房地产开发投资项目风险管理探究

1、房地产开发投资项目风险管理探究 随着我国城镇住房制度改革的不断推进,房地产业呈现出蓬勃发展的态势,成为国民经济的支柱产业。目前我国有数万家房地产开发企业,相当多的企业规模小,只重视项目开发而不重视管理,更不重视风险的管理,使房地产项目开发过程中的诸多风险因素得不到有效的掌握,从而导致项目的失利。为了有效地规避风险,运用科学的方法对房地产投资项目的风险进行客观的分析和评价,并采取合理有效的掌握风险的措施,有利于房地产行业的健康发展,也有利于国民经济的稳定运行。 1 房地产开发投资项目风险概述 1.1 房地产投资开发风险的含义 由于房地产具有位置的固定性和不可移动性、投资额大、建设周期长、影响因素

2、多样性等特性,使得房地产开发投资活动面临众多的风险。一般来说,风险是对将来行为决策及客观条件的不确定性而可能引致后果与预定目标之间发生的多种负偏离的综合。 房地产投资风险是指从事房地产投资而造成的不利结果和损失的可能性大小,这种不利结果和损失包括所投入资本的损失和预期收益未达到的损失。 1.2 房地产投资开发风险的类型 不同的分类原则,可以对风险作出不同分类。根据风险来源,可以将房地产投资开发风险分为系统风险和非系统风险。 1.2.1 房地产投资的系统风险 房地产投资的系统风险是指对市场内全部房地产投资项目都产生影响的、投资者无法避免或者消退的风险,主要包括通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险

3、、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险、或然损失风险等。 1.2.2 房地产投资的非系统风险 房地产投资的非系统风险是指只对市场内个别房地产投资项目产生影响,投资者个体可以设法避免或通过投资组合方法消退的风险,主要包括收益现金流风险、资本价值风险、机会成本风险、时间风险、持有期风险、将来运营费用风险等。 1.3 房地产投资开发风险的特征 1.3.1 客观性 房地产投资风险是客观存在的,不以人的意志为转移,比如自然灾难风险、通货膨胀风险、市场供求风险、政策性风险等。管理者可以运用科学的方法来研究风险存在和发生的条件,并采取措施降低风险发生的频率,但是不可能完全消退风险。 1.3.2 不确定性

4、通过风险的分析和评价,可以知道某种风险因素发生的概率,但是无法预知风险什么时候发生,这种难以预知的特性就造成了房地产投资风险的不确定性。 1.3.3 潜在性和可测性 房地产投资风险具有随机性并且不是呈现在表面的东西,但它是附着在某些确定事件上表现出来的,人们可以通过以往发生事件的统计资料,对某种风险发生的概率及其造成的经济损失程度作出推断。 1.3.4 损益双重性 风险往往也意味着对应的收益,假如能正确熟悉并充分利用风险,就有可能增加收益,因此要积极面对风险,将风险当作经营机会。 2 房地产开发投资项目各阶段风险内容 2.1 投资决策阶段的风险 投资决策阶段的风险主要有开发区域风险、开发物业类

5、型风险、开发时机风险和开发项目的定位风险、项目的资金管理能力风险。 2.2 土地取得阶段的风险 土地取得阶段的风险主要是土地购买和征地安置风险。土地购买价格直接关系到企业的利润,开发商应当具备预估获取土地增值潜力的能力。购买了土地使用权后,还有大量的征地、拆迁、安置补偿工作,这个阶段的工作往往会遇见极大的阻力,从而给项目开发带来风险。 2.3 项目建设阶段的风险 项目建设阶段 的风险主要来自建筑物设计理念落后导致的实用性差、承包商建筑技术落后、施工管理不合格、偷工减料以及项目监管不负责任等导致建筑物存在质量安全隐患,拖延工期造成成本增加、错失销售黄金期的风险。 2.4 租售管理阶段的风险 这个

6、阶段的主要风险有销售时机的风险、租售合同的风险、自然灾难的风险和意外事故的风险。 3 房地产开发投资项目风险管理对策 3.1 建立风险管理的组织体系,设立特地风险管理部门 由于房地产市场环境日趋复杂,为了有效应对风险,企业需设立风险管理职能部门,以动态的眼光来看待风险和分析风险,将房地产投资开发全过程的各个阶段的工作和风险因素进行综合考虑,形成高效运转、有效制衡的监督约束机制。设立一个健全、权责分明的风险管理组织是房地产投资风险管理的组织保障。 3.2 编制项目的风险管理计划,加强项目风险计划管理 房地产投资风险管理计划是以房地产企业的风险管理活动为对象的计划支配,是房地产企业风险管理的目标、

7、任务、程序、责任、措施等一系列内容的全面说明书。 房地产企业通过风险管理计划,建立整个企业各项风险管理工作的目标,确立风险管理部门或风险管理人员的岗位职责,协调企业各部门的风险管理工作,识别投资活动中可能存在的风险,明确风险防范与处理的方法及其选择使用,确定风险管理绩效评价标准,通过风险管理计划的实施和全过程、全方位的动态监控,可以做到事前计划,事中监控,事后评价的系统性的管理。 3.3 建立风险管理的信息系统,形成动态风险监控报告 信息是进行科学的房地产投资可行性研究、投资决策和风险管理的基础,因此企业应当设立信息收集和处理的特地部门或者购买专业性的行业信息系统。一来可以日常性的收集国家或目

8、标城市、区域的经济政策、行业政策、城市规划、土地招牌挂信息、项目资料、市场供求状况等信息,进行准时、精确的分析报告,使决策层准时了解市场风险和机遇。二来可设立企业开发项目的定期房地产市场报告制度,为企业决策层和相关部门供应项目所在地的市场月报、季报、年报,准时把握宏观经济政策和房地产政策的出台状况,通过信息共享,准时了解各项政策对市场将来走势的影响,市场供求关系变化,竞争项目销售策略及效果、消费者需求变化等状况,为项目开发经营决策供应依据,提高决策的前瞻性和科学性。 3.4 加强风险管理的系统培训,强化员工风险管理意识 企业可开展内部定期培训或者通过外部专业培训机构加强员工的管理培训,可以提升

9、员工的专业度,增加企业凝聚力,通过风险管理教育,使他们了解所面临的各种风险,把握风险防范和处理风险的方法,强化风险意识,从而提升整个企业抗风险的能力。 3.5 采取投资分散策略和联合策略,分化和降低风险 投资区域分散:房地产市场具有很强的区域性特点,由于不同城市、不同区域的经济环境、投资政策、市场供求等状况不同,对房地产投资收益的影响也各不相同,房地产投资分散于不同的区域,就可以避免某一特定地区某一特定时期的市场不景气对房地产经营的影响,达到降低风险的目的。 投资种类分散:不同类型的房地产投资的风险大小不同,获得的收益也不同,在房地产投资种类上分散,可以降低房地产企业的整体风险。 投资时间分散:是确定一个合理的投资时间间隔,从而避免免因市场变化而带来的损失。 联合策略就是多个房地产经营者联合起来共同对某项房地产项目进行投资,利益共享、风险共担,发挥各自的优势,从而降低独自经营项目的风险。 综上所述,房地产投资开发全过程必定伴随着各种风险,开发企业必需