青岛东李花园项目营销策划报告93P

1、青岛东李花园项目营销策划报告区域部市场区域部市场青岛青岛房地产房地产宏观宏观市场概述市场概述宏观市场宏观市场项目总体开发理念项目总体开发理念项目商业定位项目商业定位项目住宅定位项目住宅定位项目分析项目分析区域市场现状区域市场现状 区域市场未来规划区域市场未来规划 住宅类业态解析住宅类业态解析 住宅典型项目类比住宅典型项目类比 商业业态解析商业业态解析 商业典型项目类比商业典型项目类比报告架构报告架构第一部分、宏观市场第一部分、宏观市场第二部分、区域市场分析第二部分、区域市场分析第三部分、项目基本情况第三部分、项目基本情况第四部分、项目定位建议第四部分、项目定位建议第五部分、项目总体销售原则第五

2、部分、项目总体销售原则 gdpgdp稳步增长，经济走势良好稳步增长，经济走势良好青岛生产总值，固定资产投资数呈现匀速上升景象，国内经济走势良好，稳中攀升。宏观市场宏观市场青岛市人口增长较快青岛市人口增长较快 年份年份数量数量 增长数增长数 增长比增长比 20052005740.9740.9万人8.58.51.3%1.3% 20062006749.38749.38万人8.488.481.14%1.14% 20072007757.99757.99万人8.68.61.1%1.1% 2005-2007年全国、青岛人口递增明显，增长较快。预计到2010年岛城人口将达到940万。 年份年份数量数量 增长数

3、增长数 20052005678.8万平米万平米 增长增长34.5% 20062006543万平方米万平方米 下降下降20% 20072007936.2万平米万平米 增加增加42% 2007年房地产竣工面积有了一个跳跃式的飞跃；青岛市房地产成交体量青岛市房地产成交体量 年份年份销售总量销售总量 销售额销售额均价均价 20052005739739万平米万平米266266亿亿30583058 20062006736736。5 5万平米万平米313313。3 3亿亿42524252 20072007757757。3 3万平米万平米392392亿亿51765176 青岛市房地产的成交量与人口增长和竣工面

4、积呈较大的差距宏观市场宏观市场青岛市青岛市竣工面积竣工面积数据来源新浪网数据来源新浪网个人可支配收入个人可支配收入 年份年份数量数量 增长数增长数200520059474.319474.31元增长增长15%15% 2006200610421.7410421.74元增长增长10%10%20072007 1785617856元增长增长1616。5%5% 人均可支配收入呈较大幅度的增加；宏观市场宏观市场房地产政策及其影响房地产政策及其影响 1 1、银行政策紧缩，抑制投资购房需求：、银行政策紧缩，抑制投资购房需求：2 2、宏观调控的累计效应将对房价的上涨起到明显的抑制作用、宏观调控的累计效应将对房价的

5、上涨起到明显的抑制作用 3 3、政府保障性住房使得中小户型投资热情减弱：、政府保障性住房使得中小户型投资热情减弱： 政府保障性住房投入加大加快趋势下，投资市场则要细分。中小户型的投资热情将会受到一定程度抑制，而高端物业投资则会因其保值性受到关注。房地产市场近两年的宏观调控，多项政策出台形成的累积效应有可能在2008年集中显现，奥运的利好在2008年也将达到顶峰 2008年，央行进一步执行从紧的货币政策、土地调控三新规等直接影响了房地产的发展； 综合以上也已看出：综合以上也已看出：宏观市场宏观市场青岛市区内地价不断攀升青岛市区内地价不断攀升（市区内可开发用地不断减少）（市区内可开发用地不断减少）

6、大量外来开发公司进驻大量外来开发公司进驻大量外来购买力大量外来购买力房地产价格不断攀升房地产价格不断攀升开发体量迅猛发展开发体量迅猛发展证券市场的火爆证券市场的火爆国家房地产政策的不断调控国家房地产政策的不断调控房地成交体量与经济、人口、可支配收入和竣工面积极不协调房地成交体量与经济、人口、可支配收入和竣工面积极不协调宏观市场宏观市场重点发重点发展四个展四个片区片区李沧东部新区李沧东部新区十梅庵片区十梅庵片区四方东部新区四方东部新区市北浮山后片市北浮山后片区区规划范围为市内四区包含市南、市北、四方及李沧区李沧区，总用地面积为188.71平方公里规划范围：规划范围：四方东部新城：四方东部新城：总

7、总 投投 资：资：100100多亿元多亿元总规划面积：总规划面积：4.824.82平方公里平方公里 功功 能能 规规 划：打造一片以商住、划：打造一片以商住、“写字办公写字办公”为主的现代化新城区。为主的现代化新城区。 真正实现真正实现“一带、二线、三园、五中心一带、二线、三园、五中心”的经济发展新格局的经济发展新格局 浮山后片区：浮山后片区：总投资：总投资：3030多亿元多亿元功能规划：完善中部功能，提升区域的商业氛围,为连接东部和北部的发展作好铺垫;十梅庵片区十梅庵片区：总总 投投 资：资：8181亿元亿元范范 围：围：总面积约5.4平方公里,包括十梅庵、大枣园、南岭、湾头、东南渠5个城中

8、村 功能规划：功能规划：建成后，十梅庵区域将变成以“居住、工业、生态景观、观光旅游”为主的新 型社区，改变该区域目前以工业项目和城中村为主的城市布局。 李沧东部新区：李沧东部新区：总总 投投 资：资：6565亿元亿元范范 围：围：郑庄、大枣园、南岭、湾头、李家庵等推进，占今年青岛市城中村改造总数的三分之二 功能规划：功能规划：建成后，此区将成为“青岛中央居住区” 成为继“浮山后”板块之后岛城地产业的新“蓄水池”。 宏观市场宏观市场综合以上也已看出：综合以上也已看出：传统意义上的非热点区域将迎来更多的机会传统意义上的非热点区域将迎来更多的机会宏观市场宏观市场城市南北差距、东西差距将城市南北差距、

9、东西差距将进一步缩小进一步缩小，青岛大城市化进程已经全面，青岛大城市化进程已经全面开始开始第一部分、宏观市场第一部分、宏观市场第二部分、区域市场分析第二部分、区域市场分析一、区域市场现状一、区域市场现状二、区域市场未来规划二、区域市场未来规划三、住宅类业态解析三、住宅类业态解析四、住宅典型项目类比四、住宅典型项目类比五、商业业态解析五、商业业态解析六、商业典型项目类比六、商业典型项目类比第三部分、项目基本情况第三部分、项目基本情况第四部分、项目定位建议第四部分、项目定位建议第五部分、项目总体销售原则第五部分、项目总体销售原则区域市场区域市场现状现状区域市场的范围界定区域市场的范围界定 东依崂山

10、山脉西临胶州湾南邻四方区北靠城阳区 东依崂山山脉，与崂山区接壤，西临胶州湾，南邻四方区，北靠城阳区与流亭国际机场相连，是进出青岛的咽喉之地，属典型的城乡结合部。东西长约14公里，南北长约11公里，区境总面积为97.98平方公里；李沧位于青岛市中部，是青岛城市中心连接外界以及城市纵深发展的必定选择。城市规划的“四纵”城市快速道均经过该区，临近项目的分别是308国道和青银高速。区位的意义区位的意义位置与交通位置与交通区域市场区域市场现状现状人口现状人口现状面积人口常住人口人口密度李沧区98平方公里 45万人 34.18万人 每平方公里4592人 经济现状经济现状支柱产业支柱产业建材化工机械针织服装

11、食品加工1、李沧区经济基础雄厚，西部素有工业区之称，集中了青岛市近百家大中型骨干企业，具有较强的辐射带动能力； 2、中部商业发达，李沧老商业区已经形成了多流通渠道、多经济成分并存的大商贸格局，成为与市南区相媲美的青岛第二大购物中心 区域市场区域市场现状现状人均可支配收入人均可支配收入 年份年份数量数量 增长数增长数200620061460714607元增长增长18.6%18.6% 20072007 1641016410元增长增长12.3%12.3% 人均消费力支出人均消费力支出 年份年份数量数量 增长数增长数2006200611089元 增长增长11.4% 20072007 132101321

12、0元增长增长26.3%26.3% 李村的地理位置和经济发展特点决定了它在整个大青岛开发过程中的地位极其重要，李村的地理位置和经济发展特点决定了它在整个大青岛开发过程中的地位极其重要，综合以上综合以上区域市场现状区域市场现状：青岛的第二产业大都分布在此区域。随着李沧区经济的迅速发展，流动人口的增加，大青岛的第二产业大都分布在此区域。随着李沧区经济的迅速发展，流动人口的增加，大 量高素质人才将在李沧定居，将为整个青岛地产业的发展起到强大的拉动作用。量高素质人才将在李沧定居，将为整个青岛地产业的发展起到强大的拉动作用。区域市场未来规划区域市场未来规划李沧区李沧区是青岛市继浮山新区后仅有的一块可以集中

13、释放土地用于解决城市居民居住问题的市内片区。新规划的中央生活区新规划的中央生活区经过浮山新区的成功改造后本区域成为最受人们关注的热点区域。区域市场未来规划区域市场未来规划 青岛的城市总体发展规划将重点发展此区域的居住功能、商业配套完善、道路交通改善等。 构筑大青岛、缩小南北差距，提升李沧作为“城市中部副中心”的功能地位，完善“四纵四横”的城市快速道及轨道交通的开工建设等，为李沧东部都市生活的营造提供了可预期的外部条件依托。 李沧区配合市政府要求，充分结合东中西部现状条件，提出了不同的发展定位,即努力打造“两区一心”的战略设想。其中关于发挥东部后发优势，重点打造“最适宜发展和居住”的中央居住区对

14、项目的功能定位提供指导。 发布的李沧区“十一五”发展规划重点提到“力争用5-8年时间，使南北差距明显缩小，把李沧建设成现代化青岛的核心区域。 李沧规划概要李沧规划概要居住居住/ /商业格局改变商业格局改变 李沧区作为青岛市的潜力区域，投资60多亿元建设的“中央居住区” 预计 2010年将建成。 沧口曾是老工业基地，不少大型重工业企业面临生存困难。新火车站、跨海大桥等建成后，火车站周围的土地价格大幅上升，整个李沧区的房地产业、商业零售业、餐饮业、旅馆服务业也将得到改善。 根据李沧区“十一五”规划，正在构筑的青岛北部商贸中心将由李沧中心商圈、沧口商圈、东李商圈等构成。 沧口商圈将结合北方汽车交易市

15、场、批发市场，凝聚商业氛围。而新火车站建成后，以火车站与李村商业中心为两点，振华路商业街为连线的青岛市北部商业中心将初步形成，青岛市北部居民的购物、消费环境将大大改善。 区域市场未来规划区域市场未来规划 本项目将承载着解决城区人口巨大需求的重任；本项目将承载着解决城区人口巨大需求的重任；区域市场未来规划区域市场未来规划随着青岛市城市化进程的加快和青岛框架的拉开，李沧板块潜力凸显，随着青岛市城市化进程的加快和青岛框架的拉开，李沧板块潜力凸显， 地位提升势头愈发明显。地位提升势头愈发明显。综合以上数据分析：综合以上数据分析：住宅类业态解析住宅类业态解析 指指 标标 名名 称称20062006年年2

16、0072007年年比去年同期比去年同期 %1、房地产开发投资额12.3亿元23.3亿元增加89.7%建筑工程建筑工程9.2亿元9.4亿元增加2.2%其他投资其他投资2.3亿元13.5亿元增长4.9倍2、施工面积134.4万平方米238.2万平方米增加77.2%住宅面积住宅面积118.7万平方米216.4万平方米增加82.3%3、新开发面积82.3万平方米132.9万平方米增加61.5%住宅面积住宅面积76.6万平方米122.6万平方米增加60.1%4、竣工面积23.7万平方米38.3万平方米增加61.6%住宅竣工面住宅竣工面23.3万平方米32.1万平方米增加37.8%5、房屋销售面积32.4

17、万平方米43.5万平方米增加34.3%住宅面积住宅面积31.8万平方米40.2万平方米增加26.4%7、商品房平均价格4062元/平米4468元/平米同期高出390元/平方米，同比增长96%商品住宅平均价格商品住宅平均价格4468元/平米5154元/平米同期高出686元/平方米，同比增长15%。李沧区李沧区20062006年年20072007年房地产总数据年房地产总数据李沧区房地产的各项李沧区房地产的各项指标均有非常大的提高；指标均有非常大的提高；区域内销售量虽然也区域内销售量虽然也有较大提高但稍显滞后；有较大提高但稍显滞后；住宅类业态解析住宅类业态解析 区域市场区域市场3-53-5年内总供应

18、量年内总供应量 本案2828个村整合个村整合约约800800万万下王埠社区下王埠社区120万万文昌阁文昌阁87.587.5万万理想之城理想之城280万万天泰天泰未开发未开发807万万未来未来3-5年总体开发量将达到年总体开发量将达到2094.5万万平米，竞争将非常激烈；平米，竞争将非常激烈；按照按照06-07年的增长比例计算年的增长比例计算20062007增长百分比20082009投资123亿元233亿元897%442亿元839亿元施工面积1344万平米2382万平米77%4216万平米7463万平米新开发823万平米 1329万平米615%2146万平米3466万平米竣工面积237万平米38

19、3万平米616%619万平米100万平米价格4468元5154元15%5927元6816元销售324万元435万元343%584万元784万元住宅典型项目类比住宅典型项目类比本案天泰奥城天泰奥城百通小区百通小区7 7区区绿城理想之城绿城理想之城我们通过对区位、规模、建筑形式我们通过对区位、规模、建筑形式客户群等方面进行类比，将重点对客户群等方面进行类比，将重点对绿城理想之城绿城理想之城 百通小区百通小区7区区 天泰奥城天泰奥城期期三个项目进行深入分析三个项目进行深入分析：住宅典型项目类比住宅典型项目类比绿城理想之城绿城理想之城物业类别：综合建筑类别：多层、小高层、洋房、别墅、商业占 地：412

20、4.4亩建筑面积：280万平米，一期建面为23万。容 积 率：1.47绿 化 率：40%价 格：5000起装修标准：毛坯物业地址：青岛李沧区东部开 发 商：青岛绿城华川置业有限公司 住宅典型项目类比住宅典型项目类比项目特点项目特点: :1、在中央位置规划了三个中心,即行政中心,文化商业中心,社区公园.2 2、行政中心、行政中心: : 是未来李沧区政府所在地,3 3、中高档商业中心、中高档商业中心: :共60万平米的商业规划集餐饮、娱乐、休闲、写字楼、大型综合购物中心为一体；4 4、中央公园占地、中央公园占地4 4万平方米万平方米, ,水景点缀水景点缀. .5 5、建筑风格：西班牙格调。、建筑风

21、格：西班牙格调。项目进展项目进展: :现在部分安置房已主体竣工，一期蓝庭正在施工中。20万商业配套预计下半年开建。共分五期,用五至八年时间开发完成. 住宅典型项目类比住宅典型项目类比户型配比户型配比56套5%132套12%248套23%268套24%96套9%228套21%64套6%在本项目的户型配比中可以看出，100以下的小户型占有很小的比例，110-150占总比例的47%，为本项目主力户型。住宅典型项目类比住宅典型项目类比百通小区百通小区7 7区区物业类别：住宅建筑类别：多层、小高层、商业网点总建面51万建筑面积：七区：9.3万平米容 积 率：1.47绿 化 率：40%价 格：5200起装

22、修标准：毛坯物业地址：青岛市金水路363总站开 发 商：青岛百通鑫源房地产开发有限公司 住宅典型项目类比住宅典型项目类比项目特点项目特点: :小区背景音乐暖气,天然气,电子可视门红外监控系统项目进展项目进展: :现在楼体正在建设中,同时销售工作也在进行中.销售70%左右.住宅典型项目类比住宅典型项目类比户型配比户型配比139套15.1%322套35.1%457套49.8%百通小区7区共有住宅16栋,其中多层住宅9栋,小高层住宅7栋.共918套，其中80-90为主力户型，占了49.8%.住宅典型项目类比住宅典型项目类比天泰奥城天泰奥城物业类别：综合建筑类别：小高层、高层占 地:1万余亩总建面:

23、1153万，目前开发体量：346万容 积 率：1.73绿 化 率：40%价 格：6月份交房的5500起 年底交付：5700起装修标准：精装物业地址: 青岛市308国道与富昌路交界处开 发 商：天泰集团住宅典型项目类比住宅典型项目类比项目特点：1、项目采用精装的装修标准地暖专用木地板，塑钢门窗，子母入户防盗门，可视对讲门，精装成品内门，墙面乳胶漆或壁纸，厨房设备：抽油烟机，橱柜，壁橱，阳台白瓷砖等项目进展：楼体正建设中，08年年底交付使用一部分，在售房源销售65%左右。住宅典型项目类比住宅典型项目类比天泰奥城四期户型配比天泰奥城四期户型配比906套占70%220套占17%143套占11%26套占

24、2%天泰奥城四期共有1294套，其中100-110平米共906套，占了总量的70%，为本期主力户型住宅典型项目类比住宅典型项目类比主要为以下几个方面：主要为以下几个方面：纵向比较：纵向比较：1 1、开发体量及销售量比例、开发体量及销售量比例2 2、户型面积配比、户型面积配比3 3、客户群分析、客户群分析4 4、交付标准、交付标准5 5、配套、配套6 6、景观、景观7 7、物业、物业住宅典型项目类比住宅典型项目类比1 1、项目供销比例现状、项目供销比例现状三项目总建面：1484万，已开发建面：420万 未开发建面：1064万。理想之城，天泰奥城，为青岛较大体量社区。住宅典型项目类比住宅典型项目类

25、比2 2、户型面积配比、户型面积配比三项目现销售房屋共3305套，其中100-110，70-90，130-150，占比例最多，为本区域主力面积。1038套占31%139套占4%483套占15%378套占11%391套占12%488套占15%96套占3%228套占7% 200以上占2%1038套占31%139套占4%483套占15%378套占11%391套占12%488套占15%96套占3%228套占7%200以上占2%住宅典型项目类比住宅典型项目类比3 3、客户群分析、客户群分析项目项目客户群客户群天泰奥城天泰奥城1 1、韩国人或中国籍的鲜族人（约占、韩国人或中国籍的鲜族人（约占20%20%）

26、（动机：在中国岛城安家）（动机：在中国岛城安家）2 2、改善居住环境的市区居民和周边居民、改善居住环境的市区居民和周边居民百通小区百通小区1 1、项目周边区域居民、项目周边区域居民 ( (动机：改善居住环境动机：改善居住环境) )2 2、青岛市区内年轻人、青岛市区内年轻人( (动机：在青岛安家或希望独立的年轻人动机：在青岛安家或希望独立的年轻人) )理想之城理想之城( (根据目前积累客根据目前积累客户分析户分析) )1 1、李沧周边区域内居民、李沧周边区域内居民( (动机：改善居住环境动机：改善居住环境) )2 2、青岛市区内个体经营者、青岛市区内个体经营者3 3、韩国人及中国户籍的鲜族人、韩

27、国人及中国户籍的鲜族人( (动机：在青岛安家动机：在青岛安家) )本区域内的客户群主要分三类：周边居民、韩国人和市区内的年轻人；本区域内的客户群主要分三类：周边居民、韩国人和市区内的年轻人；住宅典型项目类比住宅典型项目类比项目项目名称名称外立面外立面门门 窗窗客厅及卧室客厅及卧室厨厨 卫卫瓷瓷砖砖涂涂料料铝合铝合金金塑塑钢钢单元单元可视可视对讲对讲防盗防盗门门入入户户防防盗盗门门内内门门水水泥泥地地面面木板木板地面地面乳乳胶胶漆漆墙墙面面腻腻子子墙墙面面壁壁纸纸水水泥泥墙墙面面瓷瓷砖砖地地面面木木板板地地面面瓷瓷砖砖墙墙面面乳乳胶胶漆漆墙墙面面水水泥泥墙墙面面地地面面理想之理想之城城 百通百通

28、7 7区区天泰奥天泰奥城城 4 4、交房标准、交房标准除天泰奥城为精装修交房外，其他两个均为毛坯交付使用。三项目外立面均为防水涂料，均配有单元可视对讲，入户防盗，内门。住宅典型项目类比住宅典型项目类比楼盘名称楼盘名称会所会所幼儿园幼儿园小学小学康乐设施康乐设施商业网点商业网点理想之城理想之城百通百通7 7区区天泰奥城天泰奥城5 5、项目内部配套设施项目内部配套设施三项目配套比较完善，都配有会所，幼儿园，康乐设施，其中理想之城内部有60万的大型商业，多所幼儿园，小学。住宅典型项目类比住宅典型项目类比6 6、小区景观小区景观项目名称项目名称景观细节景观细节理想之城理想之城在中央位置规划了三个中心,

29、即行政中心,文化商业中心,社区公园.中央公园占地40000平方米,水景点缀. 景观走廊.百通百通7 7区区小区无明显景观特点。 天泰奥城天泰奥城湖体公园理想之城在整体规划设计上最具有优势，让水系贯穿项目的东、西。项目名称项目名称物业公司物业公司管理费用管理费用理想之城理想之城绿城物业未定百通七区百通七区双星物业1.1天泰奥城天泰奥城天泰爱家物业1.67 7、物业分析、物业分析天泰奥城，理想之城都是自己的物业公司进行管理，物业服务水平较高，百通采用合作物业。住宅典型项目类比住宅典型项目类比住宅类业态解析住宅类业态解析 小结小结 李沧区为青岛新的中央居住区，承载着未来青岛未来人口疏散的重要智能，有

30、着良好的发展趋势和发展空李沧区为青岛新的中央居住区，承载着未来青岛未来人口疏散的重要智能，有着良好的发展趋势和发展空间。间。本区域内的房地产项目多为大体量开发，未来几年内将会加剧区域内的竞争关系，并且竞争关系的存续期长；本项目的总体量适中，很难与绿城一类的项目形成规模上的横向对比，占区域未来总供应量约0.7%，所以本项目对区域市场的影响力不大。昌平城区人口基数较大，仅45万人，当地购买客群较多；区域内竞争项目销售价格昌平城区目前均价为5200-7000元平米，高层和小高层住宅价格为55006200元平米，多层为6200-7000元平米，价格处于适中位置，考虑到新城市政建设力度的不断加强，价格走

31、势呈稳步上升态势。区域内竞争项目规划设计新项目更多注重规划细节，关注景观设计以及产品设计，新理念和新技术也在不断引入；建筑形态以高层/小高层板楼为主；户型设计以100-150平米的二居和三居为主。由于区域内各个项目的开发体量很大，所以各项目内配套会所、康乐设施、幼儿园，为必备设施。各项目注重物业管理，大开发商一般配有自己的物业公司，服务水平较高，但物业管理费标准较低。商业业态解析商业业态解析李沧区规划商圈李沧区规划商圈区域市场分析区域市场分析李沧区规划李沧区规划四个四个商圈商圈沧口商圈沧口商圈的规划：的规划：沧口商圈将结合北方汽车交易市场、批发市场，凝聚商业氛围。而新火车站建成后，以火车站与李

32、村商业中心为两点，振华路商业街为连线的青 岛市北部商业中心将基本形成；郑庄商圈郑庄商圈的规划：的规划：郑庄商圈将主要针对东部新城30万人口而规划的中央生活区内部商圈。因旧村改造项目大都没有开始建设，人流量稀少目前只是出于规划阶段区域市场分析区域市场分析我们将重点就李村商圈、东李商圈进行阐述我们将重点就李村商圈、东李商圈进行阐述李村商圈李村商圈以向阳路为轴心的李村商圈始终保持着旺盛的人气，在不足300米的向阳路步行街周围，汇集着青岛十大商场中的三家：维客崂百、北方国贸、利客来;还有2700余家商业网点，形成了多流通渠道、多经济成分并存的大商贸格局,成为青岛市四大商圈之一。 书院家具城北方国贸崂山

33、百货利客来商场一佳一服饰广场北方对面沿街商业门市本案核心核心商圈商圈名称名称体量体量沿街沿街一楼一楼租金租金二楼二楼租金租金三楼三楼租金租金四楼四楼租金租金价格价格书院家具城书院家具城 2.42.4万万一楼国美,佳乐佳超市2.7元左右2.4元左右1.8元左右不售星光大道星光大道 2.52.5万万10元左右6元左右3元左右2.5元左右不售北方国贸北方国贸 6 6万万进场费：7000-800030%营业额提成不售北方国贸对北方国贸对面沿街面沿街30304.5元左右不售崂山百货崂山百货 5 5万万进场费：7000-800030%营业额提成不售利客来利客来 7 7万万进场费：7000-800030%营

34、业额提成不售北方国贸旁北方国贸旁独立铺独立铺2020-30 -30 租金：18元-25元左右1.4-1.7万元左右李村商圈租金情况：李村商圈租金情况：李村商圈的租金在四个商圈中最高；收益率最大大都以出租为主，只有少量沿街部分出售价格在1.4-1.7万元左右区域市场分析区域市场分析东李商圈东李商圈区域市场分析区域市场分析茶叶市场好美家家具建材市场爱客家超市东胜鞋城东晟国际商贸城本案核心核心商圈商圈此区域内的商业气氛会进一步增加形成新商业圈； 项目东侧为800万的旧村改造项目；银液泉路北段将修建疏通桥，此区域的路网 将得到进一步完善，人流量进一步增加；九水路进一步拓宽，满足将来进入中央生活 区人流

35、和车流的需求；名称名称体量体量沿街沿街一楼租金一楼租金二楼租金二楼租金价格价格爱客家超市爱客家超市1.28万不售东胜鞋城东胜鞋城1.28万8-11元不售好美家家居好美家家居2.2万2-3元1.1-1.5元不售东晟国际商贸城东晟国际商贸城8万只有三层出租, 面积在200到350 租金1元左右一层均价9000 二层均价:6000项目对面沿街房项目对面沿街房2000.8元不售茶叶市场茶叶市场1万1.3-1.6内街0.86-0.92元不售东李商圈租金情况：东李商圈租金情况：区域市场分析区域市场分析此区域的的经营业态主要以中低档为主；租金偏低，投资回报率不高；整体商圈处于初级阶段;第一部分、宏观市场第一

36、部分、宏观市场第二部分、区域市场分析第二部分、区域市场分析第三部分、项目基本情况第三部分、项目基本情况第四部分、项目定位建议第四部分、项目定位建议第五部分、项目总体销售原则第五部分、项目总体销售原则项目现状项目现状项目地块工整，地势平坦，基本拆迁完毕，项目地块工整，地势平坦，基本拆迁完毕， 紧邻九水路、银液泉路、青银高速；紧邻九水路、银液泉路、青银高速；关联性分析关联性分析通达性通达性衡量指标衡量指标理想状态理想状态现状现状评价评价评分评分权重权重总分总分出入口数量4个出入口项目暂规划3个出入口正常水平4520到达车站距离 500米预计约3公里低于正常水平224到达购物场所的距离1000米爱客

37、家购物超市距本案约100余米高于正常水平5420到达大型购物场所的距离4000米到达本案最近的大型购物场所是利客来购物超市3000米。高于正常水平5420到达银行的距离1000米之内2家项目周边有一家农行正常水平339到达医院的距离2000米3000米左右有401医院正常水平 3412到达广场的距离1000米本案2000米处李沧广场低于正常水平4416到达学校的距离1000米本案1000内有58中和试验二小正常水平4520合计121评价：得分30分 权重：各权数按消费者及青岛抽样调查统计结果为依据 总评分： 121 分（满分155分）评分标准： 达到理想状态=5分 高于正常水平=4分 正常水平

38、=3分 低于正常水平=2分 远低于正常水平=1分 可视性可视性衡量指标理想状态现状评价得分地块高度略高于道路稍低于围墙外路面正常水平3主要障碍无障碍院中尾楼即将拆除高于正常水平4入口视点无遮挡，视觉美观无遮挡，视觉效果较好理想状态5环境美感无视觉遮挡，环境优美无视觉遮挡，但周围专业市场多，临路，环境一般。正常水平3噪音污染幽静，远离喧嚣紧邻九水路、临九水立交，308国道、青银高速，存在噪音低于正常水平2合计17评价：得分17分 权重：均为5，因为环境的可视性对于住宅来说非常重要 总分： 85分（满分125分） 通过以上地块现状及关联性分析，本案的总评分为通过以上地块现状及关联性分析，本案的总评

39、分为 206206分分（满分（满分 280 280 分）一般综合评分达到分）一般综合评分达到196196分为优等地块，由此可见分为优等地块，由此可见本案地块属于优质地块。项目处于东部新区与老城区的枢纽地本案地块属于优质地块。项目处于东部新区与老城区的枢纽地带，是政府今后期重点规划发展的区域，从宏观角度看，区域带，是政府今后期重点规划发展的区域，从宏观角度看，区域位置较好。位置较好。项目项目swotswot分析分析strength(strength(优势优势) )地理位置地理位置 项目地处李沧老城与新城的必经之处；地理位置非常优越。人文教育人文教育 项目内部设有幼儿园，临近58中，试验二小人文气

40、氛比较好。配套优势配套优势 项目片区配套生活非常便利，并且已经小有规模。 项目自身有着完善的社区配套，生活便利。地块优势地块优势 项目地块工整并已经拆迁完毕，为项目的顺利进展铺平了道路。交通条件交通条件 项目紧临青银高速、308国道和九水立交，道路交通非常便捷。weaknessweakness（劣势）（劣势）规划劣势规划劣势 项目商业体量比较分散对商业的销售形成了较大的阻力。安全劣势安全劣势 项目周边车流量比较大，对居住人群形成一定的安全隐患。环境劣势环境劣势 目前周边环境还比较脏乱，这将给项目的形象带来很大的影响。商业环境劣势商业环境劣势 目前周边的商业档次主要以中低档次为主，这将对项目商业

41、部分的销售价格和将来 的租金形成较大的阻力。opportunityopportunity（机会）（机会）市场需求市场需求 此片区住宅需求量较大，尤其是中小户型；区域前景区域前景 随着新城的不断建设并完工，此区域的价值前景非常乐观；政府导向政府导向 青岛市城市规划引导该区域良性发展，区域将得到进一步改造优化； 环境改造环境改造 随着李村河改造的不断深入，此区域内的环境将得到一定的改善； 交通改造交通改造 随着规划中九水路的扩建，此区域内的人流量将不断增大； threatenthreaten（威胁）（威胁）政策威胁政策威胁 政府对房地产市场的不断调控将对项目产生一定影响；潜在威胁潜在威胁 随着李沧

42、新城建设力度的不断增大，此区域的潜在竞争将非常大且随着李沧新城建设力度的不断增大，此区域的潜在竞争将非常大且可可 持续性非常强。持续性非常强。第一部分、宏观市场第一部分、宏观市场第二部分、区域市场分析第二部分、区域市场分析第三部分、项目基本情况第三部分、项目基本情况第四部分、项目定位建议第四部分、项目定位建议第五部分、项目总体销售原则第五部分、项目总体销售原则项目规模优势项目规模优势城市运营的营销高度城市运营的营销高度商场商业、住宅底商、住宅商场商业、住宅底商、住宅造造城项目城项目新的社区生活模式新的社区生活模式, , 引领新生活方式引领新生活方式国际化的新社区规划方向国际化的新社区规划方向主

43、题定位主题定位项目整体定位依据项目整体定位依据主题定位：主题定位：block(block(街区街区) )街区（block）理念发源于美国，是5个英文单词的缩写:bbusiness(商业)lliefallow(休闲)00pen(开放)ccrowd(人群)kkind(亲和)。它将居住和商业融合一体，既提供居住，又有丰富的商业配套和休闲配套。项目整体定位项目整体定位生活在街区的居民，其日常生活和行为，很大程度上依赖于所在的街区，虽然人口众多，却有亲切和谐的邻里关系。精致、休闲的商铺临街而建，临街商铺后面是高矮错落的住宅建筑，人们在街区随意漫步、休闲、购物，街区生活从容不迫、气定神闲，富有活力和文化品

44、位。李沧中央居住区李沧中央居住区国际国际blockblock街区街区案名释义：1 1、“龙海龙海”“龙海”为开发商名称，龙海集团涉及路桥建设、房地产开发、建筑建材等行业，雄厚的经济给购房者以足够的信心，同时推广项目同时注重企业形象维护 。2 2、“新天地新天地”“新”表现项目位于新兴中央居住区，紧扣项目地段优势，以“天地” 赋予项目一种规模宏大的气势感以及开发商打造项目品牌的决心与气魄。项目整体定位与命名项目整体定位与命名l引入街区生活方式，将商业与住宅部分有机组合为一个营销概念，避免商业街与住宅的割裂，有利项目整体推广。l本项目从规划设计方面，完全符合开放式block街区的特点。l新的生活形

45、态的引入，对于提升项目品质，回避项目弱点，引导客户购买将发挥重要作用。项目项目整体定位支持整体定位支持项目整体定位支持项目整体定位支持项目住宅部分定位项目住宅部分定位p功能定位：功能定位：自住为主，投资为辅自住：自住：目前的政策导向意在解决居民的基本居住条件，所以在产品规划方面决定了本项目以自住为主。投资：投资：李沧区未来良好的规划使得更多的人开始关注这个区域，对未来区域的规划和发展充满了期待和憧憬，相信随着市政建设力度的不断加强，必将成为房产投资者选择的对象。p产品定位：产品定位：目前项目规划已经明确，可调整空间不大，在此基础上深度挖掘产品优势，整合卖点，把握好项目良好的销售态势。p客群定位

46、：客群定位：鉴于开发公司目前已经开始本项目住宅部分的客户积累，而且总量较大，所以我们认为，针对目前已经积累的意向客户进行重点剖析，对客户定位的准确度会更高。对本项目开始销售后的推广方向和策略也会有积极的、正确的引导作用。p价格定位：价格定位：通过对区域市场的研究与分析，我们认为影响定价的主要因素有以下几点：建筑密度（容积率）、建筑形态、入住时间、房屋实用率、区域内竞品项目定价、产品设计。产品细部缓解的横向对比，提高本项目产品配备的标准可作为提升价格、把握卖点的依据。价格的最终确定同时与本项目的开发进度有着直接的关系，届时，我们将根据外部市场的变化以及本项目的实际情况来明确最终价格。项目住宅部分

47、核心竞争力提列项目住宅部分核心竞争力提列品牌：品牌：龙海集团经济实力雄厚，但因公司一向低调的处事风格导致目前公司知名度与公司实际实力不成正比。在当前竞争激烈的房地产市场，开发品牌的实力与知名度、美誉度对项目有着直接影响，因此我司在本案的操盘中将采取开发商品牌与项目品牌共同推进的策略模式，力争达到开发商形象与项目销售达到双赢的局面；区位：区位：紧临青银高速、308国道和九水立交，交通便捷，处于李沧新老商业区核心地带，发展潜力强劲；产品规划设计：产品规划设计：复合地产，街区定位，规划设计前卫时尚项目自身配套：项目自身配套：社区幼儿园、完善的社区商业配套，打造无忧的生活理念以某一商品种类为主题；在同

48、类商品中，可供选择的商品很多；支柱商家是该种类中最知名的之一；辐射面为周边乃至全市；商品种类较少，多为每日生活相关商品和服务；可选择品种也较有限；辐射面为毗邻生活小区；商品种类最广；每个种类中可供选择的商品很多；主要商品种类中大部分知名商家云集于此；辐射面为全市范围, 或至少是全市的大片区域； 商品种类较广且可选择品种也较多； 以一家大卖场或百货店为支柱商家 辐射面为邻近3-5公里范围根据辐射区域和所提供商品范围的不同，商业模式可以有多种不同的选根据辐射区域和所提供商品范围的不同，商业模式可以有多种不同的选择择多种商业模式提列多种商业模式提列定位原则定位原则价值最大化价值最大化原则原则业态最优

49、化业态最优化原则原则产品互动化产品互动化原则原则风险最小化风险最小化原则原则回款最畅化回款最畅化原则原则项目商业定位原则项目商业定位原则总结：总结：由于本案处于李沧核心商业区李沧核心商业区与新兴中央居住区新兴中央居住区的交界地，而当前区域内并没有良好的商业气息与浓厚的商业氛围，未来几年随着李沧核心商业区的发展及中央居住区的逐渐成型，本案商业部分远期的商业价值大大高于当前。 为了回避项目前期操作的风险，我司建议本案商业部分当前主要功能为：服务社区，辐我司建议本案商业部分当前主要功能为：服务社区，辐射周边，同时可作为李沧核心商业区与新兴中央居住区的商业衔接部分。射周边，同时可作为李沧核心商业区与新

50、兴中央居住区的商业衔接部分。p市场定位：市场定位：本案不具备成为市级购物中心的条件，定位片区商业中心 ，纳入部分城市级的商业，起到拦截市中心随意性较强、中档的、购买频率较高的消费，同时又可以纳入服务周边社区居民日常休闲、消费、娱乐的消费业态。可能最大化发挥价值，降低投资风险。项目商业部分定位项目商业部分定位终端消费者定位终端消费者定位商业服务人群定位商业服务人群定位本项目业主本项目业主项目东部规划的项目东部规划的3030万客户群万客户群项目周边人群，包括一部分习惯于项目周边人群，包括一部分习惯于老商业区购物的人群老商业区购物的人群周边乡镇人群 事件带动产生的瞬时客流核心消费者核心消费者游移消费

51、者游移消费者目的性人群本项目面对的主要消费群体是项目业主及整个东部新城30万人口，并辐射周边相当大范围的人群主题形象定位主题形象定位主题形象定位主题形象定位3603600 0 消费消费+ +风情商业街风情商业街整合李沧商业版图整合李沧商业版图 三大商业主题，六大商业功能全面整合李沧商业版图 注释：注释：三大商业主题：风情商业街、综合商场、社区商业； 六大商业功能：购物、餐饮、娱乐、休闲、观赏、旅游；丰富的业种业态丰富的业种业态 集购物、餐饮、娱乐、休闲、观赏、旅游于一体的block街区商业模式；升级的商业环境升级的商业环境提升本区域内的商业环境，提高本区域内的消费档次；竞争方面：竞争方面：已知

52、绿城两个商业项目无法近期启动；另外大量旧村改造商业部分短时间内无法形成商业气氛！自身方面：自身方面：本项目处于到达居住地的必经之路，地段优势明显；本项目周边的商业气氛已经初具规模；政府规划东李商圈并规划步行街、项目北侧东李桥的建设都将为项目带来大 量的人流;新城区建成后，本区域内已有6家商场，新商业区的概念已经深入人心了； （时间差的优势）主题形象定位主题形象定位可行性可行性如何有效缓解如何有效缓解甲方回款压力甲方回款压力招商问题解决招商问题解决的可行性的可行性销售问题解决销售问题解决的可行性的可行性符合李沧区符合李沧区商业市场需求商业市场需求如何如何发挥优势发挥优势规避劣势规避劣势目前商业目

53、前商业定位中应考虑定位中应考虑的几个因素的几个因素项目商业部分建议项目商业部分建议业态组合建议业态组合建议业态组合建议业态组合建议商业类别业态选择业态描述集中商业主力店商场、百货（含超市）国内外大中型品牌商家辅助业态服装专卖店、精品店、餐饮、休闲娱乐服装专卖店、精品店、餐饮为主 高档美容、精品眼镜店、银行 、 ktv、中小型专业店为辅社区配套商业小型社区商业各类食品店，便利店，洗衣店，美容美发店，诊所等 业态组合之功能导向业态组合之功能导向以商场、百货主力店带动商业活力以餐饮休闲商业带旺商业氛围以配套商业方便社区居民北侧商业业态选择建议北侧商业业态选择建议北侧北侧3 3层商业业态选择层商业业态

54、选择主力店核心确定主力店核心确定 区域升级大型商场或百货主力店辅助业态确定主力店辅助业态确定 中小型生活超市主力商业寄生带动商业业态确定主力商业寄生带动商业业态确定 服装专卖店、精品店、餐饮为主 高档美容、精品眼镜店、麦当劳、肯德基、 银行 ktv、中小型专业店为辅原则一：国内外知名中高档百货商家选址需求总建筑面积：1500030000平米其中超市面积：50006000平米左右原则二：本项目用地条件路北主商业部分总面积1.5万平米；本项目主力店总规模建议： 将路北主商业部分面积增加（向东延伸，既可满足需求又可增加项目利润） 将主力店的面积控制在北侧商业业态规模建议北侧商业业态规模建议主商业的二

55、、三层主商业的二、三层一层商业部分将作为商业高盈利部分划分为独立街铺单独销售；一层商业部分将作为商业高盈利部分划分为独立街铺单独销售；一层二层三层南侧商业业态规模建议南侧商业业态规模建议 主力店核心确定主力店核心确定 主力店辅助业态确定主力店辅助业态确定 主力商业寄生带动商业业态确定主力商业寄生带动商业业态确定 服装专卖店、精品店、餐饮为主高档美容、精品 眼镜店、麦当劳、肯德基、 银行娱乐主题的电影 院、ktv、中小型专业店为辅此商业部分比较集中，可以形成较大的卖场，对商业的辐射力较大，业态可规划性较强；中档家居主题商业区域升级大型商场或百货负一层负一层一层一层二层二层三层三层四层四层五层五层

56、商业形式建筑形式商业空间划分中高档商场百货（包含超市）主力店内向型，混合式内向型，混合式地上地上1 1层层地下地下1 1层层柱距：柱距：8 8米米* *8 8米米 或或 9 9米米* *9 9米米层高：首层层高：首层5.25.2米，其他楼米，其他楼层层4.84.8米米中档家居主体商业外向型，开放式外向型，开放式地上地上2 24 4层层层高：层高：4.54.5米米最小单元建筑面积：最小单元建筑面积：100100150150平米平米店铺划分：纵向分割店铺划分：纵向分割娱乐主题（电影院、ktv）外向型，开放式外向型，开放式地上地上5 5层层自由分割自由分割业态规模建议业态规模建议南侧主商业业态选择南

57、侧主商业业态选择中档家居市场示意：中档家居市场示意：项目底商部分项目底商部分概念：概念：底商是指利用楼盘底层或低层作为商业用房，以满足自身或区域消费者的各种需求。设置方式设置方式传统沿街商业底商；独立商业底商；会所商业底商。底商楼层搭配关系底商楼层搭配关系住宅底商；写字楼底商；商住楼底商等。底商服务类型底商服务类型社区商业服务、区域商业服务。结论：结论：本项目底商属于：设置方式沿街商业底商楼层搭配关系住宅底商服务类型社区商业服务兼顾区域商业服务底商业态定位因素底商业态定位因素 建筑物自身因素建筑物自身因素 租金因素租金因素 项目规模项目规模 国家相关政策法规国家相关政策法规 区域商业发展区域商

58、业发展 底商业态定位因素底商业态定位因素了解区域未来发展情况，了了解区域未来发展情况，了解商业目前经营情况解商业目前经营情况 明确我们的经营范围明确我们的经营范围 满足项目自身生活配套需求的商满足项目自身生活配套需求的商业部分和住宅部分的配比一般为业部分和住宅部分的配比一般为6-8%6-8%，本项目的配比为，超出这，本项目的配比为，超出这个比例，所以在功能定位上不仅个比例，所以在功能定位上不仅仅是社区配套商业，同时也是区仅是社区配套商业，同时也是区域服务商业域服务商业 本项目的商业分布格局本项目的商业分布格局适合什么样的经营业态适合什么样的经营业态 前期招商注重成功率，前期招商注重成功率，尽可

59、能与大型品牌业态尽可能与大型品牌业态形成合作形成合作 了解区域未来发展情况，了了解区域未来发展情况，了解商业目前经营情况解商业目前经营情况 本项目的商业分布格局本项目的商业分布格局适合什么样的经营业态适合什么样的经营业态 底商和上层住宅关系分析底商和上层住宅关系分析 1 1、不利因素：、不利因素：上层住宅的户型影响商场通透性、铺位分割；上层住宅公共设施部分影响底商的使用面积；上层住宅影响底商的业态选择；底商影响上层住宅业主生活空间；底商影响上层住宅业主私密性；底商噪音干扰；底商影响上层的产权年限（商业配套不影响）；底商空调排放热气对上层住宅影响；2 2、相互促进因素：、相互促进因素：上层住宅业

60、主的数量有助底商的盈利、有稳定的客群；上层住宅业主可以提升底商的知名度和美誉度；底商可以方便上层的日常消费行为；底商的销售可以使开发商降低部分过高的楼价； 如何解决底商和上层住宅的关系如何解决底商和上层住宅的关系 1、上层住宅的户型影响商场通透、铺位划分2、上层住宅公共设施部分影响商场的使用面积 3、上层住宅影响底商的业态选择 4、上层影响底商的消费群体人身安全 5、底商影响上层的个人生活空间的私密性、噪音干扰6、底商空调排放热气等对上层的影响 p如何解决底商和上层住宅的关系如何解决底商和上层住宅的关系 本案商业操作重点本案商业操作重点 本案商业操作重点本案商业操作重点租售并举租售并举 注重居