天津欧乐时尚广场产品定位报告33页

1、l o g ol o g o欧乐时尚广场欧乐时尚广场产品定位报告产品定位报告l o g ol o g o版块版块项项 目目 介介 绍绍1业业 态态 定定 位位2招招 商商 开开 展展3租租 金金 收收 益益4l o g ol o g o项目介绍项目介绍v滨江道商业街 天津现代商业的发源地天津现代商业的发源地 以劝业场为代表，20年代末滨江道已成为中外商铺云集之地，历经百年辉煌不衰，确立中国北方商阜的地位。 天津商业最密集的地区天津商业最密集的地区 在1200米的商业街上，近万家国际、国内知名品牌商铺汇聚于此。 天津人流最旺的商业街天津人流最旺的商业街 全街日均客流量达到50万人次，双休日和节假

2、日高达100万人次，主力消费群为1535岁的青年群体。据统计2006年全街年销售额累计已突破100亿人民币，主力消费群体占70%以上，消费客单价约100500元。l o g ol o g o项目介绍项目介绍v滨江道商业街 麦当劳、肯德基指数最高的地区麦当劳、肯德基指数最高的地区 周遍共达6家麦当劳、肯德基，指数全市之最，全国之首。 天津商铺租金最高的地区天津商铺租金最高的地区 2007年滨江道商铺最高的租金已达到1300020000元/平方米/年。 坐镇交通网络枢纽坐镇交通网络枢纽 项目周边84条公交线路汇聚于此，紧邻地铁1#线3#线交汇站（营口道站）。l o g ol o g o业态定位业态

3、定位v周边商业分析商场名称商场名称业态定位业态定位主力客群主力客群经营模式经营模式经营走势经营走势劝业场百货3565岁联营中原百货百货3555岁联营米莱欧百货3050岁联营滨江商厦百货3565岁联营友谊新天地百货+产权商铺2545岁联营+租赁麦购休闲广场百货+产权商铺1535岁联营+租赁乐宾百货百货2545岁联营+租赁美美百货百货3555岁联营伊势丹百货百货2540岁联营津乐汇百货1535岁联营新华路新华路/河北路河北路/赤峰道赤峰道（正在规划拆迁中）（正在规划拆迁中）产权商铺1536岁自营+租赁l o g ol o g o周边商业项目竞争分析：周边商业项目竞争分析：麦购休闲广场麦购休闲广场

4、号外号外八里台文化八里台文化市场市场 淘宝街淘宝街133 gogo 佰秀街佰秀街 地理位置滨江道南京路复康路新华路和平路福安大街面积38000平方米、五层16000平方米、五层12000平方米、四层10000平方米，十二层10000平方米，三层15000平米，二层经营业态1.2层品牌店 3至5层个性店5层部分餐饮店1层运动品牌店2至四层个性店5曾餐饮店个性店4层部分餐饮店1至6层个性店7层餐饮8-11层娱乐个性店个性店经营状况良好不佳良好不佳不佳1月18日开业日客流量平日：1万人假日：2-3万人平日：3千人假日：5千人平日：6千人假日：1.5万人平日：2千人假日：6千人平日：3千人假日：6千人

5、平日：4千人假日：8千人租金8-35元/平米/天8-15元/平米/天6-15元/平米/天1.5-15元/平米/天6.5-15元/平米/天9-10元/平米/天l o g ol o g ol o g ol o g o商业定位商业定位业态主题室内立体商业街（青春、运动、休闲、时尚、个性、前沿）主客群青年人 15-35岁经营类别集服装、服饰、鞋、包、饰品、水吧、运动产品、户外产品、 数码产品、快餐、网吧、电子游艺城、健身房、艺术摄影、美容美发、 ktv等休闲娱乐设施于一体的大型室内立体商业街l o g ol o g o欧乐时尚广场的整体定位欧乐时尚广场的整体定位l o g ol o g o10 我们的

6、主要战略合作伙伴我们的主要战略合作伙伴 l o g ol o g o 我们的主要战略合作伙伴我们的主要战略合作伙伴-个性店个性店l o g ol o g o招商开展：招商开展：团队介绍团队介绍项目架构：总经理总经理招商部招商部行政人事部行政人事部物业部物业部 招商部招商部企划部企划部l o g ol o g o招商开展：招商开展：团队介绍团队介绍成功案例： 团队人员主要运作于特色店经营为主 的商业地产项目，从前期的市场开发、销售、招商到后期的营运管理等环节。成功运作了麦购休闲广场、八里台新文化市场、淘宝小镇，以上项目至今仍保持良好的经营状态。 l o g ol o g o招商开展：招商开展：团

7、队介绍团队介绍成功案例：v麦购休闲广场 面积：36000平方米 楼层：地下1层 地上5层 2006年租金收缴：9000万元 2007年租金收缴：1亿元成功案例成功案例l o g ol o g o招商开展：招商开展：团队介绍团队介绍成功案例：v八里台文化市场 面积：48000平方米 楼层：地上4层 2006年租金收缴：7000万元 2007年租金收缴：8000万元l o g ol o g o招商开展：招商开展：团队介绍团队介绍外联开展 经过对于滨江道商圈内的4年工作经历，在与政府职能部门的长期交往的过程中，建立了一定的工作业务渠道。尤其是在运营麦购休闲广场期间，和政府职能部门的配合工作是愉快和和

8、谐的。l o g ol o g o招商开展：招商开展：项目优势项目优势swotswotl o g ol o g o分析分析1001和和360地段地段人气人气l o g ol o g o优势优势交通交通地段地段商圈商圈客群客群人流人流关键点关键点项目优势项目优势l o g ol o g o规划规划规划规划首家纯个性消费场个性个性另类另类整蛊整蛊时尚时尚前卫前卫独有独有l o g ol o g o经营理念经营理念项目打项目打破传统的商业格局，将空间，破传统的商业格局，将空间，景观巧妙结合，融入独特的主题文化，形景观巧妙结合，融入独特的主题文化，形成街区立体化购物一体化的全体验商业成街区立体化购物一

9、体化的全体验商业街街立体化的商业街，店中店的经营模式，立体化的商业街，店中店的经营模式，构成了欧乐的全体验购物环境，打破了原构成了欧乐的全体验购物环境，打破了原有商场僵硬布局，彰显出个性店铺的形象有商场僵硬布局，彰显出个性店铺的形象，让每一层，每一个店铺都占据经营优势，让每一层，每一个店铺都占据经营优势 由呆板平面到三维立体空间，由传统由呆板平面到三维立体空间，由传统布局到细节自然的规划，让每一位进入欧布局到细节自然的规划，让每一位进入欧乐的消费者享受到物质与精神、空间与时乐的消费者享受到物质与精神、空间与时间、购物与娱乐的完美结合间、购物与娱乐的完美结合l o g ol o g o数据数据

10、v我项目对特色店店铺资源需求量约1000组，自招商接待工作开展至今，累计登记客户已经达到2000余组，为资源需求量2倍。v累计餐饮登记客户300组，主要登记楼层为首层和顶层v娱乐品项有钱柜（ktv），电玩城v运动主题馆有运动100，申格体育，宝盛道吉，北京锐利l o g ol o g o招商原则招商原则稳定性稳定性长效性长效性安全性安全性l o g ol o g o.招商目标招商目标本地外埠功能l o g ol o g o品类品类男、女、休闲品牌男、女、儿童成人快餐l o g ol o g o洽谈商家洽谈商家计划引进在七层屈臣氏屈臣氏麦当劳麦当劳钱柜钱柜电玩城电玩城计划引进在首层计划引进在八层

11、计划引进在首层l o g ol o g o业态分析业态分析v 娱乐类： 1、引进ktv经营模式，填补滨江道该类项目的业态空白，从而达到吸引滨江道客流的目的。 2、大型电玩城的进驻，主要为青少年提供一个规范的消遣娱乐场所，并促进本商场客流的增加，使本项目成为名副其实的复合商业模式。l o g ol o g o业态分析业态分析v 餐饮： 针对6层，采取精品店与档口式餐饮相结合的经营模式，以中式快餐为主，西式为辅的产品定位。达到与其它商业错层式经营目的，更好的满足现有滨江道消费群体的消费习惯。l o g ol o g o业态分析业态分析v 名品运动城： 引进运动主题馆，适应滨江道广大青少年购物群体，

12、有效的抓住二零零八奥运年的市场机遇。为欧乐立体商业街又增添了一个亮点。l o g ol o g o业态分析业态分析v 个性店： 就目前滨江道整体消费客群进行分析后得出，主要的消费群体为1528岁的8090后的青少年。他们追求的是标新立异，特立独行的生活模式。因此个性店应运而生，借此，我们将要给这些群体提供一个最合适的个性店立体商业，充分满足他们的购物需求。 l o g ol o g o 类别面积（平方米）面积（平方米）租金标准租金标准月租金月租金 预计年收益预计年收益 位置位置建筑建筑 使用使用元元/ /日日/ /平平方米方米元元/ /月月 第一年第一年08.07.1-08.07.1-09.0

13、8.3109.08.31 第二年第二年09.09.01-09.09.01-10.08.3110.08.31第三年第三年10.09.01-10.09.01-11.08.3111.08.31一层外铺滨一层外铺滨888 444 41 553,705 6,644,460 7,508,240 8,334,146 一层外铺陕一层外铺陕836 418 27 343,283 4,119,390 4,654,911 5,166,951 一层外铺长一层外铺长880 440 19 254,283 3,051,400 3,448,082 3,827,371 一层一层2,940 1,470 22 983,675 11,

14、804,100 13,338,633 14,805,883 二层二层4,428 2,214 17 1,144,823 13,737,870 15,523,793 17,231,410 三层三层4,432 2,216 13 876,243 10,514,920 11,881,860 13,188,864 四层四层4,432 2,216 11 741,437 8,897,240 10,053,881 11,159,808 五层五层4,432 2,216 9 572,928 6,875,140 7,768,908 8,623,488 六层六层4,432 2,216 7 438,122 5,257,460 5,940,930 6,594,432 七层七层4,432 2,216 5 337,017 4,044,200 4,569,946 5,072,640 八层八层4,432 2,216 3 202,210 2,426,520 2,741,968 3,043,584 负一层负一层4,400 1,200 6 219,000 2,628,000 2,969,640 3,296,300 负二层负二层4,400 1,500 欧乐时尚广场租金收益表欧乐时尚广场租金收益表l o g ol