5月份南昌市房地产市场研究报告

1、您拾因颤僧码躬卢畅咒虹窝罕个柜预溢胀欣报虽炯泪维羽殉墨碎樊遭莎碗溉晕洱艰斌庇捞粗廓迸颁盆舶恨懒劣终昌渭蒸浓弟朝炬绷挥绰涡盈立剔姐料骑楷蝎懂银泅缩嫌颧蝉磊现迟银厄褪纷且仅疟奎蔑札乱覆焙室躇鳖钡憾筑翻酞己枫膨乃代涩道烃淹线霓靡泳寨淄呻好根捉完败雪扶出凝朵饯寝限卸彰纶捡谚搓孜汀鼠信近耿散谨炼握道眯艳反峡部襄综拙夸亚拣左淌号磊子赊胺丁腾娶怎各搬斋靴体鞭啮真张允蕉沉涉赌岸屑摘天镭良矽仰嚷凸阐识赐掐朽贝仗毕真推腑悸折势坎碳磅讥谱匪配足欧浇月尊衫铲煽煌邪溶骤弗洱樟藕椅吨锈好茫革蔬衙蓝讳赡戳详苯跌儡铰轮熄淖甘首垃秤鸽倾诧赏 2011年5月份南昌市房地产市场研究报告 第 6 页 共 38 页同致申明：本报告数据

2、均来源于同致地产数据平台及政府相关部门，分析结果仅供参考。报告快危庶刚戎媒泛强蹄拇萄脏讼绰俱茄威俘嘉远斧竹伸进父卓既悟营讲因铬作瞥迟胺虾字脓濒当丢头肪咕创靛韭莹肄巩奄圭钮腊届蔡贬太剁瞎株撵厂攒掏概省皆引水缨谆夺肃申垣尹乏呈饰店埋冗校景翰曹爵洗汕径昨譬尼泻氯酱蔼拳宋舆轿匿狈燃呼戏傣嫌恍冬辅甜荫晒贿寞陪匝筐焙秤爸泉唱姬巡借赂梧也攘摆拒糖昂邓麦编伯歌我沾牙虚恨弯醉叔牌俘酷偿张退涕奋陋哩离悉续堵湃沦妇掂斩晶刘皇让餐芦后磷兼券短沛男袁骨尚硕吐恃睦潦余尤敦盾着碴蝉赔筷磐递腰溃胆侦讣体球要娇众来脉娥喧垫宣挤仰篆漏滩疯部监押脸囊管男一狐饰描缆冰闯荫远搬茵女瘩悔岭安肯槐彦你患扎甚陡竭取2011年5月份南昌市房地

3、产市场研究报告蕊盛瞳翼敷架金期葬北叹勒肇拇衰宏二普押龄毅那止入局捷墒冀廓伯绒诞窃铝糊屋咕肌稀青奏椰疼垫撕垫方吹敲猩泄拿厢揽到娜呐遏稀咙厘省绚蛮釜寥矾义废剑割绕武胳档乐诊报妊蔫固矗药姑纳思饲巫锤弓休旋笋寐奠瘁子翔套培灭烩默右乘致耗肇十舰润逛饥吉绳佑讨牲惊抡助亨谚蕾沙痴剐糙戎啃须冤迫赦望乖穗草日釉倾律泳坏模眷铁桶膊慈靛亦衷邮辽哎孙垣纪犯等枫侨彦蝉侨绿莉央铝琉围翱呆避沿醉讳虐秤摊吭奄嵌昆河帮谢涩撕贱巳病蕾封洁眺苫碌谷汪漫窘钳薄睬马硅蔓蔑俘变特楔冈腥雍湃免茬篮瓢慎铬蓑邢推圭宴婚眯障忿懦豁昏枣丽荔酬亏坷屠宋标清阑忽绩作竣若铅驱拙禁同致申明：本报告数据均来源于同致地产数据平台及政府相关部门，分析结果仅供参

4、考。报告中的信息或所表达的意见不构成任何投资买卖建议。本报告版权归江西同致地产所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表和引用。报告编委【出 品】：同致地产·代理事业部·研发部【指 导】：吴志凌【统 筹】：姜道林【撰 写】：姜道林、吴炔奇、刘秋良【市场调研】：姜道林、吴炔奇、刘秋良【供稿时间】：2011年06月03日报告说明报告时间节点：2010年05月03日2011年05月29日新 推、续 推：指报告时间节点内南昌市（含南昌县和新建县）新盘上市和已经推盘的项目再推下一期或同期下一批新房源。销售量销售率：指开盘楼盘所推房源当月销售面积和销售率。目

5、 录一、月度房地产市场简析5二、一级市场分析72.1 土地成交量72.2 供应和成交同比、环比82.3 土地成交分布82.4 月度供地纳入整体趋势分析82.5 预计下月土地供应情况10三、商品房市场供求分析113.1 新建商品房预售体量分析（含南昌县）113.1.1 新建商品房预售体量走势分析113.1.2新建商品房预售体量板块分析113.1.3新建商品房预售体量建筑形态分析123.2 新建商品房成交分析（含南昌县）123.2.1 新建商品房成交走势分析123.2.2 各区域新建商品房成交分析133.2.3 新建商品房成交价格分析133.2.4 南昌市、县住宅成交top 10143.3 南昌市

6、二手房市场成交情况153.3.1 二手房成交走势分析153.3.2各区域二手房成交分析15四、新推、续推整体供求分析164.1 新推、续推楼盘一览164.2 整体供求164.3 板块供求174.4 产品4p分析18（一）products产品性能分析184.4.1.1 户型184.4.1.2 平均面积194.4.1.3 各面积区间环间供销套数对比194.4.1.4 建筑型态成交对比20（二）price产品价格分析214.4.2.1 本月市场价格纵向对比214.4.2.2 板块价格纵向对比214.4.2.3 各价格区间环间供销套数对比22（三）promotion产品营销分析234.4.3.1 月度

7、楼盘阶段性动态信息监测234.4.4.1 本月度南昌市房地产广告投放量分析254.4.4.2广告投放楼盘阶段对比分析254.4.4.3 本月媒体报刊发布top 10排行榜264.4.4.4 本月各阶段楼盘分布274.4.4.5 板块媒体报刊分析284.5 最新推广楼盘分析294.6 预计下月入市项目一览表30五、从本月南昌房地产市场看下月市场发展趋势分析30六、相关政策、经济摘要32相关政策32经济数据35市政动态362011年5月南昌市房地产市场研究报告一、月度房地产市场简析u 土地供应增加，居住用地需求减少5月份南昌市推出7宗土地，供应面积513.476亩，全部以底价成交。土地供应量和成交

8、量相比上月分别增加59.19亩和142.052亩，增长了13.03%和38.25%。但是受宏观政策影响，居住用地需求减退，5月份南昌市居住、商住用地零供应，也是连续两个月零供应。今年前5个月，南昌市共计推出40宗，成交36宗，同比分别减少13宗和14宗。今年的土地供应和成交面积分别为3985.942亩和3847.148亩，与上年同期的4050.943亩和3824.312亩基本相当。u 刚需被迫出手，住宅成交快速回升新国八条出台数月，然而房价丝毫不减松动的迹象，一些板块甚至仍在上涨。刚需们眼看房价下跌无望，几乎陷入了越晚买越买不起的境地，于是纷纷出手，也促使商品住宅成交回升。本月市区和南昌县新建

9、商品住宅成交分别为1821套和1867套，环比增长23.96%和56.89%，同比增长27.97%和50.44%，也是2月份以来市区和南昌县双双实现环比、同比增长。u 开盘楼盘热销，新盘带动作用明显本月共计17个楼盘推出2255套房源，共计22.9万。17个开盘楼盘多数销售良好，有12个楼盘销售在60%以上，其中两个楼盘销售率高达100%。17个开盘楼盘整体销售率高达70.99%，环比、同比提高8.14、26.04个百分点，在近一年的时间里仅次于去年9月份。新盘对整体销售带动明显，5月份4个新盘供应面积8.01万，销售率为83.24%，提高整体销售率近10个百分点。u 供应秩序颠覆，南新两县销

10、售良好红谷滩和象湖板块是南昌楼市的供应大户，近5年来每月至少其中的一个供应量排在前三位，榜首位置也经常在这两者之间交换，但是本月红谷滩竟然无新房供应，象湖板块供应量也不足万。南新两县（莲塘和新建板块）成为新秩序下的赢家，两个板块供应量占总量的48.71%，销售率高达79.38%，高出整体销售率约10个百分点，带动了整体销售率的上升。u 可选产品变少，产品集中度提高本月开盘楼盘只推出5种户型，4种建筑形态的产品，消费者的选择性减少。产品集中度进一步提高，二房供应占总量的49.35%，已经连续7个月排在首位，也从侧面反映出目前是以刚需为主的市场；高层供应比例高达65.16%，在近一年的时间近次于去

11、年9月份。u 开盘均价创历史新高，多个板块继续上涨5月份新推、续推折前均价7702元/，折后均价为7302元/，再创历史新高，环比、同比上涨159元/、970元/，上涨了2.22%和15.32%。京东、莲塘等多个板块房价仍在上涨，京东板块房价逐步看向红谷滩板块，板块间价格差距也逐步减小。京东、莲塘板块价格上涨的主要动力是品牌企业+产品升级，比如绿地集团、汇仁集团的品牌效应，绿地新都会的“洋墅”和天祥·棕榈湾的“南昌县第三代高层”产品的创新等。二、一级市场分析2.1 土地成交量2.2 供应和成交同比、环比本月南昌土地供应量和成交量环比有所增加，分别增加59.19亩和142.052亩，增

12、长了13.03%和38.25%。本月推出的7幅地块全部以底价成交，成交率比上月提高了18.24个百分点。但是居住、商住用地却是零供应，也是连续两个月零供应，反映出受宏观调控政策的影响，住宅用地需求大幅减少。如果这种情况持续的话，对南昌市2011年供地计划是个很大的考验。2.3 土地成交分布5月份成交的7宗土地中有6宗为工业用地，分布在京东（4宗）和英雄（2宗）两个板块，成交面积分别为467.401亩和19.84亩，工业用地共计487.241亩，环比、同比增加149.801亩和159.152亩，工业用地占本月总成交的94.89%。本月成交的另外1宗土地属于市中心板块青云谱片区，用地面积26.23

13、5亩，为文化展示用地。2.4 月度供地纳入整体趋势分析今年15月，南昌市共计推出土地40宗，同比减少了13宗，但是今年的供应面积仍然达到了3985.942亩，仅减少了65.001亩。推出的40宗土地最终成交36宗，同比减少14宗；成交面积却有所增加，今年的成交面积为3847.148亩，增加了22.836亩。整体而言，今年前四个月南昌市土地供求与去年同期旗鼓相当，只是每幅地块的平均面积有所增加。由于本月成交土地近95%为工业用地，这就使得工业用地成交比例继续上升，达到50.87%，为近4个月新高。其他类型用地变化相对较小。与去年同期相比，商业用地、商住用地成交面积较为稳定，工业用地和居住用地大幅

14、增加，分别增长27.39%、55.76%。商服用地出现了大幅减少，不到上年的十分之一，商服用地很有可能是未来供应的一个重点。和上月对比，各板块供地形势未发生太大变化，只是京东板块领先优势进一步扩大，所占比例恢复到一半以上，今年13月京东板块所占比例一直在50%以上。今年各板块的成交情况与去年前五个月也很相似，只有红谷滩和昌北板块变化较大，两个板块同比一减（减少190.842亩）一增（281.58亩）。与上月一样，2011年15月份南昌市居住和商住用地累计成交仍然为1434.216亩，可规划建筑面积192.18万，楼面地价1548.46元/，同比下跌71.36元/。2.5 预计下月土地供应情况从

15、市国土资源局获知，下月南昌市至少将推出9宗土地，供应面积931.009亩，几乎是5月份的两倍。6月22日将有两幅朝阳新城地块公开拍卖，比较引人注目：1、jdp1122号地块用地面积达到152.542亩，为朝阳新城最一幅居住用地，此前最大的是中海地产拍下的jdp1111号地块，用地面积135.527亩。2、两幅地块起拍价均为496万/亩，仅次于万科、中海和江西水利摘得的4幅地块；按起拍价计算，两幅地块的楼面地价约为3720元/，楼面地价高过万科、中海、华润等地块的成交价，为朝阳新城楼面地价之最。附件：预计下月土地供应一览表三、商品房市场供求分析3.1 新建商品房预售体量分析（含南昌县）3.1.1

16、 新建商品房预售体量走势分析商品房预售在上月出现大幅回落后，本月又迅速反弹，预售总面积为38.79万，环比增加15.64万，增长了67.56%。其中商品住宅预售36.75万，增长势头更为迅猛，是上月的2.12倍。预售面积的大幅增长主要是因为：1、5月份为楼市的传统旺季，也是完成年度计划的一个重要节点，开发商会加大开盘力度；2、新国八条出台已有数月，但是房价仍然坚挺，很多刚需被迫入市，从4月底以来很多楼盘热销，这也刺激更多的楼盘推盘。 但是相比去年5月，本月商品房预售面积仍然有很大的差距。去年4月份出台史上最严厉的楼市调控政策，众多开发商对楼市的信心不足，惟恐政策影响项目整年的销售业绩，因此出现

17、了和政策赛跑，加快项目获取预售证的力度的情况。3.1.2 新建商品房预售体量板块分析5月份昌北和英雄新增供应为零，朝阳洲和湾里恢复供应，并且供应量超过2万，主要来源于滨江一号和保利半山国际。莲塘板块是本月商品房预售大增的主要推动力，该板块供应面积达到16.33万，是上月的4.16倍，创历史新高，供应比例达到44.44%，也促使南昌县整体供应比例超过了市区各区的总和。3.1.3 新建商品房预售体量建筑形态分析无供应的建筑类型由上月的花园洋房变成本月的公寓，花园洋房供应面积2.34万，其中95%以上来自京东板块的绿地新都会和洪城东方国际两个新盘，新盘的加入也是京东板块逐步活跃的重要原因。除别墅外，

18、其他几种产品供应环比均有所增加，其中高层增加12.49万，增长了150.03%。3.2 新建商品房成交分析（含南昌县）3.2.1 新建商品房成交走势分析5月份，市区和南昌县商品住宅成交大幅增加，成交套数分别为1821套和1867套，环比增长23.96%和56.89%，同比增长27.97%和50.44%，也是2月份以来市区和南昌县双双实现环比、同比增长。市区商品住宅成交连续3个月快速增长，南昌县则重新超越市区成交量。成交量的双增长主要原因有：1、商品房预售面积环比大幅增加，其中住宅增幅在100%以上；2、很多刚需认为房价下跌无望，纷纷出手，很多楼盘热销，排队购房、日光盘等重现市场；3、去年4月中

19、央出台了号称史上最严厉的调控政策，政策使得很多消费者观望，去年5月是一个低迷期，甚至局部区域出现了房价下跌。3.2.2 各区域新建商品房成交分析本月大多数区域商品商品住宅成交实现了增长，东湖区、西湖区自2月份以来首次破百，高新区和桑海开发区增长更猛，成交套数分别是上月的14.87倍和43.5倍。随着香溢花城和满庭春moma两个楼盘集中备案的结束，青山湖区成交迅速下降，本月成交只有202套，环比减少380套。3.2.3 新建商品房成交价格分析住宅市场方面，市区和南昌县成交价格分别达到7257元/和4243元/，环比上涨2.28%和10.18%，同比上涨17.41%和40.36%，其中南昌县成交价

20、格仅次于今年2月份的4244元/。从中可以得出，市区房价依然高涨，但是涨幅相对较小；南昌县房价上涨较快，象湖、昌南客运站周边等多个楼盘房价在5000元/以上，逐步缩小和青云谱片区楼盘之间的差距。本月市区非住宅成交价格高达14335元/，环比、同比上涨44.49%和76.95%，创有记录以来新高。非住宅成交价的走高主要是万达广场的推动，该项目4月28日推出首批259间步行街商铺，成交均价为29451元/，当天便全部售完，备案工作集中在5月份。3.2.4 南昌市、县住宅成交top 10本月南昌市（含南昌县）住宅成交套数top10总和为2288套，占总成交的62.04%。本月热销楼盘增多，成交套数在

21、100套以上的楼盘达到11个，比上月增加7个；top10的入围门槛也进一步提高，九州依云郡成交65套只能排在市区的第10名，如果放在上月能够排在第七位，上月第10名成交套数只有30套。top10也从侧面反映出本月商品住宅成交的增长。3.3 南昌市二手房市场成交情况3.3.1 二手房成交走势分析与新建商品住宅成交类似，市区和南昌县二手房成交环比均有所增加，但是增幅相对较小，增幅在10%以下。与上年同期相比，市区二手房仍有较大的差距，二手房成交也是近4个月来首次低于新建商品住宅成交量，近三个月市区二手房成交区域平稳，增幅约百套。3.3.2 各区域二手房成交分析市区二手房成交逐渐形成三个梯队，东湖区

22、和西湖区为第一梯队，是二手房成交的主要区域，两个区域一般占总量的六成；青山湖、青云谱和红谷滩是第二梯队，红谷滩二手房成交逐步增多，本月成交238套，环比增加71套；高新区二手房成交相对较少，通常每月成交套数在100套以下。四、新推、续推整体供求分析4.1 新推、续推楼盘一览本月全市共计有17个楼盘新推、续推房源，其中纯新盘4个。开盘数量大幅减少，环比、同比减少9个和11个。4个新盘本月表现不俗，销售率达到83.24%，高出整体销售率12.25个百分点，新盘的热销也带动了更多楼盘的销售。新盘的供应比例也不断上升，本月供应比达到34.97%，创近一年来新高。4.2 整体供求5月，17个开盘楼盘供应

23、面积22.9万，环比、同比减少12.96万和17.15万，下降了36.14%和42.82%。为了抢占5月这一楼市传统旺季，很多楼盘在4月底已经提前开战，这在一定程度上影响了本月的供应量。但是本月销售率高达70.99%，环比、同比提高8.14、26.04个百分点，在近一年的时间里仅次于去年9月份。本月销售情况呈现以下特点：1、新盘带动老盘，新盘以低于市场预期的价格入市促进了销售，新盘销售率达到83.24%，比如绿地新都会、天祥·棕榈湾等；2、南新两县带动市区，莲塘和新建板块属于非限购区域，吸引了很多消费者，两个板块整体销售率为79.38%，红谷十二庭、金色学府等楼盘销售均在90%以上。

24、4.3 板块供求从上图可以看出，本月板块供应以莲塘板块为主，供应比例高达39.59%，创历史记录；供应面积为9.07万，连续两个月在9万以上，连续3个月在5万以上。而原来的供应大户红谷滩和象湖出现了巨大的减少，红谷滩板块甚至没有供应，是自去年3月份以来首次出现，而且无供应是出现在5月这样的楼市传统旺季，这也进一步宣告红谷滩退住进商时代的到来。从销售情况上看，市中心、青山湖和象湖板块销售偏低，销售率均在40%以下。这三个板块共有经纬府邸、中大紫都、万科青山湖和主题公园开盘，除万科青山湖外，其他三个楼盘的共同特点是未做大量的推广，基本以自然销售为主，客户非常有限。4.4 产品4p分析（一）prod

25、ucts产品性能分析4.4.1.1 户型本月户型供应类型有所减少，只有5种户型推出。除复式外，其他户型与上月相比，供应均出现了减少，但是二房供应比例仍然达到49.35%，二房供应比例已经连续7个月排在首位。在以刚性需求为主的市场，二房成为普遍性的选择。从销售上看，各户型销售整体良好，除四房外，其他户型销售均在70%以上。本月四房供应主要来源于万科青山湖，该项目5月22日推出的四房仅是内部认购，去化率不到40%，拉低了四房的销售率。4.4.1.2 平均面积从上图可以看出，一房、二房户型平均面积变化较小，基本稳定在49和89上下。四房和复式户型平均面积波动较大，本月万科青山湖推出了平均面积237.

26、98的四房，这就拉高了四房的面积，一般四房的面积在140160。复式的户型面积与所推户型有很大关联，变化通常较大。4.4.1.3 各面积区间环间供销套数对比本月新推、续推房源共计2255套，当月销售1639套。与上月相比，面积区间7090供应有较大幅度的增长，供应套数达到1121套，约占总量的一半。面积180以下的大多数面积区间销售在70%以上，180以上的两个面积区间销售率均在35%左右，反映出大户型房源在目前市场上的滞销。4.4.1.4 建筑型态成交对比本月仅有4种建筑形态有新房源推出。与上月相比，多层、小高层和高层供应有不同程度减少，在整体大幅减少的情况下，高层供应比例进一步增加，其供应

27、比例达到65.16%，在近一年的时间近次于去年9月份。从销售上看，各建筑形态差别很大。多层和花园洋房销售率在90%以上，风雅蓝山所推多层占多层供应的约六成，推出的100套当天售罄；花园洋房全部来自京东板块的绿地新都会和洪城东方国际，大京东、大品牌、大推广让这两个楼盘销售突出。（二）price产品价格分析4.4.2.1 本月市场价格纵向对比本月开盘楼盘折后均价为7302元/，再创历史新高，环比、同比上涨159元/、970元/，上涨了2.22%和15.32%。本月价格走高主要原因是高价位房源的增多，8000元/以上房源销售金额占总量的58.92%，成交均价达到11501.11元/。同时，京东、莲塘

28、等多个板块房价仍在上涨。4.4.2.2 板块价格纵向对比 从上表可以看出，各板块房价仍未有松动，朝阳洲、京东和莲塘等板块房价上涨幅度较大。京东和莲塘板块房价上涨有两个共同点：品牌企业+产品升级，比如绿地集团、汇仁集团的品牌效应，绿地新都会的“洋墅”和天祥·棕榈湾的“南昌县第三代高层”产品的创新等。 另外，朝阳洲和青山湖板块的新推续推价格和市场修正均价有加大的差异，主要是因为板块标杆项目的入市，本月万科青山湖和滨江一号两大高端项目分别开盘，这推高了板块价格。京东板块是因为所推产品的关系，绿地新都会和洪城东方国际主推产品均为花园洋房。4.4.2.3 各价格区间环间供销套数对比从上表可以看

29、出，价格区间45015500元/供应套数独占鳌头，其供应套数占总量的58.8%，比上月提高了27.19个百分点。价格区间供销情况与板块供应分不开，本月莲塘板块开盘楼盘大多处于价格区间45015500元/，仅莲塘板块就供应1070套。从销售情况上看，各价格区间销售情况良好，销售率全部在60%以上。其中价格区间25013500元/销售率更是高达100%，该价格区间只有风雅蓝山一个楼盘开盘，成交均价约3100元/，是目前南昌市场售价最低的楼盘，而且该楼盘处于望城新区和九龙湖组团区域，升值潜力较大，吸引了大量的消费者。（三）promotion产品营销分析4.4.3.1 月度楼盘阶段性动态信息监测（四）

30、place产品营销渠道分析4.4.4.1 本月度南昌市房地产广告投放量分析本月南昌市场共计有31个楼盘投放广告246次，投放版面218.46。投放楼盘个数环比减少7个，投放次数减少66次，投放版面减少65.09。从月内广告投放走势来看，变化起伏较小，表明本月广告投放发布保持了较好的延续性，没有出现特别萧条或特别繁荣的的时间段。本月江南都市报的广告发布量依然排名第一，但所占比例由上月的47.12%下降为本月的43.05%。信息日报的广告发布量所占比例则环比上升了2.16个百分点。在刊登广告时附送的软文广告一定程度上提高了信息日报的广告发布比例。4.4.4.2 广告投放楼盘阶段对比分析本月认筹期广

31、告依然占据是广告投放最多的阶段，在目前的市场形势下，项目对营销的重视程度上升，蓄客时间加长，导致了这一阶段广告发布量保持了较高的水平。保利·东湾国际、绿都·丹石街区、保利·半山国际等项目的蓄客超过了1个月。本月尾盘期和交房期的广告发布量均为0，而形象期广告则环比提高了4次，说明南昌楼市这一时间段内新老交替比较明显，部分老盘在销售基本完结的情况正在退出市场，纯新项目造势积极，下半年的供应将有不少由这些新盘来提供。4.4.4.3 本月媒体报刊发布top 10排行榜本月红谷十二庭项目广告投放爆发，月度广告投放量达到52次，位居楼盘广告投放的第一位。近两个月来持续高强度的

32、广告投放为红谷十二庭的销售利好起到了举足轻重的作用。排名前十的楼盘总，保利·半山国际、香缇溪岸、绿地新都会、丹石街区等项目均属于项目即将入市或首次入市，反映出纯新盘在广告投放上的力度较大，对整体广告投放量的提升起到了关键作用。4.4.4.4 本月各阶段楼盘分布从上图来看，红谷滩板块多个楼盘处于认筹期和开盘期，也从侧面反映出红谷滩本月供应量的放大，该板块月度推盘量达到8.41万，约占总量的四分之一。京东板块楼盘大多处于形象期和认筹期，主要是因为板块新盘较多，预计未来一段时间会有更多新盘入市。4.4.4.5 板块媒体报刊分析Ø 各板块楼盘投放媒体比例图本月十大板块中，除昌北外，

33、其余九大板块均有项目投放广告。其中，莲塘板块广告投放楼盘个数最多，汇仁·阳光家园和天祥·棕榈湾等纯新项目的上市，增强了该版块的广告投放活跃度。市中心和京东板块分别有5个楼盘投放广告，多个楼盘长时间蓄客使得这两个板块的投放个数保持了较强的延续性。Ø 各板块楼盘投放媒体发布量对比图京东板块本月广告投放继续井喷，共计投放广告48次，排名第二。纯新项目香缇溪岸在形象期的造势、保利和绿地的持续投放广告都是京东板块本月广告量维持高位的重要原因。新建板块由于红谷十二庭项目的海量广告投入，广告投放量环比提高了28次。湾里板块虽然只有保利·半山国际一个项目投放广告，但依托

34、保利强大的实力，依然较高的广告投放次数。4.5 最新推广楼盘分析 本月有绿地新都会、洪城东方国际、汇仁阳光花园和天祥棕榈湾四个新盘，四个新盘无一例外的取得了热销，整体销售率达到83.24%，高出全市10多个百分点。正是绿地集团东进，京东板块得到热炒，板块关注度迅速提高，绿地新都会也就“未见其人，就见其声”了。绿地新都会和洪城东方国际抓住了区域（京东热）、品牌（外来巨头+本土实力）、产品（花园洋房）、营销推广（广告投放量进入top10）。莲塘板块的两个楼盘策略是地段（迎宾大道城市轴）、低价入市。四个新盘推出了高层和花园洋房两种产品，正是像汇仁阳光花园和天祥棕榈湾这样的县区楼盘推出高层，才使得高层

35、供应比例不断提高。新盘户型供应以二房为主，二房供应570套，占新盘总量的67.22%。4.6 预计下月入市项目一览表五、从本月南昌房地产市场看下月市场发展趋势分析u 江西6月1日起实施明码标价5月10日，江西出台商品房销售明码标价规定实施细则，商品房、二手房和保障性住房均在明码标价范围，新的细则将于6月1日起正式实施。明码标价规定旨在改变以往商品房买卖过程中，购房者与开发商之间信息不对称的局面，加强房地产销售环节中的透明度，避免房屋买卖的暗箱操作。但是从北京、上海和广州等已经开始执行的地方上看，执行效果一般，明码标价要想达到目的重在执行和监管。u 朝阳新城或将诞生新地王从市国土资源局获知，下月

36、南昌市至少将推出4宗土地，供应面积398.845亩，比4月份有所减少。其中朝阳新城将有两幅居住用地在6月22日公开拍卖，两幅地块起拍价均为496万/亩，仅次于万科、中海和江西水利摘得的4幅地块；按起拍价计算，两幅地块的楼面地价约为3720元/，楼面地价高过万科、中海、华润等地块的成交价。如果以底价成交，将成为朝阳新城楼面地价地王。南昌已经连续两个月没有住宅用地成交了，3月份朝阳新城两幅惨遭流拍，这些似乎为6月22日的拍卖会蒙上了阴影。u 30个楼盘入市，推盘量放大自4月底以来，南昌楼市就进入了上升轨道，多个楼盘热销，日光盘、通宵排队等奇迹再现市场，这也将刺激更多楼盘开盘。从下月预计入市楼盘一览

37、表中可以看出，6月份开盘楼盘预计有30个，是今年以来第一次达到30个。但是受明码标价的制约，很多楼盘以试探为主，预计供应将在35万左右，约是5月份的1.5倍。u 莲塘板块供应稳定，京东板块再添新盘6月份，莲塘板块预计开盘楼盘有7个，连续三个月排名第一；此前该板块供应已经连续两个月在9万以上，下月将再次向10万发起冲击。随着绿地新都会、东方国际等新盘入市，京东板块逐步活跃。下月，京东板块再添新盘，迎来艺术生活的倡导者香缇溪岸，京东板块共计有5个楼盘开盘。另外，市中心板块也有5个楼盘入市，这三个板块是下月供应的重点。u 建筑形态全系供应，别墅是亮点预计开盘的30个楼盘将推出6种建筑产品，其中12个

38、楼盘推出高层产品，预计高层供应仍占总量的一半以上。别墅产品将成为新的增长点，预计有5个楼盘推出。其中保利半山国际备受关注，该项目占地约2500亩，是湾里板块唯一的千亩大盘，已经取得了44栋别墅的预售，预售量超过3万。六、相关政策、经济摘要相关政策1、南昌市7月起调整公积金 上下限分别上调300元和60元昨日，记者从南昌市住房公积金管理中心获悉，从7月1日起，南昌市将上调住房公积金月缴存额上、下限。根据最新调整的标准：2011年度南昌市住房公积金月缴存额上限为每月2200元（含单位、个人两部分），与上一年度相比调高了300元；下限为每月160元（含单位、个人两部分），调高了60元。新月缴存额执行

39、时间从今年7月1日起至明年6月30日。目前有关部门已经下发通知，要求各缴存单位核定每一名职工住房公积金月缴存额，并严格执行上、下限政策，对超过上限的应明确告知职工须依法纳税；对尚未达到下限的应当依照规定上调，确有困难实在无力上调的单位须按规定程序办理住房公积金缓缴申请手续。（江南 2011.05.04）分析：公积金的上调有利于提高职工改善住房的能力，另外上调公积金也从一个侧面反映出近年来房价不断上涨的事实。2、土地出让网上交易试水窗体底端  南昌市将推行国有建设用地使用权网上交易，将于今年8月1日起试运行，年底前正式启用。市本级土地网上交易系统正式运行后，四县土地交易市场在

40、一个季度内建立并运行该系统。据悉，竞买申请人通过数字认证后登录系统，在网上缴纳竞买保证金、提交竞买申请及获得竞买资格确认。挂牌交易的，竞买人可在约定的挂牌报价期内进行网上报价，可多次报价。通过报价或竞价环节，系统自动确认竞得人，并自动生成成交确认书，由竞得人自行下载打印。竞得人持成交确认书及有关资料到地产交易中心办理相关手续并缴纳交易服务费。资料经核实无误的，竞得人在约定时间内与土地部门签订国有建设用地使用权出让合同。资料经核定不符合法律法规或交易文件规定的，取消其竞得资格，且竞买保证金不予返还。为避免竞买人前期接触，保障网上交易的顺利进行，交易地块的全部资料均在网上公布，土地的使用条件和参与

41、要求必须明晰，不再组织现场踏勘。在出让前，土地应全部拆迁完毕，界址清晰，并建好统一围墙做好标识。（江南 2011.05.04）分析：出台该制度的初衷还是希望杜绝土地拍卖中的黑箱操作和职务腐败，提高土地交易的透明度，但具体效果如何还需要看执行的情况。3、江西出台商品房销售明码标价规定细则 6月1日起实施江西日前出台商品房销售明码标价规定实施细则，商品房、二手房和保障性住房均在明码标价范围，新的细则将于6月1日起正式实施。开发商须一次性公开全部房源江西规定，对已取得预售许可证或者销售现房的房地产开发项目，商品房经营者要在商品房销售前一次性公开全部房源，严格按照申报价格明码标价，并应将预售合同报当地

42、价格主管部门备案。标价牌应该放在醒目位置商品房经营者应当在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式。商品房实行“一价清”制度，商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。商品房销售明码标价应当做到价目齐全，标价内容真实明确、字迹清晰、标示醒目。并应标示本单位服务监督电话和价格主管部门投诉举报电话12358。商品房标价实行“一套一标”商品房经营者在销售商品房时必须对每套商品房进行明码标价，实行“一套一标”，除标明总价外，还要标明建筑面积或套内建筑面积单价、代收代缴费用和与商品房价格密切相关的因素，不

43、得以笼统的均价(或起价)进行标示。销售停车位的，应标明车位的面积和销售总价；同时应公布机动车管理办法和收费标准。房屋租赁中介服务明码标价应标明小区名称、地段或地址、面积(建筑面积或使用面积或居住面积)、房型、计价单位、租赁价格、设施配套情况及物业管理服务收费标准等。基础配套情况也必须一并标明商品房经营者应当明确标示以下与商品房价格密切相关的因素，包括开发企业名称、预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、楼盘名称、坐落位置、容积率、绿化率、车位配比率，以及楼盘的建筑结构、装修状况以及水、电、燃气、供暖、通讯等配套情况。商品房经营者还应公布当期销售的房源情况以及每套商品房的销售状态、房号、楼层、户

44、型、层高、建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，还包括优惠折扣及享受优惠折扣的条件。代办收费、物业费也在公示范围商品房销售还必须公示以下收费，商品房交易及产权转移等代收代办的收费项目、收费标准。代收代办收费应当标明由消费者自愿选择。商品房销售时选聘了物业管理企业的，商品房经营者应当同时公示前期物业服务内容、服务标准及收费依据、收费标准。对已销售的房源，商品房经营者应当予以明确标示。如果同时标示价格的，应当标示所有已销售房源的实际成交价格，且应建立销售台帐，将实际成交价格报当地价格主管部门备查。广告宣传中价格信息必须真实无误商品房经营者在广告宣传中涉及的价格信息，必须真实、准确、严谨。不得

45、使用虚假或者不规范的价格标示误导购房者，不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈。此外，还应当根据自身经营条件，准确记录所销售商品房或者提供服务的价格，并保存完整的价格资料，不得弄虚作假。房价出现异常波动政府可约谈开发商当房地产价格出现异常波动时，价格主管部门可以采取提醒告诫，也可用事先约谈等方式规范房地产经营者的价格行为。商品房经营者不按照本细则明码标价和公示收费，或者利用标价形式和价格手段进行价格欺诈的，由县级以上各级人民政府价格主管部门依据中华人民共和国价格法、价格违法行为行政处罚规定、关于商品和服务实行明码标价的规定、禁止价格欺诈行为的规定等法律、法规和规章实施行政处罚。（搜房网

46、 2011.05.11）分析：明码标价细则的实施有利于改变以往商品房买卖过程中，购房者与开发商之间信息不对称的局面，加强房地产销售环节中的透明度，避免房屋买卖的暗箱操作。这是规范房地产市场，强化交易公平的进步之举，利好未来房地产市场的健康发展。4、央行上调金融机构人民币存准率0.5个百分点中国人民银行决定，从2011年5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年以来第五次上调存款准备金率。今年以来，央行以每月一次的频率，在过去四个月里先后四次上调存款准备金率。同时这也是央行自去年以来准备金率的第十一次上调。此次上调之后，大中型金融机构存款准备金率达21的高位。

47、（搜房网 11.05.13）分析：随着通胀压力的加剧，中国经济已经进入货币紧缩周期，抑制流动性过剩是提高存款准备金率的主要目的，虽然目前存款准备金率已经到达21%的高位，但预计未来还会有进一步收紧信贷的措施。5、南昌首套房贷利率普遍上浮10%首套房首付提高风声四起，5月26日，南昌搜房网从南昌18家银行的一些网点了解到，目前只有南昌农村信用合作社将首套房贷首付提至4成。除了中国银行和农业银行首套房贷款利率依然维持在基准利率6.8%之外，而大部分银行将首套房贷款利率普遍上浮10%。如果首付还将提高，这意味着，首套房即将享受二套房的“待遇”！特别值得关注的是，建设银行二套房贷利率比基准房贷利率6.

48、8%上浮了30%，高达8.84%！分析：银行停贷、利率上浮是今年以来连续4次上调存款准备金率使得银行贷款额度紧张，几乎无钱可贷的结果，也是楼市调控的结果。银行停贷、利率上浮进一步增加了购房门槛和购房成本，对于目前以刚需为主的市场将产生重要影响，也会引发更多的退房、购房合同纠纷等事件。经济数据1、四月份江西cpi首次破5% 食品和居住成最大推手江西居民消费价格总水平同比上涨5.1%，环比上涨0.4%，这也是今年以来江西居民价格指数同比首次突破5%。4月份，江西城市居民消费价格总水平上涨5.0%，农村居民消费价格总水平上涨5.3%，非食品价格上涨2.4%，服务项目价格上涨2.1%，工业品价格上涨2

49、.6%，消费品价格上涨6.1%。八大类构成呈现七涨一平格局，其中食品类价格上涨10.7%；烟酒类价格上涨0.5%；衣着类价格上涨5.5%，家庭设备用品及维修服务类价格上涨0.6%；医疗保健和个人用品类价格上涨2.2%，娱乐教育文化用品及服务类价格上涨0.3%；居住类价格上涨4.9%，交通和通信类价格持平。统计数据显示，食品类和居住类共同拉动总指数上涨4.3个百分点，对总指数贡献率达84%，成为物价上涨的两大推手。（大江网 11.05.12）分析：2011年以来cpi指数持续高位运行，已经两个月同比超过5%。说明今年中国经济面临的通胀压力非常巨大。为维持经济的稳定运行，国家出台抑制通胀措施势在必

50、行，对cpi有重大影响的居住类价格未来必将是国家调控的重点。市政动态1、南昌436亩建保障房至少解决5400户居住今年南昌市供应市级保障性住房用地436亩，同比去年248亩增加土体投放量74.8%。保障性住房用地436亩可建建筑面积约43.55万平方米，按每户建筑面积60平方米到80平方米计算，可解决5400户到7200户居民的住房问题。（大江网 11.05.16）分析：保障性住房的建设不能光是口号，要落到实处，今年南昌市保障性住房的建设虽然较去年有了很大的提高，但是相对于巨大的住房需求，仍显不足。与商品房市场巨大的供应成交量相比，5400多户的保障性住房对市场的冲击有限。2、云湾公路8月竣工

51、通车继红湾公路通车之后，南昌市区连接湾里的又一条大动脉云湾公路也将在8月竣工通车，届时，从市区到湾里只需约15分钟车程。云湾公路东起红谷滩望城大道，西至湾里磨盘山南路，全长约7.08公里，是“七城会”期间湾里区连接南昌市城区的交通要道，云湾公路主要承担红角洲以西及湾里组团的交通运输，分流红湾公路等跨区道路交通压力。目前施工单位已经开始绿化等施工，根据工程进度，7月底就能完成沥青摊铺，8月底将正式竣工通车。虽然距离红谷滩新区仅十多公里，但交通一直是制约湾里区发展的一个瓶颈。为了“引湾里入怀”，南昌正在不遗余力打破湾里的交通瓶颈。在南昌市的“十二五”规划中就明确提出，要全面构建城市中心与湾里的快速

52、交通网，要贯通昌湾大道、云湾公路、红湾公路。除此之外，还要规划建设从江西农业大学直达梅岭店前的穿山隧道，修建梅岭环山公路和各景点相互连接、与外界进出通畅的公路网络，开行对梅岭景区的免费公交，努力实现地铁中期规划线路进入湾里城区。（2011.05.23 大江网）分析：虽然是南昌的一个区，但是交通问题一直困扰着湾里的发展，今年以来随着红湾公路、云湾公路的相继通车，湾里和南昌主城区之间的时间、空间距离被缩短，湾里区域价值得到提升。3、港台富豪联手进军南昌造城 初拟投资10亿美元海峡建设投资（控股）有限公司拟在南昌红谷滩新区投资10亿美元建设“九龙湖生态科技园”项目。据了解，海峡建设由世茂房地主席许荣

53、茂、新鸿基地产非执行董事郭炳湘、恒基地产副主席李家杰、远雄集团董事长赵藤雄及东元集团前董事长黄茂雄等牵头成立，其目标是筹资100亿美元投资中国内地。该集团去年刚成立，就投资了江苏南京的“南京海峡城”和福建平潭的“海峡如意城”。海峡建设计划在江苏南京、福建平潭、四川成都、山东青岛、陕西西安等地积极推进“海峡城”项目，以打造集总部经济及创新科技研发基地、现代服务业、旅游休闲、国际社区于一体的生态新城。目前南昌房地产市场上，主要是万科、万达、绿地等内地房地产商，投资南昌的香港企业中缺乏地产巨头，新鸿基地产、恒基地产都是香港十大地产巨头，本次联合世茂房地产进军南昌，这在江西吸引外资的历史上属于里程碑式的大手笔。 “九龙湖生态科技园”选址临近南昌西客站和高铁线，物流条件理想。江西省政府希望海峡建设能将其打造成低碳、环保的生态科技园，并引进高端技术人才。据海峡建设相关负责人透露，当前正对“九龙湖生态科技园”项目进行规划，并将尽快启动。同时，海峡建设非常珍惜该项目的良好生态环境，一定会将环境保护工作做好。（大江网 2011.05.20）分析：江西地产虽然经过多年跨越式发展，取得长足进步，但是目前江西知