远洋2011年6月20日桂林宜和云天营销策划 122P

1、桂林市远洋置业咨询有限责任公司提报桂林市远洋置业咨询有限责任公司提报/2011/2011年年6 6月月 关于本项目的相关营销方案，我方已与贵公司多次研究探讨，并不定期的提报初步的市场定位方案和阶段性市场调查报告。 鉴于目前项目产品规划设计逐渐明朗、市场环境日趋成熟以及项目即将入市的销售大条件下，我们将基于前期宝贵经验，从市场、产品、目标客户切入，针对性的提出市场形象定位、市场推广、销售等相关策略。 在同品质、同片区楼盘中树立形象标杆提升企业品牌形象，积累无形资产基于本项目产品，实现价值最大化，资金快速回笼实现一期销售开门红，为后续发展奠定良好基础项目已动工，营销工作启动在即，项目的卖点即核心价

2、值为营销推广工项目已动工，营销工作启动在即，项目的卖点即核心价值为营销推广工作开展前的首要任务。也就是项目有什么，该怎么说的问题。作开展前的首要任务。也就是项目有什么，该怎么说的问题。我们该如何入手？我们该如何入手？从市场入手，结合项目本身，深挖项目核心从市场入手，结合项目本身，深挖项目核心价值，即本项目所具备的独一无二的价值。价值，即本项目所具备的独一无二的价值。目目 录录 一、桂林各版块房地产市场特征 二、临桂新区 三、本案周边部分楼盘概况 一、项目分析 二、本项目价值提炼 三、目标客户分析 四、市场形象定位 五、平面表现 一、推广思路 二、推广总体策略 三、推广手段 四、一期推广计划第一

3、章第一章一、桂林市一、桂林市 桂林地处广西壮族自治区东北部，湘桂走廊南端，是世界著名的风景游览城市和历史文化名城，享有山水甲天下之美誉。由于宜人的气候和秀丽的风景，使得桂林成为了一个宜居的城市。 由于桂林市周边区域在桂林城市发展中有着特殊的地位，因此通常所说的桂林市房地产市场除了象山区、七星区、秀峰区、叠彩区四个市辖区，还包括临桂新区及八里街两个区域。 桂林市各辖区房地产市场概况区域名称区域名称区域发展特征区域发展特征物业档次物业档次卖点卖点秀峰区秀峰区以目前成熟的配套及繁华的商以目前成熟的配套及繁华的商业区为发展基础业区为发展基础中高档中高档地段、商业、江景、配套地段、商业、江景、配套七星区

4、七星区高新产业、高等文化教育为主高新产业、高等文化教育为主体发展方向体发展方向高档高档地段、片区前景、配套、环境、地段、片区前景、配套、环境、商业、大学区商业、大学区象山区象山区商贸、休闲、旅游、交通为主商贸、休闲、旅游、交通为主要发展方向要发展方向中高档中高档地段、商业、江景、配套地段、商业、江景、配套叠彩叠彩商贸、物流为主体发展方向商贸、物流为主体发展方向中档中档地段、配套、江景地段、配套、江景八里街八里街商贸、物流为主体发展方向商贸、物流为主体发展方向中低档中低档片区前景、江景片区前景、江景临桂新区临桂新区工业园区、行政区为主体发展工业园区、行政区为主体发展规划规划中档中档地段、老城区配

5、套、片区前景地段、老城区配套、片区前景桂林市各辖区房产基本数据信息（2011年数据）区域名称区域名称总面积总面积（平方公（平方公里）里）总人口总人口（万人）（万人）人均可支人均可支配收入配收入（元）（元）20102010区域住宅区域住宅房价区间（元房价区间（元/ /平米）平米）20112011年区域年区域住宅均价住宅均价（元（元/ /平米）平米）未来两年内未来两年内推货面积推货面积（万平方米）（万平方米）未来两年内未来两年内推出套数推出套数（套）（套）秀峰区秀峰区4949111118398183986500650075007500左右左右141414001400七星区七星区838323.623

6、.618512185127500750080008000106.8106.883968396象山区象山区87.687.627271851718517480048008000800065006500525238603860叠彩区叠彩区525212121804918049450045004700470050005000868676507650八里街八里街330033004300430040004000232320502050临桂新区临桂新区48481010205912059136003600430043004000400079.579.575977597数据来源：数据来源：2011桂林楼市白皮书桂

7、林楼市白皮书桂林市各市辖区综述秀峰区：地段、景观优越，配套成熟，且拥有以中心广场为圆心的目前桂林最大最繁华的商圈，是桂林的老中心城区。由于土地资源稀缺，房源有限，其价格处于较高水平。七星区：桂林高新产业中心，公园、高校、会展、商业、办公等都是该片区的特有资源，拥有较成熟的配套及固定的高薪消费群体，高品质楼盘云集，价格处于桂林市的顶峰。象山区：拥有大型的批发中心，旅游资源丰富，商贸物流发达，周边配套及交通设施不断完善，楼盘品质也较高，价格不断提升，但未来一段时间内产品的放量相对有限。叠彩区：商贸物流是该片区的主要特征，拥有桃花江水系及一些景区资源，市政配套较完善，有一定的生活氛围。房价处于相对较

8、低的一个水平，产品供应也处于一个相对稳定的状态。八里街：以上漓江、高铁板块、商贸物流为支撑，配套设施及交通逐步改善。区域内小规模楼盘较多，总体品质较低，房价处于桂林市的洼地，虽然楼盘数量众多，但楼盘规模普遍较小，总体的产品供应量不大。临桂新区临桂新区： 继“保护漓江，发展临桂，再造一个新桂林”发展战略后，临桂又迎来了桂林世界旅游城新城市中心的利好发展战略。临桂房地产凭借良好的发展前景，成熟的老城区配套及不断完善的新城区配套，不断加速着房地产的发展。现临桂大盘集中，产品品质不断提高，市场供货量大，价格也在飞速增长，片区关注度高，前景普遍被看好。1、房地产产品升级，理念革新 新区楼市产品品质不断提

9、升，近期动作尤为明显，无论建筑品质，还是园林设计方面均实现全面的升级。各楼盘注重建筑质量，户型设计独特，幼儿园、会所等成为了楼盘的基本配置，园林全面升级，山体、水系、植被有较好结合，这些是临桂各楼盘综合品质提高的具体体现，也是各楼盘的一个发展趋势，临桂楼盘的品质得到了越来越多客户的认可。2、房地产市场未来12年产品推货量大 区域内大盘林立，各楼盘推货量都较大。碧园的印象桂林、香樟林未来总体推货量约16万平米，1600套房源左右；汇荣桂林桂林未来推货量约10万平米，1000套左右；奥林匹克花园未来推货量约10万平米，1000套左右；远辰国际文化新城未来推货量约10万平米，1000套左右；袭汇果岭

10、春天未来推货量约5万平米，500套左右；花样年花样城未来推货量约5万平米，400套左右；飞扬国际未来推货量约5万平米，300套左右；大龙西城新天地未来推货量约4万平米，400套左右；长岛16区未来推货量约3.5万平米，300套左右，金水湾未来推货量约3万平米，300套左右，金源新城福邸嘉园未来推货量约3万平米，300套左右；君临华庭未来推货量约2.8万平米，280套左右；云顶御峰未来推货量约1.2万平米，117套左右；顺鸿一品尚城未来推货量约1万平米，100套左右。以上总计推出79.5万平米，约7597套产品，外加未提及的新盘的推货量，可以看出临桂区在未来12年内将保持着一个较充足的房地产产品

11、供应量。3、土地供应受控制 由于临桂新区的市政规划较为丰富，占地面积较大，并且由于临桂过热的“造城运动”使整个房地产市场消化速度相对较慢，因此临桂短期内将不再划拨新土地用于住宅项目的建设，临桂区住宅产品的供应会逐渐平稳。4、价格虽处洼地，却有着很高的增长速度 临桂区房价一直处于桂林市的洼地，但近年来房价的攀升十分明显。以碧园印象桂林为例，2005年开盘时售价在1700元/平米左右，2009年10月价格将近3000元/平米，现如今已突破4000元/平米.临桂其他楼盘房价走势也基本相同，楼市整体价格水平从2000元/平米上涨至3000元/平米，用了4年左右时间，而从3000元/平米升至4000元/

12、平米仅用了1年多时间，房价上涨速度明显加快。5、房地产市场客户结构多元化 新区的利好发展前景、各项目品质的不断提高、巨大的市场放量加上价格的洼地，使得临桂区的客户结构多元化，刚需、改善型和投资型客户都能找到适合自己的产品。二、临桂新区二、临桂新区 临桂县位于广西东北部，紧邻桂林市，距桂林市区仅有5公里。全县总面积2202平方公里。境内有桂林两江国际机场、湘桂铁路、桂（桂林）海（北海）高速公路、机场专用公路、广州至成都321国道、桂林至浮石20171省道和筹建中的桂（桂林）梧（梧州）高速公路，形成东通广东，北上湖南，西达四川，南至北海、湛江的交通网络，是桂林市的西大门。临桂新区规划总平图 桂林世

13、界旅游城是桂林国家旅游综合改革试验区的重点，市政府规划建设以临桂新区为据点的桂林世界旅游城新城市中心，临桂新区规划用地总面积约54.1平方公里，计划建设公园、图书馆、体育馆、博物馆、大剧院、科技馆、艺术馆、会展中心、商贸中心、学校、医院、行政中心等，建成后桂林区政府将迁至临桂。受惠于新区建设的快速发展，房地产业发展加速，但火热的“造城运动”使桂林房地产产品供应量剧增，消化速度相对缓慢。 临桂房地产市场临桂房地产市场机场路机场路/金水路板块金水路板块县中心老城区板块县中心老城区板块西城大道西城大道/世纪大道板块世纪大道板块新行政中心板块新行政中心板块临桂房地产市场板块划分 景泰嘉园景泰嘉园及第苑

14、及第苑自由自宅自由自宅都市心语都市心语名人邸名人邸西城新天地西城新天地碧园碧园香樟林香樟林恒利花园二期恒利花园二期阳光左岸阳光左岸鑫源广场鑫源广场金汇嘉园金汇嘉园西城新都西城新都海派擎城海派擎城碧园印象桂林碧园印象桂林远辰国际文化新城远辰国际文化新城山水山水凤凰城凤凰城飞扬国际飞扬国际奥林匹克花园奥林匹克花园长岛长岛16区区新城福祉嘉园新城福祉嘉园新城新城1号号西城大道西城大道/世纪大世纪大道板块道板块机场路机场路/金水路板块金水路板块县城中心县城中心/老城区板块老城区板块新行政中心板块新行政中心板块本案本案临桂楼盘各版块及分布示意图临桂楼盘各版块及分布示意图袭汇袭汇果岭春天果岭春天云顶御峰云

15、顶御峰顺鸿顺鸿一品尚城一品尚城东方万象东方万象芭提雅芭提雅花样年花样城花样年花样城麒麟湾麒麟湾耀辉耀辉美好家园美好家园丽泽佳园丽泽佳园汇荣汇荣桂林桂林桂林桂林机场路机场路/ /金水路板块金水路板块 机场路/金水路板块离市区最近，是临桂最早开发的区域，板块内多数楼盘较为成熟，周边有公园、商业街、酒店等较为丰富的配套，生活氛围浓厚。临桂和桂林之间的来往车辆及公交车都由此经过，交通较发达。顺鸿顺鸿一品尚城一品尚城开发商开发商 桂林顺鸿房地产开发有限责任公司桂林顺鸿房地产开发有限责任公司地址地址/ /电话电话 金水路金水路186186号号 /5599111/ 0773-55

16、87888/5599111总体规划总体规划 总占地面积约总占地面积约2222亩，总建筑面积约亩，总建筑面积约4400044000多平方米，绿化率约多平方米，绿化率约37.5%37.5%，容积率约，容积率约2.792.79，总户数，总户数370370户户建筑、景观形态建筑、景观形态 社区由社区由2 2栋小高层电梯楼及栋小高层电梯楼及7 7栋多层楼梯楼组成栋多层楼梯楼组成园林风格为东南亚皇室园林园林风格为东南亚皇室园林小区配套小区配套 户型特征户型特征 75759090的两房、的两房、9090120120的三房为主，少量的三房为主，少量120120180180的复式楼的复式楼 形象定位形象定位 中

17、小型纯居住社区中小型纯居住社区销售现状销售现状1 1、2#2#楼楼100100多套房源接受预定，主要有多套房源接受预定，主要有8080多平米两房（订金多平米两房（订金6 6万）、万）、120120平米三房（订金平米三房（订金8 8万）、万）、120120180180平米复式户型，可平米复式户型，可预定房号。预定赠送预定房号。预定赠送1200012000元教育基金。元教育基金。大龙西城新天地大龙西城新天地开发商开发商 桂林市临桂县大龙房地产开发公司桂林市临桂县大龙房地产开发公司地址地址/ /电话电话 金水路金水公园旁金水路金水公园旁 / /3662222总体规划总体规

18、划 项目占地项目占地300300亩，绿化亩，绿化30%30%。一期共。一期共400400多户，二期共多户，二期共1010栋楼栋楼建筑、景观形态建筑、景观形态 现代简约风格，开发了占地现代简约风格，开发了占地3 3万多平米的金水公园，以公园作为万多平米的金水公园，以公园作为小区主要的园林景观小区主要的园林景观小区配套小区配套 1 1万多平米民办双语幼儿园，万多平米民办双语幼儿园，2 2万多平米商城万多平米商城,3,3万多平米的金水万多平米的金水公园公园, ,公园内包括一些休闲娱乐设施及篮球场等运动设施。公园内包括一些休闲娱乐设施及篮球场等运动设施。户型特征户型特征 9090平米左右两房，平米左右

19、两房，120120平米左右三房，平米左右三房，135135150150平米四房平米四房形象定位形象定位 大型综合社区大型综合社区销售现状销售现状少量房源在售，户型为少量房源在售，户型为123123平米三房及平米三房及136136、152152平米四房，三房平米四房，三房仅剩余仅剩余2121层以上的房源。均价层以上的房源。均价41004100元元/ /平米。平米。金水湾金水湾境界境界4期及第苑期及第苑开发商开发商 桂林正通房地产开发有限责任公司桂林正通房地产开发有限责任公司地址地址/ /电话电话 临桂县金水路口临桂县金水路口 /5591888/ 0773-559979

20、7/5591888总体规划总体规划 占地面积占地面积3900039000平米，建筑面积平米，建筑面积1414万平米，绿化率万平米，绿化率45%45%，容积率，容积率2.922.92建筑、景观形态建筑、景观形态 及第苑为金水湾及第苑为金水湾境界中心境界中心17172323层电梯楼组团，层电梯楼组团，园林：园林：800800米康河活水系，四季故事主题花园米康河活水系，四季故事主题花园小区配套小区配套 会所、幼儿园、图书馆、展览室会所、幼儿园、图书馆、展览室户型特征户型特征 形象定位形象定位 大型纯居住社区大型纯居住社区销售现状销售现状5#5#楼约楼约3030套房源在售，主要户型为套房源在售，主要户

21、型为120120140140三房，均价约三房，均价约43004300元元/ /，9#9#楼少量四房在售，最高可享受优惠楼少量四房在售，最高可享受优惠2 2万元。万元。海派擎城海派擎城开发商开发商 桂林富景酒店房地产开发有限公司桂林富景酒店房地产开发有限公司地址地址/ /电话电话 机场路与榕山路口交汇处机场路与榕山路口交汇处 / 3663999/3663888/ 3663999/3663888总体规划总体规划 占地面积约占地面积约2 2万平方米，建筑面积约万平方米，建筑面积约8 8万平方米，绿化率约万平方米，绿化率约33%,33%,容积率容积率3.43.4，总户数，总户数600600户户建筑、景

22、观形态建筑、景观形态 北欧风格园林北欧风格园林小区配套小区配套 水疗会所、泳池、健身馆、瑜伽室、桌球室等水疗会所、泳池、健身馆、瑜伽室、桌球室等户型特征户型特征 100105100105平米两房、平米两房、135135平米三房平米三房形象定位形象定位 中小型纯居住社区中小型纯居住社区销售现状销售现状B2#B2#楼少量房源在售，户型有楼少量房源在售，户型有101104101104平米两房、平米两房、135135平米三房平米三房, ,价格约价格约43004300元元/ /西城大道/世纪大道板块 西城区/世纪大道板块，是临桂新区开发最活跃的区域，大盘云集，大盘自有的商业、休闲、娱乐配套填补了该区域的

23、配套尚不成熟的空白，多数楼盘还是选择商住一体的复合型项目，即既有洋房、多层、小高层、高层、别墅等住宅产品，又有酒店、写字楼、超市、商业街等商业地产产品。耀辉耀辉美好家园美好家园开发商开发商 桂林市耀辉投资发展有限公司桂林市耀辉投资发展有限公司地址地址/ /电话电话 临桂机场路与西城大道交汇处临桂机场路与西城大道交汇处 /3661212/3661212总体规划总体规划 占地面积约占地面积约1010万平米，建筑面积约万平米，建筑面积约3636万平米，绿化率为万平米，绿化率为35%35%，容，容积率为积率为3.123.12，总户数约，总户数约1

24、7001700户户建筑、景观形态建筑、景观形态 小区配套小区配套 会所、商场、泳池、幼儿园等会所、商场、泳池、幼儿园等户型特征户型特征 85859191平米两房，平米两房，106106128128平米三房平米三房形象定位形象定位 大型综合社区大型综合社区销售现状销售现状住宅：仅剩住宅：仅剩3 3套复式，均价套复式，均价38003800元元/ /，下一期准备推，下一期准备推5 5栋中央景栋中央景观电梯楼，时间未定观电梯楼，时间未定商铺：约商铺：约100100席街铺接受预约登记，主力街铺建面席街铺接受预约登记，主力街铺建面50-6050-60，最，最大户型达大户型达130130平米，平米，1 1万

25、元诚意金即可获得购铺享总价万元诚意金即可获得购铺享总价9.59.5折优惠。折优惠。商铺价格在商铺价格在900090001200012000元元/ /。碧园碧园印象桂林印象桂林开发商开发商 广西碧园房地产开发有限公司广西碧园房地产开发有限公司地址地址/ /电话电话 临桂机场路与西城大道交汇处临桂机场路与西城大道交汇处 /体规划总体规划 占地面积约占地面积约560560亩，建筑面积约亩，建筑面积约8686万平米，绿化率为万平米，绿化率为35%35%，容积，容积率为率为2.32.3，总户数约，总户数约70007000户户建筑、景观形态建筑、景观

26、形态 社区由多层和小高层组成，园林山、水、植被相结合，有大型社区由多层和小高层组成，园林山、水、植被相结合，有大型水体景观，亲水平台，滨水廊架、架空层绿化等，一期一主题水体景观，亲水平台，滨水廊架、架空层绿化等，一期一主题公园。公园。小区配套小区配套 泳池、篮球场、网球场、健身房、儿童娱乐场、幼儿园、星级泳池、篮球场、网球场、健身房、儿童娱乐场、幼儿园、星级酒店、超市等酒店、超市等户型特征户型特征 形象定位形象定位 大型纯居住社区大型纯居住社区销售现状销售现状62#62#、63#63#、64#64#、65#65#在售，二房、三房已售罄，仅剩在售，二房、三房已售罄，仅剩100100套套14014

27、0平米左右四房平米左右四房，价格在，价格在43004300元元/ /左右左右山水山水凤凰城（天屿组团）凤凰城（天屿组团）开发商开发商 桂林临桂山水凤凰城房地产开发有限公司桂林临桂山水凤凰城房地产开发有限公司地址地址/ /电话电话 临桂西城大道中段临桂西城大道中段 /体规划总体规划 占地面积占地面积8104481044平米，建筑面积平米，建筑面积175128175128平米，容积率平米，容积率2.162.16，绿化率，绿化率60%60%，总户数，总户数13861386户，建筑密度户，建筑密度22%22%，停车位，停车位950950个个建筑、

28、景观形态建筑、景观形态 欧式、现代简约、中式三种建筑风格，社区内保留大量原生态植被欧式、现代简约、中式三种建筑风格，社区内保留大量原生态植被以及两座自然山体，有以及两座自然山体，有60006000平米中心湖景及双山主题公园。天屿组平米中心湖景及双山主题公园。天屿组团园林规划东南亚风格，由一梯两户团园林规划东南亚风格，由一梯两户1010层、层、1111层电梯楼，两梯四户层电梯楼，两梯四户1818层高层组成层高层组成小区配套小区配套 商务中心、网球场、篮球场、游泳池、会所等，配有业主巴士商务中心、网球场、篮球场、游泳池、会所等，配有业主巴士户型特征户型特征 100135100135平米三房为主，小

29、高层户型面积为平米三房为主，小高层户型面积为8418784187平米，高层户型平米，高层户型面积为面积为4214042140平米平米形象定位形象定位 大型综合社区大型综合社区销售现状销售现状6 6月月4 4日开盘推出日开盘推出17#17#、18#18#、25#25#、30#30#四栋楼共四栋楼共161161套房源，现仅剩套房源，现仅剩3030套。套。户型：户型：8484平米两房平米两房 101113101113平米小三房平米小三房，131131平米大三房平米大三房。价格区间：价格区间：4000430040004300元元/ /平米平米优惠：看房当天确认购买的总房价抵减优惠：看房当天确认购买的总

30、房价抵减50005000元，三天之内签合同的元，三天之内签合同的抵减抵减20002000元元金源新城福邸嘉园金源新城福邸嘉园开发商开发商 桂林市临桂东源房地产开发有限责任公司桂林市临桂东源房地产开发有限责任公司地址地址/ /电话电话 临桂世纪大道中段临桂世纪大道中段 /体规划总体规划 占地面积占地面积1212万平米，建筑面积万平米，建筑面积4040万平米，容积率万平米，容积率3.03.0，绿化率，绿化率38.5%38.5%，总户数约，总户数约30003000户户建筑、景观形态建筑、景观形态 现代中式风格，现代中式风格，9 9万平米活水园林

31、，结合地块原有树木、山体设万平米活水园林，结合地块原有树木、山体设计园林内部景观。计园林内部景观。由由3 3栋高层、栋高层、8 8栋多层及栋多层及3030栋小高层构成栋小高层构成小区配套小区配套 幼儿园、篮球场、游泳馆等幼儿园、篮球场、游泳馆等户型特征户型特征 主力户型为一房两房三房主力户型为一房两房三房形象定位形象定位 主题社区主题社区销售现状销售现状24#24#、25#25#、29#29#、30#30#楼预约一万抵三万，总计楼预约一万抵三万，总计300-400300-400套房源套房源户型面积：户型面积：57.7157.71一房、一房、8585两房、两房、110-120110-120三三房

32、、房、200200复式复式楼价格区间：楼价格区间：42004200元元/ /。项目工程进度：项目工程进度：29#29#、30#30#楼封顶，预计楼封顶，预计8 8月份开盘月份开盘奥林匹克花园奥林匹克花园开发商开发商 桂林市临桂世纪家园房地产开发有限公司桂林市临桂世纪家园房地产开发有限公司地址地址/ /电话电话 临桂世纪大道中段临桂世纪大道中段 /5596888/5596888总体规划总体规划 占地面积占地面积10921092亩，建筑面积亩，建筑面积180180万平方米，绿化率万平方米，绿化率50%50%，容积率，容积率2.22.2，总户数

33、约，总户数约1000010000户户建筑、景观形态建筑、景观形态 社区结合社区结合4 4万平米鲁湖、万平米鲁湖、7 7万平米骑马山设计园林及相关配套设万平米骑马山设计园林及相关配套设施施小区配套小区配套 双语幼儿园、酒店、双语幼儿园、酒店、shopping mallshopping mall、“渔人码头渔人码头”商业街、运商业街、运动水会、湖畔会馆、动水会、湖畔会馆、2.72.7公里运动环带公里运动环带户型特征户型特征 形象定位形象定位 大型综合社区大型综合社区销售现状销售现状水岸巴黎剩余水岸巴黎剩余9090套，套，6262平米一房、平米一房、8383平米两房、平米两房、9393136136平

34、米三平米三房。巴塞心情剩余房。巴塞心情剩余7070套套170-300170-300平米的复式和平米的复式和3030平米的单间。价平米的单间。价格在格在4100-45004100-4500元元/ /之间。之间。6 6月月1919日前可到售楼部填写相关文件办理奥龙卡会员，成为会员日前可到售楼部填写相关文件办理奥龙卡会员，成为会员后可享受每平米后可享受每平米200200元购房优惠元购房优惠商铺：一层商铺：一层26000-3000026000-30000元元/ / 二层二层90009000元元/ /远辰国际文化新城远辰国际文化新城开发商开发商 桂林市冠信远辰地产有限公司桂林市冠信远辰地产有限公司地址地

35、址/ /电话电话 临桂西城大道中段临桂西城大道中段 / 5585555/5590000/ 5585555/5590000总体规划总体规划 占地面积占地面积3030万平米，建筑面积万平米，建筑面积8080万平米，容积率万平米，容积率2.912.91，绿化率，绿化率为为40%40%，总户数约，总户数约70007000户户建筑、景观形态建筑、景观形态 以社区内自然山体为核心，充分利用原生地貌及水系设计社区以社区内自然山体为核心，充分利用原生地貌及水系设计社区园林，打造新区园林，打造新区“三江四湖三江四湖”小区配套小区配套 小学、幼儿园、网球场、篮球场、排球场、足球场、羽毛球场、小学、幼儿园、网球场、

36、篮球场、排球场、足球场、羽毛球场、泳池、步行街、山体公园等泳池、步行街、山体公园等户型特征户型特征 形象定位形象定位 大型纯居住社区大型纯居住社区销售现状销售现状住宅：住宅：29#29#、21#21#仅剩仅剩3030套房源在售，户型为套房源在售，户型为113113143143平米，价平米，价格在格在3900-41003900-4100元元/ /之间。预计之间。预计6 6月下旬推出紫荆湖组团，产品月下旬推出紫荆湖组团，产品为为1111层的小高层，户型为层的小高层，户型为5959平米一房、平米一房、8585平米两房、平米两房、125125平米三平米三房，约房，约300300套。套。商铺：西城大道沿

37、街商铺，面积为商铺：西城大道沿街商铺，面积为6060160160平米，价格为平米，价格为700070002000020000元元/ /，100100平米以上商铺总价可优惠平米以上商铺总价可优惠1010万元，已售罄。现万元，已售罄。现主推与碧园相邻的沿街商铺，价格为主推与碧园相邻的沿街商铺，价格为80008000元元/ /-9000-9000元元/ /。县中心老城区板块 县中心老城区版块是桂林传统的生活区，生活配套较为齐全，生活氛围浓厚，受临桂及其周边乡镇的客户关注度高，此区域楼盘多为纯居住小区。云顶御峰云顶御峰开发商开发商 广西华盈房地产开发有限公司广西华盈房地产开发有限公司地址地址/ /电话

38、电话 临桂人民路临桂人民路161161号号 / 0773/ 07735586118/55861195586118/5586119总体规划总体规划 占地面积占地面积1182711827平米，建筑面积平米，建筑面积9609396093平米，绿化率平米，绿化率43%43%，容积率，容积率7.57.5，总户数约，总户数约10001000户户建筑、景观形态建筑、景观形态 由由2 2栋栋31+131+1层商住楼组成，层商住楼组成，1313层为商铺，层为商铺，4 4层以上为住宅层以上为住宅小区配套小区配套 2 2万平米大型商场万平米大型商场户型特征户型特征 30304040平米一房，平米一房，7878979

39、7平米两房，平米两房，9595120120平米三房平米三房形象定位形象定位 小规模住宅小规模住宅销售现状销售现状在售一房到三房，面积在在售一房到三房，面积在30-12030-120，均价，均价38003800元元/ /，一次性，一次性9797折，按揭折，按揭9898折优惠，购房送契税。新推出折优惠，购房送契税。新推出1010套特惠房，价格约套特惠房，价格约33003300元元/ /碧园碧园香樟林香樟林开发商开发商 广西碧园房地产开发有限公司广西碧园房地产开发有限公司地址地址/ /电话电话 临桂金水路临桂金水路1919号号 / 5581288/5581299/ 5581288/5581299总体

40、规划总体规划 占地面积占地面积105105亩，建筑面积亩，建筑面积2020万平米，绿化率万平米，绿化率32%32%，容积率，容积率2.232.23，总户数约总户数约18001800户户建筑、景观形态建筑、景观形态 自然与水景相结合的田园式园林设计，香樟树、水系、雕塑小自然与水景相结合的田园式园林设计，香樟树、水系、雕塑小品是园林的主要元素品是园林的主要元素小区配套小区配套 游泳池、篮球场游泳池、篮球场户型特征户型特征 形象定位形象定位 主题社区主题社区销售现状销售现状18#18#楼接受预约，户型为楼接受预约，户型为8013080130平米两房、三房、四房，预约只平米两房、三房、四房，预约只登记

41、不交定金登记不交定金袭汇袭汇果岭春天果岭春天开发商开发商 桂林袭汇房地产投资有限责任公司桂林袭汇房地产投资有限责任公司地址地址/ /电话电话 临桂金山路临桂金山路147147号号 / 0773/ 07733680111/36809993680111/3680999总体规划总体规划 占地面积占地面积300300亩，建筑面积亩，建筑面积6060万平米，容积率万平米，容积率2.92.9，绿化率，绿化率50%50%，总户数约总户数约47004700户户建筑、景观形态建筑、景观形态 “6060万平米人文生态城邦万平米人文生态城邦”建筑主题，建筑主题，1.21.2公里的中心景观轴公里的中心景观轴小区配套小

42、区配套 幼儿园幼儿园户型特征户型特征 形象定位形象定位 大型纯居住社区大型纯居住社区销售现状销售现状开盘推出开盘推出7 7栋楼，户型面积在栋楼，户型面积在5212452124平米之间，现在不接受预约，平米之间，现在不接受预约，价格未定价格未定新行政中心板块 新行政中心板块，是基于新市政府的落户，并带动周边发展的区域，集行政、产业、市政服务于一体。目前该区域正在开发中，楼盘较少，多数楼盘为城市综合体，主要以丰富的生活、商业、娱乐配套创造一站式的生活，随着新区的建设，预计大量空地将投入开发。东方万象东方万象芭提雅芭提雅开发商开发商 投资商：广西东方祥龙投资发展有限公司投资商：广西东方祥龙投资发展有

43、限公司 开发商：桂林东方万象置业投资有限公司开发商：桂林东方万象置业投资有限公司 地址地址/ /电话电话 临桂西城区西城大道与秧一路交汇处临桂西城区西城大道与秧一路交汇处28999552899955 总体规划总体规划 项目占地约项目占地约6660066600平方米，总建筑面积约平方米，总建筑面积约1818万平米。容积率为万平米。容积率为2.262.26，绿化率高达，绿化率高达48%48%，总户数约，总户数约14001400多户。多户。 建筑、景观形态建筑、景观形态 2 2万平方米原创泰式风情园林小区万平方米原创泰式风情园林小区 小区配套小

44、区配套 特色商业街，特色商业街，15001500平米大皇宫会所，水吧平米大皇宫会所，水吧 户型特征户型特征 一期户型主要为一期户型主要为35803580的一房及两房，开发约的一房及两房，开发约500500多户，多户，独创独创N+1N+1拓展户型，户型设计方正、实用，部分户型带入拓展户型，户型设计方正、实用，部分户型带入户花园，单间配套设计新颖户花园，单间配套设计新颖 形象定位形象定位 泰式风情纯居住小区泰式风情纯居住小区 销售现状销售现状预计预计6 6月底开盘，主推月底开盘，主推36368080平米小户型，现可以登记意向房号。平米小户型，现可以登记意向房号。在交通银行开户并存入在交通银行开户并

45、存入3 3个月定期存款个月定期存款50005000元并到售楼部做好相元并到售楼部做好相关登记，开盘期可享受关登记，开盘期可享受5050平米以上物业总价抵减平米以上物业总价抵减50005000元，元，5050平平米以下物业总价抵减米以下物业总价抵减30003000元元 花样年花样年花样城花样城开发商开发商 花样年地产花样年地产 地址地址/ /电话电话 临桂万福路与西城大道交汇处临桂万福路与西城大道交汇处//总体规划总体规划 项目占地约项目占地约2020万平方米，总建筑面积约万平方米，总建筑面积约6060万平米。容积率为万平米。容积率为3 3

46、，绿化率为绿化率为30%30%，总户数约，总户数约40004000户。户。 建筑、景观形态建筑、景观形态 2020栋栋3232层，层，9 9栋栋1616层建筑，包括层建筑，包括LOFTLOFT公寓、高尚精品住宅公寓、高尚精品住宅和复式商铺。和复式商铺。“一水二街四组团一水二街四组团”的总体布局，实现全功能的总体布局，实现全功能社区与自然山水的完美结合。社区与自然山水的完美结合。 小区配套小区配套 大型购物中心、国际连锁五星级酒店、水岸主题风情商业街、大型购物中心、国际连锁五星级酒店、水岸主题风情商业街、幼儿园、幼儿园、KTVKTV、国际品牌影院、特色精品餐饮、国际品牌影院、特色精品餐饮 户型特

47、征户型特征 住宅户型涵盖单间配套、两房、三房和四房，面积介于住宅户型涵盖单间配套、两房、三房和四房，面积介于50-14050-140平方米之间，单套商铺面积范围为平方米之间，单套商铺面积范围为70-12070-120平方米平方米 形象定位形象定位 大型城市综合体大型城市综合体 销售现状销售现状接受预约，接受预约，2 2万元诚意金可享受万元诚意金可享受1 1个点优惠，个点优惠，6 6月月1818日开盘可再享日开盘可再享受开盘受开盘1212个点优惠，面积约个点优惠，面积约7070120120平米，多数商品面积在平米，多数商品面积在100100平米以上，价格约平米以上，价格约900090001300

48、013000元元/ /平米平米汇荣汇荣桂林桂林桂林桂林开发商开发商 桂林汇荣建设开发有限公司桂林汇荣建设开发有限公司 地址地址临桂新区环西路与世纪大道交界处临桂新区环西路与世纪大道交界处/ /0773077336868883686888、36869993686999总体规划总体规划 规划用地约规划用地约997997亩，建筑面积约亩，建筑面积约140140万平方米，绿化率为万平方米，绿化率为39%39%，容，容积率为积率为2.12.1，总户数约，总户数约91819181户。户。建筑、景观形态建筑、景观形态 欧陆建筑风格，园林设计有生态岛屿，水系、广场、喷泉及植欧陆建筑风格，园林设计有生态岛屿，水

49、系、广场、喷泉及植被等。被等。小区配套小区配套 会所、幼儿园、小学、商业步行街等会所、幼儿园、小学、商业步行街等户型特征户型特征 产品包括洋房，联排别墅，小高层，高层，酒店公寓等产品包括洋房，联排别墅，小高层，高层，酒店公寓等形象定位形象定位 欧陆风格大型综合社区欧陆风格大型综合社区销售现状销售现状20112011年年7 7月份售楼部开放，预计月份售楼部开放，预计1010月开盘月开盘飞扬国际飞扬国际开发商开发商 桂林新城置地发展有限公司桂林新城置地发展有限公司 地址地址/ /电话电话 临桂世纪大道与西城大道交汇处临桂世纪大道与西城大道交汇处/5593336 / 07

50、73-5582998/5593336 总体规划总体规划 项目占地约项目占地约2500025000平方米，总建筑面积约平方米，总建筑面积约1515万平米。容积率为万平米。容积率为5 5，绿化率为绿化率为35%35%，总户数约，总户数约14001400户。户。 建筑、景观形态建筑、景观形态 由一栋由一栋110110米米2727层高的超高层商务楼、一栋层高的超高层商务楼、一栋1515层层5.25.2米挑高的米挑高的LOFLOF公寓和四栋公寓和四栋1818层、层、2525层高尚公寓及层高尚公寓及SHOPING MALLSHOPING MALL构成的大型城构成的大型城市综合体，拥有酒店、写字楼等产品市综

51、合体，拥有酒店、写字楼等产品 小区配套小区配套 音乐喷泉、绿化广场、户外健身器材音乐喷泉、绿化广场、户外健身器材 户型特征户型特征 主力户型为约主力户型为约70-8070-80的二房、以及的二房、以及90-10590-105的三房的三房 形象定位形象定位 大型城市综合体大型城市综合体 销售现状销售现状原推出房源已售罄，预计近期开盘推出原推出房源已售罄，预计近期开盘推出T3T3号楼（号楼（1818层），现预层），现预约登记中，约登记中，2000020000元可定房号，预计开盘价元可定房号，预计开盘价41004100元元/ /，开盘时，开盘时间未定。间未定。本案周边重点楼盘销售情况一览楼盘名称楼盘

52、名称在售房源在售房源主要户型主要户型价格价格优惠优惠耀辉耀辉美好家美好家园园住宅：仅剩住宅：仅剩3 3套复式套复式商铺：约商铺：约100100席街铺。席街铺。住宅：住宅：160160平米复式。平米复式。商铺：主力街铺建面商铺：主力街铺建面50-6050-60，最大户型达，最大户型达130130平米平米住宅：住宅：38003800元元/ / 商铺：商铺：900090001200012000元元/ /商铺预约：商铺预约：1 1万元诚意金即万元诚意金即可获得购铺享总价可获得购铺享总价9.59.5折折优惠。优惠。碧园碧园印象桂印象桂林林62#62#、63#63#、64#64#、65#65#剩余剩余10

53、0100套套140140平米左右平米左右4 4房房43004300元元/ /左右左右总房价优惠一万元总房价优惠一万元山水山水凤凰城凤凰城17#17#、18#18#、25#25#、30#30#，仅，仅剩剩3030套套8484两房两房101113101113小三房小三房131131大三房大三房4000430040004300元元/ /看房当天确认购买的总房看房当天确认购买的总房价抵减价抵减50005000元，三天内签元，三天内签合同的总价抵减合同的总价抵减20002000元元金源金源新城福新城福邸嘉园邸嘉园24#24#、25#25#、29#29#、30#30#，剩，剩余房源余房源300-40030

54、0-400套套57.7157.71一房、一房、8484两房、两房、138138四房、四房、200200复式楼复式楼42004200元元/ /预约一万抵三万预约一万抵三万奥林匹克花奥林匹克花园园水岸巴黎水岸巴黎9090套套巴塞心情巴塞心情7070套套6262平米一房、平米一房、8383平米两房、平米两房、9393136136平米三房平米三房巴塞心情剩余房源主要以巴塞心情剩余房源主要以170-300170-300平米的复式和平米的复式和3030平平米的单间为主米的单间为主住宅：住宅：4100-45004100-4500元元/ /左右左右商铺：一层商铺：一层26000-26000-300003000

55、0元元/ /、二层、二层 90009000元元/ /6 6月月1919日前奥龙卡会员可日前奥龙卡会员可享受每平米享受每平米200200元购房优元购房优惠惠远辰国际文远辰国际文化新城化新城住宅：住宅：29#29#、21#21#剩余剩余3030房房源在售，源在售，预计预计6 6月下旬推出紫荆湖月下旬推出紫荆湖组团，约组团，约300300套。套。商铺：西城大道沿街商铺商铺：西城大道沿街商铺住宅：住宅：113113143143紫荆湖组团：紫荆湖组团：5959一房、一房、8585两房、两房、125125三房三房商铺：商铺：6060160160住宅：住宅：3900-41003900-4100元元/ /左右

56、左右商铺：碧园相邻沿商商铺：碧园相邻沿商铺铺8000-90008000-9000元元/ /（一次性付款（一次性付款9.79.7折）折）住宅：最高享受总价减一住宅：最高享受总价减一万元优惠，赠购房契税。万元优惠，赠购房契税。商铺：大面积商铺总价优商铺：大面积商铺总价优惠最高惠最高1010万元万元小结房源较多，竞争激烈。在售楼盘数量众多，各楼盘陆续推出新房源，且放量较大。各楼盘2011年下半年的集中放量，使市场在未来的一段时间内会保持一个房源充足的状态，市场竞争较为激烈。紧凑实用型户型受市场欢迎。各楼盘推出的房源中都有8090平米两房及110平米以下的小三房，所占比例均较大，且此类户型销售状况较好

57、，推出后短时间内会基本售完。125平米以上的三房及复式销售速度相对较慢，推出一段时间后购房的选择余地还是较大。价格突破4000元/平米。各楼盘的住宅价格开始突破4000元/，部分房源价格达到43004400元/。从销售情况看，这样的价格多数客户只能承受两房及紧凑三房的购房总价，价格成为了紧凑实用户型销量大的主要原因。优惠多。从本案周边的项目看，基本都有购房的优惠，虽然优惠具体措施优势不同，但从结果上看，每个楼盘的优惠额度为1万2万元不等。且开始有楼盘打出“按揭9.8折，一次性付款9.7折”的折扣。临桂区部分房地产相关政策链接“一房一价”政策 要求开发商一次性公开销售的所有房源相关信息，申报的房

58、源价格中包括所有附加税费，房源价格上涨需重新申报，审批过后方能按上涨后价格销售 影响：价格、房源方面的销售策略受到控制，但从市场推货情况及各楼盘反应上看，该政策的影响较小购房首付款比例提高 二次置业按揭首付款比例由50%提高至60%。 影响：对改善型购房及投资型购房的影响较大央行多次上调存款准备金率 截止6月份止，2011年央行已5次上调存款准备金率，以减少银行的贷款发放量 影响：由于贷款放量有限，申请贷款变得困难，影响按揭购房的客户的置业进程及购房意向临桂房地产市场限价 临桂区房地产市场新申报的房源价格限制在4000元/平米以内，严格控制超过4000元/平米的房源价格的审批，部分楼盘由于申报

59、价格不符合限价要求，而被迫数次调低申报价格。 影响：审批下来的房源价格与开发商的理想价格有一定差距，且一段时间内涨价难度大，影响部分开发商的推货进度，奥林匹克花园、山水凤凰城、金水湾境界等近期推货的楼盘都不同程度受到限价影响。 在一系列的房地产市场调控政策出台后，进一步的减慢了临桂的房地产市场消化速度，多数购房者认为持续的调控政策出台将会迫使房地产市场的价格下调，因而选择持币观望；各楼盘也不断推出优惠活动，变相降价，以保证项目的销量及后续的开发。 本案在这样一个环境下进入市场，除了要面对激烈的市场竞争外，还要承受政策带来的市场影响，因此项目除了精心打造产品的品质外，树立一个良好的楼盘形象，配合

60、一系列的项目包装、推广及活动必不可少，只要让客户认可本项目，推出项目的风险就会大大降低。市场竞争研判以上与本项目存在直接竞争关系的楼盘主要分为四大类大型综合社区、城市综合体代表楼盘：如山水凤凰城、奥林匹克花园、飞扬国际、花样年花样城、汇荣桂林桂林等特征：1、项目提供的业态丰富，配套齐全，包括酒店、写字楼、商场、商业街、餐饮娱 乐设施等，强调入住后生活的便利性2、距新的行政中心距离较近，共同为新行政中心提供各种各样的生活、商业配套，市场卖点主要以未来新区CBD、造城、一站式生活为主3、开发规模大、体量大，占地少则几百亩，多则上千亩大型纯居住社区代表楼盘：碧园印象桂林、远城国际文化新城、金水湾等特