扬州上半年市场年报80P

1、2014年上半年扬州房地产市场年报部门：尚美佳市场部时间：2014年07月挺/住/意/味/着/一/切 本年报中的信息均来源于公开资料，尚美佳对这些信息的准确性及完整性不做任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。年报中的信息和意见仅供参考。尚美佳对任何人使用本年报及其内容所引发的任何直接和间接损失概不负责。 本年报版权归尚美佳所有。未获得尚美佳事先书面授权，任何机构和个人不得对本年报进行任何形式的发布，复印，引用和转载。如引用、刊发，需注明出处为尚美佳，且不得对本年报进行有悖原意的引用、删节和修改。尚美佳对于本年报内容和免责条款具有修改权和最终解释权。任何人使用本年报规为同意以上声

2、明。知识产权声明第一部分：全国/扬州政策回顾及预测第二部分：扬州整体房地产市场分析第三部分： 2014年扬州重点项目扫描年报整体框架全国/扬州政策回顾u全国政策回顾u地方政策回顾u信贷政策走势预测u扬州政策回顾 2014年上半年整体调控政策以抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展为主，房地产调控长效机制将在全国范围内形成。全国政策回顾政策关键词政策内容拟建共有产权(1月）在本届北京人代会上，北京拟建共有产权方式 健全分配运行机制住房公积金(2月）住建部拟将住房公积金管理中心升级为住房保障银行双向调控 (3月）两会期间，李克强在政府工作报告中重申中国将遏制房地产投机。针对不同城市情况分类

3、调控房地产税立法 (3月）全国人大将更好地贯彻落实“税收法定”原则，重点加强对新税种的立法工作，正在推进房地产税立法工作土地改革 (3月）全国两会期间，政府工作报告提出“要对土地出让金收支和耕地保护情况进行全面审计”新型城镇化(3月）3月16日国务院印发了国家新型城镇化规划（20142020年），提出了积极稳妥扎实有序推进城镇化的要求和目标不动产登记国务院已要求国土部在2014年6月底前出台不动产登记条例央行发布“央五条”（ 5月）5月12日，央行副行长刘士余主持召开住房金融服务专题座谈会，要求优先满足首套房的贷款需求、合理确定首套房贷款利率水平、有效防范信贷风险、提高服务效率 从南宁发布限购

4、调整到呼和浩特取消限购令，说明了当地政府根据市场实际情况，实行区域调控政策差别化，并没有“一刀切”地方政策回顾地方政府政策微调南宁南宁市房管局发布限购调整措施无锡无锡市人民政府对外公开，明确从5月1日起无锡购房落户的门槛从原本的70平米降至60平米扬州扬州住房公积金恢复“又提又贷”政策铜陵市政府在住房公积金贷款、外地居民落户、契税补贴等方面配套制定了一系列利好政策常州从5月19日起常州市民申请公转商补息贷款的最高额度从原来的50万元提高到60万元呼和浩特市人民政府近日公布居民购买商品住房在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时，不再要求提供住房套数查询证明，正式取消楼市“限购令”信贷政策 2

5、014年信贷政策呈现“稳中趋紧”的态势，有扶有控，房贷方面有差别对待，满足首套自住购房的贷款需求。2014年货币政策基调不改，继续稳健，实际操作相对灵活。在稳健货币政策下，存款准备金率将小幅度下调；因2013年房地产领域获得了大量资金，房地产领域的潜在风险过高，为防止资金过度流向房地产领域，同时为了避免房价进一步上涨，存贷款基准利率上限有小幅度的扩大。在考虑到地方政府债务风险控制、产能过剩处置、房地产调控等中长期需求与保持经济增长运行在合理区间的短期需求之间关系的问题上，整体货币政策环境不会太放松，继续执行“稳中趋紧”的可能性较大。年后江苏多家银行首套房贷利率普遍上浮 幅度最多的达到30%20

6、14年5月12，央行副行长刘士余主持召开住房金融服务专题座谈会，要求优先首套房的贷款需求。2014年6月16日起，对符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行下调人民币存款准备金率.个百分点2014上半年主要信贷政策调控手段在全国银行政策渐紧的情况下，扬州市银行放贷政策也趋向收紧受钱荒影响，春节后扬州打折贷款几乎绝迹。自1月29日起，南京银行扬州分行在基准利率的基础上上浮10%，同时兴业银行3月1日起执行首套房上浮10%。 扬州市针对公共租赁住房出台相应限制政策，进一步规范市场环境；同时为刺激房地产市场，恢复公积金又提又贷政策，缓解购房贷款压力。政策事件回顾江苏省公租房廉租

7、房全面并轨 扬州列入试点城市江苏省决定在扬州、金坛、太仓、泗洪三市一县试点基础上，全面推进公租房和廉租房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房。见义勇为教育医保住房享优待市政府办公室关于进一步做好见义勇为人员权益保护工作的通知已正式下发，对见义勇为人员家庭，符合廉租住房、公共租赁住房和经济适用住房保障条件的，优先纳入住房保障体系。扬州公积金可又提又贷 商转公、异地贷暂不恢复5月15日，记者从市住房公积金管理中心了解到，我市将于5月20日起恢复又提又贷政策。这意味着，市民申请公积金贷款时可同时提取本人及配偶的公积金。受全国房地产市场的影响，本年度扬州房地产市场处于低迷的状态，但政府并没有过多的行政干

8、预，坚持以市场为主，适时发布或制定一些贴合本地实际的应用政策，以刺激扬城房地产市场的健康发展。本年度响应国家分类调控政策，一、二线城市调控继续升级，但中小城市并没有过大动作。扬州也只仅有恢复“公积金又提又贷”政策，调控相对还是比较温和的。扬州政策回顾政策总结p对于房地产市场的低迷，政府没有大力刺激房地产市场，更多依靠市场自身调整，减少不必要的干预。p放松限购、购房落户和降低公积金门槛、提高贷款额度是地方政府当前主要“救市”手段。p在信贷政策方面，政府以“央五条”、定向降准等手段“微刺激”以保障自住购房信贷需求。扬州整体房地产市场分析u土地市场/预测u扬州商品房市场回顾u扬州商品住宅市场回顾/预

9、测/总结u区域房地产市场分析u2014年商品房市场预测扬州整体房地产市场分析/土地市场编号地理位置区域出让面积( )规划用途容积率总建面（） 起始价（元/） 成交价（元/）楼面价（元/） 总价 (万元)846解放北路北侧、安康路南侧、运河北路东侧东区98929.44商住1.0r2.4237431 5540 5542230954800 847名城路北侧、宝林路东侧东区27973.98商业3.597909 426042601217 11900 848横三路南侧、沙湾路西侧乡镇40133.39商业2.5100333 255025501020 10200 849运西路北侧、纵一路东侧西区50838.7

10、4商住1.0r2.0101677 820820410 4167 850邗江行政服务中心南区以东、规划道路以南、邗江中路以西、邗城路以北西区11192.26商业3.336934 7030117303555 13119 851瓜洲镇纵一路东、仪瓜路南、园一路西、园三路北乡镇83988.64住宅1.0r1.2100786 193019301608 16200 852润扬路北侧、规划道路东侧北区22838.08住宅1.0r2.045676 353038001900 8674 853方巷镇方兴东路北侧、星都名城西侧乡镇22791.39住宅1.0r1.329629 132013201320 3007 85

11、5规划道路以东、规划河流滨河防护绿地以南、周庄河西支路以西、东风河路以北东区78852.74住宅1.0r1.6126164 326032602038 25700 856维扬路东侧、兴扬路北侧西区55581.11商住1.0r3.0166743 597075002500 42000 818方巷镇四通北路西侧、朝阳路北侧乡镇28014住宅1.0r1.336418 130013001000 3637 扬州整体房地产市场分析/土地市场编号地理位置区域出让面积( )规划用途容积率总建面（） 起始价（元/） 成交价（元/）楼面价（元/） 总价 (万元)857渡江南路西侧、开发路南侧东区19343商业3.56

12、7701 420045001286 8786 858秦邮路西侧、健民路北侧、京杭路东侧东区27347商业1.0r1.541021 480048003200 13240 859中兴西路南侧、中心东路东侧西区60697商业3.8230649 450045001184 27407 860方兴东路与扬菱路辅道交叉口西南角乡镇5336商业1.58004 16501650 1100 882 861江都北路东、北城路南、吉亮路西、新湖路北北区105386商住1.0r2.0210772 518851882594 54625 862建设局以东、兴城西路以南、地税局以西西区22011商业3.577039 6300

13、63006300 13867 863文昌西路与国展路交口东北角西区22102商业3.986198 675067501731 14919 865文昌西路与润扬路交叉口西北角西区21347商业3.983253 675067501731 14409 867新万福路北侧、锦河路南侧、京杭路东西两侧东区64202住宅1.0r2.2141244 570057002591 36595 869荷叶路南侧、经三路西侧北区10035商业1.212042 131013101092 1315 870福康路以东、迎宾路以南、沙湾路以西、文昌东路以北东区77557商业3.8r5.0387785 48264826965 3

14、7429 870福康路以东、迎宾路以南、沙湾路以西、文昌东路以北东区77557商业3.8r5.0387785 48264826965 37429 （接上表）2014上半年土地成交总价top10地块 编号房企成交金额 （亿元）846圣尼杰公司(即sm集团)5.48 861扬州信泰房地产开发有限公司5.46 856农工商房地产(集团)股份有限公司(联合)4.20 870扬州万运建设发展有限公司3.74 867扬州教育置业有限公司3.66 859扬州金阳光房地产开发有限公司扬州市时尚水邑城置业有限公司2.74 855中海地产2.57 851扬州华盛房地产开发有限公司(联合)1.62 863江苏华建地

15、产有限公司、扬州易盛德产业发展有限公司、江苏万宇投资置业发展有限公司（联合）1.49 865扬州市城建国有资产控股（集团）有限责任公司1.44 2014上半年土地成交单价top10地块 编号位置成交价格 （元/）850邗江行政服务中心南区以东、规划道路以南、邗江中路以西、邗城路以北 11730856维扬路东侧、兴扬路北侧 7500863文昌西路与国展路交口东北角 6750865文昌西路与润扬路交叉口西北角 6750862建设局以东、兴城西路以南、地税局以西 6300867新万福路北侧、锦河路南侧、京杭路东西两侧 5700846解放北路北侧、安康路南侧、运河北路东侧 5542861江都北路东、北

16、城路南、吉亮路西、新湖路北 5188870福康路以东、迎宾路以南、沙湾路以西、文昌东路以北4826870福康路以东、迎宾路以南、沙湾路以西、文昌东路以北4826top10中850以其优越的地理位置成为单价地王，成交价破万；sm集团在广陵新城以总价5.58亿元取得846地块土地排行榜扬州整体房地产市场分析/土地市场受前些年供应过量所致，14年上半年供销同比双双下滑，而土地成交额、亩单价和楼面价较去年明显下降n2014年1-6月，扬城土地市场用地供销双双小幅下滑，全市累计供应住宅用地103.46万，同比减少19.38%。成交方面则达到87.89万，同比减少8.06%。从中可见，14年上半年土地市场

17、趋于平淡，与13年同期相比，土地入市速度呈现放缓的趋势；n2014年1-6月扬州土地成交金额为41.69亿元，同比下降10.52%。亩成交单价、土地楼面地价分别为290.72万元/亩、1900元/，同比分别下降10.53%和0.73%。2010-2014（1-6月）扬州土地市场供销情况2010-2014年（1-6月）扬州土地市场成交价格情况2010-2014（1-6月）扬州土地市场成交金额扬州整体房地产市场分析/土地市场土地供销价东区市场逐渐成为土地市场成交主力，成交与成交价均有明显上升；西区土地市场供销价均有所下滑；北区土地成交价大幅上升n2014年上半年扬州土地市场供销主力区为东区和西区，

18、乡镇及北区相差无几亦占据相当比重，紧随其后，老城区持续无地块供应成交。西区供销较去年明显下降，东区成交反弹明显，东、西二区成交占比合计接近全市7成。n价格方面，受房地产市场影响，东区、北区成交价均明显上涨，尤其体现在东区，北区，东区成交价为4769元/，同比上涨24.19%，西区成交价仍领跑全市，5328元/，同比下降7.92%。北区成交价为4673元/，同比上涨68.82%。乡镇略有上涨。13-14年（1-6月）扬州土地市场分区域供应结构13-14年（1-6月）扬州土地分区域成交均价13-14年（1-6月）扬州土地市场分区域成交结构扬州整体房地产市场分析/土地市场区域供销价单位：元/平米n

19、通过年度平均容积率以及年度扬州商住、住宅地块成交面积计算，算得 2011-2013年出让地块的总建面积，每年在430万方左右，2014年上半年出让土地203万方左右。由于全国楼市不稳定，开发商拿地谨慎，土地市场趋于平淡，下半年扬州商品房市场未来潜在的市场供应量可能在200万方左右。2011-2014年（1-6月）扬州土地市场成交面积与总建面情况存量预测由于上半年土地市场呈现下滑态势，下半年推量或将收紧，保守预测2014年下半未来潜在的市场供应量约有200万方左右扬州整体房地产市场分析/土地市场2014上半年商品房市场排行榜（按面积）2014上半年商品房市场排行榜排名所属区域项目名称成交套数（套

20、）成交面积（）1北区恒大帝景313347532北区四季金辉253252723西区万科金域华府218210214西区华建雅筑201201545北区瘦西湖旅游休闲文化1197636西区万豪西花苑156192067西区景瑞望府192184648西区香颂溪岸178179799西区三盛国际广场1991753010东区中海玺园16016811 2014上半年商品住宅市场排行榜排名所属区域项目名称成交套数（套）成交面积（）1北区恒大帝景313347532江都区扬州国际公馆302292863西区四季金辉253252724西区万科金域华府218210215西区华建雅筑201201546西区万豪西花苑156192

21、067西区景瑞望府192184648西区香颂溪岸178179799江都区晟地润园1511751310江都区金源世纪名郡152176692014上半年商铺成交top5排名项目名称成交套数（套）成交面积（）1瘦西湖旅游休闲文化1197632月星家具国际广场10583893东方国际食品城二期8868034顺达生活广场10944925德豪瘦西湖新天地6341552014上半年办公成交top5排名项目名称成交套数（套）成交面积（）1吉安大厦1193032扬子万象都汇4872693三盛国际广场8353954大世界国际广场1646375峰创国际大厦3340272014上半年别墅成交top5排名项目名称成交套

22、数（套）成交面积（）1城西御墅3593802美锦云天3886083和昌森林湖3461964香榭里8号3541615金湾墅园2039092014上半年江都区成交top5排名项目名称成交套数（套）成交面积（）1扬州国际公馆302292862金源世纪名郡152176693晟地润园151175134邵伯城122142955双汇国际98110622014上半年商品房市场排行榜（按面积）供销分析2014年扬州市区商品房供应面积101.07万方，成交面积73.31万方，整体供销比在1.38：1，市场供求关系较为严峻扬州整体房地产市场分析/商品房市场2014年1-6月扬州市区商品房供销走势2014年上半年，扬

23、州市房地产市场供应量与成交量持续下跌，至6月底，随着部分新项目入市，供应量有所回升，而成交面积依旧持续走低。商品房存量2014年上半年扬州市区商品房存量在6月份达到最高峰，截止2014年6月底，商品房存量达472.67万方，去化周期约39个月扬州整体房地产市场分析/商品房市场示意图（一）2014年上半年存量月底去化周期：按照2014年1-6月平均12.22万方/月的去化量计算2013年6月-2014年6月扬州市区商品房存量及去化周期示意图（一）顶峰期供销价分析2014年上半年，供应量与成交量逐步下跌，成交均价亦有所下降，6月末，部分项目开盘，供应量有所上升，但成交面积依然持续下跌扬州整体房地产

24、市场分析/住宅市场2014年1-6月扬州商品住宅市供销价走势恒大帝景、华建雅筑等项目开盘入市和昌运河尚郡、锦苑四期等项目开盘加推中海运河丹堤、京杭融园开盘2014年1-6月市区各区域成交价格走势（元/）n 老城区由于由于无新建项目，全年市场基本无成交；n 因目前市场观望情绪浓重，多数开发商选择降价促销以缓解资金压力，各区成交均价呈现逐渐下降趋势；n 整体市场方面，万科金域华府、金地酩悦、景瑞望府、联发君悦华府等项目均有不同程度降价；价格走势半年均价853685365469546981528152779777970 0扬州整体房地产市场分析/住宅市场从各区价格走势来看，东区依旧处于市场价格领跑者

25、地位，西区紧跟其后，目前南区处在价格洼地供销价分析2014年上半年商品住宅市场同比去年投放量下降约13%，成交量下降约30%，均价较去年略有下降，楼市呈现出一定程度的下挫扬州整体房地产市场分析/住宅市场2013年上半年与2014年上半年商品住宅投放对比2013年上半年与2014年上半年商品住宅成交对比2013年上半年与2014年上半年商品住宅均价对比住宅存量2014年2月以后商品住宅存量逐月增加，截止6月底存量达261.69万，去化周期达22个月，住宅市场去化压力较大2008-2014上半年扬州市区商品住宅存量及去化周期示意图（一）示意图（一）2014上半年存量月底去化周期：按照2013年平均

26、13.7万方/月的去化量计算示意图（二）2013年6月-2014年6月年存量月底去化周期：存量可售期按照前12月成交平均值计算2013年6月-2014年6月扬州市区商品住宅存量及去化周期示意图（二）n2014年上半年市场观望气氛浓厚，住宅市场供大于求的情况愈演愈烈，存量持续增加；n2013年8月份开始，去化周期逐月攀升，2014年6月存量面积达到峰值261.69万方，当月存销比可达47，存量可售期近22万方，后市压力较大扬州整体房地产市场分析/住宅市场顶峰市场扫描商品住宅板块供销中，北区供销趋于平稳，但北区目前市场份额在2014年进一步扩大，后市竞争激烈扬州历年商品住宅分版块供应情况扬州历年商

27、品住宅分版块成交情况板块供求扬州整体房地产市场分析/住宅市场商品住宅供销中，90以下及90-120刚需及刚改产品依旧是市场主力供应、成交产品扬州历年商品住宅分产品线供应情况扬州历年商品住宅分产品线成交情况产品线供求扬州整体房地产市场分析/住宅市场市场预测预计2014年下半年扬州住宅市场供应量在80-100万方，成交量在70万方左右，住宅均价8000元/平米p截止2014年6月底，扬州市场存量约261.69万方p近五年扬州供应均值在180万方上下波动，2014年上半年推量82万方p受调控影响，市场转冷，开发热情受抑制扬州商品住宅供销及价格走势预测n供应：近年三线城市供应量涨幅相对较大，市场存量持

28、续走高，三线城市的积压风险日益上涨， 2014年上半年随着市场观望气氛的逐渐加剧，整体市场转冷，加上较大的库存量，开发热情一定程度受抑制，预计下半年住宅推量会较去年同期有所下降，供应量在80-100万方。n需求：上半年市场调控力度逐渐下降，有部分省市已取消限购，部分开发商以价换量，市场或将有所转暖，预计下半年住宅市场成交情况较上半年有所好转，成交量在70万方左右。扬州整体房地产市场分析/住宅市场总结上半年房地产市场趋于平淡，购房者观望情绪浓厚，预计下半年购房者刚性需求将逐步释放扬州整体房地产市场分析/总结购房者观望情绪浓厚致使现阶段楼市出现一定程度的下挫，然而随着市场逐步放量，购房者（尤其是刚

29、需购房者）被压抑的需求将逐步释放扬州市场由于受全国楼市影响，开发商拿地谨慎，土地市场趋于平淡，进入5月以来地块入市放缓，土地成交额、亩单价和楼面价较去年明显下降住宅市场土地市场东、西二区依旧是城市房地产重点板块，北区随着近几年知名开发商的入驻逐渐成为热点板块板块特征扬州区域房地产市场分析/板块特征目前区域版块中领头羊的位置,对全市的量价走势都有着决定性的影响,并且有着较大的供应量西北分区依托瘦西湖风景区和蜀冈生态城，已成为扬州核心、人文、生态、品牌高端居住区唯一能和西区比肩的区域,人口密度较大,区域规划雏形相对规整,未来发展潜力巨大本区域目前楼盘较少,价格也相对较低,主要以刚需客户为主2014

30、年（1-6月）市区各区域商品住宅供需量价走势图2014年（1-6月）扬州市区各区域商品住宅存量及去化周期示意图区域存量各片区库存去化压力倍增，除老城区以外各区域去化周期都超20个月，尤其南区近39个月的去化周期，房地产开发环境趋紧扬州整体房地产市场分析/区域市场n2013年老城区因新增供应量有限，区域主要以存量去化为主，其余区域存量去化均超出20个月，市场环境激烈；n老城区新增供应量较少，下阶段随着华信沁园、荷园丽都逐步入市，新增供应相应将有所提高；n 东区随着政府重点打造，雨润、中海等开发商的加入，板块逐渐兴起，均价直线攀升，市场后续推案量增加，未来竞争将更加激烈；n 西区依旧为扬州市场重点

31、区域，供应成交量都较其他区域大，去化周期约24个月，相对其他区域存量压力较小。东区供销从近几年供销比来看，东区整体呈现供大于求的趋势，库存压力较大，存量房去化周期较长扬州区域房地产市场分析/东区2008-2014年（1-6月）扬州东区住宅供销走势2013年6月-2014年6月扬州东区住宅供销走势n2014年截止到6月东区商品住宅供应量为30.09万，同比下降20.42%；商品住宅成交量为16.59万，同比下降43.19%；商品住宅成交均价为8535元/，同比下降3.22%；从中可以看出在目前市场行情不好的情况下，开发商放慢了推盘的节奏；同时京杭融园、雨润等一些新盘入市，但开盘效果较为一般，没有

32、达到刺激市场的作用。n从月度供求情况看，14年从3月开始，供需逐渐不平衡，呈现供大于求的趋势，市场进入买方市场；成交均价也逐渐下降，主要是由于在现在市场不好的情况下，开发商开始”以价跑量“。项目去化东区项目表现分化明显，联发君悦华府、金地艺境及中海玺园等项目销售情况可观，而部分尾盘、滞销盘陷入销售困境扬州区域房地产市场分析/东区项目名称已公开总套数已公开总面积（m2）半年度去化套数（套）半年度去化面积（m2）总去化率（%）商业住宅商业住宅商业住宅商业住宅商业住宅明发江湾城2214511249.22155908.46210087.629760.439.09%6.89%金地艺境1719313702

33、.4202055.3761481935.8115118.3735.29%7.66%怡新花园/856/97494.27/39/4588.77/4.56%联发君悦华府5282213625.2595632.2/188 /13378.14/14.36%江扬尚东国际1612141917.87127846.5310571037.036242.4/4.70%和昌运河东郡7317398114.15224772.55455260.377240.935.48%3.16%运河一品143226550.1659294.22040602.6701.24%万和熙庭/316/30317.02/64/14247.19/20.2

34、5%中海玺园1216702569.33171340.650160016808.060.00%9.58%盛城世家/282/29183.87/103/10606.7/36.52天俊悦府256103174.963262.5505105168.05/8.36%扬子颐和苑/636/68605.28/103/10539.27/16.19%君悦蓝庭/474/59183/74/9398.98/15.61%颐景苑皇都漫城/1680/208245.98/78/9649.59/4.64%德辉天玺湾/216/22372.2/21/1955.69/9.72%846东区855867857847870东区2014年（1-6

35、月）成交地块分布情况858东区土地市场东区土地市场在本年度成交地块7幅，成交面积约40万方，总建面约111万方，庞大土地供应加上潜在供应使后市行情压力激增扬州区域房地产市场分析/东区挂牌编号 土地位置用地面积约（） 容积率最大可建面（）成交价 (元/) 成交金额（万元） 竞得人楼面地价(元/) 成交时间 846解放北路北侧、安康路南侧、运河北路东侧98929.441.0r2.4237431 554254800圣尼杰公司(即sm集团)2309 2014-2-21847名城路北侧、宝林路东侧27973.983.597909 426011900章权(上海个人)1217 2014-2-21855规划道

36、路以东、规划河流滨河防护绿地以南、周庄河西支路以西、东风河路以北78852.741.0r1.6126164 326025700中海地产2038 2014-2-21857渡江南路西侧、开发路南侧193433.567701 45008785.8扬州润邦置业有限公司（联合）1286 2014-3-5858秦邮路西侧、健民路北侧、京杭路东侧273471.0r1.541021 480013240扬州美科置业有限公司3200 2014-3-5867新万福路北侧、锦河路南侧、京杭路东西两侧642021.0r2.2141244 570036595扬州教育置业有限公司2591 2014-4-16870福康路以东

37、、迎宾路以南、沙湾路以西、文昌东路以北 775573.8r5.0387785482637429扬州万运建设发展有限公司965 2014-7-4总计39420510992541884501944南区供销2014上半年区域主要以去化存量房源为主，去化情况较往年呈现下降趋势扬州区域房地产市场分析/南区2008-2014上半年扬州南区住宅供销走势2013年6月-2014年6月扬州南区住宅供销走势n2014年截止到6月南区商品住宅供应量为1.9万，同比下降0.52%；商品住宅成交量为3.09万，同比下降29.07%；成交均价为5469元/，同比下降3.07%；成交量和成交均价均下降说明今年市场行情欠佳。

38、n从月度供销情况看；南区1月份受华建雅筑开盘的影响，呈现出供销两旺的局势，2月开始成交面积逐渐减少。项目去化南区项目成交情况较其他区域相对较差，除华建雅筑成交情况较为理想外， 其余项目销售表现一般项目名称已公开总套数已公开总面积（m2）半年度去化套数(套）半年度去化面积（m2）年度去化率（%）商业住宅商业住宅商业住宅商业住宅商业住宅九龙湾/720/71400.46/32/3365.3/4.71%华建.雅筑8538927.1757532.73/115/11696.79/20.33%蓝爵庄园/708/80850.26/52/5113.63/6.32%晶龙湾名苑710482838.5797808.1

39、101101678.1701.72%扬州区域房地产市场分析/南区备注：南区市场无住宅性地块成交西区供销2014上半年因政策的影响，西区供求出现下降，同时开发商为了去化存量“以价跑量”，价格也有小幅度下降扬州区域房地产市场分析/西区2008-2014上半年扬州西区住宅供销走势2013年6月-2014年6月扬州西区住宅供销走势n2014年截止到6月西区商品住宅供应量为28.91万，同比下降24.38%；商品住宅成交量为25.22万，同比下降21.84%；整体呈现供大于求状态，成交均价为8149元/，同比上涨3.76%；受今年整体房地产市场观望情绪浓厚的影响，西区成交量出现下跌；n从月度供销情况看，

40、月度成交最高点为2月，主要是由于春节各开发商给出较大的优惠刺激返乡置业；3月以来受大市场环境的影响，成交量持续走低。项目去化区域内除尾盘以外典型项目去化情况均较好，尤其站南路沿线项目去化套数均破百，以价换量颇有成效扬州区域房地产市场分析/西区项目名称已公开总套数已公开总面积（m2）半年度去化套数（套）半年度去化面积（m2）年度去化率（m2）商业住宅商业住宅商业住宅商业住宅商业住宅名门壹品45623200.5985130.6304606775.0407.96%华鼎星城1516936891.47206230.97/65/7687.26/3.73%中集紫金文昌1372/63948.56/39/741

41、1.56/11.59%华润橡树湾/1526/196988.39/60/8593.66/4.36%新港名仕花园207931901.4494923.161131826.413940.4143.46%4.15%天俊华府111671721.73147635.17/13/2026.99/1.37%水印西堤/1815/236357.19/85/11456/4.85%万豪西花苑2022328944.58261418.970155019070.8407.30%虎豹郡王府2563/100365.34/35/6349.46/6.33%扬州区域房地产市场分析/西区项目名称已公开总套数已公开总面积（m2）半年度去化套

42、数（套）半年度去化面积（m2）年度去化率（m2）商业住宅商业住宅商业住宅商业住宅商业住宅湖滨名都/296/37603.28/20/2358.08/6.27%三盛国际广942305.7820961751.7410383.568.12%49.32%景瑞望府/1027/105724.86/191/18376.74/17.38%金地酩悦161056/108583.74/146/14985.84/13.80%香颂溪岸/588/62483.73/177/17829.51/28.53%万科金域华府711221857.28113810.12/217/20933.51/18.39%祥生

43、旺庭公馆君庭146631.9856285.88/62/7215.95/12.82%（接上表）西区西区（新城西区）（新城西区）西区2014年（1-6月）成交地块分布情况865849856862850859863西区土地市场西区土地市场本年度成交地块7幅，成交土地面积24万方左右，总建面约78万方扬州区域房地产市场分析/西区挂牌编号 土地位置用地面积约（） 容积率最大可建面（）成交价 (元/) 成交金额（万元） 竞得人楼面地价(元/) 成交时间 849运西路北侧、纵一路东侧50838.741.0r2.0101677 8204167 扬州兴汉建设投资有限公司410 2014-2-21850邗江行政服

44、务中心南区以东、规划道路以南、邗江中路以西、邗城路以北11192.263.336934 1173013119 深圳前海股份有限公司（联合）3555 2014-2-21856维扬路东侧、兴扬路北侧55581.111.0r3.0166743 750042000 农工商房地产(集团)股份有限公司(联合)2500 2014-2-21859中兴西路南侧、中心东路东侧606973.8230649 450027407 扬州金阳光房地产开发有限公司扬州市时尚水邑城置业有限公司1184 2014-3-5862建设局以东、兴城西路以南、地税局以西220113.577039 630013867 扬州新能源邗城置业有

45、限公司6300 2014-3-5863文昌西路与国展路交口东北角221023.986198 675014919 江苏华建地产有限公司、扬州易盛德产业发展有限公司、江苏万宇投资置业发展有限公司（联合）1730.77 2014-4-10865文昌西路与润扬路交叉口西北角213473.983253675014409扬州市城建国有资产控股（集团）有限责任公司1731 2014-4-10总计2437697824931298882487北区供销2014年上半年北区供应量较往年上涨，量价却都出现下跌的趋势，一定程度上反映了受整体市场行情欠佳的影响扬州区域房地产市场分析/北区2008-2014年（1-6月）扬

46、州北区住宅供销走势2013年6月-2014年6月扬州北区住宅供销走势n2014年截止到6月北区商品住宅供应量为20.93万，同比上涨32.89%；商品住宅成交量为13.61万，同比减少20.4%；成交均价为7796元/，同比上涨1.37%；整体供求关系趋于平衡。n从月度供销情况来看，1月因恒大帝景的开盘、四季金辉加推等，供应量最高；成交情况在春节前后较为良好，从3月开始，量价都逐渐下降，到传统淡季开始的6月量价达到最低值。项目去化去化套数方面，万科城、四季金辉、宝能睿城在众多项目中脱颖而出，其余项目表现差强人意扬州区域房地产市场分析/北区项目名称已公开总套数已公开总面积（m2）半年度去化套数（

47、套）半年度去化面积（m2）去化率（%）商业住宅商业住宅商业住宅商业住宅商业住宅嘉怡丽景花园/332/29928.24/16/1471.02/4.92%瘦西湖名苑/458/53023.16/14/1678.76/3.17%万科城89177014945.75206864.721001427.0612325.389.55%5.96%扬州印象花园2506106.3860304.7301902373.130.00%3.94%大上海御龙湾1148929664.3967032.570701093.010%1.63%碧水栖庭5116306290.15192333.8911351049.24053.3116.6

48、8%2.11%扬州天下花园124241516660.05301299.998471098.525438.786.59%1.81%阳光水岸627268251.1497394.56116153.72150.562.21%1.86%瘦西湖悦园/142/36512.04/5/1386.08/3.80%御景园/116/15507.85/2/241.89/3.87%香榭里8号/176/19781.5/52/5650.09/28.56%宝能睿城246501261.2786969.69111359.2614740.34.70%16.95%coco唐/538/57952.42/31/3051.84/5.27%四

49、季金辉/968/101252.23/254/25360.2/25.05%北区北区2014年（1-6月）成交地块分布情况852861869北区土地市场北区土地市场本年度成交地块3幅，成交土地面积约14万方，总建面约27万方扬州区域房地产市场分析/北区挂牌编号 土地位置用地面积约（） 容积率最大可建面（）成交价 (元/) 成交金额（万元） 竞得人楼面地价(元/) 成交时间 869荷叶路南侧、经三路西侧100351.21204213101315扬州新丰泰汽车有限责任公司1092 2014-4-23852润扬路北侧、规划道路东侧22838.081.0r2.04567638008674茅天星（苏州个人）

50、1900 2014-2-21861江都北路东、北城路南、吉亮路西、新湖路北1053861.0r2.0210772518854625扬州信泰房地产开发有限公司2594.00 2014-3-5总计138259268490646141862老城区随着区域住宅供应的结束，老城区商品住宅供销将持续零星，呈现“有价无市”的局面扬州区域房地产市场分析/老城区2008-2014年（1-6月）扬州老城区住宅供销走势2013年6月-2014年6月扬州老城区住宅供销走势n2012年以来老城区无新房源入市销售，主要是2011年以前入市老盘剩余房源销售；随着区域住宅存量逐渐消耗，老城区商品住宅供销将持续零星，呈现“有价

51、无市”的局面。北区市区乡镇2014年（1-6月）成交地块分布情况851848818860853扬州区域房地产市场分析/乡镇挂牌编号 土地位置用地面积约（） 容积率最大可建面（）成交价 (元/) 成交金额（万元） 竞得人楼面地价(元/) 成交时间 848横三路南侧、沙湾路西侧40133.392.5100333 255010200扬州广陵经济开发区开发建设有限公司1020 2014-2-21851瓜洲镇纵一路东、仪瓜路南、园一路西、园三路北83988.641.0r1.2100786 193016200扬州华盛房地产开发有限公司(联合)1608 2014-2-21853方巷镇方兴东路北侧、星都名城西

52、侧22791.391.0r1.329629 13203007扬州星鸿房地产开发有限公司1320 2014-2-21818方巷镇四通北路西侧、朝阳路北侧280141.0r1.336418 13003637江苏万宇投资有限公司（联合）1000 2014-3-5860方兴东路与扬菱路辅道交叉口西南角53361.58004 1650 882扬州星鸿房地产开发有限公司11002014-3-5总计180263275171 33926 1210乡镇土地市场市区乡镇土地市场本年度成交地块5幅，成交土地面积18万方，总建面约28万方扬州区域房地产市场分析/总结区域供销依旧主要集中在东西两区，北区紧随其后，南区由

53、于华建雅筑的入驻，有部分供应，但整体仍呈现供大于求的态势。价格方面撇去老城区，东区依旧领跑整个市场，西区紧随其后，南区处于价格洼地，2014上半年各区域均价均有下滑趋势；随着下阶段新推项目的入市，整体市场后市压力较大东区、西区依旧是城市房地产重点板块，北区随着宝能、四季金辉等项目的热销逐渐兴起，南区依旧低迷，老城区有价无市区域供销板块特征2014年上半年扬州住宅市场重点项目扫描u恒大帝景u四季金辉u万科金域华府u华建雅筑u万豪西花苑u重点项目总结 恒大帝景是恒大地产在扬州开篇之作，凭借品牌、价格以及附加精装优势，开盘后客户认可度较高2014年重点项目扫描/恒大帝景项目概况所属板块北区建筑类别多

54、层、小高层附加值无容积率1.4主力面积88、115主力价格高层：8300元/总占地面积7万方总建筑面积16万方在售产品案场在售1、4、5、6、7、8、9、10#楼房源，主推2#楼88-135户型目前优惠精装修房源在售，折后8680元/平米起，送1500元/平米精装；另推出特惠房源，122平米三房，购房可享85折。节点事件1月19日开盘，推出房源共计324套，当天下定约87套首次开盘项目于1月19日开盘，推出1#、4#、5#、7#，由于项目以价格优惠为主要推广手段，项目去化良好2014年重点项目扫描/恒大帝景推售情况推出90两房和112、123、137三房，共计80套加推2#楼项目主打产品为小高

55、层，100以下刚需户型为成交主力；洋房产品120舒适三房去化情况较好，洋房103两房相对滞销2014年重点项目扫描/恒大帝景去化详情物业类型户型面积段 套数 户型配比 去化套数去化率 多层两房两厅一卫103108.33%00.00%三房两厅一卫1205041.67%3366.00%三房两厅两卫1456050.00%1118.33%合计12014436.67%小高层两房两厅一卫76-10113426.38%12492.54%三房两厅一卫112-12321141.53%6128.91%三房两厅两卫124-13716332.09%9960.74%合计508128455.91%2/2/1，88 p户型

56、方正，南北通透，通风采光佳p主卧带飘窗，采光好，居住舒适度较高p大面积阳台，为一亮点88平米两房，户型方正，南北通透，刚需客户认可度高，去化情况较为理想2014年重点项目扫描/恒大帝景户型品鉴项目开盘之前，诉求点以开盘信息为主，目的为开盘造势；开盘后以优惠信息为主，吸引客户的到访，引起购买欲望2014年重点项目扫描/恒大帝景报广投放时间项目名称扬州晚报扬子晚报扬州广播电视报次数版量主打广告语1月3日恒大帝景10011即将隆重开盘1月3日恒大帝景01011即将隆重开盘1月3日恒大帝景00111即将隆重开盘1月10日恒大帝景10011即将震撼价开盘1月10日恒大帝景01010.5即将震撼价开盘1月

57、15日恒大帝景10010.519日震撼开盘1月16日恒大帝景10010.519日震撼开盘1月17日恒大帝景10010.519日震撼开盘1月17日恒大帝景0011119日震撼开盘1月23日恒大帝景10011开盘热销 迎新加推 8680元/m起2月21日恒大帝景10010.5优惠仅限本周 抢5套9折2月28日恒大帝景01010.5公园里的精装房8580元/起 含1500元/精装3月7日恒大帝景01011首期款7万起 76144湖景两房/三房 折后8580元/起送1500元/精装3月28日恒大帝景10010.5首期款7万起，买101湖园双景三房4月4日恒大帝景00110.5毛坯价享精装房 仅10套

58、首期款7万起4月18日恒大帝景10010.5五一提前“放价”2014年重点项目扫描/恒大帝景时间项目名称扬州晚报扬子晚报扬州广播电视报次数版量主打广告语5月16日恒大帝景01010.5你买房 我付息6月13日恒大帝景01010.5冠军房 百姓价 8680元/起秒杀 送1500元/精装6月20日恒大帝景10010.5提前放暑“价”6月27日恒大帝景00110.5全新二期“青巢”即将出“栋”7月4日恒大帝景10010.5全新2期“青巢”即将出“栋（接上表）项目产品包括多层、高层、洋房，客户可供选择范围广；项目临近京华城商圈，属育才学区，地段佳2014年重点项目扫描/万豪西花苑项目概况所属板块西区建

59、筑类别多层、小高层附加值无容积率1.5主力面积88、115主力价格小高层：8700元/总占地面积约18万方总建筑面积约26万方在售产品案场主要在售四期13#、15#、16#、17#、23#、24#、25#、26#、27#号楼。目前优惠购房一次性付款96折，贷款97折，均价在8700元/；四期部分房源为特价房。节点事件3月25日加推，共推出房源166套加推13、25#楼2014年上半年项目加推两次，主要户型面积为106-144的三房，由于其优惠的价格配以地段学区的优势，去化情况良好2014年重点项目扫描/万豪西花苑推售情况5月31日加推，户型为114、129的三房加推23、24#楼项目主力户型为

60、106-117平米的三房，占比约48%；120以上的大三房相对滞销，新推楼栋整体去化约32%2014年重点项目扫描/万豪西花苑去化详情物业类型户型面积段 套数 户型配比 去化套数去化率 小高层两房两厅一卫86-993713.41%1335.14%三房两厅两卫106-11713348.19%5339.85%三房两厅两卫120-14410236.96%2120.59%五房两厅三卫20241.45%250.00%合计27618932.25%3/2/2，115 p入户花园设计，私密性高，同时增加了产品附加值p主卧设立独立卫生间，居住舒适度较高p户型南北通透，通风采光效果佳115平米三房入户花园设计，私