合生东郊别墅营销推广策略提报

1、 每一种建筑风格都有其深刻的文化内涵和建筑语言，就像欧洲建筑的代表意大利，它以其壮观、气魄、雄浑的气质象征着一个国家的兴旺。而唯美的建筑元素、精准的建筑风格、人文的精神享受，又无一不展现着意大利人与生俱来的皇室奢华享受。florencecathedralleonardo di ser piero da vinciplazza san marcomichelangelo buonarrotducal palace venice raphael sanzioshanghai合生合生东郊别墅东郊别墅 the east forest villa城市别墅城市别墅/ /易居豪宅易居豪宅/ /通往中国上层社

2、会的精神铭牌通往中国上层社会的精神铭牌界定，世界级顶级豪宅界定，世界级顶级豪宅中国最贵豪宅黄浦江边第1排 汤臣一品汤臣一品 中国豪华别墅“楼王”宝座世茂佘山庄园世茂佘山庄园上海东郊国宾馆上海东郊国宾馆列列位国宾三甲位国宾三甲上海东郊国宾馆上海东郊国宾馆北京钓鱼台国宾馆北京钓鱼台国宾馆青岛棒棰岛国宾馆青岛棒棰岛国宾馆佘山板块佘山板块大西郊板块大西郊板块大东郊板块大东郊板块放眼上海豪宅版图放眼上海豪宅版图陆家嘴金融贸易区陆家嘴金融贸易区张江高科区张江高科区金桥出口加工区金桥出口加工区碧云国际社区碧云国际社区往浦东机场往浦东机场中环线中环线龙东大道龙东大道外环线外环线东郊版块东郊版块 中国三大国宾馆

3、东郊馆的附属区，以 东郊国宾馆为中心龙东大道为延伸轴。 6000余亩楔形绿地内只允许兴建大面 积的绿化地、低密度的别墅区。 别墅建筑都控制容积率0.25， 建筑高度低于10米的范畴。 中环内城市豪宅第一居所中环内城市豪宅第一居所l 中环内龙东大道中环内龙东大道的优越区位性，的优越区位性，便捷的交通便捷的交通优势，是理想的第一居所住宅区优势，是理想的第一居所住宅区. .l 大东郊板块分为世纪公园板块及小东郊（以东郊宾馆中心向外大东郊板块分为世纪公园板块及小东郊（以东郊宾馆中心向外3 3公里内）板块公里内）板块. .l 世纪公园世纪公园板块成熟板块成熟，开发饱和开发饱和，目前仅，目前仅“御翠园御翠

4、园”在售，高端市场在售，高端市场供小于求供小于求. .l 小东郊板块土地开发早，但后期开发速度慢，小东郊板块土地开发早，但后期开发速度慢， “ “汤臣高尔夫汤臣高尔夫”、“东郊花园东郊花园”为为典型个案典型个案.l 小东郊板块在建项目小东郊板块在建项目3 3个、待开发地块个、待开发地块2 2个，可预见的开发量将个，可预见的开发量将逐步形成顶级别墅的热点区域逐步形成顶级别墅的热点区域。在售项目在售项目未来两年内的持续销售项目未来两年内的持续销售项目体量体量世纪公园板块世纪公园板块御翠园御翠园御翠园御翠园8 8期期3200032000平方米平方米小东郊板块小东郊板块汤臣湖庭汤臣湖庭东郊别墅、东珠花

5、园、君庭东郊别墅、东珠花园、君庭三湘地块、东郊花园二期三湘地块、东郊花园二期170000170000平方米平方米上海最早的富豪宅基地上海最早的富豪宅基地l 依托西郊宾馆、西郊公园、虹桥机场发展起来的，上海依托西郊宾馆、西郊公园、虹桥机场发展起来的，上海早期早期高端别墅集中区高端别墅集中区第一居所代表第一居所代表. . l 购买客户以自住为主，高端生活配套齐全购买客户以自住为主，高端生活配套齐全. .l 板块内板块内土地资源开发土地资源开发处于处于饱和饱和状态状态. .l 目前少量顶级别墅在售：目前少量顶级别墅在售：“臻园臻园”、“琥珀别墅琥珀别墅”、“富豪六富豪六”l 在售量约在售量约1000

6、0m10000m2 2，未来两年内推盘量不超过，未来两年内推盘量不超过16000m16000m2 2面积：平方米面积：平方米项目项目成交时间成交时间建筑建筑面积面积地上地上面积面积地下地下面积面积花园面花园面积积房屋状态房屋状态报价报价单价单价备注备注琥珀别墅琥珀别墅一手空白二手在售一手空白二手在售800800590590210210200200精装精装50005000万元万元6250062500元元/m2/m2独立会所，独立会所，4 4套在售套在售臻园臻园一手空白二手在售一手空白二手在售7507501 1亩亩毛坯毛坯约约1000010000万万元元约约120000120000元元/m2/m2

7、2 2套在售套在售西郊尊邸西郊尊邸中原三级市场挂牌中原三级市场挂牌795795500500295295500500毛坯毛坯60006000万元万元7540075400元元/m2/m2无会所带室内地下泳池无会所带室内地下泳池* 数据来源：上海中原信息数据库以山唯景，上海最尖端的顶级别墅区以山唯景，上海最尖端的顶级别墅区 l 定位于依托自然景观资源（佘山定位于依托自然景观资源（佘山/ /月湖）的度假型别墅区，非市区的第二居所月湖）的度假型别墅区，非市区的第二居所. .l 独占性独占性/ /唯一性的自然景观是该板块的价格杠杆唯一性的自然景观是该板块的价格杠杆. .l 低密度产品规划显示其低密度产品规

8、划显示其“世外桃源世外桃源”的原始奢华性的原始奢华性. .l 板块内在售面积板块内在售面积41957m41957m2 2, ,未来两年内的供应量约占未来两年内的供应量约占456000m456000m2 2项目项目成交时成交时间间建筑建筑面积面积地上面积地上面积地下地下面积面积花园面积花园面积房屋状态房屋状态报价报价单价单价备注备注世茂佘山世茂佘山一手房一手房740740540540送送160160阁阁楼楼20020020002000样板房样板房33003300万万456045600 0元元/m2/m2独立独立会所，会所，带私带私家花家花园泳园泳池池世茂佘山世茂佘山二手房二手房123012308

9、3083040040040004000毛坯毛坯60006000万万487048700 0元元/m2/m2面积：平方米* 数据来源：上海中原信息数据库面积：平方米成交项目成交项目成交时间成交时间建筑面积建筑面积地上面积地上面积地下面积地下面积花园面积花园面积房屋状态房屋状态成交总价成交总价成交单价成交单价御翠园御翠园2007.112007.1110341034674.16674.16359.9359.9500500毛坯毛坯51005100万元万元4930049300元元/m2/m2御翠园御翠园2008.22008.2604604412412192192400400毛坯毛坯36003600万元万元

10、5960059600元元/m2/m2东郊花园东郊花园2007.122007.12779779497.05497.05281.92281.9215001500毛坯毛坯43004300万元万元5520055200元元/m2/m2数据来源：上海中原信息数据库竞争个案竞争个案建筑面积建筑面积主力户型面积主力户型面积主力总价主力总价主力均价主力均价东珠花园东珠花园约20000m2468-669m23600-5000万元70000元/m2君庭君庭约30000m21400-2000m28000万元67000元/m2东郊花园东郊花园约70000m2460-700m23500-4500万元62000元/m2合生

11、东郊别墅合生东郊别墅约约64000m64000m2 2717-880m717-880m2 2？? ?* 数据来源：上海中原信息数据库中原豪宅客户资源分析（中原豪宅客户资源分析（1 1）中原地产关于3000万元以上高端客户成交数据分析:80008000 万以上万以上5000-80005000-8000 万万2000-50002000-5000 万万客户来源分析客户来源分析35%35%29%29%21%21%15%15%0%0%5%5%10%10%15%15%20%20%25%25%30%30%35%35%港台人士港台人士其他省市其他省市上海本地上海本地外籍华人外籍华人中原豪宅客户资源分析（中原豪

12、宅客户资源分析（2 2）客户行业构成客户行业构成32%32%45%45%3%3%5%5%2%2%5%5%8%8%建筑业制造业采掘业金融、保险业高科技产业房地产业其他客户职位构成客户职位构成42%36%16%6%私营企业老板高级管理人员高级技术人员其他陈先生 年龄：50岁区域：上海/南汇职业：某家电零售集团高管家庭结构：三口之家成交物业：御翠园 1034m2成交价格：5100万元庄先生 年龄：38岁区域：香港职业：某国际金融公司高管家庭结构：三口之家成交物业：御翠园 500.87m2成交价格：3600万元吴先生 年龄：42岁区域：浙江职业：电子行业 私营企业家家庭结构：四口之家成交物业：佘山高尔

13、夫 660m2成交价格：3500万元韩女士 年龄：39岁区域：加拿大籍职业：美容化妆品企业家庭结构：三口之家成交物业：御翠园 604m2成交价格：3600万元中原豪宅客户成交抽样样本中原豪宅客户成交抽样样本北京、上海，汇聚了跨国企业北京、上海，汇聚了跨国企业的总部，商业领袖及金融名人的总部，商业领袖及金融名人云集云集香港是国际型城市，是亚太富香港是国际型城市，是亚太富豪、金融名流的聚集地。豪、金融名流的聚集地。浙江、福建、山西、辽宁等地浙江、福建、山西、辽宁等地都出现了一批私营业主及暴富都出现了一批私营业主及暴富人群，他们希望通过改变居住人群，他们希望通过改变居住环境来提升自身的价值和社会环境

14、来提升自身的价值和社会地位地位我们的他，社交宽泛富友遍天下我们的他，社交宽泛富友遍天下n 高端杂志高端杂志/ /媒体媒体n 社交宴会、经济论坛的交流社交宴会、经济论坛的交流n 圈层内朋友的信息传递圈层内朋友的信息传递n 经常出现区域内的户外经常出现区域内的户外n 会所会所/ /俱乐部会刊杂志俱乐部会刊杂志我们的他，懂得驾御讯息时代，眼界宽广而独到我们的他，懂得驾御讯息时代，眼界宽广而独到接受传统中国教育，接受传统中国教育，深思儒家精华深思儒家精华，忌讳外露暴富，忌讳外露暴富，讲究富贵内隐讲究富贵内隐； 具有具有强烈的荣誉感强烈的荣誉感，来自，来自显赫的社会地位显赫的社会地位、拥有庞大亦或是无限

15、的财富能源、拥有庞大亦或是无限的财富能源追求实力的巩固和疆土的扩张、相对可数的财富他们更追求追求实力的巩固和疆土的扩张、相对可数的财富他们更追求永恒的智慧财富永恒的智慧财富 也许表面互不认同，但内心都有身为富人圈层的也许表面互不认同，但内心都有身为富人圈层的价值归属感价值归属感；长袖善长袖善舞者舞者前瞻引导者前瞻引导者品牌鉴赏者品牌鉴赏者物质追随者物质追随者大胆革新的实业家大胆革新的实业家,业界领袖人物业界领袖人物热爱高尔夫的社会名流们热爱高尔夫的社会名流们追逐身份圈层炫耀的国际传媒人追逐身份圈层炫耀的国际传媒人 善于跨界并购企业资产的皇牌理财人善于跨界并购企业资产的皇牌理财人功成名就功成名就

16、者者 学高位重的早期海归人士学高位重的早期海归人士根据中原地产的100名购买2000万以上总价别墅的客户，对产品力要求的问卷统计结果如上图所示“挖潜产品力挖潜产品力 迎接富豪们的荣耀聚首迎接富豪们的荣耀聚首”95%95%95%95%88%88%80%80%75%75%75%75%60%60%50%50%36%36%36%36%32%32%30%30%20%20%0%0%10%10%20%20%30%30%40%40%50%50%60%60%70%70%80%80%90%90%100%100%邻里身份邻里身份花园绿化花园绿化物业管理物业管理会所会所建筑品质建筑品质建筑形象建筑形象区域未来发展区域

17、未来发展开发商品牌开发商品牌私密性私密性交通状况交通状况商服配套商服配套社区规模社区规模教育配套教育配套富豪对豪宅作为第一居所的附加要求富豪对豪宅作为第一居所的附加要求汤臣高尔夫与尔相伴汤臣高尔夫与尔相伴只在世界级的高球场纵情挥洒只在世界级的高球场纵情挥洒置身国际领袖居住氛围置身国际领袖居住氛围洞悉全球财富经脉洞悉全球财富经脉浑，然天成浑，然天成汤臣高尔夫球场汤臣高尔夫球场生态界定界定悠，然自得悠，然自得950950亩生态绿氧，近100100亩天然水系 仅为首脑专享，却邀“合生”分享东郊国宾馆东郊国宾馆建筑界定界定意大利风格引领建筑世界流行美意大利风格引领建筑世界流行美唯美的建筑元素、精准的建

18、筑风格、人文思潮的精神注入无不展现出意大利文艺复兴时期的艺术全貌。叹，为观止叹，为观止凯撒建筑风格凯撒建筑风格亚历山大建筑风格亚历山大建筑风格室内外双泳池 彰现贵族生活享受 下沉式私密庭院 /别墅空间尺度新创意 阳光顶棚 私人电梯恰，如其分恰，如其分巧，夺天宫巧，夺天宫马赛克马赛克 用马赛克拼花装饰地面是它一大亮点。马赛克中含有独特的制作材料，颜色种类达两万余种，色泽鲜艳亮丽，且产品不受气候的影响。 在地面上拼花一般适用于面积比较大的厅房，在地面中心或边角处做一些跳跃的图案装饰，常会产生意想不到的效果。在各个房间的交汇处，在地面上用花色马赛克拼出简单的横竖线条，也有好的装饰效果。陶瓷陶瓷在现代

19、意大利家居中，瓷砖的运用已超越了其传统的保护作用，更多的着重于装潢效果。在设计风格上，古典的清新淡雅和现代的明艳欢快都发挥得淋漓尽致。尤其是怀旧系列，不论是白、灰、红或绿色都喑哑古旧，加以 瓷砖特有的清凉观感，给人以洗尽铅华、于平淡中体现自我风范的感受。 青铜青铜 意大利设计中，青铜主要运用在座椅、装饰灯架及青铜制作的各种装饰物。饭桌、座椅一般以青铜为材料制作而成，而用青铜制作的装饰物，如各种人物的塑造等能增添房间的艺术气息。 石材石材石材是天然物质，是一种极具美学价值的装饰材料。而近年来，黄色天然石材以其透明度高、色性暖的优势盛行于装饰市场。而且意大利的大理石花色精美、加工精密度高，可用于地

20、面及墙面的装饰。玻璃玻璃石材是天然物质，是一种极具美学价值的装饰材料。而近年来，黄色天然石材以其透明度高、色性暖的优势盛行于装饰市场。而且意大利的大理石花色精美、加工精密度高，可用于地面及墙面的装饰。自然主义色彩自然主义色彩是意大利色彩丰富的调色板上最基本的颜色元素，从最初的罗马人，就很擅长使用颜色来表达他们的艺术。他们从希腊人的风格上取得灵感，应用于很多活动场所。他们的建筑被很多种色彩和壁画所装饰。复兴复兴奢华奢华国宾礼遇国宾礼遇人居金字塔之巅，尊享首脑王者之气人居金字塔之巅，尊享首脑王者之气颠覆原本无会所的缺憾享受东郊宾馆内会所服务享受东郊宾馆内会所服务统一为住户优惠办理统一为住户优惠办理

21、“克拉克海奇克拉克海奇”健身会所终身制会员卡。健身会所终身制会员卡。“克拉克海奇” 会所中心5年制会员卡5.6万元/位终身制会员卡18万元/位（实名制）复兴奢华精装私谧样板花园用精致拓宽过小的花园面积精装样板区/销售区复兴奢华奢华皇室权贵皇室权贵与建筑内涵融合与建筑内涵融合建议在建造样板房时，能打破原有紧凑的4房功能，在确保美观及舒适度的前提下通过分自由面积分割来增加房间数物业管理，衡量别墅品质的重要标准，物业的品牌及管理经验也是博得尖端人士亲睐的重要因素。中原建议采用国际星级酒店物管品牌参与物管执行或顾问。如“东湖” /“高力”复兴复兴奢华奢华强强联手定格品牌物业强强联手定格品牌物业高高 力

22、力 国国 际际复兴复兴奢华奢华以科技为赢典藏世界之美以科技为赢典藏世界之美可建议采用石材蜂窝环保板c-4-2c-4-2与与c-5c-5比较比较 从地块形状而言，从地块形状而言，c-5c-5更为方正更为方正, ,规划更为合理；规划更为合理； 从经济数据而言，从经济数据而言，c-5c-5地块的指标更为优越，绿化环境更为舒适地块的指标更为优越，绿化环境更为舒适 从工程进度而言，从工程进度而言，c-4-2c-4-2地块的进度更块。地块的进度更块。fgjih推盘时间推盘区数量一期2008.9a/b/c19套2009.4d/e11套二期2009.10g/f17套2010.5h/i的外部13套2010.10

23、j/i的内部14套价格提升策略：价格提升策略：（1 1）一期入市时，将沿银柳路的）一期入市时，将沿银柳路的5 5座单元（座单元（b/d），以），以40004000万元万元-4500-4500万元的较低价格万元的较低价格（作为定房前5位客人的折扣价格）公开，与其他单元拉开差价，引动热销；）公开，与其他单元拉开差价，引动热销；（2 2）根据销售节奏的变化，给予合理的价格提升：以销售）根据销售节奏的变化，给予合理的价格提升：以销售5 5套为一个价格提升点，单套为一个价格提升点，单套提升幅度为套提升幅度为200-400200-400万元。万元。计算方法：计算方法：c-4-2地块合计地块合计24627平

24、方米，平方米，30套单体，套单体，平均每套平均每套820平方米。平方米。c-5地块合计地块合计38178平方米，平方米，44套单体，套单体，平均每套平均每套876平方米平方米。合计总销售金额合计总销售金额42.8342.83亿元亿元总体均价总体均价6820068200元元/m/m2 22008.9推出a/b/c区域，合计19套2008.10完成8套4346万元3.47亿元2009.1完成6套4596万元2.75亿元2009.3完成5套4860万元2.43亿元2009.4推出d/e区域，合计11套2009.6完成7套5150万元3.60亿元2009.9完成4套5470万元2.19亿元2009.1

25、0推出f/g区域，合计17套2009.12完成7套5700万元3.96亿元2010.4完成7套6000万元4.20亿元2010.5推出h/i的外部，合计13套2010.6完成6套6260万元3.76亿元2010.9完成6套6520万元3.91亿元2010.10推出j/i的内部，合计14套2010.12完成8套6830万元5.46亿元40004000万元以上的别墅万元以上的别墅 上海有多少？上海有多少？ 中国有多少？中国有多少？ 多数豪宅个案限于上海本身的传播，未上升多数豪宅个案限于上海本身的传播，未上升到中国的舞台展示自己；到中国的舞台展示自己； 专门针对于塔尖人物的项目并不多，尚未形专门针对

26、于塔尖人物的项目并不多，尚未形成一种名片的概念；成一种名片的概念； 从从“上海的上海的”到到“中国的中国的”，重塑顶级别墅，重塑顶级别墅的价值阶层。的价值阶层。东郊别墅东郊别墅东紫园东紫园产品品牌整合产品品牌整合品牌的创新品牌的创新其他其他开发商品牌提升开发商品牌提升境内品牌营销境内品牌营销 境外品牌营销境外品牌营销以上海为主要营销区域以上海为主要营销区域（中原其他区域配合）（中原其他区域配合）以香港为据点进行品牌推广以香港为据点进行品牌推广香港 新加坡以香港作为第一站立体宣传的重点地区以香港作为第一站立体宣传的重点地区利用传播效率最高的电视媒体和全球落地的卫星电视作为媒介投放的首发阵容利用传

27、播效率最高的电视媒体和全球落地的卫星电视作为媒介投放的首发阵容在境外举办针对目标客户群的活动在境外举办针对目标客户群的活动, ,逐步进行杂志、报纸软文的渗透加温逐步进行杂志、报纸软文的渗透加温并以公关活动在重点地区进行重点加温，以最小的投入形成最有效的立体传播效果并以公关活动在重点地区进行重点加温，以最小的投入形成最有效的立体传播效果上海推广阶段上海推广阶段同步公开，接力香港良好销售态势同步公开，接力香港良好销售态势预约开盘阶段集中密集投放广告，以形象推广为主预约开盘阶段集中密集投放广告，以形象推广为主开展业界、媒体等资源的口碑传播，打开项目业界知名度开展业界、媒体等资源的口碑传播，打开项目业

28、界知名度开展圈层营销，尝试客户通路，进行客户分流梳理开展圈层营销，尝试客户通路，进行客户分流梳理北京推广阶段北京推广阶段其他省市其他省市香港推广阶段香港推广阶段提前提前1 1个月，在香港启动内部预约个月，在香港启动内部预约主流媒体形象发布，大型公关活动，积蓄客户，扩大影响力主流媒体形象发布，大型公关活动，积蓄客户，扩大影响力大中国地区开盘仪式（香港上海北京同步公开）大中国地区开盘仪式（香港上海北京同步公开）东郊别墅香港开盘告捷，首批豪宅全面热销东郊别墅香港开盘告捷，首批豪宅全面热销信息渠道信息渠道信息通道信息通道高端杂志：高端杂志：第一财经，（海外）航空杂志第一财经，（海外）航空杂志户外：户外

29、：现场包装，高炮现场包装，高炮新闻主题，电视新闻主题，电视社交通道社交通道高端会所：高端会所：雍福会雍福会/ /银行家俱乐部银行家俱乐部/ /香港马会香港马会奢侈品牌同步推广奢侈品牌同步推广上海中原豪宅地铺上海中原豪宅地铺潜在客户潜在客户新客户新客户上海销售中心上海销售中心香港销售中心香港销售中心“东郊别墅东郊别墅”服务中心服务中心北京北京/ /浙江等地浙江等地中原豪宅部中原豪宅部潜在客户潜在客户新客户新客户广告广告/sp/sp活动吸引活动吸引客户客户香港中原豪宅部香港中原豪宅部潜在客户潜在客户新客户新客户第一营销渠道第一营销渠道合生东郊别墅服务中心合生东郊别墅服务中心在香港各区域中挑选部分中

30、原地铺，设立在香港各区域中挑选部分中原地铺，设立“合生东郊别墅合生东郊别墅”服务中心，发送中原咭，服务中心，发送中原咭，由中原派专人负责接待，为项目提供预约看楼服务，作为项目在港之平台及日常查询。由中原派专人负责接待，为项目提供预约看楼服务，作为项目在港之平台及日常查询。此服务中心可摆放项目初步形象资料，合生创展优势展示，再行安排前往展示中心参此服务中心可摆放项目初步形象资料，合生创展优势展示，再行安排前往展示中心参观或实地看楼。观或实地看楼。第二营销渠道第二营销渠道香港香港 中国地产展示中心中国地产展示中心中原（中国）总部在港有专门的展示中心，人流量大，交通方便，具有一定知名度，吸引中原（中

31、国）总部在港有专门的展示中心，人流量大，交通方便，具有一定知名度，吸引很多九龙及新界区的客户前来参观。很多九龙及新界区的客户前来参观。展示中心可摆放本项目资料如模型、展板、电视片及交楼标准展示区等，便于资料派发。展示中心可摆放本项目资料如模型、展板、电视片及交楼标准展示区等，便于资料派发。 第三营销渠道第三营销渠道香港中原香港中原 豪宅部豪宅部香港中原豪宅部（香港中原豪宅部（stately homestately home）专门从事高端客户的租赁、买卖业务，主推）专门从事高端客户的租赁、买卖业务，主推30003000万人民万人民币以上的豪宅，由于中原在香港代理行业的领导者特性，深受高端客户的信

32、任及追捧，多币以上的豪宅，由于中原在香港代理行业的领导者特性，深受高端客户的信任及追捧，多年来积累了大量高端客户信息，可在第一时间对本项目在高端市场进行推介活动。年来积累了大量高端客户信息，可在第一时间对本项目在高端市场进行推介活动。香港中原香港中原 豪宅部成交力豪宅部成交力香港中原豪宅部（香港中原豪宅部（stately homestately home）目前）目前120120个分行，人员个分行，人员949949人；人；2007-2008.32007-2008.3合计完成合计完成285285单成交，成交物业单成交，成交物业463.79463.79亿元，平均每单亿元，平均每单1.6271.627

33、亿元；亿元；20072007年实现营业额年实现营业额11.511.5亿元。亿元。中原豪宅中原豪宅“中港联动中港联动”案例分享案例分享观澜湖观澜湖2005.2-2007.122005.2-2007.12，中原成交，中原成交514514套，完成总销套，完成总销43.143.1亿元亿元二级营销二级营销上海营销方略上海营销方略三级营销三级营销北京豪宅部专署营销渠道北京豪宅部专署营销渠道浙江豪宅部专署营销渠道浙江豪宅部专署营销渠道上海豪宅部专署营销渠道上海豪宅部专署营销渠道上海接待中心上海接待中心推广地点：香港推广地点：香港 spsp推广活动：推广活动： 合生东郊别墅全球首发新闻发布会合生东郊别墅全球首

34、发新闻发布会 媒体选择：媒体选择：凤凰卫视、tvb、香港电台、三大报刊活动组织：活动组织：品牌形象雕塑揭幕、产品推介、限量认购 期待受众效果：期待受众效果：扩大境外知名度，以引起国内关注全全 球球 首首 发发 式式推推 广地：上海广地：上海spsp推广活动：推广活动： 东郊别墅、东紫园联合推广东郊别墅、东紫园联合推广 媒媒 体体 选选 择：择：航空杂志电视户外活活 动动 组组 织：织：强强出击，显示品牌在别墅产品中的领导力期待受众效果：期待受众效果：两大重量级顶级别墅联合推广，品牌知誉度提升合合 生生 别别 墅墅 产产 品品 联联 合合 推推 介介推广地：上海推广地：上海媒体选择：媒体选择：高

35、尔夫杂志航空杂志财经杂志活动组织：活动组织：给予比较成熟的商业高尔夫赛事以赞助或冠名比如“第一财经商界精英”、“渣打银行邀请赛”、“博鳌论坛邀请赛” 期待受众效果期待受众效果：通过上流社会的聚会拉升本案价值, 同时为目标客户搭建上层社会的交流平台，在目标客源层中获得口碑相传。商商 业业 精精 英英 高高 尔尔 夫夫 邀邀 请请 赛赛推广地：上海推广地：上海媒体选择：媒体选择：高尔夫杂志航空杂志财经杂志活动组织：由活动组织：由世界顶级奢侈品展联袂打造的（topmarques）国际巡展。每年该活动会选择不同的国家举办地，在展 会上不但展出顶级跑车、超豪华游艇、私人飞机、天价珠宝和高级定制时装等“顶

36、级私人物品”，最高展览 货期间总成交额超过总成交额超过10亿元人民币，亿元人民币，受到全球富豪的强烈追捧。受众效果受众效果：通过上流社会聚会拉升本案价值, 同时为目标客户搭建上层社会的交流平台，在目标客源层中获得口碑相传。世界奢侈品展世界奢侈品展 沪上搭建平台沪上搭建平台为业主与潜在客户搭建交流平台，通过客户圈层内的口碑营销，传达产品优势，扩大意向客户范畴。为业主与潜在客户搭建交流平台，通过客户圈层内的口碑营销，传达产品优势，扩大意向客户范畴。借助借助20082008年年7 7月亚洲财富论坛契机，提升合生品牌形象，引发高端人士的关注，为项目蓄势。月亚洲财富论坛契机，提升合生品牌形象，引发高端人

37、士的关注，为项目蓄势。 赞助赞助福布斯福布斯中国名人慈善颁奖盛典中国名人慈善颁奖盛典 与国内与国内/ /香港知名慈善基金会联合香港知名慈善基金会联合 目的目的：通过社会名流的聚合力量提升产品品牌和开发商社会形象。中国奢侈品展、名表中国奢侈品展、名表巡回展、豪华汽车展巡回展、豪华汽车展 借势举行借势举行“东郊别墅东郊别墅”新品发布会新品发布会l上海英国学校圣诞新年晚会 深入高档客户圈层进行行销l达利画展 引发客户深层次共鸣，吸引目标客户l爵士乐party 创造客户交流平台，营造高层次生活氛围ltopmar-ques与世界名品协办联系举办全球奢侈品展,新车发布即年度车展,借此机会造势的同时更是捕捉

38、有效客户,沉淀豪宅内涵及全球口碑的突破口. zhongyuan market strength上海中原架构图上海中原架构图 shanghai centaline framework chat营销方略中心中央地产研究院中介部三发中心投资咨询部上海地产研究中心住宅事业一部住宅事业二部住宅事业三部住宅事业部外省事业部无锡事业部苏州事业部商业事业一部商业事业二部商业事业三部商业事业部企划一部企划中心企划二部二发中心中原整合优势中原整合优势 多功能市场研究体系多功能市场研究体系中央地产研究院中央地产研究院l 城市报告l 咨询服务l 数据服务上海地产研究院上海地产研究院凭借其专业服务的素质及经验，专业服务

39、中心已普遍受到各银行、物业发展商及上市公司的认同地产红皮书地产红皮书物业估价物业估价 监控区域性月刊季刊监控区域性月刊季刊 项目发展策划项目发展策划 市场研究市场研究立足大中国立足大中国立足大上海立足大上海中原整合优势中原整合优势 多重资源综合实力多重资源综合实力享有享有100100多家房地产品牌开发商多家房地产品牌开发商/ /投资基金公司业内资源投资基金公司业内资源中原整合优势中原整合优势 中原整合优势中原整合优势 中原在全国及香港地区拥有强大的媒体关系网，上海中原与60多家媒体保持着良好的联系，熟悉各媒体的优劣势；不仅在上海的推广驾轻就熟，而且与全国及香港地区的媒介推广均保持着良好的互动，

40、在节约项目广告费用的同时提高了其知名度。上海中原的门店数量快速扩张，到上海中原的门店数量快速扩张，到20082008年年5 5月，上海中原门店数量月，上海中原门店数量190190家，上海宝原门店数量家，上海宝原门店数量3939家。公司总人数达到家。公司总人数达到31813181人。人。上海中原历年三级市场地铺数量（家）上海中原历年三级市场地铺数量（家）1601601901901201201081086060252514146 62 22 21 10204060801001201401601802002202401998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年5月上海中原市场占有率整体不断提升，上海中原市场占有率整体不断提升，20082008年年1-41-4月月，上海中原以及上海宝原二手房交易面积的，上海中原以及上海宝原二手房交易面积的市场占有率已经达到了市场占有率已经达到了11.26%11.26%。上海中原历年二手房交易面积占全市的份额上海中原历年二手房交易面积占全市的份额9.35%9.35%11.26%11.26%0.09%0.09%0.27%0.27%0.88%0.88%2.56%2.56%4.78%4.78%7.26%7.26%-1.00%1.00%3.00%5.00%7.00%9.00%11.00%13.00