LKZ哈尔滨某小的项目商业专项规划建议书

1、哈尔滨项目商业专项规划建议哈尔滨项目商业专项规划建议（2008.06.042008.06.04）1.项目概况项目概况2.项目商业开发环境评估项目商业开发环境评估3.项目商业产品初步定位项目商业产品初步定位4.项目商业产品规模预估项目商业产品规模预估5.项目商业产品业态组合方案项目商业产品业态组合方案6.项目商业产品各业态店铺物业交付要求项目商业产品各业态店铺物业交付要求7.项目商业产品商业空间布局建议项目商业产品商业空间布局建议8.项目商业产品商业业态布局建议项目商业产品商业业态布局建议9.项目商业产品开发策略建议项目商业产品开发策略建议3 31. 1. 项目概况项目概况 区位及主要经济技术指

2、标区位及主要经济技术指标p项目位置：项目位置：哈尔滨香坊区和平路与民生路交汇处原亚麻厂厂址。p规划功能定位：规划功能定位：该项目属哈尔滨市老工业基地改造项目，项目用地性质为居住用地。p项目主要经济技术指标：项目主要经济技术指标：用地面积：21.3524公顷总建筑面积：121.4013万平方米 其中：地上总建筑面积 92.731271 万平方米 地下总建筑面积 28.670075 万平方米 地上住宅建筑面积 87.5431 万平方米 地上公建建筑面积 5.18816 万平方米 其中 商服及超市 47580.55 平方米 配套公建 2621 平方米 托幼 1680 平方米 公建建筑面积(超市会所)

3、：35058 平方米其他类建筑面积(配套商业及其它服务设施)：5000 平方米车库（含设备用房）面积：24.6643 万平方米(含人防37000平方米)预计入住总人口：25200人预计开发总户数：7200户机动车停车位：7200（地下）4 41. 1. 项目概况项目概况 初步产品定位初步产品定位住宅产品定位：住宅产品定位：p产品定位：将该项目建设成哈尔滨市老工业基地改造项目的样板工程，打造成高品质的高尚居住社区，成为哈尔滨市独树一帜的高端产品。小区形象定位为欧陆风情，充分体现浓郁的地方文化氛围，强调诗意的栖居环境，配套设施完善，布局合理。p目标客户群：享受高尚生活品质、崇尚古典贵族气质、发展空

4、间巨大的都市新贵阶层。客群的年龄主要是2545岁，以公务人员、外贸、学院人士居多。他们受过良好的高等教育，是城市发展的生力军；上进心和事业心强，精力充沛思想活跃;工作处于稳定状态且有较大上升空间，有良好的个人收入或家庭经济背景支持。p建筑风格：欧陆风情、新古典主义风格。p产品种类：本项目提供住宅及商业、配套设施产品。其中住宅产品有875431.16平方米，占72.1%；商业产品有70305平方米，占5.79%；配套产品有268276.43平方米，占22.11%。p设地面停车位30个，住户停车均为地下停车，设三层地下车库。沿和平路布置商业。商业部分定位：商业部分定位：目前尚未形成成熟的商业规划定

5、位。5 52. 2. 项目商业开发环境评估项目商业开发环境评估项目区位交通环境：项目区位交通环境：p区位环境：项目位于哈尔滨四大主要城区香坊区，区域城市化水平相对较高，未来发展方向偏向高新产业基地，其经济发展、城市人口规模、人口素质与品质将有较大的提升空间。大区位发展环境较好。p空间区位：项目位于香坊区，北侧临近南岗区，属于城市主城区住宅密集区域。p交通区位：临近主要交通干道、周边路网体系相对成熟，公共交通体系相对完善，整体交通条件较好。p项目地块：项目占地大，地形规整，地势平坦、自然环境优越，对于住宅及商业开发均无障碍。项目商业发展环境：项目商业发展环境：p商业网络环境 商业地位较弱 本项目

6、属于哈尔滨市传统居住区域，处于哈市传统两大商圈道里商圈和南岗商圈之外，区位商业认知度较低，难以生成大型综合性商业设施。p商业竞争环境项目2公里范围内大型综合性商业配套有万达商业广场（14万平方米），沃尔玛、大洋百货、大食代美食广场、华纳国际影城和3c数码广场已经入驻，基本占据区域核心商业地位。该项目与本案商圈重合度较高，且无论从开发体量还是整体商业品质和氛围上均优于本案，对本案开发大型区域综合性商业项目造成了阻碍。项目周边多为住宅、教育机构和政府机构，为居住密集区，有培育社区型商业的良好条件及可行性。周边仅有一家大型集中性商业和两个超市，在没有竞争的同时也缺少商圈氛围。项目消费市场环境：项目消

7、费市场环境：p消费群数量：项目位于居住密集区，消费群数量可以保障。p消费群品质：由于项目周边多为老旧住宅区，居民消费能力不高，主要以日常生活消费为主，难以支持本项目做大型的商业项目。6 63. 3. 项目商业产品初步定位项目商业产品初步定位通过对项目商业开发环境评估，我们建议：通过对项目商业开发环境评估，我们建议：本项目商业产品总体经营定位：本项目商业产品总体经营定位：社区配套型商业设施社区配套型商业设施主要要考虑如下：p住宅开发规模巨大，有充足的人口消费总量为依托，风险低、收益快，有利于形成合理的居住和生活消费邻里社区体系；可提升项目形象和品质，提升住宅和商业设施价值。p区位的商业地位和认同

8、度低，本项目所在区域一直被视为较为理想的居住区，且南岗和道里两大商业中心区形成的双级商业网络体系在当地消费习惯中具有不可动摇的地位，中心区外大型综合性商业的发展一直受到严重束缚。因此，尽管本区域目前和未来发展定位依然是单一的居住区，住宅的人口规模庞大，具备发展城市副中心和社区商业中心的基础条件，但在本项目内建设大型商业设施仍将面临内较大的风险。p本项目容积率指标较高，若建设大型商业设施将会减少相当可观规模的住宅容量。在减少住宅的销售收入和商业较大的投入、较长的投资回报周期两种方案之间反差较大。通过以上几点考虑，获得本项目“社区配套型商业设施”的总体经营定位。7 73. 3. 项目商业产品初步定

9、位项目商业产品初步定位项目商业产品定位细化：项目商业产品定位细化：p总体经营定位：社区配套型商业设施（外向型）总体经营定位：社区配套型商业设施（外向型）p商业形象定位：高尚社区品质生活中心。p商业主题定位：以“居家”、“休闲”、”和谐”、“舒适”、“便利”等要素为商业主题素求点，倡导高尚社区居家消费新体验的概念。p商业功能定位：围绕居家生活消费的购物、餐饮、休闲、娱乐、服务等多项功能为一体的社区配套商业设施。p商业需求定位：以满足消费群日常生活需求为主，配备一定比例的就餐、享乐的精神需求业态。全面提升商品及商业设施的品质，为社区消费群提供满足其质与量双向需求的消费场所。p商业档次定位：中档中高

10、档；现阶段鉴于项目周边消费群体数量多但质量一般的现状，本项目商业部分的整体档次避免盲目拔高而导致消费力支撑不足。在适度超前的原则下，开发档次可设定为中档向中高档过渡的阶层。p商业氛围定位：营造便利、舒适、休闲、温馨的复合式消费空间。p目标客群定位：核心客群 本项目自身开发项目常住居民。 边缘客群 项目周边住宅小区常住居民。8 84. 4. 项目商业产品规模预估项目商业产品规模预估社区类型社区类型社区人口规模社区人口规模（人）（人）社区用地规模社区用地规模（公顷）（公顷）人均商业面积人均商业面积（m2）社区商业规模社区商业规模（m2）交通时间标准交通时间标准小型社区10000 以下15以下0.7

11、 以下7000以下步行10分钟以内中型社区中型社区100003000015600.7-1.0700030000步行步行20分钟以内分钟以内大型社区30000 以上60以上1.0 以上30000以上步行30分钟以内或骑车15分钟以内本项目住宅部分建筑面积约87万平方米，预计开发户数7200户，预计建成后可入住人口为25200人。根据社区商业规模设定标准及本项目开发规模，我们判定，本项目为“中型社区中型社区”，人均商业面积为人均商业面积为0.70.7平方米左右平方米左右，总体商业部分开发面积应限定在1800018000平方米左右平方米左右，最多不超过25000平方米。由于本项目周边现状商业发展环境

12、并不乐观，消费群结构虽以数量取胜，但整体品质不高，因此，商业部分开发秉持适度适度原则原则，以保证未来经营收益。不同社区类型，商业面积设定标准：9 95. 5. 项目商业产品业态组合方案项目商业产品业态组合方案本项目商业部分适宜开发面积为18000-25000平方米。暂设定本项目的商业开发面积为20000平方米。本项目业态组合面积配备表：业态类型业态类型单店建筑面积（平方米）单店建筑面积（平方米）店铺数量（家）店铺数量（家）该类业态建筑面积合计该类业态建筑面积合计（约，平方米）（约，平方米）购物超市（主力店）300013000购物便利店50-1503-4500购物食杂店50-10010-1290

13、0购物蔬果店30-1008-10400购物鲜花店30-802-3150购物茶叶店50-1502-3200购物儿童/孕婴用品专卖店40-1002-3300购物个护/化妆品专卖店40-1003-4300购物礼品/工艺品店40-1001-2200购物图书音像店50-1502-3500购物数码/通讯用品专卖店40-1002-3500购物服装服饰专卖店40-1002-3500购物体育用品专卖店40-1002-3300购物家居家饰专卖店40-1002-3400购物宠物用品专卖店40-1501-2200购物类合计购物类合计- - -83008300购物类占总面积比购物类占总面积比- - -41.50%41.

14、50%10105. 5. 项目商业产品业态组合方案项目商业产品业态组合方案本项目商业部分适宜开发面积为18000-25000平方米。暂设定本项目的商业开发面积为20000平方米。本项目业态组合面积配备表：业态类型业态类型单店建筑面积（平方米）单店建筑面积（平方米）店铺数量（家）店铺数量（家）该类业态建筑面积合计该类业态建筑面积合计（约，平方米）（约，平方米）餐饮大型中式正餐800以上2-32000餐饮主题餐饮/精品私房菜/特色餐饮等500左右2-31000餐饮西餐/国外特色餐饮300-500左右2-3800餐饮各类快餐100-3006-81000餐饮咖啡厅100-3003-4500餐饮茶楼10

15、0-3002-3400餐饮水吧/冰淇淋店30-1005-8400餐饮面包房/西饼屋30-1004-6300餐饮早点/特色小吃30-1004-6300餐饮类合计餐饮类合计- - -67006700餐饮类占总面积比餐饮类占总面积比- - -33.50%33.50%11 115. 5. 项目商业产品业态组合方案项目商业产品业态组合方案本项目商业部分适宜开发面积为18000-25000平方米。暂设定本项目的商业开发面积为20000平方米。本项目业态组合面积配备表：业态类型业态类型单店建筑面积（平方米）单店建筑面积（平方米）店铺数量（家）店铺数量（家）该类业态建筑面积合计该类业态建筑面积合计（约，平方米

16、）（约，平方米）休闲娱乐美发店50-2002-3200休闲娱乐美容/spa/美体店100-5001-2500休闲娱乐美甲店20-502-3100休闲娱乐足疗/按摩店50-3001-2500休闲娱乐康乐/健身中心1000以下1500休闲娱乐棋牌室50-1502-3150休闲娱乐网吧100-3001-2300休闲娱乐类合计休闲娱乐类合计- - -22502250休闲娱乐类占总面积比休闲娱乐类占总面积比- - -11.25%11.25%12125. 5. 项目商业产品业态组合方案项目商业产品业态组合方案本项目商业部分适宜开发面积为18000-25000平方米。暂设定本项目的商业开发面积为20000平

17、方米。本项目业态组合面积配备表：业态类型业态类型单店建筑面积（平方米）单店建筑面积（平方米）店铺数量（家）店铺数量（家）该类业态建筑面积合计该类业态建筑面积合计（约，平方米）（约，平方米）服务银行100-2002400服务通讯营业厅100-2002300服务药店100-2002300服务房屋租赁50-1003-4250服务票务机构50-1002-3150服务洗染店30-502100服务家政服务50-1002150服务冲印/彩扩店50-1502-3200服务复印/打印店30-502-3100服务家装公司50-1503-4350服务水务中心30-501-2100服务再生资源回收站50-200115

18、0服务维修店30-502-3100服务健康/旅游咨询30-501-2100服务类合计服务类合计- - -27502750服务类占总面积比服务类占总面积比- - -13.75%13.75%1313附附. . 社区商业业态需求等级指标社区商业业态需求等级指标根据消费者需求调查数据我们按照潜在业主对不同配套设施的需求强度差异，把不同社区商业配套设施分为根据消费者需求调查数据我们按照潜在业主对不同配套设施的需求强度差异，把不同社区商业配套设施分为3 3个层次，即：个层次，即：p 强度需求商业设施：需求的比重超过50%；此类商业设施主要包括综合超市、菜市场、购物中心、银行。p 中度需求商业设施：需求比重

19、在10-50%之间，主要有药房、诊所、餐馆、邮局、健身中心、幼儿园、运动场馆、24小时便店、书店、洗衣店、游泳池、娱乐中心、美容美发店、老年活动中心等。 p 弱需求商业设施：需求比重在10%以下，主要包括修理店、彩扩冲洗店、茶馆、花店、宠物店、高尔夫球场等。“强度需求商业配套设施强度需求商业配套设施” ” 需求差异对比：需求差异对比：业态类型业态类型总体总体（）（）普通住宅普通住宅（）（）公寓公寓（）（）别墅别墅/townhouse /townhouse （）（）综合超市85.385.191.3100菜市场66.166.456.550购物中心56.957.156.550银行53.753.669

20、.6 001414“中度需求商业配套设施中度需求商业配套设施” ” 需求差异对比：需求差异对比：业态类型业态类型总体总体（）（）普通住宅普通住宅（）（）公寓公寓（）（）别墅别墅/townhouse /townhouse （）（）药房38.238.343.50诊所3737.526.1 50餐馆3535.717.4 0邮局30.330.630.4 0公园26.826.826.1 50健身中心20.620.134.8 100幼儿园20.420.413 50运动场馆19.6204.3 5024小时便利店18.718.717.40书店16.31621.7 100洗衣店15.314.921.7 50游泳池

21、14.514.321.7 50娱乐中心13.513.513 50美容美发店12.612.88.7 0老年活动中心12.412.68.7 0附附. . 社区商业业态需求等级指标社区商业业态需求等级指标1515“弱度需求商业配套设施弱度需求商业配套设施” ” 需求差异对比：需求差异对比：业态类型业态类型总体总体（）（）普通住宅普通住宅（）（）公寓公寓（）（）别墅别墅/townhouse /townhouse （）（）修理店8.188.70彩扩冲洗店7.87.8 8.70茶馆7.27.4 4.30花店6.36.3 8.70宠物店5.95.7 130高尔夫球场3.33.28.70附附. . 社区商业业

22、态需求等级指标社区商业业态需求等级指标1616下述物业交付要求相对宽泛，部分指标可根据招租品牌的具体情况进行相应调整。1）场地要求）场地要求门前人行道应在4 米以上，无不可拆除的有碍通行或视线的铁塔、电线杆和其它构筑物，地面铺装质量较高或可改进；门前应有宽度不少于4米的室外广场，且无不可拆除的有碍通行和视线的电线杆、水池、花坛等构筑物；可供停车的场地面积不应少于1000平方米，且停车场位置以和室外广场相连或可直接进入卖场为宜，若为公用停车场位置不宜超过100米；门前室外广场标高应高过与道路标高，但如以台阶相通，台阶级数不应超过4级；应有可供货车出入的宽度在6米以上的通道；建筑物与其它建筑的间距

23、应符合规划要求和消防要求；应有可供货车卸货作业和回车场地，回车场不小于300平方米。6. 6. 项目商业产品各业态店铺物业交付要求项目商业产品各业态店铺物业交付要求超市超市17 172）物业要求）物业要求房形以矩形为最佳，长宽比不宜超过2：1，以4：3、5：4 为佳；房形应无分割，空间完整，通透性好，无中空和中间有供公共使用的电梯间等公共间或虽有分隔，但均为可拆除的轻质隔墙；开间朝向主要街道，面宽不少于30米；所租物业除考虑营业用面积外还应有后备仓等辅助用房的面积，辅助用房和营业用房的面积划分应按2：8的比例划分；进深要求不少于30米，或至少局部在30米以上，以30至60之间为宜；柱间距应在6

24、米以上，或至少可用作卖场的主体部份应在6米以上；层高以橫梁底算起，应不少于4米，以4.5至5.5米间为宜，最高不宜起过8米；租用面积在楼层的分布以全部集中首层为最佳，卖场可设于一、二层，最多不能超过三层，若分层设卖场，每层卖场面积不应少于2000平方米；各层间以自动人行道相连，自动人行道以设卖场内靠左/右一侧紧贴墙面或靠里墙设置，物业应能在上述位置提供3*30平方米的安装位置；首层地面承重不低于500kg，各层楼面动荷载不低于350kg；用电量可根据卖场大小和设备配置而定，但尽可能不低于500kw，供电方式以市电双回路为佳；6. 6. 项目商业产品各业态店铺物业交付要求项目商业产品各业态店铺物

25、业交付要求超市超市18182）物业要求）物业要求高低压配电设备应齐全，或有可提供安装高低压配电设备的位置； 给水管应接入室内，并设有消防水池和消火栓；有排污管和雨水管接至市政管网，排污应设有专用的隔油排污池，雨水、污水分开排放；空调设备，最好由业主提供中央空调，且空调制冷量应在120w-180w之间或免费提供安装中央空调主机的机房和冷却塔安装位置；所选物业应由业主提供(或提供安装位置)载重量2吨左右的货梯，货梯开门宽度1.4米左右，且货梯位置适中，能方便至达各层卖场或后备仓，且不影响顾客动线；所选物业楼层间最好由业主提供自动人行道相通，或能提供4*30平方米的安装位置，自动人行道宽度不少于1米

26、，陂度不超过12度；所选物业应有不少于12平米的冷链机房；所选物业应有安装排烟井道的位置；报选物业应有按乙类以上设防设计的消防系统，或由业主安装至少应由业主提供基础消防；所选物业应有显眼的顶招、侧招的位置和广告位置提供我方免费使用。6. 6. 项目商业产品各业态店铺物业交付要求项目商业产品各业态店铺物业交付要求超市超市1919下面根据餐饮业种的不同，分类列出各餐饮业种的物业交付要求，供参考：项目项目咖啡厅咖啡厅/ /酒吧酒吧（使用面积：（使用面积：100-200m100-200m2 2）各类快餐各类快餐（使用面积：（使用面积：100-200m100-200m2 2）西式餐饮西式餐饮（使用面积：

27、（使用面积：300-600m300-600m2 2）大型中餐大型中餐（使用面积：（使用面积：1000m1000m2 2左右）左右）上水管径20mm管径15-20mm，压力2kg 管径30-40mm，压力4kg-6kg管径40mm下水管径100mm可接入市政管线 管径150mm管径150mm天然气可不用天然气或管径.30mm 左右 管径50mm 左右管径50mm 左右管径80mm，100m3/小时 排烟量-14000-16000m3/小时 1000m3/小时2000m3/小时鲜风量-4000-5000m3/小时1100m3/小时11000m3/小时电量三相电，40kw三相电，100kw三相电，2

28、00kw250kw三相电，250-400kw招牌/灯箱必备必备必备必备地面荷载350kg/m2350kg/m2450kg/m2450kg/m2隔油池必备必备约1.5m3 （长2000mm，宽1000mm，高1000mm）2m3注：以上数据仅供参考，请以工程技术人员意见为准，并根据实际经营商户的要求进行调整。 餐饮行业一般的营业的时间较长，所以相关的机电配套设备亦应可按地区分开独立运作。6. 6. 项目商业产品各业态店铺物业交付要求项目商业产品各业态店铺物业交付要求餐饮餐饮2020购物类业态、休闲娱乐类业态物业交付要求相对简单，除银行金库有特殊承重要求外，其他业态参考如下：物业类型物业类型层高（

29、净高）层高（净高）进深进深承重承重生活配套类业种约 3.2 米815 米左右；最理想的面宽与进深比例为1：1 350 公斤/平米家居类业种约 4 米不低于 8 米350 公斤/平米健身中心约 4 米一般无特殊要求350 公斤/平米美容/美发/美体/足疗按摩不低于 2.7 米一般无特殊要求350 公斤/平米银行约 3.5 米一般无特殊要求金库要求承重约为500公斤平方米餐饮约 3.5 米不低于 15 米350450 公斤/平米其他购物类业种一般为 3.2 米一般无特殊要求350 公斤/平米6. 6. 项目商业产品各业态店铺物业交付要求项目商业产品各业态店铺物业交付要求其他其他21217. 7. 项目商业产品商业空间布局建议项目商业产品商业空间布局建议总体规划设计方案应做较大调整：总体规划设计方案应做较大调整：p目前的项目规划设计方案理念陈旧，难以符合高档社区的发展目标要求，且存在着较为严重的难以解决的日照问题。在商业专项设计方面存在的问题着较多。商业空间总体布局方案建议：商业空间总体布局方案建议：p方案一：本项目商业总体布局应充分结合现有条件，采取集中式商业街与分布式底商网点相结合的方式。其中商业街采取地下空间与地上步行商业街相结合的形式，节约地上空间资源，减少商业与居住环境间的干扰，且具备较强的空间调整性，同时既可长期持有经营，又可局部分散出售，灵活性较强。p方案二：若考虑商业整