宁波宁兴大厦营销及租赁招商方案(下 宁波各板写字楼及代表项目分析 宁波现有纯租赁写字楼分析

1、宁兴大厦营销及租赁招商方案宁兴大厦营销及租赁招商方案合润地产。正高地产合润地产。正高地产2011.62011.6再见，是为了全新的开始！再见，是为了全新的开始！（下）（下）我们签约的中国知名金融企业租赁客户我们签约的中国知名金融企业租赁客户我们签约的中国知名企业租赁客户我们签约的中国知名企业租赁客户我们签约的政府机关租赁客户我们签约的政府机关租赁客户我们如何积累客户资源我们如何积累客户资源 不仅注重对客户的前期服务更注重对客户的后续维护，解不仅注重对客户的前期服务更注重对客户的后续维护，解决客户装修工程上的困难、为客户提供工商、税务的注册决客户装修工程上的困难、为客户提供工商、税务的注册、变更

2、等衍生服务。因此我们在项目操作中能够用客户的、变更等衍生服务。因此我们在项目操作中能够用客户的“口口”来提高项目的美誉度、知名度，做到以老带新，以来提高项目的美誉度、知名度，做到以老带新，以商招商，从而客群范围不断扩大，我司对客户的服务没有商招商，从而客群范围不断扩大，我司对客户的服务没有终点终点 我们的原则我们的原则l坚持与客户坚持与客户走信用原则走信用原则，坚持用书面的形式与客户间保持，坚持用书面的形式与客户间保持沟通、确认。用沟通、确认。用pptppt形式制作项目方案供客户参考、上报形式制作项目方案供客户参考、上报。我们与客户间不会产生反复的变化。我们与客户间不会产生反复的变化。l坚持与

3、客户坚持与客户走相容原则走相容原则，坚持双方平等互利，建立友谊的，坚持双方平等互利，建立友谊的合作方式。合作方式。我们充分具备与高端企业谈判的优势我们充分具备与高端企业谈判的优势听听“情报营销情报营销” 所谓情报就是最新的企业信息，所谓情报就是最新的企业信息，那么如何得到最新的信息呢？那么如何得到最新的信息呢？ 依托招商局、贸易局以及宁波市各个主要街道等政府资依托招商局、贸易局以及宁波市各个主要街道等政府资源，从而最先获取区外、市外的大型企业入驻的信息。突源，从而最先获取区外、市外的大型企业入驻的信息。突出出委托招商、全员招商委托招商、全员招商等多种形式，开创多路并进、多策等多种形式，开创多路

4、并进、多策并举的招商格局并举的招商格局。 我们的目标我们的目标阶段阶段招商周期招商周期出租率出租率第一阶段第一阶段正式交付后正式交付后6 6个月个月40%40%第二阶段第二阶段正式交付后正式交付后9 9个月个月65%65%第三阶段第三阶段正式交付后正式交付后1111个月个月85%85%预计三年租金回收预计三年租金回收第一年租金第一年租金754754万元万元第二年租金第二年租金844844万元万元第三年租金第三年租金928928万元万元预计三年可回收租金：预计三年可回收租金：24482448万元。万元。保证金保证金140140万元长期作为甲方流动资金。万元长期作为甲方流动资金。写字楼招商具体策略

5、篇写字楼招商具体策略篇l产品去化分析产品去化分析l产品推盘策略产品推盘策略l具体操作细则具体操作细则l签约条件签约条件 本案以引进国内外名企、宁波本地名企、行业龙本案以引进国内外名企、宁波本地名企、行业龙 头企业为主，知名企业的落户将提高本项目的知头企业为主，知名企业的落户将提高本项目的知 名度、提升本项目的美誉度。为后续招商奠定良名度、提升本项目的美誉度。为后续招商奠定良 好的基础。好的基础。产品去化分析产品去化分析产品去化分析产品去化分析l本案共分本案共分3 3期推出房源；期推出房源；l楼层以楼层以高、中、低三个区域高、中、低三个区域划分；划分；l 每期推出的房源中均有高、中、低区域的房源

6、；每期推出的房源中均有高、中、低区域的房源；l 原则上，原则上，偶数层西边以半层出租为主偶数层西边以半层出租为主，10111011层作层作 为机动层，为机动层，12161216层以整层客户为主；层以整层客户为主；l 整层客户占整层客户占50%50%，半层客户占，半层客户占30%30%，散户占，散户占20%20%；产产品品推推盘盘策策略略第一期房源第一期房源第二期房源第二期房源产产品品推推盘盘策策略略第三期房源第三期房源产产品品推推盘盘策策略略整层以东、西面去化整层以东、西面去化具体操作策略具体操作策略l付款方式：押付款方式：押3 3付付1 1、押、押3 3付付3 3、押、押3 3付付6 6、押

7、、押2 2付付2 2、 押押2 2付付3 3、押、押2 2付付6 6等付款方式供不同客户选择；等付款方式供不同客户选择； 建议：押建议：押3 3或押或押2 2的付款方式，更有利于保证甲方的利益；的付款方式，更有利于保证甲方的利益；l租赁整层以上客户，保持租赁整层以上客户，保持3 3年内租金不变年内租金不变；l租金递增方式原则上每租金递增方式原则上每两年递增两年递增4-5%4-5%；l租赁半层以上客户给予租金、免租期、装修期、停车位等优租赁半层以上客户给予租金、免租期、装修期、停车位等优惠；惠；l前期招商客户给予租金、装修期的优惠；前期招商客户给予租金、装修期的优惠；签约条件签约条件住宅、写字楼

8、租赁依据住宅、写字楼租赁依据“建设部第建设部第4242号令号令和和 浙江省房屋租赁管理条例浙江省房屋租赁管理条例规定，甲方取得房屋规定，甲方取得房屋 所有权证或合法的权属证明后可签定租赁合同；所有权证或合法的权属证明后可签定租赁合同；因此根据上述相关条例规定，本案与客户签订正因此根据上述相关条例规定，本案与客户签订正 式租赁合同的时间将在式租赁合同的时间将在20112011年年1212月份以后；月份以后；租赁合同建议采用租赁合同建议采用“宁波市存量房屋租赁中介合同宁波市存量房屋租赁中介合同”统一格统一格式的文本；式的文本；商业部分商业部分项目商业整体定位项目商业整体定位项目位于高科技园区，目前

9、商业氛围仍属于初级起步阶段，且项目的项目位于高科技园区，目前商业氛围仍属于初级起步阶段，且项目的商业部分处于内街，无法与外界形成良好的商业互动，从目前情况分商业部分处于内街，无法与外界形成良好的商业互动，从目前情况分析商业影响覆盖面仅针对项目高标准的住宅及写字楼部分。析商业影响覆盖面仅针对项目高标准的住宅及写字楼部分。根据以上实际情况，本项目商业整体定位为：根据以上实际情况，本项目商业整体定位为：宁波首席社区宁波首席社区mallmall！公司招商部分业态定位公司招商部分业态定位1 1本次项目定位针对项目商业单元中本公司负本次项目定位针对项目商业单元中本公司负责的两个独立单元。责的两个独立单元。

10、单元一：单元一：面积：面积：2800 m2800 m2 2楼层：楼层：1-21-2层（独栋）层（独栋）单元二：单元二：面积：面积：6000 m26000 m2楼层：楼层：1-41-4层（独栋）层（独栋）单元单元定位依据定位依据业态业态单元一单元一符合社区型超市面积及人口需求符合社区型超市面积及人口需求社区型超市社区型超市位于江南路有良好的展示面位于江南路有良好的展示面做为吸引人气业态可提高商业内街的商业氛围做为吸引人气业态可提高商业内街的商业氛围单元二单元二配备高端室内游泳池配备高端室内游泳池健身休闲会所健身休闲会所符合健身中心及高端会所的面积需求符合健身中心及高端会所的面积需求周边环境优美、

11、僻静周边环境优美、僻静2 2公司招商部分业态定位公司招商部分业态定位单元一定位的社区型超市主要单元一定位的社区型超市主要面对项目本身及周边社区居住面对项目本身及周边社区居住人群，完善社区配套功能。人群，完善社区配套功能。单元二的健身休闲会所由四个版块组成：单元二的健身休闲会所由四个版块组成：健身、咖啡、足浴休闲、健身、咖啡、足浴休闲、spaspa会所。单元会所。单元定位明确清晰，形成良好的业态聚集效应。定位明确清晰，形成良好的业态聚集效应。3f3f2f2f1f1f2f2f2f2f顶顶1f1f项目商业部分业态布局项目商业部分业态布局超市超市超市超市网球场网球场单元一单元一单元二单元二咖啡会所咖啡

12、会所健身中心健身中心通道通道健身健身中心中心通道通道足浴会所足浴会所4f4f美容美容spaspa会所会所通道通道通道通道项目商业部分租金定位项目商业部分租金定位参照项目参照项目 1616城联邦城联邦 万特商务万特商务中心中心本案本案 评分指标评分指标 权重权重 评分评分(x1) (x1) 评分评分(x2) (x2) 评分评分(x4) (x4) 地理位置地理位置 22%22%404035352222人流量人流量 18%18%252520201818交通状况交通状况 8%8%12128 88 8商业氛围商业氛围 15%15%202014141515规划前景规划前景 8%8%10109 98 8物业

13、品质物业品质 9%9%9 98 89 9商业规模商业规模 5%5%5 53 35 5营运管理营运管理 10%10%9 98 81010商圈内消商圈内消费能力费能力 5%5%7 75 55 5总评分总评分 100%100%137137110110100100租金情况（元租金情况（元/ / /天）天） 2 21.751.75参照权重（参照权重（%） 50.00%50.00%50.00%50.00%通过与周边项目的权重对比得出：通过与周边项目的权重对比得出：（单元（单元1 1）一层租金：）一层租金：1.51.5元元/ / /天天（单元（单元2 2）一层租金：）一层租金：1.01.0元元/ / /天天

14、根据市场常规测定，根据市场常规测定，二层商铺租赁价格为一层的二层商铺租赁价格为一层的60%60%，三层商铺租赁价格为一层的三层商铺租赁价格为一层的40%40%，四层商铺租赁价格为一层的四层商铺租赁价格为一层的30%30%，测算得出：测算得出：单元单元楼层楼层租金租金元元/ / /天天平均平均价格价格单元一单元一（超市）（超市）1 11.51.51.21.22 20.90.9单元二单元二（健身休（健身休闲会所）闲会所）1 11.01.00.60.62 20.60.63 30.40.44 40.30.3一层租金测算表：一层租金测算表：项目商业部分建议项目商业部分建议超市广告位超市广告位健身及会所广

15、告位健身及会所广告位广告位举例：广告位举例：商家品牌商家品牌指示系统指示系统由于项目商业部分属于内街区域，故对外的品牌展示由于项目商业部分属于内街区域，故对外的品牌展示需求强于一般商铺，在招商初期就需要对其品牌展示需求强于一般商铺，在招商初期就需要对其品牌展示区域做一定的规划，利于提高商家进驻积极性。其中区域做一定的规划，利于提高商家进驻积极性。其中项目西、北两个主要入口特别需要进行有序的规划。项目西、北两个主要入口特别需要进行有序的规划。内部广告位内部广告位项目由于位置的局限性，主要客户群体为小区内的居民及办公项目由于位置的局限性，主要客户群体为小区内的居民及办公人群，但目前以上人群的入驻率

16、较低，无法达到理想的消费客人群，但目前以上人群的入驻率较低，无法达到理想的消费客流量，故在前期给予流量，故在前期给予1 1年半的免租期（预计项目入住率将在年半的免租期（预计项目入住率将在1 1年年半后达到成熟稳定）半后达到成熟稳定）由于网球场位于超市规划部分，无法被超市所利于，故可纳入健由于网球场位于超市规划部分，无法被超市所利于，故可纳入健身中心经营区域，免费提供使用，但需由对方负责保养维护，可身中心经营区域，免费提供使用，但需由对方负责保养维护，可收取适当的维保金保证球场的正常运作。收取适当的维保金保证球场的正常运作。单元商家推荐单元商家推荐业态业态合润资源及目标拓展商家合润资源及目标拓展

17、商家超市超市华润万家、华联超市、家乐福、沃尔玛、麦德龙、三江超市、乐购、华润万家、华联超市、家乐福、沃尔玛、麦德龙、三江超市、乐购、好又多、欧尚好又多、欧尚健身中心健身中心一兆韦德、宝力豪金领汇健身俱乐部一兆韦德、宝力豪金领汇健身俱乐部 、汇力健身俱乐部、西格健、汇力健身俱乐部、西格健身中心、良子健身、新舒华健身俱乐部、身中心、良子健身、新舒华健身俱乐部、 贝斯特健身俱乐部、凯贝斯特健身俱乐部、凯旋之星健身俱乐部旋之星健身俱乐部 咖啡会所咖啡会所蓝卡咖啡、蓝卡咖啡、sprspr咖啡、圣巴里咖啡、卡迪利咖啡、两岸咖啡、上岛咖啡、圣巴里咖啡、卡迪利咖啡、两岸咖啡、上岛咖啡、意卡菲咖啡、意卡菲 、欧

18、尚雅迪、欧尚雅迪休闲会所休闲会所佳优子、美丽田园佳优子、美丽田园spaspa、琉璃时光、琉璃时光spaspa、克丽缇娜、玛花纤体、宁、克丽缇娜、玛花纤体、宁波路易芬尼国际名缓波路易芬尼国际名缓spaspa、百莲凯美容、百莲凯美容spaspa连锁、可诺丹婷国际美连锁、可诺丹婷国际美颜美体连锁、佐登妮丝、颜美体连锁、佐登妮丝、1978 nail spa1978 nail spa合作条件合作条件1 1、代理周期为、代理周期为1212个月，代理佣金按个月，代理佣金按1 1个月租金计算，乙方按月个月租金计算，乙方按月向甲方结算佣金。向甲方结算佣金。2 2、为鼓励乙方引进整层客户，对于写字楼、商业租赁整层面积、为鼓励乙方引进整层客户，对于写字楼、商业租赁整层面积成交的客户，甲方除按第成交的客户，甲方除按第1 1条支付乙方代理佣金外，甲方另外追条支付乙方代理佣金外，甲方另外追加加0.30.3个月的月租金作为给乙方的奖励。对于租赁二层以上（含个月的月租金作为给乙方的奖励。对于租赁二层以上（含二层）成交的客户，甲方除按第二层）成交的客户，甲方除按第1 1条支付乙方代理佣金外，甲方条支付乙方代理佣金外，甲方另外追加另外追加0.50.5个月的月租金作为给乙方的奖励。个月的月租金作为给乙方的