置业顾问房地产基础知识培训43p

1、 房地产基础知识培训 销售部 2013年3月6日前言一个好的置业顾问不仅仅是销售更是体现企业形象的窗口，所以要求具备专业的知识、高超的销售技巧、强烈的服务意识、顽强的意志力、行业要求的职业精神等。其中具备专业的知识是排在第一位的，可见专业知识的重要性。我们只有比客户更加专业，才会让我们的客户更加信服我们，才会成功的迈出我们走向这个行业的第一步。培训提纲o 房地产基本概念o 建筑规划基本概念o 土地基本概念房地产含义 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括： a) 土地 b) 建筑物及地上

2、附着物 c) 房地产物权 注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。o 地产 土地和固着其上不可分割的部分所共同形成的物质实体以及依托于物质实体的权益。o 房产 个人或团体保有所有权的房屋连同保有使用权的地基以及依托于物质实体的权益。房地产所有权 房地产权属所有人依照法律、法规对其所有房地产享有占有、使用、收益、处分的权利。房地产使用权 依照法律法规对土地加以利用和对房屋依法 占有、使用、收益和有限处分的权利。o 物业 指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设施、配套设施、相关场地等组成单宗房地产实体以及依托于该实体的权益o 物业管理 指

3、产权人对物业负责区域内共同利益进行维护的行为。o 房地产开发 依照城市建设总体规划和社会经济发展要求，在国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产项目或者销售出租商品房的行为。o 房地产市场 全社会房地产商品交换关系的总和。o 房地产交易 土地出让、房地产转让、抵押、租赁、典当等房地产市场行为o 房地产中介 房地产咨询、房地产评估、房地产经纪的总和。o 房地产金融 为房地产开发聚集、融通资金、提供资金结算、信贷、信托和咨询的金融活动。房地产业与建筑业的区别 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。建

4、筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。房地产类型按用途划分 a) 居住房地产 b) 商业房地产 c) 旅游房地产 d) 工业房地产 e) 农业房地产房地产土地的使用年限是如何确定的？房地产土地的使用年限是如何确定的？ 凡与省市规划国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年

5、。一、基本规划术语一、基本规划术语住宅用地：住宅建筑基底及其四周合理间距内用地（含宅间绿地和宅间小路）的总称。配建设施：与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。o建筑间距：前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。房屋前后间距：普通小区居住用房可以用：楼高：楼间距=1：1.2比值计算。 按照国家规定（设计规范）以冬至日照时间不低于1小时（房子最底层窗户）为标准。o房屋左右间距：多层（4-6层及以下）与多层建筑间距为6米，多层与高层（12层及以上）为9米，高层与高层之间为13米。o公建用地：是与居住人口规模相对应配建的，为居

6、民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮局、居委会、派出所等用地。二、住宅的组成部分二、住宅的组成部分 各种不同功能的房屋，一般都是由基础、墙、柱、梁、楼板层、地面、楼梯、屋顶、门、窗等基本部分所组成；此外，还有阳台、雨篷、台阶、窗台、雨水管、明沟或散水，以及其它一些构配件。1.基础： 位于墙或柱的最下部，是房屋与地基接触的部分，起支承建筑物的作用，并把建筑物的全部荷载传递给地基2.墙： 外墙起抵御风霜雨雪的作用 内墙起分隔房屋内部空间的作用 承重墙起传递荷载给基础的承重作用 非承重墙

7、起分割作用二、住宅的组成部分二、住宅的组成部分3.柱： 将上部结构所承受的荷载传递给地基的承重构件 梁： 将支承其上的结构所承受的荷载传递给墙或柱的承重构件4.楼板层、地面： 将房屋的内部空间按垂直方向分隔成若干层，并承受作用在其上的荷载，连同自重一起传给墙或其它承重构件。5. 楼梯：房屋的垂直交通设施6.屋顶： 位于房屋的最上部，它是承重结构，也是围护结构，承受作用在其上的荷载，连同自重一起，传给墙或其它的承重构件，同时起抵御风霜雨雪和保温隔热等作用7.门窗： 门的主要功能是交通和疏散；窗的主要功能是采光和通风，还可供眺望之用。三、住宅的建筑结构三、住宅的建筑结构板楼板楼：在板楼的平面图上，

8、长度要明显大于宽度，其外行为规则的条状，就像一个长方形，通常采用一梯两户布局，户户朝阳，南北通透，公摊小。 特点：南北通透，便于通风采光；而且户型方正，平面布局合理；面积充裕，户型容易出精品；均好性强；面积使用率高。不足之处在于户型格局不宜改造。塔楼塔楼：以电梯、楼梯为核心布局，通常为一梯六到八户，从塔楼平面图看，它楼的平面长度和宽度大致相同。特点：节约土地资源空间结构灵活，宜于改造结构强度高，抗震性好均好性差，居住密度高，通风采光不能保证面积使用率不高，存在“灰色空间”1、框架结构框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁和柱，再用轻质板材填充物（膨胀珍珠岩、浮石等）隔墙分户装配而成的住宅。优点：

9、可自由分割，组成灵活的使用空间缺点：抗震性能差，不宜家具布置和装修2、剪力墙结构剪力墙结构：用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，以钢筋混凝土墙板来承受来自竖向和水平力的结构。 特点：刚度大、空间整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布置，方便使用。是高层住宅最为广泛采用的一种结构形式，具有良好的抗震性能，不足之处在于结构自重大3、框剪结构框剪结构：框架剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的需求，同时又有足够的剪力墙，有相当大的刚度。特点：一般楼梯间和电梯间是剪力墙，其余是框架结构，用于住宅楼较多，可以方便住户更改房

10、间。现在一般二十几层的住宅楼都是框架剪力墙结构，相对于全剪力墙结构节约成本，又方便住户。不过如果楼层过高，或者当地有特殊抗震要求的话，就要用全剪力墙结构，或者钢结构。四、商品房销售名词解释四、商品房销售名词解释楼花楼花：最早源于香港，是指未完工的在建物。期房期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房产证为止，所出售商品房为期房。现房现房：消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已取得商品房竣工验收备案证明的商品房。标准层标准层：平面布置相同的住宅楼层。毛坯房毛坯房：指住宅在交房时未经装饰，仅是完成土建、水电等基本工程，地是粗糙的混凝土地面，房顶仅抹灰层，预留水、气管道。复式商品

11、房复式商品房：是一种经济型房屋，在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房（1.2米的夹层）。跃层式商品房跃层式商品房：由上、下两层（两层均为标准层高）楼面、卧室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。错层式商品房错层式商品房：户内楼面高度不一致，错开处有楼梯连接。商住住宅商住住宅：是soho(小型家庭办公场所)住宅概念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能发达，居住的同时又能办公的住宅形式。townhousetownhouse:联排别墅，其原始意义上是乡村别墅，现指在城区联排而建的市民城区房屋。会所：会所：以所在

12、业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。（游泳池、网球场、高尔夫球馆、保龄球馆、健身房、餐厅、酒吧、咖啡厅等服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放）外飘窗外飘窗：房屋窗子呈矩形或梯形向室外突起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度的感受自然；通常它的窗台较低甚至为落地窗。（面积计算方法）中空玻璃中空玻璃：传统单玻门窗的革新，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，两层玻璃之间必须形成真空或气体（惰性气体）状态，故称“中空玻璃”。阳台阳台：供居住者进行室外活动、晾晒衣物、储存的空间。露台露台：住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积较大，非封

13、闭结构或上面没有屋顶，所以称露台。玄关：玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。其作用为功能过渡或增加居室的私密性。开间：开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离，因为是就一自然间宽度而言，故称开间。进深进深：住宅的长度即进深，指一间独立房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。层高：层高：下层地板面到上层楼板上表面之间的竖向尺寸。净高：净高：下层地板面到上层楼板下表面之间的垂线距离。 （净高 层高楼板厚度）五、房屋面积术语五、房屋面积术语房屋使用面积（套内使用面积）房屋使用面积（套内使用面

14、积）：住宅中以户为单位的分户门内全部可供使用的空间面积，住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算，包括卧室、客厅、厨房、卫生间、室内走道、地下室、夹层、阁楼等面积。房屋产权面积房屋产权面积：指产权者依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋预测面积房屋预测面积：主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，是开发商进行合法销售的面积依据（合同约定面积）。房屋实测面积房屋实测面积：指商品房竣工验收后，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构对楼宇进行实地勘测、绘图、计算得出的面积，是开发商和业主的法律依据，使业主办理产权证、物业费的最终依据（产权登记

15、面积）。套内阳台建筑面积套内阳台建筑面积：指阳台地面底板外沿在水平面的投影；全封闭阳台100%计算面积，半封闭阳台50%计算面积。套内墙体面积套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体的面积。套内建筑面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积分摊公用面积分摊公用面积=建筑面积套内建筑面积建筑面积建筑面积= =商品房销售面积商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用建筑面积六、建筑物的各项比例六、建筑物的各项比例建筑容积率建筑容积率总建筑面积总用地面积建筑密度（建筑覆盖率）建筑密度（建筑覆盖率）建筑基底总面积总用地面积100%绿化率绿化率各类绿地总面积总用地面积100%（住

16、宅项目绿化率应不低于30%）面积误差比面积误差比（产权登记面积合同约定面积）100%合同约定面积分摊系数分摊系数：公用分摊面积之和套内建筑面积之和出房率（得房率）、实用率出房率（得房率）、实用率=套内建筑面积建筑面积100% 使用率使用率=套内使用面积建筑面积100%七、关于土地各种计算方式七、关于土地各种计算方式o 楼面价：楼面价是指土地总价格除以该土地的允许最大建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。o 计算公式：楼面地价=土地总价格 / 建筑总面积，其中建筑总面积=土地总面积x容积率。（土地总土地

17、总面积面积*容积率这个只是地上部分算容积率的面积。容积率这个只是地上部分算容积率的面积。总建筑面积还有地下和一些不算容积率的面积）总建筑面积还有地下和一些不算容积率的面积） 建造成本o 普通多层砖混结构：1000多元/o 高层框架结构（地下人防）：地下室2000多元/，地上建筑1200多元/国有土地o根据土地管理法第8条和土地管理法实施条例第2条规定，下列土地属于全民所有土地即国家所有土地： o（一）城市市区的土地； o（二）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地； o（三）国家依法征用的土地； o（四）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地； o（五）农村集体经济

18、组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地； o（六）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。o土地性质有国有划拨和国有出让两种。 划拨土地买方办理土地证时要缴纳一笔土地出让金，拿到了土地证才能成为出让。 国有出让土地、出让用地，通俗的讲是国家把地卖给个人，在一段时间内享受在这个土地享受权益。o划拨土地使用权取得与出让土地使用权取得在成本构成上的差别在于有没有交出让金。 集体土地o 集体土地是指农民集体所有的土地。也叫做劳动群众集体所有的土地。这里的集体，是专指乡（镇）、村，村民小组等类同性质的农业集体经济组织对土地的所有权，其他任

19、何集体对土地没有所有权，农村的土地（包括城市郊区），除法律规定属于国家所有或已依法征收的外，均属于集体所有，农民使用的宅基地、自留地、自留山等都属于集体所有。国有土地与集体土地的区别所有权使用权期限出让国有土地国家居住用地70年商业、旅游娱乐40年工业和综合用地50年协议、招标、拍卖方式集体土地农民集体宅基地无年限。可以由子女继承，迁出则不再享受不得出让，只允许本集体经济组织及其成员。八、房地产开发五证二书名词解释八、房地产开发五证二书名词解释国有土地使用证国有土地使用证：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。建设用地规划许可证建设用地规划

20、许可证：是建设单位在向土地管理局申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。建设工程规划许可证建设工程规划许可证：市有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。建设工程施工许可证建设工程施工许可证：是指项目开工前队伍招标到位，施工队伍具备施工资格，现场具备施工条件的凭证。商品房销售（预售）许可证商品房销售（预售）许可证：指开发商在投入方面达到国家要求，有条件对外销售房屋的凭证。住宅质量保证书住宅质量保证书：开发商对销售的商品房承担质量责任的法律文件。住宅使用说明书住宅使用说明书：对住宅的结构、性能和各部位的类型、性能、标准等加以说明，并提出使用注意事项。商品房预售应符合什么条件？商品房预售应符合什么条件？ 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书 持有建设工程规划许可证和施工许可证 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，已经确定施工进度和竣工交付日期（现已调整为20%）商品房现售应符合什么条件？商品房现售