04老年地产研究顾问部

1、老年地产研究2013年4月 顾问部报告提纲part1北京老年地产现状part4案例part2打造老年地产的条件part3打造老年地产的标准part 1 北京老年地产现状老年地产宏观背景老年人口增长p2000年到2009年北京市60岁及以上常住老年人口复合增长率4.9%，同期常住人口复合增长率仅2.8%养老机构入住率及吸纳数逐年上升p 2001-2009年间入住养老机构的人数，年均复合增长率达到13%，远高于老年人口增长的速度；p2001年每万名老人入住68人，2009年每万名老人入住120人，增长近一倍，未来养老市场需求增长乐观；p截至2009年底，全市养老机构床位使用率57%p平均每年新增吸

2、纳的床位数为2468个；2009年全年床位吸纳数为6563个，为近年最高。p北京本地老人入住居多，女性相对占较大比例p政府办机构医疗条件完善，收治的需护理老人比例大大高于民办机构整体市场入住人群情况北京市1990年进入老龄化社会，养老问题备受关注，随着社会养老观念的转变，在政府大力支持下，近几年老年地产迅速发展9101612581413261811972115112034北京中高端养老机构多分布在五环以外，周边环境较好17项目名称运营模式丰台区王佐老年综合服务中心政府办香山老年公寓政府办平谷老年公寓政府办北京汇晨老年公寓政府办太阳城银龄老年公寓社会办北京英智老年公寓社会办康梦圆国际老年公寓社会

3、办新秋老年公寓社会办圣泽峰老年公寓社会办太申祥和山庄社会办政府办占比40%社会办占比60%p 目前社会办养老地产正逐渐成为中高端养老项目的主流运营模式：近年诸多开发商将目光投向老年地产，社会投资兴办老年公寓逐渐增多近 年 北 京 高 端 项 目 严 格 控 制 规 模 ， 平 均 建 筑 面 积 1 7 5 9 0 平 方 米 ，平 均 容 积 率 0 . 8 ， 项 目 更 加 注 重 其 配 套 和 服 务平均建筑面积：17590平方米目前北京各老年地产项目体量均较小，平均建筑面积17590平米老年地产项目多为公寓类型，户型仍以单人间、双人间为主伴随着我国人口进入老龄化，养老问题逐步引发社

4、会关注，养老地产借势迅速发展近年北京老年地产项目逐渐增多，但个项目体量均较小，开发商更注重项目配套和服务的打造目前老年地产项目物业类型仍然以公寓为主，主流产品户型为单人间和双人间小结：part 2 打造老年地产的条件外部环境的条件：政策利好，政府大力支持，人口老龄化加剧 地区经济发展必须达到一定水平 社会保障体系完善 政府政策、资金大力支持社会条件 老年人口达到一定数量 人口老龄化加剧 传统的养老观念得到改变人口条件经济实力雄厚无短期回款目标老年社区建设对开发商资金实力要求较高，总成本投入约为一般社区建设的45倍，建设周期较长，短期内无法快速回款，后期运营成本也较高开发商自身条件：经济实力强，

5、短期内能注入大量资金，有较强的资金周转能力开发商自身条件：熟知老年人居住需求，明确项目定位，充分考虑不同阶段老年人的不同需求关注点part 3 打造老年地产的标准专业护理团队，为老人提供优质服务及时处理各项小区内事务，为老人提供各种便捷服务建筑风格：有生活气息，营造家的感觉，区别于社会福利机构空间结构：紧凑、通风、明亮、防火室内配套：空间（消除室内高差）、装置（设置扶手、地面防滑）、 设备（紧急通报系统、安全电热源）、家具、卫生器具 的尺寸方面符合老年人的身体特征交通便利、环境优美、安静规划设计配套设施医疗：完善的医疗配套，独立的医院休闲：绿化、喷泉、亭子、长廊等用来休息、交谈的安静场所、为

6、老人或残疾人提供行进、散步、晨练场所娱乐：老年活动中心、老年大学、棋牌中心等无障碍设计的绿地、坡道、电梯厅、洗手间等住宅区采用人车分流的道路系统、以保护老龄人的行动安全为基础室外环境专业服务物业管理区位选择打造老年地产的标准硬 件软 件建筑形式：以多层公寓形式为主，部分独栋别墅及四合院形式将府庄园什刹海宁心园老年公寓太阳城银龄老年公寓汇晨老年公寓硬件打造空间结构：空间紧凑，室内明亮，通风良好，面积为40左右夫妻间单人间夫妻间双人间硬件打造防滑踏步室内配套：消除室内高差，合理设置楼梯踏步尺寸和照明位置楼梯踏步尺寸：对于老年人踏步高应该在16mm以下，踏步顶面宽应在30mm以上，踏步立面缩进尺寸应

7、在2mm以下，否则容易绊倒老人。楼梯踏步防滑：楼梯踏步表面应选择防滑材料。楼梯照明：注意隐藏光源，不能直射人眼。照明光源应该采用多灯形式，以防止踏步表面出现阴影或自身的投影。最理想情况是设置地灯。硬件打造室内配套：设置楼梯扶手，各通道内应全无障碍扶手设置：在楼梯起始处，扶手端部应该延长200mm以上，否则易发生危险。可设置为双层扶手。扶手端部应向墙壁或下方弯曲，以防止老人勾住衣袖绊倒。 轮椅使用：各处的入口和通道，必须全无障碍，地面若有不同高度，必须加设斜道、升降台或升降机等。硬件打造室内配套：房间内均配备独立卫生间及老人专用设备老人手和手臂的力量和灵活性都有所下降，因此水箱冲水阀应当选用便于

8、施力的杠杆式手柄。老人存在起身困难的障碍，因此坐便器坐圈可以较正常情况适当调高所有地面，都使用防滑地砖，而且必须有扶手杆设置硬件打造医疗配套：24小时无缝对接医疗护理，为护理型老人提供全天候的专业护理服务和安全保障。硬件打造娱乐配套：供老年人学习、休闲健身等设备图书室健身室娱乐室温泉水疗硬件打造小桥流水凉亭室外休闲：绿化、喷泉、亭子、长廊等用来休息、交谈的安静场所、为老人或残疾人提供行进、散步、晨练场所果树绿化凉亭小桥流水硬件打造专业服务：每位老人都有专业贴身护理团队，提高老人生活质量专业贴身护理团队包含健康鉴定师、康复指导师、营养师、心理辅导师、护理师、生活指导员、医生、护士、养生顾问等专业

9、护理人员，让老人得到全方位的的国际化品质服务，全面提高老年人的生活质量。医师护士营养师康复师养生顾问健康鉴定师心理辅导护理师软件服务专业护理人员细致入微软件服务part 4 案例汇晨老年公寓p 地理位置：北京汇晨老年公寓位于北京昌平区北七家，立汤路以东。p 项目定位：向老年人提供养老生活服务的大型综合性社会福利设施。汇晨老年公寓是北京市老年社区的一期工程，属国内首家具有国际水平的老年社区。p 服务理念：科学、人文、健康、尊严p 建设规模：一期占地147亩，建筑规模约3万平方米，于2007年底投入使用；288套房，712个床位p投资主体：汇晨老年公寓（项目一期）由北京福彩基金会投资建设，项目投资

10、额约1.7亿p经营主体：北京市老年社区筹建办公室委托经营管理的“北京市老年社区” 服务品牌p合作团队：护理机构由日本来福宫集团创始人与北京汇晨阳光投资管理有限公司合资而成，前者是日本大规模、高档次的养老服务机构之一，具有20多年的历史，在东京有42家老年公寓，具有专业的护理技术及成熟的运作经验优美的环境：中心区有大量绿地和水系，绿化率高达45%u项目一期建筑规模3万平方米，占地9.8万平方米，整体容积率0.3，项目建筑设计为4层板楼，中心区布置大量的绿地和水系，方便老人室外活动u园区种植70余种苗木，30多种花卉，绿化率高于45%标准间建筑面积：48.6平方米标准套间建筑面积：80平方米豪华套

11、间建筑面积：112平方米项目所有房间均朝阳设计，楼体进深较小，北侧为走廊由于项目定价较高，主力户型以48.6平米标准间为主，配有少量的标准套间及豪华套间。户型设置：房间朝阳设计，以48.6平米标准间为主室内装修：简单温馨，卫生间设计充分考虑老年人的需求每位老人随身携带身份识别卡（集身份认证、刷卡消费、门禁出入管理、救助看护于一体。）当突发状况发生时，老人可以按下随身携带的身份识别卡上的紧急救助按纽，借助定位救护系统，与监控中心的值班人员取得联系。监控中心的值班人员即时对老人所在方位进行定位，并在电脑上即时查看到求助老人个人的健康状况、曾患过的疾病等相关信息。医护人员一般在两分钟内感到现场进行救

12、治，如果情况紧急，拨打999紧急救援中心，二十分钟内赶到现场进行救治。科技运用：每位老人随身携带身份识别卡，遇到突发状况发生时，老人可以按下身份识别卡上的“紧急救助按纽”求助丰富的休闲娱乐设施及活动u社区内拥有丰富多彩的休闲娱乐设施，其中包括：温泉康复中心、室内游泳池、综合运动馆、室内外网球场、门球场、健身房、棋牌室、台球、乒乓球、沙弧球等。除此以外社区专门设立了阅览室、书画室、网络教室、音乐室、活动室。u设区定期会举办门球比赛、歌舞晚会等活动，丰富社区老人的精神生活u根据访谈，设区内老人对环境及服务情况十分满意，唯一感到不满意的地方是还未建设社区医院及康复中心。标准间（48.6）小套间（65

13、.6）标准套间（80.5）大套间（112）押金（万元）标准费用床位/月趸交1年趸交2年标准费用床位/月趸交1年趸交2年标准费用床位/月趸交1年趸交2年标准费用床位/月趸交1年趸交2年543504002382852804858464663005796554463005796554410418038463678508046744470613056405394613056405394203850354233884780439842065800533651045800533651043035103229308944404085390754605023480554605023480550285026222508378034783326480044164224