估价理论计算题专题

1、四、计算题（共2题，20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后2位。请在答题纸上作答）1.某商场的建筑面积6000，土地使用期限40年，从2008年10月1日起计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷款金额600万元，贷款期限10年，贷款年利率6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为8%。

2、请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。（10分）正确答案（1）求解2013年10月1日再次抵押价值再次抵押价值未设立法定优先受偿权下的市场价值已抵押担保的债权数额其他法定优先受偿款未设立法定优先受偿权下的市场价值已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-其他法定优先受偿款1）2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值500万元，收益期限为40年5年35年，利用

3、公式：,可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：讲义编号NODE95078600020300000101：针对本讲义提问2）求解已抵押贷款余额利用公式可得利用公式 可得已抵押贷款余额3）2013年10月1日再次抵押价值5827.28455.08/0.504917.12（万元）（2）求解正常市场条件下带抵押合同的购买价格（购买者购买后按原偿还方式承担还款义务方式）另一种解法：讲义编号NODE95078600020300000102：针对本讲义提问（3）求解正常市场条件下带抵押合同的购买价格（购买者一次性偿还剩余贷款后购买方式）利用公式 ，可得2013年10月1日未设立法定优先

4、受偿权下的市场价值为减去已抵押贷款余额可得购买者一次性偿还剩余贷款后购买价格为6071.48万元。讲义编号NODE95078600020300000103：针对本讲义提问解读：（1）在确定收益期限和收益价格时没有考虑建筑物剩余经济寿命的影响。（2）缺少“预计未来净收益每年保持不变”的说明。（3）正常市场条件下带抵押合同的购买价格（购买者购买后按原偿还方式承担还款义务方式）是带有债权债务房地产的转让价格，等于不带债务的正常价格减去债务，其中，购买后7年内每年需支付的还本付息额可视为运营费用，应从净收益中扣除。讲义编号NODE95078600020300000104：针对本讲义提问2.某厂房的建设

5、用地使用权于2004年9月30日以出让方式取得，（土地使用权年限50年）不可续期；建筑物为钢筋混凝土结构，于2005年9月30日建成，（建筑物经济寿命60年）建筑面积10000，容积率为1.25。因设计原因空调系统比正常多投入120万元，每年多耗电0.5万元。经调查，2013年9月30日，类似工业用途50年建设用地使用权的取得价格为1500元/，取得税费为4.5%。类似房地产开发项目土地重新购置价格是购置空地总成本的1.35倍；类似厂房的正常建设成本为1800元/，建筑物重建价格是建设成本的1.32倍；房屋门窗、屋顶破损修复需要30万元，空调系统以外的其他设备重置价格为80万元，平均寿命为10

6、年，残值率为零。土地报酬率为7%，房地产报酬率为8%。请计算该厂房2013年9月30日的市场价值。（10分）讲义编号NODE95078600020300000105：针对本讲义提问正确答案成本法计算公式：该厂房2013年9月30日的市场价值土地重新购建价格建筑物重新购建价格建筑物折旧（1）土地重新购建价格 （注：1500是土地单价，我们要把它算成楼面地价，所以要除以1.25）（2）建筑物重新购建价格1800×1.32×12376（万元）（3）建筑物折旧1）物质折旧房屋门窗、屋顶破损修复费用30万元空调系统以外的其他设备折旧费Cdt80×8/1064（万元）长寿命项

7、目折旧费（23763080）×8/60302.13（万元）（在出让合同约定建筑用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，对收回的建筑物给予补偿前提下）长寿命项目折旧费（23763080）×8/49369.96（万元）（在出让合同约定建筑用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿前提下）物质折旧小计：396.13万元或者463.96万元讲义编号NODE95078600020300000106：针对本讲义提问2）功能折旧（功能过剩引起的折旧）在用建筑物重建价格情况下，功能过剩折旧无效成本超额持有成本125.98（万元）建筑物折旧小计：522.1

8、1万元或者589.94万元建筑物市场价值1643.022376522.113496.91（万元）（在出让合同约定建筑用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，对收回的建筑物给予补偿前提下）或者3429.08万元（在出让合同约定建筑用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿前提下）。解读：（1）应说明建筑物自建成以来维护养护正常或者说正常使用，这样才能确定其自然年龄就是有效年龄。（2）应说明空调系统与建筑物经济寿命相同，这样空调系统的物质折旧就包含在长寿命项目折旧费中，不必单独计算或考虑。四、计算题（共2题，20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出

9、公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后2位。请在答题纸上作答）1.某写字楼的持有期估计为10年，预测其未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为18万元，有效毛收入每年增长5%，运营费用每年增长3%；该类房地产的报酬率为8%，持有期结束时的资本化率为10%，转让税费为转售价格的6%。请计算该写字楼目前的收益价值。（8分）  正确答案选用预知未来若干年后价格的收益公式：注：本题中应注明期间报酬率和期末报酬率相同，均为8%。讲义编号NODE95078600010300000122：针对本讲义提问2.某厂房的建筑面积为4800，建筑结构为钢筋混凝土结构，

10、耐用年限为50年，于5年前建成并投入使用；土地面积为8000，于6年前取得土地使用权，土地使用年限为50年，届满后土地使用权及其地上建筑物和其他不动产所有权由国家无偿取得。已知该厂房所在位置的工业用地土地使用权出让最高年限的基准地价为450元，目前的工业地价指数为102.10（为定基价格指数，基期为基准地价对应的评估基准日），土地综合状况较基准地价对应的土地综合状况好1.70% 。重新建造该厂房的建筑安装工程费为1500元，专业费为建筑安装工程费的6%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的2%，年利息率为6%，建设期为1年，建筑安装工程费、专业费、管理费用、销售

11、费用可视为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6%，建筑物的投资利润率为15%，该厂房的部分门窗、地面等有损坏，修复费用为5万元。其内没有行车，出租率为80%，月租金为15元；如果目前单独增加行车，需要66万元，而如果重置该厂房随同增加行车，仅需要50万元；市场上类似有行车厂房的出租率为85%，正常月租金为16元。当地该类房地产的报酬率为7.50%，土地报酬率为6.50%，建筑物残值率为0。请计算该房地产目前的积算价值（成本价格）。（12分）  正确答案成本法计算公式为旧的房地积算（成本）价值土地重新购建价格建筑物重新购建价格建筑物折旧（1）计算土地重新购建价格 （2）计算建

12、筑物重新购建价格建筑物重新购建价格建设成本管理费销售费用投资利息销售税费开发利润设建筑物重新购建价格为x，则x=1500×（1+6%）+1500×（1+6%）×3%+x×2%+1500×（1+6%）+1500×（1+6%）×3%+x×2%×（1+6%）0.5-1+x×6%+1500×（1+6%）+1500×（1+6%）×3%+x×2% ×15%解得：x=2107.98（元/）（3）计算建筑物折旧对于非住宅建筑物经济寿命晚于土地使用期限而结束，且出

13、让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回的，按建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。1）物质折旧=50000+2107.98×4800×5×1/（50-1）=1082480（元）2）因功能缺乏造成的折旧先计算增加行车所能带来的房地产价值增加额由于修复费用66万元增加行车所能带来的房地产价值增加额117.78万元，因此该功能缺乏引起的折旧是可修复的，折旧额66万元。（4）该房地产积算价值457.64×8000+2107.98×4800-1082480-660000=36611

14、20+10118304-1082480-660000=12036944（元）第三部分大计算题考点梳理大计算题的考点1无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值的计算讲义编号NODE95078400130100000107：针对本讲义提问1.某公司2000年1月1日购买了一办公楼，可用于出租的面积为1000m2，用于出租租赁经营，该办公楼的土地使用期限还有45年，到期不可续期。2005年1月1日该公司将该办公楼全部出租给张某，签订了20年期的租赁合同，合同约定第一年租金为24万元，以后每年租金在上一年的基础上增加1万元，从第8年开始，租金保持固定不变。现市场上类似办公楼的月租金为30元/m2

15、，假设折现率为10%。请分别计算2010年1月1日的该办公楼的无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。讲义编号NODE95078400130100000108：针对本讲义提问【答案】价值时点为2010年1月1日，此时还剩余35年的出租收益期。承租人权益价值1 2 31529 30 3136 36 36节约 7 6 5租金40.67万元市场正常年租金30×12×100036万元则无租约限制价值出租人权益价值306.52万元（租约期内按照合约标准计算收益现值，租约期外按照市场租金标准计算收益现值）承租人权益价值40.67万元（各年租金节约额的现值）讲义编号NODE950

16、78400130100000109：针对本讲义提问2.某旧商业用房的面积为20000m2，业主与某公司签订了租期为10年的租赁合同约定第一年的租金为240元/m2，以后每年租金上调4%。该公司在市场调查基础上确定对该商业用房进行装修改造后经营最有利。装修改造期为1年，装修改造费用为1000元/m2，分两期投入，前半年均匀投入60%，后半年均匀投入40%，装修改造后即可租赁经营。目前市场上装修改造后的类似房地产的年租金为840元/m2，年租金增长率为5%，空置率为10%，运营费用为有效毛收入的30%。请根据上述资料计算该公司作为承租人可获得的净收益现值。（报酬率为10%）讲义编号NODE9507

17、8400130100000110：针对本讲义提问【答案】思路：承租人净收益现值市场租金与合同租金的差额的现值（1）合同租金现值34344140（2）改造后类似房地产年租金为20000×840×（110%）×（130%）10584000改造后租金收益现值78742972（3）装修改造投资的现值20000×1000×60%×1/1.10.2520000×1000×40%×1/1.10.7511717449744809919165548 （4）承租人净收益现值78742972191655483434414025

18、233284元讲义编号NODE95078400130100000111：针对本讲义提问第02讲题型、解题技巧及大计算题考点梳理（二）大计算题考点2再次抵押价值王某于2006年6月18日将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为6成，贷款金额为200万元，贷款年利率为8%，贷款期限为5年，按月等额偿还。2009年10月18日，王某欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未来第1年的有效毛收入为50万元，运营费用为26万元，此后每年的有效毛收入和运营费用分别在上一年的基础上增长5%和3%，未来收益期限为36年。当地该类房地产的报酬率为7%，抵押贷款成数一般为6成。请计算该商铺2009年10月18日的再次抵押

19、价值。讲义编号NODE95078400130200000101：针对本讲义提问【答案】再次抵押价值未设立法定优先受偿权下的价值拖欠工程价款已抵押贷款余额/社会一般贷款成数其他法定优先受偿款【解题思路】这里没有法定优先权的问题，所以，第一步，先用收益法计算该商铺2009年10月18日这个价值时点的收益还原法下的价值。第二步，再计算2009年10月18日的已抵押贷款余额，（1）2009年10月18日的收益还原法下的价值商铺的收益还原法下的价值有效毛收入现值1232.53万元（年收益按照固定的比例递增的现值公式）运营费用现值485.09万元净收益现值1232.53485.09747.44万元讲义编号

20、NODE95078400130200000102：针对本讲义提问（2）贷款余额总共60期，已经偿还了40期，还剩20期。月偿还贷款额2000000/40557元（利率为年利率8%，而还款方式为按月偿还，因此需要将利息率调整为月利息率，以和计息期的时间单位统一。月利率=8%/12）未还贷款额=40557×1/（8%/12）1-1/（1+8%/12）2075.7050万元（已经还了40期，还有20期未还，未还贷款额就是20期未还贷款的现值）（3）再次抵押价值747.4375.7050/60%621.26万元（未还贷款75.7050万元，需要提供的抵押品的价值为75.7050/0.6=12

21、6.23）讲义编号NODE95078400130200000103：针对本讲义提问大计算题考点3重置提拔款，以及扣除重置提拔款的收益现值某收益性房地产预计10年后的出售价格为100万元，该房地产目前包含一套采暖通风设备，该设备10年后需要以10万元的价格重置。该房地产从现在到10年出售期间每年的净收益为8万元（未包含重置提拨款）。计算每年的重置提拔款，以及扣除重置提拔款后的房地产收益现值。折现率为10%。讲义编号NODE95078400130200000104：针对本讲义提问【答案】重置提拔款10万×6274.54元（重置提拔款，就是现在每年需要提取的资金，这些资金按照10%的收益率

22、增值，10年后到期的本利和，刚好等于设备重置需要的价值。相当于用年金终值，求取年金）扣除重置提拔款后的房地产年净收益800006274.5473725.46元收益现值838554元（两阶段的收益现值计算公式）讲义编号NODE95078400130200000105：针对本讲义提问计算题考点4比较法为评估某写字楼的价格，估价人员在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共5个交易实例，其有关资料如下表：实例A实例B实例C实例D实例E成交价格（元/m2）65006300300033006000成交日期2010.12.12009.11.12009.9.12009.8.12011.1.1用途写字楼

23、写字楼住宅住宅写字楼续表上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是直接比较结果。实例A实例B实例C实例D实例E交易情况3%5%3%5%2%房地产状况区位状况3%3%3%1%0权益状况2%02%1%1%交易实物3%4%2%2%1%房地产状况中的三方面因素对价格影响的权重分别为：区位状况0.5、权益状况0.2、交易实物0.3。另据调查得知：住宅楼的价格在2009.8.12011.6.1之间保持不变，写字楼的价格从2009.7.1到2010.12.1平均每月比上月下降0.5%，从2010.12.1到2011.6.1平均每月比上月上涨1.8%。试利用上述资料估算该写字楼2011.6.1的正常单价（

24、如需计算平均值，请采用简单算术平均）。讲义编号NODE95078400130200000106：针对本讲义提问【答案】（1）计算公式比较价格可比实例价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数（脚走四方）（2）选择可比实例：估价对象为写字楼，所以交易实例A、E可以作为可比实例。C、D使用用途完全不一样，不能作为可比实例；B成交日期为1年以前，也不适合作为可比实例。（3）求取比较价格：Pa=6500×100/（100+3）×（1+1.8%）6×100/（103×0.5+102×0.2+97×

25、0.3）=6954.108（元/m2）Pe=6000×100/（100+2）×（1+1.8%）5×100/（100×0.5+101×0.2+99×0.3）=6437.607（元/m2）（4）将上述2个比较价格的简单算术平均数作为比较法的测算结果，则：估价对象（6954.1086437.607）/26695.858（元/）讲义编号NODE95078400130200000107：针对本讲义提问考点5收益法、成本法某新建成的宾馆有400间客房及会议室、餐厅等，土地面积10000m2，建筑容积率为2.0。土地于2年前以出让方式取得，使用期限

26、40年，约定不可续期，当时的楼面地价为1400元/m2，现时重新取得该类土地的楼面地价为1750元/m2，土地交易契税为4%，该宾馆正常建设期为2年，建安工程费为3000元/m2，专业费及管理费为建筑安装工程费的10%；建筑安装工程费等费用第1年投入60%，第2年投入40%，在各年内均匀投入。该宾馆建成前半年内需均匀投入广告宣传费400万元，建成时配置市场价值为500万元的家具等用品即可投入使用。宾馆开发的投资利润率为40%。预计该宾馆投入使用后客房的平均价格为180元/天·间，第1年至第4年的入住率分别为50%、60%、70%和80%，此后入住率稳定在80%；其他收入第1年为500

27、万元，以后每年递增5%，从第4年起达到稳定。该宾馆运营费用第1年为当年收入的35%，此后各年的运营费用在第1年的基础上增加，增加额为当年收入超过第1年收入部分的25%。请根据上述资料分别运用收益法和成本法测算该宾馆在建成可投入使用时的市场价值。（报酬率为10%，年利率为8%）讲义编号NODE95078400130200000108：针对本讲义提问【答案】（1）运用收益法求取收益价值价值时点为宾馆建成可投入使用的时间，此时土地使用权剩余年限为38年客房潜在毛收入400×180×3652628万元年数毛收益运营费用净收益第1年2628×50%5001314500181

28、41814×35%634.91814634.91179.1续表年数毛收益运营费用净收益第2年2628×60%500×1.051576.85252101.8634.9（2101.81814）×25%634.971.95706.852101.8706.851394.95第3年2628×70%500×1.0521839.6551.252390.85634.9（2390.851814）×25%634.9144.2125779.112390.85779.111611.74续表（按照题目的要求，认真细致地计算每年的毛收益、运营费用和净收

29、益）年数毛收益运营费用净收益第438年（共35年）2628×80%500×1.0532102.4578.81252681.2125634.9（2681.21251814）×25%634.9216.8851.72681.2125851.71829.51运用收益法计算的价值讲义编号NODE95078400130200000109：针对本讲义提问（2）运用成本法计算的价值：房地产价值构成项目：（1）土地取得成本10000×2×17503500万元（2）契税3500×4%140万元（3）建安费用20000×30006000万元（4）

30、专业及管理费用6000×10%600万元（5）广告销售费用400万元（家具费用500万元，因为家具属于动产，可以独立于房地产单独存在发挥作用，所以在成本构成项目中，不包括家具。这里有个命题者设置的陷阱）。讲义编号NODE95078400130200000110：针对本讲义提问（6）投资利息（3500140）×（1.0821）6600×60%×（1.081.5 1）6600×40%×（1.080.51）400×（1.080.251）605.70484.58103.577.771201.62万元（土地取得费用和契税一次性投入，计

31、息期为2；第一年的建安、专业管理费在第一年均匀投入，计息期取1.5年；第二年投入的建安、专业管理费用在第二年均匀投入，计息期取0.5；销售费用在建成前半年均匀投入，计息期取0.25）（7）开发利润投资利润率×（土地取得成本开发成本管理费用销售费用）（35001406000600400）×40%10640×40%4256万元（头饰：头四个项目合计数为计算开发利润的基数）（8）房地产价值 350014060006004001201.62425616097.62万元讲义编号NODE95078400130200000111：针对本讲义提问第03讲题型、解题技巧及大计算题考

32、点梳理（三）收益法组合技术1.土地和建筑物的组合某宗出租的房地产，建筑面积为40000平方米，容积率为4，土地使用年限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期，建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的建筑面积占总建筑面积的70%。根据市场调查得知，2010年10月1日，该类房地产的市场平均租金为每月40元/平方米，出租空置率为20%，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承租的税费约占租金收入的8%，该房地产现时土地单价为2100元/平方米，土地报酬率为8%，建筑物报酬率为10%，请计算该房地产在2010年10月1日的价值。讲义编号NODE9507840

33、0130300000101：针对本讲义提问【解析】有土地和建筑物报酬率数据，用土地和建筑物组合技术。土地总价VL（40000/4）×21002100万元（建筑面积/容积率土地面积 土地总价土地面积×土地单价）总有效毛收入A40000×0.7×（120%）×40×121075.2万元总运营费用C30×121075.2×8%446.02万元年净收益aAC629.18万元讲义编号NODE95078400130300000102：针对本讲义提问2.自有资金和抵押贷款的组合某宗房地产的年净收益为2万元，购买者的自有资金为5万

34、元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为0.08。请求取该宗房地产的价格。该宗房地产的价格求取如下：购买者自有资金要求的税前现金流量5×12%0.6（万元）偿还抵押贷款的能力20.61.4（万元）抵押贷款金额1.4÷0.0817.5（万元）该宗房地产价格自有资金额抵押贷款金额517.522.5（万元）某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/ （含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3

35、%，销售费用为重新购建价格的3%，年利率为6%，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%。讲义编号NODE95078400130300000103：针对本讲义提问第二年投入40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35%，又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80%，月租金为30元/，但如果在价值时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装费

36、用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85%，正常月租金为32元/，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8%。请计算该建筑物的现时价值。讲义编号NODE95078400130300000104：针对本讲义提问【答案】解题思路。成本法计算建筑物现时价值。先求取重新构建价格，再求取折旧。现时价值重新构建价格折旧。（1）重新购建价格C总设每平方米重新购建价格为C建筑安装成本1200元/；专业费用1200×8%96（元/）；管理费用（1200

37、96）×3%38.88（元/）；销售费用C×3%；讲义编号NODE95078400130300000105：针对本讲义提问投资利息（12009638.88C×3%）×60%×（1.061.51）40%×（1.060.51）88.93C×0.2%；（第一年均匀投入的建安、专业、管理销售费用，相当于在第一年年中间投入，到价值时点的计息期为1.5年。第二年投入的，计息期为0.5年）销售税费C×6.5%；投资利润（12009638.88 C×3%）×35%467.208 C×1.05%；（头饰

38、）每平方米重新购建价格C（）（12009638.88 C×3%88.93 C×0.2%C×6.5%467.208C×1.05%）解得C2118.798（元/），则重新购建价格2118.798×300006356.394（万元）。讲义编号NODE95078400130300000106：针对本讲义提问（2）计算折旧物质折旧：1）可修复费用35万元；2）装修折旧费500×1/5×3300（万元）；3）设备折旧费200×1/10×360（万元）；4）长寿命项目折旧费（6356.39435500200）×

39、;1/60×3281.069（万元）；功能折旧：1）缺乏电梯的功能折旧费38.4×（18060）234.03（万元）；（月租金损失金额32×85%30×80%3.2，年租金损失额3.2×1238.4）2）功能过剩引起的折旧费1×12.344（万元）经济折旧：40万元总折旧额 3530060281.069234.0312.34440962.443（万元）（3）建筑物现值计算V6356.394962.4435393.951（万元）讲义编号NODE95078400130300000107：针对本讲义提问计算题考点5假设开发法某在建工程于20

40、10年11月31日开工，拟建为商场和办公综合楼；总用地面积3000平方米，土地使用权年限50年，从开工之日起计；规划建筑总面积12400平方米，其中商场建筑面积2400平方米，办公楼建筑面积10000平方米；该工程正常施工期2年，建筑费为每平方米建筑面积2300元，专业费为建筑费的10%；至2011年5月31日已完成7层主体结构，已投入总建筑费及专业费的36%，还需投入总建筑费及专业费的64%（假设在剩余工期中均匀投入）；折现率取8.5%。预计该工程建成后商场即可租出，办公楼即可售出；商场可出租面积的月租金为80元/平方米，建筑面积与可出租面积之比为1：0.75，正常出租率为85%，出租的成本

41、及税费为有效总收益的25%，经营期资本化率为8%；办公楼售价为每平方米建筑面积5000元，销售税费为售价的8%。由于某种原因，该在建工程的业主想将其转让出去，假设在建工程转让不影响工期。试利用上述资料，采用动态分析法估计该在建工程于2011年5月31日的正常购买价格。讲义编号NODE95078400130300000108：针对本讲义提问（1）此题的计算公式为：在建工程价格预期建成后的价格建筑费专业费销售税费（采用动态分析法，所以不需要单独计算投资利息和开发利润）假设在建工程的价值为P（2）预期建成后的价格：办公楼的出售价格5000×1000050000000商场的年租金净收益240

42、0×80×12×0.75×0.85×（125%）110160044241047.0711880979.8756122026.94（元）（计算收益现值时，使用经营期资本化率为8%；折现处理时，选用折现率取8.5%；商场出租收益、办公楼出售价格折现的计息期均为1.5年）讲义编号NODE95078400130300000109：针对本讲义提问（3）建筑费2300×12400×64%×17169481.95（元）（建筑费用还有1.5年的剩余工期，均匀投入，则折现的计息期为0.75年）（4）专业费17169481.95

43、15;10%1716948.20（元）（5）销售税费44241047.07×8%3539283.76（元）（动态分析法，不需要计算利息和开发利润）（6）在建工程的正常价格P56122026.9417169481.951716948.203539283.7633696313.03（元）讲义编号NODE95078400130300000110：针对本讲义提问某宗拟出让的熟地面积为10000m2，适宜建造公寓或宾馆，容积率为5，出让年限为40年，约定不可续期。预计取得土地后建成毛坯房需2年时间，市场上类似建筑物的建筑安装工程费为1100元/m2，专业费用为建筑安装工程费的6%，管理费为建筑

44、安装工程费和专业费用之和的3%，上述三项费用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年内均匀投入；毛坯房建成时的销售价格为8000元/m2。由毛坯房装修成精装修公寓需半年时间，装修及其专业费用、管理费用等为800元/m2；精装修公寓售价为10000元/m2。公寓装修完成时，一次性购置相关设施设备后，可作为宾馆投入正常经营，购置设施设备费用为200元/m2；预计宾馆正常经营的年收益为5100万元，报酬率为10%。同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在毛坯房、精装修公寓或宾馆建成前半年内均匀投入，销售于建成时即售完，购买土地的契税为地价的4%，折现率为12%。请根

45、据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小，并判断该宗土地的合理价值。价值时点：现在拟出让熟地的时间。起点状态和终点状态（3种）讲义编号NODE95078400130300000111：针对本讲义提问讲义编号NODE95078400130300000112：针对本讲义提问方法：动态分析法（假设开发法）（1）假设建成毛坯房的土地价值为V1（2）开发完成毛坯房的总价值为 31887.76万元该宗土地取得的契税为0.04V1建筑安装工程费为1100×500005500万元专业费用为5500×6%330万元管理费用为（5500330）×3%174.9万元三项费用合计为6004.9万元三项费用的总现值为6004.9×5430.92万元销售费用总额销售税费V131887.760.04 V15430.92984.121913.26解得V122653.33万元讲义编号NODE9