0616湄潭国贸综合大厦营销策划案64p

1、*湄潭国贸综合大厦（湄潭国贸广场）营销策划报告2报告目录 submits list2营销定位：如何梳理主线3 年度推售：如何开局立势1本体分析：如何挖掘价值3价值梳理1 1.1区域规划价值梳理 1.2项目规划价值梳理1.3硬件体系价值梳理4城市解读湄潭县是“贵州茶业第一县”，土地肥沃，山川秀丽、生态良好，被誉为“贵州高原上的一颗明珠”和“云贵小江南”。5城市发展经济扩容：湄潭经济扩容，城市经济快速发展，城市化进程加快，有利于湄潭房地产市场发展。交通改善：区域交通的改善，不仅有利于经济发展，也使得湄潭对于周边的辐射能力增强。收入发展：近几年，城镇居民收入翻番，也必将促使房地产市场发展。6区域解读

2、本案位于湄潭县中心城区，商业辐射范围通达整个县府，覆盖42万潜在消费人群（数据来源第五次人口普查），未来商业价值提升空间高。7本案位于湄潭县老城区与新城区连接位置，紧邻主干道天文大道，有效串联老城、新城主动脉，商业价值凸显。地段价值本案老城区新城区8区域价值总结占据城市发展主动脉辐射湄潭42万人口的核心商业地段9价值梳理1 1.1区域规划价值梳理 1.2项目规划价值梳理1.3硬件体系价值梳理10项目整体规划p 从城市规划上来看，本项目紧邻城市发展主动脉，紧扣黄金汇流的主要口。p 总体规划上，将一个项目作为一体设计，打造城市首个商业综合体。p 整体商业综合体沿城市主干道布置，商业展示面强，商业价

3、值高。p 通过完善的规划，地下2f为停车场，地下1f为大型超市，底商4f商业裙楼为大型商业综合体，5f-9f为5.9米层高的loft公寓。通过现代化的设计理念，打造结合【地下停车库】、【地下大型超市】、【4层综合性商业】、【5层loft公寓】的城市首席商业综合体11-2f规划规划为约3700、共计164个车位的现代化商业综合体的地下车库12-1f规划规划为约3700的地下超市，有效通过大型超市导入全城零售消费人流，快速带动项目人气。1313408.171f-4f规划规划为约13400的大型商业综合体，打造全城首席商业标杆，串联新、老城快速发展。145f-9f规划规划为约7100的花园式创意lo

4、ft公寓，层高为5.9米，相当于买一层送一层，商务办公、自住皆可。15道路规划商业主入口次入口车行出口人行入口人行出口车行出口地下车库入口商业主入口面向城市主干道，商业展示面佳。人行入口、车行出口分布合理。整体道路通达，商业动线足，利于人流导入。16价值梳理1 1.1区域规划价值梳理 1.2项目规划价值梳理1.3硬件体系价值梳理17项目属性现代化地下车库设计理念164个车位的高端精品商业综合体cbd服务式公寓5.6万 突破传统诠释高尚商住两用企业之窗、街区公寓大型超市3700超市主力店，带动商业人流4层商业综合体1.34万时尚商业城市门户、商业主动脉、黄金地段18规划价值辐射价值地段价值商业大

5、街城市黄金商业汇集地稀缺价值价值体系硬件体系湄潭核心首席商业综合体19硬件体系：首席商业综合体-国际化商业的营造标准20规划价值辐射价值2万湄潭首席商业综合体辐射42万县府人口，商业基数高地段价值占据老、新城联通大道，汇集两区商业人流稀缺价值首席国际化综合体，综合性商业街区硬件体系21规划卖点提炼：城市首席国际化标准的地标商业综合体车库规划商业规划164个车位的地下车库打造，辅佐源源不断的有车一族高端消费人群4层时尚商业、购物、休闲、娱乐一站式消费基地规划超市规划3700 大型超市主力店，带来无限消费人流loftloft规划5.9米层高高端街区loft，商住两用，买一层再送一层22地段卖点提炼

6、：两城区核心城市金脉核心商业领地两城区核心新、老城核心连接处，完美覆盖新老城核心消费地段城市金脉紧邻城市主干道，占据商业发展金脉23稀缺卖点提炼：城市核心首席商业综合体首席商业湄潭首席国际化商业综合体稀缺首席地段城市核心，黄金动脉24辐射卖点提炼：辐射42万超大消费人群的商业综合体两城区辐射扼守两城区核心，完美辐射县城人群辐射县域辐射辐射县域42万超大潜在消费人群25商办特点花园式，5.9米层高创意公寓，买一层送一层26报告目录 submits list2营销定位：如何梳理主线3 年度推售：如何开局立势1本体分析：如何挖掘价值27营 销 定 位2 2.1 市场竞争占位 2.2 项目营销定位2.

7、3 产品营销定位28扼守城市黄金脉络第一发展轴。连接城市繁华和城市未来；新老城区黄金交汇点两城区核心汇集地城市发展连接轴项目（之于商业）湄潭首席商业综合体，投资必须品项目（之于loft）城市门户、街区商住两用投资品区域占位29城市首席商业 投资精品国际化规划 品质打造城市稀缺商业综合体 投资风向标项目（之于商业）首席国际化商业标杆 投资精品项目（之于loft）5.9米层高loft，商住两用，买一层送一层项目占位30营 销 定 位2 2.1 市场竞争占位 2.2 项目营销定位2.3 产品营销定位31湄潭国贸广场雄踞城市第一发展轴的“商业标杆”领先城市发展时代的首席商业综合体32国贸广场两城区核心

8、-国际时尚-商业综合体一体式车库 i 第一街区超市 i 一站式消费商业 i 商住两用公寓【定位】33当湄潭遇见国贸广场尽情领略国际新都会的璀璨繁华高端的，时尚的，尽在 国贸广场34营 销 定 位2 2.1 市场竞争占位 2.2 项目营销定位2.3 产品营销定位35不同于守成的商业，是出击型的商业综合体。国贸广场覆盖两城区核心，辐射县域聚集着42万人口，辐射区域攘括庞大消费人群 高端商业综合体国贸广场高端商业综合体，是城市投资的必备品36超大超市配套+一站式消费场所不同于普通的商业，是人流导向的支撑。超市价值：以大型超市为人流导入，迅速提升卖场人气 全新时代红利的强大加持和强势驱动，商业价值得以

9、复合叠加。一站式消费价值：通过立体化商业的打造，实现一站式全能消费，打破了生活的时空局限，极速扩大了生活圈。开启了划时代的商业体验。国贸广场-商业集中营是商业价值与投资价值的凝聚 【超市人流导入】和【一站式消费】特质，非常规商业所能比拟。37全能loftloft街区公寓热销的公寓2大特点：1.市区卓越的地段；或2.极具性价比的赠送不同于客群、功能单一的公寓，项目loft产品是全能型公寓。可以是微办公/淘宝店/私人酒店/生意人驿站等功用空间 国贸广场街区公寓是自住和商务的百变平台前所未有的创变功用，和庞大的内在价值，非常规公寓所能比拟。38报告目录 submits list2营销定位：如何梳理主

10、线3 年度推售：如何开局立势1本体分析：如何挖掘价值392015年度推售攻略（模拟）3 3.1 年度推售计划 3.2 年度推广战略3.3 年度活动攻略3.4 实效拓客攻略40年度营销总控营销阶段营销节点推广节点推广主题活动节点工程节点（61-7.31 ）蓄客期（8.1-9.12 ）认筹期（9.13）首次开盘7.20售楼处开放8.15样板段开放9.13首次开盘9.14-12.31持续热销、加推（6.1-7.31）项目整体形象推广期（8.1-9.12）产品推广期（9.13-12.31）开盘热销、持续加推推广期湄潭 国贸广场城市核心 首席商业综合体湄潭 国贸广场 ？00元/起 认筹xx抵xx热销源于

11、品质国贸广场火爆加推9.13开盘活动（9.13-12.31）持续性暖场活动8.15样板段开放活动7.20售楼处开放活动8.10样板段交付7.15售楼处完工交付开盘节点前预售许可证到位国贸广场15年度营销总控图6月7月12月10月8月9月11月（9.14-12.31）持续加推热销备注：此年度营销总控为模拟总控图，实际将根据项目具体销售进程进行调整412015年度推售攻略4 4.1 年度推售计划 4.2 年度推广战略4.3 年度活动攻略4.4 实效拓客攻略42阶段性推广建议第一阶段（6月1日-7月31日）逐步推进，深入人心，营销造势项目整体形象推广期户外大牌、工地围墙、周边灯杆旗、微信、网络、线下

12、拓客.43双城区核心、城市发展主动脉、首席商业综合体、购物、休闲、娱乐一站式消费场所湄潭 国贸广场城市核心 首席商业综合体主题：第一阶段项目整体形象推广期44建议在项目入市期以项目整体形象打包入市，项目大的整体形象迅速深入人心！营造项目形象配合线下海量拓客动作，迅速网罗项目潜在客群第一阶段推广目的：项目整体形象推广期45第二阶段（8月1日-9月12日）产品强势推广期短信、户外、巡展、派单、微信、网络、公交站台、出租车顶、线下拓客.46第二阶段1产品述求推广地下车库、大型超市、一站式消费场所、街区loft公寓、两城区核心商业综合体、投资必须品湄潭 国贸广场 城市核心 投资必须品主题：47产品入市

13、，需只管打造商业价值，营造投资品形象。因此，项目产品形象必须高端、具有投资潜力，打造投资必需品概念！提升产品调性，提高市场占位配合线下认筹工作展开，实现实效性强势蓄客，为开盘做铺垫推广目的：第二阶段1产品述求推广48第二阶段2价格、销售政策述求推广项目核心卖点+产品核心卖点+价格信息释放&首开销售政策释放湄潭 国贸广场？元/起 认筹xx抵xx主题：49第二阶段2价格、销售政策述求推广开盘前销售进度逐渐推进，以释放价格信息和销售政策信息，提高客户意向程度！开盘前洗客配合价格、销售政策细心释放，锁定精准客户！推广目的：50第三阶段（9月13日-）开盘热销，持续性加推推广期短信、网络、微信、

14、户外、举牌路演、派单、下线拓客.51第三阶段开盘热销，持续性加推推广期继续强化品牌、项目卖点，强势推广项目热销、不断加推，营造持续的热销场面热销源于品质国贸广场火爆加推主题：52第三阶段开盘热销，持续性加推推广期迅速出街项目火爆销售态势，通过不断的推广热销、加推，为项目持续性去化作推广支撑！制造项目不断热销场面，提高市场地位配合线下拓客工作展开，不断蓄客，不断加推！推广目的：532015年度推售攻略4 4.1 年度推售计划 4.2 年度推广战略4.3 年度活动攻略4.4 实效拓客攻略54活动攻略各营销节点活动（售楼处开放、认筹、样板段开放、开盘.）小型暖场洗客活动（整个营销每周的暖场活动）6月

15、7月12月10月8月9月11月营销节点7.20售楼处开放8.15样板房开放9.13首次开盘9.14-12.31持续热销、加推活动主线55节点活动售楼处开放、样板段开放售楼处开放活动街区样板开放活动活动内容：n项目品鉴n样板品鉴n观赏表演节目n来访有礼&惊喜抽奖活动对象：项目意向客户活动目的：n提升品牌知名度、高度n扩大项目影响力n增加客户到访次数，筛选意向客户56小型暖场蓄客月月有主题，周周有暖场，以线下活动带动洗客diy暖场、品鉴暖场、娱乐暖场、表演暖场、节日暖场活动内容：n吃：冰淇淋、异形饼干、蛋糕、蛋挞、龟苓膏、鸡蛋卷.n玩：石膏彩绘、沙画、插花、风筝、风车、果冻蜡烛.n乐：体感

16、游戏、飞镖、转盘、打球、投篮.n表演：舞台、灯光、音响、歌曲、舞蹈、武术、魔术.n节日类 ：猜灯谜、包元宵、情人节定制玫瑰、巧克力现场diy、儿童玩具diy、粽子、月饼现场制作、平安果、做年画写对联活动对象：意向客户活动目的：n洗客，促进成交572015年度推售攻略4 4.1 年度推售计划 4.2 年度推广战略4.3 年度活动攻略4.4 实效拓客攻略58策略指导，重在实效执行！拓客流程以策略为出发点：客户地图确定拓客的方向和对象，销售目标决定直销的目标，进而决定拓客直销的广度和深度。以实效执行为根本点：拓客直销的效果取决于执行团队在细节上的把控，“人”是最为核心的成功因素。策略客户地图确定范围踩点市调选择阵地落实资源，确定阵地及对应拓客形式人员需求物料需求费用预算甲方沟通人员招募人员培训人员分工拓客目标物料到位执行考核奖惩效果评估优化调整督导巡查应急处理59实效拓客执行四大举措拓客方式p路口拦截p商业街区渗透p专业市场走访p巡展点配合实效拓客4大举措60路口拦截拓客方式1action 1：路口拦截在新、老城区区域主要入口附近设置拦截桁架（或人工手举牌），截留路过客户，真正做到抢夺区域内市场的购房客户。61