大北京策略性进入区域研究报告

1、b.a.c 大北京策略性进入区域研究报告大北京策略性进入区域研究报告2009年年12月月02日日一、研究背景一、研究背景二、研究目的及原则二、研究目的及原则三、研究内容三、研究内容四、研究结论四、研究结论报告整体研究框架报告整体研究框架bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 3 - 因素一：地质地貌上符合地产开发，交通可达性强因素一：地质地貌上符合地产开发，交通可达性强因素二：土地获取难度相对较小，规模较大，土地价格适宜的区域因素二：土地获取难度相对较小，规模较大，土地价格适宜的区域因素三：因素三：1-1.5小时左右车程，气候自然景观条件良好，低密度开发小时左右车程，气候自然景观条件良好

2、，低密度开发北京周边大片山区地区除外，以平原地区为主。北京行政区域内的地价已经较高，需要寻找北京外的先发机会吸引或满足的以北京客户的第二居所升级居住需求为主。bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 4 - 此次研究希望能从北京城市规划及发展的方向出发，寻找到符合北京发展辐射影响要求的区域，这个区域对万科来说将具有充分的机会性进入可能。符合北京城市发展方向符合北京城市发展方向具备房地产市场发展潜力，价具备房地产市场发展潜力，价格尚有上升空间格尚有上升空间两个角度两个角度 研究的区域除了规划层面的考量，还将重点从房地产市场发展的角度看待这些区域，寻找那些没有经过过度开发的非热点但具有巨大潜力

3、的北京周边区域。bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 5 - 根据以上对万科大北京研究背景和目的的梳理，我们认为有以下的八个地方符合初步的筛选要求，可以作为本次研究的备选目标区域。客观分析区域整体发展情况，特别是客观分析区域整体发展情况，特别是这些地方与北京未来规划发展之间的这些地方与北京未来规划发展之间的关系，受北京市场和客户的影响，而关系，受北京市场和客户的影响，而非针对个别地块，针对区域自身的发非针对个别地块，针对区域自身的发展规模。展规模。北京北京中心城区中心城区固安固安燕郊燕郊大厂大厂廊坊廊坊怀来怀来涿州涿州香河香河 蓟县蓟县研究内容研究内容 区域选择分析区域选择分析 重点区

4、域比较重点区域比较bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 7 - 8个区域城市发展资源和房地产市场概括特征 指标区域城市等级市场阶段客户来源主力产品价格水平自然景观人工环境怀来张家口辖县开发初期本地客户中密度普通住宅2000元/官厅水库、农业资源燕郊三河开发区开发热点北京挤压客户中高密度普通住宅6000元/沿潮白河高尔夫蓟县天津辖县开发初期京津冀客户中低密度第二居所6000元/盘山、黄崖关长城廊坊地级市开发稳定期本地客户中高密度普通住宅5000元/大学城涿州保定县级市开发稳定期本地客户中高密度普通住宅3500元/历史文化名城、影视基地固安廊坊辖县开发初期北京客户中低密度第二居所7000元

5、/永定河香河廊坊辖县开发成长期北京客户中低密度第二居所7500元/潮白河、天下第一城大厂廊坊辖县开发初期北京客户中低密度第二居所7000元/潮白河bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 8 - 大北京规划北京市规划基于北京市及“大北京”区域规划，结合产业、交通、新城等规划建设确定未来城市发展方向区域交通产业规划需求现状发展趋势能够满足客户第二居所的购房需求，吻合客户主动郊区化的特征土地获取地价水平在开发拿地等角度考虑可行性，能够具备较大的利润空间客户需求操作层面北京将向东南区域发展，怀来北京将向东南区域发展，怀来位于西北部，发展优势稍弱，位于西北部，发展优势稍弱，不推荐进入不推荐进入燕郊

6、客户多为挤压型客户、蓟燕郊客户多为挤压型客户、蓟县更适合作为卫星城组团，都县更适合作为卫星城组团，都不适合做北京客户第二居所不适合做北京客户第二居所涿州、廊坊地区土地成本高，涿州、廊坊地区土地成本高，规模小且市场发展相对成熟，规模小且市场发展相对成熟，无丰厚利润空间，不推荐无丰厚利润空间，不推荐bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 9 - 大北京规划北京市规划基于北京市及“大北京”区域规划，结合产业、交通、新城等规划建设确定未来城市发展方向区域交通产业规划需求现状发展趋势能够满足客户第二居所的购房需求，吻合客户主动郊区化的特征土地获取地价水平在开发拿地等角度考虑可行性，能够具备较大的利

7、润空间客户需求操作层面北京将向东南区域发展，怀来北京将向东南区域发展，怀来位于西北部，发展优势稍弱，位于西北部，发展优势稍弱，不推荐进入不推荐进入燕郊客户多为挤压型客户、蓟燕郊客户多为挤压型客户、蓟县更适合作为卫星城组团，都县更适合作为卫星城组团，都不适合做北京客户第二居所不适合做北京客户第二居所涿州、廊坊地区土地成本高，涿州、廊坊地区土地成本高，规模小且市场发展相对成熟，规模小且市场发展相对成熟，无丰厚利润空间，不推荐无丰厚利润空间，不推荐bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 10 - 北京城市空间结构2005年1月27日，国务院批复了北京市城市总体规划（20042020）。根据总体

8、规划中的要求，北京将构建北京将构建“两轴两带两轴两带多中心多中心”的城市空间结构的城市空间结构，形成“中心城新城镇”的市域城镇结构。中心城是北京政治、文化等核心职能和重要经济功能集中体现的地区，面积约1085平方公里。11个新城分别为：通州、顺义、亦庄、大兴、房山、昌平、怀柔、密云、平谷、延庆、门头沟。bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 11 - 北京城市用地规划中心城地区：以调整优化和提高为主东部次区域是城市未来重点发展的地区，也是北京面向区域，联系天津、河北等省市的重要地区。通州、顺义和亦庄地区是承接中心城人口、职能疏解和新的产业集聚的主要地区。密云、怀柔和平谷重在国际交往服务业

9、。西南部次区域是城市未来重要的发展地区。在维护生态环境的前提下，积极引导高新技术、旅游商业物流、教育等产业。尤其是南部地区具备更加良好的发展空间和前景。山区次区域是城市重要的生态屏障。中心城次区域东部次区域东部次区域西南部次区域西南部次区域山区次区域bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 12 - 北京城市用地格局2009年12月15日北京市土地利用总体规划(20062020年)正式得到国务院批复。北京市将按照规划对中心城区建设用地规模将严格控制，构建构建“三圈九田多中心三圈九田多中心”土地利用总格局。土地利用总格局。“三圈”是城市中心区的三个“绿圈”，即以第二道绿化隔离带为主体的城市绿

10、化隔离圈，以“九田”为基础的平原农田生态圈和精心保护以燕山、太行山山系为依托的山区生态屏障圈。“九田”是指积极建设位于大兴、通州、顺义、房山、延庆等区县内的九片基本农田集中分布区。“多中心”是指针对中心城、平原地区、山区三个圈层土地利用功能、特点和利用方向，高效率地建设和发展中心城、通州等个新城bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 13 - “大北京”京津冀都市圈规划京津冀都市圈包括北京、天津两个直辖市和河北省的石家庄、唐山、保定、秦皇岛、廊坊、沧州、张家口、承德8地市；土地面积18.50万平方公里；2004年末总人口7389万人；是政治、文化中心所在地和人口、经济密集区，是我国参与全

11、球经济竞争的重要基地和率先基本实现现代化的区域，同时也将是未来大规模推进国际化的重点地区。 bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 14 - 京津冀都市圈的将以北京、天津、唐山为三角核心，天津、唐山为三角核心，构建构建- -京津唐三角极轴，在外围形成环状合作带。京津唐三角极轴，在外围形成环状合作带。通过核心的辐射效应和扩散，逐步形成合理的城市等级体系，构建一体化空间格局。图示的京津唐金三角是京津冀都市圈的核心地区，其发展关系到整个大范围地区的合作格局。“大北京”京津冀都市圈规划资料来源：中国人民大学区域经济与城市管理研究所 目前各区域政府部门力争做到区域规划目前各区域政府部门力争做到区域

12、规划“一张图一张图”，以求以求“大北京大北京”区域的总体共同发展，构建合理的区域的总体共同发展，构建合理的城市体系。城市体系。黄金三角黄金三角bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 15 - 城南计划的推出北京市促进城市南部地区加快发展行动计划在2009年11月正式印发。“城南”为北京市南部地区，包括崇文、宣武、丰台、房山和大兴五区，总面积3367.1平方公里，占全市的20.5%。 城城市总投资将市总投资将29002900亿元。构建亿元。构建“一轴一带多园区一轴一带多园区”的产业格局。的产业格局。城南计划涉及医疗、教育、文体、居住改革、基础设施、交通环境等诸多方面；bacic万科大北京策

13、略性进入区域研究报告- 16 - 第二机场的建设首都第二机场选址目前还为公布，但是目前种种消息都指向大兴的榆垡。根据规划院的消息，日后北京的国际航班将全部移至第二机场，目前首都机场的使用量已经饱和。“建成一个机场，繁荣一方经济。” 国际资料表明，一个航空项目发展10年后给当地带来的效益是：产出比为产出比为1:801:80（投入1元，产出是80元）技术转移比为技术转移比为1:161:16（假设初始投入1种专利技术，在技术升华转化后，能带动相关的技术升级达到16种)就业带动比为就业带动比为1:121:12 (1个岗位通过航空发展能增加就业岗位12个）bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 1

14、7 - 南苑机场的搬迁通过对规划部门的访谈我们了解到：北京第二机场的修建，以前的南苑机场就需要搬迁，但具体选址未定。因此原机场地址将有较大体量的土地上市供应，成为南部区域的又一热点地区。bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 18 - 永定河生态走廊的建设到2014年，北京地域内的永定河将自上而下形成溪流-湖泊-湿地连通的健康河流生态系统，沿河依次建成生态自然景观、城市景观和田园景观这将大大拓展河两岸的城市发展空间，尤其是下游的南部地区。自然环境的改善也将推进城市化建设，改善居住环境，提升居住舒适度，日后可能会成为北京南部区域的高端居住区bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 19

15、 - 新城建设通州通州（新城区和城市综合服务中心）：空间上主要向东、向南发展，北运河以东地区是引导发展行政办公、金融商务等功能的重要区域。顺义顺义（引导发展现代制造业，以及空港物流、会展、国际交往、体育休闲等功能）：在空间布局上由三部分组成：潮白河以西地区为顺义中心区和现代制造业基地，包括顺义仁和镇、马坡镇和牛栏山镇。天竺空港区包括空港工业区、北京天竺空港出口加工区和后沙峪地区，重点发展高新技术产业和以空港为依托的物流业。潮白河以东地区主要为城市远期发展预留空间。亦庄亦庄：由亦庄和永乐地区两部分组成亦庄在现状北京经济技术开发区的基础上，继续向东南方向发展，大力完善城市的综合服务功能；bacic

16、万科大北京策略性进入区域研究报告- 20 - 新城建设永乐永乐依照亦庄新城规划2005-2020亦庄将设亦庄同永乐两个组团中心；在京津走廊间建设产业新城，吸纳产业人口。同时从规划部门了解到，亦庄整体要向综合型发展，逐渐由二产向三产转型，完善商业金融生活配套设施。亦庄未来可能会成为单独亦庄未来可能会成为单独的行政区域，打造完全意的行政区域，打造完全意义上的新城。义上的新城。bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 21 - 区域交通条件北京公路交通：“十一五”期间，北京高速路网总里程达到606公里。京津二通道、京平、机场南线、京承三期、京包、西六环6条高速路的陆续建设，整个“十一五”期间新线

17、建设总投资将高达400亿元。 bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 22 - 区域交通条件高铁系统：以北京为中心，以京津为主轴，以石家庄、秦皇岛为两翼的区域快速铁路网构架，覆盖京津冀地区的主要城市，基本形成以北京、天津为中心的“两小时交通圈”公路系统：高速公路：有八达岭高速公路、六环路、京沈高速公路、京津塘高速公路和京石高速公路。国道：京承高速公路、京哈高速公路、京开高速公路、京包公路和京丰公路。 bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 23 - 京津城际铁路目前，京津城际铁路以时速350公里成为世界铁路运营速度最高的铁路。北京同天津之间已形成了“半小时经济圈”；京津高速公路1、

18、京津塘高速同三、四、五、六环路，天津外环线，京沪、津蓟和唐津高速公路以及103国道、104国道互相连接，打通了北京直达天津港口的快速通道；2、京津第二高速该高速连接京津两市的3条高速的北通道，起点五环化工桥，终点为天津东疆港； 3、津蓟高速公路延长线与津蓟高速公路相连，与京平高速相接，被称为京津间的第四条联络线；区域交通条件4、京津第三通道起点北京大兴，全程共三段：第一段从大兴至武清区汊沽港，到达辛口镇，最终与海滨大道相连，抵达天津临港工业区。该线路已经进入前期研究阶段。该线路已经进入前期研究阶段。bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 24 - 产业引导与布局“一轴三带”包括京津发展轴

19、、滨海新兴发展带、山前传统发展带，以及燕山太行山山区生态文化带；完善以北京、天津为核心的京津走廊；积极培育环渤海湾新兴发展带“大滨海新区”；燕山和太行山山前城镇密集区是京津冀地区的传统发展带；建设山区生态文化带。京津走廊可建航空城：首都第二机场选址于京津走廊地区，定位于大型国际机场，以全天候运行的枢纽机场标准规划建设，在此基础上建设第二机场航空城。七环路建至京冀交界：将北京规划七环向外扩大到京冀交界处，自西南向东北依次连接涿州、固安、廊坊、香河、大厂、三河，直至平谷。 bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 25 - 产业引导与布局bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 26 -

20、结论北京北京中心城区中心城区海淀海淀顺义顺义通州通州固安固安燕郊燕郊大厂大厂廊坊廊坊亦庄亦庄香河香河因此，在西北部区域的怀来，我们认为在规划的天时上不存在优势，在未来一段时间内将少处于劣势，不适合进入。bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 27 - 大北京规划北京市规划基于北京市及“大北京”区域规划，结合产业、交通、新城等规划建设确定未来城市发展方向区域交通产业规划需求现状发展趋势能够满足客户第二居所的购房需求，吻合客户主动郊区化的特征土地获取地价水平在开发拿地等角度考虑可行性，能够具备较大的利润空间客户需求操作层面北京将向东南区域发展，怀来北京将向东南区域发展，怀来位于西北部，发展优

21、势稍弱，位于西北部，发展优势稍弱，不推荐进入不推荐进入燕郊客户多为挤压型客户、蓟燕郊客户多为挤压型客户、蓟县更适合作为卫星城组团，都县更适合作为卫星城组团，都不适合做北京客户第二居所不适合做北京客户第二居所涿州、廊坊地区土地成本高，涿州、廊坊地区土地成本高，规模小且市场发展相对成熟，规模小且市场发展相对成熟，无丰厚利润空间，不推荐无丰厚利润空间，不推荐bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 28 - 越来越多的客户开始追求低密度的居住环境；高速公路的发展及汽车的大面积普及使人们出行便利，削弱了地理距离的不利因素；郊区人口的不断增长带来对配套的需求，越发便捷的生活环境促使更多人搬向郊区，形

22、成边缘城市。 第i阶段城市居住功能郊区化城市居住功能郊区化第ii阶段郊区购物中心大规模化阶段第iii阶段边缘城市阶段第iv阶段农村地区城市化发展现状bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 29 - 麦肯锡的研究报告预测：中国已经出现了两座人口超过1000万的巨型城市。按照目前的发展趋势，到2025年，中国将出现六座这样的城市，其中有两座人口将超过两座人口将超过20002000万（包括北京）万（包括北京）。城市群发展带来的客群变化天津天津北京北京beijingbeijing张家口张家口保定市保定市廊坊廊坊唐山唐山秦皇岛秦皇岛承德承德在城市化集群建设的过程中，会不断出现围绕着大城市的卫星城和

23、卫星城镇，共同构成体系化完整的城市集群。bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 30 - 客户需求结论现状现状趋势趋势度假休闲为主第n或第2.5居所为主产品多以度假型产品为主注重周边自然环境注重交通条件主动郊区化第1.52居所产品更加贴近日常居住注重自然环境、居住环境更为便捷的交通演变演变bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 31 - 大北京规划北京市规划基于北京市及“大北京”区域规划，结合产业、交通、新城等规划建设确定未来城市发展方向区域交通产业规划需求现状发展趋势能够满足客户第二居所的购房需求，吻合客户主动郊区化的特征土地获取地价水平在开发拿地等角度考虑可行性，能够具备较大的

24、利润空间客户需求操作层面北京将向东南区域发展，怀来北京将向东南区域发展，怀来位于西北部，发展优势稍弱，位于西北部，发展优势稍弱，不推荐进入不推荐进入燕郊客户多为挤压型客户、蓟燕郊客户多为挤压型客户、蓟县更适合作为卫星城组团，都县更适合作为卫星城组团，都不适合做北京客户第二居所不适合做北京客户第二居所涿州、廊坊地区土地成本高，涿州、廊坊地区土地成本高，规模小且市场发展相对成熟，规模小且市场发展相对成熟，无丰厚利润空间，不推荐无丰厚利润空间，不推荐bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 32 - 土地获取总体水平土地获取总体水平北京城区北京城区固安固安香河香河大厂大厂廊坊廊坊涿州涿州城市城市

25、级别城市发展成熟度廊坊地级市成熟涿州县级市成熟大厂县起步期固安县起步期香河县发展期根据不同的城市级别和城市成熟度，廊坊和涿州城市级别相对较高，城市发展成熟，并不适合作为北京低密度第二居所存在；城市内可开发利用土地较少，可供大规模战略性拿地机会少，可以初步判断廊坊和涿州并不适合万科大北京策略发展需求。bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 33 - 廊坊09年土地出让情况廊坊市目前土地出让规模基本都集中在100100亩以下亩以下，地价集中在200200万万/ /亩亩-300-300万万/ /亩之间亩之间，缺少大规模，低价格的土地供应。地块位置地块位置出让面积（亩）出让面积（亩）土地用途土地

26、用途出让方式出让方式成交价（万元）成交价（万元）地价（万元地价（万元/ /亩）亩）广阳道南侧、永兴路东18 住宅拍卖5150283 开发区华祥路西侧、汇源道北侧65 商业拍卖10580163 廊坊市爱民道南侧、文丰路东侧、新华路西侧9 商业金融业拍卖3320384 廊坊市银河南路以东、光明西道以南光明西道以南90 住宅拍卖20300226 永华道南侧16 住宅拍卖3080193 东外环东侧34 住宅拍卖7930231 东外环东侧51 住宅拍卖11490226 八干渠西侧52 住宅拍卖11640225 光明东道以北7 住宅拍卖1610224 和平路东侧、建国道南24 住宅拍卖5360220 金光

27、道北侧、三中西侧、永丰道南侧26 住宅拍卖6700258 爱民东道以南、龙光路两侧89 住宅拍卖16950190 廊坊市光明西道39号37 住宅拍卖8097220 廊坊市师范学院教工宿舍北侧10 住宅拍卖2001211 bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 34 - 涿州09年土地出让情况涿州市住宅商业用地出让相对较少，规模相对较小；规划三年大变样中将有大规模的城中村拆迁改造，但操作难度较大，对政府执行力及开发商操作能力有很高的要求，风险相对较大。土地位置土地面积（亩）土地用途容积率出让年限靶场路东侧105住宅1.570范阳东路北侧3商住3.7商业40住宅70开发区万达工贸区内32一类

28、工业0.550范阳西路南侧6 商住综合2.250开发区万达工贸区内32 一类工业0.550范阳西路南侧6 商住综合2.250华阳路北侧3 商业1.240年京珠高速公路影视城出口南侧319 仓储0.5 1开发区万达工贸区内 25 一类工业 0.8 50开发区火炬南街西侧14 二类住宅 3.070华阳路北侧11 住宅 4.170bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 35 - 其他区域土地出让情况土地出让规模相对较大，价格相对较低，基本都控制在100100万万/ /亩以下亩以下。所处区域所处区域参考地块参考地块成交时间成交时间获取方式获取方式占地面积（亩）占地面积（亩）土地单价土地单价香河富

29、力蒋辛屯地块2009-9合作方式转让15000建设用地75万/亩，配套用地9万/亩万通安平地块2009-7招拍挂80060万/亩，获取时用地性质为工业用地，获取后改变土地用途，额外支付约30万/亩固安京御孔雀湖南获取地块2009-8招拍挂305平均地价52万/亩大厂祁各庄镇田各庄村段 2009年度下半年 招拍挂10050万/亩bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 36 - 结论城市城市土地规模土地规模地价水平地价水平获取难度获取难度廊坊100亩以下200-300万/亩招牌挂获取涿州100亩以下150-200万/亩招牌挂获取香河几百亩到几千亩，可成片开发50-100万/亩获取方式多样，可

30、区域合作也可招牌挂固安几百亩到几千亩，可成片开发50万/亩获取方式多样，可区域合作也可招牌挂大厂几百亩到几千亩，可成片开发50万/亩获取方式多样，可区域合作也可招牌挂研究结论研究结论 区域选择分析区域选择分析 重点区域比较重点区域比较bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 38 - 区域分析框架区域分析框架区位关系发展潜力区域认知度市场空间典型案例bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 39 - 北京城区北京城区固安固安香河香河大厂大厂区位关系区位关系bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 40 - 区域分析框架区域分析框架区位关系发展潜力区域认知度市场空间典型案例城市定位城

31、市产业宏观经济发展规划城市交通bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 41 - 宏观经济宏观经济 08年河北省gdp增长率为10.1% ，固定资产投资总额增长28.8%，大厂、固安、香河的增长速度要高于河北省平均水平，增长速度较快，城市经济实力不断增强，未来发展势头良好。 bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 42 - 城市规划城市规划城市定位城市定位围绕北京、服务北京、依托北京bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 43 - 香河城市规划香河城市规划以“京津后花园、首都卫星城京津后花园、首都卫星城”为发展定位，围绕廊坊市“环渤海休闲商务中心” 的定位，积极扩大同北京的联系

32、，充分吸引、利用北京各类资源，发展香河的区位、生态和品牌优势，重点带动以“两河两河”、“两城两城”为载体的，面向北京的以现代服务业为基础的“顶级品位京津后花园顶级品位京津后花园” bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 44 - 香河产业规划香河产业规划重点规划重点规划 重点做大做强家具制造、纸制品包装、金属制品三大传统优势产业。 面向京津，借助第一城、家具城的规模和知名度，大力发展会展旅游和现大力发展会展旅游和现代服务业代服务业，突出发展市场贸易、房地房地产、现代物流产、现代物流等第三产业。 引进北京及国字头外迁企业，发展配套产业。重大工程重大工程 运河国际生态城 上海绿地集团华北民用

33、进口商品自贸区项目香河县城香河县城家具产业基家具产业基地地农农业业高高新新技技术术园园安平经安平经济技术济技术开发区开发区渠口渠口工业工业园区园区高新高新开发开发区区绿地华北绿地华北民用商品民用商品进口贸易进口贸易区区运河国际运河国际生态城生态城bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 45 - 香河产业规划香河产业规划重大项目重大项目运河国际生态城运河国际生态城 面向京津高端消费群体的休闲度假中心、商务活动中心和运河文化体验中心。 运河国际生态城项目位于香河天下第一城东侧，整体规划五平方公里，主题定位低密度舒适性城市生态生活城，总体规划时间14年至15年，总投资7个亿。 上海绿地集团华北

34、民用进口商品自贸区项目上海绿地集团华北民用进口商品自贸区项目 包含国际商贸街、五星级度假酒店、国际博览中心 ； 总投资300亿元，占地30余平方公里，建成后将成为京津冀区域高端进口商贸及产业总部基地。 我家公坊是绿地集团的华北民用进口商品自由贸易区的启动区 。bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 46 - 大厂城市规划大厂城市规划“二轴、三区、一带二轴、三区、一带” 整合北部，优化东部，拓展西部。 对接北京发展的中心区，现代制造、物流和服务业的聚集地。 北京七环内具有民族特色和时代特征的城市组团。 潮白河沿岸重要的文化、休闲、度假基地。bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 47

35、 - 大厂产业规划大厂产业规划“四园一带四园一带”的产业布局的产业布局 北部现代制造产业园重点发展加工业、制造业； 西部现代服务产业园（潮白新城），重点发展文化创意、服务外包等产业； 中部都市产业园重点发展食品工业、文教体育用品等服务城市消费需求的都市产业； 东部都市农业产业园，重点发展都市农业和观光农业； 潮白河左岸休闲旅游带，重点发展潮白河左岸休闲旅游带，重点发展旅游、房地产、休闲度假及会展等旅游、房地产、休闲度假及会展等产业。产业。bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 48 - 固安城市规划固安城市规划“川川”字形空间结构字形空间结构 城市空间结构：以大广高速公路、京九铁路为界形

36、成“川”字形。 城市功能划分：由西向东依次为西部高新区、中部城市发展区、东部产业综合区 在空间结构的基础上构建“两心四轴四区”的空间布局。高新区高新区城市城市发展区发展区产业产业综合区综合区bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 49 - 固安产业规划固安产业规划产业发展产业发展 优先发展电子信息产业、汽车零部件制造业、现代装备制造业等产业。产业定位产业定位 京津农副产品生产基地； 京津产业项目转移基地； 京津休闲商务基地。固安工业园固安工业园bacic- 50 - 目前，京津冀各地都把汽车产业作为振兴当地经济的重点或龙头产业，发展零部件产业及群的步伐逐步加快。“十一五”天津汽车年生产能

37、力将提高到400万辆；保定提出了打造“华北轻型汽车城”，并筹建三大汽车零部件工业基地。固安充分利用自身固安充分利用自身“一小时工业园区一小时工业园区”的地缘、交通优势，的地缘、交通优势，在积极拓展，力争做到京津冀区域汽车产业零部件产业园。在积极拓展，力争做到京津冀区域汽车产业零部件产业园。汽车产业零部件产业园汽车产业零部件产业园资料：美国的底特律、日本的丰田汽车城、是大规模汽车产业集群的典型代表。以丰田汽车产业集群为例，在以丰田公司为首的“金字塔式”企业序列中，一级配套企业有168家，二级配套企业4700家，三级配套企业31600家，四级及以下的配套企业则无法统计。汽车产业的产业链长，附加值高

38、，经济带动作用明显，一个汽车产业的产业链长，附加值高，经济带动作用明显，一个小时圈内的固安实现大规模园区的设想具备明显的优势。小时圈内的固安实现大规模园区的设想具备明显的优势。固安产业规划固安产业规划重大项目重大项目bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 51 - 区域交通区域交通香河香河大厂大厂固安固安道路交通京沈高速、103国道京哈高速、102国道京开高速、106国道自驾车35分钟；30分钟25分钟公交系统938专线、938支线938路专线943路香河香河京沈高速京沈高速京哈高速京哈高速京开高速京开高速3030公里，公里，2525分钟分钟4545公里，公里，3535分钟分钟4040公

39、里，公里，3030分钟分钟bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 52 - 密涿高速：密涿高速：密涿高速是北京大外环的重要组成部分，其中，密云至廊坊段北起京承高速，南至京台高速，全长129公里。经过北京市密云县、平谷区，廊坊市北三县，途经大厂、香河、固安等区域。目前高速公路的动工前期准备工作已开始，计划10年5月动工。京唐高铁：京唐高铁：北京到唐山，途经香河，预计明年开工，具体站点位置目前国家尚未审批，未来从北京南站至香河县城车行时间仅12分钟。密涿高速密涿高速京唐高铁京唐高铁区域交通规划区域交通规划bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 53 - 发展潜力小结发展潜力小结总体经济

40、实力较好，发展较快；定位北京后花园，发展旅游、会展、房地产等行业；未来京秦高铁与密涿高速加快与北京之间的区域融合。香河香河城市发展起点较低，但近两年发展速度较快。定位京东生态城，潮白河沿线大力发展生态旅游度假产业。与北京交通联系密切，交通方便。大厂大厂在大力发展经济的同时，依托北京产业转移，带动自身经济发展。面向京津，服务京津，做好休闲服务和产业转移基地。京开高速直达，交通便利，未来第二机场选址南城，加速区域发展。固安固安bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 54 - 区域分析框架区域分析框架区位关系发展潜力区域认知度市场空间典型案例自然资源人文环境bacic万科大北京策略性进入区域研

41、究报告- 55 - 区域认知度分析区域认知度分析香河香河天下第一城天下第一城潮白河潮白河大运河大运河香河县城香河县城自然资源：潮白河、大运河、温泉资源自然资源：潮白河、大运河、温泉资源bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 56 - 区域认知度分析区域认知度分析香河香河人文景观：天下第一城人文景观：天下第一城 占地3600多亩的仿皇城建筑园林。 集会议休闲娱乐餐饮于一体，包含高尔夫、温泉等休闲娱乐设施。bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 57 - 区域认知度分析区域认知度分析香河香河知名产业：香河家具城知名产业：香河家具城 香河家具城距北京45公里，拥有红木家具、实木家具等专业

42、家具展厅39个，面积120万平米，因价格低，品种全而受到北京客户的青睐。 如今香河家具城已经成为全国第二大，北方最大的家具销售集散地，在北方市场独树一帜，被称为“中国最具发展潜力和活力的家具市场” 。 每天16趟香河家具城免费班车往返于北京的东南西北各个方向。bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 58 - 区域认知度分析区域认知度分析大厂大厂自然资源：潮白河自然资源：潮白河人文环境：清真特色人文环境：清真特色 清真寺清真寺潮白河潮白河大厂县城大厂县城bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 59 - 区域认知度分析区域认知度分析固安固安自然资源：永定河、地热温泉自然资源：永定河、地

43、热温泉 永定河：北京地区最大河流 ，是未来北京河流治理的重点。 地热温泉资源：有温泉之乡的美誉，开发了很多温泉度假中心。 永定河永定河固安县城固安县城bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 60 - 区域认知度小结区域认知度小结因天下第一城、香河家具城而闻名；潮白河、大运河增强了区域吸引力香河香河回族自治县，清真特色较为出名，地道清真火锅吸引北京客人；潮白河增加区域魅力。大厂大厂温泉之乡、花木之乡，温泉度假村众多；永定河未来流域治理，增强区域认知度。固安固安bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 61 - 区域分析框架区域分析框架区位关系发展潜力区域认知度市场空间典型案例市场供应产

44、品特点价格空间客户bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 62 - 市场供应市场供应北京永定河孔雀城潮白河孔雀城绿地中央领仕馆大运河孔雀城万通紫藤堡富力大厂大厂香河香河固安固安区域区域项目名称项目名称建筑面积（万平米）建筑面积（万平米）固安永定河孔雀城116大厂挪威de森林8潮白河孔雀城117香河中央领仕馆4大运河孔雀城37万通紫藤堡55富力600绿地600bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 63 - 产品特征产品特征区域区域项目名称项目名称容积率产品类型固安永定河孔雀城1独栋合院大厂挪威de森林0.55独栋、双拼、联排潮白河孔雀城1联排、叠拼、高层香河中央领仕馆0.58联排大

45、运河孔雀城1联排万通紫藤堡1独栋、双拼、联排bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 64 - 价格空间价格空间区域区域项目名称项目名称开盘日期开盘价格（元/平米）现在价格（元/平米）固安永定河孔雀城2006 30006000 大厂挪威de森林2008.960006800 潮白河孔雀城2009-128000香河中央领仕馆2009.7.2585009000大运河孔雀城2008.555006500 万通紫藤堡未定bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 65 - 客户客户 城市创造财富的中坚力量（主力可群35-50岁）； 家庭年收入大体在1530万之间，有足够的购买能力； 工作在朝阳、海淀

46、及老四区，居住也一样； 有自己的居住空间，但居住条件有限，需要改善； 更多看中的是享受别墅的生活方式和未来的居住环境。 三个区域的客户都是以北京地区第二居所客户为主，除地缘情节外总体差别不大，他三个区域的客户都是以北京地区第二居所客户为主，除地缘情节外总体差别不大，他们具有共同的特性：们具有共同的特性：bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 66 - 市场小结市场小结固安：固安：2006年年香河：香河：2008年年大厂：大厂：2009年年出现第一个面向北京客户的中低密度产品孔雀城；2006-2009孔雀城已经开发了五期了，后期供应逐渐减少；至今固安没有其他新的项目供应。郊区低密市场发展较

47、晚，最早出现的为大运河孔雀城；09年绿地的中央领仕馆入市；随后大量的外地知名开发商在香河大量屯地；香河即将迎来一个新的开发高潮。挪威的森林最早入市，但规模较小，没有形成一定的区位优势；09年随着潮白河孔雀城的推广宣传，大厂郊区低密市场逐渐火了起来。bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 67 - 区域分析框架区域分析框架区位关系发展潜力区域认知度市场空间典型案例孔雀城孔雀城取地模式运作模式产品特点客户特征营销推广bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 68 - 取地模式取地模式选址选址孔雀城的项目选址标准时四点原则：孔雀城的项目选址标准时四点原则：一、交通要便利，位于高速公路边上；

48、一、交通要便利，位于高速公路边上；二、占据一定的资源条件；二、占据一定的资源条件；三、离中心大城市车程在三、离中心大城市车程在1 1个小时内；个小时内；四、依托产业园区。四、依托产业园区。 八达岭八达岭潮白河潮白河大运河大运河永定河永定河bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 69 - 固安工业区整体规划面积为25平方公里，孔雀城项目属于整个工业区开发76公顷启动区中紧邻核心区的2.8平方公里，是未来小镇的中心。25平方公里工业区2.8平方公里核心区76公顷启动区孔雀城项目取地模式取地模式土地获取土地获取bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 70 - 取地模式小结取地模式小结北京

49、近郊一小时生活圈内，临近城市交通主干道，具备北京近郊一小时生活圈内，临近城市交通主干道，具备一定资源优势；一定资源优势；工业区（产业园）母公司拿地，子公司做住宅开发；工业区（产业园）母公司拿地，子公司做住宅开发；bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 71 - 运作模式运作模式不同的孔雀城，同一团队操作，合作默契度高，从设计到施工，成本低，复制速度快；不同的孔雀城，同一团队操作，合作默契度高，从设计到施工，成本低，复制速度快；复制的操作模式同时可以大力缩短时间成本，便于抢占市场先机。复制的操作模式同时可以大力缩短时间成本，便于抢占市场先机。翰时（a&s）国际建筑设计rtkl国际有

50、限公司wwila国际景观设计顾问公司大地建筑事务所（国际）“产产营营销销”的操作模式同时还可以让不同区域的产品共享同一类客户资源。的操作模式同时还可以让不同区域的产品共享同一类客户资源。bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 72 - 产品特点产品特点低密度低密度满足北京客户第二居所别墅需求；多元化产品组合设计多元化产品组合设计有效保证开发商利润及市场需求；高性价比高性价比低价格的别墅类产品，既可满足那些想住别墅而又买不起北京别墅的中间阶层的需求，也可吸引更多的投资客群。小院墅小院墅独栋创新独栋创新和院创新和院创新bacic万科大北京策略性进入区域研究报告- 73 - 客户特点客户特点大运河孔雀城永定河孔雀城置业目的自住40%，休闲养老30%，投资25%休闲养老35%，投资30%，自住30