前期指引手册(配套质量记录)

1、前期管理指引手册编号：HLWY-ZD-QQGL版号：A/0页码：第 1 页，共 35 页前期管理审核检查表：项目名称项目对应的各个阶段物业机构成立物业服务相关费用定价前期物业服务合同备案售楼处营销配合规划设计建议工程配合阶段筹建物业管理机构竣工验收物业承接查验集中入住及装修各管理处应在时间节点内形成相应文件并向总部物业服务中心前期经理提报成立物业机构申请表、件位于俄 人力资源定编计划、区域物业责任人简历、加侨地产物业费测算预算模板加侨地产物业前期服务合同、加侨地产物业临时管理规约营销案场物业服务委托协议、加侨地产销售案场人力资源配置、加侨物业年度财务计划模板（售楼处）规划设计建议书工程建议书项

2、目拟定责任人简历、年度财务预算、人力编制计划、XX管理处规模等级申报表项目竣工验收建议书加侨地产物业接管验收方案集中入住方案、装修管理要点时间节点项目启动45日内项目启动75日内项目启动75天售楼处启用前30日项目公司提出要求10日内项目公司提出要求10日内入住前90日项目公司提出要求10日内正式入住前30日正式入住前30日启动编制，10内完成考核分值10101015551551015项目1项目2项目3第一章 支持性文件成立物业机构申请表关于成立XX区域物业公司的请示公司领导：根据 XX项目开发时间节点，为配合 区域物业公司工商注册及 项目销售案场的物业服务工作，特申请成立加侨XX区域公司。妥

3、否，请批示！附件：加侨集团地产区域地产公司发出的进场通知 责任人： 年 月 日 机电设备资料交接查验登记表序号交接验收文件名称数量备注1各种设备安装合同2设备出厂合格证3设备使用说明书（要求中文）4设备安装、调试报告5设备保修卡、保修协议备注：根据实际查验情况进行登记 。移交单位（签字）： 承接单位（签字）： 地产项目公司（签字）：竣工验收资料交接查验登记表序号交接查验名称数量备注1竣工图（包括总平面布置图、单体建筑、结构、水暖、电、气、设备、房屋管线布线图、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）2建设工程竣工验收证书3公共配套设施综合验收合格证书4供电协议书、许可证5供气协议书、许可

4、证6有线电视合格证7通讯设施合格证8电梯使用合格证（年检合格证）9建筑消防验收合格证书10燃气工程验收合格证书11智能化系统（监控、门禁、对讲、远程抄表等）验收合格证书备注：根据实际查验情况进行登记 。移交单位（签字）： 承接单位（签字）： 地产项目公司（签字）：施工设计资料移交登记表序号交接验收文件名称数量备注1地质报告书2图纸会审记录3设计变更通知单4工程预决算报告书5重要的施工会议纪要6隐蔽工程验收记录7沉降观测记录8钢筋、水泥等主要材料的质量保证书9新材料、新配件的鉴定合格证书10沙浆、混凝土试块试压报告11供水的试压报告12其他可能会影响将来管理的原始记录13供水、供暖的试压报告备注

5、：根据实际查验情况进行登记 。移交单位（签字）： 承接单位（签字）： 地产项目公司（签字）：变配电室交接查验登记表类别： 变配电室 地址： 查验时间：一、开关柜 台（编号p p ）开关柜编号 回路编号 电缆 母排 断路器型号 负荷名称 仪表 开关柜型号 保护动作 接地 二、电缆桥架接地 防腐 吊架 外观 三、变压器 （ 台）器身 接地 回路标号 母排 基座 油位（油浸式） 四、机房环境机房门、锁 通风 其它 安全标识 照明 五、公共用电电度表 （接管底度抄见量：表1 表号： ；表2 表号 ； 表3 表号： 查验情况：存在问题：备注：移交单位（签字）： 承接单位（签字）： 地产项目公司（签字）：

6、监控交接查验登记表类别：监控系统 查验时间：一、 摄像监视系统1、 图像显示器 ¨ 台数： 台 型号： 2、 画面处理器 ¨ 台数： 台 型号： 3、 信息存储器 ¨ 台数： 台 型号： 4、 云台控制器 ¨ 台数： 台 型号： 二、 门禁对讲系统 ¨ 台数： 台 型号： 1、 主机对讲2、 开门控制三、 电梯对讲系统 ¨ 台数： 台 型号： 1、 对讲呼叫2、 话机对讲3、 被叫响铃四、 窗磁、门磁、紧急求助报警系统 ¨ 说明：摄像头、对讲分机、求助按钮等外围设备在各（公共）部位查验中一并进行。查验情况:存在问题：备注：移

7、交单位（签字）： 承接单位（签字）： 地产项目公司（签字）：地下排污泵交接查验登记表类别：地下排污泵 位置： 查验时间：查验项目查验情况问题描述备注型号规格泵体及控制浮球管道及阀门污水池控制箱（指示灯开关等）运行试验手动、自动移交单位（签字）： 承接单位（签字）： 地产项目公司（签字）： 风机交接查验登记表类别： 风机 地址： 查验时间：一、风机 （ 数量： 台）1、外观（风机、电机） 2、支架 3、风门及防火阀 4、接地 5、风管及软接头 6、防腐 二、控制箱 （数量： 台）1、仪表 2、信号灯 3、回路编号 4、接地 5、主开关 6、转换开关 三、运行1、自动 2、手动 3、转向 4、振动

8、及噪音 四、机房 1、照明 2、门窗 查验情况：存在问题：备注：移交单位（签字）： 承接单位（签字）： 地产项目公司（签字）：给水总水表交接查验登记表类别：给水总水表 查验时间：一、 自来水总水表具体位置： 1、 水表前总阀 2、水表后总阀 3、总水表（承接表底数 表号： ） 二、中水总水表具体位置： 1、水表前总阀 2、水表后总阀 3、总水表（承接表底数 表号： ） 查验情况：存在问题：移交单位（签字）： 承接单位（签字）： 地产项目公司（签字）：房屋公共部位交接查验登记表类别：（房屋公共部位） 地址： 查验时间：一、消防系统1、正压送风口 2、灭火器 3、应急照明、安全出口指示灯 4、火警

9、手报按钮 5、探测器 6、消防广播及消防对讲 7、喷淋头（ 个） 8、消火栓箱（包括水枪头、水带、消防按钮、小锤等） 二、车场1、车库地面 2、顶棚 3、楼梯及扶手 4、墙面 5、门窗 6、防火门（锁） 7、门禁（锁、闭门器） 8、人防门 三、监控系统、对讲系统、门禁系统（一层门厅及地下室） 四、排水沟及篦子（地下室） 说明：本表格用于房屋各层及地下室、地下车场查验情况：存在问题: 备注：移交单位（签字）： 承接单位（签字）： 地产项目公司（签字）：房屋各公共部位交接查验遗留问题登记表栋号 单元 查验时间：项目楼层强电井公共照明管道井消防系统防火门墙面、顶棚走道、门窗弱电井接线箱监控对讲及门禁

10、（门厅）排污水泵（地下室）其它FFFFFFFFFF移交单位（签字）： 承接单位（签字）： 地产项目公司（签字）：管道阀门井交接查验登记表类别：管道阀门井 范围： 查验时间：查验项目数量查验情况问题描述备注井 盖井底及井壁阀 门移交单位（签字）： 承接单位（签字）： 地产项目公司（签字）：小区环境效果灯光交接查验登记表类别：小区环境效果灯光 范围： 查验时间：查验项目查验情况问题描述备注按设计安装（数量及分布情况）灯具、灯柱完好线 路控制（各控制箱及开关）远程控制备注：小区环境灯光系统包括泛光灯、嵌地灯、脚灯、壁灯、草坪灯、水底灯、灯。移交单位（签字）： 承接单位（签字）： 地产项目公司（签字）

11、：喷淋系统交接查验登记表类别：喷淋系统 地址： 查验时间：1.自动报警阀（含供水阀、警报阀、延迟器、水力警铃、压力表等） 套2.水流指示器: （ 个） 3.消防水泵接合器 组（闸阀、安全阀、止回阀）:4消防管道: DN150 米 DN125 米 DN100 米DN80 米 DN70 米 DN50 米 DN40 米 DN32 DN25 米5放水阀 ( 个) 6压力表 ( 个) 7阀门 ( 个) 查验情况：存在问题：备注：移交单位（签字）： 承接单位（签字）： 地产项目公司（签字）：水泵房交接查验登记表类别： 水泵房 地址： 查验时间：一、水泵 数量： 台，型号： 1、外观（电机、水泵、基座） 2

12、、接地 ）二、管道及阀门1、开、闭灵活 2、无跑、冒、滴、漏 3、安全阀铅封完好 4、橡胶软接头 三、控制柜1、仪表 2、转换开关 3、信号灯 4、接地 5、回路编号 6、按钮 7、控制图 四、电气主回路 1、空气开关 2、电缆 3、接线 五、运行1、自动 2、手动 3、转向 4、振动及噪音 5、电流 6、压力表及压力 六、机房环境：1、照明 2、门窗 3、地面、顶棚、墙面 查验情况：存在问题：备注：移交单位（签字）： 承接单位（签字）： 地产项目公司（签字）：水箱（池）交接查验登记表类别：水箱（池） 地址： 查验时间：1、水箱本体焊缝、密封 2、水箱盖 3、内外爬梯 4、水箱底盘及防腐 5、

13、进水管道及阀门 6、出水管道及阀门 7、排水管及阀门 8、高、低水位报警 9、溢水管 10、水位控制浮球 11、水位计 12、照明 查验情况：存在问题: 备注：移交单位（签字）： 承接单位（签字）： 地产项目公司（签字）：停车场系统交接查验登记表类别：停车场系统 地址： 查验时间：1、 道闸 2、限高标识 3、坡道防滑带 4、读卡机 5、车位挡车杆 6、取卡机 7、出入口减速驳 8、行车标识 9、限速标识 10、收费标识 11、反光路标 12、弯道反光镜 查验情况：存在问题: 备注：移交单位（签字）： 承接单位（签字）： 地产项目公司（签字）：消防控制室交接查验登记表类别：消防控制室 地址：

14、查验时间：一、 火灾报警控制柜 （台数： 台 型号： ） 1、控制按钮及开关 ¨ 2、信号灯 ¨ 3、面板显示 ¨ 4、火警信号发报 ¨ 5、打印器 ¨ 6、其他功能 ¨ 二、 通讯控制柜 （台数： 台 型号： ） ¨1、消防对讲 ¨ 2、控制按钮及开关 ¨ 3、信号灯 ¨ 4、消防广播 ¨ 5、其他功能 ¨三、 联动控制柜 （台数： 台 型号： ） ¨1、控制按钮及开关 ¨ 2、防火卷帘门控制（自动、手动） ¨ 3、信号灯 ¨ 4、电

15、梯消防迫降 ¨ 5、水泵控制（自动、手动） ¨ 6、备用电源 ¨ 7、风机控制（自动、手动） ¨ 四、 背景音乐系统1、音源设备： 台 型号： 2、功放： 台 型号：3、调音台： 台 型号： 4、 话筒： 个 型号：五、 其他1、湿式报警阀（消防泵房内） 2、水流指示器（各安装点） 说明：消火栓、喷淋头、烟感探测器、温感探测器、手动报警按钮、正压送风机、消防广播扬声器、消防对讲电话、声光报警器等在各公共部位查验中一并进行。查验情况：存在问题：备注：移交单位（签字）： 承接单位（签字）： 地产项目公司（签字）：远传表交接查验登记表类别：远传表 范围： 查验

16、时间：查验项目查验情况问题描述备注自来水中水生活热水电移交单位（签字）： 承接单位（签字）： 地产项目公司（签字）钥匙交接登记表查验时间：序号钥匙位置数量备注123456789101112131415移交单位（签字）： 承接单位（签字）： 地产项目公司（签字）：住宅工程质量分户检查表工程名称  房（户）号 第一联物业公司地产项目公司 验收日期施工单位 监理单位序号验收项目主 要 验 收 内 容验 收 记 录1楼地面、墙面和顶棚地面裂缝、空鼓、材料环保性能，墙面和顶棚爆灰、空鼓、裂缝、缝格、色泽、表面洁净2户门、门窗户门、窗台高度、渗水、门窗启闭

17、、玻璃安装、五金配件 3栏 杆栏杆高度、间距、安装牢固4防水工程屋面渗水、厨卫间渗水、阳台地面渗水、外墙渗水5给排水工程管道渗水、管道坡向、安装固定、地漏水封、给水口位置6电气工程接地、相位、控制箱配置，开关、插座位置7采暖系统安装固定、管道划线，壁挂炉8其 它分户验收结论：地产项目公司施工单位监理单位物业公司验收人员：  年  月   日验收人员：  年  月   日验收人员：  年  月   日验收人员：  年 

18、 月   日第一联：物业公司 第二联：地产公司 第三联：施工单位 第四联：监理单位入住通知书尊敬的 （加侨 项目 室业主）：首先，感谢您对我公司的信赖与支持，购买加侨 项目商品房，成为加侨 项目的尊贵业主，并对您的乔迁之喜表示祝贺！在您的关心和支持下，加侨 项目各项建设工作取得了丰硕成果，目前我公司开发建设的加侨 项目已如期办理完毕全部竣工验收手续并完全具备交付入住条件。加侨 项目定于20××年×月×日正式如期交付，鉴于办理交付手续的业主人数众多，为便于您顺利地办理交付入住手续，避免场面拥挤给您带来的不便，我公司将于20×&

19、#215;年 月 日至20××年 ×月 × 日在加侨 项目现场分批办理交付入住相关手续。为确保您所购买房屋的顺利交接，请您于 年 月 日，前往加侨 项目，办理房屋交付及入住手续。请您仔细阅读以下内容，有助您顺利入住。一、 办理入住手续时间：上午00：0000：00 下午00：0000：00二、 办理入住手续地点：三、 办理入住手续需向我公司提交以下资料：1.加侨 项目交付入住通知书；2、购房人身份证或护照原件（商品房买卖合同上载明的所有人身份证）；如本人不能亲自前来，可委托他人代为办理，并提交经公证的委托书（具体格式详见附件业主委托书），业主本人身份证或

20、护照及代理人身份证或护照。3.加侨 项目商品房买卖合同原件；4.已付房款收据或发票（原件）；四、请您携带上述资料及本加侨 项目交付入住通知书在××办理以下事项：1.结算手续：合同审核购房人身份审核（出示购房人身份证原件）房款审核；2.填写交付入住确认单；3.领取入住手续办理流程卡，由我公司盖章确认。4.凭我公司盖章确认的入住手续办理流程卡到物业服务企业办理交付其他手续并交纳相关费用（具体详见附件居家指引、办理入住手续费用清单）五、特别提示请您按通知时间前来办理入住手续，逾期未办，则视为该房屋已正式交付，房屋的风险责任自该日起转移。若有不明之处，请致电：附页: 加侨 项目物业

21、服务管理处致业主的一封信、办理入住手续费用清单、入住手续办理流程卡谨恭候您的来临，祝您入住顺利，安居幸福！地产项目公司: 物业公司：年 月 日 年 月 日注：配置标准：一户一份，规格：大16开；制作方式：印刷；到位时间：入住前三周。收款通知尊敬的客户：您好！欢迎您入住加侨 、 栋 号，预测建筑面积 平方米，实测面积 平方米，在您办理房屋入住手续时，您需要在 海亮缴纳的费用如下：一、房屋面积补差价1、实测面积差（正/负） 平方米，单价 元/平方米，面积补差价（补交/退还）共计 元；二、代办产权相关费用您房屋的实际面积为 平方米，单价 元/平方米，总房款共计 元，因此您所需缴纳的费用明细如下：1、

22、契税：总房款的1.5-3%，您共需缴纳 元。2、印花税：总房款的0.05%，您共需缴纳 元。3、他项登记：80元/户，您共需缴纳 元。4、代办产权证费：220元/套，您共需缴纳 元。上述费用请您前去 加侨房地产有限公司财务部缴纳。 加侨集团投资有限公司年 月 日入伙办理流转表业主姓名： 联系电话： 身份证号码： 所属物业位置： 栋 号 物业名称： 物业性质：住宅委托办理人姓名： 联系电话： 身份证号码： 尊敬的业主：欢迎您及您的家人入住 。为了节约您宝贵的时间，请按如下流程办理入住手续：1、营销部（签约一岗）购房合同号 业主身份已经确认 委托人身份已经确认 按揭贷款客户 公积金贷款客户 一次性

23、付款客户经办人： 年 月 日2、地产公司财务（收费岗） 房屋面积差价补退完成，房屋发票已开付 契税、印花税、他项证明费、产权证工本费、产权证代办费已付清 上述费用收据已开付经办人： 年 月 日3、物业公司（签约岗） 签订住宅室内装饰装修管理服务协议（一式两份）回收一份 签订停车位使用协议（一式两份）回收一份 填写并回收业主信息登记表 填写并回收车位登记表经办人： 年 月 日4、物业公司财务（收费岗） 物业服务费已付清 电梯费已付清 地下车位服务费已付清 装修垃圾清运费已付清 装修保证金已付清 上述费用发票或收据已开付经办人： 年 月 日5、物业公司（物品发放岗） 钥匙：进户门8把 水卡1张、电

24、卡1张已移交 门禁卡3张 使用说明书、质保书、住户手册、居家指引、便民卡已发放 物品发放登记表业主签字确认经办人： 年 月 日6、物业公司（验房岗） 陪同业主现场验房 填写验房单验房人与业主双方签字确认（一式三份）并收回一份 回收入伙办理流转表经办人： 年 月 日注：1、各部门严格按次序操作，上一项目手续不完备，下一程序有权退回。 2、本表一式一份，物业公司留存原件备档，营销管理部留存复印件备档。车位登记表车位号房 号业主姓名车辆信息品牌颜色车牌号品牌颜色车牌号品牌颜色车牌号xx物业服务有限公司Hai Liang Property ServicesLtd. 住宅室内装饰装修管理服务协议 甲方：

25、 加侨投资集团有限公司乙方（业主）： 为加强住宅室内装饰装修监督管理，规范装修人、装修企业的装饰装修行为，防止破坏性、随意性装修，维护公共安全和公众利益，给广大业主提供一个安全、整洁、优美、文明的生活环境，根据建设部住宅室内装饰装修管理办法经甲、乙双方协商一致，签订本协议。一、住宅室内装饰装修地址： 小区） （栋、 单元） （室、号）。二、住宅装饰装修工程的实施内容：按住宅室内装修工程申请表所申请内容执行。三、装修工程的实施期限及施工时间：1、施工时间：上午：8：0012:0 下午：14:0018:002、周末及法定节假日进行静音施工。四、甲方的权利和义务：1、甲方对乙方的装饰装修活动有监督和

26、管理权，应指定专人对乙方的装饰装修行为进行监督，发现问题及时指出和制止，并有权就乙方的违规装修行为上报有关行政管理部门。2、甲方应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知乙方和委托的装饰装修企业。3、甲方应当按照本协议内容进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的，应要求乙方和乙方委托的装饰装修企业立即改正，并将检查结果记录存档。五、乙方的权利和义务：1、乙方的行为应自觉接受甲方的监督和管理，遵守甲方及小区业主公约中有关装饰装修管理的各项规章制度，不得拒绝和阻碍甲方依据住宅室内装饰装修管理服务协议的约定，对住宅室内装饰装修活动的监督检查；2、乙方需按审定的装饰装修内容和期限

27、进行施工，完工时及时清场；3、乙方应于装修前以适当方式将装修告知相邻住户；4、乙方应当委托具有相应资质等级的装饰装修企业承接装饰装修工程，签订住宅室内装修工程合同；并有义务告之装修单位进入小区施工和物业服务公司签订相关合同或协议；5、乙方应将本协议内容告知委托的装饰装修企业，并遵守本协议中有关现场施工的要求，接受甲方的监督管理；6、乙方在装修活动中可要求甲方在其职责范围内提拱帮肋和支持。六、废弃物的清运与处置：1、装修过程中所形成的各种固体、可燃液体等物品须及时袋装清运，不得在小区公共场所乱堆乱放；建筑垃圾袋装投放在物业指定的地点。2、装饰装修后的水泥、沙浆、涂料、油漆及其它杂物严禁倒入下水道

28、；垃圾桶箱内严禁投入任何装修垃圾。3、严禁违反规定将各种固体、可燃液体等废物堆放于住宅垃圾道、楼道或者其它地方，严禁向窗外、阳台外等公共场所抛撒建筑垃圾。七、住宅外立面设施及防盗窗的安装要求：1、乙方未经批准不得擅自改变建筑物外立面，扩大承重墙上原有门窗尺寸或在非承重墙上开门窗；2、乙方在装修时应保持建筑物外立面美观、整洁，不得损坏、污染和改变建筑物外立面；3、乙方安装空调设施设备时，必须按原设计要求进行，在指定安装位置安装，冷凝水集中收集，需架设管线的，应安装在专用通道内，保持建筑物外立面的整洁美观；4、本小区禁止安装防盗网，太阳能，顶层平台及屋面搭建鸽笼等行为；景观阳台及消防平台禁止封闭；

29、八、乙方在住宅室内装饰装修过程中禁止以下行为：1、擅自变动建筑主体和承重结构；2、将没有防水要求的房间或者阳台改变为卫生间、厨房间；3、扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；4、损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；5、擅自搭建建筑物、构筑物；6、擅自改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；7、擅自拆除供暖管道和设施；8、擅自拆改或加装燃气管道设施；9、擅自在地面凿坑、钉钉子、打龙骨等破坏地热采暖设施；10、擅自拆改排烟道；11、其他影响建筑结构和使用安全的行为；九、乙方及委托的装饰装修企业在住宅室内装饰装修过程中应注意以下事项：1、施工人员应严格遵守小区的各项规章制度，接受甲方的监督与管理，文明施工，不得污染公共卫生，不得影响他人生活和休息，不得进入与自身施工无关的场所；2、施工人员应办理小区临时出入证，在指定区域内活动，施工人员不准在小区内过夜；3、施工人员不得在装修单位内争吵、打斗及从事赌博、吸毒、贩毒、色情等违法犯罪活动；4、施工人员应遵守施工安全操作规程，采取必要的安全防护和消防措施，不得擅自动用明火和进行焊接作业；搬运材料时，注意保护进户门、单元门及楼梯间公共设施，以防划伤、碰坏；5、施工用电负荷应严格控制，不得超负荷安装、使用电器设施设备，确保电器、线路安全；6、施工过程中，施工单位须指派专人负责治安、消防、安全等工作，严密