:(1)职工在购买、建造、翻修、大修自住住房时的提取;(2)偿还购房贷款本息时的提取;(3)所需支付的房

9、租超出家庭工资收入规定比例时的提取。2.职工丧失缴存条件的提取：一般情况下，缴存住房公积金的前提是职工与单位建立劳动关系，当缴存条件丧失时，可以提取住房公积金，同时注销该职工住房公积金账户。单位职工住房公积金的缴纳住房公积金管理中心住房公积金贷款职工住房公积金贷款的偿还住房公积金提取中央政府购买债券债权本息偿还第二节 我国的住房公积金制度简化的住房公积金归集和使用过程简化的住房公积金归集和使用过程第二节 我国的住房公积金制度三、住房公积金的利率和税收（一）利率政策：低存低贷1.存款利率： 职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计算；上年结转的按结息日挂牌公告的3月整取存款利率计

10、息。 职工住房公积金自存入职工职工住房公积金个人账户之日起计息，按年结息，本息逐年结转，每年6月30日为结息日。第二节 我国的住房公积金制度2.贷款利率 根据国家宏观经济和住房政策的具体情况，实行一年一定，于每年1月1日，按照相应档次利率确定下一年度利率水平。 住房公积金贷款利率低于商业性住房贷款利率。第二节 我国的住房公积金制度 住房公积金贷款与商业性住房贷款年利率对照折线图住房公积金贷款与商业性住房贷款年利率对照折线图第二节 我国的住房公积金制度3.沉淀利率 管理中心在受委托银行的住房公积金专户中的沉淀资金，比照结息日挂牌公告的金融机构在中国人民银行的准备金存款利率计息，按季结算，每季度末

11、月的20日为结息日。 2002年2月21日之后的利率水平为1.89%。第二节 我国的住房公积金制度（二）税收政策（二）税收政策 住房公积金是政策性资金，实行免税政策。其收益也并入住房公积金实行封闭管理和使用，免予征收所得税和营业税。1.个人住房公积金的免税个人住房公积金的免税 单位和个人分别在不超过职工本人上一年度月平均工资12%的幅度内，其实际缴存的住房公积金，允许在个人应纳税所得额中扣除。单位和职工个人缴存住房公积金的月平均工资不得超过职工工作地所在设区城市上一年度职工月平均工资的3倍，具体标准按照各地有关规定执行。个人实际领(支)取原提存的住房公积金时，免征个人所得税。个人住房公积金的利

12、息所得免征个人所得税。第二节 我国的住房公积金制度2.住房公积金管理中心的免税住房公积金管理中心的免税 住房公积金管理中心用住房公积金在受委托银行发放个人住房贷款取得的收入，免征营业税；住房公积金管理中心在受委托银行存储、用住房公积金购买国债、在指定的受委托银行发放个人住房贷款取得的利息收入，免征企业所得税。第二节 我国的住房公积金制度四、现行住房公积金的管理制度四、现行住房公积金的管理制度1.住房公积金的管理原则：住房委员会决策、住房公积金中住房公积金的管理原则：住房委员会决策、住房公积金中心运作、银行专户存储、财政监督。心运作、银行专户存储、财政监督。（1）“住房公积金管理委员会决策”是指

13、住房公积金管理委员会作为住房公积金管理的决策机构，对有关住房公积金管理的重大问题行使决策权。（2）“住房公积金管理中心运作”是指在住房公积金管理委员会的领导下，各城市依法成立住房公积金管理中心，履行住房公积金的管理运作职责。（3）“银行专户存储”是指住房公积金管理中心在住房公积金管理委员会指定的受委托银行设立住房公积金专用账户，专项存储住房公积金。（4）“财政监督”是指财政部门对住房公积金的运作管理进行检查监督。第二节 我国的住房公积金制度2.住房公积金的管理组织体系住房公积金的管理组织体系省级住房公积金管理指导机构住房公积金管理监督机构：财政部门中央住房公积金政策制定与监督执行机构住房公积金

14、管理决策机构：住房委员会住房公积金管理运作机构：住房公积金管理中心住房公积金业务代理机构：受托银行第二节 我国的住房公积金制度五、我国住房公积金发展现状五、我国住房公积金发展现状 我国的住房公积金制度产生于上个世界九十年代初期。当时社会主义市场经济地位刚刚确立，计划经济观念在人们的思想中仍然占据主导地位。当时设计的住房公积金制度难免摆脱不了时代的烙印，在今天看来与社会主义市场经济还有些不相适应之处。 进入21世纪后，这一问题更加明显和突出。为此，国家建设部等九部委于2002年做出了关于调整住房公积金管理机构的决定，力求从体制创新入手，逐步解决存在的突出问题，这对促进住房公积金事业的发展具有十分

15、重要的意义。第二节 我国的住房公积金制度（一）监督体制现状（一）监督体制现状 伴随着社会主义市场经济的逐步完善，住房公积金的规范管理也逐渐走上正轨，这与重视和加强监督管理工作密不可分。（二）决策体制现状（二）决策体制现状 高层决策机制不很完善，实际上没有形成一个完整的决策体系。（三）管理体制现状（三）管理体制现状 住房公积金管理中心成为管理环节上的“孤岛”，没有形成有效地全国管理网络体系，是一种不健全的管理体制。第二节 我国的住房公积金制度五、现行住房公积金制度存在的问题五、现行住房公积金制度存在的问题（一）住房公积金的风险管理问题（二）住房公积金运行的监督问题（三）住房公积金运行的效率问题1

16、.低存低贷的利率政策不合理，导致效率低下2.住房公积金的互助性作用难以发挥3.住房公积金的用途受限，职工权益受损第三节 我国住房金融发展分析一、我国住房金融发展现状一、我国住房金融发展现状1.住房消费贷款蓬勃发展，但各地发展态势不平衡。住房消费贷款蓬勃发展，但各地发展态势不平衡。 近年来，国家为扩大内需，拉动经济增长，先后出台了一系列住房与金融政策，为住房消费贷款业务提供了良好的发展契机。 但是，在个人住房贷款业务发展中也暴露出区域间发展不均衡的态势。由于受当地经济发展状况及房改进程的制约，个人住房贷款业务发展较快的地区多集中于东南沿海的地区，尤其是上海、广东、北京、浙江、江苏、福建和厦门等省

17、市发展迅速，占到贷款业务量的50%以上，中西部地区发展虽有起色但仍较落后。这些与该类地区经济发展状况、居民收入水平、个人商品意识和资信度等紧密相关，体现了资金运动的特征和规律。 第三节 我国住房金融发展分析2. 住房信贷结构发生很大变化，重点向住房住房信贷结构发生很大变化，重点向住房消费贷款倾斜消费贷款倾斜。 根据国家宏观政策和住房市场的发展需要，商业银行住房信贷结构呈现重心转移，由过去重点支持住房开发贷款转为重点支持住房消费贷款。 第三节 我国住房金融发展分析3.住房开发贷款以支持普通住房和经济适用住房为住房开发贷款以支持普通住房和经济适用住房为主，特别是积极扶持科教文卫单位利用自用土地主，

18、特别是积极扶持科教文卫单位利用自用土地建设经济适用住房。建设经济适用住房。 近年来，住房开发贷款主要用于支持普通住房的建设，尤其是从认真贯彻国家科教兴国的战略，大力促进国民经济结构、产业结构调整以及科教文卫体制转轨的需要出发，采取从重点领域和重点单位入手，积极尝试多种方式、多种途径支持科教文卫住房建设的有益做法，努力探索和解决银行在支持科教文卫机构利用单位自用土地建设经济适用住房中的风险规避问题，选择符合本地区经济发展状况的信贷扶持方式，有力地支持了这些单位的住房建设。 第三节 我国住房金融发展分析4.住房金融市场竞争激烈，经营开始规范，住房金融市场竞争激烈，经营开始规范，内部结构开始走向协调

19、。内部结构开始走向协调。 近几年来，国家加快住房制度改革步伐和重点发展住宅产业，使各商业银行逐渐从不同的角度且以不同的方式介入住房金融市场竞争。特别是自1998年起，在国家产业政策和人民银行金融调控政策的引导下，各家商业银行都纷纷承诺拿出几百亿元，总量上千亿元的信贷规模来支持住房建设和住房消费，各家商业银行在品种创新、服务网络、服务质量等方面的竞争都更加趋于激烈，同时银行的住房信贷业务更加理性规范地遵循贷款通则，严格依照贷款程序办事，防范贷款风险的意识进一步增强。就住房消费信贷而言，有商业性个人住房贷款、政策性个人住房贷款和两者结合的住房组合贷款，以及住房汽车贷款、住房装饰装修贷款等一系列信贷

20、品种。第三节 我国住房金融发展分析二、我国住房金融发展思路二、我国住房金融发展思路（一）充分发挥商业银行在住房金融中的主导作用（二）改革住房公积金制度，建立有效率的政策性住房金融体系1.将住房公积金管理中心改制为真正的政策性金融机构2.以金融市场为基础，实行公积金利率市场化3.实行自愿储蓄，取消使用和提取限制，确保储户权益4.建立和完善住房公积金两级监督机制第三节 我国住房金融发展分析第三节 我国住房金融发展分析（三）设计适应居民支付能力的多样化的住房抵押信贷工具 目前，我国各金融机构针对住房贷款已提供了固定利率抵押贷款、固定等额偿还抵押贷款和固定等本金偿还抵押贷款等抵押信贷工具。 我国的抵押

21、信贷应以增加居民的支付能力，覆盖潜在的住房购买者和住房投资者，降低资源分配的成本为基点，不断创设新的金融工具，设计诸如可变利率抵押信贷、物业增值分享信贷、逆向年金抵押信贷、住房改良抵押信贷等，以适应居民的多层次需要，满足金融机构竞争的需要。第三节 我国住房金融发展分析（四）培育住房抵押贷款二级市场 居民住房抵押贷款的一级市场：发生或创造住房抵押贷款的市场，即住房金融机构最初向借款人发放住房抵押贷款的市场。 住房抵押贷款的二级市场：已经发生的尚未到期的居民住房抵押贷款的交易市场，即未清偿的居民住房抵押贷款债权的转让市场。第三节 我国住房金融发展分析三、对我国住房金融问题的分析与评价三、对我国住房

22、金融问题的分析与评价1.加快住房分配货币化进程加快住房分配货币化进程（1）在住房供应上，建造面向不同阶层、不同消费水平的经济适用房和普通商品房，近期仍可准许有条件的企业集资建房，并以货币化的方式出售给本单位职工。由于减少中间环节，建房造价相应降低，从而增加有支付能力的购买需求。（2）确定合理的房价租售比，使住房消费真正进入商品化、市场化运作阶段。（3）探索房价、个人收入与住房信贷的合理比，科学测算和量化三者间的售、存、贷比例，塑造商业银行新的客户群体。第三节 我国住房金融发展分析2.进一步健全和完善住房二级市场进一步健全和完善住房二级市场 该市场的拓展情况直接关系到住房建设与消费能否真正进入货

23、币化的运作轨道，以及住房商品化、社会化的实现程度。（1）改变市场经营方式单一的局面。除允许有产权的微利房、商品房在市场出售外，也允许拥有不完全产权的房改房补足土地出让金后，在市场上重新标价出售或出租经营（2）降低税费。一方面调整房屋交易转让过程中的税费比例，使买卖房屋的居民易于承受，另一方面同一消费者转手买卖房屋，实行单项收取税费，鼓励有经济实力且居住质量不断提高的居民以旧换新，扩大市场有效需求。第三节 我国住房金融发展分析3.迫切需要建立一种政府监控、社会参与、有保险迫切需要建立一种政府监控、社会参与、有保险基础的风险担保系统基础的风险担保系统 建立资信等级高、抗风险度强的中介机构，提供简化

24、程序，缩短时间。高效率的“一条龙”中介服务，既有利于维护购房者的权益，又有利于增强金融机构住房信贷投放、回收和增值的信心，同时对健全和完善我国住房市场机制，加快和促进住房建设与住房信贷的良性循环，都将具有极其重要的作用。第三节 我国住房金融发展分析4.建立健全房地产抵押的法律、法规体系，为加大建立健全房地产抵押的法律、法规体系，为加大住房信贷投入营造一个良好的法律基础住房信贷投入营造一个良好的法律基础 尽管金融法律框架业已形成，但规范房地产资金筹集、融通、借贷各环节的经营行为，特别是在借款人不履约还款时的抵押物处置方面，还缺乏操作经验。保证房地产信贷资金正常运转的法律法规还有待加紧制订，以便在

25、法律上明确房地产市场规则，确保法律的严肃性和稳定性。第三节 我国住房金融发展分析四、我国房地产金融市场的发展前景四、我国房地产金融市场的发展前景:1.住宅建设和消费金融市场潜力巨大2.房地产金融业务品种将出现多样化趋势3.房地产金融业务的电子化、制度化和集约化4.房地产贷款证券化5.房地产市场的细分趋势明显第三节 我国住房金融发展分析五、房地产金融市场的外部干预五、房地产金融市场的外部干预（一）货币政策对房地产金融市场的影响分析一）货币政策对房地产金融市场的影响分析（以2003年中国人民银行发布的关于进一步加强对房地产信贷业务管理的通知（简称“121号文”）为例）1.“121号文号文”的主要内

26、容的主要内容（1）禁止利用银行贷款缴交土地出让金（2）加强房地产开发贷款管理（3）对期房延迟发放个人住房贷款（4）购买第二套房问题（5）区别利率和降低贷款价值比的问题（6）控制高档房和商业用房贷款问题第三节 我国住房金融发展分析2.“121号文号文”对房地产市场的影响对房地产市场的影响（1）房地产开发企业结构调整：新的贷款政策加大了房地产开发企业的资金压力，一些缺乏资金实力、运作不规范的房地产企业将不得不退出市场。（2）房地产供给市场的产品结构调整：在供给和需求两个市场同时受到资金抑制的情况下，高档型、豪华型商品房的供给会减少，相应的经济适用房供给会增加。（3）个人住房抵押贷款业务将进一步受到

27、青睐：个人住房抵押贷款违约率较低，是银行的优质资产，商业银行会进一步开拓和发展；同时，我国巨大的住宅消费和投资市场对个人住房抵押贷款市场存在可观的潜在需求。第三节 我国住房金融发展分析（二）财政政策对房地产金融市场的影响分析（二）财政政策对房地产金融市场的影响分析1.我国现行房地产税制存在的问题我国现行房地产税制存在的问题（1）税种设计不合理：个别税种之间交叉重叠，存在重复课税的情况。（2）税负不公平：窄税基模式。房地产税收集中在建设的增量方面，即在房产和地产的流通交易环节设置了主要的税种，而在房地产保有期间设计的税种非常少，且免税范围极大。（3）内、外资房地产企业税收政策不统一：房地产税收制

28、度采取“内外有别，两套税制并存”的政策。（4）税收征管的配套制度和措施不完善：缺乏严密的财产登记制度，且与房地产价格评估制度和房地产税收评税政策不健全。第三节 我国住房金融发展分析2.我国房地产税制的改革思路我国房地产税制的改革思路（1）借鉴国际经验，建立税负公平的房地产税制体系：建立“宽税基、少税种、低税率”的房地产税制体系。（2）调整现行房地产税种，建立统一、规范、合理的财产税性质的房地产税种体系。（3）完善房地产课税的配套制度与政策，加强房地产税收的征管力度。新加坡的住房公积金制度对我国的借鉴意义新加坡的住房公积金制度对我国的借鉴意义 和新加坡相比，我国住房公积金制度虽已立法，但执法不严

29、，缺乏刚性制约措施，实施住房公积金的广度、深度不尽人意。 我国应从如下几个方面着手改进住房公积金制度：（一）创新归集制度，动态管理公积金。 （二）要根据改革开放以后经济体制多元化的特点，扩大住房公积金的覆盖面。（三）建立住房公积金制度，为自谋职业人员自力更生解决住房、改善住房条件，使更多的人享受住房制度改革的成果。（四）根据城乡一体化和户籍制度改革的新形势，可突破农村户口的限制，以便这些外地进城务工的人员在城市定居安家创造条件。（五）建立住房公积金动态分析制度，及时采取措施保证住房公积金足额到位。第四部分 房地产金融第十章第十章 国外房地产金融概览国外房地产金融概览第一节 国外房地产金融制度第

30、二节 国外房地产金融机构第三节 国外房地产金融市场本章教学目的 掌握房地产金融制度的内涵及主要类型 了解美国、德国、新加坡住房金融制度的异同 了解国外房地产金融机构的分类 了解国外房地产金融市场的主要类型第一节 国外房地产金融制度一、金融制度与房地产金融制度一、金融制度与房地产金融制度 金融制度广义：泛指约束金融市场主体的一系列行为规则，它是指有关资金童融通的一个体系或系统。狭义：指社会资金的融通方式和金融机构的运行机制及金融监管。 房地产金融制度 指从资金盈余者手中吸收资金，通过各种融资渠道转让给资金短缺者的金融运行机制，其实质是房地产资金融通模式。第一节 国外房地产金融制度房地产金融制度发

31、展的三个阶段房地产金融制度发展的三个阶段： 第一阶段：银行本位时期 第二阶段：市场本位时期 第三阶段：强市场本位时期第一节 国外房地产金融制度二、国外房地产金融制度的主要类型二、国外房地产金融制度的主要类型（一）直接融资制度（二）储蓄制度（三）合同制度（四）抵押银行制度第一节 国外房地产金融制度三、典型国家的住房金融制度三、典型国家的住房金融制度（一）美国的住房金融制度（一）美国的住房金融制度 实质：住房抵押贷款制度，拥有世界上最大的住房抵押贷款市场体系，该体系是市场主导型的，由规范运作、有机衔接的住房抵押贷款一级市场、二级市场和保险市场构成。第一节 国外房地产金融制度 美国住房金融的特点：美

32、国住房金融的特点：1.私人金融占主导地位2.形成住房抵押的两级市场 一级市场：住房抵押资金的初始交易市场包括：（1）商业银行（2）储蓄机构（3）抵押银行（4）其他金融机构 二级市场：住房抵押资金的再交易和再流通市场包括：（1）联邦国民抵押协会（房利美）（2）政府国民抵押协会（吉利美）（3）联邦住宅抵押贷款公司（弗雷迪美）（4）私营机构3.政府对住房金融市场形成完善的调节系统第一节 国外房地产金融制度（二）英国的住房金融制度（二）英国的住房金融制度 实行住房抵押贷款制度，但与美国相比，缺乏市场性，英国政府采取以集中建设出租公房为重点，大力促进住宅建设、增加住房供应的政策，更多地保留了国家干预的痕

33、迹。第一节 国外房地产金融制度（三）德国的住房金融制度（三）德国的住房金融制度 契约性住房储蓄制度，其主要特点是实行普遍的契约储蓄原则，住房金融的资金完全来源于储蓄存款和国家相关补贴，融资体系不依赖于资本市场的发展。第一节 国外房地产金融制度（四）新加坡的住房金融制度（四）新加坡的住房金融制度 核心政策是推行住房公积金制度，将国家建房后核心政策是推行住房公积金制度，将国家建房后的低价出租转变为居民分期付款购买。的低价出租转变为居民分期付款购买。 新加坡住房金融制度的特征：新加坡住房金融制度的特征：（1）长期强制储蓄（2）政府的作用（3）完善的法律制度是公积金制度得以巩固和发展的基础（4）公积金

34、的利息确定一应该实现保值增值第一节 国外房地产金融制度 中央公积金制度的基本功能中央公积金制度的基本功能1.住房：新加坡从1968年开始实行特准购屋计划，允许会员用已存的和未来的公积金存款购置新加坡住房发展局（HDB）提供的普通住宅。2.家庭保障：1982年开始实行家庭保障保险计划。3.养老4.保健5.教育投资第一节 国外房地产金融制度 新加坡公积金的特点：新加坡公积金的特点：1.强制性：以立法形式确立的强制性社会保障制度。2.综合性：公积金制度最开始时只是为了解决养老问题，具有典型的退休基金性质。3.自助性：公积金制度强调对雇员的强制储蓄和个人责任，参加公积金制度的雇员必须用自己的工资收入缴

35、纳公积金。4.援助性：新加坡政府为了支持公积金制度的实施，提供了许多优惠政策。第二节 国外房地产金融机构 房地产金融机构是在房地产资金融通过程中，媒介资金盈余者和资金短缺者的信用中介组织和为房地产资金融通提供服务的其他金融组织。第二节 国外房地产金融机构一、国外房地产金融机构的分类一、国外房地产金融机构的分类（一）商业银行（二）住宅储蓄贷款机构（三）抵押银行（四）合同制金融机构（五）政府公营或保证的房地产金融机构第二节 国外房地产金融机构二、典型国家的房地产金融机构二、典型国家的房地产金融机构（一）美国的房地产金融机构（一）美国的房地产金融机构1.房地产金融一级市场金融机构（1）储蓄与贷款协会

36、（S&L）（2）商业银行（3）互助储蓄银行（4）抵押银行（5）人寿保险公司（6）联邦住房管理局（7）退伍军人管理局第二节 国外房地产金融机构2.房地产金融二级市场金融机构房地产金融二级市场金融机构（1）联邦国民抵押协会（2）政府国民抵押协会（3）联邦住房抵押贷款公司第二节 国外房地产金融机构（二）英国的房地产金融机构（二）英国的房地产金融机构1.房屋互助协会2.商业银行3.住房金融公司第二节 国外房地产金融机构（三）德国的房地产金融机构（三）德国的房地产金融机构1.抵押银行2.私人建筑协会和公营建筑协会3.储蓄银行4.住宅信贷协会5.住宅互助储金信贷社第二节 国外房地产金融机构（四）新加坡的房地产金融机构（四）新加坡的房地产金融机构1.住宅发展局2.中央公积金局3.邮政储蓄银行第二节 国外房地产金融机构三、国际房地产金融机机构三、国际房地产金融机机构（一）建筑社团和储蓄协会国际联合会（二）建筑社团和储蓄亚洲太平洋联合会（三）世界储蓄银行协会（四）世界银行和国际金融公司第三节 国外房地产金融市场一、金融市场和房地产金融市场一、金融市场和房地产金融市场（一）金融市场：随着商品市场和商品交易的发展而产生和发展起来的，它是货币的借贷、各种票据和有价证券的买卖等融资交易活动的总称。 货币市场：经营一年以内短期资