大型购物中心投资分析报告

1、2003年大型购物中心投资分析报告中国证券市场研究设计中心研究开发部 北京国经联信息技术研究中心1摘摘 要要 大型购物中心（shopping mall）在美国、日本、欧洲以及其它国家和地区兴起并且进入蓬勃发展阶段，从根本上改变了零售业的被动和从属地位，实现了与相关产业的有机融合乃至对生产的引导、对消费的促进。 在商品品牌国际化、零售业产业化、消费行为逐渐超越国界的趋势下，从欧、美、日等发达国家的发展经验可知，传统零售业者正面临着商品展售空间新需求的挑战。而作为 21 世纪的新兴产业，在全球，在亚洲，在中国，mall 正在逐渐成为占据商业主流地位的新兴业态，为国内零售业者、地产业者带来了新的震撼

2、。 1993 年美国购物中心总销售额业绩达到 8，302 亿美元，1994年达到了 8，500 亿美元，2000 年达 160，000 亿美元。目前，美国购物中心营业额占其社会零售总额的一半以上。在日本，大型购物中心的店铺数仅占 1%，但却创造了全国零售总额的近 40%。因而，大型购物中心被零售业人士称为“流通革命” 。 随着国内经济的发展和居民收入不断提高，我国居民的消费需求随着收入水平的提高已出现了新的变化和调整。消费者在购物时不仅追求方便性、多样性、注重个人品味的需求，同时更注重整体购买经历的愉悦，这种趋势促成了对 mall 的需求的不断增强。而且，随着国内 mall 的经营模式和管理技

3、术不断成熟，我国 mall 的发展前途无可限量，必将逐步迎来mall 的时代。2003年大型购物中心投资分析报告中国证券市场研究设计中心研究开发部 北京国经联信息技术研究中心2目录目录1.大型购物中心简介大型购物中心简介 .11.1.购物中心的定义 .11.2.大型购物中心的分类.21.3.shopping mall的业态特点.31.4.shopping mall的融合功能.41.5 shopping mall对社会和经济的贡献.62.全球全球 shopping mall 的发展状况的发展状况 .72.1.全球 shopping mall概况.72.2.美国 shopping mall.82.

4、3.欧洲 shopping mall.92.3.1.位置及区位环境.92.3.2.经营现状及布置特色.92.4.台湾 shopping mall.102.4.1.产业特性.102.4.2.产业概况.112.4.3.开发方式.112.5.日本 shopping mall.122.6.东南亚 shopping mall.133.我国我国 shopping mall 的发展状况的发展状况 .143.1.我国 shopping mall的发展历程.143.1.1.萌芽阶段.143.1.2.初步形成阶段.143.1.3.加速起飞阶段.143.2.我国 shopping mall的发展现状.153.2.1

5、.发展速度快，地区分布广.152003年大型购物中心投资分析报告中国证券市场研究设计中心研究开发部 北京国经联信息技术研究中心33.2.2.功能有缺陷，主题不到位.153.2.3.经营管理还没有很好地与国际接轨.153.2.4.外资进入速度明显加快.163.3.我国 shopping mall的发展趋势.174.我国我国 shopping mall 的发展背景分析的发展背景分析 .194.1.我国发展我国发展 shopping mall 的条件的条件 .194.1.1.经济水平.194.1.2.交通状况.194.1.3.商业形势.204.1.4.生产能力.204.2.我国发展 shopping

6、 mall的需求分析.214.2.1.房地产商.214.2.2.零售商.224.2.3.外资零售商和mall开发商.235.我国部分我国部分 shopping mall 个案资讯个案资讯 .245.1.华南 mall.245.1.1.地理位置.245.1.2.整体规划.245.1.3.商圈.255.1.4.进展动态.265.2.北京 mall.265.2.1.地理位置.275.2.2.整体规划.275.2.3.进展动态.285.3 中关村 mall.285.3.1.地理位置.282003年大型购物中心投资分析报告中国证券市场研究设计中心研究开发部 北京国经联信息技术研究中心45.3.2整体规划

7、.295.3.3.进展动态.295.4.深圳华侨城 mall.295.4.1.地理位置.305.4.2.整体规划.305.4.3.进展动态.305.5.上海正大广场 .315.5.1.地理位置.315.5.2.整体规划.315.5.3.进展动态.325.6.武汉新世界中心 .325.6.1.地理位置.325.6.2.进展动态.335.7.太古汇广州报业文化广场.335.7.1.地理位置.335.7.2.整体规划.335.7.3.进展动态.345.8.mall of china.345.8.1.地理位置.355.8.2.整体规划.355.8.3.进展动态.356.万达集团开发万达集团开发 sho

8、pping mall 实务研究实务研究 .366.1.大连万达集团简介 .366.2.万达进入商业房产的背景.366.3.摩尔开发现状 .376.4.开发与经营模式 .386.4.1.“地产大鳄商业巨头”模式.382003年大型购物中心投资分析报告中国证券市场研究设计中心研究开发部 北京国经联信息技术研究中心56.4.2.“订单房产”经营模式.397.我国我国 shopping mall 产业的发展环境产业的发展环境 .407.1.国民经济环境 .407.1.1.国内生产总值（gdp）.407.1.2.城乡居民收入.417.2.城市化进程不断加速.427.3.消费环境 .437.3.1.城乡居

9、民家庭恩格尔系数显著下降.437.3.2.消费层次逐渐形成.447.3.3.人们自由支配的休闲时间不断增多.447.3.4.新的消费需求出现.457.4.商业环境 .457.4.1.社会消费品销售状况.457.4.2.入世对零售业的影响.468.投资机会和投资风险分析投资机会和投资风险分析 .488.1.投资机会 .488.1.1.政府支持力度加大.488.1.2.国家启动收入和消费政策.488.1.3.国家计委将出台汽车消费政策.498.1.4.我国城市化进程不断激发财富充分涌流.508.1.5.国内消费群体不断壮大.508.2.投资风险 .518.2.1.市场进入壁垒高.518.2.2.资

10、金链容易断裂.518.2.3.租户难求.528.2.4.我国mall的发展处于试验阶段.522003年大型购物中心投资分析报告中国证券市场研究设计中心研究开发部 北京国经联信息技术研究中心68.3.投资建议 .528.3.1.大力培养和引进mall经营人才.528.3.2.mall经营应强调自己的特色.528.3.3.把握mall的规模和区位.538.3.4.注重mall的综合管理.538.3.5.分步进行投资.54图目录图目录图 7.1 我国国内生产总值.40图 7.2 城乡居民收入水平.41图 7.3 城乡居民家庭收入增长率.41图 7.4 我国城乡人口比重变化趋势.42图 7.5 城乡居

11、民家庭恩格尔系数.44图 7.6 社会消费品零售总额.46图 7.7 批发零售贸易业零售额.46表目录表目录表 4.1 我国 mall 建设的四大推动力量.21表 6.1 大连万达全国 shopping mall 分布 .372003年大型购物中心投资分析报告中国证券市场研究设计中心研究开发部 北京国经联信息技术研究中心11.大型购物中心简介大型购物中心简介mall 全称 shopping mall，音译“摩尔”或“销品茂” ，意为大型购物中心，伴随着家庭汽车化和住宅郊区化而诞生，是现代工业文明和商业文明的产物，属于一种新型的集购物、休闲、娱乐、餐馆、住宿、观光旅游及综合服务为一体的复合型商业

12、业态。shopping mall 产生于 20 世纪初，五六十年代在美国等发达国家盛行，掀起了商业经营方式的新浪潮，并逐渐以其购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等综合性经营模式与完美的环境配套设施而风靡欧、美、日及东南亚国家。近年来，我国商界也兴起一股“造 mall 运动” ，北京、上海、广州、深圳、武汉、大连、东莞、青岛等地纷纷上马了一批 mall 项目。1.1.1.1.购物中心的定义购物中心的定义按照美国购物中心协会的定义，购物中心是由开发商规划、建设、统一管理的商业设施；拥有大型的核心店、多样化商品街和宽广的停车场，能满足消费者的购买需求与日常活动的商业场所。日本购物中心协会对购物中心的定义为

13、：购物中心是作为一个单位有计划地开发、所有、管理运营的商业和各种服务设施的集合体，并备有停车场，按其选址、规模、结构，具有选择多样化、方便性和娱乐性等特征，并作为适应消费需要的社交场所，发挥着一部分城市功能。中国国家质量技术监督局于 2000 年 5 月 19 日发布的国家标准零售业态分类中，对购物中心的定义为：企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。其业2003年大型购物中心投资分析报告中国证券市场研究设计中心研究开发部 北京国经联信息技术研究中心2态结构特点为：由发起者有计划地开设，实行商业型公司管理，中心内设商店管理委员会，开展广告宣传等共同活动，实行统一管理。

14、内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成。服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。根据销售面积，设相应规模的停车场。选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。商圈根据不同经营规模、经营商品而定。设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制。目标顾客以流动顾客为主。由于各国购物中心的发展形态不同，所以购物中心定义也不完全一致，但有些基本要素是为各国所公认的，即“购物中心是由一组零售商及相关的所有服务性、商业性设施共同组合而成。其土地、建筑及相关服务内容必须经过完整的规划、开发及一致的经营管理，附设等量的停车场，而其所包含的商业业种的数量必须大致满足

15、其所将服务到的临近地区” 。从这个定义来分析，购物中心所包含的内容比较广泛，在服务功能上表现为复合性，在经营管理上表现为一致性，在服务设施上体现为完整性，在服务范围上表现为特定商圈。由此我们可以看出，购物中心不是一个简单的分散式的经营模式，而是一个统一高效运作的有机整体。1.2.1.2.大型购物中心的分类大型购物中心的分类依据 1994 年国际购物中心协会（icsc)对国际购物中心的分类，大型购物中心共分为邻里型购物中心、社区型购物中心、区域型购物中心、超区域型购物中心、时装精品购物中心、大型量贩购物中心、主题与节庆购物中心以及工厂直销八种不同的购物中心。这八种购物中心共同的特点是：有一致而整

16、体的建筑设施规2003年大型购物中心投资分析报告中国证券市场研究设计中心研究开发部 北京国经联信息技术研究中心3划、完整的交通道路系统、足够的停车空间、多元性商店业态与服务、统一的经营策略及店面管理、独立个性的购物环境。就整体而言，密闭式购物区通常是购物中心的主体，采用密封式设计，并且将店面两两相对的每条商店衔接，以中央温度调节系统的消费购物通道加以连接，形成四时四季都很舒适的购物环境。1.3.shopping1.3.shopping mallmall 的业态特点的业态特点shopping mall 和传统的商业模式相比具有以下几个显著的特征：第一，shopping mall 是商业街的综合和

17、低成本塑造。在现代社会中城市中心的商业街已不再成为现代城市的购物中心，因为建设和经营成本太高，交通不便利，缺乏自然的空间。而shopping mall 可在远离市区的郊外空地低成本地塑造一条有屋顶的商业街，不同的是城市中的商业街是以线状分布的，而shopping mall 是以点状式立体分布的，占地面积、绿地、停车场和建筑规模都很大。从某种意义上说 shopping mall 这种业态代表着现代商业形式的发展追求，体现了土地资源节约，保护生态环境的绿色营销思想。因为这种郊外“商业街”不需要昂贵的基础设施配套。第二，shopping mall 是在百货公司的专门化连锁发展，超级市场和专业专卖店连

18、锁化发展达到相当规模和水准时发展起来的。shopping mall 的行业多、店铺多、功能多，集购物、休闲、娱乐、饮食甚至金融、文化功能等于一体，进行全方位服务。多数 mall里包括两个或更多的大型主力店，它们被称为“锚店” ，意为这些店像锚一样固定，支撑起整个商业城。第三，shopping mall 的发展是一种更高层次的社会性商业专业化营运，即商业物业的投资和商业的经营是专门化的，这就大2003年大型购物中心投资分析报告中国证券市场研究设计中心研究开发部 北京国经联信息技术研究中心4大减轻了商业经营者在物业上的投资压力。同时在选址、目标顾客和商业经营内容确定、业态综合和促销等方面都有专门的

19、机构来组织实施。第四，shopping mall 购物环境好、档次高、顾客购买力聚合性好。mall 是靠“玩”所聚集的人气来带动购物和餐饮的，它的辐射范围很广，所以也有人称之为建立在“汽车轮子上的购物中心” 。1.4.shopping1.4.shopping mallmall 的融合功能的融合功能产业融合代表着未来经济发展的客观要求，而大型购物中心融合了建筑开发与商业经营两大领域，既讲求动态的规划与设计，又讲求商业的行销与推广。购物中心把相关业态进行了有机整合，从而得以满足消费者更高的消费需求、生活需求和精神需求，这是在零售主导权从生产者营销者消费者转移之后的必然结果，从而更加深刻地强化了购物

20、中心与来客的互动关系，深化了生活方式的内涵。购物中心的融合功能可以体现在以下几个方面：（1）消费与文化的融合购物中心所经营的已经不仅仅是商品，从一定意义上讲，购物中心经营的是一种文化，代表着生活方式的一种转变，它会在很大程度上，满足消费者的精神和文化需求。购物中心除了建筑本身的表现手法以外，购物中心还需要经常组织一些文化交流活动，吸引更多的顾客参与各项活动，实现与顾客的互动交流更是购物中心行销推广的重要内容。（2）消费与服务的融合消费者光顾购物中心的目的，通常不是单纯为了购买一件什么样的商品，他们更加需要的是“以人为本”的现场感觉和精神2003年大型购物中心投资分析报告中国证券市场研究设计中心

21、研究开发部 北京国经联信息技术研究中心5享受，需要更加完善的贴近生活的高品质服务。购物中心的推广，也主要是为了展现自己的商品和服务。英国目前大部分新的购物中心无论是在美食街、美食中心，还是独立的贩卖亭中都包含了许多的餐厅、咖啡厅，呈现出一种朝向多层次服务发展的新趋势。（3）消费与休闲的融合居民消费行为的变化趋势是“一次购足，休闲购物” ，这被称为 21 世纪的消费主流。随着社会的进步、生产力的提高、收入的增长和工作时间的缩短，人们拥有了更多可以自由支配的休闲时间。近年来国庆黄金周的调查显示，我国市场呈现出日用必需品消费、观光休闲消费、旅游相关消费三足鼎立的态势，而观光休闲消费则主要聚焦在了购物

22、中心。（4）消费与教育的融合种种数据充分表明，教育费用在家庭支出中比例大幅度上升，这就为购物中心开发寓教于乐的商业空间奠定了很好的基础。姜杰钢琴城入驻北京新世界中心后，培训活动受到追捧，经济收益也是节节上升；北京东方广场引进了索尼探梦，科技的感召力量使得索尼探梦在节假日的时候成了备受儿童和家长关注的科普教育园地；新华书店在上海港汇广场同样占据着重要的位置。（5）消费与环境的融合购物中心十分注重景观的规划与设计，把塑造观光的氛围作为吸引顾客的一项策略进行实施。深圳华侨城铜锣湾广场由雕塑公园区、核心购物区、风情酒吧区、生态广场区四个功能组团组成，其“海洋文化生态景观”成为深圳的一大特色，据估计，华

23、侨城的景点每年将带来 3000 万的游客光顾。（6）购物中心建设与城市改造和城市功能的融合上海新天地以上海近代建筑标志的石库门旧区为基础，目前2003年大型购物中心投资分析报告中国证券市场研究设计中心研究开发部 北京国经联信息技术研究中心6已经改造成为具有国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐购物中心。大连万达在南宁、厦门等地建设的购物广场也是与当地的城市改造结合进行的。购物中心的建设之所以越来越受到政府部门的重视，与购物中心可以改造城市面貌的功能是分不开的。其实购物中心与其他领域的融合还远不仅仅这些，甚至在购物中心的每一个角落都可能体现出来。购物中心呈现给顾客的不仅仅是商品，而

24、是一种愉快的精神享受，是一种高质量的生活追求。1.51.5 shoppingshopping mallmall 对社会和经济的贡献对社会和经济的贡献shopping mall 的发展对各国经济整体发展有着很大的促进作用。以美国购物中心对美国经济的总体贡献为例，1993 年其总销售额业绩达到 8，302 亿美元，1994 年达到了 8，500 亿美元，2000 年达 160，000 亿美元。目前，美国购物中心营业额占其社会零售总额的一半以上。这个数字在欧洲是 29%，在台湾地区是9%。而在日本，大型购物中心的店铺数仅占 1%，但却创造了全国零售总额的近 40%。大型购物中心的发展还可以带来大量的

25、就业机会。目前，美国购物中心所用员工超过 1000 万人，几乎每11 个工作人口中就有 1 名是在大型购物中心工作。shopping mall 不但可促进经贸繁荣与产业升级，创造就业机会，也将改变零售业与流通业的生态，牵动消费者的消费与购物行为，并可提供消费者一个休闲、购物、娱乐和社交等多元化功能及安全、舒适的生活空间。展望未来，随着我国居民收入的不断提高，生活品质的提升，人们的生活与消费型态的转变，以及消费者日益重视效率与服务品质的要求下，大型购物中心的开发在我国零售业将具有很大的发展潜力。2003年大型购物中心投资分析报告中国证券市场研究设计中心研究开发部 北京国经联信息技术研究中心72.

26、全球全球 shopping mall 的发展状况的发展状况2.1.2.1.全球全球 shoppingshopping mallmall 概况概况现代化的 shopping mall 在 20 世纪 50 年代起源于美国，现在已是美国人居家生活上不可或缺的购物环境，全美购物中心已达4 万家左右，日本也超过 1 千多家的购物中心，据此 shopping mall 的有无或多寡已是一国现代化零售业强弱度的指针。shopping mall 的兴起是伴随着各国的经济发展的过程出现的，并且在一定程度上进一步促进了各国经济的发展。由于世界各国经济发展水平不同，购物中心在全球的发展呈现出了不均衡的态势，绝大多

27、数的购物中心集中在美国、欧洲、日本等发达国家和地区，其中仅美国所拥有的购物中心总数就多达 43000 个。形成这种局面的主要原因在于当地居民的消费需求随着收入水平的提高出现了新的变化和调整，而购物中心则迎合了这种需求。进入到 20 世纪 90 年代，我国的香港、台湾和东南亚各国购物中心步入蓬勃发展的阶段，购物中心的数量增加、规模扩大，形式日趋多样、服务更趋完善。但是从客观来讲，欧美的购物中心无论从总体数量、销售业绩，还是从管理水平上看，都在全球购物中心领域发挥着榜样的作用。购物中心在世界各国都取得了长足的发展，从发展模式上看，欧美购物中心起源早，已进入成熟期，日本、东南亚以及我国的香港和台湾大

28、体上于二十世纪八九十年代兴起，目前已进入了快速成长期，但还是有相当大的发展空间，而我国内陆地区从总体上刚刚进入起步时期，但由于市场潜力巨大，正逐步为零售业者、地产业者、投资业者所关注和接受。2003年大型购物中心投资分析报告中国证券市场研究设计中心研究开发部 北京国经联信息技术研究中心82.2.2.2.美国美国 shoppingshopping mallmall美国购物中心主要依托市郊高速公路建立封闭式大型购物中心，规模巨大、设计简洁是其显著的特征。现代意义上的摩尔起源于 1940 年以后的美国，并从 20 世纪50 年代后期起迅速发展起来的。在二十世纪五六十年代，人们从城市迁移至郊区，同时美

29、国郊区城市与原有大中城市商业中心之间存在的土地差价，使许多大公司纷纷把自己的总部迁往郊区城市，新兴产业也在郊区兴起，大规模的摩尔购物中心也落户于郊区，形成了大量位于高速公路交叉口、由于发展大型购物中心而“繁荣”起来的边缘城市。这些购物中心都附有大面积的停车场，其功能越来越综合化，一些购物中心不仅附有娱乐室、健身房，而且还开辟了保育室和旅馆。二十世纪六七十年代，大型购物中心在美国的兴起，具有经济发展与城镇建设的两层意义。在此之后，随着摩尔购物中心产业的逐步成熟，其主要经营思想也就被很自然地被移植到城市中心地区的摩尔购物中心上。从 20 世纪 70 年代起部分摩尔购物中心又开始开进美国市中心，且市

30、区摩尔的业绩也都相当不错，市区内的摩尔在一定程度上也缓解了城市中心空心化的难题。截至目前，美国有大大小小的购物中心 43000 多个，其中大型购物中心 15000 个。平均每个美国人拥有 19 平方英尺的零售市场，虽然店面过多，但是在过去的几年中，除了每逢夏季生意会略有减少外，零售业一直红红火火。在美国，摩尔目前已经占有 52%以上的零售销售额，2000 年的营业额已达 1 万亿美元，一家摩尔的有效商圈是数百公里。美国摩尔购物中心迅速发展，并衍生出按规模划分的近邻型(小型)、社区型、自然景观型、城市再开发型、休闲娱乐型、超地区广域型的巨型摩尔等类型。2003年大型购物中心投资分析报告中国证券市

31、场研究设计中心研究开发部 北京国经联信息技术研究中心92.3.2.3.欧洲欧洲 shoppingshopping mallmall摩尔产业在美国成功后，摩尔这一业态便迅速地在加拿大、澳大利亚、日本、欧洲各国发展了起来。加拿大、澳大利亚等地的摩尔与美国的摩尔基本相同。欧洲在沿袭美国模式的基础上，不断以旧城市商业中心的改造和复古建筑、人文设计，赋予购物中心新的发展内容。2.3.1.2.3.1.位置及区位环境位置及区位环境欧洲购物中心多设置于城市市郊结合部位或新住宅开发区域，在法国也有位于市中心的购物中心。这以购物中心本身所具有的“一站式、多功能、休闲性购物”相匹配，拥有方便的交通环境和大型停车场，

32、适合于欧洲汽车王国的特点，又符合市郊或新区居民一次性采购的需求，符合欧洲潮流。购物中心的周边环境优美，大片绿地和开阔空间配之以小品设施构成，休闲特性明显。建筑造型现代而前卫，大多简洁、明快，标识性强，面积一般在 35 万平方米，层数 12 层，局部3 层，体现出合理实用的商业建筑特性。功能以综合性百货商场为主，超市格局以生活用品为主导产品，开架销售，分区结算，方便快捷。2.3.2.2.3.2.经营现状及布置特色经营现状及布置特色欧洲的购物中心经营状况大都良好，设立于市区的人流较多，郊区部位的人流一般，但采购量较大。购物中心的经营多采用连锁形式，统一布点、统一采购、统一管理，品牌效应很好。欧洲购

33、物中心以经营日常生活用品为主，而不像是以美国购物中心以选购品为主，欧洲购物中心则以实用品为主。欧洲购物中心的室内布置均达到中高档水平，视线通透、色2003年大型购物中心投资分析报告中国证券市场研究设计中心研究开发部 北京国经联信息技术研究中心10调明快、低位展摊，90%以上商品开架。多以宽大走道连接功能区，购物路线划分合理、清晰，购买欲望强。灯光、通风、背景音乐成系统布置，条理性强。隔断部分多以展台、货架分隔，少量用大型玻璃。统一进行商区布置、管理，广告布设统一，主次分明，色彩协调，特征性明显。很少采用国内常用的模特展示，多以实物悬挂及张贴图片，大气而持久。2.4.2.4.台湾台湾 shopp

34、ingshopping mallmall2.4.1.2.4.1.产业特性产业特性根据台湾购物中心发展协会所做定义：购物中心是以单一开发主体计划所规划的商业型态，为一可同时购物、休闲娱乐、餐饮、文教及生活服务等功能的复合性商业空间；此空间以高品质的购物环境，满足消费者购物方便性、消费舒适性及育乐选择性，同时须具备以下条件：1.购物中心总营业面积至少在 2 万平方米以上，大型购物中心的面积不小于 10 万平方米，特大型购物中心的面积超过 20 万平方米。2.全部卖场内要有至少 15 家以上独立营业的商家。3.卖场面积最大的营业单位，其面积不大于卖场总面积 80以上，其它零售商店之总营业面积已超过

35、4 千平方米者，则不受此规定的限制。4.全部营业单位应共同成立管理委员会，并通过单一的经营管理组织，以全体商店共同利益的立场，进行整体联合广告行销及管理维护工作。5.位于合法的土地使用分区上，并提供足够的停车位。2003年大型购物中心投资分析报告中国证券市场研究设计中心研究开发部 北京国经联信息技术研究中心112.4.2.2.4.2.产业概况产业概况1999 年 7 月，台湾的第一家购物中心台茂(tai-mall)在桃园南崁开幕，正式宣告台湾零售业已迈进大型购物中心的时代。台茂(tail-mall)家庭娱乐购物中心是台湾第一个在工商综合区内开发的美式大型购物中心，位于桃园县芦竹乡南崁地区，共斥

36、资新台币 70 亿元，占地面积 5 万多平方米，卖场面积达 10 万平方米，200 多家厂商进驻，停车场可停汽车 3，300 辆、机车 1，500 辆及休闲绿地广场面积 1.5 万平方米，整合了购物、休闲、餐饮、娱乐电影院等多种商品和服务于一处，让消费者在休假日除到百货公司或量贩店消磨时间外，多一个购物休闲的选择对象与好去处。台茂(tail-mall)家庭娱乐购物中心的开业，已将台湾的零售业跨入国际化、大型化及复合化的多功能购物空间的时代，正在规划开发中的购物中心也还有 70 多处。每处投资金额至少在 50亿元以上，总投资额超过 2，500 亿元，营业额每年预估 100 亿元，商机也将超过 5

37、，000 亿元以上，同时可创造或增加庞大的就业机会，对目前台湾失业率不断的攀升将有相当程度的抑制或改善。据统计结果，已获规划开发的工商综合区共有 39 家，几乎全部倾向开发成购物中心，加上都市计划变更开发为购物中心也有 10 多家，两项总计有 50 多家，开发区位主要分布地点在台北、桃园、台中、台南及高雄等五大地区，其次为基隆、新竹、苗栗与屏东等地区。由于目前台湾购物中心设置地点仍多在台湾五大都会区境内，购物中心的密度相当高，对当地传统商圈造成了很大的影响和改变，零售业间的竞争更加激烈。2003年大型购物中心投资分析报告中国证券市场研究设计中心研究开发部 北京国经联信息技术研究中心122.4.

38、3.2.4.3.开发方式开发方式目前台湾规划开发中的大型购物中心共有 80 多家，主要通过两种方式来开发：一是通过工商综合区设置大型购物中心分区方式，把一些制造业的厂房土地或农业用地，开发成工商综合区，并在区内设置大型购物中心，例如已营运的台茂和大江 2 家购物中心就属于这一类型。据统计，目前申请设置工商综合区计有 39 个，其中申请大型购物中心分区共有 36 个，显示开发商申请设置工商综合区几乎是要开发为大型购物中心，同时区位大都在市郊区及都市边陲地带，而且开发商通常是地主。另一种模式是经由都市计划变更的方式来开发。据估计，这类开发规划共有 10 多个，地理位置很好，大都在市中心区内，例如台

39、北京华城、三侨微风广场与远东集团在高雄开发的远百fe21mega 亚太购物中心等。2.5.2.5.日本日本 shoppingshopping mallmall日本的购物中心以 1969 年建设的玉川高岛屋为代表，不过那时的购物中心理念，仍未摆脱百货公司的格局，所提供的服务也较为有限并且集中。从 20 世纪 70 年代初期到中期，经过整体专业规划、景观设计以及经营管理的大型购物中心开始成为主流。从 20 世纪 70 年代中期到 80 年代初期，日本开始产生了集文化、娱乐、休闲、运动等消费行为于一体的新型购物中心。为了适应消费服务多样化以及设施复合化的趋势，还产生了许多超过 10 万平方公尺的大规

40、模购物中心。目前，日本的购物中心超过 1 千多家。大型购物中心在日本之所以能够迅速发展，具有两个基本背2003年大型购物中心投资分析报告中国证券市场研究设计中心研究开发部 北京国经联信息技术研究中心13景条件：第一，日本是岛国、人口众多，因此追求土地及空间效率的极大化，几乎成为所有日本人一致的追求目标。在这种情况下，能够在一个特定的空间内提供各种消费服务，同时又能够提供定量停车空间的购物中心便成为实现这个目标的最佳手段。加之经济巨大发展条件下国民消费能力提高，使得消费者在购物时不仅追求方便性、多样性、注重个人品牌的需求，同时更注重整体购买经历的愉悦，这种趋势促成了大型购物中心在日本的产生。2.

41、6.2.6.东南亚东南亚 shoppingshopping mallmall由于东南亚地区经济起步比较晚，因此购物中心的发展不如美、日等国家成熟。但是其蓬勃发展的无限商机，已被东南亚各国作为重要的趋势性业种加以发展。东南亚经济的快速发展，带动了居民消费能力的大幅提升，加之土地利用极大化观念的影响，大型购物中心在该地区得以形成一股新的产业风潮。以购物中心必须投入 15 种以上不同行业的特性而言，十分符合东南亚经济高速发展、各种资源实现最有效整合的效率要求。总体而言，东南亚的菲律宾、泰国、马来西亚、新加坡等国的摩尔要比欧洲的摩尔发展更迅猛，而且面积规模也更大。菲律宾的 sm super mall

42、集团、robinsons 集团，泰国的 the mall 集团还发展出了独特且很成功的“连锁摩尔”经营模式。从购物中心发展的具体情况看，东南亚各国的购物中心数量已经很大，主要集中在市中心，并且预期其数量及营业额对经济面的影响会更加扩大和深远。东南亚各国大型购物中心发展的直接原因除了零售业自身需求迫切以外，更具有市镇发展及休闲观光等其它产业相关意义，非常值得国内企业加以借鉴和学习。2003年大型购物中心投资分析报告中国证券市场研究设计中心研究开发部 北京国经联信息技术研究中心143.我国我国 shopping mall 的发展状况的发展状况3.1.3.1.我国我国 shoppingshoppin

43、g mallmall 的发展历程的发展历程3.1.1.3.1.1.萌芽阶段萌芽阶段20 世纪 90 年代中期，一批香港房地产巨头（和记黄浦、长江实业、新世界、恒基、新鸿基、嘉里、九龙仓、太古、恒隆集团等）在北京、上海等大城市的黄金商圈兴建高档写字楼，这些写字楼大多附带有大面积的商场裙房，随即形成了有香港特色的购物中心 shopping center 或购物广场 shopping plaza。其中主要的代表有上海的嘉里不夜城、时代广场、上海广场、香港广场、美罗城、浦东华润时代广场、梅龙镇广场，北京的赛特购物中心、丰联广场、国贸商城、恒基商城、中粮广场、新东安广场、时代广场，重庆的大都会等。由于这

44、些香港式购物中心的业态复合度太低且规模面积也偏小，故这一时期的购物中心尚称不上 shopping mall。3.1.2.3.1.2.初步形成阶段初步形成阶段20 世纪 90 年代末期，随着广州天河城、中华广场，大连胜利广场、新玛特，上海友谊南方商城、港汇广场，北京新世界中心、东方广场的陆续建成开业，我国逐渐形成了一批业态复合度较高、规模面积也较大且经营也较成功的真正的摩尔。在这批成功者的引导下，我国各个城市都开始兴建各自的购物中心。3.1.3.3.1.3.加速起飞阶段加速起飞阶段继超市、大卖场之后，大型购物中心目前正在掀起我国商业新一轮的业态革命。2002 年，随着上海正大广场、厦门sm 城市

45、2003年大型购物中心投资分析报告中国证券市场研究设计中心研究开发部 北京国经联信息技术研究中心15广场、武汉中商团结购物中心、深圳铜罗湾广场等一批具有国际水准的摩尔相继开业，其中深圳铜罗湾广场更堪称我国首家连锁摩尔集团，标志着我国摩尔的发展步入了一个新的时期。3.2.3.2.我国我国 shoppingshopping mallmall 的发展现状的发展现状3.2.1.3.2.1.发展速度快，地区分布广发展速度快，地区分布广在各大房地产公司、商业集团、国外购物中心集团“大干快上”的同时，各地的政府也意识到了建设购物中心的意义，纷纷开始规划并推动本地区购物中心的发展。北京、上海、大连、深圳、广州

46、、武汉、成都、重庆、杭州、宁波等地都在大力发展摩尔购物中心。目前广州和大连的摩尔发展领先于全国水平，北京和上海正在奋起急追，其他城市也开始有计划地发展摩尔，包括乌鲁木齐也有西部国际超市购物中心项目。3.2.2.3.2.2.功能有缺陷，主题不到位功能有缺陷，主题不到位中国的第一代大型购物中心大多还没有摆脱传统商业大楼的模型，基本上是一种“大卖场”格局。其致命伤有两处，一是功能缺陷，购物功能“一股独大” ，占据了 60%70%的比例，造成休闲、娱乐场地短缺，使多种功能的配套受到冲击；二是主题缺位，由于缺少体现都市文化品位且富有个性的主题设计，各购物中心从内容设置到品牌引进都大同小异，由此引发日益严

47、重的同质化危机。3.2.3.3.2.3.经营管理还没有很好地与国际接轨经营管理还没有很好地与国际接轨目前，我国很多购物中心的发展商采取了分割商铺出售的经营方式，这导致了这些购物中心变成了小商品市场。而国际上通行的具商业概念的正规摩尔购物中心是只租不售，从而实现良好2003年大型购物中心投资分析报告中国证券市场研究设计中心研究开发部 北京国经联信息技术研究中心16的整体管理和整体营销。事实证明，这种不符合国际通行购物中心管理模式的经营方式，在我国也不成功。失败的例子有杭州的涌金广场、广州的中旅商业城等等，现在广州中旅商业城的开发商也已摒弃了这种传统商业房地产理念的经营方式，转而采用具有国际上通行

48、的具商业概念的正规摩尔购物中心的经营方式。3.2.4.3.2.4.外资进入速度明显加快外资进入速度明显加快国外商界巨子纷纷看好 shopping mall 这块中国零售业市场上难得的商业大蛋糕，形成外资在华打造 mall 的热潮。2002 年 9 月 18 日，上海正大广场正式开业并投入使用。正大广场位于上海被视为“中国华尔街”的浦东陆家嘴金融贸易区内，投资 4 亿美元，建筑面积 24 万平方米，周围辐射半径 5 公里的区域内集结了 300 万商住人口，是泰国正大集团在中国投资最大、堪称“旗舰”的地产商业项目。而香港新鸿基集团在正大广场旁建设的 45 万平方米的国际金融中心项目中，也包括了一个

49、 20 万平方米的 mall。在北京，西单商场和法国欧尚集团合作的 mall 项目也正在启动；在广州，英资太古集团与广州日报报业集团签约，双方合资 40 亿元建设太古广州报业文化广场，而与之同在一个规划区域，规划面积达 29 万平方米的天河正佳商业广场也因正大集团的重新注资而复工。在武汉，香港新世界集团也在开始建设武汉新世界中心，新世界称其将成为武汉名副其实的“销品茂(shopping mall)”。此外，全世界最大的 mall 开发集团加拿大555 集团正准备在中国投建三个大型 mall 购物中心，温州是其中首选地之一，而另一个 mall 也已选定青岛。其中，在青岛兴建的mall 占地 10

50、00 亩，总投资 8 至 14 亿美元，规模比上海正大广场大 4 倍，被列为青岛市迎奥二号工程。2003年大型购物中心投资分析报告中国证券市场研究设计中心研究开发部 北京国经联信息技术研究中心17各地政府也意识到了建设 mall 的意义，纷纷开始规划并招商引资以推动本地区购物中心的发展。除了海外专业的 mall 开发商，如加拿大 555 集团、菲律宾 sm 集团、泰国正大集团、印尼三林集团等纷纷在华投资 mall 外，还有许多外资传统零售集团，如马来西亚百盛、香港新世界百货、法国欧尚、台湾好又多等，也加入了投资 mall 的行列。此外，在这股 mall 建造热潮中，还有一些原来并不知名的商贸及

51、投资公司的身影，他们在国内各大房地产公司、商业集团的配合下正在“大干快上” 。3.3.3.3.我国我国 shoppingshopping mallmall 的发展趋势的发展趋势（1）超大型的 mall 开始逐渐出现第一代购物中心大多选址在市中心，面积多在 15 万平方米以下。而新上马的购物中心，已有几家冲出闹市商圈，安营于市郊外围的交通枢纽地带。如东莞万江的华南 mall 选址广深高速公路和 107 国道之间；北京中关村 mall 选址八达岭高速公路和北清路交汇处。这种选址降低了用地成本，使购物中心的规模成倍放大，东莞华南 mall 商业面积 50 万平方米，中关村 mall 建设面积30 万

52、平方米。如果这些巨无霸能成功地依托城际快速交通网展开大商圈辐射，那么未来购物中心之间的竞争，将由目前同一城市内的同城竞争，扩大为跨区域的城际竞争。城市间的这种客源争夺战，是购物中心竞争规模的一次升级。（2）平面型的设计理念开始流行当年天河城一句“把北京路竖起来”的口号，使得立体多层建筑的设计理念在早期的 mall 中广泛传播。而现在，几家新开工的 mall，如深圳华侨城的铜锣湾广场、东莞华南 mall、番禺万博中心等，都转而采用平面型的低层设计，华南 mall 的平面建筑群据称占地达 60 万平方米。专家认为，平面型设计是以市郊大面2003年大型购物中心投资分析报告中国证券市场研究设计中心研究

53、开发部 北京国经联信息技术研究中心18积的廉价用地为基础的，它有利于摆脱早期购物中心在地价成本压力下采取的一些短期利益取向的设计，有利于充分展开休闲、娱乐功能的配置，从而根治第一代购物中心的功能先天缺陷。（3）主题设计蓬勃兴起缺乏主题和个性化特色的第一代购物中心再也孕育不出第二个天河城神话。新入市的大型购物中心必须树立鲜明的主题定位，走差异化竞争之路。比如，广州报业文化广场打出了“报业文化”的大旗，将报社办公楼、大型图书馆、公众艺术馆与开放式广场结合一体；东莞华南 mall 打造“水乡风情”主题，利用珠三角的河汊水网营造供游客泛舟观光的水道景观。主题策划强调打造文化品牌，给顾客以全新的消费体验

54、，造就特色卖点，从而避免重蹈第一代购物中心的同质化覆辙。（4）旅游观光功能充分发扬主题特色的营造、体验式消费的兴起，将强化大型购物中心对旅游客源的吸引力。比如，深圳铜锣湾广场选址于华侨城主题公园群落就考虑到了与旅游景区的客源共享。新一代购物中心与旅游业的互动和融合将成为潮流。2003年大型购物中心投资分析报告中国证券市场研究设计中心研究开发部 北京国经联信息技术研究中心194.我国我国 shopping mall 的发展背景分析的发展背景分析4.1.我国发展我国发展 shopping mall 的条件的条件4.1.1.4.1.1.经济水平经济水平在世界视野里，各种零售业态的出现具有一定的规律性

55、。在人均 gdp 达到 1000 美元的时候，百货商店兴起；达到 2000 至3000 美元时，超级市场兴起；6000 美元时便利店兴起；8000 美元时仓储式商店兴起；而只有在人均 gdp 达到 12000 美元时，才是 mall 大发展的时代。虽然美国 mall 的兴起是基于 10000 美元的人均收入，但我们在思考购物中心发展的必要性时，从绝对数字上去比较，缺乏令人信服的依据。而且我们常常把购物与其它产业割裂开来，而在国外的统计则是消费、休闲、娱乐等等的指标值进行合计处理。因此，如果单纯看购物的数字就认为国民的消费能力存在问题，难免有以偏概全的嫌疑。如果把休闲、运动等项目涵盖进来的话，其

56、绝对数字可能要高出许多。特别是在沿海发达地区和人口稠密的中心城市应该说 mall 有着良好的发展前景。此外，中国整体的经济发展水平虽然比美国落后，但上海、北京等城市的人均收入已接近于菲律宾马尼拉、泰国曼谷等东南亚城市。而菲律宾、泰国、马来西亚的摩尔发展得既多又好，且新的摩尔仍在不断地建设中。从这个角度来说，我国的一些沿海发达城市和省会城市有条件发展一批真正的摩尔。4.1.2.4.1.2.交通状况交通状况根据国际经验，当一个社会进入到汽车时代，才为 shopping mall 的出现提供了可能。从交通形式上来说，所谓 shopping 2003年大型购物中心投资分析报告中国证券市场研究设计中心研

57、究开发部 北京国经联信息技术研究中心20mall，尤其是郊区的 shopping mall，必须依托于高速公路和城市的环路，这意味着消费者比较依赖汽车。只有当一个城市进入了汽车社会，或者说开始进入汽车社会，那么 shopping mall 在一个城市的建设才能真正的发展起来，否则只能是城市型的购物中心。我国内地的私车拥有量虽然低，但并不影响 mall 的建设。因为政府限制私车的发展，故香港、新加坡的私车拥有量也远远低于美国；但凭借着发达的地铁和公交系统，两地的摩尔也发展地也都很成功。与欧美的摩尔不同的是，香港、新加坡的摩尔大部分集中在邻近地铁站的市中心黄金商圈，且一条街上往往汇集着多家摩尔（如

58、新加坡的乌节路） 。只有 300 万人口新加坡有 20 多家摩尔，平均 15 万人口拥有 1 家摩尔。借鉴香港、新加坡的经验，内地的部分摩尔也可选址在邻近地铁站的商圈建设。4.1.3.4.1.3.商业形势商业形势一般来说，shopping mall 需要成熟的大型专业店来支撑。由于我国城市中心地区商业密度一般很大，边远地区卫星城商业相对的比较落后，shopping mall 在郊区的销售难以达到预期数字，最佳的选择是在市区建设 mall。但是，郊区 mall 的不足可以通过以下几种方式去弥补。一是要能够和国际知名 shopping mall 的开发运营商进行结合；二是要有大量国际先进水准的专业

59、品牌店愿意进入这个 shopping mall；三是我们国内产品的数量，包括我们专业化的分工能够进一步深化。4.1.4.4.1.4.生产能力生产能力是否具备一定的生产能力也是判断发展 shopping mall 时机是否成熟的标尺。shopping mall 一定要建立在大量的工业化生产的2003年大型购物中心投资分析报告中国证券市场研究设计中心研究开发部 北京国经联信息技术研究中心21基础之上以及产品的多样化之上。按照国际经验，一个面积在 30万和 40 多万平方米的 shopping mall，大约需要 30 至 40 万种以上的商品，才有可能支持 shopping mall 的发展。虽然

60、现在国内生产的商品品种在 20 万种左右，刚刚达到所需商品品种总数的 50%。但是，中国正在成为世界加工厂。在不久的将来，中国的生产能力将为 shopping mall 的发展提供坚实有力的后盾。4.2.4.2.我国发展我国发展 shoppingshopping mallmall 的需求分析的需求分析目前国内各大传统零售商业集团、房地产巨头、海外专业的摩尔开发商乃至外资传统零售集团都已开始在全国各大城市开发一批摩尔购物中心（见表 4.1） 。其中泰国正大集团、大连万达、上海华联、北京华联、深圳铜罗湾广场、香港新世界集团等更计划在全国搞连锁摩尔购物中心。从我国目前摩尔购物中心的开发情况可以看出，