都东客站项目定位报告

1、1红海拼细红海拼细蓝海求异蓝海求异东客站项目定位报告东客站项目定位报告2【前言】【前言】作为一个纯商业项目，作为一个纯商业项目，本阶段项目的重点及难点在于本阶段项目的重点及难点在于物业组合及配比物业组合及配比的确定。的确定。本报告意在准确梳理项目的目标，本报告意在准确梳理项目的目标，确立清晰合理的定位逻辑，确立清晰合理的定位逻辑，综合分析市场状况，综合分析市场状况，研判物业选择及体量配比。研判物业选择及体量配比。3【项目目标】【项目目标】【物业组合】【物业组合】【物业体量】【物业体量】【价值增值】【价值增值】4【项目目标】【项目目标】资金压力：资金压力：本项目拿地成本较低，资金压力较小本项目拿

2、地成本较低，资金压力较小速度速度与与利润利润的博弈的博弈企业战略理解：企业战略理解：稳健开发路线，土地储备量小，非规模化快速走量战略，单个项目利润稳健开发路线，土地储备量小，非规模化快速走量战略，单个项目利润要求较高要求较高在适当控制风险的前提下追求在适当控制风险的前提下追求利润最大化利润最大化5【项目目标】【项目目标】【物业组合】【物业组合】【物业体量】【物业体量】风险可控下的利润最大化风险可控下的利润最大化区域可存活物业研判区域可存活物业研判【价值增值】【价值增值】6【物业组合】【物业组合】【商业】【商业】【写字楼】【写字楼】【公寓】【公寓】集中商业：自持为主，对开发商资金、商家资源及后期

3、运营能力要求集中商业：自持为主，对开发商资金、商家资源及后期运营能力要求较高。销售型以返租模式为主，对后期运营能力要求较高，且散售难较高。销售型以返租模式为主，对后期运营能力要求较高，且散售难度较大。度较大。弃选弃选项目名称项目名称在售体量在售体量去化周期去化周期均价（元均价（元/ /）月均走量月均走量去化率去化率销售模式销售模式花生唐花生唐3.63.6万方万方1111个月个月14209142092101210163%63%返租销售返租销售香江香江cbdcbd37.637.6万方万方3737个月个月783078306368636866%66%返租销售返租销售新南中心新南中心9.29.2万方万方

4、4 4个月个月45677456771315131532%32%返租销售返租销售润驰国际广场润驰国际广场2.42.4万方万方1010个月个月174641746455555544%44%返租销售返租销售润驰国际广场商铺返祖销售模式盈利表备注：花生唐2013年5月新推一批，香江cbd2012年5月底新开盘一批，成交价不到7000元/，导致6月成交量巨大。集中商业部分项目月均销量走势图（/月）7独栋：区域内独栋：区域内独栋商业一楼均价约独栋商业一楼均价约4.5-64.5-6万万/ /，为底商的，为底商的1.21.2倍，倍，属高价值物业属高价值物业。【物业组合】【物业组合】【商业】【商业】【写字楼】【写

5、字楼】【公寓】【公寓】优选优选项目名称项目名称独栋楼层独栋楼层独栋均价（元独栋均价（元/ /）底商楼层底商楼层底商均价（元底商均价（元/ /）独栋、底商价格比独栋、底商价格比招商雍华府招商雍华府1f4.51f3.71.2:12f2.8摩玛新城摩玛新城1f61f51.2:12f43f34f22f22:15f2协信中心协信中心 -1f21f452:11f92f452f31.5:13f3.5荣盛香榭兰庭荣盛香榭兰庭未售152332.541.8备注：荣盛香榭兰庭独栋商铺目前尚未推出，无销售数据。8底商：以底商：以1-31-3层为主，一楼均价在层为主，一楼均价在4646万元万元/ /，3 3层以上商铺去

6、化难度较大。层以上商铺去化难度较大。价格、销售情况价格、销售情况【物业组合】【物业组合】【商业】【商业】【写字楼】【写字楼】【公寓】【公寓】项目名称项目名称价格（万元）价格（万元）去化率去化率摩玛新城摩玛新城1f:5.01f:5.037%37%2f:2.02f:2.00%0%3f:1.53f:1.50%0%4f:1.24f:1.20%0%5f:1.05f:1.00%0%荣盛荣盛香榭兰庭香榭兰庭1f:6.01f:6.00%0%2f:4.02f:4.00%0%3f:2.83f:2.80%0%4f:1.94f:1.90%0%阳光米娅阳光米娅1001001f:4.51f:4.564%64%隆鑫九熙隆鑫

7、九熙1f:3.91f:3.9100%100%蓝光锦绣城蓝光锦绣城1f:5.81f:5.890%90%2f:2.52f:2.5100%100%3f:1.83f:1.8100%100%cocococo金沙金沙1f:561f:5645%45%2f:232f:2331%31%备注：荣盛香榭兰庭底商尚未推出，无销售数据。优选优选（三层以下）（三层以下）观城明信鹭湾沙河湾信和御龙山朗诗绿色街区塔子山壹号隆鑫九熙优品道上东区阳光100米娅中心龙之梦首创国际城摩玛新城蓝光锦绣城万科金库海上海荣盛紫提东郡荣盛香榭兰庭绿地新里柏仕公馆10整体写字楼市场供需（整体写字楼市场供需（2012.1-2013.102012

8、.1-2013.10）：）：今年主城区写字楼供应较往年有所下降，销售保持平稳，今年主城区写字楼供应较往年有所下降，销售保持平稳，1-101-10月，主城区月，主城区写字楼新增供应写字楼新增供应66.866.8万，销售万，销售131.8131.8万，万，供小于求。供小于求。【物业组合】【物业组合】【商业】【商业】【写字楼】【写字楼】 【公寓】【公寓】11整体写字楼市场存量（整体写字楼市场存量（2012.1-2013.102012.1-2013.10）：）：今年主城区写字楼市场存量逐渐减少，目前存量今年主城区写字楼市场存量逐渐减少，目前存量143.6143.6万方，万方，以市场平以市场平均消化速度

9、均消化速度11.511.5万万/ /月计算，存量消化需月计算，存量消化需1212个月个月。【物业组合】【物业组合】【商业】【商业】【写字楼】【写字楼】 【公寓】【公寓】12【物业组合】【物业组合】【商业】【商业】【写字楼】【写字楼】 【公寓】【公寓】整体写字楼市场销售价格（整体写字楼市场销售价格（2012.1-2013.102012.1-2013.10）：）：主城区写字楼销售价格保持平稳，主城区写字楼销售价格保持平稳，在在10000-1200010000-12000元元/ /。13成都市五方位写字楼市场供销比（成都市五方位写字楼市场供销比（2012.01-2013.102012.01-2013

10、.10）：）：城东写字楼供销比相对较小，销售量大于供应量，供小于求，写字楼城东写字楼供销比相对较小，销售量大于供应量，供小于求，写字楼存在一定的市场空白点。存在一定的市场空白点。方位方位城中城中城东城东城南城南城西城西城北城北新增供应新增供应（）（）279186279186847108471017187901718790171515171515308265308265销售销售（）（）38109538109510323110323116076441607644180091180091267717267717供销比供销比0.730.730.820.821.071.070.950.951.151.1

11、5【物业组合】【物业组合】【商业】【商业】【写字楼】【写字楼】 【公寓】【公寓】14【物业组合】【物业组合】【商业】【商业】【写字楼】【写字楼】 【公寓】【公寓】城东写字楼市场存量（截止城东写字楼市场存量（截止2013.102013.10）：）：城东写字楼市场目前存量约城东写字楼市场目前存量约6.046.04万万，约占主城区写字楼总存量约占主城区写字楼总存量143.6143.6万万的的4.1%4.1%，相较于城南、城西、城北、城中而言，相较于城南、城西、城北、城中而言，存量最小存量最小。15【物业组合】【物业组合】【商业】【商业】【写字楼】【写字楼】 【公寓】【公寓】城东写字楼市场销售价格（城

12、东写字楼市场销售价格（2012.1-2013.102012.1-2013.10）：）：主城区写字楼销售价格变化幅度不大，主城区写字楼销售价格变化幅度不大，基本维持在基本维持在9000-110009000-11000元元/ /。16城东片区超甲级和甲级写字楼空缺，城东片区超甲级和甲级写字楼空缺，高端写字楼物业存在空白点。高端写字楼物业存在空白点。写字楼档次写字楼档次总供应量（万）总供应量（万）销售面积（万）销售面积（万）存量（万）存量（万）销售均价（元销售均价（元/ /）月均走量月均走量超甲级超甲级甲级甲级类类甲甲级级万科钻石广场万科钻石广场4.54.53.93.90.60.612300 123

13、00 1885 1885 万科汇智中心万科汇智中心5.65.61.51.54.14.18600860012611261华润广场华润广场6.56.56.06.00.50.5130001300029162916协信中心协信中心4.04.02.02.02.32.310327 10327 15801580乙级乙级隆鑫九熙隆鑫九熙（sohosoho）8.48.47.77.70.70.77150715035003500【物业组合】【物业组合】【商业】【商业】 【写字楼】【写字楼】【公寓】【公寓】17【物业组合】【物业组合】【商业】【商业】 【写字楼】【写字楼】【公寓】【公寓】专题：区域高端写字楼需求研判专

14、题：区域高端写字楼需求研判18区域属性：规划中的城东区域属性：规划中的城东cbdcbd区域，以创意文化产业为主导产业，非城区域，以创意文化产业为主导产业，非城市核心市核心cbdcbd区域。区域。目前成都主要的目前成都主要的cbdcbd分布在市中心、分布在市中心、人民南路、东大街、天府新城四大人民南路、东大街、天府新城四大板块板块市中心市中心cbdcbd：金融、贸易和咨询金融、贸易和咨询业为主导的传统的区域性商务中心业为主导的传统的区域性商务中心区区人南路人南路cbdcbd：科技商务区东大街东大街cbdcbd：西部金融中心、华尔街天府新城天府新城cbdcbd：成都金融中心、后台服务中心【物业组合

15、】【物业组合】【商业】【商业】 【写字楼】【写字楼】【公寓】【公寓】城东城东cbdcbd本案本案19【物业组合】【物业组合】【商业】【商业】【写字楼】【写字楼】 【公寓】【公寓】区域属性：住宅以刚需产品为主，区域整体价格相比其它区域弱区域属性：住宅以刚需产品为主，区域整体价格相比其它区域弱观城观城明信鹭湾明信鹭湾沙河湾沙河湾信和御龙山信和御龙山朗诗绿色街区朗诗绿色街区塔子山塔子山壹号壹号隆鑫九熙隆鑫九熙优品道上东区优品道上东区阳光阳光100100米娅米娅中心中心成都新城成都新城绿地新里柏仕公馆绿地新里柏仕公馆首创国际城首创国际城摩玛新城摩玛新城蓝光锦绣城蓝光锦绣城万科金库万科金库海上海海上海荣

16、盛紫提东郡荣盛紫提东郡荣盛香榭兰庭荣盛香榭兰庭城东城东cbdcbd东大街东大街cbdcbd南延线南延线cbdcbd20【物业组合】【物业组合】区域发展区域发展目前处于初期目前处于初期，物业需求以经济实用型居多，物业需求以经济实用型居多【商业】【商业】 【写字楼】【写字楼】【公寓】【公寓】区域区域发展阶段发展阶段物业需求物业需求城中心城中心cbdcbd成熟期成熟期国际甲级写字楼、顶级豪国际甲级写字楼、顶级豪宅和公寓、五星和超五星宅和公寓、五星和超五星酒店、高档购物中心酒店、高档购物中心南延线南延线cbdcbd快速发展快速发展期期甲级写字楼、高端住宅和甲级写字楼、高端住宅和公寓、甚至豪宅、五星级公

17、寓、甚至豪宅、五星级酒店、大行商业项目酒店、大行商业项目东大街东大街cbdcbd快速发展快速发展期期甲级写字楼、高端住宅和甲级写字楼、高端住宅和公寓、甚至豪宅、五星级公寓、甚至豪宅、五星级酒店、大行商业项目酒店、大行商业项目城东城东cbdcbd起步期起步期中低档写字楼、中高档住中低档写字楼、中高档住宅、低星级酒店、社区商宅、低星级酒店、社区商业业新商务中心的发展过程新商务中心的发展过程21【物业组合】【物业组合】商务氛围暂未形成，物业需求以中端商务为主，超甲、甲级写字楼需求商务氛围暂未形成，物业需求以中端商务为主，超甲、甲级写字楼需求有限有限城东城东cbdcbd规划意境图规划意境图拟入住项目拟

18、入住项目占地占地面积面积建筑建筑面积面积项目业态项目业态鑫福鑫福锦东智谷锦东智谷167167亩亩5858万万星级酒店星级酒店、住宅、写字楼、住宅、写字楼、会展中心会展中心世茂世茂海峡城海峡城647647亩亩211211万万五星级酒店、甲级写字楼、高端商业五星级酒店、甲级写字楼、高端商业、大型体验中心、影剧院、大型体验中心、影剧院、sohosoho办公孵化办公孵化区区花样年花样年花港花港9090亩亩3535万万集集高端精装公寓、商业、高端精装公寓、商业、sohosoho三位一三位一体的高品质生活、自由工作、时尚休闲体的高品质生活、自由工作、时尚休闲全精装复合型社区全精装复合型社区剑恒剑恒国际广场

19、国际广场3838亩亩甲级写字楼、艺术酒店及精品商业甲级写字楼、艺术酒店及精品商业于一于一体的高层综合体体的高层综合体佳州佳州国际中心国际中心4040万万包括一条打造包括一条打造文化体验旅游的古典商街文化体验旅游的古典商街；一座构建空中艺术走廊的空中街区；极一座构建空中艺术走廊的空中街区；极具现代感的两大标志建筑；购物、娱乐、具现代感的两大标志建筑；购物、娱乐、办公、居住的四大功能组团办公、居住的四大功能组团荷福荷福米其林米其林国际商业中心国际商业中心2323亩亩8.88.8万万大型商业、国际精品产权式酒店、高端大型商业、国际精品产权式酒店、高端品牌博览、米其林美食广场品牌博览、米其林美食广场呈

20、祥呈祥东方广场东方广场2424亩亩1010万万经济写字楼、套房酒店、餐饮经济写字楼、套房酒店、餐饮区域内拟入驻项目，集中打造高端商务物业，而区域内高端商务客群有限，超甲、甲级写字楼需求优先，未来商务市场竞争大。【商业】【商业】 【写字楼】【写字楼】【公寓】【公寓】22区域中高端写字楼需求有限，不建议打造超甲、甲级区域中高端写字楼需求有限，不建议打造超甲、甲级【物业组合】【物业组合】【商业】【商业】【写字楼】【写字楼】 【公寓】【公寓】弃选弃选市场市场区域规划区域规划整体市场中写字楼存量过大，市场趋于饱和，需求有限；城东市场中写字楼供应不大，类甲级和乙级写字楼存量较小，低价走量。区域现阶段物业需

21、求以中高档住宅、中低档商务为主，超甲、甲级写字楼需求很小；区域内商务氛围还需3-5年，才能形成。竞品竞品城东cbd规划中，未来将集中打造大量高端商务物业，本项目地块规模局限，打造高端商务物业无市场优势。23万元/城东区域内，类甲级写字楼中万万科钻石广场和华润广场高价走科钻石广场和华润广场高价走量量，乙级写字楼中隆鑫九熙低价隆鑫九熙低价走量。走量。写字楼档次写字楼档次总供应量（万）总供应量（万）销售面积（万）销售面积（万）存量（万）存量（万）销售均价（元销售均价（元/ /）月均走量月均走量类类甲甲级级万科钻石广场万科钻石广场4.54.53.93.90.60.612300 12300 1885 1

22、885 万科汇智中心万科汇智中心5.65.61.51.54.14.18600860012611261华润广场华润广场6.56.56.06.00.50.5130001300029162916协信中心协信中心4.04.02.02.02.32.310327 10327 15801580乙级乙级隆鑫九熙隆鑫九熙（sohosoho）8.48.47.77.70.70.77150715035003500城东片区写字楼城东片区写字楼以中低档的类甲和乙级为主以中低档的类甲和乙级为主，价格，价格900013000900013000元元/ /，月，月均走量一均走量一1000200010002000为主。为主。【物业

23、组合】【物业组合】【商业】【商业】 【写字楼】【写字楼】【公寓】【公寓】24项目项目协信中心协信中心 华润广场华润广场万科钻石广场万科钻石广场万科汇智中心万科汇智中心隆鑫九熙隆鑫九熙级别级别甲级类甲类甲类甲乙级写字楼体量写字楼体量 400006500045000560008.4配套物业配套物业 希尔顿+主题商业街+住宅 商业+写字楼商业+loft+写字楼商业+写字楼商业+写字楼+住宅总层数总层数23f 26f31f29f28f标准层面积标准层面积180015001500 19651200平面布局平面布局核心筒式核心筒式核心筒式核心筒式核心筒式面积划分面积划分135-220100-50076-2

24、70 50-196540-100外立面外立面lowe玻璃lowe玻璃lowe玻璃low-e玻璃石材+面砖电梯品牌电梯品牌日立迅达日立电梯服务面积比电梯服务面积比5000:13800:15111:16200:15600:1电梯载重电梯载重 1600kg1800kg1350kg1350kg1200kg电梯速度电梯速度 2.5m/s3m/s（低区）4m/s（高区）2.5m/s（低区）4m/s（高区）2.5m/s（低区）4m/s（高区）1.75m/s空调配置空调配置中央空调+新风系统中央空调+新风系统vrv中央空调vrv中央空调中央空调标准层层高标准层层高4m3.8m3.8m3.7m3.3m大堂面积大

25、堂面积 约500约500约500约350约300大堂层高大堂层高 10.8m15m10m10m9m附加配置附加配置酒店vip通道,资料储藏室,商务服务中心资料储藏室、商务服务中心总裁卫生间土地价格土地价格35003500元元/ /30603060元元/ /30603060元元/ /3155.173155.17元元/ /成交均价成交均价1030010300元元/ /1300013000元元/ /1230012300元元/ /86008600元元/ /71507150元元/ /【物业组合】【物业组合】【商业】【商业】【写字楼】【写字楼】 【公寓】【公寓】区域中高端写字楼项目产品对比：区域中高端写字

26、楼项目产品对比：以类甲品质为主。以类甲品质为主。25【物业组合】【物业组合】项目名称项目名称项目地址项目地址写字楼体量写字楼体量（万）（万）销售均价销售均价（元（元/ /）月均去化月均去化（/ /月）月）客群分类客群分类协信中心协信中心成华区二环内成华区二环内府青路板块府青路板块4.04.010327 10327 1580158080%80%自用客户（城北荷花池周边个自用客户（城北荷花池周边个体商户），体商户），20%20%投资客户。投资客户。华润广场华润广场锦江区二环路锦江区二环路东湖板块东湖板块6.56.513000130003350335070%70%自用客户，自用客户，30%30%投资

27、客户投资客户80%80%地缘性客户，地缘性客户，40%40%为品牌追随者为品牌追随者。万科钻石广场万科钻石广场成华区二成华区二- -三环内三环内建设路板块建设路板块4.54.512300 12300 2294229480%80%投资客户，投资客户，20%20%自用客户；自用客户；50%50%地缘性客户，地缘性客户，50%50%外地客户；外地客户；50%50%为品牌追随者为品牌追随者。万科汇智中心万科汇智中心武侯区二武侯区二- -三环内三环内高攀路板块高攀路板块5.65.6860086001261126150%50%投资客户，投资客户，50%50%自用客户自用客户50%50%地缘性客户，地缘性客

28、户，50%50%外地客户，外地客户，50%50%为品牌追随者为品牌追随者。隆鑫九熙隆鑫九熙成华区二成华区二- -三环内三环内建材路板块建材路板块8.48.4715071503500350080%80%自用客户，自用客户，20%20%70%70%外地客户外地客户【商业】【商业】【写字楼】【写字楼】 【公寓】【公寓】区域写字楼快销模式分析：区域写字楼快销模式分析：品牌开发商、类甲级别项目品牌开发商、类甲级别项目高价高量。（有众多的品牌追随者）高价高量。（有众多的品牌追随者）sohosoho写字楼写字楼低价高量。低价高量。26写字楼类型写字楼类型特征特征关键词关键词本项目匹配度本项目匹配度协信中心协

29、信中心位于府青路板块，地段一般，但借助城北改位于府青路板块，地段一般，但借助城北改造，大量荷花池个体商户购买，去化平稳造，大量荷花池个体商户购买，去化平稳高品质、荷花池商户高品质、荷花池商户华润广场华润广场品牌开发商，位于锦江区二环东湖板块的中品牌开发商，位于锦江区二环东湖板块的中高档商圈，多为自用客户，去化理想高档商圈，多为自用客户，去化理想高品质、品牌、中高档成熟商圈高品质、品牌、中高档成熟商圈万科钻石广场万科钻石广场品牌开发商位于三环内建设路板块，投资客品牌开发商位于三环内建设路板块，投资客居多，去化较好居多，去化较好高品质、品牌、中高档成熟商圈高品质、品牌、中高档成熟商圈万科汇智中心万

30、科汇智中心品牌开发商、位于三环内高攀路板块，去化品牌开发商、位于三环内高攀路板块，去化平稳平稳中高品质、品牌，中低档商圈中高品质、品牌，中低档商圈隆鑫九熙隆鑫九熙位于三环内建材路板块，发展中商圈，低价位于三环内建材路板块，发展中商圈，低价走量走量中低品质、非品牌、发展中商圈中低品质、非品牌、发展中商圈【物业组合】【物业组合】【商业】【商业】【写字楼】【写字楼】 【公寓】【公寓】品质优，但地段一般，地缘性客户多，平价走量品质优，但地段一般，地缘性客户多，平价走量品牌开发商，品质优，地段佳，地缘性客户多，高价走量品牌开发商，品质优，地段佳，地缘性客户多，高价走量品牌开发商，品质优，地段佳，高价走量

31、品牌开发商，品质优，地段佳，高价走量品牌开发商，品质一般，地段一般低价走量品牌开发商，品质一般，地段一般低价走量品质一般，地段一般，低价走量品质一般，地段一般，低价走量在品牌无明显优势的情况下，建议项目通过性价比路线，以在品牌无明显优势的情况下，建议项目通过性价比路线，以sohosoho写字楼控制成本，以有竞争力的价格锁住客户。写字楼控制成本，以有竞争力的价格锁住客户。优选优选27【物业组合】【物业组合】loftloft的价格为住宅的的价格为住宅的1.051.05倍，属高价物业。倍，属高价物业。项目名称项目名称loftloft、住宅、住宅单价比单价比 sohosoho、住宅单、住宅单价比价比蓝

32、光东方天地蓝光东方天地0.930.93万科金库万科金库1.091.090.850.85隆鑫九熙隆鑫九熙1.051.050.950.95龙湖时代天街龙湖时代天街1.151.150.930.93龙湖北城天街龙湖北城天街1.041.040.960.96合计合计1.051.050.920.92通过各种物业价格对比，loft和住宅价格差在300-900元/左右，loft和soho的价格差在900-1200元/左右。loft为高价值物业。【商业】【商业】 【写字楼】【写字楼】【公寓】【公寓】28【物业组合】【物业组合】loftloft月均去化为月均去化为15301530/ /月月，高于，高于sohosoh

33、o，属高走量物业属高走量物业【商业】【商业】【写字楼】【写字楼】【公寓】【公寓】项目名称项目名称loftloft体量体量月均月均去化去化均价均价蓝光东方天地蓝光东方天地5.95.9万万8508501100011000元元/ /万科金库万科金库2.02.0万万1828182885008500元元/ /隆鑫九熙隆鑫九熙2.72.7万万92392379007900元元/ /龙湖时代天街龙湖时代天街7.27.2万万848468006800元元/ /龙湖北城天街龙湖北城天街5.35.3万万235023501100011000元元/ /保利心语花园保利心语花园5.45.4万万190019001100011

34、000元元/ /保利香槟国际保利香槟国际10.510.5万万2180218078007800元元/ /智地哥谭智地哥谭3.03.0万万213021301000010000元元/ /合计合计4242万万1530153092509250元元/ /统计项目loft月均去化约为1530/月，高于公寓市场其他物业，属于高价高量物业产品。隆鑫九熙公寓产品（soholoft）均做办公打造，soho成交价格仅7000元/，低于市场平均价。soho产品为项目二期，目前基本售罄，loft产品2013年4月才开盘，故月均走量低于soho。29【物业组合】【物业组合】75%75%的项目的项目loftloft去化量都在

35、去化量都在2 2万以下万以下，单个项目，单个项目loftloft消化有天花板。消化有天花板。【商业】【商业】【写字楼】【写字楼】【公寓】【公寓】项目名称项目名称loftloft体量体量总去化量总去化量备注备注蓝光东方天地蓝光东方天地5.95.9万万17001700剩余的整层出售，招租酒店剩余的整层出售，招租酒店万科金库万科金库2.02.0万万12800128005.2m5.2m层高，做办公类产品层高，做办公类产品隆鑫九熙隆鑫九熙2.72.7万万646064604.9m4.9m层高，做办公类产品层高，做办公类产品龙湖时代天街龙湖时代天街7.27.2万万160216024.9m4.9m层高，少部分

36、地缘性客层高，少部分地缘性客户及品牌追随者户及品牌追随者龙湖北城天街龙湖北城天街5.35.3万万4942049420荷花池投资客、自用客较多荷花池投资客、自用客较多保利心语花园保利心语花园5.45.4万万1342013420大源片区去的逐渐成熟，区大源片区去的逐渐成熟，区域带动域带动保利香槟国际保利香槟国际10.510.5万万4795047950品牌支撑品牌支撑智地哥谭智地哥谭3.03.0万万12788127885.8m5.8m层高，水电气三通层高，水电气三通在loft层高无法突破4.9m的情况下，产品的局限性将影响其销售，单个项目消化体量更是有限；统计的loft项目中，无法去化的部分开发商已

37、经在寻求其他去化方式。loft去化体量分析图优选优选30【物业组合】【物业组合】【商业】【商业】 【写字楼】【写字楼】 【公寓】【公寓】城东城东返租公寓返租公寓月均走量月均走量18001800/ /月，均价在月，均价在7400-75007400-7500元元/ /，堪比同项目住宅，堪比同项目住宅均价，月均去化属于均价，月均去化属于高价高量物业高价高量物业优选优选区域区域项目名称项目名称项目地址项目地址包租包租sohosoho销售均价销售均价（元（元/ /）住宅住宅销售均价销售均价（元（元/ /）月均去化月均去化（/ /月）月）城东城东万科金库万科金库成华区三环外成华区三环外东方新城板块东方新城

38、板块740074007880788018281828摩玛新城摩玛新城成华区三环外成华区三环外万科魅力街区板块万科魅力街区板块750075007800780018181818大成都大成都阳光新业中心阳光新业中心锦江区一环路锦江区一环路九眼桥板块九眼桥板块1400014000（精装）（精装）14000140001050010500魏玛圈子魏玛圈子武侯区二武侯区二- -三环内三环内高攀路板块高攀路板块985098508500850034003400利通时代晶座利通时代晶座高新区三环外高新区三环外剑南大道与天府四街交汇处剑南大道与天府四街交汇处10000100007980798040734073返租公

39、寓多以酒店式公寓呈现；城东包租soho价格仅比住宅均价低300-500元/，走量较好，保持在2000/月左右的水平。31区域区域项目名称项目名称包租包租sohosoho体量体量（万）（万）城东城东万科金库万科金库1.41.4万万摩玛新城摩玛新城1.01.0万万大成都大成都阳光新业中心阳光新业中心6.66.6万万魏玛圈子魏玛圈子1.21.2万万利通时代晶座利通时代晶座1.91.9万万【物业组合】【物业组合】【商业】【商业】 【写字楼】【写字楼】 【公寓】【公寓】返租公寓高价高量，但酒店能消化的体量有限，维持在返租公寓高价高量，但酒店能消化的体量有限，维持在1 1万左右。万左右。32【物业组合】【

40、物业组合】【商业】【商业】 【写字楼】【写字楼】 【公寓】【公寓】普通公寓月均去化普通公寓月均去化仅仅12001200/ /月，月，均价仅均价仅77307730元元/ /，低价低量，低价低量弃选弃选项目名称项目名称项目地址项目地址不包租不包租sohosoho体量体量（万）（万）销售均价销售均价（元（元/ /）月均去化月均去化（/ /月）月）万科金库万科金库成华区三环外成华区三环外东方新城板块东方新城板块1.41.4万万66006600950950隆鑫九熙隆鑫九熙成华区二成华区二- -三环内三环内建材路板块建材路板块8.48.4万万7150715035003500摩玛新城摩玛新城成华区三环外成华

41、区三环外万科魅力街区板万科魅力街区板块块2.02.0万万6500650011001100沙河湾沙河湾成华区二成华区二- -三环内三环内五桂桥板块五桂桥板块0.40.4万万94009400405405观城观城成华区二成华区二- -三环内三环内万年场板块万年场板块2.32.3万万90009000( (不含精装标不含精装标准准3500)3500)324324合计合计- - -7730773012551255区域市场内，除开隆鑫九熙，soho产品月均走量为655/月，去化困难；隆鑫九熙层高5.3m，以“打造成交均价7150元/平方米的办公产品”为噱头，成为区域去化最好的产品。观城明信鹭湾沙河湾信和御龙

42、山朗诗绿色街区塔子山壹号隆鑫九熙优品道上东区阳光100米娅中心龙之梦首创国际城摩玛新城蓝光锦绣城万科金库海上海荣盛紫提东郡荣盛香榭兰庭绿地新里柏仕公馆33【物业组合】【物业组合】【独栋商业】【独栋商业】 【底商】【底商】【sohosoho写字楼】写字楼】【loftloft】【返租公寓】【返租公寓】通过市场分析，本项目可存活的物业类型有34【项目目标】【项目目标】【物业组合】【物业组合】【物业体量】【物业体量】风险可控下的利润最大化风险可控下的利润最大化独栋商业、底商、独栋商业、底商、loft、返租公寓、高性价比写字楼、返租公寓、高性价比写字楼【价值增值】【价值增值】项目地块项目地块35【独栋商

43、业】【独栋商业】【底商】【底商】【loft】【返租公寓】【返租公寓】【乙级写字楼】【乙级写字楼】临街打造独栋及底商各临街打造独栋及底商各3 3层层，总体量，总体量2 2万方万方，实现商业价值最大化，实现商业价值最大化沿街独栋商业最沿街独栋商业最大化大化【独栋商业】【独栋商业】【底商】【底商】【loft】利润排序【乙级写字楼】【乙级写字楼】【返租公寓】【返租公寓】独栋商业独栋商业独栋商业独栋商业占地面积*建筑密度*层数=独栋商业及底商体量15034 *45%*3=20295.936【独栋商业】【独栋商业】【底商】【底商】【独栋商业】【独栋商业】【底商】【底商】【loft】利润排序loftloft

44、高价高量高价高量，但单体项目销售体量较难突破，但单体项目销售体量较难突破2 2万万的天花板，建议项的天花板，建议项目目loftloft产品控制在产品控制在2 2万的体量。万的体量。【loft】【返租公寓】【返租公寓】【乙级写字楼】【乙级写字楼】【乙级写字楼】【乙级写字楼】【返租公寓】【返租公寓】项目地块项目地块独栋商业独栋商业独栋商业独栋商业loftloft办公办公37【独栋商业】【独栋商业】【底商】【底商】【loft】【乙级写字楼】【乙级写字楼】【返租公寓】【返租公寓】【独栋商业】【独栋商业】【底商】【底商】【loft】利润排序返租式返租式sohosoho高价高量高价高量，但，但酒店消化量有

45、限酒店消化量有限，建议打造，建议打造精品返租酒店体精品返租酒店体量控制在量控制在1 1万万【返租公寓】【返租公寓】【乙级写字楼】【乙级写字楼】项目地块项目地块独栋商业独栋商业独栋商业独栋商业loftloft办公办公返租式公寓返租式公寓38【独栋商业】【独栋商业】【底商】【底商】【loft】【乙级写字楼】【乙级写字楼】【返租公寓】【返租公寓】【独栋商业】【独栋商业】【底商】【底商】【loft】【soho写字楼】写字楼】【返租公寓】【返租公寓】利润排序独栋商业独栋商业+ +底商最大化底商最大化loftloft最大化最大化返租公寓最大化返租公寓最大化2 2万方万方2 2万方万方1 1万方万方soho

46、soho写字楼写字楼4 4万方万方剩余4万方，根据利润排序，建议打造高性价比写字楼39【方案一体量汇总】【方案一体量汇总】物业形态物业形态层高层高体量体量合计合计商业部分临街独栋6m8000200004.2m4.2m底商6m120004.2m4.2m塔楼部分loft4.9m2000070000soho写字楼3.3m40000返租酒店3.3m10000建筑面积构成预估建筑面积构成预估净用地面积：15034.22总建筑面积：90205.32基底面积： 6765.40（塔楼基底面积：3307.53）底商底商sohosoho写字写字楼楼方案一方案一返祖返祖酒店酒店+loft+loft独独栋栋商商业业4

47、0物业类型物业类型体量体量（万）（万）本区域住宅均价本区域住宅均价（元（元/ /）销售均价销售均价与住宅比与住宅比销售均价预估销售均价预估（元（元/ /）产值合计产值合计（万元）（万元）商业商业2 2850085003.73.732000320006400064000loftloft办公办公2 21.11.1935093501870018700sohosoho办公办公4 41.01.0850085003400034000酒店式公寓酒店式公寓1 10.90.97650765076507650合计合计项目总产值预估约项目总产值预估约12.43512.435亿亿方案一预估总产值约12.435亿。【方

48、案一产值预估】【方案一产值预估】备注：以区域住宅均价为8500元/的标准，按照市场常规比例，预估各物业销售均价。41方案一评价：优势方案一评价：优势各物业体量设置控制在市场正常消化量以各物业体量设置控制在市场正常消化量以内，尽可能减小了项目风险内，尽可能减小了项目风险各物业按价值由高到低组合，保证项目利各物业按价值由高到低组合，保证项目利润最大化润最大化物业组合包括商业物业组合包括商业+loft+loft+包租包租soho+sohosoho+soho写字楼，扩大客户选择面写字楼，扩大客户选择面控制风险控制风险产品多样化产品多样化42方案一评价：劣势方案一评价：劣势同质竞争激烈同质竞争激烈同一时

49、间项目地块周边拍出六块土同一时间项目地块周边拍出六块土地，均为商业用地，地价相近。地，均为商业用地，地价相近。呈现项目呈现项目宗地编号宗地编号交易时间交易时间用地面积用地面积( (平米平米) )用地面积用地面积( (亩亩) )成交楼面地价成交楼面地价元元/ /土地用途土地用途用地性质用地性质竞得者竞得者1ch28（211）：2013-1552013-08-2322729.7834.091248商业商业服务业设施用地四川金福地投资有限公司2ch29（211）：2013-1562013-08-2321158.8631.741248商业商业服务业设施用地成都港惠投资有限公司3ch30（211）：20

50、13-1572013-08-2343723.3465.591248商业商业服务业设施用地成都圆中投资有限公司4ch31（211/252）：2013-1582013-08-2334382.2251.571820商业兼容住宅商业兼容住宅用地成都佳成时代投资有限公司5ch32（211）：2013-1592013-08-2361400.2992.1901商业商业服务业设施用地成都鑫福能源开发有限公司6ch33（211）：2013-1602013-08-2315034.2222.551063商业商务用地成都低碳城投资有限公司（通威）7ch34（211）：2013-1612013-08-2324754.6

51、637.131099商业商业用地四川圣铭置业有限公司（剑恒投资）43方案二衍生方案二衍生原则：原则：避开同质竞避开同质竞争争思路：思路：差异化差异化转化商业功能为住宅功转化商业功能为住宅功能能区域住宅门槛为区域住宅门槛为5555万套二户型，万套二户型，5555万以下住宅存在市场空白点。万以下住宅存在市场空白点。44项目名称主力户型（）热销户型主力两房的的总价两房的去化率万科魅力之城79-18080-90两房90小三房56万起100%首创国际城60-12096小三房55万起94%蓝光锦绣城86-11086-109小三房-摩玛新城60-12096小三房55万起99%新里柏仕公馆70-12090套三

52、56万起100%塔子山壹号89-14089套二68万起92%比华利国际城79-10479两房89三房63万100%隆鑫九熙53-7563、7552万起93%阳光100米娅中心44-16675-77两房86三房53万起93%机会：55万区域内仅能买到60-70左右的套二，实用面积小，产品舒适度低。方案二衍生方案二衍生45方案二衍生方案二衍生写字楼+裙楼商业loft住宅住宅+底商4848loftloft产品，通过一层变二层，以单价产品，通过一层变二层，以单价1000010000元元/ /计算，可计算，可实现实现5050万以下的套二产品，占据市场空白点。万以下的套二产品，占据市场空白点。46方案二方

53、案二以突破、创新loft产品，来实现功能的转化。但loft产品存在采光、通风上的劣势，需改进物业形态物业形态层高层高体量体量合计合计商业部分临街独栋6m8000200004.2m4.2m底商6m120004.2m4.2m塔楼部分loft住宅4.9m4000070000办公20000返租酒店3.3m100000差异化差异化低总价低总价loftloft住宅产品住宅产品由于方案二的loft住宅目前区域内无参考依据，故方案二不做产值预算。底商底商loftloft住宅住宅返祖返祖酒店酒店+loft+loft办公办公独独栋栋商商业业47【方案二产值预估】【方案二产值预估】47物业类型物业类型体量体量（万）

54、（万）本区域住宅均价本区域住宅均价（元（元/ /）销售均价销售均价与住宅比与住宅比销售均价预估销售均价预估（元（元/ /）产值合计产值合计（万元）（万元）商业商业2 2850085003.73.732000320006400064000loftloft办公办公2 21.11.1935093501870018700loftloft住宅住宅4 410000100004000040000酒店式公寓酒店式公寓1 10.90.97650765076507650合计合计项目总产值预估约项目总产值预估约13.03513.035亿亿方案二预估总产值约13.035亿。备注：loft住宅产品建筑成本比soho办公

55、低，但销售单价高于soho办公，故项目总利润更大。目前市场中尚无大体量loft住宅推出，销售周期无法把控。48方案二评价：方案二评价：规避市场同质化竞争，转化产品功能规避市场同质化竞争，转化产品功能loftloft属高价物业，提升项目总产值属高价物业，提升项目总产值客户对客户对4.9m4.9m层高和层高和4040年商业产权住宅年商业产权住宅的抗性的抗性差异化差异化利润最大化利润最大化风险较大风险较大49方案一与方案二对比方案一与方案二对比方案方案利润最大化利润最大化销售速度销售速度风险控制风险控制差异化差异化方案一方案一 方案二方案二 方案二较方案一利润更大，规避同质化竞争，但销售方案二较方案

56、一利润更大，规避同质化竞争，但销售速度无法把控，风险也相对较大。速度无法把控，风险也相对较大。备注：由于目前市场中loft住宅产品尚未大量推出，对此产品的销售速度暂无精确的把控。50【项目目标】【项目目标】【物业组合】【物业组合】【物业体量】【物业体量】风险可控下的利润最大化风险可控下的利润最大化独栋商业、底商、独栋商业、底商、loft、返租公寓、高性价比写字楼、返租公寓、高性价比写字楼【价值亮点】【价值亮点】52规避市场同质化竞争规避市场同质化竞争细节制胜细节制胜方案一：方案一：注重产品细节打造，提升产品力，增强产品性价比注重产品细节打造，提升产品力，增强产品性价比53【办公产品】创智型写字楼，提升办公销售价值创智型写字楼，提升办公销售价值价值体系价值体系高绿化率体系高绿化率体系高使用率体系高使用率体系高端形象体系高端形象体系空中花园空中花园第五立面第五立面园林广场园林广场园林广场园林广场园林广场园林广场独特立面独特立面内部空间设计风格内部空间设计风格独特独特基于该地块自身地段优势和技术指标等条件，打造高绿化、高使用率和高端形象三大体系，构建生态型、构建生态型、创意型、花园式创意型、花园式办公办公，放大地块优势，增加项目竞争力。【方案一产品力提升】【方案一产品力提升】54【空中花园】提升公共空间的通透性，实现办公单位均好性提升公共空间的通透性，实现办公单位均好性技术实现要