廊坊城市市场研究案例分析

1、城市市场研究及案例分析城市市场研究及案例分析框架目录第一部分、为什么要进行城市投资（发展和新进）机会研究？第一部分、为什么要进行城市投资（发展和新进）机会研究？第二部分、如何进行城市发展和新进机会研究？第二部分、如何进行城市发展和新进机会研究？第三部分、城市发展或进入机会评价模型（探讨性模型）第三部分、城市发展或进入机会评价模型（探讨性模型）第四部分、案例分析第四部分、案例分析c+类城市（廊坊）研究分析类城市（廊坊）研究分析宏观经济研究宏观经济研究基础研究层面基础研究层面城市分类研究城市分类研究决策参考层面决策参考层面城市深入研究城市深入研究具体操作层面具体操作层面宏观经济研究案例宏观经济研究

2、案例全国、廊坊全国、廊坊廊坊房地产市场版块分析廊坊房地产市场版块分析项目案例分析项目案例分析江南水郡江南水郡一、研究理由宏观经济是房地产产业发展基础宏观经济是房地产产业发展基础城市分类是城市横向对比研究，甄选投资方向城市分类是城市横向对比研究，甄选投资方向城市深入研究是机会选择的实操基础城市深入研究是机会选择的实操基础二、城市研究宏观经济研究宏观经济考量指宏观经济考量指标标经济性指标经济性指标价格性指标价格性指标货币性指标货币性指标gdp(总量、增幅、结构总量、增幅、结构）经济三驾马车（总量、增幅经济三驾马车（总量、增幅）工业增加值（总量、增幅工业增加值（总量、增幅）cpi、ppimo、m1、

3、m2（总量、增幅）（总量、增幅）居民收入消费指标居民收入消费指标人均可支配收入（总量、增幅）人均可支配收入（总量、增幅）人均消费性支出（总量、增幅、结构）人均消费性支出（总量、增幅、结构）开发投资（总量、增幅、潜力开发投资（总量、增幅、潜力）土地购置土地购置房地产行业指标房地产行业指标市场市场供需（总量、增幅、供需比）供需（总量、增幅、供需比）价格（量、增幅、趋势价格（量、增幅、趋势）二、城市研究城市分类研究（理论框架）城市分类考量指城市分类考量指标标经济性指标经济性指标人口性指标人口性指标收支性指标收支性指标人均人均gdp非农产业结构比重非农产业结构比重霍夫曼比霍夫曼比民营经济比重民营经济比

4、重外贸依存度外贸依存度环境性指标环境性指标城市化率城市化率城市人口比重城市人口比重人口自然增长率人口自然增长率市区人口密度市区人口密度人均可支配收入人均可支配收入人均消费性支出人均消费性支出规模工业增加值规模工业增加值城镇就业率城镇就业率家用电脑普及率家用电脑普及率建成区绿化率建成区绿化率指标指标编号编号指标分项指标分项城市名称城市名称济南济南唐山唐山南京南京石家庄石家庄徐州徐州秦皇岛秦皇岛邯郸邯郸沧州沧州廊坊廊坊聊城聊城常州常州蚌埠蚌埠1 1人均人均gdpgdp（元）（元）2 2非农产业结构（非农产业结构（% %）3 3霍夫曼比霍夫曼比4 4民营经济比重（民营经济比重（% %）5 5外贸依存

5、度外贸依存度6 6规模工业比重规模工业比重7 7城市化率（城市化率（% %）8 8城市人口比重城市人口比重9 9人口自然增长率（人口自然增长率（）1010市区人口密度（人市区人口密度（人/km/km）1111人均可支配收入（元）人均可支配收入（元）1212人均消费性支出（元）人均消费性支出（元）1313城镇就业率（城镇就业率（% %）1414家用电脑普及率（家用电脑普及率（% %）1515建成区绿化率（建成区绿化率（% %）二、城市研究城市分类研究（程序过程演示）使用使用spssspss软件，运用聚类分析和因子分析对城市进行排名并分类软件，运用聚类分析和因子分析对城市进行排名并分类二、城市研究

6、城市分类研究（程序过程演示）聚类分析聚类分析城市聚类案例演示城市聚类案例演示城市f ff1f1f2f2f3f3fifi得分得分排名排名得分得分排名排名得分得分排名排名得分得分排名排名得分得分排名排名济南济南唐山唐山南京南京石家庄石家庄徐州徐州秦皇岛秦皇岛邯郸邯郸沧州沧州廊坊廊坊聊城聊城常州常州蚌埠蚌埠二、城市研究城市分类研究（程序过程演示）使用使用spssspss软件，运用聚类分析和因子分析对城市进行排名并分类软件，运用聚类分析和因子分析对城市进行排名并分类城市因子分析排名城市因子分析排名二、城市研究城市分类研究（程序过程演示）参考分类结果，可对同类城市进行对比研究，同类城市具备一定的共性，如

7、研究将石家庄，参考分类结果，可对同类城市进行对比研究，同类城市具备一定的共性，如研究将石家庄，可将徐州作为参考对比；可将徐州作为参考对比；通过聚类分析龙骨图的分类验证和因子分析通过聚类分析龙骨图的分类验证和因子分析f f得分排名情况，再根据横向对比城市分数进行得分排名情况，再根据横向对比城市分数进行正态分布划分区间段，如下例：正态分布划分区间段，如下例：类别类别得分区间段得分区间段二分类别二分类别二分区间二分区间概率分值区概率分值区城市城市a a类类a+a+87.587.5100.0100.0南京、常州南京、常州a a75.075.087.587.5济南、唐山济南、唐山b b类类b+b+62.

8、562.575.075.0石家庄石家庄b b50.050.062.562.5徐州徐州c c类类c+c+37.537.550.050.0廊坊、秦皇岛廊坊、秦皇岛c c25.025.037.537.5沧州沧州d d类类d+d+12.512.525.025.0聊城、邯郸聊城、邯郸d d0.00.012.512.5蚌埠蚌埠二、城市研究城市深入研究城市发展流程城市发展流程操作：如何开发？操作：如何开发？产品：开发什么产品？产品：开发什么产品？客户：在哪？客户：在哪？项目：是否介入？项目：是否介入？城市拓展流程城市拓展流程产品：开发何种产品？产品：开发何种产品？区位：从哪进？区位：从哪进？时机：何时进？时

9、机：何时进？城市：进与不进？城市：进与不进？客户：定位哪些客户？客户：定位哪些客户？操作：如何开发？操作：如何开发？价格：什么价格出售？价格：什么价格出售？二、城市研究投资机会研究分析了解客户关注了解客户关注城市投资机会研究城市投资机会研究实现客户关注实现客户关注（一）、客户关注要点分析五大关注点五大关注点宏观经济是否有支撑？宏观经济是否有支撑？区位地理是否有优势？区位地理是否有优势？市场需求是否有满足？市场需求是否有满足？价格增长是否有空间？价格增长是否有空间？产品投放是否有机会？产品投放是否有机会？解决是否解决是否进入问题进入问题解决进入解决进入哪儿问题哪儿问题解决市场解决市场机会问题机会

10、问题解决进入解决进入时机问题时机问题解决产品解决产品开发问题开发问题关注点1：宏观经济是否支撑？宏观经济考量指宏观经济考量指标标gdp水平水平居民可支配收入居民可支配收入城市规划城市规划总量：是否较大总量：是否较大增幅：是否够快增幅：是否够快结构：是否合理结构：是否合理排名：是否靠前排名：是否靠前总量：是否较大总量：是否较大增幅：是否够快增幅：是否够快排名：是否靠前排名：是否靠前负荷：是否合理负荷：是否合理城市规划：是否有强势城市规划：是否有强势“概念概念”产业规划：是否能导入人口产业规划：是否能导入人口用地规划：是否有较大发展用地规划：是否有较大发展关注点2：区位地理是否有优势？区位环境考量

11、指区位环境考量指标标空间环境空间环境配套设施配套设施规划利好规划利好地理位置：相邻辐射关系地理位置：相邻辐射关系历史人文：有无悠久历史文化历史人文：有无悠久历史文化自然景观：有无优越自然景观自然景观：有无优越自然景观交通环境：内外交通是否便捷交通环境：内外交通是否便捷教育环境：有无知名教育支持教育环境：有无知名教育支持医疗环境：有无知名医疗设施医疗环境：有无知名医疗设施生活环境：有无完善生活设施生活环境：有无完善生活设施功能定位：有无强势功能定位：有无强势“概念概念”导入导入基础规划：有无大型基建规划基础规划：有无大型基建规划生活配套规划：有无大型商业规划生活配套规划：有无大型商业规划关注点3

12、：市场需求是否有满足？市场需求考量指市场需求考量指标标供给供给需求（成交）需求（成交）综合综合总量：有无达到一定规模总量：有无达到一定规模增幅：有无达到一定比例增幅：有无达到一定比例总量：有无达到一定规模总量：有无达到一定规模增幅：有无达到一定比例增幅：有无达到一定比例供求关系：是否合理供求关系：是否合理区位排名：是否靠前区位排名：是否靠前人均面积：是否有空间人均面积：是否有空间关注点4：价格增长是否有空间？价格增长考量指价格增长考量指标标均价均价其它其它地产成交价格：有无增长空间地产成交价格：有无增长空间房产价格：有无持续增长房产价格：有无持续增长增长幅度：有无达到一定比例增长幅度：有无达到

13、一定比例区位排名：与周边其它城市或区域相比区位排名：与周边其它城市或区域相比价格区间：客户普通接收的价格价格区间：客户普通接收的价格购买压力：房价收入比购买压力：房价收入比关注点5：产品投放是否有机会？产品投放考量指产品投放考量指标标市场供给市场供给价格价格各类产品的市场供应比重各类产品的市场供应比重各类产品的市场成交比重各类产品的市场成交比重各类产品的供求关系各类产品的供求关系各类产品的价格水平各类产品的价格水平（二）、客户需求实现客户需求实现途客户需求实现途径径宏观经济环境宏观经济环境城市地理环境城市地理环境市场需求环境市场需求环境市政府网市政府网城市历年统计年鉴城市历年统计年鉴城市规划网

14、城市规划网国土资源网国土资源网城市政府网城市政府网城市规划网城市规划网城市地图网城市地图网城市历年统计年鉴城市历年统计年鉴城市房地产网城市房地产网房产交易中心统计报告房产交易中心统计报告城市国土资源网城市国土资源网实地调查实地调查价格空间环境价格空间环境产品开发环境产品开发环境实地调查实地调查房地产交易中心统计报告房地产交易中心统计报告房地产交易网房地产交易网当地房地产企业市场研究报告当地房地产企业市场研究报告实地调查实地调查城市房地产网城市房地产网房地产交易中心统计报告房地产交易中心统计报告当地房地产企业市场研究报告当地房地产企业市场研究报告三、城市发展和进入机会评价模型说明：模型包括城市整

15、体投资环境模型、土地价值评价模型、住宅说明：模型包括城市整体投资环境模型、土地价值评价模型、住宅需求分析模型和商业需求分析模型；需求分析模型和商业需求分析模型；（一）、城市投资机会总体评价体系类别类别影响因素影响因素指标阐述指标阐述权重权重单项得分单项得分最终得分最终得分衡量标准衡量标准基本面gdp衡量城市发展水平人口规模衡量房地产需求是否充足人均可支配收入衡量居民消费力高低重大基础设施衡量未来城市房地产的辐射半径发展面城市发展方向衡量城市发展方向是否适合发展城市规划定位衡量城市规划是否有利于房地产发展政策面政策金融环境衡量是否对当地房地产有推动作用行业面供给量衡量城市房地产市场容量成交量衡量

16、城市房地产市场容量价格衡量市场上升空间产品衡量产品的开发机会合计（二）、土地价格评估体系构建框架指标项指标项因素因素指标评价指标评价因素因素权重权重指标指标权重权重指标得分指标得分优优/100良良/80中中/60差差/0区位环境地理位置地理位置历史人文历史人文自然景观自然景观交通条件公共交通公共交通轨道交通轨道交通道理建设道理建设生活配套医疗环境医疗环境教育环境教育环境大型超市大型超市其它其它商业环境商业密集度商业密集度商业繁华度商业繁华度商业规模商业规模产业经济产业经济（二）、土地价格评价模型地价分布运用演示、元元/、元元/、元元/、元元/、元元/、元元/、元元/、元元/、元元/（三）、住宅

17、市场需求分析模型指标指标低低中中高高说明说明影响因素发展趋势经济发展人均gdp居民收入消费结构内需对经济增长城市人口城市化率户籍人口自然增长外来人口增长城市规划城市相关规划旧城改造轨道交通建设（三）、住宅市场需求分析模型（接上表）指标指标低低中中高高说明说明未来五年住宅需求总量城市人口总人口（万人）城市化率城市人口（万人）城市规划住宅需求总量（万） 改善居住需求（万） 人口自然增长需求（万） 被动拆迁需求（万） 外来人口需求（万）（三）、住宅市场需求分析模型（接上表）指标指标低低中中高高说明说明未来住宅需求空间分布中心城区城市人口（万人）供给需求次中心区域城市人口（万人）供给需求城市边缘区域城

18、市人口（万人）供给需求（二）、住宅市场商品房分布演示、元元/、元元/、元元/、元元/、元元/、元元/、元元/、元元/、元元/（二）、住宅市场二手房分布演示、元元/、元元/、元元/、元元/、元元/、元元/、元元/、元元/、元元/（四）、商业用房市场需求分析模型指标指标低低中中高高说明说明影响因素发展趋势经济发展居民实际收入恩格尔系数内需对经济增长城市人口户籍人口城市化水平外来人口数量旅游人次增长城市规划旅游景点拓展期末商业网点布局旅游业发展（四）、商业用房市场需求分析模型（接上表）指标指标低低中中高高说明说明未来五年商业用房需求总量总人口（万人）购买力从业人员人均占有商业面积（）城市人均商业面积

19、（）原人口改善需求新增规模（万）新增人口需求规模（万）商业物业需求规模（万）指标指标低低中中高高说明说明未来商业用房需求空间分布中心城区供给需求次中心区域供给需求（三）、商业用房市场需求分析模型（接上表）指标指标低低中中高高说明说明未来商业用房需求空间分布中心城区供给需求次中心区域供给需求（二）、商业市场需求分析模型商圈分布演示1级商圈级商圈2级商圈级商圈3级商圈级商圈3级商圈级商圈3级商圈级商圈案例分析全国宏观经济gdp黄金五年黄金五年后跌破后跌破10连续连续7个季度下行下降幅度个季度下行下降幅度趋快趋快全国宏观经济三驾马车增长平稳增长平稳连续连续6个月下行下跌个月下行下跌入负值区入负值区相

20、对增长平稳相对增长平稳后续动力相对不足后续动力相对不足全国宏观经济规模工业增加值趋势下行趋势下行重幅下挫重幅下挫全国宏观经济cpi vs ppi8年后双率双双跌入负年后双率双双跌入负值区，通缩压力加大值区，通缩压力加大全国房地产行业城镇固定资产投资 vs 房地产投资全国房地产行业房地产开发（土地开发购置）房地产开发企业土地开发及购置情况（单位万）房地产开发企业土地开发及购置情况（单位万）年份年份完成开发土地完成开发土地面积面积待开发土地待开发土地面积面积购置土地购置土地面积面积199719977371.37371.317670.117670.16641.76641.7199819987730.

21、17730.113530.713530.710109.310109.3199919999319.69319.613505.213505.211958.911958.92000200011666.111666.114754.814754.816905.216905.22001200115315.815315.814582.114582.123409.023409.02002200219416.019416.019178.719178.731356.831356.82003200322166.322166.321782.621782.635696.535696.52004200419740.219

22、740.239635.339635.339784.739784.72005200522676.222676.227522.027522.038253.738253.72006200627128.427128.437523.737523.736573.636573.6剔除剔除04年自年自97年来土年来土地开发面积下降地开发面积下降08年土地购置面积相年土地购置面积相比比07年下挫年下挫9.42%全国房地产行业房地产开发（商品房供需）连续连续4年商品房竣年商品房竣工少于销售工少于销售2008年三项指年三项指标增长大幅下挫标增长大幅下挫商品房销售商品房销售9年来年来首次负增长首次负增长全国房地产行业

23、房地产开发（商品房供需比）时间时间200020002001200120022002200320032004200420052005200620062007200720082008新开工面积新开工面积（亿）（亿）2.832.833.593.594.234.235.435.436.046.046.686.687.817.819.469.469.769.76销售面积销售面积（亿）（亿）1.71.72.082.082.52.53.223.223.823.825.585.586.066.067.627.626.216.21新开销售比新开销售比1.661.661.731.731.691.691.691.6

24、91.581.581.201.201.291.291.241.241.571.57时间时间200020002001200120022002200320032004200420052005200620062007200720082008竣工面积竣工面积（亿）（亿）2.32.32.732.733.253.253.953.954.254.254.884.885.35.35.825.825.855.85销售面积销售面积（亿）（亿）1.71.72.082.082.52.53.223.223.823.825.585.586.066.067.627.626.216.21竣工销售比竣工销售比1.351.351

25、.311.311.301.301.231.231.111.110.870.870.870.870.760.760.940.94新开销售比上升新开销售比上升销售面积销售面积9年年来首次下降来首次下降竣工销售比上升竣工销售比上升年份200020002001200120022002200320032004200420052005200620062007200720082008商品房价格商品房价格211221122170217022502250235923592778277831683168336733673864386438763876增速增速2.75%2.75%3.69%3.69%4.84%4.8

26、4%17.76%17.76%14.04%14.04%6.28%6.28%14.76%14.76%0.32%0.32%全国房地产行业商品房价格相对相对07年商品房价年商品房价格增速格增速08年骤降年骤降指标指标编号编号指标分项指标分项城市名称城市名称济南济南唐山唐山南京南京石家庄石家庄徐州徐州秦皇岛秦皇岛邯郸邯郸沧州沧州廊坊廊坊聊城聊城常州常州蚌埠蚌埠1 1人均人均gdpgdp（元）（元）421714217137765377654485244852242432424319221192212359123591184061840621361213612190321903185311853143674

27、4367411645116452 2非农产业结构（非农产业结构（% %）94.1294.1289.7089.7097.497.486.386.388.588.588.388.387.087.088.788.785.985.984.984.996.696.679.179.13 3霍夫曼比霍夫曼比0.120.120.080.080.180.181.121.120.540.540.30.30.110.110.170.170.430.430.570.570.320.322.062.064 4民营经济比重（民营经济比重（% %）39.9039.9070.070.035.035.057.157.155.4

28、55.459.359.360.260.263.063.062.462.450.050.058.558.543.043.05 5外贸依存度外贸依存度18.5118.5114.2114.2184.0584.0516.3016.3011.3111.3140.540.58.708.707.157.1520.3220.3212.7512.7553.453.4995.915.916 6规模工业比重规模工业比重36.4236.4240.5140.5133.4733.4735.5935.5937.9637.9626.126.136.6336.6334.3734.3731.4831.4852.6352.6353

29、.453.41125.1125.117 7城市化率（城市化率（% %）52.2052.2049.7349.7376.876.845.145.145.845.844.844.840.740.739.039.044.644.636.936.960.960.940.840.88 8城市人口比重城市人口比重58.2458.2441.9041.9086.5886.5824.3124.3119.4419.4428.528.516.2516.257.077.0711.4811.488.398.3962.862.87725.9325.939 9人口自然增长率（人口自然增长率（）3.083.085.745.74

30、2.82.89.19.17.07.05.25.27.07.06.96.98.98.96.96.91.01.07.67.61010市区人口密度（人市区人口密度（人/km/km）4270427078478411311131521152113736373622212221315231522152215285085083283212051205153115311111人均可支配收入（元）人均可支配收入（元）180051800514235142352031720317132051320516366163661207812078125831258311383113831397513975124011240

31、1190819089911440114401212人均消费性支出（元）人均消费性支出（元）12390123901094410944132781327891899189980998098693869376877687754475448554855479397939137891378984098409城市分类研究廊坊城市分类分析指标城市分类分析指标1515项，以公司目前已进入项，以公司目前已进入9 9城市和拟拓展城市和拟拓展3 3城市横向对比（城市横向对比（20072007年数年数据）据）城市分类研究结论廊坊比较因子分析和聚类分析的结果，可以看出两种方法分析结果基本一致，比较因子分析和聚类分析的结

32、果，可以看出两种方法分析结果基本一致，综合两种分析结构和常规性直观判断，济南、唐山等综合两种分析结构和常规性直观判断，济南、唐山等1212城市进行二次区分为城市进行二次区分为4 4区间和区间和8 8等级，即：等级，即：类别类别得分区间段得分区间段二分类别二分类别二分区间二分区间概率分值区概率分值区城市城市a a类类68130.068130.0以上以上a+a+77348.077348.0以上以上87.587.5100.0100.0南京、常州南京、常州a a68130.068130.077348.077348.075.075.087.587.5济南、唐山济南、唐山b b类类45028.545028

33、.568130.068130.0b+b+46221.046221.068130.068130.062.562.575.075.0石家庄石家庄b b45028.545028.546221.046221.050.050.062.562.5徐州徐州c c类类39801.039801.045028.545028.5c+c+44562.044562.045028.545028.537.537.550.050.0廊坊、廊坊、秦皇岛秦皇岛c c39801.039801.044562.044562.025.025.037.537.5沧州沧州d d类类39801.039801.0以下以下d+d+38552.03

34、8552.039801.039801.012.512.525.025.0聊城、邯郸聊城、邯郸d d38552.038552.0以下以下0.00.012.512.5蚌埠蚌埠分类结论：廊坊分类结论：廊坊c c类城市，属类城市，属c+c+等级；等级；2002200320042005200620072008社会消费108.0120.6138.3178.2206.0244.0300.2增长率14.615.215.618.523.0廊坊经济指标总量结论：结论：廊坊宏观经济廊坊宏观经济20082008年增长所有放缓，但保持较高速度稳步增长；年增长所有放缓，但保持较高速度稳步增长；20022003200420

35、05200620072008gdp410.2471.3545.1621.2729.8883.41051.5增长率11.612.112.513.115.215.011.82002200320042005200620072008固定资产投资182.7224.3265.5341.0460.1685.9926.0增长率11.422.821.628.047.149.135.02002200320042005200620072008国际贸易10.111.216.323.635.6增长率26.511.445.544.950.9廊坊经济指标结构结论：结论： 产业结产业结构以第二产业为主导，第三产业比重相对较低

36、，结构水平相对低；构以第二产业为主导，第三产业比重相对较低，结构水平相对低； 产业优化升级潜力大，产业优化对房地产后续具有较好的支撑；产业优化升级潜力大，产业优化对房地产后续具有较好的支撑； 经济外向程度相对较低，直接受国际金融风暴影响相对较小；经济外向程度相对较低，直接受国际金融风暴影响相对较小；产业结构产业结构2002200320042005200620072008第一产业15.114.517.016.214.714.112.3第二产业54.255.253.854.855.955.756.6第三产业30.730.329.229.129.530.231.1产业贡献率产业贡献率20022003

37、20042005200620072008第一产业2.6%10.5%96.9%11.1%5.0%11.3%第二产业66.8%62.2%7.0%60.9%63.0%54.7%第三产业30.6%27.3%-3.8%27.9%32.0%34.0%注：注：产业贡献率指各产业增加值增量与产业贡献率指各产业增加值增量与gdpgdp增量之比增量之比2002200320042005200620072008外贸依存度外贸依存度15.314.517.820.325.7廊坊经济指标效率结论：结论：1 1、廊坊人均、廊坊人均gdpgdp、人均可支配收入关键性两项指标接近小康标准；、人均可支配收入关键性两项指标接近小康标

38、准； 2 2、人均、人均gdpgdp、城镇居民人均可支配收入高速增长；、城镇居民人均可支配收入高速增长；人均人均gdp200220032004200520062007人民币14030162011832721903美元1695197822992880200220032004200520062007可支配收入776784049219101521126313975增长率5.678.209.7010.1210.9424.08城市居民人均可支配收入及增长城市居民人均可支配收入及增长小康标准：小康标准： 1、人均gdp超过3000美元； 2、城镇居民人均可支配收入18000元；农村居民家庭人均收入8000

39、元； 3、 2002200320042005200620072008消费性支出647678788242855410603增长率4.521.74.63.824.0廊坊经济指标居民收支结论：可支配收入增速下降结论：可支配收入增速下降 vs vs 消费性支出剧增，且可支配收入增长速度明显低于消消费性支出剧增，且可支配收入增长速度明显低于消费性支出增长，费性支出增长，警示消费趋紧。警示消费趋紧。 可支配收入增速持续下降，不足以支持消费性支出，社会消费能力下降，会影可支配收入增速持续下降，不足以支持消费性支出，社会消费能力下降，会影响到购房消费；响到购房消费； 可支配收入增速明显低于消费性支出，意味消费

40、透支中；可支配收入增速明显低于消费性支出，意味消费透支中；2002200320042005200620072008可支配收入77678404921910152112631397516302增长率5.78.29.710.110.924.116.7廊坊房地产市场总量结论：结论：20072007年房地产投资增年房地产投资增速远远高于固定资产投资，但速远远高于固定资产投资，但20082008年上半年房地产投年上半年房地产投资首次出现负增长，降幅达资首次出现负增长，降幅达16.1%16.1%；2002200320042005200620072008固定资产投资182.7224.3266.5341.046

41、0.1685.9926.0增长率11.422.821.628.047.149.135.02002200320042005200620072008上上房地产投资19.328.541.058.666.4123.435.77增长率31.747.540.042.913.385.8-16.1廊坊房地产市场市场供需 商品房：商品房：5 5年供给量年供给量10541054万万，消化量，消化量12911291万，供销比万，供销比0.820.82；200220032004200520062007商品房竣工119.2134.5229.7177.0210.6183.0商品房销售106.6119.3204.0230.

42、0271.7359.2商品房供销比1.121.131.130.770.780.51200220032004200520062007商品住宅竣工91.7106.9203.9165.5195.0150.1商品住宅销售87.7102.6191.5218.7247.8350.7商品房供销比1.051.041.060.760.790.43商品房供商品房供（竣工）（竣工）销销（销售）（销售）状况状况（万（万）商品住宅供商品住宅供（竣工）（竣工）销销（销售）（销售）状况状况（万（万） 商品住宅：商品住宅：5 5年供给量年供给量913913万万，消化量，消化量11991199万，供销比万，供销比0.760.7

43、6；结论：结论：20052007年商品房需求透支，警示商品房需求年商品房需求透支，警示商品房需求廊坊房地产市场价格及增长 2004200420072007年期间，商品住宅价格增长高人均可支配收入增长年期间，商品住宅价格增长高人均可支配收入增长5 5个百分点以上，个百分点以上，尤其是尤其是2004200420062006年，房价增长速度高出收入增长速度年，房价增长速度高出收入增长速度1515个百分点；个百分点；2002200320042005200620072008上上一、商品房131114361802208626303384增长率9.5625.4515.7626.0828.67二、商品住宅13

44、05141017422057258333363577增长率8.0423.5418.0825.5729.152002200320042005200620072008可支配收入77678404921910152112631397516302增长率5.678.209.7010.1210.9424.0816.7全市商品房及商品住宅整体价格水平全市商品房及商品住宅整体价格水平城市居民人均可支配收入及增长城市居民人均可支配收入及增长结论：商品房价格价格严重透支，警示结论：商品房价格价格严重透支，警示0809年市场价格认可度；年市场价格认可度；廊坊房地产市场房价收入比结论：房价收入比超过结论：房价收入比超过

45、8 8，警示支付能力相对透支，警示支付能力相对透支2002200320042005200620072008房价收入比3.904.064.715.135.928.718.082002200320042005200620072008人均住房面积23.224.224.925.325.836.536.2全市房价收入比水平全市房价收入比水平城市居民人均住房面积城市居民人均住房面积结论：居民人均住房面积结论：居民人均住房面积3636，远远超过，远远超过3030小康水平，改善型刚性需求弹性相对小，小康水平，改善型刚性需求弹性相对小，未来廊坊商品住宅需求将以人口新增刚性需求和旧城改造被动性需求为主导；未来廊坊

46、商品住宅需求将以人口新增刚性需求和旧城改造被动性需求为主导；备注：使用备注：使用20082008年上半年商品住宅均价年上半年商品住宅均价廊坊房地产市场房价及房价收入比对比200220032004200520062007全国整体水平209221972549274031193665增长率3.725.0216.027.4913.8317.51廊坊市整体水平130514101742205725833336增长率8.0423.5418.0825.5729.15商品住宅整体价格水平对比商品住宅整体价格水平对比200220032004200520062007全国总体水平6.196.156.766.827.1

47、97.44廊坊收入比3.904.064.715.135.928.71房价收入比水平对比房价收入比水平对比结论：廊坊商品住宅价格增速远远高于同期全国水平，警示房价增速过快；结论：廊坊商品住宅价格增速远远高于同期全国水平，警示房价增速过快；结论：结论：20072007年廊坊房价分水岭年廊坊房价分水岭房价收入比高于全国水平，超过房价收入比高于全国水平，超过8 8以上；警示房价；以上；警示房价；廊坊房地产市场2008年（上）廊坊市区项目项目分项分项绝对值绝对值增长率（增长率（%）备注备注投资房地产投资10.5811.06 #商品住宅9.6314.78 #商业用房0.68-39.17市场开发施工面积18

48、7.4019.38 #住宅163.0519.48新开面积99.29160.84 #住宅86.76137.44销售商品房销售 #住宅16.75-15.25结论：市区房地产市场结论：市区房地产市场“三升一降三升一降” 市区商品住宅整体均价由市区商品住宅整体均价由3 3月份的月份的55185518元元/ /，下降至，下降至20082008年年6 6月份的月份的46444644，环比下降环比下降15.84%15.84%。廊坊规划城市定位城市概况城市概况廊坊市位于河北省中部偏东，北临首都北京，东与天津交界。市区规划面积70平方公里，已建成面积54平方公里， 2007年末全市总人口为402万，市区人口45

49、万。便捷的立体交通体系便捷的立体交通体系廊坊市区距北京和天津中心区分别为40公里和60公里，1 1个小时可到达首都国际机场、天津国际机场和天津新港个小时可到达首都国际机场、天津国际机场和天津新港，在以100公里为半径的范围内，拥有两个国际机场、一个特大货运港口、三条高速公路、五条国家级公路、四十多条省级公路。城市定位城市定位京津之间的新兴城市、高新技术产业和现代化制造业基地、园林式生态型宜居名城。 拥有优越交通条件的新兴现代城市拥有优越交通条件的新兴现代城市京津京津“双轮双轮”驱动的模式，建设现驱动的模式，建设现代交通体系：代交通体系：第二条京津唐高速全长145公里，预计2008年建成通车，加

50、上现有的京津塘也将全面拓宽，这样，未来两大城市间将有24条高速车道相连，京津两地的公路通勤更加便捷。京津城际轨道交通也正在加紧建设，2008北京和天津两地将可实现半小时通行。京沪高铁年内动工，北京只要20分钟就能到廊坊，进一步拉近了北京和廊坊的时间距离。京津交通一体化可以快速实现区域间的优势互补及资源的合理配置，廊坊作为京津走廊的重京津交通一体化可以快速实现区域间的优势互补及资源的合理配置，廊坊作为京津走廊的重要门户，将成为快速交通体系的最直接受益者。要门户，将成为快速交通体系的最直接受益者。京津双轮驱动京津双轮驱动 区位交通优势明显区位交通优势明显廊坊规划城市区位京津冀都市圈是我国北部沿海地

51、区经济基础最好、发展最快的区域之一。京津冀都市圈国土面积18.5万平方公里，包括北京、天津两个直辖市以及河北省的廊坊、石家庄、唐山、秦皇岛、保定、张家口、承德、沧州等8个地市。廊坊处于京津冀经济联合圈的轴心位置，具有良好的经济发展前景。廊坊处于京津冀经济联合圈的轴心位置，具有良好的经济发展前景。京津冀经济联合圈轴心京津冀经济联合圈轴心廊坊规划城市经济圈属一轴三带一轴三带 “一轴”：京津发展轴，廊坊位于廊坊位于此主轴。此主轴。“三带”：滨海新兴发展带、山前传统发展带、燕山太行山山区生态文化带。经济总量经济总量 2007年，京津冀都市圈都市圈实现地区生产总值27888亿元，约占全国经济总量的11.

52、3%。廊坊廊坊主导产业主导产业 以电子信息和生物制药等为核心的高新技术产业；以金融保险、商务与信息服务、会展等为核心的生产服务业；以汽车、制药行业等为主的现代制造业地位；钢铁、石油化工等基础原材料产业。受惠京津冀都市发展圈及经济联合圈受惠京津冀都市发展圈及经济联合圈廊坊规划产业规划【整体布局一个中心两个次中心】整体布局一个中心两个次中心】 “一个中心”（中心城市）、“两个次中心”（三河、霸州）、“三大板块”（以三河为核心的北部地区、以中心市区为核心的中部地区，以霸州为核心的南部地区）、“两个环带”（环北京城镇带、环天津城镇带）。 中心中心三河次中心霸州次中心 【中心城市结构采取三点组团方式】【

53、中心城市结构采取三点组团方式】 开发区：高新科技、会展、教育卫生等为主。 万庄：都市型工业和附加值高的高科技产业。 市区：城市的文化、政治、商业、居住中心市布局：三点组团市布局：三点组团廊坊规划城市功能规划总体价值体系廊坊类别类别影响因素影响因素指标阐述指标阐述权重权重单项得分单项得分最终得分最终得分衡量标准说明衡量标准说明基本面gdp883.4亿元8%70.5602007年数据人口规模402万/45万8%60.4802007年全市人口/市区人口人均可支配收入13975元15%71.0502007年数据重大基础设施四通发达，融通环渤海其它城市10%80.800发展面城市发展方向三点组团5%70

54、.350城市规划定位京津走廊新兴城市5%70.350政策面政策金融环境经济适用房重视程度低8%80.640衡量是否对当地房地产有推动作用行业面供给量（万）183.0/150.18%60.480商品房/商品住宅成交量359.2/350.715%7.51.125衡量城市房地产市场容量价格（元/)46448%80.6402008年6月市区价格竞争企业以本地和区域开发为主5%70.350项目品质以京津房地产市场为学习榜样5%70.350衡量产品的开发机会合计合计100%/7.175东北版块东北版块东南版块东南版块西北版块西北版块西南版块西南版块廊坊房地产市场分析城市版块划分区域市场研究分析东北版块紫金

55、华府紫金华府价格：价格： 最低最低5000； 均价均价5200； 最高最高5700；面积区间：面积区间： 85136存量：存量： 400套左右；套左右；区域市场研究分析东北版块5000550052005800区域市场研究分析东南版块俪水嘉园俪水嘉园价格：价格： 最低最低4800； 均价均价4900； 最高最高5200；面积区间：面积区间： 88100存量：存量： 550套左右；套左右；馨钻界价格：价格： 最低最低4500； 均价均价5150； 最高最高5600；面积区间：面积区间： 8595存量：存量： 210套左右；套左右；长富吉地价格：价格： 最低最低3600； 均价均价3900； 最高最

56、高4500；面积区间：面积区间： 83124存量：存量： 180套左右；套左右；奥富斯价格：价格： 最低最低3500； 均价均价3700； 最高最高4300；面积区间：面积区间： 71110存量：存量： 280套左右；套左右；龙河盛都价格：价格： 最低最低3680； 均价均价3850； 最高最高4200；面积区间：面积区间： 60140存量：存量： 840套左右；套左右；区域市场研究分析东南版块俪水嘉园俪水嘉园4900馨钻界5150长富吉地3900 奥富斯3700龙河盛都3850区域市场研究分析东南版块3500400048005200区域市场研究分析西北版块馨视界君兰苑第九园价格：价格： 最低

57、最低4000； 均价均价5000； 最高最高6300；面积区间：面积区间： 80140存量：存量： 400套左右；套左右；价格：价格： 最低最低3180； 均价均价3850； 最高最高4300；面积区间：面积区间： 50120存量：存量： 500套左右；套左右；价格：价格： 最低最低3518； 均价均价3800； 最高最高4900；面积区间：面积区间： 7991存量：存量： 900套左右；套左右；金玉源价格：价格： 最低？；最低？； 均价？；均价？； 最高？；最高？；面积区间：面积区间： 存量：存量： 套左右；套左右；正隆家园价格：价格： 最低最低4700； 均价均价4800； 最高最高490

58、0；面积区间：面积区间： 51128存量：存量： 240套左右；套左右；盛通国际价格：价格： 最低最低4500； 均价均价4850； 最高最高5600；面积区间：面积区间： 存量：存量： 套左右；套左右；区域市场研究分析西北版块馨视界君兰苑第九园金玉源正隆家园盛通国际东日瑞景loft5000存量存量1200套套华夏奥韵均价均价4200，存量约，存量约955套套区域市场研究分析西北版块馨视界君兰苑第九园均价均价5000均价均价3850均价均价3800金玉源均价？均价？正隆家园均价均价4800盛通国际均价均价4850东日瑞景均价均价5000华夏奥韵均价均价4200区域市场研究分析西北版块40004

59、5004500500038004200区域市场研究分析西南版块安泰家园盛德花园永兴苑价格：价格： 最低最低3888； 均价均价4400； 最高最高4640；面积区间：面积区间： 84128存量：存量： 110套左右；套左右；价格：价格： 最低最低3600； 均价均价3700； 最高最高4200；面积区间：面积区间： 81120存量：存量： 40套左右；套左右；价格：价格： 最低最低3889； 均价均价4200； 最高最高4700；面积区间：面积区间： 存量：存量： 套左右；套左右；盛世豪庭价格：价格： 最低最低4800； 均价均价5060； 最高最高5400；面积区间：面积区间： 存量：存量：

60、 套左右；套左右；区域市场研究分析西南版块安泰家园盛德花园永兴苑均价均价4400均价均价3700均价均价4200盛世豪庭均价均价5060区域市场研究分析西南版块4000450040004500400045004000450040004500450050003800420035004000480052005000550052005800商品住宅价格分布商品住宅价格分布45004600二手房价格分布点二手房价格分布点45004600500052005200550046004800480052003900400046003900400035003900390042003500380048005200