年江西靖安县雷公尖乡地块策划报告43页

1、靖安县雷公尖乡地块策划报告2010年9月（对内分析）（对内分析） 区位规划篇 市场分析篇 项目市场定位篇 企业简介篇 产品初步建议篇 经济利益估算篇区位规划篇区位规划篇 宜春，赣西中心城市之一，宜春市位于江西省西北部，全国第一批生态试点城市之一。宜春市北毗九江市与湖南浏阳市，东接南昌、抚州，南连新余、吉安，西邻萍乡市。全市总面积18669平方千米，总人口为540.61万人。 宜春市交通便利，境内京九铁路纵贯南北，浙赣复线横卧东西；以赣粤、沪瑞、大广高速公路和320、105国道为主骨架的公路网络基本形成；袁河、锦河直入赣江，水路航程千余公里。 宜春市概况 宜春山水环绕，是江南地貌的典型代表，72

2、平方公里中心城区范围内就有15.7平方公里的山体和水面，素有“山明水秀、土沃泉甘、其气如春、四时咸宜”之美称。 到2010年，宜春中心城人口达到50万，建城区面积60km2，按照“一核（宜春中心城）、三轴（中心城-万载、中心城-彬江、中心城-西村）、五组团（温汤、彬江、三阳、湖田、西村）”的城市总体结构发展策略。宜春市城市规划靖安县概况 靖安县位于江西省西北部，东界安义，南邻奉新，西毗修水，北倚武宁、永修；其位于宜春市最高点，素有“八山半水一分田，半分道路和庄园”之称；峰峦层叠，木竹繁茂，气候温和，雨量充沛，山川毓秀，风景秀美，其中三爪仑风景区是国家aaaa级旅游风景区、江西唯一的国家示范森林

3、公园。 全县国土面积1377.49平方公里，辖5镇6乡74个行政村，人口14万。 距省会南昌80公里，至昌北机场56公里，离开放型口岸九江175公里，离昌九高速公路49公里。安义县昌北机场 靖安县三爪仑风景区三爪仑国家森林公园是江西省唯一的国家级示范森林公园，位于靖安县境内，公园总面积32万亩。三爪仑地灵人杰，文化底蕴深厚，有许多历史悠久的文化古迹。有碧波荡漾、四季如画的盘龙湖水上乐园，巍峨峻拔的天崖山，曲径通幽的南山幽谷，峰环如屏的洪屏狮子口，吐珠溅玉的白水洞瀑布，翠竹密布的太平洲康乐园，巨蟒成群的蛇林，遮天蔽日的原始森林。景区森林覆盖率95.7%，生态环境一流，全国名列前茅，有绿色宝库之称

4、；负氧离子含量高达10万个/cm3以上，空气清新，全国罕见，对人体健康大有裨益，又有天然氧吧之称；年平均气温13.7-17.5，舒适宜人，更有休闲胜地之称。景区内层峦叠嶂、林海茫茫、古木参天、怪石密布、清潭飞瀑、湖光山色十分迷人。靖安县规划 近期用地规模5.3平方公里，远期为8.7平方公里，城市规划区包括双溪镇、香田乡、雷公尖乡的行政范围为121.28平方公里，城市总体布局形成“二个中心、三个工业区、三个居民区”的形态。 城市的总体发展理念，强调城市功能定位的特色，坚持“生态立县、工业强县、旅游兴县、林果富县”的发展道路，充分发挥城市的作用和区位比较优势，积极吸引资金和技术，调整产业结构，尊重

5、历史，延续文脉，保护城市的人文特色，提高区域地位的根本，增强城市的吸引力，促进全县国民经济快速健康发展。项目地理位置 靖安县雷公尖乡项目所在地距离南昌市区约80公里，目前驱车行驶时间约为1.5小时左右；距离宜春市区150公里，约2.5小时左右；项目地理位置较偏远，主要公路建设尚未完善，因此主要市区至项目所在地，还是存在交通不便利交通不便利的现实原因。 地块位于靖安县雷公尖乡政府对面，三爪仑旅游风景区的入口处，背靠群山，前方有一小水库。拥有良好的自然景观和生态环境。 但由周边环境可见，除乡政府外，并无其它建筑物，如宾馆、餐馆等生活配套，因此周边环境配套除生态景观外，均难以支持项目发展。项目周边环

6、境【小结】【小结】l 项目隶属宜春市靖安县雷公尖乡地块，但靖安县距离宜春市区距离较远，属于宜春市东北角最偏的位置最偏的位置。l 项目所处靖安县雷公尖乡，虽位处乡政府对面，是三爪仑风景区入口，但周边环境过于偏僻，以山林田地为主，生活配套不足生活配套不足。l 根据项目距离昌北机场及省会南昌的交通问题交通问题，为项目开发及宣传带来很大一个难题。市场分析篇市场分析篇【分析】【分析】 2010 年上半年新增供应量为 128.17 万平方米，环比 09 年下半年上涨 3.61%，同比09 年上半年上涨 34.2%，09年疯狂的市场成交和较低的新增供应，使得存量快去化，10 年上半年以 4 月新政为分水岭，

7、新政之前开发商捂盘惜售伺机涨价，供应量位于低位，而新政后，开发商欲在政策产生效应之前抢占市场最后一份蛋糕，纷纷加推。从而使得 10年上半年新增供应较09年有所上涨。南昌市房地产市场情况（供应量分析）2008 2008 年上半年至年上半年至20102010年上半年南昌市商品住宅供应量走势图年上半年南昌市商品住宅供应量走势图 【分析】【分析】 2010 年上半年成交量为 121.99 万平方米，环比 09 年下半年下降 35.77%，同比09年上半年下降 49.3%，总体来看今年上半年成交量已从去年疯狂的市场中回归理性，但下降的原因分为两个节点，4 月新政之前，成交量是由于存量和新增供应量的收缩影

8、响成交量，而新政后，市场观望气氛逐渐浓厚，成交量受调控影响进一步加大。南昌市房地产市场情况（成交量分析）20082008年上半年至年上半年至20102010年上半年南昌市商品住宅成交量走势图年上半年南昌市商品住宅成交量走势图【分析】【分析】 2010 年上半年成交均价为 5385 元/平方米，环比 09 年下半年上涨 6.7，同比 09 年上半年上涨 23.54%，09年成交市场的疯狂，也促使价格的上涨，09 年下半年整体市场价格已有明显上涨，而 2010 年上半年价格上涨之势愈演愈烈。这也正是促使政府进行有史以来最严厉调控的导火线。而新政后中低端市场受到较大影响，高端市场在一个时间段疯狂成交

9、更是促使 2010 年上半年的价格成为 08年以来的最高点。南昌市房地产市场情况（成交均价分析）20082008年上半年至年上半年至20102010年上半年南昌市商品住宅成交均价走势图年上半年南昌市商品住宅成交均价走势图【小结】【小结】 南昌市近期的住宅市场供应量较去年有所增长、成交量有所下降、成交均价相对平稳；总得来看，南昌市住宅市场虽受新政南昌市住宅市场虽受新政有所影响，但还是存在较大的发展空间。有所影响，但还是存在较大的发展空间。靖安县房地产市场供应量情况案名：蔚蓝嘉园地址：江西靖安东门文化广场西侧占地面积：115000平方米容积率：2.2总户数：1500户销售均价：2400元/平米主力

10、面积：100平米销售情况：一期7万平米100% 靖安县目前在售唯一楼盘是位于东门文化广场西侧的“蔚蓝家园”，项目占地11.5万平方米，也是靖安县目前规模最大的楼盘。项目是否有做纯住宅产品的可能？【小结】【小结】根据靖安县目前市场供应量情况、靖安县人均收入水平，及全县仅根据靖安县目前市场供应量情况、靖安县人均收入水平，及全县仅 14 14 万人口的实际情况来看，万人口的实际情况来看，本地块不适宜做普通住宅产品。本地块不适宜做普通住宅产品。分析：分析：靖安县总人口14万，靖安工业区入驻企业40余家，外来人口不足8000人。考虑其 城镇化水平的发展，对房地产的刚性需求较容易饱和。靖安县农民人均收入0

11、.4万，购买力及消费能力有限。房价的上涨空间狭窄，升值潜力不大。高附加值的产品，靖安居民尚不具备消费力。项目是否有做纯旅游产品的可能？旅游地产（度假型高档社区）旅游地产（度假型高档社区）-开发条件开发条件开发的条件内容地块审视丰富的自然景观资源拥有国家级自然景区国家4a级景区高档完善的配套设施如高尔夫球场、高档会所、游艇俱乐部等身份象征的配套。不具备，即使投入建设成本以及营销成本巨大；周边的消费水平未能跟上其发展。与市区快速连接的交通条件1小时以内1小时以上充足的客流量年客流量达500-800万人次100万人次以下【小结】【小结】从旅游地产的开发条件来看，本项目在交通、配套、客源等方面与从旅游

12、地产的开发条件来看，本项目在交通、配套、客源等方面与 真正的旅游型产品还有较大差距。真正的旅游型产品还有较大差距。旅游地产旅游地产-经济条件经济条件城市人均收入城市人均收入南昌市1.9万元九江市1.8万宜春市0.8万元靖安县0.4万 【小结】【小结】从目前南昌及周边城市的人均收入及消费水平能力来看，发从目前南昌及周边城市的人均收入及消费水平能力来看，发展旅游地产的时机并不成熟。旅游地产成熟的地区如长三角、海南岛等地，城展旅游地产的时机并不成熟。旅游地产成熟的地区如长三角、海南岛等地，城市的人均收入均突破市的人均收入均突破2.52.5万元。万元。 因此，本项目不适合做旅游型度假产品。因此，本项目

13、不适合做旅游型度假产品。项目市场定位篇项目市场定位篇 本项目不适宜做普通住宅产品及旅游型本项目不适宜做普通住宅产品及旅游型度假产品，那么项目可以做什么类型的产度假产品，那么项目可以做什么类型的产品呢？品呢？老年公寓发展的契机据南昌市统计局公布的一组统计数据表明，南昌市已进入了老龄化城市。南昌市现有60岁以上老人约51万，占总人口的118，65岁以上老年人约32万，占总人口数的74，并且每年以38的速度递增 。近年来，南昌老年公寓项目不断涌现，较为成功的是位于南昌新建县的中华情老人公寓项目。以及目前南昌正在青山湖区耗资5亿打造一个星级的老人公寓。虽然老年公寓不断涌现，但仍供不应求，特别是高端老年

14、公寓的稀缺，较难满足部分高收入人群的需求。 目前南昌市包括福利性质的老年公寓共有16家，未来养老机构竞争激烈。名称名称地址地址南昌中华情老年公寓南昌市长堎镇新建县文教西路1699号南昌湾里区善听养老院湾里区爱民路2号(原湾里老二中校址内)南昌市社会福利院洪城路909号东湖区社会福利院庐山南大道166号西湖区社会福利院象湖乡十里庙村青云谱区社会福利院京山老街43号安义县社会福利院安义县曹操山南昌爱心托养院洪城路919号南昌市老年颐养中心洪城路909号西湖区夕阳红老年公寓丁公路89号西湖区绿源老年公寓朝阳洲团结路10号南昌市永泰老年公寓二七南路10号东湖区董家窑安康老年之家东湖区永外正街336号青

15、云谱区老年幸福院南莲路101号南昌和谐情敬老院青云谱区熊坊村南昌缘爱老年公寓东湖区董家窑路油脂化工厂附近南昌普通老年公寓情况“中华情”老年公寓地理位置：地理位置：中华情老年公寓项目坐落在江西省南昌市新建县长堎镇工业一区项目定位：项目定位：中华情老年公寓是南昌市长堎镇政府投资兴建的江西省首家系统、 专业服务国内外中老年朋友的高尚社区。 中华情老人公寓租赁价格表中华情老人公寓租赁价格表房型面积价格（人）双人标准房40580双人标准房带阳台60780双人套房80980 中华情老人公寓按单间2人标准，平均每间房的单价为1600元/月。提供洗衣打扫服务。1600元/月不含餐饮费。“中华情”老年公寓租赁情

16、况本案与中华情老年公寓比较本案与中华情老年公寓比较中华情老人公寓中华情老人公寓本案本案地理位置距市区地面道路约30分钟距市区约1.5个小时占地规模2万余平米近20万价格定位中高收入人群【分析】【分析】 从入住中华情老年公寓的客源层面，明显可以看 出其客源特点。中高收入人群是目前老年公寓的中高收入人群是目前老年公寓的 主要消费人群。主要消费人群。干部、知识份子占了大部分，他 们对精神层面的需求更为重要。【分析】【分析】从本案的立地条件来看，区位优势区位优势不明显不明显，如何在同类产品的竞争中脱颖而出，是项目的关键所在。“中华情”老年公寓的客源情况【小结】【小结】南昌现有老年公寓虽然数量众多，但是

17、品质参差不齐，中高档的老年公寓产品受到消费者追捧。中高收入人群是目前及未来南昌老年公寓的主要消费人群。南昌老年公寓的消费人群以及本案与其他项目的区位差异，是本案的中高档老年公寓的重要定位因素。项目swot分析优势1、项目自身优良的自然生态环境；2、4a级三爪仑风景区入口处，乡政府对面；机会1、直达南昌市区的高速公路即将建成；2、开发公司的综合品牌实力；3、“老年公寓”产品的市场需求；劣势1、距离市区较远，交通不便；2、靖安县经济水平低、人口少；3、周边医疗配套不足；4、缺少度假疗养产品的支持；5、旅游配套缺乏；威胁1、项目规模大；2、三爪仑风景区的知名度不高；3、市场上同类项目的竞争；4、跨区

18、域的医疗保险无法解决；项目现实的客观条件：l 自然环境优越，4a级风景区入口l 项目整体规模较大l 距离市区较远，交通不便利l 周边旅游、医疗等配套缺失目标方向：l 生态居住环境l 老年人养生圣地l 便利的交通设施l 完善的医疗配备项目市场定位 华中地区规模最大的华中地区规模最大的中高档老年生态养生社区中高档老年生态养生社区产品初步建议篇产品初步建议篇产品内容aged apartment所谓aged即我们赋予产品所有老年公寓的特征。产品定位支撑aged建筑建筑aged规划规划aged户型户型aged景观景观aged空间空间aged配套配套aged商业商业aged教育教育aged医疗医疗aged

19、物业物业aged会所会所aged旅游旅游aged餐饮餐饮aged智能智能整体功能分区三大板块经济利益估算篇经济利益估算篇项目销售及租赁价格的制定1 1、南昌当地退休人员的社保情况、南昌当地退休人员的社保情况养老保险养老保险医疗保险医疗保险失业保险失业保险工伤保险工伤保险生育保险生育保险住房公积金住房公积金缴费基数缴费基数12851285128512851285-缴费基数缴费基数( (上下限上下限) )1285-64231285-64231285-64231285-64231285-6423100-1700公司缴费比公司缴费比例例20%6%2%0.40%0.80%12%个人缴费比个人缴费比例例8

20、%2%1%-12%备注备注缴费基数的核定标准： 1、月平均工资超过全市上年度月平均工资300的，按月平均工资的300核定； 2、月平均工资低于全市上年度月平均工资300的，按实际月平均工资收入核定缴纳社会保险的基数； 3、月平均工资低于全市上年度月平均工资60%,按月平均工资的60%核定。 基本养老金 一般有二部分组成:a.基础养老金（全省上年度在岗职工月平均工资a本人指数化月平均缴费工资）2缴费年限（含视同缴费年限）1b.个人账户养老金个人账户储存额个人账户养老金计发月数以及退休人员死亡后的丧葬费,抚恤金,供养直系亲属一次性救济金等.按照公司计算，南昌的近年的普通职工退休基本可以拿到按照公司

21、计算，南昌的近年的普通职工退休基本可以拿到20002000元元/ /月的退休工资。月的退休工资。国企及事业单位退休工资近国企及事业单位退休工资近2500-30002500-3000元元/ /月。月。2 2、南昌城市房地产销售及租赁价格、南昌城市房地产销售及租赁价格区域红谷滩南昌县青山湖东湖西湖青云谱新建县湾里价格85003800800085008200680038004500各区县房产的销售价格各区县房产的租赁价格区域红谷滩南昌县青山湖东湖西湖青云谱新建县湾里价格100030070020001500600500500现阶段南昌市中心地段及开发区的销售价格均为现阶段南昌市中心地段及开发区的销售价

22、格均为85008500元元/ /平米。高端房地产也基平米。高端房地产也基本在红谷滩及市中心开发。主力总价接近本在红谷滩及市中心开发。主力总价接近100100万左右。万左右。市中心的市中心的100100平米户型的租赁价格接近平米户型的租赁价格接近20002000元。元。3 3、南昌市老年公寓的租赁价格、南昌市老年公寓的租赁价格中华情老人公寓租赁价格表中华情老人公寓租赁价格表房型面积（平方米）价格（元/人）双人标准房（北向）40480双人标准房（南向）40580双人标准房带阳台（北向）60680双人标准房带阳台（南向）60780双人套房809804 4、本案老年公寓的租赁价格建议、本案老年公寓的租

23、赁价格建议房型房型配比配比面积（平方米）面积（平方米）价格（间）价格（间）单人标准房30%401800双人标准房30%602000套房30%902200豪华套房10%13025005 5、本案老年公寓的销售价格建议、本案老年公寓的销售价格建议一期一期50%50%老年公寓出售，保留老年公寓出售，保留50%50%作为自有物业。作为自有物业。找到合理总价的空间找到合理总价的空间按照靖安当地房产市场销售价格及南昌市等区域的消费水平，我们建议：按照靖安当地房产市场销售价格及南昌市等区域的消费水平，我们建议：销售均价为销售均价为30003000元元/ /平米；平米；按项目一期按项目一期150150亩（即亩（即1010万平米）开发；万平米）开发；项目项目50%50%的总销金额约为的总销金额约为1.51.5亿元。亿元。项目一期项目一期50%50%作老年公寓租赁，即作老年公寓租赁，即5 5万方。万方。根据老年公