四川彭山恒辰滨江翡翠龙湾项目战略规划25P

1、由nordridesign提供恒辰恒辰滨江翡翠龙湾滨江翡翠龙湾项目战略规划项目战略规划成都必和置业顾问有限公司2011年5月30page 2成都必和置业顾问有限公司目目 录录一、营销战略规划一、营销战略规划1.战略目标.32.战略规划.4二、项目开发计划二、项目开发计划三、销售收益预估三、销售收益预估1.销售价格预估.112.价格增长预估.183.销售收益预估.19四、项目财务分析四、项目财务分析1.按当前评估价格进行项目财务分析.202.按销售计划和价格增长预期进行项目财务分析.213.敏感性分析.22五、现金流量表五、现金流量表.24page 3成都必和置业顾问有限公司战略目标战略目标一、

2、营销战略规划一、营销战略规划 前期做前期做销量销量， 占市场份额，占市场份额，保现金流；保现金流； 中期做中期做品牌品牌， 巩固项目优势，提升项目价值巩固项目优势，提升项目价值； 后期做后期做利润利润， 实现项目利润最大化。实现项目利润最大化。page 4成都必和置业顾问有限公司战略战略规划规划 20122012年成绵乐快铁通车，年成绵乐快铁通车，预计预计市场总量迅猛增长，市场总量迅猛增长，后期市场总量会处于后期市场总量会处于相对平稳的自然增长阶段相对平稳的自然增长阶段（依据彭山房地产市场调查研究及恒辰滨江翡翠龙湾项目分析报告相关分析数据）。市场总量预测市场总量预测一、营销战略规划一、营销战略

3、规划page 5成都必和置业顾问有限公司彭山房地产市场需求总量走势图一、营销战略规划一、营销战略规划page 6成都必和置业顾问有限公司 根据项目营销战略目标，前期应迅速占领较大市场份额，快速实现资金回笼，中后期可逐步提高价格降低市场份额，以获取更大的项目利润。项目所占市场份额计划项目所占市场份额计划一、营销战略规划一、营销战略规划page 7成都必和置业顾问有限公司恒辰滨江翡翠龙湾项目所占市场份额规划图一、营销战略规划一、营销战略规划page 8成都必和置业顾问有限公司 项目销售计划以项目项目销售计划以项目营销战略为指导方向，营销战略为指导方向，以市场总量变化和本以市场总量变化和本项目市场份

4、额变化为依据，暂不考虑市场调控导致的高峰期、低迷期项目市场份额变化为依据，暂不考虑市场调控导致的高峰期、低迷期对项目销售量的短期影响，并在执行过程中根据市场的实际变化情况对项目销售量的短期影响，并在执行过程中根据市场的实际变化情况和公司不同阶段性的经营目标而作相应调整。和公司不同阶段性的经营目标而作相应调整。项目销售计划项目销售计划 商业物业的销售价格和销售量与公司资产运营战略和项目招商计划商业物业的销售价格和销售量与公司资产运营战略和项目招商计划等各种因素密切相关，暂不能确定。因此，本销售计划暂时不考虑商业等各种因素密切相关，暂不能确定。因此，本销售计划暂时不考虑商业物业对销售量和销售价格所

5、带来的影响（在以下章节中凡涉及销售量和物业对销售量和销售价格所带来的影响（在以下章节中凡涉及销售量和销售价格测算的地方均按住宅价值计算），我们将在下一步工作中针对销售价格测算的地方均按住宅价值计算），我们将在下一步工作中针对商业物业制定商业物业制定资产营运计划资产营运计划、商业业态定位与规划方案商业业态定位与规划方案和和招招商方案商方案，并根据商业物业的实际情况逐步修正销售计划。并根据商业物业的实际情况逐步修正销售计划。一、营销战略规划一、营销战略规划page 9成都必和置业顾问有限公司项目销售计划表项目销售计划表时间市场总量当年市场份额销售量2011年2012年30万20%6万2012年20

6、13年40万28%11.2万2013年2014年55万30%16.5万2014年2015年60万26%15.6万2015年2016年65万23%14.95万2016年2017年70万18%12.6万2017年2018年73万16%11.68万2018年2019年76万15%11.47万合计100万一、营销战略规划一、营销战略规划page 10成都必和置业顾问有限公司 项目开发计划的制项目开发计划的制 定，应考虑公司现金定，应考虑公司现金流状况。流状况。 本着本着“按需生产按需生产”的原则的原则 ，根据市场需根据市场需求制定销售求制定销售计划计划，根据销售计划制定，根据销售计划制定开开发计划发计

7、划。 项目开发计划表（项目开发计划表（见附件见附件1 1：）二、项目开发计划二、项目开发计划page 11成都必和置业顾问有限公司销售价格预估（一线回归分析）销售价格预估（一线回归分析）选择具有一定可比性和代表性的楼盘作为参照楼盘选择具有一定可比性和代表性的楼盘作为参照楼盘楼盘名称巨梁半岛华龙首座家天下粼江风景水印长滩凯帝金府香缇漫步销售均价4200400029504300345030003550三、销售收益预估三、销售收益预估page 12成都必和置业顾问有限公司确定价值要素确定价值要素权重权重 我们着重考虑参照楼盘与本案在地段、配套、建筑品质、环境、服务等多个方面的差异，采用“德尔菲法”结

8、合彭山消费者对价值要素的偏好程度，确定价值要素权重。评比要素企业品牌地理位置户型特点景观绿化周边环境交通环境建筑风格权重0.050.110.080.100.070.10 0.05评比要素小区配套市政配套商服配套教育配套小区规模物业服务建筑品质权重0.050.070.100.060.050.050.06三、销售收益预估三、销售收益预估page 13三、销售收益预估三、销售收益预估成都必和置业顾问有限公司参考楼盘要素评分（参考楼盘要素评分（1010分制）分制）评估要素企业品牌地理位置户型特点景观绿化周边环境交通环境建筑风格小区配套市政配套商服配套教育配套小区规模物业服务建筑品质平均得分楼盘名称0.

9、050.110.080.100.070.10 0.050.050.070.100.060.050.050.06/巨梁半岛7.00 7.00 7.00 8.00 8.00 7.00 7.00 7.00 7.00 6.00 8.00 8.00 7.00 7.00 7.18 华龙首座6.00 8.00 7.00 5.00 7.00 8.00 7.00 6.00 8.00 7.00 8.00 6.00 6.00 7.00 6.94 家天下7.00 6.00 6.00 5.00 6.00 5.00 5.00 6.00 5.00 5.00 6.00 9.00 6.00 6.00 5.78 粼江风景7.00

10、 9.00 7.00 7.00 8.00 8.00 6.00 7.00 7.00 8.00 7.00 7.00 7.00 8.00 7.50 水印长滩7.00 6.00 7.00 7.00 7.00 6.00 6.00 7.00 6.00 6.00 6.00 6.00 7.00 7.00 6.46 凯帝金府6.00 7.00 6.00 5.00 5.00 7.00 5.00 5.00 6.00 7.00 7.00 6.00 6.00 6.00 6.10 香缇漫步7.00 7.00 6.00 6.00 6.00 7.00 7.00 6.00 6.00 7.00 7.00 6.00 7.00 7.

11、00 6.58 本案7.00 6.00 7.00 9.00 5.50 5.00 7.00 8.00 5.00 5.50 6.00 10.00 9.00 7.00 6.735page 14三、销售收益预估三、销售收益预估成都必和置业顾问有限公司价值评估价值评估楼盘名称平均得分（x）价值（y）x2x/n2y/n2y/nx/nxy巨梁半岛7.18 420051.55 0.15 85.71 600.00 1.03 30156.00 华龙首座6.94 400048.16 0.14 81.63 571.43 0.99 27760.00 家天下5.78 295033.41 0.12 60.20 421.43

12、 0.83 17051.00 粼江风景7.50 430056.25 0.15 87.76 614.29 1.07 32250.00 水印长滩6.46 345041.73 0.13 70.41 492.86 0.92 22287.00 凯帝金府6.10 300037.21 0.12 61.22 428.57 0.87 18300.00 香缇漫步6.58 355043.30 0.13 72.45 507.14 0.94 23359.00 合 计46.5425450 311.6124 0.9498 519.3878 3635.7143 6.6486 171163本 案6.735page 15成都必和

13、置业顾问有限公司 回归方程式为：回归方程式为： y=a+bx y=a+bx （其中（其中y y为评估楼盘价值，为评估楼盘价值，x x为评估楼盘平均得分）为评估楼盘平均得分） a= y/n a= y/nb bx/nx/n b= b=（xxy yn nxxy/n2y/n2）/ /（x2x2n nxxx/ n2x/ n2） 由上述数据栏中求出由上述数据栏中求出a= -2310.805, b=894.4056a= -2310.805, b=894.4056本案物业价值本案物业价值 = = -2310.805+ 894.4056-2310.805+ 894.40566.7356.735 3713 371

14、3元元/ /三、销售收益预估三、销售收益预估page 16成都必和置业顾问有限公司回归分析回归分析楼盘名称价值回归分析值分析误差值分析误差率巨梁半岛42004081-1192.83%华龙首座40003877-1233.08%家天下29502776-1745.90%粼江风景430044751754.07%水印长滩34503470200.58%凯帝金府300031801986.00%香缇漫步35503578280.79%本 案3713三、销售收益预估三、销售收益预估将各对照楼盘评分值代入回归方程式，对其进行回归分析，以验证价值评估的准确程度。page 17成都必和置业顾问有限公司 说明：说明： 该

15、评估价值以当前市场环境为前提；该评估价值充分考虑了本项目可以建立的相关优势（如小区配套、建筑品质、园林景观等），若这些优势体现不到位，以上评估价值将不能实现，若这些优势得到充分发挥，并通过营销手段再创造更多的项目优势，以上评估价值将有更大的增长空间。根据回归验证，该评估价值误差范围不大于6%。三、销售收益预估三、销售收益预估page 18成都必和置业顾问有限公司 根据对房地产宏观市场和中、微观市场的分析研究，预计未来10年房地产市场价格每年增幅为16%左右，成本每年增幅为4%左右，因此，价格净增长率每年为12%左右。我们根据市场变化情况和对市场份额的需求目标，预设未来的价格增长幅度，并运用营销

16、推广策略努力实现预定的价格增长。价格增长预估价格增长预估三、销售收益预估三、销售收益预估page 19三、销售收益预估三、销售收益预估成都必和置业顾问有限公司销售收益预估销售收益预估时间销售价格价格增长率计划销售量销售总额2011年2012年3600元/ 6万216000000 2012年2013年3960元/10%11.2万443520000 2013年2014年4554元/ 15%16.5万751410000 2014年2015年5237元/15%15.6万816972000 2015年2016年5761元/10%14.95万861269500 2016年2017年6337元/10%12.

17、6万798462000 2017年2018年6971元/10%11.68万8142128002018年2019年7668元/10%11.47万879519600合计100万5581365900项目销售收益估算表项目销售收益估算表按照回归分析法评估得出，本项目按照回归分析法评估得出，本项目当前价值为当前价值为37133713元元/ /，结合，结合“前期做销量，占市场份额前期做销量，占市场份额，保现金流，保现金流”的营销战略规划，的营销战略规划，建议项目以建议项目以36003600元元/ /的的销售均价开盘，销售均价开盘，配合有效的营销策略，努力实现预期的配合有效的营销策略，努力实现预期的市场份额

18、，保障项目的现金流。市场份额，保障项目的现金流。page 20成都必和置业顾问有限公司按当前评估价格（按当前评估价格（37133713元元/ /）进行项目财务分析。）进行项目财务分析。项目综合成本预算表项目综合成本预算表（见附件见附件2 2）四、项目财务分析四、项目财务分析项目金额（元）销售收入3713000000 成本合计（含税）2609097442 税后开发利润1103902558 税后销售利润率29.73%税后成本利润率42.31%项目投资收益预估表项目投资收益预估表page 21成都必和置业顾问有限公司按销售计划和价格增长预期进行项目财务分析（计算方法同上）按销售计划和价格增长预期进行

19、项目财务分析（计算方法同上）时间（年）2011201220122013201320142014201520152016201620172017201820182019平均值合计销售量（）60000112000165000156000149500126000116800114700/1000000销售单价（元/）360039604554523757616337697176685581/销售收入（万元）2160044352751418169786127798468142187952/558137含税成本（万元）17428.5531495.64405043244.742620.737276.835743.536248.2 /288108.5税后开发利润（万元）4171.5 12856.431090.938452.543506.242569.345677.851703.7/270028.2税后销售利润率19.31%28.99%41.38%47.07%50.51%53.31%56.10%58.79%48.38%/税后成本利润率23.93%40.82%70.58%88.92%102.08%114.20%127.79%142.64%93.72%/四、项目财务分析四、项目财务分析page 22成都必和置业顾问有限公司敏感性分析敏感性分析成本不变的情况下，价格变化对