长市场洋房产品专题研究46p

1、长春市场洋房产品专题研究集团营销中心2012年9月1日狭义的洋房（garden villa）就是通常所说的花园式住宅，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园，包括市场中的联排或双拼的townhouse，户型较大舒适度较高。广义的洋房，指六层以下板式建筑，以四层为主，建筑风格明显，强调景观较好，绿化率较高，普遍在远郊区一带，一般首层赠送花园，顶层赠送露台。一、洋房的定义在长春，洋房被定义为介于别墅和小高层产品之间的中高端住宅产品，属于低密度住宅。建筑以5-6层为主，产品以平层为主兼有少量复式，面积区间100-200平方米，主力区间120-170平方米，强调对建筑风格的塑造，

2、居住环境与景观的打造以及园区的高绿化率。一、洋房的定义融创上城融创上城华业玫瑰谷华业玫瑰谷万科惠斯勒小镇万科惠斯勒小镇戛纳小镇戛纳小镇二、长春洋房产品发展历程2005年，万科上东区推出其专利情景花园洋房，长春洋房产品正式萌芽。2006-2007年，长春洋房市场出现阶段性真空，无新品问世。2008年，融创上城推出“花墅洋房”，再度掀起长春洋房产品热潮。同时，净月版块成为洋房产品集中区域，中信城、华业玫瑰谷都有洋房产品推出。2008年至今，长春洋房持续热销，先后涌现华瀚四季花园、复地哥德堡森林、力旺塞歌维亚等产品。目前在售代表性项目为万科惠斯勒小镇、远洋戛纳小镇、保利林语、潭泽溪郡等。澳海澜庭新发

3、翡翠花溪中海紫金苑保利林语大禹褐石公园和黄御翠湾隆都世界湾绿地中央墅复地哥德堡森林万科惠斯勒小镇中信城远洋戛纳小镇瓦萨小镇潭泽溪郡凤凰雅居御水丹堤三、长春洋房区域分布八一水库版块净月版块售罄项目在售项目规划项目融创上城棠棣力旺赛歌维亚项目名称区域产品形态容积率主力面积价格（2011-2012年）建筑风格附加值物业管理费（元/月）车位比新发翡翠花溪高新区5f退台洋房1.41301431667600意大利式1.8保利林语南关区洋房，4、5跃层1.1901301407500-8500现代一楼赠送花园2.0万科惠斯勒小镇净月区情景花园洋房5f北美枫景洋房6f1.2120-170一期洋房均价9700带1

4、200元精装修在售产品价格9200带1200元精装修北美一期情花赠送露台新品一楼带地下室2.01:1.13远洋戛纳小镇净月区6f电梯洋房1.1140-160一楼12000二楼10000标准层8300六楼9000法式一楼二楼赠送地下室，顶层送阁楼2.51:1.5潭泽溪郡净月区5f电梯洋房1.1140-170一楼11980二楼至四楼6500-7800顶楼10080现代简欧一楼赠送花园和地下室，顶层送阁楼2.51:1隆都世界湾高新区电梯洋房6f、7f、8f 1.590-140未定大禹褐石公园高新区电梯洋房6f1.5100-170整体：5000-5500北美和黄御翠湾高新区7层大平层1.5160-27

5、0预计8000三、长春洋房区域分布项目产品类型年龄层次家庭结构居住区域工作区域职业置业目的万科惠斯勒小镇北美观景洋房30-39岁 中青年为主2-3口之家二道区为主，其次为朝阳和南关区经开为主，其次为朝阳和南关区私营业主、企业中高层投资兼自住，为父母购房，改善万科惠斯勒小镇情景花园洋房40-49岁 中年人为主3口之家为主净月和二道区朝阳、经开和净月私营业主、政府机关和企事业单位改善为主远洋戛纳小镇电梯洋房40-49岁 中年人为主3口之家为主净月和二道区朝阳、经开和净月私营业主、政府机关和企事业单位改善为主棠棣花园洋房40-49岁中年人为主3口之家为主朝阳区、南关区朝阳、南关、经开大学教师、电力等

6、垄断国企、私营业主改善为主潭泽溪郡电梯花园洋房40-55岁中年人为主3口之家为主朝阳、净月、难关朝阳、净月政府机关公务员、医生、大学老师改善为主四、长春洋房产品客户情况汇总洋房客户以中年人为主，购买目的多为改善。五、客户研究洋房小高层建筑形态建筑多采用欧美风格，多带有花园和露台，具有异域风情建筑风格多样，特色不够鲜明空间利用多为大平层，得房率较高，室内空间能够满足舒适的尺度，功能细分合理公摊较大，得房率不如洋房产品，部分空间无法满足舒适的尺度居住感受洋房多带有露台和花园，生活有天有地，空间丰富感强。空间丰富性不足价值彰显主人的身份，体现主人的生活品味身份彰显作用不强价格总价较高，需要购买力较强

7、的客户群体价格相对较为便宜，比较平民化洋房产品和小高层形态上较类似，客户在做购买选择的时候主要有以下五大因素在左右着客户的决定。1、洋房区域分布。洋房产品主要分布在净月区和高新八一水库版块，未来八一水库版块有较多洋房新品入市，成为竞争的热点。2、洋房产品主力面积。洋房产品主力面积段为120-170，面向改善型客户。3、产品附加值。一楼多赠送花园和地下室，顶层赠送阁楼。高赠送成为发展趋势。长春洋房产品概述小结一、建筑风格研究项目建筑风格万科惠斯勒小镇北美山地远洋戛纳小镇法式风格潭泽溪郡现代简欧棠棣北美新古典中信城现代简约大禹褐石公园北美保利林语现代瓦萨小镇北欧新发翡翠花溪意大利复地哥德堡森林北欧

8、力旺塞歌维亚西班牙1、长春洋房建筑风格汇总长春洋房建筑风格较多，以国外的建筑风格为主，洋房要洋气。1、屋顶烟囱设计2、坡屋顶的设计3、阁楼的设计4、木质构件5、文化石的运用万科惠斯勒小镇建筑风格北美山地建筑特色注重细节，融合多种风格，具有古典情怀设计要素阁楼、烟囱、木质构件北美小镇建筑风格主要体现在阁楼、烟囱以及木质构件、文化石的运用。一、建筑风格研究2、案例建筑风格展示远洋戛纳小镇建筑风格法式建筑特色高贵典雅、对称设计设计要素高贵典雅的立面，细部线条和雕花1、对称设计2、细部的线条、雕花3、高贵典雅的立面戛纳小镇法式风格主要体现在高贵典雅的立面设计以及对称造型一、建筑风格研究2、案例建筑风格

9、展示棠棣建筑风格北美新古典主义建筑特色古朴典雅，体现厚重的历史感设计要素阁楼设计，砖石、文化石等运用1、阁楼设计2、大窗户设计3、砖、文化石、木质构件的运用棠棣运用红砖、文化石等材料结合北美的造型设计展现北美新古典主义风格一、建筑风格研究2、案例建筑风格展示二、立面研究1、外立面实景图棠棣立面实景图万科惠斯勒小镇立面实景图远洋戛纳小镇实景图二、立面研究2、外立面材料与成本项目立面材料观感材料成本万科惠斯勒小镇仿木漆、文化石类似木材和石材，品质感强仿木漆60-100元/文化石150-200元/远洋戛纳小镇质感涂料类似石材，品质感较强质感涂料60元/棠棣劈开砖、文化石颜色古朴，品质感好劈开砖80-

10、100元/文化石150-200元/外立面材料选择注重材料打造的品质感，多采用仿木漆，石材观感的质感涂料以及文化石，成本也比较合理。建筑研究小结1、立面用材。洋房产品外立面多使用涂料（质感涂料、仿木漆、真石漆）和文化石相结合的手法，打造有变化和质感的里面效果。2、建筑风格。建筑风格多变，市场上以法式、北美风格较为多见。建筑特色主要体现通过外立面的设计及木质构件、文化石、烟囱等细部进行塑造。3、立面颜色。外立面颜色搭配考虑北方的气候特点和审美习惯，多采用暖色调。万科惠斯勒小镇近万平米生态湖景特色：稀缺大面积水景，景观效果好一、核心景观设计远洋戛纳小镇法式宫廷园林棠棣七重园林绿化体系特色：大面积丛生

11、白桦，仪式感强，具有震撼力；园林设计空间感好，曲径通幽特色：园林层次感强，风格多变，步移景异节点景观的设计多采用水景、花卉组团、植物组团进行打造，增强园林景观的丰富性，实现景观过渡。喷泉水景，使园林富有变化大范围鲜花烘托意境多层次植物组团，实现景观过渡二、节点景观设计万科惠斯勒小镇园区小鹿小品体现北美风情电影雕塑反映戛纳小镇的电影主题景观细节的设计主要为了烘托项目的特色，烘托园林意境，增加变化，提升园林景观的品质感。多种植物的简单搭配，提升园林的品质感和丰富性三、景观细节设计项目项目景观规划景观规划绿化率绿化率万科惠斯勒小镇万科惠斯勒小镇美国ai规划与城市设计有限公司35%远洋戛纳小镇远洋戛纳

12、小镇海地国际设计机构46%棠棣棠棣不详35%四、设计机构及绿化率知名设计机构操刀，保证园林品质，园区绿化率较高。景观研究小结1、景观整体注重层次感和丰富性。多利用高大乔木、灌木、时花打造多重园林体系。配合水景喷泉、雕塑小品增强景观的丰富性。2、主题景观具有特色。主景观通常具有很强的震撼力，万科惠斯勒打造了中央湖景，远洋戛纳小镇打造了大片的丛生白桦林，棠棣设计了七重园林体系，特色景观容易成为卖点打动客户。3、知名设计机构和高绿化率。知名设计机构操刀保证了园林的品质感，高绿化率符合洋房产品的感觉。通过分析对比上面远洋、棠棣、万科三种中间层140产品，得出以下结论：1、洋房产品多配置南北双露台，如果

13、没有南向露台，则以阳光房代之。2、客厅开间都在4.5米以上，尺度阔绰。3、主卧开间多为4米，设有卫生间、衣帽间，面积接近30平米。阳阳光光房房露台露台露台露台露台露台露露台台露露台台洋房作为改善型产品，每个房间设计都需要舒适的尺度，同时注重采光，多设置南北双露台或阳光房。一、户型设计戛纳小镇140平米棠棣143平米万科惠斯勒140平米下沉式庭下沉式庭院院35下沉下沉式庭式庭院院15下沉式庭下沉式庭院院45戛纳小镇一层110平地下室戛纳小镇二层50平地下室棠棣一层125平地下室地下地下创意创意空间空间地下地下创意创意空间空间1、地下室都会设置下沉式庭院，有利于地下空间的采光，打造别墅级的居住体验

14、，地下室层高一般在2.8米-3米。2、下沉式庭院面积大约占地下空间面积的30%，一层二层地下室赠送的面积分配为2：1。地下室面积不算产权面积。二、地下室设计下沉下沉式庭式庭院院24棠棣二层65平地下室地下空间功能分区：地下室是主人的个性化天地，多用作打造藏酒室、工作间或者健身房等。藏酒室影音室麻将房二、地下室设计项目产品类型面积区间（）主力面积（）总价区间（万元）万科惠斯勒小镇5f情景花园洋房115-170140150160100-1706f北美阅景洋房959587-956f北美枫景洋121远洋戛纳小镇6f电梯洋房139-168149161116-200棠棣5f

15、花园洋房110-150135141130-220面积区间最大控制在170左右，总价最低一般在90万，最高控制在200万，避免和小高层以及经济型别墅的冲突。三、面积区间的控制赠送庭院约50下沉式庭院地下室万科惠斯勒小镇一层170远洋戛纳小镇一层168赠送面积示例：洋房产品通常为一层赠送地下室及庭院，顶层赠送阁楼，中间标准层赠送露台。四、附加值赠送面积示例：中间层棠棣中间层143惠斯勒中间层150露台露台露台露台露台四、附加值阁楼约35阁楼露台约25露台露台露台棠棣顶层120赠送面积示例：顶层四、附加值项目产品类型建筑面积赠送面积赠送比例赠送范围销售均价（元/）溢价率万科惠斯勒小镇情景花园洋房一层

16、1705023%入户庭院1000020%棠棣花园洋房一层13512548%地下室、下沉式庭院1600025%花园洋房二层1496530%地下室、下沉式庭院1400027%花园洋房五层1207036%阁楼、露台120009%远洋戛纳小镇电梯洋房一层16811040%地下室、下沉式庭院1200044%电梯洋房二层1625024%地下室、下沉式庭院1000020%电梯洋房顶层1396030%阁楼90008%洋房面积赠送率较高，面积赠送有力的提高了溢价水平，一层产品溢价能力最高。四、附加值项目是否带电梯是否人车分流车位比停车方式入户方式万科惠斯勒小镇不带电梯否1：1.13 地下集中停车，兼有少量地面停

17、车位一楼入户远洋戛纳小镇带电梯是1:1.5地下集中停车一楼入户中海紫金苑带电梯是1:1.7地下集中停车电梯入户棠棣不带电梯是1:1.3地下集中停车一楼入户潭泽溪郡带电梯是1:1地下集中停车电梯入户洋房社区多为人车分流的设计，地下集中停车，车位比较高；除紫金苑等高端项目，大部分为一楼大堂入户。五、车位和入户方式研究1、洋房面积赠送方式。洋房产品主要赠送面积的方式为一楼赠送花园及地下室，中间层赠送露台，顶层赠送阁楼，一层和二层地下室赠送的比例为2:1。2、洋房面积区间控制。洋房产品面积区间控制在120-170平米，总价控制在100-200万，避免了与小高层产品与经济型别墅产品的冲突。3、高赠送带来

18、高溢价率。有大面积赠送的一层和六层相对于标准层 ，能够获取更多的溢价空间，通常溢价都在25%以上，远洋戛纳小镇一层相对于标准层的溢价甚至达到45%。4、洋房社区车位比较高，通常为人车分流的设计，从一楼大堂入户。户型研究小结专利产品层层退台花园露台私家花园空中花园观景露台 退台洋房即情景花园洋房，是一种创新的建筑形态，通过新颖的入户方式，层层退台的建筑形态以及情景房的设计，使住宅在满足基本功能的同时，提高建筑的品味，使建筑能够更加亲近自然，给居住者，给居住者带来与众不同的全景式的情调。一、退台洋房的定义二、长春退台洋房现状目前，长春市场在售的洋房产品虽然很多，但是真正意义的退台洋房只有万科惠斯勒

19、小镇、力旺塞歌维亚和瓦萨小镇。接下来我们将对万科惠斯勒的产品进行分析总结，对比瓦萨小镇的产品，形成关于退台洋房产品的思考。万科惠斯勒小镇瓦萨小镇1、万科惠斯勒户型产品分析一层庭院二层“退”一层茶室形成露台一层170二层160三层150四层140主卧与观景露台相连，室内外空间相错退客厅面积形成露台优点：1、层层退台，南北双露台，形成有天有地的生活空间2、八米横厅，主卧开间四米，保持尺度的舒适3、动静分区，功能区设置合理，互相区隔不足：1、无电梯设置，入户方式单一“静”书房与卧室“动”客厅餐厅三、退台洋房产品分析2、瓦萨小镇户型产品分析一层庭院二层“退”一层门厅形成露台门厅电梯双入户优点：1、电梯

20、花园洋房，电梯直接入户2、南向卧室更多，北方客户更容易接受3、八米横厅，客厅开间四米，卧室开间四米，尺度舒适卧室与观景露台相连，室内外空间相错阳台三、退台洋房产品分析不足：1、部分户型没有保证南北双向露台2、动静分区没有完全区隔三、退台洋房产品分析项目区位容积率建筑风格面 积 区 间（）附 加值入 户方式配套售价万科惠斯勒小镇净 月大街，农 博园 轻轨 站东侧1.5北美山地115-170一 层送 南向 庭院地 下和 地面 停车 ，一 楼入户师大附小，净月大学城，卓展奥特莱斯均价9 7 0 0带1 2 0 0元 / 平米精装修瓦萨小镇净 月梧 桐街 与永 顺路 交汇处0.9北欧120-180一

21、层赠 送南 北双 庭院地 下集 中停车，电 梯直 接入户喜来登酒店，长影世界城洋房均价7 0 9 0元 / 平米3、万科惠斯勒与瓦萨小镇对比经过对比，瓦萨小镇在建筑风格，附加值以及入户方式上都很有特点，加上喜来登酒店的高端配套以及7000元左右的价格，竞争力较强。退台洋房产品分析小结1、瓦萨小镇产品符合退台洋房产品的要求，低容积率北欧风格建筑，层层退台，南向露台，南向卧室，各个房间的尺度能保证居住的舒适性。2、电梯洋房，电梯直接入户，双重入户方式，生活便利性好；一层南北双庭院，赠送面积更大，空间丰富性更强。3、喜来登酒店高端配套，超五星级私属。4、瓦萨小镇很多地方可以借鉴万科惠斯勒。建筑风格需要演绎的更加纯粹，体现北欧特色；户型设计上要保证尽量保证南北双向露台，使洋房的形